（二零一二年十二月）
2014-2016 年中国工业地产行业
市场调查及发展趋势预测报告
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2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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报告目录
第一章 工业地产行业发展综述 ......................................................................15
第一节 工业地产行业的概述................................................................................................15
一、工业地产行业的界定...............................................................................................15
（一）行业定义...............................................................................................................15
（二）行业消费者...........................................................................................................15
（三）行业功能...............................................................................................................15
二、工业地产行业的分类...............................................................................................15
（一）工业厂房...............................................................................................................16
（二）工业园区...............................................................................................................17
三、工业地产行业的特征...............................................................................................18
（一）政策主导性强、专业性强...................................................................................18
（二）投资大、投资回收期长.......................................................................................18
（三）区域性强...............................................................................................................19
（四）项目增值性...........................................................................................................19
第二节 工业地产的开发模式................................................................................................19
一、工业园区开发模式...................................................................................................19
（一）开发主体...............................................................................................................20
（二）操作手段...............................................................................................................20
（三）应具备外部条件...................................................................................................20
（四）工业园区开发模式流程.......................................................................................20
（五）经典案例调研——东莞松山湖工业园...............................................................21
二、主体企业引导模式...................................................................................................22
（一）开发主体...............................................................................................................22
（二）操作手段...............................................................................................................23
（三）应具备外部条件...................................................................................................23
（四）主体企业开发模式流程.......................................................................................23
（五）经典案例调研——北京诺基亚星网工业园.......................................................23
三、工业地产商模式.......................................................................................................24
（一）开发主体...............................................................................................................24
（二）操作手段...............................................................................................................25
（三）应具备外部条件...................................................................................................25
（四）工业地产商开发模式流程...................................................................................25
（五）经典案例调研——北京腾飞国际工业园...........................................................25
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四、综合运作模式...........................................................................................................26
（一）开发主体...............................................................................................................26
（二）操作手段...............................................................................................................26
（三）应具备外部条件...................................................................................................27
（四）综合开发模式的流程...........................................................................................27
（五）经典案例调研——北京经济技术开发区...........................................................27
第三节 工业地产行业盈利模式............................................................................................28
一、工业地产与商业地产盈利模式比较.......................................................................28
二、非市场主流模式.......................................................................................................28
三、目前市场主流模式...................................................................................................28
四、未来市场主流模式...................................................................................................28
五、案例研讨...................................................................................................................29
（一）珠海富卓金地珠海科技园...................................................................................29
（二）普洛斯物流地产开发模式...................................................................................30
（三）REITs 模式 ...........................................................................................................30
第二章 中国工业地产行业发展现状透析 ......................................................32
第一节 中国工业地产发展概况............................................................................................32
一、中国工业地产的兴起...............................................................................................32
二、中国工业地产发展历程...........................................................................................33
三、中国工业地产的投资价值.......................................................................................34
四、中国工业地产的推动因素.......................................................................................34
（一）产业因素...............................................................................................................34
（二）经济因素...............................................................................................................34
（三）政策因素...............................................................................................................35
五、工业地产在国民经济中的地位...............................................................................35
第二节 中国工业地产行业市场环境....................................................................................35
一、房地产行业调控政策解析.......................................................................................35
二、工业地产行业经济环境...........................................................................................36
（一）中国 GDP 分析.....................................................................................................36
（二）工业增长情况分析...............................................................................................37
（三）CPI 分析................................................................................................................38
（四）城乡居民收入分析...............................................................................................39
（五）社会消费品零售分析...........................................................................................41
（六）社会固定资产投资分析.......................................................................................44
（七）工业生产者价格指数分析...................................................................................49
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（八）进出口总额及增速分析.......................................................................................49
第三节 中国工业地产行业市场竞争分析............................................................................49
一、工业地产行业主要企业...........................................................................................49
二、工业地产行业竞争格局探讨...................................................................................50
三、工业地产行业运行动态分析...................................................................................52
（一）地方政府助力捧热工业地产...............................................................................52
（二）2012 年工业地产迎来快速发展期......................................................................55
（三）工业地产市场前景广阔.......................................................................................58
（四）工业地产成二线城市开发新宠...........................................................................58
（五）国内首支工业地产基金.......................................................................................59
四、工业地产行业利润水平探讨...................................................................................63
第四节 中国工业地产建设中存在的问题............................................................................65
第五节 中国工业地产行业应对策略探讨............................................................................66
第三章 中国工业地产运营状况调研 ..............................................................68
第一节 房地产行业运营状况调研........................................................................................68
一、房地产开发景气度指数...........................................................................................68
（一）2011 年国房景气指数分析..................................................................................68
（二）2012 年国房景气指数分析..................................................................................69
二、房地产投资规模分析...............................................................................................70
（一）2011 年房地产开发投资分析..............................................................................70
（二）2012 年房地产开发投资分析..............................................................................70
三、房地产施竣工面积...................................................................................................71
（一）2011 年房屋施竣工面积......................................................................................71
（二）2012 年房屋施竣工面积......................................................................................73
四、房地产业市场供给结构面积...................................................................................74
（一）2011 年房地产业市场供给结构分析..................................................................74
（二）2012 年房地产业市场供给结构分析..................................................................76
五、房地产成交面积.......................................................................................................77
（一）2011 年全国商品房销售面积与销售额情况......................................................77
（二）2012 年全国商品房销售面积与销售额情况......................................................78
第二节 土地市场运营状况调研............................................................................................81
一、2012 年全国土地市场整体调研..............................................................................81
二、2012 年全国土地市场价格调研..............................................................................82
三、2012 年全国工业用地价格调研..............................................................................83
第三节 工业地产行业运营状况调研....................................................................................84
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一、全国工业园经营状况调研.......................................................................................84
二、全国工业园发展预测...............................................................................................84
第四章 中国工业地产重点市场深度剖析与预测 ..........................................85
第一节 北京工业地产市场深度解剖....................................................................................85
一、北京土地市场调研...................................................................................................85
（一）整体概述...............................................................................................................85
（二）特征分析...............................................................................................................86
（三）企业表现...............................................................................................................87
（四）年度总结...............................................................................................................87
（五）趋势预判...............................................................................................................88
二、北京工业地产运行深度剖析...................................................................................88
（一）2012 年北京规模以上工业同比增长率分析......................................................88
（二）2012 年北京规模以上工业利润同比增长率分析..............................................89
三、北京重点工业园建设透析.......................................................................................90
四、北京工业地产发展预测...........................................................................................92
第二节 上海工业地产市场深度解剖....................................................................................94
一、市场概况...................................................................................................................94
二、工业土地一级市场调研...........................................................................................95
三、工业物业租售市场调研...........................................................................................95
（一）销售价格...............................................................................................................95
（二）需求市场...............................................................................................................96
四、上海工业地产发展预测...........................................................................................96
第三节 广州工业地产市场深度解剖....................................................................................97
一、广州土地市场调研...................................................................................................97
（一）整体概述...............................................................................................................97
（二）土地成交调研.......................................................................................................97
二、广州工业地产运行深度剖析...................................................................................98
（一）2012 年广州规模以上工业同比增长率分析......................................................98
（二）2012 年广州规模以上工业利润同比增长率分析..............................................99
三、广州重点工业园建设透析.......................................................................................99
四、广州工业地产发展预测...........................................................................................99
第四节 天津工业地产市场深度解剖..................................................................................100
一、天津土地市场调研.................................................................................................100
（一）整体概述.............................................................................................................100
（二）土地成交调研.....................................................................................................100
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二、天津工业地产运行深度剖析.................................................................................107
（一）2012 年天津规模以上工业同比增长率分析....................................................107
（二）2012-2017 年天津工业发展预测 ......................................................................107
三、天津重点工业园建设透析.....................................................................................108
四、天津工业地产发展预测.........................................................................................109
第五节 成都工业地产市场深度解剖..................................................................................111
一、成都土地市场调研.................................................................................................111
（一）整体概述.............................................................................................................111
（二）土地成交调研.....................................................................................................111
二、成都工业地产运行深度剖析.................................................................................113
（一）2012 年成都规模以上工业同比增长率分析....................................................113
（二）2015 年成都工业发展预测................................................................................115
三、成都重点工业园建设透析.....................................................................................118
四、成都工业地产发展预测.........................................................................................118
第六节 武汉工业地产市场深度解剖..................................................................................120
一、武汉土地市场调研.................................................................................................120
（一）整体概述.............................................................................................................120
（二）土地成交调研.....................................................................................................121
二、武汉工业地产运行深度剖析.................................................................................122
（一）2012 年武汉规模以上工业同比增长率分析....................................................122
（二）2018 年武汉工业发展预测................................................................................122
三、武汉重点工业园建设透析.....................................................................................122
四、武汉工业地产发展预测.........................................................................................124
第七节 深圳工业地产市场深度解剖..................................................................................127
一、深圳土地市场调研.................................................................................................127
（一）整体概述.............................................................................................................127
（二）土地成交调研.....................................................................................................127
二、深圳工业地产运行深度剖析.................................................................................129
（一）2012 年深圳规模以上工业同比增长率分析....................................................129
（二）2015 年深圳工业占地区生产总值比重............................................................129
三、2011 年深圳工业物业发展分析............................................................................130
四、2012 年深圳工业物业发展分析............................................................................131
第八节 重庆工业地产市场深度解剖..................................................................................131
一、重庆土地市场调研.................................................................................................131
（一）整体概述.............................................................................................................131
（二）土地成交调研.....................................................................................................132
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二、重庆工业地产运行深度剖析.................................................................................134
（一）2012 年重庆规模以上工业同比增长率分析....................................................134
（二）2017 年重庆实现工业销售产值预测................................................................137
三、重庆重点工业园建设透析.....................................................................................137
四、重庆工业地产发展预测.........................................................................................138
第五章 外资工业地产投资动态分析 ............................................................140
第一节 外资工业地产在华投资概况..................................................................................140
一、外资蓄势工业地产.................................................................................................140
二、外资工业地产基金与客户.....................................................................................141
三、外资工业地产后进者机会.....................................................................................142
第二节 普洛斯在华投资探析..............................................................................................144
一、发展概况.................................................................................................................144
二、发展历程.................................................................................................................145
三、普洛斯竞争优势.....................................................................................................146
四、普洛斯商业策略和业界声誉.................................................................................146
五、运营中普洛斯中国物流园概览.............................................................................147
六、普洛斯中国客户群.................................................................................................149
第三节 安博置业在华投资探析..........................................................................................149
第四节 嘉民在华投资探析..................................................................................................150
第五节 新加坡丰树在华投资探析......................................................................................151
第六章 中国工业地产行业领先企业分析 ....................................................153
第一节 上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况分析......................................153
一、企业发展简况分析.................................................................................................153
二、主要经济指标分析.................................................................................................154
三、企业盈利能力分析.................................................................................................154
四、企业运营能力分析.................................................................................................155
五、企业偿债能力分析.................................................................................................155
六、企业发展能力分析.................................................................................................156
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................156
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................157
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................158
十、企业转型升级分析.................................................................................................158
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................159
第二节 上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营情况分析......................................159
一、企业发展简况分析.................................................................................................159
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二、主要经济指标分析.................................................................................................159
三、企业盈利能力分析.................................................................................................160
四、企业运营能力分析.................................................................................................160
五、企业偿债能力分析.................................................................................................161
六、企业发展能力分析.................................................................................................161
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................161
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................163
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................163
十、企业转型升级分析.................................................................................................164
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................165
第三节 中天城投集团股份有限公司经营情况分析..........................................................166
一、企业发展简况分析.................................................................................................166
二、主要经济指标分析.................................................................................................166
三、企业盈利能力分析.................................................................................................167
四、企业运营能力分析.................................................................................................167
五、企业偿债能力分析.................................................................................................167
六、企业发展能力分析.................................................................................................168
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................168
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................171
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................172
十、企业信托发行计划分析.........................................................................................174
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................174
第四节 天津海泰科技发展股份有限公司经营情况分析..................................................175
一、企业发展简况分析.................................................................................................175
二、主要经济指标分析.................................................................................................178
三、企业盈利能力分析.................................................................................................178
四、企业运营能力分析.................................................................................................179
五、企业偿债能力分析.................................................................................................179
六、企业发展能力分析.................................................................................................180
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................180
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................181
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................181
十、企业发展成就与策略分析.....................................................................................182
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................185
第五节 南京新港高科技股份有限公司经营情况分析......................................................187
一、企业发展简况分析.................................................................................................187
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二、主要经济指标分析.................................................................................................188
三、企业盈利能力分析.................................................................................................188
四、企业运营能力分析.................................................................................................188
五、企业偿债能力分析.................................................................................................189
六、企业发展能力分析.................................................................................................189
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................190
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................190
九、企业经营策略分析.................................................................................................191
十、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................192
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................193
第六节 苏州新区高新技术产业股份有限公司经营情况分析..........................................196
一、企业发展简况分析.................................................................................................196
二、主要经济指标分析.................................................................................................196
三、企业盈利能力分析.................................................................................................196
四、企业运营能力分析.................................................................................................197
五、企业偿债能力分析.................................................................................................197
六、企业发展能力分析.................................................................................................198
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................198
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................199
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................200
十、企业治理成效分析.................................................................................................200
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................201
第七节 北京空港科技园区股份有限公司经营情况分析..................................................201
一、企业发展简况分析.................................................................................................201
二、主要经济指标分析.................................................................................................201
三、企业盈利能力分析.................................................................................................202
四、企业运营能力分析.................................................................................................202
五、企业偿债能力分析.................................................................................................202
六、企业发展能力分析.................................................................................................203
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................203
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................204
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................205
十、企业发展成就与策略分析.....................................................................................205
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................205
第八节 江苏大港股份有限公司经营情况分析..................................................................206
一、企业发展简况分析.................................................................................................206
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二、主要经济指标分析.................................................................................................206
三、企业盈利能力分析.................................................................................................206
四、企业运营能力分析.................................................................................................207
五、企业偿债能力分析.................................................................................................207
六、企业发展能力分析.................................................................................................208
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................208
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................209
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................210
十、企业发展成就与策略分析.....................................................................................211
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................212
第九节 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司经营情况分析..............................212
一、企业发展简况分析.................................................................................................212
二、主要经济指标分析.................................................................................................212
三、企业盈利能力分析.................................................................................................213
四、企业运营能力分析.................................................................................................213
五、企业偿债能力分析.................................................................................................213
六、企业发展能力分析.................................................................................................214
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................214
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................215
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................216
十、企业发展成就与策略分析.....................................................................................216
十一、中关村未来发展展望分析.................................................................................217
第十节 厦门建发股份有限公司经营情况分析..................................................................219
一、企业发展简况分析.................................................................................................219
二、主要经济指标分析.................................................................................................220
三、企业盈利能力分析.................................................................................................220
四、企业运营能力分析.................................................................................................221
五、企业偿债能力分析.................................................................................................221
六、企业发展能力分析.................................................................................................221
七、企业产品结构及新产品动向.................................................................................222
八、企业最新发展动向分析.........................................................................................222
九、企业经营状况优劣势分析.....................................................................................222
十、企业发展成就与策略分析.....................................................................................223
十一、企业未来发展展望分析.....................................................................................225
第七章 中国工业地产开发策略研究 ............................................................226
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第一节 工业地产开发流程综述..........................................................................................226
第二节 工业地产选址策略研究..........................................................................................239
一、跨国企业选址分析.................................................................................................239
二、一般园区选址分析.................................................................................................239
三、市场分析.................................................................................................................239
四、开发区分析.............................................................................................................239
五、产业分析.................................................................................................................239
六、客户分析.................................................................................................................240
第三节 工业地产定位策略研究..........................................................................................240
一、定位必要性分析.....................................................................................................240
二、定位方式分析.........................................................................................................241
（一）功能优势集聚的产业效应树立市场定位形象.................................................241
（二）完整的产业群树立市场定位形象.....................................................................241
第四节 工业地产招商策略研究..........................................................................................242
一、招商引资战略战术.................................................................................................242
（一）招商引资发展阶段分析.....................................................................................242
（二）传统招商模式问题分析.....................................................................................242
二、打造良好招商环境.................................................................................................243
（一）招商引资的营销环境分析.................................................................................243
（二）招商引资的硬环境.............................................................................................244
（三）招商引资的软环境.............................................................................................244
三、选商战略——细分项目.........................................................................................245
（一）选商误点分析.....................................................................................................245
（二）选商重点定位.....................................................................................................246
四、招商策略分析.........................................................................................................246
（一）4P 组合营销........................................................................................................246
（二）中介招商.............................................................................................................249
（三）产业招商.............................................................................................................249
（四）网络招商.............................................................................................................251
（五）其他招商方式.....................................................................................................253
第八章 中国工业地产行业投资战略规划 ....................................................255
第一节 中国工业地产投资现状调研..................................................................................255
一、中国工业地产投资环境解析.................................................................................255
二、中国工业地产投资周期.........................................................................................255
三、中国工业地产投资特性.........................................................................................256
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四、工业地产多元化趋势.............................................................................................256
第二节 中国工业地产业投资机会深度探析......................................................................257
一、工业地产成为房地产投资新亮点.........................................................................257
二、中国工业地产投资热点地区调研.........................................................................258
第三节 中国工业地产业投资风险预警..............................................................................259
一、宏观经济风险.........................................................................................................259
二、调控政策风险.........................................................................................................267
三、市场竞争风险.........................................................................................................267
四、经营风险.................................................................................................................268
第九章 中国工业地产行业融资与并购策略研究 ........................................269
第一节 中国房企融资策略研究..........................................................................................269
一、中国房地产融资模式分析.....................................................................................269
（一）多元化融资模式成因.........................................................................................269
（二）多元化格局发展方向.........................................................................................270
二、房地产企业境外融资透析.....................................................................................272
三、中小型房企融资出路分析.....................................................................................275
第二节 工业地产融资创新途径..........................................................................................276
一、海外基金.................................................................................................................276
二、上市融资.................................................................................................................278
三、信托、私募.............................................................................................................281
四、工业地产债券融资.................................................................................................282
五、工业地产信托融资.................................................................................................283
六、项目融资.................................................................................................................284
七、工业地产信托投资基金（REITS）......................................................................285
八、开发商贴息委托贷款.............................................................................................286
九、夹层融资.................................................................................................................287
十、短期融资券.............................................................................................................287
十一、融资租赁.............................................................................................................288
十二、房地产证券化.....................................................................................................289
第三节 中国房地产国内并购形势透析..............................................................................290
一、房地产业并购分析.................................................................................................290
（一）房地产业并购特点.............................................................................................290
（二）行业并购动因.....................................................................................................291
（三）房地产并购基金.................................................................................................292
（四）行业并购趋势.....................................................................................................293
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二、2012 年中国私募房地产投资基金年度研究........................................................293
三、并购案例一：SOHO 中国收购东海广场 .............................................................300
（一）并购简介.............................................................................................................300
（二）并购背景.............................................................................................................300
（三）并购动因.............................................................................................................302
（四）并购内容.............................................................................................................303
（五）并购评述.............................................................................................................303
四、并购案例二：上置集团收购金怡全部已发行股本.............................................304
（一）并购简介.............................................................................................................304
（二）并购背景.............................................................................................................304
（三）并购动因.............................................................................................................304
（四）并购内容.............................................................................................................305
（五）并购评述.............................................................................................................305
第四节 创新的并购融资工具──并购贷款 ........................................................................305
一、并购融资手段和工具日益多元化.........................................................................305
（一）创业板为 IPO 增添活力 ....................................................................................305
（二）定向增发备受青睐.............................................................................................306
（三）债券市场更加活跃.............................................................................................306
（四）股权支付渐入佳境.............................................................................................307
（五）国际债券是个趋势.............................................................................................308
二、并购贷款市场透析.................................................................................................308
（一）并购规模持续增长.............................................................................................309
（二）海外并购将迎来高潮.........................................................................................310
（三）并购贷款操作风险防范.....................................................................................310
第十章 2012-2016 年中国工业地产行业发展趋势预测 ..............................312
第一节 中国工业地产发展趋势影响因素分析预测..........................................................312
一、政府政策的影响.....................................................................................................312
二、市场供求的影响.....................................................................................................312
三、发展模式的影响.....................................................................................................312
四、投资回报的影响.....................................................................................................313
第二节 2012-2016 年中国工业地产发展趋势预测 ...........................................................313
一、我国工业地产未来发展趋势.................................................................................313
二、我国工业地产未来研究趋势.................................................................................313
三、土地获取成本发展趋势预测.................................................................................314
四、投资热点发展趋势预测.........................................................................................314
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
14
五、外资投资发展趋势预测.........................................................................................314
第三节 2012-2016 年中国工业地产业发展战略分析 .......................................................315
一、工业地产品牌意识.................................................................................................315
二、工业地产以专业化谋发展.....................................................................................315
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
15
第一章 工业地产行业发展综述
第一节 工业地产行业的概述
一、工业地产行业的界定
（一）行业定义
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作
为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大
的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的批租年限
为 50年。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业
厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业
物业总称。
（二）行业消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
（三）行业功能
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人
才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
二、工业地产行业的分类
根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（一）工业厂房
1、标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。
标准厂房的优势
企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；
长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利
于企业的扩张；
对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂
做个过渡，减少经营风险；
企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、
园区的企业集群效应。
2、定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国
公司。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
17
定制并出租厂房的好处
开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目
组建专门的基建队伍；
开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；
有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；
提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；
量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；
对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。
（二）工业园区
工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的
集合。
综合产业园
功能复合：如新加坡面向轻工业的园区 Techplace I，主要产业为电子、精密加工、信息产业
及研发等。
科技园、孵化器
园区物业类别以科 技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科
技等。
工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外
观形象科技化。
物流园
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
18
主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。
专业物流园
对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。
总部基地
以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚
集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展
的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。
三、工业地产行业的特征
（一）政策主导性强、专业性强
政策主导性强、专业性强
工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；
工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；
（二）投资大、投资回收期长
投资大、投资回收期长
工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地
产；
工业地产开发区别于传统以政府导向为主要方式的开发区建设，一个重要特点就是对工业地产
开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，
投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足中小开发企业的进入门槛。
一个房地产开发企业投资工业地产，通常需要考虑 10年甚至更长时间的经营。因此，投资者
考察并评价一个开发区，从视野上应考察整个投资环境；从纵深上需要在空间和时间上都进行全面
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
19
的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报，要追求长期、稳定的回报。工业地产的长期回报是建
立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业
地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。业内人士认为，从市场需求的强度来看，
目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以上，好的项目能达到 9%，甚至高达 17%左右。
如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 50年，以现时建标准厂房来计算，年回
报率大约在 12%-16%，回报率较高。
（三）区域性强
区域性强
由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求
一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。
（四）项目增值性
建设完善的配套产业环境，为投资者提供良好的投资软环境，协助园区企业解决融资渠道问题。
发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；
加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都
将促使项目价值提升
第二节 工业地产的开发模式
一、工业园区开发模式
工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发
展。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
20
（一）开发主体
地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的
工业地产开发方式。
（二）操作手段
地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招
商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
（三）应具备外部条件
区域经济发展迅速，产业潜力十足；
区域辐射地位明显，交通条件优越；
宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。
（四）工业园区开发模式流程
政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理
及产业升级。
政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财
务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责
未来园区管理及未来的规划升级。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
21
（五）经典案例调研——东莞松山湖工业园
松山湖属丘陵地貌，地处东莞几何中心，规划控制面积 72平方公里，有近 8平方公里的淡水
湖和丰富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高标准道路、100多万平方米生产生活设施、500
多万平方米绿化面积。
松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产
业基地；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高
新技术企业、“两自”企业和高税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、
创新发展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。
东莞松山湖片区发展的两大核心支撑点
1、北部工业城 ：
位于松山湖科技产业园区的北部，占地面积约 10平方公里，分成 A、B、C、D、E五个工业分
区和一个城市核心区。城市核心区内配备小学、幼儿园、高级公寓、商业中心、文体广场、汽车客
运站等生活设施，满足了区内人员的日常生活需要。另外，各工业分区均设员工生活区，配套饭堂、
便利店、自动柜员机、运动场等设施，企业可租用、购买或购地自建员工宿舍。
2、科学园：
位于松山湖科技产业园区的中心区，占地面积３平方公里，拥有大面积的单元式开发用地，现
有研发楼、商务办公楼、东莞留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，配套学术交流中心、图书
馆等公共服务平台, 已引进广东电子工业研究院、南海海洋生物技术国家工程研究中心东莞基地、
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
22
广东华南工业设计院等技术平台，并正全力打造信息咨询平台、产权交易平台、863软件项目孵化器，
努力将其建设成为东莞的总部中心、研发服务中心。
2007年松山湖实现工业总产值 110亿元，比上年增长 45%；本级可支配财政收入 亿元，比
上年增长 125%；工商税收 亿元，比上年增长 195%.园区大中型科研机构达到 29家，世界 500
强企业 9家，跨国公司企业 18家。另外，全年共引进大中型项目 36个，协议引进资金 130亿元。2007
年，松山湖专利申请和授权总量分别达到 83件和 53件，被确定为“广东省知识产权试点园区”和“广
东省版权兴业示范基地”。
招商进驻主要企业
二、主体企业引导模式
政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。
（一）开发主体
地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模
式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（二）操作手段
创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸
引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链
带动发展。
（三）应具备外部条件
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关
政策。
（四）主体企业开发模式流程
政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企
业完善产业链。
（五）经典案例调研——北京诺基亚星网工业园
依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快
速发展。
星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有 20多家国内外著名
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
24
手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿；
2006年 5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国
公司。
三、工业地产商模式
工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，
获取利润。
（一）开发主体
房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从
开发、销售（租赁）、管理等活动。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
25
（二）操作手段
根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继
而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。
（三）应具备外部条件
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关
政策。
（四）工业地产商开发模式流程
按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收
资金，实现利润。
（五）经典案例调研——北京腾飞国际工业园
依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。
位置：北京经济开发区东区 D9
占地：公顷
投资商：北京腾飞博达房地产公司
建筑面积：10万平米
用地规划：高科技标准厂房 50,000平米
研发楼/企业总部/多功能楼 50,000平米
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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绿化率：25％
容积率：
高科技标准厂房开发成本：2,000元/平米
研发/企业总部/多功能楼开发成本：3,500元/平米
项目内部回报率：15％
投资回收期：6年
一期完成日期：2007年 12月
总投资：4亿人民币
目标客户：电子，生物，医药，汽车.
