我国房地产价格趋势的研究
摘要：自从 2003 年以后，中国房地产取消了福利分房制度后，中国的房地产业就得到了迅猛的
发展，房价一路走高，已高出了大部分人无法承受的能力。在国家出台一系列房地产调控的影
响下，房地产的价格出现了下跌，但下跌的幅度并不大。从国家出台的“国三条”到“国七条”再到
“国十一条”等政策对房地产价格进行调控，但是其中的作用微乎其微，一线城市的楼市虽有小
幅的下跌，但二三线城市不跌反升，其证明了我国房地产出现崩盘迅速下跌的可能性不大。
关键词：房价 调控 房地产市场
一．我国房地产市场的现状
（一）房地产的开发投资规模呈现加大趋势
房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁,没有房地产开发,自然也就
谈不上销售。有关统计数据清晰地显示,房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重
要组成部分,且所占份额不断加大,在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从 2000 年到
现在,如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话,房地产投资增长速
度要明显快于固定资产投资的增长速度,房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也
在不断加大,这一点显得越来越明显。
（二）成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大
幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月，上海月平均成交面积为 83 万平方
米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%；其中今年 5 月成交量为 万
平方米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住
宅的成交量仅 万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成。
据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008 年 7 月 1 日-16 日，北京市期
房网上签约住宅签约平均每天为 套，而去年同期平均为 套，同期下降 %。
2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数
据，2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 万平米，环比下降 %，同比也下降 %。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 万平方米，
与去年同期的 万平方米相比大幅度下降 44％，而与 2006 年同期相比降幅更达 52％。从
单月来说，今年上半年单月成交量最大的是 6 月，为 万平方米，其它月份全部低于 40 万
平方米，成交量最低的 2 月仅 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万-75
万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙
等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
（三）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产
商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，
房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降
低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统
计，我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通
过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险
系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终
无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
（四）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
1.土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付
地款。
2.信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行
股票来获取资金。
3.房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。
4.由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。
5.一些中小房地产不具有品牌竞争力。
6.大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会
使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1 月 22
日，北京市建委对拟注销资质证书的 862 家房地产开发企业名单进行了公示；根据名单，此次
拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒
闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。
（五） 房地产中介经营困难
由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一
些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关
门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年 1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜
之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近 130 家店面。创辉租售在广州的 100
多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒
基关店 50 家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。在杭州，据杭州市信息
中心监测的 8 家中介公司的最新数据统计显示：6 月杭城二手房市场成交量较上月下降 46%，成
交量比上年同期亦减少了 %；杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境
地，6 月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市
今年一季度二手房交易收件为 1669 件，比去年同期的 2412 件减少了约 30%。如此成交状况，
加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。如目前
海螺置业就从去年鼎盛时期的 30 多家门店收缩至目前的 20 余家，经纪人队伍也进行了裁员。
同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。
二．当前我国房地产业存在的主要问题
（一）市场发育不良，泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响
