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专题三：小户型产品可行性论证
本专题将以“小户型产品”为研究核心，结合周口市房地产行业现状和本案的具体操作，
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对其可行性进行论证，以确保本案产品定位达到市场判断准确的目标。
“小户型产品”目前在国内一线城市房地产市场比较活跃，起初功能定位主要满足于自
住的过渡，随着产品发展的逐步演化，其投资价值和效应的影响力逐渐增强，产品定
位趋向于投资性质。但是，结合不同城市经济水平、房地产行业以及消费力的差异，
不同城市在界定“小户型产品”上存在明显的差异。
因此，在进行研究之前，我们首先结合周口市场现状和行业发展的条件，对本专题所
提出的“小户型产品”进行诠释，即：建筑面积在 60 平方米以下，同时居室上主要为传
统的一居室和创新零居室的设计，相对空间功能性较低，可以实现“自住过渡”和“投资”
的产品。
A “小户型产品”供给层面分析
针对我们上述所提出的产品形态，首先，以周口市房地产行业市场为依托，着重研究
现有重点项目，就小户型产品的开发角度分析，以最大限度掌握市场动脉，提炼出市
场对于此类产品的供应特征，为本案就小户型产品开发操作可行性提供依据。
周口市供应现状分析
1. 供应现状：小户型产品供应项目少，供应量有限
通过我们对周口房地产市场的前期考察，目前周口市小户型产品的供应项目非常少，
以兰亭山水和周口现代城为代表，并且在供应量上也非常有限。因此，我们对目前市
场上所供应的小户型产品进行统计，如下所示：
项目名称 户型 面积：m2 总套数：套 占项目总套数比：%
现代城 一居室 50 20 5
兰亭山水 一居室 50-60 18
2. 供应特征分析
根据上述的统计结果，我们可以清晰地看出，周口房地产市场小户型产品的供应现状，
存在比较明显的开发、操作特征。
市场供应项目和供应量非常有限，并未成为市场产品的主导方向；
小户型产品配比量较低，整体市场就此类产品的开发尚属于初级、尝试阶段；
产品以一居室为主导，面积一般控制在 50-60 平方米之间，功能定位于自住过渡，
提供简单的租赁投资；
对低于 50 平方米以下及零居室的投资型小户型产品（酒店公寓），目前市场尚属
空白阶段。
通过我们对于目前小户型产品供应现状的特征总结，可以有利于我们掌控产品形态的
发展态势，为本案未来可否开发小户型产品提供坚实可靠的依据。
市场供给对本案开发操作提示
纵观周口市场小户型产品的开发现状和现有的操作水平，从市场的供给角度，对于本
案针对此类产品的开发操作可行性，予以启示。
1. 此类产品市场供应尚属空白、或者初步尝试阶段，未来开发风险性较强；
2. 此类产品功能基本为项目的补充作用，在传统两居室和三居室的控制局面下，未
来短期内不会成为行业产品供应的主导方向和力量；
3. 此类产品的开发，虽然可以产生一定的市场差异效果，但受其配比比例和实际供
应量的限制，对于项目开发产生的利好效果低、影响较弱。
B “小户型产品”需求层面分析
经过我们上述对于目前周口市，就小户型产品的供应角度予以阐述。在此市场大环境
的依托下，我们将从对于此类产品的需求层面分析，即市场现状条件下，销售项目对
于小户型产品的反应情况以及本案目标客户对于此类产品的认可角度研究，判断此类
产品的购买力和未来消费的支撑力，以指导产品开发操作的可行性。
周口市需求现状分析
结合上述目前市场上存在小户型产品供应的项目，我们从市场消费需求现状的角度，
对于此类项目市场销售去化速度进行分析，以客观反映出目前整个周口市场的消费购
买人群对于小户型产品的认可和喜好程度。
1. 需求现状：小户型产品市场需求不强烈
对于市场销售需求情况，我们主要从两个指标在“小户型产品”与“非小户型产品”（两
居室或三居室）之间分析，即消化量和消化速度。通过两个指标综合比较，提炼出整