北京腾飞国际高科技园的客户
1 维萨拉公司
2 葛兰素史克
3 必帝
4 西门子医疗设备
5 先灵制药
6 Lam Research
7 BOSCH
8 P&G
四、综合运作模式
工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。
（一）开发主体
开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。
（二）操作手段
由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在
投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。
因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
（三）应具备外部条件
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关
政策。
项目建设规模较大，涉及经营范围较广。
（四）综合开发模式的流程
由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建
设。
（五）经典案例调研——北京经济技术开发区
北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。
北京经济技术开发区于 1992年 10月开始建设，一期 平方公里，1994年 8月 25日被批准
为国家级经济技术开发区，1999年开发区的 平方公里,加挂中关村科技园区亦庄科技园牌子，
享受国家级经济技术开发区政策，享受中关村科技园区政策，2002年 8月份国务院批过 ISO14001
环境管理体系认证。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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第三节 工业地产行业盈利模式
一、工业地产与商业地产盈利模式比较
工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。
二、非市场主流模式
以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地
或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
三、目前市场主流模式
通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出
售或租售结合等方式，实现项目的收益。
如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。
四、未来市场主流模式
工业地产 REITS
对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成
熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
29
五、案例研讨
（一）珠海富卓金地珠海科技园
珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠海市最具投资价值的
现代化工业区。
珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电
气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：
东部重点发展高新技术产业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，
重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。
根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采取不同的盈利模式，实现项目价值的最大化。
总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划和开发节奏采取不同的盈利模式。
生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发利润的不足。园区综合开发是实现价值最
大化的有效途径，还需要争取政策。
打造产业专区和联合招商。可以加强与政府的合作，有利于争取园区开发政策突破和深化。
项目开发步骤：
第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配
套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增值回现；
第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的
成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现项目资金回
笼；
第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施
和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（二）普洛斯物流地产开发模式
普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发模式。
普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，
采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二
级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，
吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质
依旧是房地产开发商。
（三）REITs 模式
“产权式 REITs”的运营模式是通过产权式 REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，
并成立资产管理公司，对物业按 REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产
权单位按标准 REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市 REITs的基金单位实现对
价 。
由于法律制度的障碍，内地首只 REITs最终夭折。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
31
2007年 4月 2日，镇江市中山东路 45号，一间普通的沿街商铺，“快鹿产业港产权式 REITs发
售中心”的招牌依旧崭新，却大门紧闭，清冷异常。半个月前的 3月 18日，这里是镇江市最吸引
眼球的地方——“快鹿产权式 REITs首发仪式”喧闹异常：蜂拥而至的投资者使得这里门庭若市，
仅一天半时间，有约 1700万资金从镇江市各家银行汇至“快鹿产权式 REITs”开户行――镇江市商
业银行。从繁华到冷清，只用了一天半时间。之后，1700多万元的募集资金，亦被悉数退还给投资
者。它一度离成功很近，曾被铺天盖地的媒体誉为“中国首支工业地产产权式 REITs”。然而，“快
鹿产权式 REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地产金融创新历
史上最富戏剧性的一幕。至此，内地首只 REITs夭折了。
叫停的原因
首先，REITs法律主体地位不明
REITs是一种投资集合，是建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资方式。但对于这种投
资集合的地位与性质，我国的法律并未加以明确。在实际的操作中，REITs往往需要成立一个特殊
目的的机构（或公司）持有房地产的所有权，但我国目前的《公司法》中并没有特殊目的公司的法
律规定。这也是境内资产境外 REITs上市的重要原因之一。
其次，REITs的税负问题
REITs的运作涉及多道环节与程序，而越多的交易环节将面临更多的税收负担。REITs在国外
大力发展的根本原因在于能享受税收优惠，但中国税收优惠还有待进一步明确。
最后，监管制度不完善
在成熟的市场经济国家，对于基金的信息披露，除了我国已经采用的一般投资组合、成本收益
和管理人和托管人的基本信息以外，对于关联关系、利益冲突和基金资产的间接权利的代理行使等
方面的信息，制定了极其严格和细致的规定与规则。政府对基金此类行为的监管要求比一般的证券
公司都要高出许多。但到目前为止，这些在我国的基金监管和治理规则中却都几乎是空白。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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第二章 中国工业地产行业发展现状透析
第一节 中国工业地产发展概况
一、中国工业地产的兴起
自上个世纪九十年代末，受金融风暴的影响，世界经济发展减速，大量的跨国公司的利润大幅
度下跌，甚至出现亏损的情况；因此，为了降低生产成本，寻找具有潜力的市场、廉价的劳力和丰
富的原材料资源的国家作为生产基地，成为跨国公司投资的新方向，而中国无疑是一个商家的必争
之地。大量的制造业向中国的转移给中国工业地产创造了广阔的发展空间。但是，同时中国工业地
产的发展也属于初步阶段，存在着一定的优缺点，其主要表现在：
1、投资主体的多元化。
随着中国经济的发展，除了政府外，国有企业、外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开
始在工业地产这一领域进行投资。近几年，两类外资企业在我国工业地产市场异常活跃，一类是做
物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企
业在中国的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。主体的多元化，能够促进工
业地产的快速发展，但是由于工业地产的发展前景较好，利润较高，假如没有出台相关的法律法规
进行制约，将可能出现恶性竞争，导致整个行业陷入泥潭。
2、受土地市场的制约较大。
土地是制约地产业发展的最主要因素，众所周知，中国的人均占地面积低于世界的基本标准，
加之，近年来，国家对工业用地实行宏观调控，从政策上严格控制工业园区的设置审批。土地供应
突然减少，促使了工业地产价格的快速提升，工业地产投资价值显现。开发区作为主要的工业集中
用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整
顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不
足的问题，未来的发展空间受限。
3、全国工业地产的产业分布不均，参差不齐。
虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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争力还是廉价的劳动力和土地。但是国内不同的城市工业地产的发展有着巨大的差别，比如北京、
上海、深圳等一线城市工业土地价格一直在攀升，而西部一些较为落后的城市基本上都没有出现工
业地产这种产业结构，因此，为了得到更多的发展空间，有些有远见的企业开始把基地迁移到二、
三线城市，这将推动二、三线城市的发展，同时为工业地产以后的发展创造了更有利的条件。
4、世界一流工业地产企业纷纷向中国进军。
普洛斯作为世界最大工业房地产信托投资公司，已经开始向中国青岛、武汉、大连等城市进军，
据有关数据的统计，普洛斯在 2009年以前在中国总投资额超过 亿美元，同时，全球排名第二
的工业地产开发商 AMB完成了其在华的第一收购，新加坡最大的工业地产开发商之一的腾飞集团也
正积极在内地市如武汉成都等地物色新的工业地产投资项目。因此，中国很有可能成为工业地产发
展的下一个商家必争之地。
二、中国工业地产发展历程
中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快
速发展。
我国工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸
引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资
回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房
空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产
投资开发，获取更高的投资利润。
三、中国工业地产的投资价值
工业地产市场前景广阔。随着我国城市化进程的加快，土地资源紧缺的现状更加明显。城市中
心区在商业地产和住宅的白热化竞争下早已是寸土寸金。企业租金高涨，运营成本骤升，纷纷找寻
低廉办公场所。而工业地产因为地处郊区，拿地相对容易而且地价成本不高，在价格上具备竞争优
势，得到企业青睐。
中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒
意，房企们纷纷寻找企业转型升级的突破口。在全球化进程加快、我国经济迅速发展的情况下，工
业用地需求大增，产业园区的筹备和建设更助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资者
们分散风险、提高收益的渠道之一。
不过，也有市场人士提醒，投资工业地产需谨慎。尽管工业地产前景广阔，有利好政策出台，
但是对投资者或转型的房企来说依然存在风险。工业地产发展或产业园区的建设不是单靠政府政策
支持就能前途无忧，房企依然需要自身定位清晰，衡量资金以及企业整体运营状况，合理分配住宅
地产资金与产业地产资金之间的比例，才能实现降低投资风险及实现可持续收益的目标。
四、中国工业地产的推动因素
（一）产业因素
世界的制造产业向中国转移
改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势，同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族
使得世界的制造产业向中国转移。
（二）经济因素
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各个城市图加大了招商引资力度
各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经
济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很
大程度上拉动工业地产的持续性需求。
（三）政策因素
对工业地产投资者在政策、税收、低价等环节给与优惠与支持
出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体
产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大
幅度的优惠与支持。
五、工业地产在国民经济中的地位
随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点
逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来
房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试
图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转
移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济
模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、
湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。
第二节 中国工业地产行业市场环境
一、房地产行业调控政策解析
2012年，房地产调控政策整体延续了 2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房
价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。
从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩
固调控成果。但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。支持
刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。7月份，国务院再次派出督查组对各地房
地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。12月份，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
36
中央经济工作会议强调，2013年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建
设和管理,加快棚户区改造。
从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品
住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建
设快速推进。但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年
房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程
建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。调控政策一旦放松，房价将会迎来报复
性上涨。
展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政
策仍将维持稳中趋紧态势。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府
继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。预计房产税 2013年将
会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。
二、工业地产行业经济环境
（一）中国 GDP 分析
前三季度，面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，正
确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要
的位置，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行总体平稳，
呈现出经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。
初步测算，前三季度国内生产总值 353480亿元，按可比价格计算，同比增长 %。其中，一
季度增长 %，二季度增长 %，三季度增长 %。分产业看，第一产业增加值 33088亿元，同
比增长 %；第二产业增加值 165429亿元，增长 %；第三产业增加值 154963亿元，增长 %。
从环比看，三季度国内生产总值增长 %。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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图表：2011 年 1 季度-2012 年 3 季度国内生产总值增长速度
数据来源：国家统计局
图表：2006-2011 年国内生产总值及其增长速度
数据来源：国家统计局
（二）工业增长情况分析
前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 %，增速比上半年回落
个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长 %，集体企业增长 %，股份
制企业增长 %，外商及港澳台商投资企业增长 %。分轻重工业看，重工业增加值同比增长 %，
轻工业增长 %。分行业看，41个大类行业中有 40个行业增加值同比增长。分地区看，东部地
区增加值同比增长 %，中部地区增长 %，西部地区增长 %。分产品看，前三季度 471种
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
38
产品中有 343种产品产量同比增长。其中，发电量增长 %，钢材增长 %，水泥增长 %，十
种有色金属增长 %，乙烯下降 %，汽车增长 %，其中轿车增长 %。前三季度，全国规模
以上工业企业产销率达到 %，同比下降 个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值 77748
亿元，同比增长 %。9月份，规模以上工业增加值同比增长 %，环比增长 %。
图表：2011-2012 年规模以上工业增加值增速（月度同比）
单位：%
数据来源：国家统计局
1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润 30597亿元，同比下降 %。在 41个工业大类行
业中，24个行业利润同比增长，16个行业同比下降，1个行业由同期盈利转为亏损。1-8月份，规
模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为 元，比上半年增加 元；规模以上工业
企业主营业务收入利润率为 %。
（三）CPI 分析
前三季度，居民消费价格同比上涨 %，涨幅比上半年回落 个百分点，比上年同期回落
个百分点。其中，城市上涨 %，农村上涨 %。分类别看，食品价格同比上涨 %，烟酒及用
品上涨 %，衣着上涨 %，家庭设备用品及维修服务上涨 %，医疗保健和个人用品上涨 %，
娱乐教育文化用品及服务上涨 %，居住上涨 %，交通和通信同比下降 %。9月份，居民消
费价格同比上涨 %，环比上涨 %。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
39
（四）城乡居民收入分析
前三季度，城镇居民人均总收入 20190元。其中，城镇居民人均可支配收入 18427元，同比名
义增长 %；扣除价格因素实际增长 %，增速比上年同期加快 个百分点。在城镇居民人均
总收入中，工资性收入同比名义增长 %，转移性收入增长 %，经营净收入增长 %，财产
性收入增长 %。
前三季度，农村居民人均现金收入 6778元，同比名义增长 %；扣除价格因素实际增长 %，
比上年同期回落 个百分点。其中，工资性收入同比名义增长 %，家庭经营收入增长 %，
财产性收入增长 %，转移性收入增长 %。三季度末，农村外出务工劳动力 16867万人，同
比增长 %；前三季度，外出务工劳动力月均收入 2249元，同比增长 %。前三季度，城镇居
民人均可支配收入中位数 16358元，同比名义增长 %；农村居民人均现金收入中位数 5788元，
名义增长 %。
图表：2011 年 1 季度-2012 年 3 季度城镇居民人均可支配收入实际增长速度
数据来源：国家统计局
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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图表：2011 年 1 季度-2012 年 3 季度农村居民人均可支配收入实际增长速度
单位：%
数据来源：国家统计局
图表：2006-2011 年全年农村居民人均纯收入及其实际增长速度
数据来源：国家统计局
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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图表：2006-2011 年全年农村居民人均纯收入及其实际增长速度
数据来源：国家统计局
（五）社会消费品零售分析
前三季度，社会消费品零售总额 149422亿元，同比名义增长 %（扣除价格因素实际增长
%），增速比上半年回落 个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额 71580亿元，
同比增长 %。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 129332亿元，同比增长 %；乡村消
费品零售额 20090亿元，增长 %。按消费形态分，餐饮收入 16673亿元，同比增长 %；商
品零售 132749亿元，增长 %。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额 66066亿元，
同比增长 %。其中，汽车类增长 %，家具类增长 %，家用电器和音像器材类增长 %。9
月份，社会消费品零售总额同比名义增长 %（扣除价格因素实际增长 %），环比增长 %。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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图表：2011 年-2012 年社会消费品零售总额增速（月度同比）
单位：%
数据来源：国家统计局
2012年 9月份，社会消费品零售总额 18227亿元，同比名义增长 %（扣除价格因素实际增
长 %，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额 8931亿元，
增长 %。1-9月份，社会消费品零售总额 149422亿元，同比名义增长 %（扣除价格因素实
际增长 %）。从环比看，9月份社会消费品零售总额增长 %。