（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威
部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际
上房地产利润率一般维持在 5%左右，高的有 6%-8%，而中国房地产的利润率高达 30%-40%。
而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在 30%以上，2001 年增长 41%，2002 年增
长 56%，2003 年增长 32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的 3-5 倍，而国内工
薪阶层购一套房的费用多是年工资的 10 倍-20 倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房
地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为
将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，
我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过 10，远高于国际水平。按
照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在 3-6 倍之间为合理区间，如考虑住房贷款
因素，住房消费占居民收入的比重应低于 30%。（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比
约为 4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是 3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的
房价收入比约为 :1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过 13:1）。
（二）供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：
1.新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过
剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住
宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在 40%以上，最高的超过 60%，中小套型住宅比例偏低。
同时，据建设部门统计，2006 年初，在 40 个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在 90
平方米以下的住房面积所占比重为 %；2007 年 10 月份，这一比重有所提高，但也只有
%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
2.廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用
房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府
主要以提供廉租房为主）。
3.二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
（三）房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量
的金融风险。主要表现在以下方面：
1.房地产信贷增长过快。2007 年 10 月末，全国商业性房地产贷款余额达 万亿元，同
比增长 %；比年初增加 万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的 %。其中，
个人住房贷款余额 万亿元，比年初增加 6192 亿元，同比增长 %。住房公积金委托贷款
10 月末余额达到 亿元，比年初增加 960 亿元，同比增长 %。
2.房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，
房企的自有资金 2001 年仅为 %，2002 年为 %，2003 年为 %。据统计，我国 80%
左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买
房的人，占全部购房总数的比例高达 90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公
认的 50%举债的警戒线，多数企业达到 %，个别地产超过 80%。这意味着房地产市场的绝
大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。
3.商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商
业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变
相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006
年有关部门对 16 个城市的住房贷款抽样调查发现，平均 %的借款人办理贷款时未曾与银行
直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达 %、%、%和 %。
4.住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度
不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷
款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”
方式帮助开发商套现。
（四）中低档普通商品住房开发欠缺
在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,会去盲目开发高档商品
住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,
一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,
催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得
到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。
（五）市场的调节机制有缺陷
在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许
多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。
住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的
生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益,使真正有自住需求的房屋需求者买
不起房,出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。
（六）房地产市场秩序混乱
我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环
节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市
场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随
着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商
