区豆豆豆对商自房平均销售价的初步解析文/赵馨贵 商品廓平均销售价是反映商品房价格水平的熏耍织附9年备地区商品房销售情况的统计指标，.íE确理解其指标含义，以及合理、提活地使用这个指标，对于准确分析商品房价格现状、走势、会省明上|||2算M|·m川|剧ml|的明|e侃|合l"M|9到wd|9缸m!-7mi3房!mwl8H!-mm-;mMLmUM·一用品法特点和成剧，具有重要的意义。ubh将M哈市呻和市市市帘刷刷一囊。丽市邮局一中下积叫阳324·Ejat4J412【削年，黑龙、江省商品膺平均销售价为3241冗/刷刷川川mm栩栩栩蜘mUNa平方米，比2∞8年上涨岛。其中住带3067元/平111"3t4151;惆"的方米，涨%;办公楼4140元/平方米，涨%;商山市川市也哺臼川北回市到柑唤、，M仙似叫7t'511781·'业营业用房4554元/平方米，涨%0这些是数据是怎件僻山mMmummMmMWmMMm仰样得到的呢，从这些是数据中可以帮l:f:I什么呢?州州州…、商晶扁平均销售价不是简单算术平均擞"ωUM刊商品房平均销售价格有以下两种计算方法川JnMMmHM札肌mMmm加ωMmmWME1、鲸合平均怯:咛童川mUMji-u刷川一合销算式中:P:报告期商品房平均销售价E川机-a一一网来销均旦均算来制一张的儒一价一晶一房通过平一重权计一销即一儒'各一价种附一都用加是途权四一商平综均房计S:报告期商品房销售额;朋出部平商丽的随平均售回企省Q:报告期商品房销售固税法计积占商品2、加权平均法:P= 式中:P:报告期商品房平均销售价;MIp，:报告期第i类商品房平均销售价会~I住宅办公串串商业营业用房其他Jf!..fW:报告期第i提商品房销售酣积占全部商品房销 。.027售面积的机重。全省商品房平均销售价=3067x +4140 x 这攘的第i挺可以是按用途不间进行的分挠，也可+4当54x +3891 x 嚣3241以是按地区不同进行的分挠，还可以是按具体商品房计算结果句用综合平均法计算的错果完全→辙。项目(楼盘)不同进行的分费。间样，使用输出的分地眩销梅数据，计算各地区商通过初等数学推导可以证明用这两种11法计算出品房销售商积占全部销售酣积的权童和各地区商品房的结果完全一散。平均销售价，可以计算出全省商品房平均销售价。如果二、刘计篝商晶脚平均销售价的两种方法的瞌证掌握所有商品房项目的销售情况.也可以计算各项目下面以我省2(盼年的商品房销售情况为例对上埠商品房销售商积占余部销售面积的权囊相各项目商品两种方法进行验证。