图表：2011 年-2012 年社会消费品零售总额分月同比增速
单位：%
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局
按经营单位所在地分，9月份，城镇消费品零售额 15572亿元，同比增长 %；乡村消费品
零售额 2654亿元，增长 %。
按消费形态分，9月份，餐饮收入 2072亿元，同比增长 %；商品零售 16155亿元，增长 %。
在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额 8237亿元，增长 %。
图表：2012 年 9 月份社会消费品零售总额主要数据
9 月 1-9 月
指 标 绝对量
（亿元）
同比增长
（%）
绝对量
（亿元）
同比增长
（%）
社会消费品零售总额 18227 149422
其中：限额以上企业（单位）消费品零售
额
8931 71580
按经营地分
城镇 15572 129332
乡村 2654 20090
按消费形态分
餐饮收入 2072 16673
其中：限额以上企业（单位）餐饮收入 694 5514
商品零售 16155 132749
其中：限额以上企业（单位）商品零售 8237 66066
其中：粮油食品、饮料烟酒 1142 8826
服装鞋帽、针纺织品 801 6665
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化妆品 115 948
金银珠宝 177 1611
日用品 294 2411
体育、娱乐用品 37 292
家用电器和音像器材 518 4202
中西药品 450 3491
文化办公用品 199 1507
家具 142 1051
通讯器材 139 1100
石油及制品 1488 12214
汽车 2058 16842
建筑及装潢材料 181 1320
数据来源：国家统计局
（六）社会固定资产投资分析
前三季度，固定资产投资（不含农户）256933亿元，同比名义增长 %（扣除价格因素实际
增长 %），增速比上半年加快 个百分点。其中，国有及国有控股投资 84444亿元，增长 %。
分地区看，东部地区投资同比增长 %，中部地区增长 %，西部地区增长 %。分产业看，
第一产业投资 6545亿元，同比增长 %；第二产业投资 113662亿元，增长 %；第三产业投
资 136725亿元，增长 %。在第二产业投资中，工业投资 110745亿元，同比增长 %。其中，
采矿业投资 8855亿元，增长 %；制造业投资 90116亿元，增长 %；电力、热力、燃气及水
的生产和供应业投资 11774亿元，增长 %。前三季度基础设施（不包括电力、热力、燃气及水
的生产与供应）投资 38677亿元，同比增长 %，增速比上半年加快 个百分点。从到位资金
情况看，前三季度到位资金 289408亿元，同比增长 %。其中，国家预算资金增长 %，国内
贷款增长 %，自筹资金增长 %，利用外资下降 %，其他资金增长 %。前三季度，新开
工项目计划总投资 226866亿元，同比增长 %，比上半年加快 个百分点；新开工项目 276276
个，同比增加 19327个。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）增长 %。
图表：2011 年与 2012 年固定资产投资（不含农户）同比增速对比
单位：%
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局
图表：2011 年-2012 年房地产开发投资同比增速
单位：%
数据来源：国家统计局
2012年 1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）256933亿元，同比名义增长 %（扣除价
格因素实际增长 %），增速比 1-8月份提高 个百分点。从环比看，9月份固定资产投资（不
含农户）增长 %。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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图表：2011 年-2012 年固定资产投资（不含农户）同比增速
单位：%
数据来源：国家统计局
分产业看，1-9月份，第一产业投资 6545亿元，同比增长 %，增速比 1-8月份提高 个
百分点；第二产业投资 113662亿元，增长 %，增速比 1-8月份回落 个百分点；第三产业投
资 136725亿元，增长 %，增速比 1-8月份提高 个百分点。第二产业中，工业投资 110745
亿元，增长 %，增速比 1-8月份回落 个百分点；其中，采矿业投资 8855亿元，增长 %，
增速回落 个百分点；制造业投资 90116亿元，增长 %，增速回落 个百分点；电力、热力、
燃气及水的生产和供应业投资 11774亿元，增长 %，增速回落 个百分点。
分地区看，1-9月份，东部地区投资 121764亿元，同比增长 %，增速比 1-8月份回落
个百分点；中部地区投资 71470亿元，增长 %，提高 个百分点；西部地区投资 61715亿元，
增长 %，提高 个百分点。
图表：2012 年分地区投资相邻两月累计同比增速
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局
分登记注册类型看，1-9月份，内资企业投资 240665亿元，同比增长 %，增速比 1-8月份
提高 个百分点；港澳台商投资 7314亿元，增长 %，提高 个百分点；外商投资 7661亿元，
增长 %，回落 个百分点。
从项目隶属关系看，1-9月份，中央项目投资 13609亿元，同比增长 %，增速比 1-8月份提
高 个百分点；地方项目投资 243324亿元，增长 %，提高 个百分点。
从施工和新开工项目情况看，1-9月份，施工项目计划总投资 640896亿元，同比增长 %，
增速比 1-8月份提高 个百分点；新开工项目计划总投资 226866亿元，同比增长 %，提高
个百分点。
从到位资金情况看，1-9月份，到位资金 289408亿元，同比增长 %，增速比 1-8月份提高
个百分点。其中，国家预算资金增长 %，增速提高 个百分点；国内贷款增长 %，提高
个百分点；自筹资金增长 %，回落 个百分点；利用外资下降 %，降幅比 1-8月份缩小
个百分点；其他资金增长 %，增速提高 个百分点。
图表：2011 年-2012 年固定资产投资到位资金同比增速
单位：%
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局
图表：2012 年 1-9 月份固定资产投资（不含农户）主要数据
1-9 月
指 标
绝对量 同比增长（%）
固定资产投资（不含农户）（亿元） 256933
其中：国有及国有控股 84444
分项目隶属关系
中央项目 13609
地方项目 243324
分产业
第一产业 6545
第二产业 113662
第三产业 136725
分行业
农林牧渔业 6545
采矿业 8855
其中：煤炭开采和洗选业 3738
石油和天然气开采业 1516
黑色金属矿采选业 1132
有色金属矿采选业 1095
非金属矿采选业 1145
制造业 90116
其中：非金属矿物制品业 8822
黑色金属冶炼和压延加工业 3696
有色金属冶炼和压延加工业 3279
通用设备制造业 6227
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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1-9 月
指 标
绝对量 同比增长（%）
专用设备制造业 6089
汽车制造业 5913
铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业 1691
电气机械和器材制造业 6104
计算机、通信和其他电子设备制造业 4253
电力、热力、燃气及水的生产和供应业 11774
其中：电力、热力生产和供应业 9204
建筑业 2917
交通运输、仓储和邮政业 19550
其中：铁路运输业 3085
道路运输业 11519
水利、环境和公共设施管理业 20143
其中：水利管理业 2652
公共设施管理业 16717
教育 3283
卫生和社会工作 1812
文化、体育和娱乐业 2937
公共管理、社会保障和社会组织 4482
分注册类型
内资企业 240665
港澳台商投资企业 7314
外商投资企业 7661
分施工和新开工项目
施工项目计划总投资 640896
新开工项目计划总投资 226866
固定资产投资（不含农户）到位资金 289408
其中：国家预算资金 13661
国内贷款 36609
利用外资 3551
自筹资金 197074
其他资金 38513
注：此表中部分数据因四舍五入的原因，存在总计与分项合计不等的情况。
数据来源：国家统计局
（七）工业生产者价格指数分析
前三季度，工业生产者出厂价格同比下降 %，降幅比上半年扩大 个百分点，上年同期为
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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上涨 %；其中 9月份同比下降 %，环比下降 %。前三季度，工业生产者购进价格同比下降 %；
其中 9月份同比下降 %，环比上涨 %。
（八）进出口总额及增速分析
前三季度，进出口总额 28425亿美元，同比增长 %，增速比上半年回落 个百分点，比上
年同期回落 个百分点。其中，出口 14954亿美元，增长 %；进口 13471亿美元，增长 %。
进出口相抵，顺差 1483亿美元，同比增加 412亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口 14990亿
美元，增长 %；加工贸易进出口 9829亿美元，增长 %。出口额中，一般贸易出口 7298亿美元，
增长 %；加工贸易出口 6309亿美元，增长 %。进口额中，一般贸易进口 7692亿美元，增长 %；
加工贸易进口 3520亿美元，增长 %。9月份，进出口总额 亿美元，同比增长 %；其中
出口 亿美元，增长 %；进口 亿美元，增长 %。
第三节 中国工业地产行业市场竞争分析
一、工业地产行业主要企业
外资工业地产开发商：普洛斯投资管理有限公司、新加坡腾飞集团、安美德(AMATA)集团、新
加坡凯德置地、安博置业有限公司
国内工业地产开发商：北京联东投资(集团)有限公司、金地工业地产、中国五矿集团公司、联
华国际（集团）有限公司、成都工投园区建设投资有限公司、武汉市万通置业有限公司、重庆盈田
置业发展有限公司、运盛（上海）实业股份有限公司、天津鑫茂科技投资集团、上海张江高科技园
区开发股份有限公司、上海复地 （集团） 股份有限公司、上海绿地（集团）有限公司、天津海泰
控股集团有限公司、中航工业地产投资发展有限公司、合生创展广东东部区域有限公司、港盛时代
工业地产公司、天津万通新创工业资源投资有限公司、珠江地产集团、津通集团江苏津通投资建设
有限公司
二、工业地产行业竞争格局探讨
调控的骰子飞速旋转，曾经龙虎纷争的住宅地产几乎哀鸿一片。而工业地产市场却开始风起云
涌，世茂集团、万通实业，甚至家电巨头 TCL等，都已迫不及待地杀将进来。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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近年，工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。中国不动产研究中心(CRRC)最新研究报告显示，
金融危机之后，大约有 12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目。
热潮来袭，一场充满悬念与预谋的工业地产新牌局已经揭开。
低调进入
在上海陆家嘴时代金融中心 33楼，一家“海峡建设投资有限公司”(简称海峡公司)，已经悄
然运作了数月之久。这家公司的第一大股东是世贸集团。
不久前，世茂集团宣布将依托新增的“云端产业集群”进军工业地产。由此，其以住宅、商业
和旅游地产为主体的“三驾马车”战略将升级为“四驾马车”。
“云端产业集群”是指世茂集团计划在海峡西岸及中西部等区域建设高端产业园区，帮助当地
政府引进我国台湾等地区的先进制造业及信息软件产业。该计划的运作平台正是新成立的“海峡建
设投资有限公司”。
首度进军工业地产，世茂集团就选择了一个定位清晰的细分市场——瞄准台湾软件业及高科
技信息产业的转移机会，在海峡西岸及中西部地区投资建立台商经济集中区，引入先进制造业。
世茂集团的一位内部人士谈到海峡公司时说：“他们独立运作，虽成立不久，但发展迅速。论
资产规模，可能将在短期内快速接近甚至超越现有的几个世茂资产平台。”
2010年 4月前后，酝酿中的海峡公司计划首次被外界曝光，许荣茂联手台资、港资等投资大鳄
对内地新一轮的圈地运动也随之一点点浮出水面。而这个“圈地运动”的统一品牌叫做“海峡城”。
一年的时间，“海峡城”的足迹遍布多个地方：成都项目总建筑面积约 320万平方米，总投资 320
亿元；福建平潭项目，启动区规划占地约 9800亩，首期投资总额达 150亿元，拟用 3年时间建成；
南京项目，总占地面积约为 323万平方米。还有多个类似项目正在推进中。
据了解，海峡建投筹资高达百亿美元，股东名单中除世茂集团外，还包括恒基兆业、新鸿基地
产及台湾远雄企业团、东元集团等多个巨头。
高调宣扬
相比世贸的低调，最早涉足工业地产的万通则一直保持着高调的姿态。
7月 30日，TCL集团董事长李东生和万通实业董事长冯仑签署《进一步推进工业地产领域合作
之框架协议》，依协议约定，TCL将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(简称万通新创)注
入旗下优质工业物业，万通实业则将提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足
资金支持。
这是继 6月初康佳宣告正式进军房地产之后，家电巨头再度联手地产商。
经历几年的磨合期后，TCL开始大踏步发展工业地产。从 2007年起，冯仑便开始筹划涉足工业
地产，最后选择了家电制造业的龙头企业 TCL。对于双方的合作，冯仑开玩笑说：“我追李总追了 3
年了，眉目传情 1年多他才答应。”
2008年初，万通实业(持股 55%)和 TCL集团(持股 45%)合资成立了万通新创，注册资金 亿元。
2009年 7月，万通收购 TCL占地 27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，打造成厂区、仓储、
物流、宿舍为一体的综合性工业社区。
其实，早在几年前首次涉足工业地产时，冯仑便语出惊人：“万通将有可能在一两年内成为本
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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土最大的工业地产投资商。”万通的目标是成为类似新加坡凯德置地一样的多元化地产投资商。
对于最近的计划，万通一位经理透露：“在长三角我们可能会收购几个新的工业地产项目。上
海、无锡、苏州是我们关注的重点城市。”
中外巨头争霸
除了万通，还有不少知名的房企涉足工业地产。5月 13日，绿地集团与郑州市政府相关部门正
式签约了投资总额高达 130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园，这个产业园占地面积约 668亩，
除了两栋超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心等物业形态。
实际上，绿地集团还在不断加大对工业地产的投资。有业内人士透露，绿地集团近期正在上海
及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。此外，陆家嘴、复地、鹏欣等开发商也均
涉足了仓储物流及研发办公类的地产。
工业地产不仅仅吸引了国内企业的热情，同时也再次受到国际巨头的关注。新加坡腾飞集团近
日再度出手，宣布与星桥国际新加坡私人有限公司以及广州开发区签订协议，在广州知识城共同投
资开发综合科技园。
广州园区是继大连软件园腾飞园区、新加坡杭州科技园和腾飞苏州创新园之后，新加坡腾飞集
团在中国开发的第四个综合科技园区项目。
“除了知名的房企，还有很多投资机构 2011年明显加大了对工业地产的投资力度。”戴德梁
行工业部董事苏智渊说。
上半年普罗斯（GLP）、安博(AMB)、嘉民已在上海圈地 70万平方米。苏智渊表示，下半年，工
业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的投资热潮。
还有多少空间？
“虽然工业地产受到各方关注，但是目前，在全国各地，工业地产最大的开发商就是各个开发
区。”世邦魏理仕工业与物流服务部副董事胡晓睿介绍说，在近七八年之内，开发区基本上拆分成
了两个部分，一个是行政机构，一个是以商业实体形式出现的开发公司。
“由于产业资金的充裕，无论是土地还是建成物业，工业地产都呈现供不应求的状态。”胡晓
睿介绍，与供求情况相一致，工业用地的销售与租赁和成交价格都在上升。
凭借稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产被业内称为“还没有出现泡沫
的处女地”。
但是，探索工业地产业务需要的不仅仅是钱，还要有专业的团队。“工业地产的需求和形态千
变万化，所以在投资、开发、运营、售后四个环节中，工业地产最重要的是运营环节，运营得好，
资本价值就高。”万通新创总经理武东伟说道。对于工业地产商而言，模式和资源的组合，是对中
国工业地产未来的最大挑战。
然而，尽管被开发商、地方政府、投资客，甚至银行一致看好，但投资工业地产不等于买卖厂
房，投资标的物的升值前景与当地的产业规划关系密切。如果一个项目无法得到当地政府或者产业
界的青睐，砸进去的钱无疑就是泡沫。
抛开其他问题，还一个最大的疑问是，随着投资资金的大量进入，工业地产能否有足够的炒作
空间呢？
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工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，然后进行项目的道路、绿
化等基础设施建设，乃至厂房、仓库等房产项目的营建，再以租赁、转让或合资、合作经营的方式
进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如全球最大的工业房地产开发商普
罗斯。
主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，营建一个相对独立
的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通
过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金
山的上海石化工业园区。
综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产
开发模式。
私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。由于工业地产政策的逐步完善特别
是工业用地的紧缩，加上私人业主开发的厂房在设计和配套设施等方面都没有竞争力，这类开发模
式会逐渐被淘汰。
三、工业地产行业运行动态分析
（一）地方政府助力捧热工业地产
地产调控虽此起彼伏，但效果一直是雾里看花。无论是一般的投资客还是开发商的现金流，依
然是哪里有机会就往哪里投，从住宅楼到商业地产，一个都不能少，现在又有迹象表明走向相对沉
寂的工业地产市场。
有数据显示，2011年截至 7月 26日，全国土地市场公开出让 14496块土地，工业用地为 7521
块，占用土地面积为 亿平方米，占全国供应土地面积 %。这是近年来工业用地首次超过住
宅用地的土地面积。
另有北京中原地产统计，截至 7月 26日上午，2011年北京前 7月供应土地合计 129宗、1098
万平方米。除商业金融性质地块外，工业用地 60宗，占地面积 万平方米，而普通商品住宅
用地 24宗，占地面积 万平方米。根据供地面积计算，工业用地占比达到 %，而住宅用地
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占比不足 28%。
地方政府是助力者
目前有不少开发商将工业地产作为一个突破口，这必然引起全国各地都在不同程度上出现“工
业地产热”，其中不少开发商转投工业地产，是看中了政策上关于 7%配套项目建设的规定，而在这
些项目的操作中，值得注意的是，与商品房的投资领域相比，工业地产没有各种惩罚性税费的政策，
可以说几乎没有管制投机的措施。于是，此前，打政策“擦边球”现象在这一领域频繁出现。其实
早在 2010年开始的楼市政策调整过程中，从住宅投资转向炒卖工业园区地皮的事件报道已屡见不
鲜。
有研究数据显示，工业地产回报率一般为 8~12%，高者可达 15%，若政府给予政策优惠，回报
率将高出 15%。相较于住宅开发动辄 20%以上的利润率，工业地产的利润率虽然远不如开发写字楼、
住宅，但随着楼市调控日趋风声鹤唳，稳定的租金收益的工业地产显得尤为宝贵。
以“工业名义”轻松获取地块同样在国内地产圈频频出现，如富力地产以国际空港物流园的名
义在广州白云机场北部拿下总占地面积 2200亩的工业用地。此外，合生创展、海尔集团、绿地集
团等也在广州、重庆等地以“工业名义”圈下几百亩甚至几千亩的巨量土地。
“单纯的住宅开发只是开发，而如果是工业地产或者商业地产，则除了开发带来的收益外，还
有更多的好处。而这一点恰恰是地方政府所追求的，在一些大型项目的落地中表现得淋漓尽致。如
富力、万通在落户广州等地过程中，地方政府都表现出了很强的意愿。”地产界知名评论人易宪容
称。
投资客也是“贡献者”
更有甚者是以“工业名义”轻取土地，但在他们的实际操作中，频打政策“擦边球”。“握资
金——找项目——拿土地——建厂房——对位租赁——厂房抵押——银行贷款……”“偌大的地
块，渐渐被分割。”这个模式如此循环操作，并加以推广成为投资客最省心的快钱方式。
2004年前后，他在一个镇里以 15万/亩左右的价格拿下一块数十亩工业用地，7年后转手，溢
价 5倍。而且，这仅仅是单纯的转手，不包括租金收益。而如果是因规划带来的土地“变性”（即
由工业用地转为住宅或者商业用地），那么，期间所产生效益更为可观，很多个人和企业因此而一
夜暴富。
在很多工业地产的土地获取中，地产商并非直接以房地产的名义进入，而是以扩充生产线、物
流、家电等制造业名义圈地，然后通过“土地变性”，从而“曲线进驻地产”。有些项目，哪怕是经
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过政府批复的项目，本身就带有一定的阴谋性，即以项目的名义去拿地，转头去做商业地产，甚至
是住宅地产等相应配套建设。
这其间，一些中小地产商不得不通过委托、寻求代理等方式圈、囤工业用地，圈地后，除了租
赁厂房收益、坐等土地升值外，他们也在赌城市规划。如今随着各级政府加强土地监管、严格执行
城市规划，直接通过“土地变性”的例子已经不复存在。但在城市化飞速推进的过程中，“因规划
带来的被动土地间接变性，却举不胜举。特别是自 2009年以来，呈现“跳跃式”增长的房价以及
快速发展的房地产行业更是为倒逼城市规划的改变、土地成本的飞速上扬以及土地份额的不断减
少。”
其实这种现象也间接的反映在京沪深等一线城市，如“厂房露真空”的东莞，只见厂房不见人。
这种追逐短期利益，导致大量工业地产用地被闲置的“泡沫化”现象实乃有据可查。
风险依然明显
在中国的工业地产市场中，根据土地供给方式的不同、针对客户的不同，以及物业管理形态方
面的区别，可分为生产制造、物流以及商务园区等三部分。
随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵的
巨大空间，成为外资的关注点。
各级地方政府出于自身利益的种种考虑，这也容易造成了盲目扩张工业地产的现状，对于政绩
的追求，成为招商引资的最大动力；此外，通过建设园区来吸引投资，可以通过土地出让金及企业
入园增加税收而获得土地增值收益；甚至还有部分当地政府借着工业用地的名义，实际上以发展商
业地产的形式来进行谋利。这种“偷梁换柱”的手法在全国各地比比皆是，直接导致的后果便是工
业用地土地闲置浪费严重。除了明确压低地价进行出让以外，一些地方还采取先按国家规定签订土
地出让合同，再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式，变相低价出让土地。
根据国务院部署的 2004年土地市场治理整顿的相关数据，2004年全国各类开发区一共 6866个，
规划面积 万平方公里，绝大部分是没有经过中央或者省政府部门批准的开发区或者园区，其
结果是导致大量工业用地进入土地市场，而另一方面，大量土地处于闲置状态。
从欧美等发达国家情况看，工业供地的数量都远少于城镇居住用地，一般比例在 1：3到 1：5
之间。而在我国土地本来就稀缺的现实下，工业用地总量远远大于城镇建成区总量，更突出了居住
与生产之间的矛盾。不管是保障房还是商品房都无法实现城镇居民每户至少对应有一套成套住宅的
要求。地产界“名嘴”任志强认为，“固然要大力发展经济，但也应合理安排土地为人服务和为 GDP
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服务的关系，增加土地的集约利用率。”
（二）2012 年工业地产迎来快速发展期
2012年 10月，仲量联行发布《2012年第二季度北京房地产市场报告》。报告显示，虽然上半
年北京仓储物流市场共有 3个新项目竣工，新增供应 万平方米，但由于需求旺盛，仍拉动工
业地产整体租金环比增长 %，同比更是上涨 %。
工业地产的上扬态势在上海、广州、武汉等大城市同样存在。分析人士认为，随着电商的快速
发展，仓储物流市场吸纳能力日益强劲，这种局面将拉动工业地产租金持续增长，投资工业地产项
目或将逐步成为热点。而积极进入这个领域的，既有自建自用的电商们，也有意在专注工业地产发