和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。
三．目前我国房地产市场采取的调控措施
（一）加强土地使用管理
房地产业开发的是土地产品，有效地严把土地“闸门”就能够有效地控制房地产市场的供给。
2006 年以来国家陆续出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《财政部、国土资
源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、《国务院办
公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等规定，严把土地“闸门”。 但是由于缺乏
确定基准地价、标定地价的具体标准和办法，可操作性不强，兼之价格评估机构及其人员的水
平参差不齐，从而导致房地产价格评估随意性极大，漏洞也较多。同时政府为了自身的经济利
益，任由开发商炒作，最终谁出的价钱高就卖给谁。导致开发商无论购买土地花了多么大的价
钱，最终都要将这些花费加上利润收益后，再转嫁给消费者，土地价格的高低并不能抵消开发
商对于暴利的追逐，也就无法从土地供给的环节来平抑楼价。
（二）加强房地产市场宏观调控
上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是央行收
缩信贷采取的紧急措施。为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，决定从 2010 年 11 月 29
日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点。这是央行年内第五次宣布全面上
调存款准备金率，距离上次宣布调整仅过去 9 天。一个月内，央行加息一次、上调存款准备金
率两次，回收流动性的步伐加快。随着调控政策逐渐落实，房地产开发商原本充沛的资金状况
开始变得不那么乐观。金融机构紧收房地产开发贷款，北京等部分城市加强对预售资金的监管，
加上年底临近，开发商回笼资金支付建设款、偿还贷款的压力加大，目前房地产开发商的现金
流普遍开始出现紧张状况。对开发商而言，由于市场上流通的货币再次减少，开发商能够融资
的额度将进一步缩减，资金状况雪上加霜。日前，万科武汉五大在售项目突然宣布降价促销，
上海、深圳、南京等地楼盘也出现了降价的态势，可以看出在“”新政及相关地方配套措施出
台后商品住房价格有回调的趋势。中国人民大学经济研究所等机构昨日发布的一项研究报告表
示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011 年上半年房地产行业
资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近 20%的下滑。因此随着调控政策的深入落实、
住房供应量逐步加大、货币流动性逐步趋紧，对我房地产价格短期有较大的抑制作用。
（三）加强房地产市场的监管
2010 年 4 月 13 日，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品
住房预售制度有关问题的通知》，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。但房
地产市场的监管存在诸多问题，如不解决一下问题，难以抑制房价。
1.房地场市场存在垄断性。房地产的垄断性是由房地产特性决定的，房地产的主要特性是位
置的不可移动性，一幢房屋一旦确定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在楼层、朝向不同
等因素，决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出租和出售时，带有地域性
和垄断性，从而形成垄断价格。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场的只能
是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容易形成部分的或
地域性的垄断，土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉租住房由政府提供。
2.房地场交易存在信息不对称。由于房地产市场交易的高价值性，与土地附着物相联系的房
产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说，其对商品质量（内在和外在
的）了解的更清楚，从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说，既没有能力也没有
精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本，另一方面降低了市场
的流动性。
3.房地场市场极度缺乏竞争性。房地产作为不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争为位
置固定的空间竞争。也就是说，开发商是有空间分布的，而不是集中于一点进行竞争。更为重
要的是，空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。尽管中国房地产市场有 5
万余家开发商，但真正构成实质性竞争的只有周围少数几家开发商。由于同一或相邻区域的开
发商不多。研究结果表明，房价与市中心距离成反比，与开发商间距成正比。
四．房地产市场调控的难点
2010 年 11 月 14 日，温总理感慨说：“内地房价很难降，左一个（国）十条，右一个（国）
五条，房价压不下来，若真买不到房可先租。这是国家最高领导人第一次公开承认抑制房价很
艰难，房价难抑一直存在的客观事实，其实没什么好奇怪的。2010 年 11 月 26 日，住建部表示，
房价波动前所未有，调控压力前所未有。从 2009 年 12 月以来国家启动新一轮调控，“国四条”、
“国十一条”、“国十条”、“国五条”等分三波出台，而且一次比一次严厉，仍未取得明显成效。
（一）中国城镇化发展带来的刚性需求。
日本的房地产市场泡沫是城市化率达到 80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了，现在中
国的城市化率还不到 50%，每年大约有 1500 万农民进城，住房的刚性需求很大。
（二）民间资本投资领域过窄
我国居民储蓄率非常高，而且近几年伴随着部分行业利润率降低，民营资本出逃实体经济，
比如光温州就有 6000 亿资金游弋。发达国家金融产品丰富，资本市场监管制度健全，而我国投
资渠道较少，市场秩序混乱。比如近期又曝出个别基金经理操作“老鼠仓”的行为，而股市中的
内幕交易更是屡教不改、屡禁不止。在我国，散户投资股票的赚钱机率，远低于机构和那些掌
握内幕消息并违规操作者。老百姓并不傻，近几年的经验告诉他们投资房产更划算。这也是民
间资金持续大量涌入楼市的重要原。
（三）全球化的热钱流动与人民币升值预期相结合
值预期创 14 个月以来的新高。从相关统计数据看，2009 年 9 月的外汇占款增加额猛增至
4068 亿元人民币，创下自 2008 年 4 月以来的新高。用“外汇储备增加额-贸易顺差-FDI-汇率变动
造成的估值效应”的方法计算，则 2009 年 7、8、9 月的热钱流入规模分别为 251 亿、37 亿与 308
亿美元，第 3 季度热钱流入规模合计为 596 亿美元，尽管略低于第 2 季度 879 亿美元的流入，
但热钱在 2009 年第 2 季度与第 3 季度持续流入，已经明显形成了新的趋势。9 月 1 日至 10 月 16
日，美元对人民币 12 个月远期汇率贬值幅度接近 3%，上周六，海外无本金交割市场(NDF)对未
来一年人民币升
如果说 2009 年第 2 季度刺激热钱流入的主要动力是资产价格上涨预期。那么从 2009 年
第 3 季度起，人民币升值预期卷土重来，可能重新成为刺激热钱流入的主要动力。
人民币升值预期驱动下的热钱流入，一般会加剧国内的流动性过剩，尤其是央行仍采取较
为宽松的货币政策刺激经济的情况下。从历史经验和国内的宏观经济框架看，多余的流动性必