个市场对于差异产品需求情况，从而分析小户型产品的市场需求程度。
“小户型产品”销售情况：
项目名称 面积：m2 开盘时间 总套数：套 销售套
数：套
销售
率：%
月均销售套数：
套
现代城 50 20 11 55 3-4
兰亭山水 50-60 18 17 94 1-2
“非小户型产品”销售情况：
项目名称 户型 面积：m2 总套数：套
销售套
数：套
销售
率：%
月均销售套数：
套
现代城 三居室 120-130 200 120 60 约 40
兰亭山水 三居室 120-140 530 461 87 约 33
通过上述两组表格数据的分析，我们着重利用“小户型产品”和“非小户型产品”进行去
化量的对比。以兰亭山水为例，经过近一年时间的销售期，才完成仅占总比例 %的
小户型产品 94%的销售率，仅达到 17 套的去化量，客户青睐度不高，市场需求不强。
可以清晰地看出：面对市场上主力销售户型（两居室、三居室）的热销局面，小户型
产 品 的 市 场 需 求 反 映 不 强 烈 ， 月 均 去 化 速 度 仅 为 传 统 （ 两 居 室 或 三 居 室 ） 户 型 的
1/10。
2. 需求特征分析
面对小户型产品市场需求度不高的现状，我们从多个角度对其形成原因进行研究和分
析，最终，提炼出比较关键的两个周口市的城市特征，造成小户型产品消化速度不理
想、比较缓慢的局面。
“以自住过渡为目的”的居住习惯与其不符，严重缺失稳固的需求客群
通过我们上述各类型产品需求情况指标的大致分析，我们可以明显看出，周口市民普
遍对经济型、舒适型的两居室和三居室的青睐度较高。而造成小户型产品销售速度慢
和接受力差的核心因素，即是周口市民的消费和居住习惯。
周口市整体城市的发展速度以及市民文化素质有限，且房地产行业的开发和操作水平
均处于初级阶段，因此，当地居民存在一定的消费习惯。即：
有限的城市发展水平，长期老式板楼的生活，造就居住概念传统，对小户型产品
缺乏认识；
社会结构的组成，使年轻人独立意识不强，习惯两代或三代人的共同居住方式；
购房作为家庭绝对消费支出，一次性置业思想强烈，根本不存在小户型的过渡想
法；
房地产行业发展处于初级阶段，对于市场消费习惯的影响力不够；
上述这些长期消费习惯的作用，使处于房地产行业初级阶段，相对前期开发和后期运
作水平有限的在售项目，面对市场大环境，很难改变消费者的购买意识，根本不能树
立一个小户型产品的概念让当地市民理解并接受。因此，正是这一市场消费习惯的特
殊性，直接决定小户型产品难销局面产生，并且这种意识的转变，需要长时间城市经
济和行业发展的作用和影响，才能产生效果。
“以投资为目的”的消费市场不成熟，不能提供有力的需求补充
小户型产品能够有效控制总价，不会造成大量资金投入，正是这个原因，在人流量较
大的城市中小户型产品后续的投资价值大，特别是在租赁业务上，可以产生丰厚的收
益回报，从而引起前期购买、需求比较旺盛。
结合周口房地产行业和投资行为的发展现状，我们对于小户型产品所能够带来的投资
利润进行初步的计算（理想条件）：
以 40 平方米的小户型产品为例，预测市场销售价格最高值为 2200 元/平方米，户型总
价约 88000 元。
月租金：元 回收年限：年 年利率：% 利息金额
400
500 15
（整存整取） 65340
400
500 15 （活期） 40392
虽然随着城市经济的发展和市民收入的提高，销售价格和租金均会产生一定的上调，
但是从整体情况可以看出，面对 15 年以上的成本回收年限以及有效的投资利润，直
接决定了小户型产品的投资行为操作在周口市的潜力非常有限。同时，面对市区人均
收入 650 元/月的经济水平，未来此类投资产品的消费客群非常有限，高价位的租金不
能获得周口市民的接受。
整个周口市当地市民的投资意识不强，主要围绕低廉租赁的投资行为。伴随城市经济
水平和吸引力不高的客观条件，造成整个周口市投资市场不完善、不成熟。无论是以