展的开发企业。
电商的“豪赌”
在有关部门调查并作出处罚决定之后，京东商城和苏宁电器等的“电商大战”似乎已经降温。
据悉，京东、苏宁和国美三家电商正按国家发改委的要求自查、整改，或“认错”，或道歉。
“‘电商大战’看似已经告一段落，但这些企业的暗中角力仍将继续，这种角力对工业地产的
影响还在发酵。”仲量联行工业地产部分析员李宏指出，电商间的明争暗斗其实早已有之，其中在
投资物流方面的竞争尤为明显。
2011年，京东商城持续加大物流方面的投资，当年共开工建设 7个一级物流中心和 25个二级
物流中心，2012年以来，这些物流中心已经陆续开始投入使用。作为国内最大的网络公司，阿里巴
巴也于 2011年公布了其物流中心发展的战略，即逐步建立一个覆盖全国的立体式仓储网络体系，
为此将通过自筹和合作方式筹资约 1000亿元，投资华北、东北、华东、华南等区域。此外，凡客
诚品、当当、苏宁等主要电商也已陆续加入了自建物流的行列。
正略钧策管理咨询的顾问纪来镇表示:“B2C(Business-to-Customer，商家对顾客，电子商务
的一种模式)市场的快速发展，直接产生了对仓库空间的需求增长，而国内工业物流地产的发展无
法满足 B2C市场需要，在这种状况下，电商自建物流成为了重要的竞争，也是必然的趋势。”
中国仓储协会发布的《全国仓储业发展指数》显示，2010年全国通用仓库需求面积达 亿
平方米，实有仓库面积仅 亿平方米，全国仓库供需指数为 ，通用仓库总体上处于供不应
求的状态。
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为了更快布局，电商在土地市场的表现也非常抢眼。2009年以来，京东商城逐步加快了拿地的
步伐。根据公开资料统计，其目前的自购土地已接近 1400亩。而按照阿里巴巴的计划，仅环渤海、
长三角和珠三角三大地区就将分别开发 100万平方米左右的仓储用地。
这些大手笔被一些分析人士解读为“豪赌”，不过从目前的情况来看，电商们自建物流主要还
是出于其自身业务发展的需要。京东商城公关部负责人就公开回复称，公司买地只是为了自建物流
中心，未来并不会考虑专做地产。
新的投资“蓝海”
如果说电商们建设物流中心的“豪赌”意在自建自用，那么以万通为代表的房地产企业则有心
专注于工业地产开发。
早在 2008年，万通就走出了介入工业地产的第一步。这一年，万通控股与 TCL联合打造万通
工社·无锡项目。而 2012年年初，万通又联姻汇源集团，扩展其工业地产版图。据了解，目前万
通拥有的工业地产面积是 40万平方米，而未来三年将达到 300万平方米左右。
万通控股副总裁郑沂预计，万通有望在未来 5～10年成为国内领先的工业地产持有运营商，并
按照国际惯例以 REITs或 IPO对接资本市场。据悉，万通计划在 2012年发行国内首只人民币工业
地产基金，规模为 10亿元左右。
万通看中的，是工业地产的远大前景。在郑沂看来，住宅领域已出现了世界上最大的公司万科，
万达上市后也将成为全球数一数二的商业地产公司，而处于起点的国内工业地产领域未来 10年之
内同样会出现世界级公司，工业地产是房地产领域中为数不多的一片“蓝海”。
看好工业地产前景的不仅仅是万通。按照前瞻产业研究院的不完全统计数据，目前大约已有 15%
的传统房地产开发商转投工业园建设项目。此外，华夏幸福基金、联动 U谷等工业地产领域的老牌
企业也在不断发展壮大。与之相对应，工业用地出让情况要明显好于整体土地市场。在北京，上半
年出让的 63宗地块中有工业用地 43宗，占比刷新历史纪录。而在上海，1～8月工业用地成交 274
幅，虽然同比下滑 %，但跌幅明显小于住宅用地。而且，工业用地在一级市场上占比也是多数。
前瞻产业研究院发布的《2012-2016年中国工业地产行业市场调研与投资预测分析报告》认为，
在产业转移、产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多
因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，投资
主体将日益多元化。
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业内预计，包括私募基金、风投都将加速进入工业地产领域，而大量国际资本也看好这一市场。
目前，普洛斯、安博置业等跨国公司已经纷纷加大投资力度。
各类投资主体热衷于开发工业地产，还与工业地产开发成本较低有关。据了解，工业地产的基
准地价通常只是商业地产用地的 1/4甚至更低，其门槛也较其他地产门类低很多。
并非全无风险
仲量联行报告预测，未来包括仓储物流在内的工业地产将迎来快速发展期，租金将继续上涨，
而空置率则会进一步下降。
不过也有观点认为，投资工业地产同样面临不利因素，尤其是在当前的经济形势下。国家统计
局发布的数据显示，8月 PPI(Producer Price Index，工业生产者出厂价格指数)同比下降 %，
创 34个月新低;而 8月 PMI(Purchase Management Index，采购经理指数)也再度跌破 50%关口至
%。
看空工业地产的业内人士不在少数。他们大都认为，由于原材料、劳动力成本和资金成本的挤
压，实体经济的利润空间被压缩，人民币升值和欧洲经济危机导致的贸易保护主义已令订单减少和
出口萎缩。而近年来资金逃离实体经济进入房地产市场的收益，往往远高于辛辛苦苦做企业，还有
部分企业热衷于将剩余资金放高利贷等，这都造成了实体经济空心化越来越严重。
不过也有分析指出，即便在眼下经济形势堪忧的情况下，工业地产也具备足够大的发展空间。
瀚峰顾问研究部的报告强调，由于经济结构战略性调整是转变经济发展方式的主攻方向，政府着力
构建扩大内需长效机制，即促进消费，因此与消费相关的工业将具有发展潜力。此外，政府对企业
研发、物流产业的重视，给了科技园、物流基地、总部园等工业地产的发展机会。
（三）工业地产市场前景广阔
目前，从总体市场来看，工业地产市场的容量无疑是足够大的。数据显示，2012年一季度，北
上广深四大一线城市工业用地成交金额 亿元，同比大幅增长 %。旺盛的需求也使得 2012
年一季度工业地产整体平均空置率低至 %。供应的紧张直接导致了租金上涨至 元/平方米/
月，环比上涨 %。
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中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒
意，房企们纷纷寻找企业转型升级的突破口。在全球化进程加快，我国经济迅速发展的情况下，工
业用地需求大增，产业园区的筹备和建设更是助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资
者们分散风险，提高收益的渠道之一。
工业地产市场前景广阔。随着我国城市化进程的加快，土地资源紧缺的现状更加明显。城市中
心区在商业地产和住宅的白热化竞争下早已是寸土寸金。企业租金高涨，运营成本骤升，纷纷找寻
低廉办公场所。而工业地产因为地处郊区，拿地相对容易而且地价成本不高，在价格上具备竞争优
势，得到企业青睐。
（四）工业地产成二线城市开发新宠
调控两年，传统房企利润率下滑，拿地热情逐渐下滑，在销售业绩受影响的情况下，一些以住
宅为主要经营目的的中小型房企甚至已经选择告别房地产业。与此同时，大量房企涌向商业地产，
以商铺为主的城市综合体如雨后春笋般冒出来，也让这一领域的开发显得有些过剩，竞争也趋于白
热化。在这样的市场环境下，近年来一些资金富余的企业开始另辟蹊径，看准了尚在摇篮中的工业
地产领域，并在短期内取得了突破性的发展，这在中部城市尤为普遍。
目前，我国新批的工业用地用于标准厂房建设的已经非常稀少，各级地方政府最常使用的工业
地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委
会下设的开发公司，也就是工业园区开发模式。另一部分工业地产，就是由房企直接介入，在工业
园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、
研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管
理，最后获取合理的地产开发利润。还有一种模式是某个产业领域具有强大的综合实力的企业通过
获取大量的工业土地，以营造一个相对独立的工业园区。在实际操作中，工业地产的开发往往是两
种模式相互配合的。
在住宅市场全面压抑的这几年内，工业地产找到了资金流入的动力，以长沙为例，过去几年，
长沙共布局了“三龙九虎”共 12个工业园区，以不到全市 2%的土地面积，创造了全市 2/3以上的
工业产值、吸纳了全市 2/3的工业到位外资。这种趋势在未来几年内也不会有大变化，根据长沙“十
二五”规划，到 2015年，长沙园区工业经济将占全市工业经济总量的 90%，要实现 10个产业集群
产值达千亿元左右，开发园区的战略性新兴产业增加值要达到 4500亿元左右。
另一个中部城市武汉的情况更令人吃惊，几年来武汉市先后有 38个工业地产项目投入市场，
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累积建筑面积为 万平方米。其中，以标准厂房为主要产品的项目仅有 11家，物流基地 2家，
其余 25个项目则以产业园区和总部基地为主，尤其是总部基地这种产品，可为入驻企业提供生产、
研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了
客户的全方位需求。
面对工业地产市场蓬勃发展的盛景，资深商业地产操盘手何其琛分析，在武汉，工业地产早已
摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，进入了以总部基地、研发中心等为代表的第四个发展阶段。
工业用途早已不是武汉工业地产发展的主题，相反商业、居住、办公等成为工业地产项目的主流，
“升级版商业综合体”成为目前工业地产主流标签。
值得注意的是，工业地产发展势头虽然良好，但相对于普通住宅市场和商业地产市场，工业地
产面临着更多的风险来自政策风险，在工业地产发展的早期，存在诸多政府让利的因素，而工业地
产蓬勃发展起来以后，政策的变化只会逐渐收紧，存在很大的变数。
另外，工业地产的投资风险也值得警惕，工业地产的基础是以制造业为主的工业经济，在目前
经济衰弱的形势之下，工业地产的升值潜力可能并没有想象中的大，特别是武汉长沙等中部地区的
主要城市，工业地产项目已经开始面临过剩的尴尬了，不建议不熟悉情况的开发商此时再贸然出手。
（五）国内首支工业地产基金
以房地产为代表的不动产投资似乎永远不会退热。在住宅产业遭受严厉调控、商业物业地产泡
沫泛滥下，2012年以来，更多资金开始盯上了一块尚未被很多人认识的处女地——“工业地产”。
从规模上看，这是一个非常庞大的市场，每年仅中国的工业地产投资就以万亿计。不过大部分
此类投资来源为实体企业，穿梭其间的专门的地产基金少之又少。而在这些为数不多的地产基金中，
来自国外的工业地产巨头占据了绝大部分的市场。普洛斯、丰树、嘉民、AMP是其中四个主要玩家。
这些从 2004年至 2005年左右开始介入中国的外资工业地产基金，分别投下了数十亿至百亿不
等的资金，并在近期开始加大投资。一个最新的例子是，嘉民集团于 2012年 8月 20日宣布将其在
中国的物流基金总规模增至 10亿美元。
在外资基金不断加码的同时，国内的资金亦不甘示弱。国内地产大佬冯仑也开始了他迈入工业
地产基金的脚步。9月，万通地产]宣布将在年内筹集总额度约为 10亿元的首支人民币工业地产基金。
这些争先恐后的加入者，让工业地产基金市场显得十分活跃。不过，要做好也并非易事，这个
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市场与成熟的商业物业地产领域有着一套不同玩法，在开发和运营领域，都需要特殊的经验。
集中于物流
从总体市场来看，工业地产市场的容量无疑是足够大的。据一份来自中国不动产研究中心的的
数据显示，2012年一季度，北上广深四大一线城市工业用地成交金额 亿元，同比大幅增长
%。旺盛的需求也使得 2012年一季度工业地产整体平均空置率低至 %。供应的紧张直接导
致了租金上涨至 元/平方米/月，环比上涨 %。
在工业地产的总量中包括工业园区、工业研发楼宇以及物流中心三大块。“工业研发楼宇其实
际形态更偏向写字楼，与其他两块的操作比较不一样。”一位诺亚财富人士表示。在剩下的工业园
区和物流中心两大板块中，实际上许多外资公司选择将主要投资标的集中于物流中心。
“大部分中国的工业园区开发招商靠的是政府的优惠政策和补贴，这方面外资玩不转。”前述
外资工业地产基金人士表示，“这部分市场主要还是靠一些当地的人脉深厚的企业去执行。”
而在物流中心市场，“总量供应也是严重不足的”，前述诺亚财富人士表示。成熟发达国家的
单人物流面积在 1至 平方米左右，而在中国即使是一线城市诸如北京、上海，总的单人物流持
有面积仅在 平方米左右，总体来看更是低于 平方米。随着社会物资流动的加快和物流集约
化发展的必然趋势，物流中心无疑将长时间保持较高的发展速度。
对于工业地产基金来说，物流中心的选址配套要求不高，省去许多麻烦。其招商又集中于大的
企业，运营难度相比购物中心等商业物业要容易一些。目前在中国最大的外资工业地产运营商普洛
斯，其主要业务领域就集中在物流中心建设。截至 2012年 3月，其在内地已开发物流园区 79个，
涵盖 26个枢纽城市，总完工面积已经达到 640万平方米。
另一个深涉中国地区物流市场的嘉民集团则在 2011年 10月宣布，5年内集团在中国的投资，
将从目前的 19亿人民币增加 10倍到 190亿人民币，这令集团在大中华区的总投资额将增加至 320
亿人民币。
中投拥有其接近 20%股权的嘉民集团希望在中国市场大干一场的决心，毫无疑问比别家更大。
根据嘉民提供的官方数据，2012年其中国开发项目占集团全球的 9%，较 2011年财政年度的 2%
大幅上升，已经及洽谈中的土地面积达到 400万平方米，2012年承诺开发面积也由上年度的 40万
平方米上升至 80万平方米。
收益与运营
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吸引众多企业进入的，是工业地产领域较高的收益和稳定的现金流。
据不完全统计，目前，大约有 15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。据业内人士大致
估计，2011年以来，工业地产平均价格上涨幅度不大，但工业租金仍在上涨，尤其是物流中心的租
赁指数不断攀升，其中拥有巨大的套利空间。
前述诺亚财富人士分析，相比于商业地产，工业地产持有回报更高，平均可达到年化 10%左右。
“如此高的稳定收益率，虽然比不上住宅可能的暴涨，但还是很适合长期资金的投资增值。”
目前工业地产运营商的盈利模式主要有三种，一为获取土地溢价，即抢先获得适合建设的地块，
并进行主题与概念包装，然后伺机转卖房地产投资基金或其它地产商；其二为通过长期持有经营而
获得收益；其三为与工业企业联合按需定制地产开发。
目前大部分物流中心的建设盈利模式集中在第二种。“在中国，总体物流投资是不足的，你很
难找到物流中心的买家，商户之所以不自建物流中心也是为了省去现金流负担。物流中心持有在目
前来说还是有利可图的。”前述外资工业地产基金人士表示。
目前嘉民及普洛斯均拥有自己的开发团队，不过他们也会偶尔收购一些持有地块的公司。一般
他们会要求在公司中拥有 50%以上的股权，以便能够最终掌控规划和退出权力。
万通地产公司副总经理、主管工业地产基金的郑沂也表示，工业地产是一块非常广大的蓝海，
目前中国最大的公司持有面积不过几百万平米。而早在 2010年，万通已确定了工业地产的美国发
展模式，即持有收租。
不过，万通地产的首支规模 10亿的地产基金选择了不同的方式，即与工业企业联合“定制”。
与联合定制开发不同的是，万通地产的这支基金与 TCL及汇源合作的模式为，由万通地产通过买入
TCL及汇源的已建成工业厂房与物流中心并返租给上述公司，从而在 5至 7年的基金存续期陆续收
回本金及收益。
这种模式实际上是类融资租赁，与理论上的工业地产投资基金仍有一定的差距。多名业内基金
人士认为，这可能是无奈之举。“在中国，市场化募集的资金总是要被 LP牵着鼻子走”，“中国的 LP
市场结构缺少长期资金诸如险资或大学基金，总体而言需求偏短期化，要求类固定收益，因此市面
上很多地产基金为了募集成功都不得不设计曲线的类固定收益产品”。
基金化起步
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多名工业地产基金人士表示，至少在人民币地产基金市场，项目化与基金化的分别仍然不明显，
“LP拥有绝对的主导权，一般来说基金要么投资于一个项目，要么投资于三至四个项目。但每一个
项目都必须在募集时就向客户披露，因此基金管理人扮演的角色是执行而不是决策”。
这使得习惯于充当挑选项目、投资项目主导人的外资工业地产基金，在募集人民币基金时显得
尤为“难以理解”。
为了适应 LP的需要，地产基金常常设计为类固定收益产品。在外资地产基金市场，一般通过
投资多个项目、拉长租赁合同周期等方法，谋求投资对象租金的稳定。
不过，在人民币基金市场，基金投资项目数并不太多，LP的要求更为严格，有时候会要求基金
管理人提供对具体项目收益率的担保措施。这也成为外资地产基金在募集人民币基金时难以通过总
部审批的重要因素。
正是基于这样的现实，因此人民币工业地产基金目前发展的规模远未成型。
“也不能说国内在工业地产领域的参与者不多。”前述诺亚财富人士表示，“只是他们规模小，
几个朋友一起凑点钱就把一个项目投了，集中度和知名度不高。”
在外资领域，大的工业地产基金公司由于多年投资的稳定收益，客户的信任度较高，已经能够
实现自主选择项目，对客户募集披露时仅仅以储备项目的名义列出，未来还可以根据市况进行调整。
不过国内目前还没有这样的企业。
也是因此，以万通为代表的具有开发经验的大企业进入就显得尤为重要。冯仑对万通控股的定
位是一个专注于房地产领域的投资公司，其业务主要分为直接投资与基金投资两大方向，正逐步实
现“轻资产化”。
不过，冯的首支基金显然离真正自主决策投资工业地产项目还有不小的差距，客户对其自主投
资能力仍然不够认可，所以需要买入返售、项目事先披露等一系列措施来保证客户的知情权。
不过，这支基金已经初步实现了过去房地产基金主要以夹层、类债基金到真正投资股权的进步，
万通作为基金管理人同步投入约 20%的资金，也体现万通对工业地产领域更加坚定的信心。
四、工业地产行业利润水平探讨
2011年 5月 13日，绿地集团在郑州投资 130亿元兴建总部经济产业园。据不完全统计，万通、
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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陆家嘴、复地、富力、招商等国内知名开发商都涉足了商务园区、仓储物流等工业物业投资开发。
“工业地产的盈余体现在能快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。”工业
地产笃行者冯仑称，在欧美市场，工业地产是收益型房地产（或称商用地产）中的重要分支之一，
投资收益稳定，发展前景广阔。
国内外投资者对工业物业的青睐，加大了该领域市场热度。日前，仲量联行 2011年一季度房
地产业研究报告指出，与住宅地产交易下滑不同，国内工业地产投资租赁“双热”。以广州例，2011
年第一季度，广州整体物流园租金升至 28元/平方米/月，环比增长 4%，同比增长 %；产业园
租金升至 52元/平方米/月，环比增长 %，同比增长 %。
不过，不全是奶酪。“如产业园的核心是产业。民企在吸引合理产业和高端产业的能力天然不
足，国内成功项目并不多见。”广州智略房地产咨询有限公司总经理何世红对地产中国网表示，“以
我接触到的企业和投资者来说，他们实际上注重的是‘地产’而非‘产业’。目前所谓的‘工业物
业热’，不少企业还是期望通过土地增值而获取高利润，实际上是另一种圈地方式。”
机遇
住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光重新投入到工业
地产领域。 进入 2011年，富力地产投资 30亿、占地 2200亩的广州白云机场空港物流园正式进入
建设运营阶段，规划建设仓储面积 100万平方米。 同样在 2011年首季，合生创展早于 2006年在惠
州拿下的占地 5500亩的小金口物流园项目正式招兵买马，启建运营。 而招商地产以及广州本地中
小型企业也全力进入这一市场。
招商地产建设运营的占地 39公顷的金山谷创意产业园项目在 2011年正式对外招商。同期，由
广州本地企业中颐集团占地面积 20万平方米、建筑总面积 50多万平方米、总投资 30亿元的中颐
创意产业园也正如火如茶正在进行。
中国土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言：“可能下一个‘热点’就是工业地产了。”
房企热衷开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。“相比住宅市场，工业地产的地价更
为便宜，而项目总建筑面积的 10%可作为配套建设。”仲量联行广州工业部高级经理 张宁指出，
10%的配套建设可以涉及酒店、公寓等商业地产形态。一般来说，开发商拿下的工业地块面积较大，
10%的面积也会有相当可观的利润。
业内人士认为，一般工业用地里面会有配套住宅或者公寓进行房地产开发，方便回笼资金。如
富力国际空港综合物流园 2200亩的项目中，配套的住宅富力金港城就有 800多亩，开发商可以先
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行开发回笼资金。
此外，工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制。加上工业地产融资环境要比住宅地产
和商业地产好很多，这点燃了众多企业投资热情。
在维森置业董事长张维伦看来，工业用地性质的变通与调控也是其受宠的原因。“国内有不少
地产商先拿下工业用地，发展几年后，再改为商住用地，从中获利。”
据相关数据显示，工业地产的投资回报率一般为 8%~12%、最高可达 15%，若政府给予政策优惠，
其投资回报率将高出 15%。
暗礁 硬币还有另一面
工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的
门槛，这表明其机遇与挑战并存。
“工业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”何世红对“工业地产热”并不感到乐观，“虽
然国外金融运作模式比较成熟（如美国普洛斯集团），但国内缺乏相应的金融机制与环境，即便有 PE
和风投参与，也是阶段性介入，因受项目素质、投资回报期限等因素所限，这些年我接触的各类工
业物业项目，由于国内民企在吸引合理产业和高端产业能力十分欠缺，几乎没有成功的案例。”
他说，“中西部城市的工业园区也相对低端，很多都是因‘产业转移’而兴建，为了争夺相同
的资源，各地产业园低效重复投资已比较严重。总的来说，这些企业实际上注重的是‘地产’而非‘产
业’，他们期望通过土地增值而获取高利润，实际上还是另一种圈地方式。”
单靠一个企业的力量做项目，确实很难成功。而且政府对产业也有选择性，比如政府相对欢迎
制造业企业，因为对当地税收和就业都有支撑；而对占地大、人员操作不多、同等面积上的利润贡
献要低过制造业的物流仓储业态，政府就有所控制。
土地稀缺是制约工业物业发展最大的瓶颈。一来限制了工业物业规模化发展的可能性。二是市
场供应和需求的偏差、物业发展水平参差不齐。
针对工业用地稀缺的局面，广州的一些村镇利用集体用地建设厂房和仓库，对外出租；也有一
些已搬迁的制造企业将旧厂房面向市场出租，这类物业因为客观原因导致自身的硬件设施不高，市
场优势并不明显。
成功的工业开发商应具备四个素质：具有开发和运营工业物业的丰富经验；具有强大的公关能
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力，与政府和行业保持良好的关系（争取用地）；具备强大的资金实力，可实现规模化经营可利用
本身的资源对物业进行专业化经营。
谈及具体的投资建议，张宁认为，投资者可将目光从一线区域扩大到其周边地区，投资回报率
会好一点。如在广州，可以投资增城区、东莞（接近广州的区域）。
张宁还表示，投资工业物业，要看物业类型和投资者自身实力及定位。那些看重稳定长期持有
物业的投资者，适合投资大、收益慢的项目；而我接触的投资者（包括本地企业、国内外机构投资
者、风投等）关注商务园区相对较多。
何世红则认为，假若把旧厂改造纳入工业地产范畴的话，这块投资空间相对较大。“现在广佛
区域的旧厂改造，企业在引入经营型物业后，经营发展态势良好，这有一些成功案例。”
第四节 中国工业地产建设中存在的问题
近来，由于住宅市场政策调控力度大，限购令同时也限制了投资者们对住宅房地产的投资热情。
进而投资资金转向工业地产。工业地产大热，显现了工业地产强大的发展潜力，但同时也令工业地
产商们有一些担忧。
梁环宇，联东地产副总经理。3年前，由于不看好住宅房地产的长期发展，他从某住宅开发商
转向了现在的工业地产。但如今他有了新的担忧，“住宅受限，开发商开始对工业地产一哄而上。
目前出现了不少伪工业地产，机会主义、投机泡沫开始出现。”
梁环宇表示，在近期去外地拓展新项目时，已明显感觉地方政府开始谨慎选择工业地产开发商。
“这是由于工业地产近期过热，参与的开发商良莠不齐，相当一部分开发商是因为住宅用地不好拿，
而抱着工业地产地价低，先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。”
梁的这一担忧，在中国不动产研究中心近期的调研中也得到了印证。
根据中国不动产研究中心（CRRC）编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示，至 2010年末，
国家级高新区新增了 13家，已达到 70家之多；国家级经济开发区新增 44家，总数超过 100家，
产业园区的数量呈现快速飙升的态势。
但在产业园大量飙升过程中，工业地产投机迹象也已开始显现。“由于工业土地价格较低，不
少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额