然会流入资产市场，从而进一步推高包括股市、楼市在内的资产价格。
但是，当前中国经济增长基础仍不稳固，国家制定经济政策时，出于保出口的考虑，不会
让本币过快地大幅升值，而只能保持相对稳定。如果人民币升值压力转变为人民币升值单边预
期，那么在未来将有更加汹涌的热钱流入中国，造成国内流动性泛滥，引发通货膨胀。在经济
增长还不稳固的情况下，通胀的加剧可能使得经济出现“滞胀”。所以从国家宏观调控的角度看，
目前还必须顶住欧美对人民币的升值压力，保持人民币对美元汇率的相对稳定。
（四）房产持有环节税收制度的缺失
这里指代房产税或物业税。当前，我国房地产税收结构中，开发和流通环节的税负重，而
持有环节则很轻，尤其是住宅持有税基本上空白。这就使投资投机者持有多套住宅的成本极低，
甚至任其空置多年。这在国外是不可想象的，比如美国物业税税率为多 1-2%（由地方政府确
定）。我国正在研究恢复开征房产税，将来还有可能推出更加完善的物业税。
（五）地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。
而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。目前的我国供地模式实际上是
政府垄断。农村集体土地国有化即征地的过程不按市场价定价，大量土地同时符合供给条件，
而政府是唯一的土地获得者，短期内需求十分有限，因此农用地国有化是供过于求的，供不应
求导致市场均衡被打破，房价定然上涨，从而导致地价上涨。
（六）中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些
地区的房价并驾齐驱。
而内地一些城市房地产业刚刚起步，如 2008 年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅 1000 元人
民币左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效
果。
五．我国未来房地产价格趋势研究
今年上半年突遭“史上最严厉新政”袭击的房地产业可谓跌宕起伏，到 7 月以后，房地产业
逐渐步人了量跌价稳的敏感时期。但不管国家怎样调控，房价却不会再次回到 2000 年以前的水
平，这是市场规律的必然。总体来看，中国房价难以迅速跌下去。
（一）市场与政府博弈的历史结果是房价不断创新高。
中国房地产调控可以追溯到 2005 年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机
行为，如购买住宅未满 5 年转让需要缴纳 5%的营业税等。在随后的 6 个月时间里，无论房地产
的交易量还是价格都出现了明显的下跌，上海的房价下跌了约 15%左右。然而，从 2005 年 10
月份开始，房价出现新一轮的上涨，招致了 2006 年第二季度的第二次房地产调控，但此次政策
出台之后，其效果只持续了 1 月左右的时间，随后楼价继续上涨，政府通过政策对楼市调控的
效果越来越差。
2007 年，为了给炙热的楼市降温，政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与
税收政策上控制购买多套住宅的行为。从 2007 年底至 2008 年底，楼市出现明显降温，但就在
2008 年底，政府为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，以至于楼市在 2009 年再创新高。
总结几年来与政府政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；
政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果
必然越来越差。
（二）房地产开发商资金充裕，有能力“扛住”楼价，导致房价迅速跌下去的肯能不大。
2009 年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下，销售额创历史最高纪录，全年新房销
售超过 4 万亿元人民币在销售迅速增加的同时，购买土地的支出并没有以相同的速度增长，结
果是开发商的平均负债率出现下降。
在当前的中国楼市，新房的交易量远大于二手楼房的交易量。因此，开发商在价格的形成机制
中起决定作用，这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异（在西方发达国家的楼市，二手
房的交易量占主导，二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大）。因此，只有开发商主动降
低销售价格，楼市价格才会走低，在财务状况无忧的情况下，开发商当然不会主动降低销售价
格了。
（三）房地产的基础性需求非常庞大，导致房价难以下跌。
房地产需求包括两个部分，分别是住房消费需求和投资投机需求。
1.住房消费需求又可以分为三块。
（1）收入水平提高带来的需求，表现为城镇居民的改善型购房。据统计，城市人均住宅建
筑面积从 2000 年的 平方米上升到 2006 年的 平方米，平均每年增加 平方米，以
2000 年 亿城镇人口计算，每年这部分改善型需求达 亿平方米。
（2）城镇化带来的需求，包括主动融入（农民工）或被动卷入（失地农民）城市化的农民
以及毕业留城的大学生。据统计，2009 年我过城市化率为 %，近年来平均每年新增城市人
口约为 1500 万，以 2006 年城市人均住宅建筑面积 平方米计算，每年城市新移民对对住房
的需求约为 亿平方米。
（3）人口和家庭结构变化带来的需求，主要指上世纪八十年代出生的一代人，这一代已经
到了组建家庭的时期。根据抽样调查数据，这一代占总人口的比重约为 13%，大概有 亿人，
其中城镇中约有 8000 万，假设在未来几年每年有 1000 万人结婚成家，以 2006 年城市人均住宅
建筑面积 平方米计算，每年这部分人的住宅需求约为 亿平方米。这三块加起来有
亿平方米，考虑到其中重复计算的因素，假设每年城镇新增住房需求为 10 亿平方米，也远远超
出 2005—2009 年的年均住宅竣工面积 亿平方米，供求缺口很大。
住房消费需求是房地产市场的基础性需求，与实体经济因素密切相关，考虑到中国城镇人
均住宅建筑面积已达到中高国家收入国家水平，即使把改善型需求的继续增加去掉，中国的人
口红利和快速城镇化仍可为房地产市场提供庞大的基础性需求。
2.投资投机可以分为两块。
（1）房地产长期投资需求，是城镇住房体制改革以来，城镇居民家庭财富逐渐增加之后出
现的一种理财型需求。由于中国金融发展水平的限制，居民财产只能以股票存款房产三种主要
形式持有。股票波动大，存款收益低，房地产价格持续膨胀便吸收了居民大量投资资金。
（2）房地产短期投机需求，主要包括国际游资和部分闲置产业资本。国际游资主要看好中
国经济前景和人民币升值，需要在股市和房市中找到栖身之处，在产能过剩创新不足以及部分
行业存在投资壁垒的环境下，闲置产业资本也难找到比房地产更好的投资机会，与住房消费需
求不同，它与流动性的联系更为紧密。2008 年下半年受国际金融危机的影响，市场流动性紧缺，
房地产价格下降近 15%，2009 年以来，在一系列刺激性政策的作用下，货币供给信贷供给开闸，
房价绝地反弹，再创新高。
（四）中国房地产存在泡沫，不会出现日本式的崩盘，难以迅速下跌。
中国部分地区房价过高存在泡沫，但不会出现日本式的崩盘。因为当前中国与彼时的日本
存在很大的结构性差别。
1.中国仍处于高速增长的阶段，实体经济的增长能够消化部分泡沫。对付资产泡沫杨浦两
种方法，一是缩小分子，即是刺破泡沫，另一种就是做大分母，即依靠经济增长和收入提高来
消化泡沫。中国经济 1979 年至 2008 年平均增长率为 %，2009 年受到国际金融危机的严重冲
击仍达到 %，未来推动经济高速增长的动力仍将长期存在，居民收入的提高仍将有很大的空
间，目前部分地区的高房价完全可以通过收入提高来消化。而日本经济增速从 70 年代即开始放
缓，1971—1980 年的平均增速为 %，1981—1985 年的平均增速为 %，即使在泡沫经济迅
速膨胀的 1986—1990 年，平均增速也不过 %.