租赁为依托的投资行为的产生，还是城市投资潜力的提升，均不能够为“小户型产品”
提供一个自由发展的平台，整个市场的投资需求量、消化量非常有限，不能有效支撑
小户型产品投资价值的产生。
市场需求对本案开发操作提示
纵观周口市场小户型产品的开发现状和现有的操作水平，从市场的需求角度，对于本
案针对此类产品的开发操作可行性，予以启示。
1. 此类产品在面对传统的二居室和三居室的热销局面下，有限的供应量和开发效果
不能形成良好的市场共鸣，销售不甚理想；
2. 此类产品设计方向和功能定位，与周口市民“几世同堂”的居住习惯存在很大差异，
一旦选取此类型作为开发产品，未来销售的引导难度系数较高；
3. 此类产品以投资形式开发，在周口市现有的社会、经济发展水平下，潜力不能得
到充分挖掘，消费、投资吸引力不高；
4. 此类产品投资行为的需求，以低廉、简单的“租赁市场”支撑，升级的投资行为（酒
店、公寓）少量补充。
5. 投资消费需求者数量少，经济发展有限，陷入投资回收期较长、利润低的局面，
一旦开发，需要长期市场培养，后期运营操作能力要求较高；
C 本案“小户型产品”可行性判断结论
通过我们上述对市场整体“供给—需求”两个层面的研究和分析，分别提炼出客观条件
下，本案开发小户型产品可行性的启示。在此，我们将结合本案自身定位和开发条件，
从利弊对比的角度，进行最终本案可否开发小户型产品给予判断。
本案自身特质
1. 本案定位特征
本案将成为未来周口市中高端房地产行业市场的领袖，项目的高品质和高形象均
属于未来市场的标杆；
本案“奥林匹克花园”的品牌定位，诠释健康、低密度住宅的生活居住理念；
本案目标客户定位为周口市中、高端消费人群，覆盖公务员、教师、医生、私营
业主等高收入客群；
本案产品定位于市场的中端和高端产品，以满足本案目标客户对高品质、舒适居
住、生活的需求；
本案距离商业、办公和配套区存在一定距离，周边主要分布学校和居住社区，未
来区域以居住氛围为主导发展方向。
2. 本案定位对“小户型产品”开发操作提示
围绕本案的定位特征，考虑开发小户型产品的利弊，从与本案定位的契合程度、协调
性以及投资收益，对于本案针对此类产品的开发操作可行性，予以启示。
本案未来自身核心的消费客群，居住生活习惯，仍然符合市场需求特征，保持着
对于两居室和三居室的独特青睐，对于以自住过渡为目的的小户型产品，消费需
求量有限；
本案周边投资型消费者（居住市民、学生、教师为主）有限，可承受的投资金额
很低，且主要停留在较为低廉的租赁行为；
低廉的租赁性小户型产品，与本案高品质、高舒适度的“健康低密度住宅”核心定位
不符，极大破坏了整体的氛围，增加后期管理的难度，操作性不强；
升级版的投资性小户型产品（公寓、酒店等），本案区域未来不属于商服中心，投
资氛围不强，同时，投资利润和价值潜力有限，制约投资消费的需求。
可行性判断结论
通过我们上述的围绕周口市小户型产品市场供需情况，结合本案定位以及自身条件的
现状，进行此类产品操作可行性的判断。
小户型产品，市场开发环境不成熟，在周口房地产供需市场反映不强烈，供应量
和需求量非常有限，开发风险性较高；
小户型产品的开发和操作，与本案“健康、低密度”高品质的定位形象不符，降低社
区居住舒适度，对于品牌形象的树立不利；
“自住过渡型”小户型产品，周口市场的需求量有限，需要严格控制配比量；
“租赁投资型”小户型产品，面对周口租赁市场的不成熟，同时周口市民对于投资行
为风险的警惕意识较高，可操作空间非常小，难度系数较高；
“升级投资型”小户型产品，与本案区域特征不吻合，同时投资利润低，回收期长，
不利于开发和操作。
综上所述，针对小户型产品的开发，结合本案“高品质居住社区”的定位以及周口城市
和行业发展现状，“小户型产品”需求量、利润收益非常有限，同时，后期操作难度大、
风险性高，因此，本案可以酌情考虑“自住过渡”的小户型产品，但必须严格控制配比
比例，不建议开发“投资型小户型产品”。