土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业
地产成为热钱和游资的新避风港，而这使得工业地产地价也开始上涨。”
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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梁环宇称，以往他们在北京 90万一亩就可以拿下一工业地产项目，但最近洽谈的一块工业用地，
价格已经抬升至 145万元每亩，但仍然没有谈下来。
中国不动产相关数据显示，2010年，工业用地出让面积与 2009年基本持平，微降 %至 13499
万平方米。在价格方面，一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格多呈大幅上涨，仅
广州微降 %。而二线城市为吸引更多投资，加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下
调。在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，也显示了当前工业
用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。
“仔细调查不难发现，很多企业以极低的价格，大手笔圈下以产业园、城市运营等工业地产为
噱头的土地之后，多数仍是商品房占据主要部分，而园区部分迟迟发展不起来。”一位不愿意透露
姓名人士称。
梁环宇表示，转型做工业地产的开发商面临的主要问题是，做过住宅之后，心态都过于浮躁。
产业园的业主是企业，企业都相对理性，所以一般产业园招商难度很大。从最初的规划设计到招商
到后期持续运营服务，非常考验开发商的运营能力。
中国不动产研究中心在调研中也发现，由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压
力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空
巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费。此外，一个产业园为吸引企
业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业
利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续发展
第五节 中国工业地产行业应对策略探讨
工业地产得到政府的大力支持。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了
相关政策促进产业结构调整和完善，工业地产作为推动产业发展的载体，也迎来了发展的窗口期。
政府大力支持工业园区建设，通过减免税费、提供补贴等形式来促进工业园区的开发和运营。开发
商投资工业地产，可以较低地价拿到土地，在后续物业管理与运营等方面也可与政府保持良好的合
作关系。
投资工业地产需谨慎。尽管工业地产前景广阔，有利好政策的出台，但是对投资者或转型的房
企来说依然存在风险。工业地产发展或产业园区的建设不是单靠政府政策支持就能前途无忧。房企
依然需要自身定位清晰，衡量资金以及企业整体运营状况，合理分配住宅地产资金与产业地产资金
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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之间的比例，实现降低投资风险及实现可持续收益的目标。
工业地产开发须将产业运营和地产开发相结合，以产业为依托，地产为载体，实现综合开发、
集约化经营，挖掘并提高地产项目深层次价值。地产开发商在进行工业地产投资时也应注重差异化
经营，体现自身特点和优势，在提升自身资源整合能力的基础上，满足客户需求，提高服务质量，
从而增强自身核心竞争力。
第三章 中国工业地产运营状况调研
第一节 房地产行业运营状况调研
一、房地产开发景气度指数
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（一）2011 年国房景气指数分析
全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)以 100为景气线，100以上为景气空间，100
以下为不景气空间。总体上看，在一系列宏观调控政策影响下，2011年 12月份国房景气指数继续
回落并创 29个月以来新低。国家统计局发布的数据显示：12月“国房景气指数”为 ，比 11
月份回落 点，比上年同期回落 点。从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为 ，
比 11月份回落 点，比上年同期回落 点；房屋施工面积分类指数为 ，比 11月份回
落 点，比上年同期回落 点；商品房平均销售价格指数为 ，比 11月份回落 点，
比上年同期回落 点。
图表：2009 年 2 月-2011 年 12 月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
从近几年房地产市场走势来看，与很多指标相比，房地产开发景气指数更能准确反映楼市变化。
最近 6年以来，全国房地产开发景气指数长时间运行在 100以上，仅 2008年底至 2009年上半年时
低于 100，反映出楼市调控下的市场运行轨迹。
本轮房地产调控自 2010年启动以来，国房景气指数从高位开始回落，虽然 2011年 4月份出现
环比 的回升，但在严厉的调控政策之下，终未改变国房景气指数一路下探的趋势，12月份国
房景气指数低于景气临界点并创下 29个月以来新低。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（二）2012 年国房景气指数分析
2012年 2季度开始，随着货币政策的松动和刚性需求的释放，大中城市楼市销售持续回暖，部
分城市房价重现上涨势头，政策调控的目标转为“切实防止房价反弹”。6月份以来，国务院及各大
部委接连重申调控不能放松；7月下旬至 8月上旬，国务院派出 8个督查组到 16个省市进行房地产
调控措施调研。
在政策从严、供需博弈加大的复杂形势下，房地产开发综合景气指数缓中趋稳，5、6、7、8、9
月景气指数分别为 点、点、点、点和 点。其中，7、8月“淡季不淡”，
尤其 8月供需、投融资等指标均出现回升，综合景气指数年内首现回升；9月“旺季不旺”，政策从
严加重市场观望情绪，以价换量力度减弱导致签约周期拉长，综合景气指数再次出现放缓。考虑到
上年 4季度基数较低，预计 4季度房地产主要指标将小幅回升，综合景气指数趋于稳中略升。
图表：2010-2012 年 9 月房地产开发综合景气指数
数据来源：国家统计局，中经网整理
二、房地产投资规模分析
（一）2011 年房地产开发投资分析
在一系列宏观调控政策影响下，2011年 8月以来全国房地产开发投资同比增长幅度连续下调，
其中前 11个月全国房地产开发投资增速首次跌破 30%，全年增速为年内最低。国家统计局发布的数
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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据显示：2011年 1-12月全国完成房地产开发投资 亿元，同比增长 %，增幅同比回落
个百分点，比 1-11月回落 个百分点。
图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
（二）2012 年房地产开发投资分析
大型房企投资意愿有所增强，开发投资增速基本触底
3季度，伴随着房地产市场的超预期回暖，部分房企提前完成销售目标，销售压力、资金压力
明显缓解，拿地和投资意愿有所加强，开发投资增速基本触底。前三季度，房地产开发投资累计
亿元，同比增长 %，增速较上季度末下降 个百分点。其中，3季度当季开发投资
同比增长 %，高于 2季度的 %。预计 4季度开发投资增速将缓慢回升，全年同比增长 16%左
右。
图表：2011-2012 年 9 月固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局，中经网整理
三、房地产施竣工面积
（一）2011 年房屋施竣工面积
国家统计局发布的数据显示：2011年 1-12月全国商品房累计施工面积 万平方米，同
比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点。其中，商品住宅施工面
积 万平方米，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点；
房屋新开工面积 万平方米，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回
落 个百分点。
图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
国家统计局发布的数据显示，2011年 1-12月全国商品房累计竣工面积 万平方米，同
比增长 %，增幅同比提高 个百分点，比 1-11月回落 个百分点。其中，商品住宅竣工面
积 万平方米，同比增长 %，增幅同比提高 个百分点，比 1-11月回落 个百分点。
图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（二）2012 年房屋施竣工面积
供给：商品房新增供给速度继续放缓，但库存压力依然较大
商品房新开工面积连续 6个月同比下降，施工和竣工面积增速继续放缓
3季度以来，尽管龙头企业拿地速度加快，但中小企业拿地并不积极，实际新增住宅用地成交
量有限；同时大部分开发商去库存化压力依然较大，并不急于扩大新开工计划，商品房新开工面积
延续负增长的势头。
前三季度，商品房新开工面积累计 亿平方米，同比下降 %，降幅较上季度末扩大
个百分点，连续 6个月同比下降；竣工面积累计 亿平方米，同比增长 %，增速较上季度末
下降 个百分点；施工面积累计 亿平方米，同比增长 %，增速较上季度末下降 个
百分点。
图表：2011-2012 年 9 月商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
四、房地产业市场供给结构面积
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（一）2011 年房地产业市场供给结构分析
从供应结构来看，2011年 1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资 亿元，
同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点，占房地产开发投资的
比重为 %；办公楼投资 亿元，同比增长 %，增幅同比提高 个百分点，比 1-11
月回落 个百分点，所占比重为 %；商业营业用房投资 亿元，同比增长 %，增幅
同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点，所占比重为 %；其他投资 亿元，
同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月提高 个百分点，所占比重为 %。
从保障性住房的供给情况来看，2011年 1-12月，90平方米以下住房完成投资 亿元，
同比增长 %，增幅同比提高 个百分点，比 1-11月回落 个百分点，占住宅投资的比重为
%；经济适用房完成投资 亿元，同比增长 %，增幅比 1-11月回落 个百分点，2010
年同期为下降 个百分点，占住宅投资的比重仅为 %。现有保障性住房的供给数量远远满足不
了中低收入居民家庭的巨大需求。
图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
图表：2009 年 6 月-2011 年 12 月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
从区域分布上来看，2011年 1-12月东部地区完成房地产开发投资 亿元，同比增长
%，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点；中部地区完成投资 亿
元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点；西部地区完成投
资 亿元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点。
图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计不同地区房地产投资额完成情况
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
图表：2008 年 5 月-2011 年 12 月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
（二）2012 年房地产业市场供给结构分析
从投资结构来看，在城市化迅速发展的背景下，作为居住用途的住宅仍然是市场的主导需求。
不过受住宅市场持续严厉的调控政策影响，部分资金逐步向商业地产转移，尤其办公楼投资呈现高
速增长，与住宅投资增速的差距不断拉大。前三季度，住宅房地产开发投资同比增长 %，增速
较上年同期下降 个百分点；商业营业用房开发投资同比增长 %，增速较上年同期下降
个百分点；办公楼开发投资同比增长 %，增速较上年同期提高 个百分点。其中，商业营业
用房和办公楼开发投资增速分别高于住宅投资 个和 个百分点。
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图表：2011-2012 年 9 月住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
与商品住宅相比，保障性安居工程投资快速增长。根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障
性安居工程 700万套以上，基本建成 500万套。1～10月，全国城镇保障性安居工程新开工 722万套，
基本建成 505万套，完成投资 10800亿元；其中前三季度新开工 720万套，基本建成 480万套。这
标志着 2012年保障房建设任务已经提前两个月完成。
五、房地产成交面积
（一）2011 年全国商品房销售面积与销售额情况
国家统计局发布的数据显示，2011年 1-12月全国商品房销售面积 万平方米，同比增
长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点。其中商品住宅销售面积
万平方米，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落 个百分点；同期，全
国商品房销售额 亿元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11月回落
个百分点。其中商品住宅销售额 亿元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点，比 1-11
月回落 个百分点。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
图表：2010 年 11 月-2011 年 12 月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势
数据来源：国家统计局，盛世华研行业研究部加工整理
（二）2012 年全国商品房销售面积与销售额情况
7、8月淡季不淡，9月旺季不旺，市场观望情绪再起
3季度，市场供需形势发生较大变化。6月、7月央行连续两次降息，推动楼市持续回暖，刚性
需求加速释放，甚至出现部分“恐慌性”购房需求，7、8月房地产销售市场呈现淡季不淡的良好局
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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面。7、8月，当月商品房销售面积同比分别增长 %和 %，年内首现同比增长；当月商品房
销售额同比分别增长 %和 %，出现难得的高速增长态势。
进入 9月，开发商加大推盘力度，并对“金九”楼市销售寄予厚望，但房地产市场并未继续升
温。9月，当月商品房销售面积、销售额均达年内第二高点，但同比分别下降 %和增长 %，远
不如 7、8月的增长势头。其原因为：第一，7、8月透支了部分购房需求，导致后续购房需求不足；
第二，政策限价预期增强，开发商以价换量积极性不高，市场观望情绪再起；第三，8月底以来首
套房贷款利率大多有所上调，且审核周期拉长，居民购房成本有所提高。
前三季度，商品房销售面积累计 万平方米，同比下降 %，同比降幅较上季度末收
窄个百分点；商品房销售额累计亿元，同比增长%，扭转了上半年同比下降的颓势。4
季度是年内最后的销售窗口期，开发商（尤其是未完成销售目标的开发商）仍将延续积极营销的策
略，房地产市场将保持温和回暖态势。考虑到上年 4季度基数较低，预计 4季度商品房成交量有望
实现稳定较快增长，全年销售面积将持平或略高于上年水平。
图表：2010-2012 年 9 月商品房销售面积和销售额累计增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
分地区来看，前三季度，东部地区商品房销售面积 33722万平方米，同比下降 %，降幅比 1～8
月份缩小 个百分点；中部地区商品房销售面积 17248万平方米，同比下降 %，降幅比 1～8
月份缩小 个百分点；西部地区商品房销售面积 17472万平方米，同比下降 %，降幅比 1～8
月份缩小 个百分点。
从主要城市住宅市场交易情况来看，前三季度，10个重点城市中，天津、上海成交面积同比下
降，成都成交面积增速低于 10%，其余城市皆呈现快速增长势头，尤其苏州、南京、杭州成交面积
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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同比增速分别高达 %、%和 %，北京成交面积同比增长 %。
图表：2012 年前三季度主要城市住宅市场交易面积及同比增速
单位：套，万平方米，%
数据来源：中国房地产业协会，中经网整理
从重点房企来看，3季度，规模房企积极抓住市场窗口期，采取了调整推盘方案、积极营销、
调整集团管控模式等策略，整体销售表现优于上年同期。前三季度，销售面积位列全国前五位的恒
大地产、万科地产、绿地集团、保利地产、中海地产，销售面积分别同比增长%、%、%、
%和 %；销售金额分别同比增长%、%、%、%和 %。其中，万
科、恒大持续领跑，保利、中海、绿地等央企销售增长异常突出，与万科、恒大间的销售规模差距
大大缩小。
值得注意的是，本轮房地产调控以来，房地产行业内部分化加剧，大型龙头企业逆势持续增长，
市场份额不断提升。前三季度，销售面积前十名企业入榜门槛达到 276万平方米，同比增长 36%，
前十名企业销售面积占比由上年同期的 %提高到 %；销售金额前十名企业入榜门槛达到 330
亿元，同比增长 22%，前十名企业销售金额占比由上年的 %提高到 %。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
82
第二节 土地市场运营状况调研
一、2012 年全国土地市场整体调研
前三季度，房地产用地实际供应量高于前五年同期平均值，可供开发建设的住房用地充足；全
国主要监测城市地价增速连续五个季度回调，总体保持平稳。
（一）供给：房地产用地供应量降幅趋缓，保障房用地供应力度继续加大
前三季度，房地产用地供应 万公顷，同比下降 10%左右，降幅较上季度末放缓 个百
分点，虽然同比回落，但与 2010年同期持平，远高于 2009年、2008年同期水平。其中，住房用地
供应 万公顷，同比下降 %，降幅较上季度末放缓 个百分点，虽然同比回落，但前三季
度实际供应量相当于前五年同期平均供应量的 倍。此外，市场上仍有相当数量的已供用地正
在开发或待开发，截至 9月底，全国未竣工住房用地约 万公顷，相当于近 3年全国住房用地
年均供应量的 倍，可供开发建设的住房用地充足。
值得注意的是，保障性住房用地供应力度继续加大，占住房用地的比例不断提高。前三季度，
保障性住房（经济适用住房、廉租住房和公租房）用地供应 万公顷，同比增长 %，占住房
用地总量的 %，高于上季度末 %的占比。截至 9月底，全国 18个省（区、市）保障性安居
工程用地落实率已超过 100%。
从主要城市土地供应情况来看，根据中国指数研究院的数据，1～9月，全国 300个城市共推出
住宅类用地 7714宗，推出面积 亿平方米，同比下降 26%。其中，进入 3季度，地方政府加大
了推地力度，9月全国 300个城市共推出住宅类用地 1054宗，推出面积 4736万平方米，环比增长 12%，
同比下降 14%。
（二）需求：房企拿地策略明显分化，龙头企业拿地节奏加快
8月份以来，龙头企业加快拿地节奏，土地市场有所回暖。这主要是因为：一是在前期销售持
续好转的背景下，龙头房企财务状况明显改善，拿地能力增强；而且一二线城市可售房源逐步消耗，
土地储备需求增加。二是由于前期土地交易市场低迷，多数地块成交溢价率相对不高。三是为完成
年度推地目标以及增加财政收入，地方政府推地力度加大，尤其是优质地块增多。
尽管如此，房企拿地策略明显分化。当前，土地市场以龙头企业补充高性价比土地储备为主，
中小型企业现金流依然紧张，拿地非常谨慎，土地交易市场整体依然冷清。前三季度，房地产开发
土地购置面积累计 万平方米，同比下降 %，增速较上季度末放缓 个百分点。其中，8
月当月土地购置面积同比增长 %，年内首现增长；不过 9月同比增速又降至%。
从主要城市土地成交情况来看，根据中国指数研究院的数据，1～9月，全国 300个城市共成交
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住宅类用地 5548宗，成交面积 24516万平方米，同比下降 35%；其中 9月共成交住宅类用地 637宗，
成交面积 2988万平方米，环比增长 1%，同比下降 28%。
表：2011-2012 年 9 月房地产土地购置面积及同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
二、2012 年全国土地市场价格调研
主要城市地价环比增速微幅上扬，同比增速继续放缓
3季度，全国主要监测城市综合地价总体水平为 3093元/平方米，商服、住宅、工业地价分别
为 5793元/平方米、4564元/平方米和 662元/平方米；环比增长率分别为 %、%、%、%，
地价环比增幅微幅上扬，综合、商服、住宅增速较上一季度略有提升，工业增速放缓；同比增长率
分别为 %、%、%、%，地价同比增速继续放缓，连续五个季度回调。
其中，三大重点区域综合地价走势与全国基本相同，住宅地价环比转负为正，同比仍然处于下
降通道。3季度，长三角、珠三角、环渤海地区住宅地价环比增长率分别为 %、%和 %：
分别较上季度增加了 个、个和 个百分点，增幅相对明显；同比增长率分别为%、-
%和 %，分别较上季度下降了 个、个和 个百分点。
105个主要监测城市中，住宅用地价格环比持平或下降的城市为 21个，较上季度减少了 33个，
与近期 70个大中城市住宅销售价格变化态势基本一致；同比下降的城市个数继续增加，从上个季
度的 32个增至 36个，降幅超过 5%的城市依次为温州（%）、芜湖（%）、南通（%）、
廊坊（%）、南京（%）。
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图表：2010-2012 年 9 月全国主要监测城市土地价格环比增速
数据来源：中国城市地价动态监测系统，中经网整理
三、2012 年全国工业用地价格调研
现行的土地制度对于土地的农业转为非农业使用约束机制不强，因此，土地一方面大量征用，
另一方面效率不高甚至浪费严重的现象都大量存在。
2012年 11月召开的国务院常务会议讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，
其中对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，会议决定将草案提请全国人大常委会审议。当日，
国土资源部副部长胡存智在出席《财经》年会时明确指出，未来的改革方向是土地增值收益更多向
农民倾斜。我们可以对此进一步观察，应该会朝着切实保障农民权益、约束征地行为这个方向走。
我国城镇化过程中土地城镇化的速度明显快于人口城镇化速度。统计显示，1980年到 2010年，
我国城市建成区的总规模 倍，城镇人口只增加 倍。
按照国土部公布的 2012年上半年的土地出让价，全国商业和经营性服务业的土地价格平均为
每平方米 5700多元，每平方米住宅价格是 4500多元，每平方米工业用地是 659元。“现在的供地
总量中，按年度平均大约 40%的土地是出让给工业企业的，而它的地价过低会产生很多问题，工业
用地中的浪费现象非常严重。这就需要我们反思，一方面征地制度要改革，另外一方面用地制度也
必须改革。
工业比较发达的松江区原来平均每个工业企业占地 9亩，近年他们采取了一种新的机制，不是
转让土地使用权，而是主要以出租标准厂房或者特定设计厂房的办法建了一个新的经济园区，情况
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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有了非常大的变化，入园企业平均每个占地不到 亩，但是由于注重了科技进步，效率大不一样。2011
年这个园区中工业企业平均每平方公里的产出达到 136亿元，而整个上海的市级开发区平均产出是
60亿元。这个例子可以充分说明，通过改革，工业用地节约的余地是非常大的。
第三节 工业地产行业运营状况调研
一、全国工业园经营状况调研
中国工业和信息化部 2012年 3月 23日在京举行第三批“国家新型工业化产业示范基地”授牌