2.中国城市化水平仍然较低，现阶段城市化进程加快推进，这是对房地产需求的根本支撑。
我国处于城市化快速推进的阶段，城市化水平每年以一个百分点的速度增加，按目前约 47%的
城市化率计算，即使达到中高收入国家 70%的平均水平，也还要 20 年，考虑到中国的人口基数，
这一进程会创造庞大的房地产需求。作为对照，日本 1985 年城市化率就达到 %的稳定阶段，
此后 10 年城市化水平只上涨 个百分点，而日本的人口只有中国的十分之一。
3.中国房地产业是半市场化的，一头连着财政，一头连着银行。各级政府对土地信贷有很
强的控制力。我国政府对房地产泡沫比较警惕，有足够的信贷财税土地手段实施逆周期调节，
目前已经出台了一些调控措施，分别从增加住宅用地和保障房供给以及抑制投资投机需求方面
入手，调控效果正逐渐显现。当前，中国的杠杆水平仍然较低，贷款余额与名义 GDP 之比约为
120%，居民负债占 GDP 的比率低于 20%。反观日本，上世纪 80 年代末这两个指标分别为 180%
和 75%。截至 2010 年 3 月末，中国的主要金融机构房地产贷款余额为 万亿元，占各项贷款
余额的 20%，其中购房贷款 亿元。当前房地产贷款风险总体可控。以上海为例，截至今年三
月底，中外资金融机构房地产贷款的不良率为 %，中资银行个贷抵借比降至 %，为近四
年来的最低水平，贷款购房者以首次置业和以旧换新的改善型需求为主，二者合计超过 90%。
（五）改善性商品房供给量未来难以有较大幅度的提高，导致房价跌不下去。
2010 年房地产调控政策强调，未来保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地
不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。这表明调控政策注重对未来基本住房
需求的保障，因而，未来条件较好、面积相对较大、高档次的商品房供应将会减少，但需求不
一定会减少，在这种条件下，其价格将不会有较大幅度下降的空间，有可能维持现状或者不排
除价格存在上涨的可能。
同时，对于保障性住房，由于其建设的激励机制仍然不足，因而建设进度不会很快，近期
供应量难以有较大幅度增加，于是短期内需要住房的居民仍然还是以购买商品房为主，这就维
持了对商品房的需求。而受调控政策的影响，商品房建设的激励机制也存在不足，因为只有在
房价快速上涨的时候，才是商品房供应大幅度增加的时候，这是市场机制使然。因此，调控政
策的作用使 2010 年供应量难以有较大幅度增加，于是，即使 2011 年全国住房库存逐步上升，
由于商品房供应量不会有大幅度增加，总量仍然处于不是很高的水平，同时受 2010 年调控政策
影响，未来一段时间内，前期因观望而推迟或被压抑的需求很可能要逐步释放，那么在需求量
不显著减少的情况下，房价也很难有较大幅度下降的基础。
综上所述，即便房价下跌，也不会出现迅速大幅的下跌。即便房价下跌，也是前段时间疯
长的某些地方的房价可能有小幅的调整，如海南、北京、深圳、广州等一线城市;至于全国大多
数省份及城市，也就是二三线城市的房价，不跌反升。实际上，这些城市的房价也没有太大持
续下跌的空间，房市回暖仍然存在着可能性。
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