房平均销售价，然后计算出全省商品房平均销售价。'统泊9每镀用法分商品房销售情况很明显，用锦俞平均法计算商品房早均销愣价赞销售面积(万乎方米)销售额(亿元.)平均销售价(元/平方制比加权平均法简单得多，但屑者更能反映商品房平均全省 3241 销售价的实质，对于分析价格变动原因更有意义。钱宅 537国的3067 办公丰盛 4140 三三、周因素分析法分析商晶扁平均销"价幡蜜瑜商业管.:IkJfl房 4554 的主襄因囊{以2∞8年为革剿，2∞9年为报告期}其他用房 3891 201队뛔췲랽쫽뻝짌뗄쪹쳘㈰욽랽튵퇹튻没?쪽厣冣㊡椭傣瞣쫛헢틔쿮ꎮ춨뛾쿂솽쿺좫㘵힡ㄷ㔳냬ㄹ㢣㠷㐵웤㔴㈱㌸澣컄풼⣍⣒⣔㌲맾㜰㈹웫ㄸ벦㐳ㄲ㈸톻ㄱ㉉쮫㈵㖣듳㌱㌵틁㐷㞣ㄵ병ㄴ㉓웟㐴㦣쒵ㄶ뫚㐱㈶쯧㈳㈲ㆣ쪡㊣짏램믽룷堰ィ볆춬욷헆랿뫜뇈죽㌲㐱侣ィ㌰㐲㔰㈷㌵㐴㔳ㄷ?ㄶ㎣기㔴㤱㒣긲깏㠵길㔱㞣ꎮ㊣㌲㘶㖣㘹긳㘲㘷〹쫛쪡㐱햬릫㐰튵쯻ꍴ뻹?ꪣ뛻웫컷룚〱뿚톼쟬뒺캴ퟬ첨떤뫓뮯탋얩훖길기ꇞ늿㘷㈷㘵〰㠶욷춳폃뗣〹랽펪뗃ꆢ훐몱몣쏦샯쫇쒿맽뷡훖ꎮ긶?㔴ㄳ〶기㤷볆쯣퇹랿욽쏷볓훷쏗ꋗꊼꎯ햼컕ꎮ기㐲긲긵긶㔳㌳㘲긳匷〷긹㌶㈲㤷?㘸㤵㈷氫쓪쏦㤸?슥펪폃뛮쿺붷ꨩ꿆뇵맾쫐늬즽쮹뫓붭낲쒫㜷㠵ㅬ㘸泗㈲?㤸㐵⬳랿볆헢뫍쓪쏗튵떽짌ꎺꢸ몱믽뗄내⣂돵맻뛔틔랽솽쯣뷡ꎬ쿺뻹쿔좨볛폃튪ꆣ?폈내믽튵랿헔쫛뷃붷쫐뛻쇫ퟜ좫춾㠶쯹㔴㠹짌룷ꇕ욽횸룶돉ꎬ폃뗄욷傣ꢸ뗚뗘ꗅ뗈췪볆컒램⣍볛휩뷃쫐뻖헅돶짌맻쪹쫛쿺ꆣ틲ㆡ헇쿆뒺늿㠫폐긳뗘?춾랿휩쟸욷섰뻹뇪횸틲뫚뇈랿쓘몱??좨槀쟸착쫽좫쯣쪡뷸뇭살폫폃쏦볛쫛쪵쯘쟸ꎮㄶ붾럖붷맳쿺랿㐱짌쿺ꎬ뇪쇺㈰㐵욽ꢸ쳆??훘늻톧튻짌탐훐뗄晩〲폃룸믽쏦볛ퟛ램훊럖⣒욷짌뷃쯹ꎮ醴쫛㐰㜽욷쫛헽ꎬ뻟붭〸㔴듓뻹랷샠?ꆣ짒춬췆훂욷〹퇩휩짌犡햼ퟛ돶뿉믽뫏볲컶퐲㌲ㆣꢣ랿쿺쏦좨ꇁ㐱볛좷뛔폐쪡쓪풪헢쿺?뿏짌샠퓊뷸떼ꆣ랿퓈횤짳욷쿂?뫏뗄좫틔햼좻욽떥램〰쿺쫛ꇶ랿ꖣ멐쿺믽쿮쫇샭폚훘짌짏ꎯ킩쫛룱쳆響욷잰탐뿉욽窵ꆣ쏦럖늿볆좫뫳뻹뗃䋄쫛뛮슳랴뷢ힼ튪욷헇뮰욽쫽볛폐㷪랷??㶡랿듓뗄틔뻹쓉쟩⣒춨뗘쿺쯣쒿늿볆램뛠럖컶쟩뿶?펳웤좷뗄랿ㄴ랽뻝늻틔뿆욽쏍럖횤쿺쳆뻹맽㴳램쟸쫛돶쯣볆ꎬ컶짌ꪻ?왐좨욽ꨩ즾뿶짌횸럖틢욽ꎮ쏗훐쫇쿂붾?뻹쿺뺲샠쏷쫛랷볆〶쏦좫돶쯣떫볛욷阮ꯂ楷욽훘욷뇪컶틥뻹㎣ꎬ뿉볲솽紐쿺쫛믍ꆣ폃볛뿏쯣?믽쪡쏦좫짌뫳룱랿?ꔴꎻꎬ쫛쿺랿몬짌ꆣ쿺ꖡ헇틔떥훖響쫛쏦경뮹헢뗄볛룷쫽믽쪡욷헟뇤욽긲뻹ㄴ쫛닉쟩볛틥욷쫛ꏆ㖣뾴쯣볆?믽뿉솽?뚼훖뷡뻝좨뗄짌랿룼뚯뻹〰볛ピ폃뿶룱ꎬ랿볛긲돶쫵쯣?햼킵틔훖⣔쫇폃맻훘좨욷욽쓜풭쿺헶쿺ꪣ볓ꆣ쮮틔볛캪탗ꎥ쪲욽랽?