仪式。工信部部长苗圩表示，三年来共有三批 185家工业园区(集聚区)成为国家级示范基地。
第三批获国家级示范基地授牌的工业园区共 57个。苗圩在授牌仪式上表示，示范基地在促进
中国工业转型升级的重要作用日益显现。
数据显示，2011年，示范基地工业增加值超过 4万亿元，占全国规模以上工业增加值比重的 1/6
以上；示范基地实现利润总额占全国规模以上工业企业利润总额的比重超过 1/5；示范基地全员劳
动生产率比全国工业企业平均水平高出一倍。
2012年，工信部将通过中央财政支持资金，重点支持国家级示范基地内 30至 50个公共服务平
台建设，促进重点平台现有服务设备、设施的改造升级。
二、全国工业园发展预测
到“十二五”(2015年)末，要形成 300来个水平和影响居中国前列的国家新型工业化产业示范
基地，使其成为带动中国工业转型升级的重要载体，推动区域经济发展的重要引擎，参与国际产业
竞争的重要力量。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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第四章 中国工业地产重点市场深度剖析与预测
第一节 北京工业地产市场深度解剖
一、北京土地市场调研
（一）整体概述
经营性用地仅完成供地计划 31%，住宅用地成交创 6年新低
根据《北京市 2012年度国有建设用地供应计划》，2012年全年计划完成供地总量 5700公顷，
其中可供商品房开发的商品住宅用地 850公顷、商服用地 350公顷。截至 2012年 12月 31日，全
年北京市共成交商品住宅用地 276公顷，商业办公用地 96公顷，加和起来，2012年全年经营性用
地 372公顷，仅仅完成全市年度计划 1200公顷的 %。
从土地供应类型上分析（如下图所示）， 2012年住宅、商业办公、工业供地规划建筑面积分别
为 596万平米、265万平米、805万平米，相比 2011年上涨幅度分别为%、%、%，除
工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。
单就商品住宅供地而言，2012年北京市共成交住宅用地 37宗，规划建筑面积总计 万平米，
住宅用地供地规模连续三年直线下降的同时，更创近 6年来新低。此外，2012年成交住宅平均楼面
地价为 6624元/平米，近六年以来仅比 2010年略低。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（二）特征分析
土地市场交易量波动明显，年底上演疯狂大戏
从 2012年各月的土地成交情况看，土地市场交易量波动明显，第一、三季度供地量较大，究
其原因：年初政府多以摸索保障房用地落实方法为主，推地节奏相对缓慢；加上开发企业迫于自身
发展的压力，也需要一定量的土地储备，导致第一季度土地交易量相对活跃；由于 3-6月刚性需求
集中释放，在此期间住房成交量明显回涨，在 7月万柳地王的带动之下，第三季度土地交易引来 2012
年最为活跃的时期。
2012年 12月，北京土地市场上演年底最后的疯狂。首先，当月共有 5总住宅用溢价率均超过 45%，
全部超过挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，足以见得土地市场竞争之激烈；同时，出现“面粉
价格高于面包”的现象，以通州台湖镇三宗为例，纯商品房部分的楼面地价在 12804-15984元/平
方米之间，周边在售新房东亚•印象台湖项目，交易均价不足 13451元/平方米。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（三）企业表现
大型房企销售状况较好，在京拿地积极性增大
伟业我爱我家市场研究院监控的 27家品牌房企中，有万科、首开、保利等 8家房企在 2012年
在北京获取住宅用地，共计 16宗土地，累计规划建筑面积 万平米，仅占全年成交总量的 %。
而 2011年这 27家品牌房企只有 3家在北京拿地，累计规划建筑面积 万平米，仅占全年成交
总量的 %。
拿地数量增长，说明大型房企已逐步恢复在北京拿地的步伐，一方面是大企业在京项目销售情
况明显好转，销售回款增长迅速；另一方面，相比 2011年，2012年北京所推地块多集中在近郊区
和中心城区，地块位置和品质相对优越。
（四）年度总结
开发商拿地顾忌犹存，政府推地数量递减
2011年，北京市土地市场陷入空前低迷，成交量创近 6年来新低，出现这一局面应归结为供求
两方面的原因：
需求方面，从中央至地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最
主要的成本支出，更应慎之又慎，即便是销售回款明显增加，但是开发企业拿地动力已大不如前。
供应方面，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格的要求下，北京市国土局推地过
程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，加上经过多年的高强度开发，北京
市可利用的土地资源有限，导致供地规模不如往年，2012年仅完成年度经营性土地供地计划的 31%。
因此，开发商拿地顾忌犹存、政府推地数量递减的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在
情理之中。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（五）趋势预判
2013年北京土地市场有望出现反弹，相关政策还会预防 “地王”的频出
2012年 12月 18日上午，国土资源部举行了关于“采取切实措施 稳定房地产用地供应、抑制
异常地价”的新闻通气会，要求各地通过不同方法防止地王出现，因此，这一指导方向下，对土地
市场的供求将产生不同的影响。
供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住
宅用地供应将相应提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面临整体土地资源稀缺，优质地块
基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。
需求方面，主力开发企业 2012年销售业绩创新高，得益于一线城市项目的良好表现，如今，
资金链紧绷的现状得到一定程度的改善，虽然北京拿地成本高，但是整体市场环境规范且市场预期
看好，开发企业重回北京拿地的积极性增大。
基于此，对 2013年北京市土地市场预判如下：
第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊
区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房
用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。
第二，品牌房企将延续 2012年的拿地态势，诸如万科、龙湖、金地等企业在京的土地储备量
日渐萎缩，虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，楼市需求旺盛的一线城市依然是企业
首选。
第三，在供应小幅增长，需求积极性增加的情况下，未来一段时间内北京市土地市场将会走出
低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块还将刷新“地王”记录。
同时，政府还会继续通过各种暂停出让公告、出让地址变更公告、发布土地供地计划等方式，
提前干预企业拿地，防止“地王”频繁出现；另外，在招拍挂交易现场，针对个别地块还会继续执
行“限总价、竞保障房”的模式，防止“地王”带来恐慌，影响楼市的预期。
二、北京工业地产运行深度剖析
（一）2012 年北京规模以上工业同比增长率分析
1-11月，全市规模以上工业增加值比上年同期增长 %（按可比价格计算），增幅比 1-10月
提高 个百分点。其中，11月份增长 %，增幅比 10月份降低 个百分点。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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分经济类型看，1-11月，国有企业增加值比上年同期增长 %；股份制企业增长 %；“三
资”企业增长 %。
分轻重工业看，1-11月，轻工业增加值比上年同期增长 %；重工业增长 %。
分行业看，1-11月，在 39个工业大类行业中，20个行业增加值同比增长，19个行业同比下降。
其中，汽车制造业增加值比上年同期增长 %；电力、热力生产和供应业增长 %；计算机、通
信和其他电子设备制造业增长 %；通用设备制造业下降 %；专用设备制造业下降 %；医药
制造业增长 %。
分产品看，11月份，全市生产汽车 万辆，比上年同期增长 %。其中，轿车 万辆，
增长 %；载货汽车 万辆，增长 %。生产手机 万部，下降 %；生产微型计算
机 万部，下降 %。
1-11月，工业企业产品销售率 %，同比提高 个百分点。工业企业实现销售产值 13545
亿元，比上年同期增长 %。其中，实现出口交货值 1359亿元，比上年同期下降 %。实现内销
产值 12186亿元，增长 %。
图表：2011-2012 年 11 月北京市规模以上工业增加值增速
单位：%
（二）2012 年北京规模以上工业利润同比增长率分析
2012年 1月—11月，北京市规模以上工业企业实现主营业务收入 亿元，比 2011年同
期增长 %。
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2012年 1月—11月，全市规模以上工业企业实现利润 1016亿元，比 2011年同期增长 %。
其中，11月份实现利润 亿元，增长 %。
分经济类型看，2012年 1月—11月，国有企业实现利润 亿元，比 2011年同期增长 %；
股份制企业实现利润 亿元，增长 %；“三资”企业实现利润 亿元，下降 %。
分规模看，2012年 1月—11月，大中型企业实现利润 亿元，比 2011年同期增长 %。
分行业看，2012年 1月—11月，在 39个工业大类行业中，20个行业利润同比下降。其中，通
用设备制造业实现利润 亿元，比 2011年同期下降 %；专用设备制造业实现利润 亿元，
下降 %；计算机、通信和其他电子设备制造业实现利润 亿元，下降 %；医药制造业实
现利润 亿元，增长 %；汽车制造业实现利润 亿元，增长 %；电力、热力生产和
供应业实现利润 亿元，增长 42%。
11月末，规模以上工业企业应收账款 3058亿元，比 2011年同期增长 %；产成品存货
亿元，增长 %。
附注：
一、统计范围
2010年以前，规模以上工业企业指年主营业务收入 500万元及以上的法人工业企业；2011年
开始，调整为年主营业务收入 2000万元及以上的法人工业企业。
二、采集渠道
规模以上工业法人单位按照《工业统计报表制度》要求，如实填报统计报表，通过统计数据采
集平台上报统计数据。北京统计部门经过审核，汇总全市规模以上工业统计数据，经国家统计局统
一审核评估后对外发布。
三、北京重点工业园建设透析
北京市现在共有 19个市级以上的工业园区，
主要工业园区的分布如下：
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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北京市各主要大型工业园中，中关村科技园的下属 8个工业园相对集中，其余工业园相对分散。
下面是其分布情况示意图：
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北京主要工业园比较
四、北京工业地产发展预测
住宅市场的“金九银十”已经风光不再，而在另一个领域——以产业园区为代表的工业地产，
扩张的脚步才刚刚开始。
根据商业地产顾问机构世邦魏理仕最新发布分析报告称，2012年第三季度，北京工业用地平均
价格较上季度上涨 %，至每平方米 1889元。工业厂房与物流仓储设施租金在本季度上升幅度分
别为 % 和 %，至每月每平方米 和 元。与此同时，2012年第三季度，北京工业园区
办公物业租金保持稳定增长，租金较上季度上升 %至每月每平方米 元。工业园区办公物业
租赁市场活跃。
“园区经济”的“一路走俏”让众多有实力的规模房地产企业将目光转向这一领域。日前，包
括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商纷纷抢先进入产业园区运营领域，
抢占先机。
“在中国，住宅领域已出现了世界上最大的公司，即万科；若万达上市后，亦将成为世界上数
一数二的商业地产公司。但在产业园区领域，整个行业还处于非常原始的起点，未来 10年之内，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
94
这个领域将会出现一个非常大的世界级公司，所以，工业地产可以说是中国房地产领域当中，为数
不多的一块蓝海领域。” 万通控股副总裁郑沂这样认为。自 2008年起，万通控股便与 TCL合作，
开始在试水工业地产，目前，该公司持有的工业地产已达到 50万平方米，年收租金超过 5000万元。
据悉，万通未来的目标是成为该领域的第一把交椅。除此之外，万通创始人冯仑目前也在进行着一
项产业地产结合的“未来城市”计划，
除了原有的地产巨鳄以外，家电行业的巨头也将目光瞄准这一蓝海，也在园区经济及工业地产
上寻求新的突破，比如美的、海尔等，为了寻求多领域、多元化的发展，也不约而同地打着产业"
扩军"的旗号大举圈地、建造自己的产业园区。目前海尔地产已拥有全国最大的物流公司，已建成
了 12个工业园，并且每年增加五个。
而在 行业公司中，联东 U谷则是该行业先行者。由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学
房地产研究所、中国指数院最新发布的《2012年中国房地产品牌价值研究报告》出炉，产业园区开
发企业品牌价值评估首次纳入评估范畴，联东 U谷作为中国产业园区产业运营商，作为产业园区样
板工程被推荐，继产业园区三十强企业排行榜中荣膺第一名后，在产业园区品牌价值排行榜再次占
据榜首。
在北京，联东 U谷有两个在售项目——金桥产业园区和永乐产业园。联东 U谷·永乐产业园整
体规划 1500亩，项目总建设投资额达到 100个亿，通过自身的规模、品牌、资源等价值为区域经
济发展和企业资本扩张起到了巨大的推动作用。预计项目建成后近 200万平米规模，入住企业 1000
余家。
联东 U谷·金桥产业园位于北京亦庄核心金桥科技产业基地内， 1300亩布局总部商务园、研
发科技园、生产制造园、综合配套园、企业定制园五大产业园区，是联东 U谷产业综合体中的旗舰
产业园区。目前已签约 420余家企业，其中不乏世界 500强企业。
据悉，从 2010年底开始，联东 U谷已经开展了全国化扩张策略。目前联东 U谷主要在环渤海
经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈三大区域进行战略化布局，并积极开始向华南、华中拓展，
已规划建设园区 24个。
虽然众多投资商热衷投资产业园区，但也必须指出，应警惕泡沫，实现园区的理性繁荣。联东
集团北京公司总经理王东升表示：“产业园区将拉动中国城市经济区域发展，在调整产业结构，促
进产业聚集、解决社会就业方面有很大的提升空间，也面临诸多问题，需要产业园区运营商朝着更
专业化、品牌化、规模化的方向发展”。
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第二节 上海工业地产市场深度解剖
一、市场概况
2012年上海工业地产拿地已向楼宇经济转型，而溢价有走高趋势。据同策咨询统计显示，11
月此类产业地产用地成交份额最大的是闵行区，在全市成交 24幅地块中，该区就占到 7幅，合计
公顷；金山也占到 5幅，合计 公顷；其余的则分布在宝山、松
业内分析，这类用地多以建设研发中心、独栋化办公楼为主，已超越以往的物流仓库和厂房，
成为工业地产市场的投资热点。
2012年 21幅工业用地溢价
数据表明，2012年上海工业地块溢价达 21幅之多，其中有 4幅溢价率超过 100%；超过 50%的
有 8幅，这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄、青浦和金山工业园区。
工业物业成交量创新高
2012年的工业物业成交也相当令人瞩目。继 4月成交量达 41200平方米之后，8月，浦东外高
桥一仓储项目集中成交 8幢仓储用房，合计成交面积 74154平方米，月成交量又创新高。分析人士
认为，工业用地溢价行情整体走高的原因是：热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张；工业厂
房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，同时其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐。
工业物业价格长期平稳
数据显示，当前全市工业物业存量为 万平方米，合计 1299套，其中厂房 万平方
米，997套；仓储用房 万平方米，302套。原浦东新区存量高达 万平方米，占全市半壁
江山，其余则分布在原南汇、徐汇、闸北、松江、闵行、宝山、崇明、金山、虹口。
专家分析，按照 2012年至今 12778平方米的月均成交速度推算，当前工业物业市场存量可供
消化 90个月。由于需求量有限，供需可能保持一定平衡，因此其价格将会长期保持平稳。
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二、工业土地一级市场调研
据上海国土资源局的信息显示，2012年工业用地成交态势在第三季度达到高峰，全市共出让了
156块工业地块，平均成交价为 元（美元）每平方米，环比上升 %，同比增幅达 %，
成交数量来看是前一季度的三倍。与此同时，来自戴德梁行的工业地产统计数据显示，第三季度整
体工业地产租金保持平稳，其中研发办公楼企稳至人民币 元/平方米/月，仓库的租金微微
下滑至 元元/平方米/月，厂房租金小幅上涨至 元元/平方米/月。
对此，在戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊看来：“土地市场的活跃，证明政府促增长
的政策效应已逐步显现，而这些政策大多数将与仍以产业升级和战略兴新产业投资相结合。受城市
产业高端化驱动，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和
厂房，成为工业地产市场的投资热点。 ”
三、工业物业租售市场调研
（一）销售价格
工业地产用地溢价走高
事实上，以研发中心、独栋化办公楼为主的总部经济园区凸显竞争力，一方面是由于其能够产
生产业带动、税收沉淀、就业增加等优势，成为政府推地的首选；另一方面，落户上海的海外资总
部经济机构，在中国内地省份中居首位，成为这类产品的终端需求保障。因此，这些工业地产用地
溢价走高态势尤为明显。
来自同策研究中心的工业、产业地产市场监测报告指出，2012年 9月，来自奉贤庄行镇的工业
用地以 125%的溢价率成交，成交楼板价为 925元/平方米；11月，奉贤区庄行镇 C10-5-C号地块出
现溢价成交，且溢价率为 %，成交楼板价 1200元/平方米；自浦东三灶都市型工业园的地块出
现了 %的溢价，地块被大家所熟识的“艺泰安邦花园”住宅项目的开发商刚泰置业所获得。从 2012
年以来整体的工业用地市场看，有 21幅地块出现溢价，其中溢价率超过 50%的就有 8幅，甚至还有 4
幅地块溢价率超过 100%。“这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、
青浦工业园区、金山工业园区内。”同策咨询研究中心分析师许之静表示，“工业厂房租售价格持
续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐，同时，拿地的主体多
为以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务的民企，其目的是为了储备公司
后期发展备用地，当然，也有民企因无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，选择通过购置
优质工业地块盘活资金链。”
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（二）需求市场
外部经济环境左右企业需求
从需要角度来说，工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物业市场的繁荣，但由于 2012年
受外部经济环境影响，中国的经济发展速度也在不断放缓，不少企业发展都持稳定不扩张状态，这
使得部分成熟的总部园区更受市场欢迎，各区域租售表现不一。同策研究中心的调查数据显示，2012
年以来工业物业的需求主要集中在浦东新区，1-11月该区合计成交 138379平方米的工业物业，包
括张江创新园、张江集电港、浦庆国际机电数码园、中邦商务园等项目成交均表现不俗。
在研发办公楼、仓库、厂房 3类工业地产类型中，研发办公楼的市场需求最为突出。以张江高
科技园区的张江创新园为例，其临近地铁 2号线张江高科站，交通便捷，超低交通时间成本运作，
满足高新企业超高效率所需，加上项目根据国际跨国公司总部区的模式而设计，每幢面积 1800-3000
平方米左右，单层面积在 200-500平方米左右，其空间可以自由分割组合，最小面积仅 50平方米，
满足了不同类型企业的成长型需求；金桥板块的华虹创新园，地处中环交通要道，毗邻众多世界 500
强企业，碧云国际社区提供国际化生活配套服务，项目占地面积约 11万平米，总地上建筑面积 27
万平米，打造 30余幢独栋商务楼宇，每幢办公楼皆享有独立命名权，对于打造总部基地的企业同
样颇具有吸引力。
不仅是企业总部园区，仓库及厂房项目的市场需求，同样与外部经济环境息息相关。例如近期
沪上多个高端物流仓储项目出现满租，其中一个原因就是前段时间外贸出口量有所下降，企业不得
不增加临时存放货物的空间，而电子商务的迅猛发展，也带动了物流类仓储的需求。
四、上海工业地产发展预测
工业地产走上产城融合发展道路
早期的工业园区多数是纯制造业园区，如今更多的是 产业园区、企业研发中心甚至是商务
园区，这势必丰富产业导入人口的类型，大量引进的高科技、高收入、高学历人群，对于高端配套
和环境产生更高能级的需求，推动工业地产走上产城融合发展道路。苏州工业园区此前就用新加坡
规划进行产城融合打造，通过提升人居环境质量，完善公建配套，成功吸引高科技及现代服务业进
驻，在国内工业园区中，吸引力独树一帜。
总部园价格有望长期保持平稳
同策研究中心数据显示，当前全市工业物业存量为 万平方米，合计 1299套，其中厂房
万平方米，997套；仓储用房 万平方米，302套。原浦东新区还是占据首位，存量高达
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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万平方米，占全市半壁江山，其余的工业物业存量则分布在原南汇、徐汇、闸北、松江、闵行、宝
山、崇明、金山、虹口。按照 2012年至今 12778平方米的月均去化速度，当前工业物业市场存量
可供消化 90个月，因此看来，尽管企业总部园区项目比较受关注，但是由于需求量平稳态势，其
价格将会长期保持平稳。
第三节 广州工业地产市场深度解剖
一、广州土地市场调研
（一）整体概述
受 2012年房地产宏观调控政策影响，广州 2012年上半年土地市场持续低迷，土地出让收入大
幅“缩水”。 2012年 1-8月，广州市本级土地出让金收入 亿元，仅完成年度预算的 %。
他预计，2012年广州市本级土地出让金收入 185亿元，比年初预算减收 129亿元。不过年底广州土
地出让动作频频，总成交金额在 9、10、11月份三次创下新高，最终结果可能会大大好于此预期。
（二）土地成交调研
资料显示，2012年 9月，广州卖地成交 12宗，成交金额 亿元；10月，成功交易 18宗，
总成交金额达 亿元，超过整个上半年成交总额；11月，广州卖地收入达 78亿元。截至 11月，2012
年总计收入约 304亿元，基本完成年初预算。
与土地出让收入增加相对应的是，广州的财政收入的同比增速终于在 2012年 9月份重返两位
数。1～9月，广州市财政一般预算收入 亿元，同比增长 ％。1-10月，这一增速再次
升至 %，财政收入为 亿元。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
99
二、广州工业地产运行深度剖析
（一）2012 年广州规模以上工业同比增长率分析
1-11月，全市完成规模以上工业总产值 亿元，比上年同期增长 %，增速比 1-10
月提升 个百分点。轻工业累计增速连续两月实现两位数增长。全市规模以上轻工业完成工业总
产值 亿元，增长 %，增速比全市规模以上工业平均水平高 个百分点，增速也快于
重工业 个百分点，比 1-10月增速加快 个百分点。股份制企业增速较快。全市规模以上股
份制企业完成工业总产值 亿元，增长 %，增速分别比国有、外商及港澳台投资、集体
和股份合作制企业高 个、个、个和 个百分点。民营、小微型企业、高新技术产品
产值增速继续提升。规模以上民营企业、小微型企业工业总产值、高新技术产品产值分别增长 %、
%和 %，与 1-10月比，增速分别提升 个、个和 个百分点。三大支柱产业增速
回落，汽车制造业增速由升转降。全市规模以上工业三大支柱产业完成工业总产值 亿元，
增长 %，增速较 1-10月增速回落 个百分点，连续第二个月低于全市平均水平。其中，电子
产品制造业和石油化工制造业总产值分别增长 %和 %，增速分别比 1-10月加快 个和
个百分点，而汽车制造业工业总产值由 1-10月增长 %转为下降 %，11月当月汽车制造业产值
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
100
下降 %。
（二）2012 年广州规模以上工业利润同比增长率分析
