除斥期间不能通过司法解释来规定
何志军（广东深宝律师事务所律师）
小业主购买预售的商品房，开发商逾期无法交楼，从而产生纠纷，这是律师在办理房地产买卖合同纠纷案件中经常遇到的案子。然而，本文要介绍的是一宗开发商长期以来，一拖再拖，久久不能竣工，更不用说交楼入伙了，小业主在约定的交楼日期之后，长达五年才申请仲裁，而开发商以小业主的“解除权消灭”为由进行抗辩，引发了一场争辩激烈的纠纷，争议焦点在于“除斥期间”能否通过最高人民法院的司法解释来作出规定？
案情简介：陈先生与深圳市某房地产实业有限公司（以下简称房地产公司）于1998年7月14日签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定陈先生购买房地产公司预售的某广场（大厦）的一铺位，合同约定的交楼日期是1999年3月31日。合同签订后，陈先生依约向房地产公司交纳了首期购房款，并且向银行办理了按揭贷款手续，五年来陈先生向银行缴交了数十万元的按揭款。然而房地产公司一直以来均无法将该楼建成，一拖数年也无法取得竣工验收证书，经陈先生多番交涉无果，于是在2003年12月，陈先生向深圳仲裁委员会提出了仲裁申请，请求裁决解除《房地产买卖合同》并退还陈先生购房所支出的一切款项和赔偿损失。而房地产公司在答辩中援用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，认为出卖人迟延交付房屋，当事人一方请求解除合同的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
仲裁开庭中，在第一轮辩论之后，仲裁庭合议了十分钟，恢复庭审，仲裁庭要求双方就本案是否存在除斥期间、该司法解释是否适用于本案、申请人的解除权应否保护等问题进行充分的第二轮辩论。
笔者代理意见：
一、被申请人所援用的司法解释不能适用于本案
被申请人在答辩中援用了法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条。本代理人认为，根据法律规定，该司法解释不能适用于本案。本案为仲裁案，我国《仲裁法》第7条明确规定：“仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷。”也就是说，仲裁必须以“法律”作为解决纠纷的依据，必须以全国人大及其常委会颁布的法律来衡量案件双方，除此之外的地方性法规、部门规章、司法解释都不能作为仲裁裁决的依据。而且这正是仲裁的特点，这正是我国仲裁裁决书能得到全世界数十个国家的承认和执行的根本原因。
况且该解释在第28条中已作出了适用范围的限制，即该解释公布施行后尚在一审、二审的诉讼案件方适用该解释，并未说明仲裁适用于该解释，显然仲裁是排除在外的。
二、本案没有“除斥期间”存在
除斥期间是“法律”规定在一定期限内权利人不行使其权利时，权利便丧失。比如说《继承法》规定受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。法律往往对一些特殊的有受益的情形才规定除斥期间。
前面所述的司法解释第15条第2款所指的“一年”，是毫无法律渊源的，我国《合同法》、《仲裁法》、《城市房地产管理法》中并未规定解除权行使的除斥期间，该司法解释显然是超越了法律之上作出解释的。
除斥期间一定要国家法律明确有规定，才能约束权利人，司法解释显然是不能规定除斥期间的。我国司法界最“壮观”的一景是最高人民法院的司法解释汗牛充栋，许多专门从事法律服务和法律研究的职业法律人和专家也不可能了解哪些地方哪些方面司法解释中有规定，更何况普通老百姓？如果司法解释中写入一项“除斥期间”，就要约束全国的购房者，那是根本就不可行的！既然法律没有规定，合同没有约定，老百姓就会认为购房后自己的权利是受保护的，只要不存在诉讼（仲裁）时效的问题，老百姓就会认为其权利处于法律保护之中。突然冒出一个连专业法律工作者都不一定知道的司法解释，突然规定一条“一年的解除权行使期限”，让广大的购房老百姓无所适从，这符合国家立法的原则吗？
客观地说，司法解释的公布范围是很窄的，对自己有切身利益的广大购房者，根本无法知晓它，怎么能够用一条司法解释，就把他们一生中最重要的一宗买卖的最根本的权利一下子剥夺掉呢？
三、对解除权进行限制，不符合“公平合理”原则
前面已经提到的《仲裁法》第7条，还确立了一条“公平合理”原则，所以判断本案是否应对解除权进行限制，还应当用“公平合理”这一尺度来进行衡量。
如果开发商延期交楼达11个月，买方有权解除合同，但如果开发商延期交楼的违约状况继续下去，违约的情况更严重了，对买方更不利了，买方的利益受损更大了，反而突然解除权未经通知就消灭了，这难道“公平合理”吗？如果开发商继续交不了楼，甚至永远交不了楼了，是否买方永远也别想解除合同？这不是在打击“诚信”者，纵容恶意违约吗？
作为申请人的代理人，本人认为，严格遵照我国《仲裁法》第7条确立的“符合法律规定”原则和“公平合理”原则，作出的仲裁裁决才是经得起法律的检验的，才是经得起历史的考验的，是公正的裁决。
仲裁庭经审理后，作出如下的分析和判断意见：案涉房屋至今未能竣工验收，房屋根本无法实际交付和使用，双方签订合同的目的亦是无法实现的，因此申请人的仲裁请求符合《合同法》第94条第1款第4项之规定，可以解除合同。关于被申请人辩称申请人已经失去合同解除权的主张，因其没有《合同法》与《仲裁法》上的充分依据，也违反合同本身的明确规定，不符合意思自治和诚信原则。更为重要的是，如果不支持申请人解除合同的请求，将使申请人的权利无法得到保护，并进而鼓励、怂恿违约人长期违约，也变相打击权利人的合理预期与诚信信赖，仲裁庭对被申请人的主张不予支持。
最后，仲裁庭裁决支持申请人的解除《房地产买卖合同》的请求及其它相关请求。
作者：何志军律师，男，35岁，广东深宝律师事务所合伙人
电话：（0755）27785453、13602518735；传真：（0755）27787122
E-mail：star612@
PAGE
PAGE 1