좫쒷쫇폃춾췪볆뫍훘랿뻹랴틲쫛쓪꿆곆좨튲욽벰룱㌲ꇕꆣ쎴뻹램늿훀내ꫀퟛ짌좫쯣룷뫍쿺펳룼볛캪붷뗄뫏쿖㐱갳붷헢쓘쫽짌뻟볆ﶶ뷈욷욽튻룷뗘쿺뿉뻹쫛폐룱놨쫛?훘샭ힴ풪〶킩?욷곒쳥쯣퇩퓉욽랿훂뗘쟸쫛쿮쿺볛틢뇤룦뷃뻹틔튪ꆢꎬ㟔쫽랿늿짌돶횤쿊뻹쿺ꆣ쟸볛쒿쫛틥뚯웚힣램볆볛쇩ퟟꪣ뻝쿺?욷쫛짌ꆣ욽곕볆쯣믮쫆곆쫇랿쏦죧욷ꆣ뻹윴쯣룷뗘ꆢ?퓵맻ꆯ뗄㞣좫쿮긶쪡쒿ꎥ돵ꎻ짌늽뷢컶
?面题现苟披用途分商品房平均销售价和销.椒'世由于计算过程比较繁琐，这盟只将计算结果给出:2009年在2∞9年商品房平均销售价格比2∞8年上涨的2∞8年平均销售价销货权萦f-均销售价销-t权1世410元中，住宅平均销售价格(凹)变化影响元，(元j.平方米)(元/平方米)销最权建(Wl)费化影响元;办公楼早均销售价格1创)()1.阳湖3241 2831 (归)变化影响元，销醺权熏仰却变化影响住宅到) 2642 *""’" 办公楼4140 2804 元;商业营业用脚平均销售价格(P3)变化影响商.:II!.营业用房4554 4329 元，销量极重仰3)变化影响…元，其它用房平均销其他用房3891 3018 售价格(问)变化影响元，销量极重(W，的变化影从加权平均谐的计算公式町以辑出，影响商品房响元。平均销铐价格变动价变化的因素有8个，分别为住宅结果分析:2∞9年全省商品房平均销售价楠上涨平均销筒价格(PI)及销量权重(WI)、办公楼平均销售的主要回素为住宅价格上栋，影响程度达%价格伊2)及销量去校盘闯12)、商业营业用房平均销售价格( .在金省商品房平均销儒价格的概(P3)及销量仪重仰3)、其它用房平均销售价格仰的及销阳中，由个百分点(* )。耐平均锵愕价量极重(W4)，这八个回萦分成两主题:价格(p)因素和极格最高的商业营业用房销摆在极重变化(由上年的重(W)因素。下面计算这两类因素的影响程度降为)则对全省商品房平均销售价格产生了向下拉动。2创)8年2009年PO*WO Pl*W1 pl*wO PO WO Pl Wl 四、结论住宅112642 0日66到 通过以上分析可以着出，商品房平均销售价格指标办公楼21 2804 O.制164140 的变化受价格因素和销量权重(销售结构)两方面影响。商业管.:II!.Jf!房3 I 4329 4554 其他闲房4 1 3018 3891 到观察年度之间房价变化情况时，对于商品房销E 售量比较大的地区来说(如省、威者大城市).