企业亏损面下降，亏损额增幅回落，但利润降幅扩大。1-10月，全市规模以上工业企业亏损面
为 %，是 2012年以来最低；亏损企业亏损额 亿元，增长 %，增幅较 1-9月回落
个百分点。全市规模以上工业企业实现利润总额 亿元，同比下降 %，降幅较 1-9月扩大
个百分点，呈现出与全国（转降为升，增长 %）和全省（1-10月降幅比 1-9月收窄 个百分点）
效益好转相反的趋势。我市工业企业涉及的 37个工业行业大类中，与上年同期相比，有 16个行业
实现利润增长，其中 9个行业增幅超过 20%；有 14个行业利润下降，其中 8个行业降幅超过 20%；
有 7个行业亏损，比 1-9月亏损行业数减少 1个。受“钓鱼岛事件”继续发酵的影响，汽车制造业
利润（占比为 %）的降幅为 %，较 1-9月扩大了 个百分点。
三、广州重点工业园建设透析
目前，广州市共建有各类园区 88个， 2011年实现工业总产值 亿元，占全市工业总产
值比重约 65%，是广州市工业经济发展的重要载体。但普遍存在部分园区面积偏小、产业集中度和
土地利用效率不高、主导产业不突出、公共服务平台建设滞后等六个方面问题。
四、广州工业地产发展预测
广州将进一步促进工业园区和产业基地发展
广州市政府常务会议 2012年 10月 22日讨论并原则通过了《关于进一步促进广州市工业园区
和产业基地发展的指导意见》(以下简称《指导意见》），将打造工业产业战略性发展平台，优化产
业空间布局，加快转型升级步伐。
该《指导意见》的原则将规划引领、集聚发展、创新发展、骨干项目带动产业链延伸。明确到 2015
年，实现年产值超 5000亿元的园区（基地）1个，超 1000亿元 3个，超 100亿元 20个；全市各类
园区总产值占规模以上工业总产值的比重达 70%左右，到 2020年超过 80%的总体目标。并出台政策
措施，在加强统筹协调、优化土地资源配置、实行差异化激励约束政策、加大财政资金扶持力度、
拓宽融资渠道和完善考核激励机制等 6个方面予以政策扶持，引导全市园区不断提高建设水平。
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第四节 天津工业地产市场深度解剖
一、天津土地市场调研
（一）整体概述
在 2012年的最后一个月，市内六区优质地块纷纷亮相，2012天津双料地王高调诞生，可以说
天津土地市场迎来了年内最后、也是最丰盛的土地盛宴。与此同时，纵观全国土地市场，一二线城
市的地价纪录也在 12月被连续突破。
用冰火两重天来形容天津 2012年的土地市场并不为过，开年遇冷之后经历了一季度的低迷，
天津土地市场从二季度开始好转，三季度呈现相对稳定的情况，天津土地市场在四季度集中爆发。
四季度，数十宗土地集体挂牌、市中心优质地块纷纷亮相、2012年度天津成交总价地王频频刷新。
尽管如此，有业内人士分析，开发商年末加大抢地力度的背后，一方面是资金链缓解后对后市
预期的看好，另一方面则更是年内拿地量减少导致的对土地储备的“饥饿”。而这背后，则是从全
年来看土地市场成交量的相对低迷。
（二）土地成交调研
（一）2012年天津土地市场概述：住宅用地成交价格指数上涨 其余相关指数全面下降
截止到 2013年 1月 6日，2012年天津市共成交 939宗土地，建设用地面积 万平米，
成交土地均价 元/平米，成交楼面均价 元/平米，土地出让金达 亿元，平
均溢价率 %。其中住宅共 138宗，建设用地面积近 万平米，成交土地均价 元/
平米，成交楼面均价 元/平米，土地出让金 亿元。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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通过数据不难看出，2012年住宅用地成交土地均价和楼面均价，较 2011年分别增长 %和
%。但与之相对的是，2012年的土地成交宗数、平均溢价率和土地出让金均有所下降。
（二）2012年天津土地市场格局：商办用地成交持平 住宅用地成交再萎缩
“十二五”期间，天津国有建设用地供应量将控制在 28000公顷左右。土地供应将优先保证保
障性安居工程，重点保障重大基础设施项目，全力支持高端产业功能区建设，加大公共服务设施用
地供应。数据统计显示，2012年，工业用地仍占据天津土地推出总数的 69%，较 2011年 62%有了小
幅提高。另外，值得注意的是 2011年住宅用地数占土地成交总量的比例已低于 2011年同期水平，
比例由 22%下降至 15%。而商业办公用地所占比例为 16%，与 2011年持平。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
103
从全年土地用途结构不难看出，工业用地依然是建设用地面积和规划建筑面积的主角，商业办
公用地占比基本走势稳定，在住宅用地方面较 2011年下跌 7%，这是因为 2012年前三个季度的住宅
用地成交表现的相当低迷，甚至在一季度仅成交 19宗，较之 2011年下跌了 %。
2012年天津土地市场有明显的转变，工业用地与住宅用地成交走势截然相反，其中，住宅用地
走势延续了 2011年的跌势。可见，“限购”政策的影响还在继续。
（三）2012年天津土地月度成交情况分析
1月天津土地市场开年遇冷，市场观望情绪浓厚，持续的政策调控和严峻的市场状况令开发商
入市谨慎，拿地热情骤减，土地竞标趋于理性，成交量持续走低。数据统计，1月天津市共成交 58
宗土地，建设用地面积 万平米，土地均价 元/平米，楼面均价 元/平米，土
地出让金达 亿元，零溢价。其中，住宅用地仅 2宗。
受春节后周期性市场回暖影响，2012年 2月，天津土地市场各项数据回升。2月天津市共成交 68
宗土地，建设用地面积 万平米，土地均价 元/平米，楼面均价 元/平米，
土地出让金达 亿元，持续零溢价。其中，住宅用地 16宗。
3月，天津土地市场成交土地均价、楼面均价创新低。数据显示，3月天津土地市场共成交 57
宗土地，建设用地面积 万平米，土地均价 元/平米，楼面均价 元/平米，土
地出让金达 亿元，平均溢价率为 %。其中，住宅用地仅 1宗。
经历了土地成交总数与土地出让金双降，4月天津土地市场共成交 102宗土地，建设用地面积
万平米，土地均价 元/平米，楼面均价 元/平米，土地出让金达 亿元，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
104
平均溢价率归零。其中，住宅用地 14宗。此外，4月 19日市土地交易中心发布的 24宗中心城区地
块集中招商信息，为 2012年天津土地市场带来了一股活力。
进入红五月，天津土地市场成交宗数 135宗，环比上涨 %，创 28个月成交新高。
6月，天津市共成交 92宗土地，建设用地面积 万平米，土地均价 元/平米，楼
面均价 元/平米，土地出让金达 亿元，平均溢价率仅为 %。其中，住宅用地共 10
宗。6月 6日，金融街融展（天津）投资有限公司 亿底价摘得大沽北路东侧地块，成交价为
亿元，成为当时 2012年成交总价最高的地块。
7月天津土地市场成交总体来讲可以用“量跌价涨”来形容，7月共成交土地 74宗，建设用地
面积 万平米，平均溢价率 %为 2012年度最高值。其中，7月天津住宅用地成交共 15宗。7
月 20日，中海地产有以 亿元成功摘得备受关注的河西区卫津南路商住两用地块（原师大八里
台校区），迅速刷新了 2012年度天津成交总价地王记录，同时也是 7月份全国重点城市土地出让中，
成交总价第一的地块。
相较于 7月份土地市场的风起云涌，8月份的土地市场，则进入“地王频出”后的平静期。8月，
天津市共成交 71宗土地，建设用地面积 万平米，土地均价 元/平米，楼面均价
元/平米，土地出让金达 亿元，平均溢价率归零。其中，住宅用地共 7宗。
9月天津土地市场共成交 45宗土地平均溢价率 %。其中，住宅用地共 6宗，平均溢价率
%，为 2012年最高值。
10月滨海 20宗地块“扎堆儿”挂牌 ，富都地产 亿元摘河东新开路地块。在数据方面，
10月共成交土地 59宗，建设用地面积 万平米，土地均价 元/平米，楼面均价
元/平米，土地出让金达 亿元。平均溢价 %。其中，10月天津住宅用地成交共 15宗，平
均溢价率 %。
11月份天津土地市场较为活跃，迎来一波推地和成交高潮。11月天津土地市场成交 58宗土地，
土地出让金 亿元，环比增长近五成。而住宅用地成交 16宗，零溢价。13日，滨海新区中心
商务区 10总地块集中出让，除去 2块流拍，其余 8宗地块由中投 亿包揽；14日，滨海新区
天津开发区有 10块地推出；11月 26日至 12月 02日，天津土地市场又有 10宗地块出让，均为商
服用地，其中有八块来自武清，两块来自河北区与河西区。
12月天津土地市场可谓一片繁荣，八马路地块 亿，解放南路地块 亿元出让，红桥纪
念馆路延长线地块 亿出让，溢价率达 %；天塔道地块以 亿元出让，溢价率达 %，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
105
成为 2012年度双料地王。在数据方面，12月天津土地市场共成交土地 99宗，建设用地面积
万平米。在土地成交宗数与建设用地面积上均较 11月份的 58宗和 万平米又有了大幅上涨，
涨幅分别为 %与 %；土地出让金更是达到 亿元。在住宅用地方面，12月成交 28
宗，创 2012年内新高。
年末，土地市场突然升温，不少城市“地王”频现，而地王的出现或将助长人们对房价升高的
预期。因此，国土资源部再度出手整治“地王”，最新思路是，“进一步加大分类指导力度，区分
不同城市，平抑土地市场价格的异常波动。”
（四）2012年天津土地成交区域分布：2012天津各区全面开花 滨海前景被看好
从 2012年天津土地市场成交区域分布来看，推出地块分布面很广，滨海新区及远郊区县地块
依然高频率入市。其中，滨海新区、武清区和静海县土地成交宗数分别为 228、216和 150，分别占
比 %、%和 %。随着城市化进程的加快，远郊区县的价值也随之不断攀升，尤其是滨海
新区占据了政策性扶持和支持的先天优势、武清区占据着贯通天津、北京的重要地理优势，区域价
值和发展潜力不断攀升，连年来，在土地市场上都得到了极大的关注。
尽管 2012年土地成交主要集中在滨海新区以及远郊区县的武清，但环城四区和市内六区在 2012
年的表现也颇为不俗。值得一提的是，2012年市内六区均有土地入市，市内六区中河西区居首成交
宗数 7宗居首，红桥区虽然仅有 1宗土地成交，但平均溢价率达到 %，成为 2012年土地成交平
均溢价率最高的区域。与此同时，静海县、宝坻区和和平区三区域 2012年成交的土地均以底价成交。
随着城市中心边缘化的加剧，而城市现代化程度也促使着郊区化趋势加强，故环城四区未来发
展势不可挡。2012年市内六区均有土地成交，于 2012年天津土地市场可谓一剂强心针，对于现代
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106
化都市来说，城市中心可谓寸土寸金，市内六区在 2012年成交的几宗土地均得到了业界的广泛关注，
房企也毫不吝啬的抢拍优质地块，“兵不在多而在精”，2012年天津市内六区土地成交宗数共占比
%，较 2011年有所下降，但还是成功的拉高了全市的土地成交平均溢价率。
对于滨海新区的政策支持，对于国家和天津市来说都是不遗余力的，建设保障房、打造蓝领公
寓、搭建城市交通、建立产业群、整合旅游资源等等。而 2012年天津土地市场上滨海新区所占的
区域份额也从一个侧面反映了滨海新区的热度，尽管大批量土地的成交会导致房地产市场的供应过
于求，但滨海新区长期前景仍被看好。而实际上这一系列的举措，为购房者、投资者以及广大求职
者选择滨海新区打下了良好的基础。
（五）2012年房企拿地情况解析：品牌房企当仁不让 本土房企势不可挡
通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地
的价值。
2012年，中海地产以总价 亿元摘得河西区卫津南路与吴家窑大街交口一宗地，成为 2012
年住宅成交总价以及成交楼面价两榜的双料冠军。而 12月底，鲁能控股公司北京顺义新城建设开
发有限公司以 亿元，摘得备受瞩目的天津南开区天塔道地块，成为天津 2012年内单价与总价
的双料地王，溢价率 25%，楼面地价高达 15000元/平米。
从房企拿地情况来看，2012年天津住宅成交地块总价排行榜和楼面价排行榜前十名中，均有八
席为市内六区地块，其中不乏高溢价率土地，可见优质地块对房企的吸引力。从拿地房企情况看，
品牌实力房企或天津本土房企，占据了重要的位置，足见强者恒强。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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（六）2012年天津土地溢价率低位徘徊
2012年天津土地溢价率始终于低位徘徊，1月、2月、4月和 8月四个月平均溢价率全年最低
挂零。2012年天津土地月度平均溢价率最高值出现在 7月，为 %。其中，天津空港经济区地
块溢价率 90%，由天津天保房地产开发有限公司摘得，是 2012年天津住宅用地溢价率最高的一宗土
地。
2011年 9月至 2012年 6月，天津住宅用地溢价率连续十个月处于地位，未能突破 1%。2012年
上半年，天津住宅用地溢价率低位运行，底价成交依旧是天津住宅用地市场的主流。在全国土地市
场整体冷清的局面下，天津住宅用地市场也受到影响。由于对未来市场状况的不确定性持观望态度，
开发商拿地热情普遍不高，大多采取理性的投资方式。
2012年 7月原师大八里台校区出让，为冷清了半年的土地市场带来了活力。而到了 2012年第
四季度，尤其是最后两个月，天津土地市场实现了真正意义生的翘尾，优质地块引得众房企抢拍，
2012天津市双料地王也在 2012年的最后一天诞生，可以说 2012年的最后 2个月迎来了土地盛宴。
但土地市场供需两旺，全国各地地王频频诞生，国土部也频繁喊话，力争全力稳定市场预期，甚至
有专家担忧，国土部“喊话”若仍不能给土地市场降温，或许导致楼市调控由“微调”再度转为“从
紧”。
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二、天津工业地产运行深度剖析
（一）2012 年天津规模以上工业同比增长率分析
天津工业在连续几年快速发展基础上，2012年仍实现平稳快速增长，2012年一季度，全市规
模以上工业增加值同比增长 %，上半年增长 %，前三季度增长 %，前三季度的增速位居
全国前列。
天津市经信委提供的信息显示：2012年全市工业系统努力克服金融危机、欧债危机、宏观调控、
日资企业停产半停产等不利因素影响，前三季度完成工业总产值 亿元人民币，同比增长
%。近 5年来天津累计推出 180项重大工业项目，总投资 7327亿元，平均每个项目投资 40亿
元。
2012年前三季度，新投产竣工项目对工业增长继续发挥重要支撑作用，对工业增长贡献率达到
60%。高端产业的支撑作用也越来越明显，引领着天津工业抢占新高度，八大优势支柱产业累计完
成总产值 亿元，同比增长 %，占全市比重 %，拉动全市工业增长 个百分点。
其中生物医药同比增长 %，轻纺工业增长 %，电子信息产业增长 %，新能源新材料
增长 %，装备制造业增长 %。
区县工业、滨海新区工业对全市工业的拉动突出。区县工业累计完成工业总产值 亿元，
同比增长 %，占全市工业比重 %，拉动全市工业增长 7个百分点。其中武清区增长 %、
西青区增长 %、静海县增长 19%、北辰区增长 %；滨海新区完成总产值 亿元，同
比增长 %，占比重 %，拉动全市工业增长 个百分点。
同时，天津市属集团完成总产值 亿元，同比增长 %，占比重 %，拉动全市工
业增长 个百分点。其中，天士力集团增长 %、中环电子信息集团增长 %、百利机电
集团增长 %、渤海化工集团增长 %、医药集团增长 18%。
（二）2012-2017 年天津工业发展预测
2008年天津工业完成投资 1456亿元，2009年完成投资 2240亿元，2010年完成投资 3001亿元，
2011年完成投资 3450亿元，2012年预计完成投资 4140亿元，5年累计完成投资 14287亿元。
与工业固定资产投资快速增长相对应的是，这些年天津工业项目建设集中高效。5年来，全市
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工业累计实施 3000万元以上项目 3500项，投资规模达到 万亿，累计建成 3000项，完成投资
万亿。其中重大工业项目自 2007年首推后，5年来又相继推出 8批，累计 9批共 180项，总投资 7327
亿元，平均投资规模达 40亿元，到 2012年底，累计建成 137项，完成投资 6100亿元。
新项目对工业增长拉动作用突出，自 2008年以来，天津工业增加值保持 20%以上增速，其中新
项目对增长的贡献率始终不低于 60%，仅已建成投产的 137项重大工业项目，设计新增产出就达
万亿元。新项目的落地和建成投产，为天津八大优势支柱产业的快速发展提供了重要支撑。
天津未来 5年要完成的 5大任务包括：要把优化产业结构作为转型升级的战略任务，实现高端
发展。要打造万亿产业，装备制造、石油化工成为两个万亿产业；壮大五千亿产业，电子信息、轻
纺两个产业将达到 5000亿元；培育一批千亿产业，构建起以战略性新兴产业为引领、装备制造业
为核心、优势支柱产业为支撑的新型工业体系。
要把推进自主创新作为转型升级的核心途径，实现创新发展。建立和完善以企业为主体的技术
创新体系，全面增强科技引领、应用转化、品牌创造、标准制定能力，实现由天津制造向天津创造
的转变。到 2017年，国家级企业技术中心达到 50家，市级企业技术中心达到 600家，培育国家级
技术创新示范企业 20家，企业专利突破 4万件。
要把促进产业聚集作为转型升级的重要举措，实现集约发展。重点打造航空航天、装备制造、
石油化工、冶金、新能源等 10条产业链，其中万亿元产业链 2条，千亿元产业链 8条，促进产业
聚集，形成产业集群。到 2017年，国家新型工业化产业示范基地达到 15个。
要把加快两化融合作为转型升级的重要途径，实现融合发展。坚持以信息化带动工业化，工业
化促进信息化，深度推进两化融合，形成全行业覆盖、全流程渗透、全方位推进的发展格局。以“智
慧天津”建设为载体，促进新一代信息技术产业发展，全面提升城市信息化水平，实现智慧产业、
智慧管理、智慧服务、智慧民生的良性互动。
要把推动节能降耗作为转型升级的重要环节，实现绿色发展。加快实施重点节能工程，大力推
进园区节能，积极构建产业链节能工程，推进重点领域单位能耗水平与国际先进水平对标，确保完
成能耗下降指标。
三、天津重点工业园建设透析
从相关部门获悉，天津市将在未来几年重点推进 31个区县示范工业园区建设，并新增 12个乡
镇工业园区，带动各自区域形成中小企业的规模和聚集效应，使其成为各区县和乡镇民营经济的最
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重要发展载体。
据了解，31个区县示范工业园区分布在全市 10个区县，其中滨海新区、津南、武清、宝坻各 4
个，西青、北辰、静海各 3个，东丽、宁河、蓟县各 2个，重点涉及航空及物流、环保及新能源新
材料、汽配及金属制品加工、电子商贸、石油设备制造及塑料轻纺、生物医药及食品加工等六个大
类。滨海新区的 4个示范工业园区为茶淀工业区、滨海物流加工区、中塘和太平工业区，目前各园
区已围绕自行车、绿色食品、白色家电等产业，逐步形成了 12个百亿元级配套产品基地。预计到 2015
年，天津市示范工业园区销售收入将完成突破“万亿”的目标，吸收就业达到“百万人”规模。截
至 2011年底，示范工业园区共引进签约项目 1450个，计划总投资 4778亿元，项目平均投资额
亿元。其中，亿元以上大项目有 603个，34个项目投资超过了 30亿元；共计 212个区县重大项目
落户园区，占同期区县重大项目总数的 %。同时，还有 700多家科技型中小企业和 9个商务楼
宇大项目落户园区。
四、天津工业地产发展预测
在北塘企业总部区，一幢幢欧式风格小楼的建设已接近尾声。这片主打“快商务慢生活”新理
念的企业总部区于 2012年“五一”迎来首批企业入驻。北塘企业总部区以突出个性和展现企业实
力为特点，采用小联排、大独栋、分楼层等多种形式的欧式楼宇，为进驻企业提供了令人耳目一新，
独立化、个性化的商务办公空间。
天津产业地产蓄势待发
“十二五规划”提出，到 2020年，节能环保、新一代信息技术、生物等智力密集型产业将成
为国民经济的支柱产业，这些智力密集型产业直接对产业地产提出了新需求。随着近年来天津的经
济总量、产业结构、消费与收入等方面均呈现出良好的增长，大量工业企业、物流投资企业、跨国
企业及高科技企业开始进入天津，天津正在成为最具投资价值和投资潜力的产业地产市场之一。
区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互
促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市
经济结构等方面具有独特功能。
“在中国的一二线城市，继住宅和商业地产之后，产业地产尤其是总部基地产业地产，将成为
支撑房地产业持续发展的第三极”。某房地产研究院企业研究中心总经理周建成博士认为，产业结
构转型升级的内生动力与企业商务办公的外在需求，为我国一二线城市总部基地产业地产发展提供
了较大空间。在这种情况下，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点的总
部基地产业地产逐渐成为办公市场的新宠，得到了国内外许多企业的青睐，呈现出较为强劲的增长
态势。
房企转型瞄向产业地产
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
111
当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象
的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、
合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。
某研究院分析报告指出，从业务经营范围看，天津总部基地开发主体中专注于房地产开发的企
业居多，占总数的 %，混业经营的企业只占 %。而专注于房地产开发的企业中，超过 50%的
企业是出于企业战略或行业前景的考虑，进行业务调整转型，进入产业地产领域。
随着中央调控的加紧，无论是国企还是民企都感受到了住宅市场的压力，加之商业地产市场的
日渐饱和，地产开发企业纷纷开始寻找转型之路，而产业地产正是地产多元化发展的有效路径；二
是产业地产正处于起步阶段，未来发展看好，这也正是很多开发企业开疆拓土、建立品牌的大好时
机。
城郊资源将成产业地产发展沃土
在总部基地项目的选址上，开发企业往往优选交通便利、具有高增长、高潜力的一二线城市郊
区进行总部基地的开发运营，以塑造高品质、具有地区辐射力及区域标杆示范作用的总部基地项目。
从天津总部基地项目选址情况来看，城市郊区是开发企业布局的主战场。目前，位于城市郊区的总
部基地占调研总部基地总数的 %，而位于中心城区的总部基地仅占调研总数的 %。
天津产业地产发展条件已日趋成熟。首先，从外部环境来看，天津市产业地产开发区域的基础
条件和商务设施比较完善，研发能力和专业服务强劲，对外开发程度不断加深，政府服务意识不断
增强，这些为总部基地的开发运营提供了良好的外部环境。其次，从总部基地开发运营的内在条件
考虑，总部基地的开发理念要求其要选择在绿化率高、环境佳及交通便利的地方。与中心城区相比，
城市郊区具有地域宽广、地价相对低廉、生态环境保护较好、绿化可塑性较强等特点，更具备开发
运营总部基地的良好条件。
政策支撑利好产业地产发展
根据“十二五”规划纲要所述，到 2020年，节能环保、新一代信息技术、生物等智力密集型
产业将成为国民经济的支柱产业，其产业增加值占国内生产总值的比重将达到 15%左右。未来智力
密集型产业将会大力发展，而总部基地在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业，符合产业发展趋势，
必然会带来自身的繁荣发展。第二，智力密集型企业主要依靠智力创造财富，对商业氛围依赖度相
对较低，但对环境要求比较高，这正好契合总部基地的自身条件。
某研究院产业地产调研报告显示，在入驻企业类型上，天津市总部基地入驻的企业类型包括金
融贸易、科技研发、工程能源、咨询服务和医学食品等五类，其中智力密集型企业占据 80%以上的
比例。根据调研数据分析得知：在天津总部基地入驻企业类型上，金融贸易类企业最多，占比超过 35%；
科技研发类企业紧随其后，占比为 %；咨询服务类和医学药品类企业也在其中占据 18%的比例；
值得注意的是，包括地产、电气、燃气等工程能源类企业在天津总部基地入驻企业类型中占据不小
的比例，是一支不容小觑的力量。
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总部基地产品主打独栋双拼别墅
从产品类型来看，企业独栋是天津总部基地的主流产品类型。目前天津有企业独栋的总部基地
占到调研总数的 67%以上，有双拼别墅的总部基地占比为 %，有联排别墅的总部基地占比为
%，而有多层或小高层写字楼的总部基地占比较少。
企业独栋和双拼别墅之所以成为总部基地的主流核心产品类型，首先是因为企业独栋和双拼别
墅是总部基地低密度、高绿化率、花园办公等特点最完美的诠释载体；第二，与其他产品类型相比，
企业独栋和双拼别墅更能够满足企业改善办公环境、提升整体形象的需求；第三，入驻企业拥有对
独栋、双拼别墅的自由冠名权，可以根据自身需要进行个性风格展示和设计，这有利于企业形象的
建立和品牌价值的提升。
第五节 成都工业地产市场深度解剖
一、成都土地市场调研
（一）整体概述
2013年 1月 6日，成都土地市场迎来了新年第一拍，推出 10块共计 410亩土地。虽然最受关
注的锦江区滨江地块因故推迟，但毫无疑问的是，新年伊始，成都土地市场继续了 2012年底的那
一轮小高潮。
2012年 11月和 12月，成都市一共成交 100宗土地，共计 7415亩，总成交金额 213亿元。据
统计，2012年全年成都市土地市场成交总额达到 645亿元，创下新高。最后两个月的集中爆发造就
了成都土地市场 2012年的翘尾行情。
（二）土地成交调研