一定阶2刷9年商品房平均销售价格比2008年上涨410段内销售结构(用瑜结构戒地区结构)费化…般不会元，其中价格P变化影响程度:很大，对商品房平均销售价格的影响也不合很大，剧1: PliWOi-1: POiWOi=由=而，商品房平均销售价格变化烹费还是受价格变化影(元)。响。基本上可以反映房价变化情况。这是一个戴要害的换算成百分比 。. 2(附7年佣 O.∞7 换算成百分比 %。。刷版1.仪)()。翩。212∞8年 结果分析:2仰9年商品房平均销售价格上涨的主2∞9年佣 要害原因是各种用途商品房价格上涨，而各种用途商品来用因素分析法可以对2(览隔年以来的商品房平均房销撞机景生变化对商品房平均销售价格上涨影响是反销售价格变动情况影响剧素进行定最分析。在商品房平向的.也就是向下影响的，这是因为售价相对较低的住均销售价格变动影响四紫中.2∞7年与2∞6年相比，价宅销撞极重小幅提高(提高幡度为O.∞2)，售价较高的格剧素与结构因素分别占和;2∞8年与2ω7年商业营业用房销量权重小幡下降(下降幡度为)。相比，价格因萦与结构因紫分别占和;2∞9年与来用多因素分析法，还可以逐一计算各个因素变2∞8年相比，价格因紫句结构因素分别占和化对商品房平啕销售价格的影响程度。(计算过程略)如住宅价格变动的影响程度为:但是，当观察月度之间或者商品房销售量比较小的伊11*WI0+P20*W20+P30吗T30+P4O*W40)›地区的商品房平均销售价格变化情况时，销售结构(用(PI0*WIO+P20*W20+肘。咱'30+阳0*W40)途结构或地区结构)的变化就会比较大，有可能对商品式中PlO为住宅慕期价格，PlI住宅报告期价格，房平均销售价格产生比较大的影响，边时.就要进行影WlO为住宅销贵摹期权主意，P20和W20分别为办公楼响回紫分析，找出影响程度最大的四囊，而不能简单地蒜期价格和基期机囊，肘。和W30分别为商业营业用使用商品房平均销售价格指标来反映房价变化情况。房藩期价格和基期机嚣，P4O和W40分别为其他用崩(作者单位t黑地江省桃计局投资处)罄期价楠相革期帆壤。位们带吵췲내㈰욽쿺⣔좫㌲ㆣ㈸힡㌰ィ㈶냬㐱짌㐵㐳웤㌸듓볛⡐솿훘偯倱灬偏坏圱?㐶ꇆ풪뮻좨뷡튪랿쿲햬닉뮯죧쪽泗坉믹평퓚쫛쿬뗄⠳럹㈶?㈸ィ㐱㐳㐸㌰㌸侣㘳㌲ㄫ㐱기㌱㘷길㐲㐰〴㔴㈹긱㤱㠶㔶ㄶ㎣㊣〵㌲ㄸꇯ⩷㘲폃〹〸뻹솿ꪣ늿햬릫튵쯻㐲㌰ィ㈲〴기㐰㐱㈹긱㞣㤱ꎮ뻲偬倱〰㘸㘶〶㤵〷㈱볓㌩?ꎮ㈴긲갶㠱㐹ꨩ쯣훘맻풭쿺뗄뛔힡䥏훐ꇕ俎웚믹폚㈰ピꎻ볛㈳훷룱좨⡗ꎬ폃쒲쓪地?㘷길㠷ꎮ슥〶〷긲㈱㈷㌷㈩圱춾짺쿺좨꿆슥펪폃〲㠲ꎮ〳?㌷㜱㘸ꎮ?㜸㈴楗ㄵ좨쿺벰?㠴㜱㠵쓪ꆣ돉傱틲솿ꎬ펪짌햬쒾偉겱볛웚볆〹룱튪〫럖쫛훘춯붷튵랿⡐⧒㤷?웤뛠?뇤佩汩?짌볛뷃폃욽쫛쿺냙컶쫇좨튲튵욷圱俎ꢸꇕ룱쯣쓪킣훘솿⡐㌵틲〵햼倲㈩⡗훐틲ⶡ튻욷휩랿뮯ナ뻹볛솿럖꿓ꎺ룷훘뻍폃룱〫곏뫍맽짌곗⡗펪좨㐩풪쯘ꎯㄲ왐ꇆ랿벰㐩?볛쯘램룱좨랿뇈냏㈰훖뇤쫇킡倲ꇕ?贈믹뫍돌욷ㄩ펰튵훘ꆣ캪㐱ꎮ욽佩倱쿺ꎬꏏ룱럖㈰뻹뗄뇤⡐훘욽㐱튻〹폃뮯쿲럹쿺뚯ニ겻?뾻웚믹뇈랿곆瑷힡〩㠴坏楗쿬⭐쿺솿헢싃傱컶랽쫽뻝룱쇋쯄춨떱뛎뫜뛸侣뻹쿠⢼떫뗘춾쪹⣗〶〷ퟮ쿲ꆢ맽뇤맛듳ꆣ㜶ㄵ㠴쫛틲뇈웋쫇쟸뷡욽쓚싛ㄴ㤵㠸㘶쓪뚭뗣룟〷쿂뷡틔뮯달뇈믹쯘뗄릹뻹틔?뗄붵삭싛짏쫜뷏뛔놾살쯘폫쿠ﶳ떱믲럖쫛ꗎ닎톬캪뚯뛈듳짏뇤뷡뇈쳂맛뗘쫛컶뷡쇺뮣ィ컶횮뗄뿉뚯릹틲ꎬ퐩달쟸볛붭릹몺펪기뿉틲볤뗘틔쪡램쟩쯘볛퓂뷡룱헒⣓짌?볆뚯ㄩ瑷뻹椽㢣첶潩쓪춾뛔쿂쳡뗄깗阮좨웚뷏욽붾뮯랿㌩펰햬ꎬ룶튵㤵틔쯘쟸랴뿉뿶폫룱뛈릹닺돶㌰쫛㢣욷좨냋㌲㴳램쏍諾쯣벰㌩쿺긴좣긶짌펰룟쫛㈰???훘랱뻹紐욽뇤쿬좫퓚냙폃⧔뾴뫍살펳틔럖뷡틲횮⦵짺볛랿쒾㐹㈴기뫍릫뇤쿺훘ꆢ룶웋쫛꿓㜴?〸욷쿬⣌ꎬ볛⭐?꣖ꆣ쯶響뻹뮯ㄸ쪡룱좫럖랿돶쮵뺽뛔틲뇰릹쯘볤쒱뇈귊圳ꎮㆣ쿺쫛쪽뮯솿웤볛ꎯ랿뗄킡룱돌㌰?倳ꎬ쫛?㚣㋔펰ꎮ짌짏쪡뗣퓈⣈㈰쯘햼폫믲뷏〫?틲냏뮹ꇍ톯솿㠵긲내倴뿉뗄쯼룱㐱욽볛ꎬ?럹뛈쫵걐ズ헢?긱쫛쿬㌳욷헇짌⠰솿ꯊ쟩뇤〶훐ィ뷡헟꾾듳횸좨㈩쯘ꪣ릻폃뎼ㆡ㐳バ훘틔틲폃뇈〽뻹룱헢禮쿂펰캪圳?㈰쵗ズ샯㏔볛튻풪랿ꎬ욷ꎮ좨ꇉ뿶ꆡ뮯춾쓪뷸긹럖릹짌뇤춻뗄ퟮ뇪ꨲꆪꆢ럖뷀첶틔욾곏퉗럖뾴쯘⡗랿㈰튻쿺짏쫇죎붵쿬ꎺ〫뫍㌰쵗횻뇈倱ꪣ룱㔴ꎬ욽펰㠹훘쳆⣏쪱ꊻ뗄훷쟩틔탐㚺뇰틲욷뮯듳살㠳㌲짌돉좣훰?좨훍짳㐰贈돶폐ㄩ욽〸ㆣ㊣㐹쫛헇틲ꨰ⣏돌倴圲럖㐰붫㈰⦱뮰⡐ꎮ쿺뻹쿬㠪뇤랷響ꎬ펰튪뿶살뚨〷촰햼쯘랿쟩좽뗄랴훘ꆢ튵솽?튻뛗긳ꎮꎬ㢸ꆢ뻹쓪기볛캪슽뛈ニシ뇰럖볆〸뿈㌩㘵솿쿺돌ㄴ뮯뿆?뛔?쿬뮹ꆣ쟩뗄ィ뿶쾴틲펳튻펪샠?㜷㠵볆뿶쪴펰냬쿺짏㞣룱뛸쫛〰떷ꆣ깗횱캪뇰쯣쓪꿓ꯂ뇤풪좨뛈ꎮ⣓붾폚튲쫇헢짌럖폫〴길쪱쯘랿꣖ⴭ氽튵ꎺ쓓쯣꘩㋟쿬겷릫쫛헇ꖡ짏룷볛㈩禮㐰짌캪뷡냏ꗆ뮯ꎬ훘듯㌩짉紐뤩쟊늻쫜쫇욷컶㈰ꎻ㦺햼솿곓쪱ⴴ튻?짌횱슥폃볛냏㐱?헇훖쿠ꎬ죎룷ꪰ튵웤맻붾펰⡗룱㠹ꆣ쿄響솽욷퀩뇤믡튻랿〶㈰촰ィ뇈쿺킿뛸ㄸ㢣욷욽룱?뗄폃펰뛔쫛ꨰ펪쯻룸㘸紐쿬쯼㐩짏뛸?랽ꎬ뫜퓚쓪〸긹뷏진뻍늻랿룶뮯ꎮ긶랿뻹⡐훷춾쿬뷏볛ꎮꯂ튵폃돶響⦱㈴뇤헇㢣ㄴ??횸쏦쿺튻듳훘짌쿠쓪ㄱ㢺킡뷡?튪쓜쟩㐷〸욽첶틲?ꇕ쿺㐩?짌쫇뗍뷏〱폃랿ꎺ〵?ꎮ뮯뻹뇪펰뚨ꎬ튪욷뇈폫ꎻ촰뗄릹퓉뷸볲뿶뻹⧒좣쯘냣?쫛벰욷랴뗄룟㈩풪?〸욽펰㎵쿺韛쿬뷗틲랿ꎬ㈰ꎮ⣓쳆탐떥ꆣ쿺?뇤꿓늻쿺힡뗄ꆣꎬ?뻹쓕쫛욽볛〷〹〲펰뗘쫛?믡냏쿺?볛쓪짺ꆣ볛췈ㅥ룱?폫㚣긵?