市场 供需两旺 高潮频出
供需两旺是土地市场高潮频出的主要原因。2012年，成都市推地幅度较大，尤其是最后两个月。
据中原地产的统计，2012年 11月份和 12月份政府总共供应土地 7300余亩（含主城区及郊县），
比 2011年同期上升 %，而成交 7415亩的数据比 2012年同期大幅上涨 40%以上。中原地产分析
称，由于 2011年底市场处于寒冬之中，流拍及未能顺利成交之土地较多。
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一方面是供应增加，另一方面则是开发商需求旺盛。在成都 2012年的每一场土地拍卖会上，
尤其是一些优质地块推出时，成都几乎所有的品牌开发商都会到场竞价。保利、蓝光、万科、中海
等企业是土地拍卖会上的常客。
2012年 1-12月，成都市一共成交土地 345块，一共 25407亩，总成交额 645亿元。从成交情
况来看，与成都市年初计划的推地 35500亩的目标还有不小差距。从成交的区域来看，高新区成交 55
宗，在各区县中名列第一，其次分别是成华区的 42宗和郫县的 39宗。
企业 大品牌出击 拿地不手软
2012年，万科、绿地、保利三家企业的年度销售额都突破了 1000亿元，中海、恒大、万达也
都进入了“900亿俱乐部”。在成都，保利、蓝光、中海、万科、绿地、龙湖、华润等企业都进入“60
亿俱乐部”，销售额的提升也让开发商在拿地时底气更足。2012年最后两月，万科在成都五次出手，
分别在龙泉和大源组团拿地，总面积 383亩，动用资金 亿元。同一时期，保利三次出手，斥
资 15亿，分别在华阳、大丰和金牛区拿地共 320亩。而国嘉地产也用了近 15亿元在龙泉和华阳分
别拿地近 300亩。除此之外，在年终的土地市场还可以看到中信、九龙仓、森宇、台湾远雄、建发、
俊发、华宇、中大、正成投资等企业的面孔。而一直在蒲江县寿安镇建设寿安新城的成都青蒲公司
也在寿安镇拿地 158亩，继续深化在当地的发展。
为何会在年终如此密集拿地？业内普遍预计驱动因素有两个：一是历经 2012年的调控之后对
市场仍然很有信心，二来则是为了补足土地储备，保证 2013年有足够的货源。万科无疑属于其中
的典型，据了解，目前除五龙山外，万科在成都的其他几个项目都已经进入尾声，再不拿地 2013
年将“无米下锅”。
前瞻 郊区唱主角 新板块受宠
从供应土地的区域上来看，2012年底同比推地节奏的加快，主要来源于郊县供地较为迅猛的提
升。2012年 11月、12月郊县出让土地达 77宗，而彭州濛阳镇、大邑等区域则是供应热点。中原
地产分析称，郊县供应的土地面积同比 2011年 11、12月份增加了约 30%左右。而大量郊区地块的
入市则催生了一些新板块的出现。而在这其中，龙泉大面镇、华府板块、红光-犀浦区域等最为瞩
目。
在大面镇，万科和国嘉在 11月先后拿地，将与已经在区域有项目的首创、盛邦等企业形成互动。
而在华府板块，开发商阵容更加强大，保利、中信、国嘉、森宇、九龙仓等在此拿地 1439亩。据
保利地产的营销负责人说，这个叫保利叶语的项目，主要针对改善型刚需，不但有传统的电梯住宅，
还有小面积的低密度住宅。在郫县，红光-犀浦板块 2012年是成都住宅销售套数最多的区域之一。
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据正合地产的统计，2012年红光-犀浦板块共出让土地 449亩，其中包括蓝光拿下的 129亩土地。
目前蓝光的项目案名已经确定，将于春节前后推向市场。
二、成都工业地产运行深度剖析
（一）2012 年成都规模以上工业同比增长率分析
在新的历史机遇下，在市委、市政府确定“五大兴市战略”中，明确提出“产业倍增”战略，
其中工业必须勇挑大梁，在实施“产业倍增”战略中冲在前面，成为全市经济增量的主体贡献者，
率先实现倍增，并带动现代服务业和现代农业发展。
从市经信委获悉，2012年 1—10月，全市规模以上工业完成增加值 亿元，较上年同期
增长 %，增速分别高于全国、全省平均水平 、个百分点，继续领跑全国副省级城市；规
模以上工业完成主营业务收入 亿元，增长 %；完成工业投资 亿元，增长 %。
工业经济的强劲增长，已经凸显出全市经济增量主体贡献者的强力支撑作用！
产业发展迈向高端
前 8月信息技术产业主营业务收入增 %
2012年 9月 26日，作为世界领先的信息通信设备制造商和网络互联解决方案提供商思科公司，
布局在中国西部的思科中国网络运维中心，在成都正式开业。作为软件和信息服务业的重点企业，
其入驻成都必将大力提升成都在新一代信息技术产业发展的全球影响力。数据显示，1—8月，我市
新一代信息技术产业实现主营业务收入 亿元，同比增长 %；其中，富士康 iPad生产量已
达 2280万台，累计实现销售收入 亿元，已经超过 2011年全年数。
2012年 10月 16日，总投资约 28亿元，年产 45万台发动机的一汽—大众成都发动机厂正式
竣工。这是一汽大众全球第四家 EA211发动机生产项目，除了全面提升一汽大众整车配套能力和核
心竞争力之外，还将填补成都乃至整个四川在高端汽车发动机制造领域的空白，并加速成都汽车产
业结构优化升级，对加快形成国际化、世界级的汽车产业集群必将产生重要而深远的影响。
2012年 9月 26日，武侯区西部智谷 46号楼前，以服务轻工产业的设计与贸易职能为突破点的
西部设计中心正式挂牌运行。该中心将谋求打造全国知名的鞋业设计与贸易、家具设计与贸易等轻
工设计贸易中心，目标则直接瞄准国家级公共服务平台。按照成都鞋业产业发展规划，在“十二五”
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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期间，将以“一都一园”为主要载体，建立具有国际水平的成都女鞋研发设计中心，推动成都市制
鞋产业又好又快发展。
一个战略性新兴产业的成都谋略，一个主导产业的集群崛起，一个传统优势产业高端化产业发
展之路彰显出来的是：成都在工业化中期向后期转型的关键之时，正以大力发展具有先进业态、先
进技术、先进管理特征的先进制造业为主引擎，以结构更优、高端发展、集群壮大、竞争力更强为
主标靶，在新时期工业发展的坦途上追赶奋进。
重大项目顺利推进
412个超亿元工业项目完成投资 亿元
产业迈向高端发展的背后，则是一大批重大项目、重点企业的加快建设、加快发展，彰显出的
是这座城市的经济活力与激情。
据市经信委有关负责人介绍，市经信委通过着力完善重大项目促建机制、协调服务体系、目标
管理办法等，强化项目基础管理工作等一系列具体措施；同时制定出台了《成都市重大工业项目推
进工作 2012年实施方案》、《成都市重大工业项目推进工作机制》、《成都市重大项目考核办法》等
政策措施并组织实施，全力促进全市工业经济加快发展。
在重大项目建设方面，2012年 1—10月，全市 412个亿元以上重大工业项目完成投资
亿元，完成全年计划的 %，其中：纬创笔记本电脑、中粮综合产业园等 122个项目竣工投产，
完成投资 亿元，完成全年计划的 %；1000万吨炼油、沃尔沃等 138个项目加快建设，
完成投资 亿元，完成全年计划的 %；戴尔（成都）全球运营基地、帕特森汽车零部件
配套等 100个项目实现开工建设，完成投资 亿元，完成全年计划的 79%。
天府新区范围的重大项目，则更是彰显出快速发展的态势，1—10月，109个天府新区重大工
业项目完成投资 亿元，完成全年计划的 %。其中：西南粮油加工基地、旭双非晶硅薄膜
太阳能电池等 29个项目已实现竣工投产或部分投产，完成投资 亿元，占年度计划的 183%；一
汽—大众三期扩能、国舰太阳能光伏储能电池生产线（一期）等 34个项目加快建设，完成投资
亿元，占年度计划的 %；核电材料及核电屏蔽材料、中石济柴大功率压缩机等 31个项目实现
开工建设，完成投资 亿元，占年度计划的 %。
企业培育成效明显
全市销售收入跨 100亿元的企业达到 11户
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作为社会发展的组成细胞，企业得以发展，经济才能得以发展：截至 10月底，全市销售收入
跨 100亿元的企业达到 11户这是我市大力实施大企业大集团战略发展的一个具体成果。
制发《2012年大企业大集团培育实施方案》，通过走访重点企业和不定期召开重点培育百亿元
企业和五十亿元企业座谈会，帮助企业协调政策落实遇到的困难和问题；组织编制了行业“单打冠
军”培育计划，首批纳入培育计划企业 53户；组织开展了 2011年营业收入和新增税金跨台阶奖励
申报评审工作和 2012年重点培育企业动态调整工作；帮助 30户大企业大集团获得省首季“开门红”
奖励资金、战略性新兴产品专项扶持资金共计 1560万元；做好培育大企业大集团日常统计监测工作，
委托市企业联合会建立了针对重点培育的 99户大企业大集团统计月报制度……
一系列措施，结出的成绩斐然：1—10月，99户重点培育的大企业大集团，销售收入跨 100亿
元企业达 11户，其中工业企业 7户，新增百亿企业 2户。
大企业顶天立地，中小企业铺天盖地这才是我们现代经济社会的良性互动发展模式。我市中小
企业发展，也呈现快速增长局面。市经信委先后制定了《成都市中小企业成长工程 2012年实施方案》、
《成都市中小企业成长培育计划管理办法》、“小巨人·成长型”中小企业培育计划和 2012年拟上
规企业培育计划，落实扶持中小企业发展的各项政策措施；扎实开展中小企业服务年活动，制定《成
都市中小企业服务年活动方案》、《2012年成都市中小（微型）企业培训项目计划》，举办了第二届
成都市中小企业服务博览会，继续开展扶持微型企业发展专项行动，推进中小企业公共服务平台和
小企业创业基地建设，组织 843户企业进入四川省生产经营运行监测平台，形成了重点监测中小企
业按月报送生产经营数据制度等。
（二）2015 年成都工业发展预测
2015年全市工业经济主营业务收入达到 20000亿元以上
围绕“领先发展、科学发展、又好又快发展”的发展取向和打造“具有全球比较优势、全国速
度优势、西部高端优势的西部经济核心增长极”的发展定位，紧扣加快转变经济发展方式的主线，
坚持内生型增长和外生型增长并重，以高端产业和产业高端为重点，以重大项目和重点企业为抓手，
以机制创新和环境优化为保障，推动工业经济超常规、跨越式发展，力争到 2015年实现工业倍增
目标，基本建成长江上游大规模、长链条、多集群、高技术的先进制造业基地，为我市在中西部地
区率先实现现代化、国际化打下决定性基础。
我市工业倍增的规划发展奋斗目标：
规模倍增目标
到 2015年，全市工业经济主营业务收入(含软件和信息服务业)跨入“万亿俱乐部”，达到 20000
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亿元以上；全口径工业增加值、规模以上工业增加值、利税均在 2011年的基础上翻一番，分别达
到 5200亿元、4500亿元和 2000亿元。建成电子信息(含新一代信息技术)1个万亿级产业集群和汽
车、新材料、机械、石化、食品等千亿级产业集群。
优化发展目标
到 2015年，全市战略性新兴产业增加值占规模以上工业增加值比重超过 50%；突破制约产业发
展的核心关键技术 100项以上，推进重大科技成果产业化项目 100项以上，培育具有自主知识产权、
市场占有率较高、带动作用显著的拳头产品 100个以上；全市单位工业增加值能耗下降到 吨
标准煤/万元。
企业培育目标
到 2015年，全市主营业务收入超过 100亿元的大企业大集团达到 20户，其中超过 500亿元的
企业达到 4户，超过 1000亿元的企业达到 2户。
园区发展目标
到 2015年，全市主营业务收入超过 1000亿元的园区达到 5个，超过 500亿元的园区达到 9个，
产业聚集度达到 65%以上，工业园区亩均工业增加值、亩均利税分别超过 150万元、60万元。
五大举措大力推进工业倍增战略的实施
1-8月全市规上工业增加值增幅位列全国副省级城市第一
市委、市政府确定实施产业倍增战略以来，全市工业和信息化战线认真贯彻落实市第十二次党
代会、市委十一届九次全会和市委经济工作会议精神，按照“工业必须勇挑大梁，在实施"产业倍
增"战略中冲在前列，成为全市经济增量的主体贡献者”的工作要求，牢牢把握“稳中快进、领先
发展”的工作基调，紧扣科学发展主题和转变发展方式主线，积极应对复杂多变的国际国内宏观经
济形势，努力化解和克服经济下行压力，围绕年初确定的目标任务，加大工作力度，实现了工业倍
增战略推进的良好开局。
1-8月，全市规模以上工业完成主营业务收入 亿元，增长 %，分别高于全国、全省
和 个百分点；利税 亿元，增长 %，分别高于全国、全省 和 个百分点；利润
亿元，增长 %，分别高于全国、全省 和 个百分点；产销率为 %，分别高于全省和
全国 和 个百分点；工业销售产值 亿元，增长 %，高于全省 个百分点。
狠抓重大项目推进
加快承接产业转移，积极引进了一批龙头项目、补链项目，加快建设了一批扩产项目、续建项
目。1-8月全市新签约引进富士康天亿第六代新型平板液晶显示器件项目等 95个工业项目，总投资
802亿元；按照项目密集落地、密集开工、密集投产的要求，狠抓项目促建不放松，1-8月，全市 412
个亿元以上重大工业项目完成投资 亿元，完成全年计划的 %。其中：纬创笔记本电脑、
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旭双 60MW非晶硅薄膜太阳能电池等 83个项目实现竣工投产；西门子工业自动化产品研发生产基地、
腾讯科技研发基地等 80个项目开工建设；一汽-大众三期扩能、中嘉沃尔沃整车、中汉太阳能聚光
光伏产业园等项目正加快建设。
狠抓重点企业培育
在全国率先开发建立了工业和信息化监测平台，实时监测企业经营生产情况，每月对产值下滑
最大的 100户企业实行重点跟踪随访，制定针对性措施，给予“一企一策”帮扶，帮助重点企业应
对严峻经济形势，千方百计抢抓产品订单，挖掘生产潜力，实现超产增效，夯实倍增主体。1-8月，
全市 99户大企业实现销售收入 亿元，同比增长 %，上交税金 334亿元，同比增长 %，
新希望集团销售收入达到 539亿，成都建工集团公司和中石油西南油气田分公司销售收入突破 100
亿，销售收入达 50亿-100亿的企业已达 15户。一汽大众成都分公司、川庆钻探、建工集团、川渝
中烟、科伦实业、一汽丰田、亚光电子有望年底上百亿。
狠抓产业集群发展
始终坚持先导发展先进制造业，大力培育战略性新兴产业的同时，注重用先进适用技术改造提
升传统工业，用现代管理方式重组再造工业生产流程，推动千亿产业集群“第一梯队”上台阶，“第
二梯队”提速度，促进优势产业集群快速发展，超速发展，有力支撑工业实现率先倍增。1-8月，
电子信息、机械汽车和食品三大产业集群主营业务收入突破 3000亿元。七大新兴产业完成规上工
业增加值 亿元，同比增长 %，比全市工业平均水平高 个百分点，占全市工业比重达
%，其中新一代信息技术产业增幅高达 %，占新兴产业比重达 %；八大特色优势产业完
成规上增加值 亿元，同比增长 %，比全市平均水平高 个百分点，占全市工业比重达
%。
狠抓生产要素保障
坚持加快能源基础设施建设和优化要素配置两手抓，为“工业倍增”提供了有力保障。1-8月，
我市加快能源基础设施建设，一批变电站、输气管网建成投运，保障了全市工业用能需求。累计完
成电网投资 亿元，新开工项目 26个，新投运 110千伏及以上变电站 11座，新增变电容量 264
万千伏安；累计完成重大燃气基础设施管线建设 168公里，总投资 亿元。组织开展融资助推行
动，推动银企担对接，创新融资方式，落实流动资金贷款贴息、贷款担保风险补偿、融资租赁贴息
和三集发债企业奖励等政策，多方破解企业融资难、融资成本高问题。1-8月，工业企业贷款余额
达 3405亿元，比年初新增 349亿元；中小企业贷款担保余额达 660亿元，比年初新增 128亿元。
狠抓产品市场开拓
千方百计帮助企业开拓市场、拓展销路，以销售倍增带动生产倍增。鼓励天府新区、北改、地
铁等城市建设项目采购本地名优产品，将 790户企业 3300多种产品纳入《2012年成都市地方名优
产品推荐目录》，政府投资项目、政府采购和医疗机构产品采购的地方产品配套率达到 %；组织
成都造工业产品供需对接活动，发布重点项目信息 650个、总投资额 1818亿元，签约成交 44亿元；
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组织“成都名优产品巡回展”和系列博览会，帮助企业抢抓订单。
三、成都重点工业园建设透析
坚定不移地走“园区工业”的路子，按照产城一体的模式，科学布局、深挖潜力，不断提升承
载能力和产出强度，促进工业园区率先倍增。1-8月，全市 21个工业集中发展区完成规上增加值
亿元，增长 %；集中度达 %；完成工业投资 亿元，占全市工业投资比重达 74%。
一是坚持规划引领，推进产城一体发展。进一步完善了《四川成都天府新区成都工业发展规划(2011-
2015)》等一系列规划，优化了产业布局；加强园区规划和城镇建设规划的衔接，统筹推进产城一
体规划建设试点，促进新型工业化和新型城镇化的互动发展。二是不断完善配套服务，提升承载能
力。全市工业园区 1-8月完成基础设施建设投资 亿元；园区内设立了政务中心分中心，一站
式办结各类涉企问题，实现了“企业办事不出园”。三是推进圈层融合，拓展发展空间。严格按
“一区一主业”产业定位审查落户新上工业项目，协调不符合主业的项目流转到相关区(市)县；组
织第三圈层各县(市)与中心城区、高新区、经开区开展挂牌结对，利用优势园区辐射带动三圈层园
区发展。
四、成都工业地产发展预测
“富士康拟布局工业地产？”就在 2011年 12月 5日，一则富士康拟投资百亿元布局重庆工业
地产的消息不胫而走，引发房地产行业广泛关注。不止如此，近三个月以来，成都郫县、蒲江县等
多个区域的工业用地迎来了集中放量，显示工业地产成为成都楼市新的聚焦点之一。
事实上，成都各大工业园区早已异军突起。号称“中国中西部最大的国际生态软件园”的天府
软件园、成都青羊工业总部基地 、锦江区工业园，以及前不久刚浮出水面的新川创新科技园……多
个大型工业园将成都的工业地产描绘得如火如荼。
业内专家分析，成都作为西部战略重地，特殊地位决定了其必然受到工业巨头青睐，特别是在
住宅市场受制于调控、商业地产也正面临滞销风险的情况下，部分避险资金更是瞄向了工业地产。
不过，由于工业地产开发周期长，对开发资金要求也较高，再加上个别企业借开发工业地产之名进
行圈地，造成了一些工业地产的开发乱象——如何规范市场就成为工业地产健康发展的关键。
工业巨头纷纷抢滩成都
需求旺盛催热成都工业地产
郫县现代工业港 40000㎡土地出让、武侯区二环路 46620㎡工业地块待售、浦江县寿安工业园 30
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余万㎡工业用地挂牌……近 3个月以来，超过 600亩的工业用地在成都不同区域迎来集中爆发。
而放眼成都的工业用地，这还只是冰山一角。自 2010年以来，戴尔、联想、仁宝、纬创、德
州仪器、富士康等一大批世界级电子信息制造企业，纷纷抢滩成都市场。这些企业一方面以产业园
区的形式落地成都，一方面则是以总部基地的形式存在。
据了解，目前成都已拥有号称“中国中西部最大的国际生态软件园”的天府软件园、成都青羊
工业总部基地、锦江区工业园、海峡两岸科技园、SBI创业街，以及刚浮出水面不久的新川创新科
技园等大型高科技工业园区，占地共约 88600亩。
沿海地区的产业升级促使大型工业项目内迁，成都作为西部中心，再加上成都的劳动力和土地
成本相较于一线城市普遍较低，必然成为大型企业的首选。多家大型企业的落地，进而引发羊群效
应，催生了成都工业地产的开发热潮。
实际上，如果留意到红极一时的苏州工业园项目就不难发现，产业园区依托强大的产业优势，
不仅可以催火工业地产，对周边的辐射，更是让区域附近的房地产行业受益颇多。
以新川创新科技园为例，该项目的落地直接催生了“新川板块”，区域内中德·英伦联邦、万
科·海悦汇城等项目皆表现出了良好的发展势头。
但与此同时，随着多个产业园项目和总部基地的上马，一些乱象也开始浮出水面。业内人士指
出，工业用地的拿地成本偏低，部分企业利用这个特点大幅拿地，随后转向住宅开发，或者捂地惜
售。另外，盲目开发导致后期招商难等问题也逐渐暴露。
谨防工业地产圈地乱象
提前合理规划成发展关键
“当前，每个开发区大都有招商引资任务，但规划的雷同与跟风潮造成了部分土地资源的浪费。
其实，随着城市化向周边扩展，很多工业园本身已经不适合当初的定位。”中舆地产总经理汪宁生
认为。
规划短视、盲目上马等情况不仅造成了土地资源的极大浪费，而且严重的同质化导致工业项目
难以形成吸引力，这对本就难招商的工业地产而言无疑是雪上加霜。
一般而言，因为工业地产的开发存在投资金额高、回报周期长、租金高、招商难等特点，工业
地产项目都会先修建住宅项目进行销售，以求回笼部分资金，缓解压力。
但随着大量雷同项目的上马，越来越严峻的销售、招商形势使得一些开发企业开始“铤而走险”。
据了解，目前个别工业项目，前期以工业地产的名义取得土地，后期则“偷梁换柱”，转而进
行住宅开发。更有甚者，一些企业借工业地产之名，行“圈地”之实，捂地销售以牟取暴利。
通过实地勘察高新西区的部分工业用地，发现多数工业地块目前都处于闲置状态，而据当地居
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民介绍，这些地块空置时间已达数年之久。后经了解，此类现象在成都数个郊县地区多有存在。
目前需要提防很多企业，尤其政府费尽辛苦招商引资来的大型企业，以发展工业的名义进行低
成本圈地。
工业地产除了要采取定制开发，根据客户要求制定厂房标准反租给客户外，合理规划也很重要。
他表示，工业地产规划不仅包括区域位置、园区布局，还包括产业分布、比例，以形成产业链条，
避免同质化等问题。
工业地产的建设应该以人为本，充分将自然、城市、工业发展结合起来；其次政府应加强对工
业地产的监督管理。如此，既可以避免企业以工业地产名义进行住宅开发，也能对进驻企业进行监
管，优胜劣汰，从而带来持续的就业和税收，发挥出工业地产应有的作用。
目前，成都工业园区遍地开花，其隐藏的“短视”等问题已经暴露出来。这就要求政府在未来
工业园区的招商引资中，提前做好科学规划，充分考虑本地区的资源状况、基础设施、人才储备、
市场规模等条件。
第六节 武汉工业地产市场深度解剖
一、武汉土地市场调研
（一）整体概述
2012年 12月 25日在武汉市土地交易中心内，随着 2012年最后一宗土地落锤成交，武汉市 2012
年度收获土地出让金 亿元，创历史新高。然而，2012年土地拍卖市场的关键词仍是“底
价成交”、“流拍”、“延期”，少有激烈竞拍，土地市场总体趋于冷静。
2012年卖地收入创纪录
据搜狐焦点统计，2012年度武汉市实际出让地块 250宗，收获土地出让金 亿元，创
历史新高。其中挂牌土地 240宗，约 1447公顷，成交金额 亿元；招标土地 10宗，约
公顷，成交金额 亿元。
从具体月份来看，最为疯狂的是 12月份。12月份武汉市共卖地 6次，成交 75宗，占全年总出
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让面积的 %；进账 亿，占全年出让金的 %。
据武汉市土地交易中心公布，2012年以前，武汉卖地收入最高的一年是 2010年，共成交土地 569
宗，总成交金额 亿。
（二）土地成交调研
九成地块以底价成交
尽管成交总额创出历史新高，但这并不是开发商疯狂拿地推高的。2012年土地拍卖市场的主流
是底价成交、流拍、延期，只有 22宗地块有竞拍。
据统计，2012年武汉拍卖成交的 240宗地块中，有 218宗地块因只有一家购买人，最终只能以
底价成交，占总成交量的比重高达 %。
除底价成交之外，2012年，因为竞买人临阵退场，武汉市还流拍了 27宗地块。此外，几乎每
一次土地拍卖都有地块因无人问津而一再延期。
底价成交占了如此大比重，为何成交额还能创出历史新高呢？主要原因是，2012年武汉市密集
投放了许多“大块头”的城中村地块。武汉市土地网交易记录显示，2012年共成交城中村地块 63宗，
成交金额约 493亿元，占武汉市全年挂牌土地总交易额的 %。
城中村改造项目密集投放，对快速改善城市面貌、扩大土地供应、稳定房价预期起到了积极的
作用。
土地市场总体趋于冷静
纵观 2012年武汉的土地市场，总体趋于冷静。这是因为国家出台了更为严格的“限购令”，加
大保障性住房供应，收紧了“钱袋子”。这一系列调控政策，对楼市起到了一定的降温作用。部分
开发商资金链紧张，囊中羞涩，只能望地兴叹。而另外一些实力雄厚、不差钱的开发商，则趁市场
低迷之时，积极入场储备土地，在没有竞争对手的情况下，频频以底价拿地。
武汉市土地交易中心分析，随着武汉市建设国家中心城市战略的深度实施，经济社会将持续快
速发展，居民收入水平较快增长，刚性需求仍然较为旺盛；在企业分化的过程中，部分资金较为充
裕的企业纷纷从风险较大、成本较高的一线城市向二、三线城市转移，武汉市土地市场仍有相当大
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的吸引力。
二、武汉工业地产运行深度剖析
（一）2012 年武汉规模以上工业同比增长率分析
从湖北省经济工作会议获悉，面对偏紧的宏观经济环境，武汉市“弯道超车”，2012年地区生
产总值突破 8000亿元，工业总产值突破 10000亿元。其中工业投资超过 1700亿元，增长 %。
2012年武汉市重大项目扎堆上马，东风本田二厂建成投产，武汉欢乐谷建成开业，新开工 50
亿元以上产业项目达 7个。地铁 2号线一期建成试运营，天河机场三期、阳逻集装箱三期等开工建
设。
对外招商引资上，武汉市引进世界 500强企业 17家，累计达 101家。引进上海通用武汉基地、
联想武汉生产基地、周大福珠宝文化产业园等投资 50亿元以上工业项目 10个。引资项目总额 1705
亿元，增长 78%。新辟武汉至巴黎等 9条国际及地区直达航空线，开通“汉新欧”铁路国际货运专列。
2013年预计武汉市地区生产总值增长 12%以上，同时引进世界 500强企业 12家，开通武汉至
美国、澳大利亚的国际直航和到台湾的近洋航班。
（二）2018 年武汉工业发展预测
据武汉市经信委消息，武汉 2012年工业总产值确保过 1万亿元，6年内连续跨过“三个万亿台
阶”，在 2013年突破万亿基础上 2018年超过 3万亿元，达到眼下上海的工业规模。
按初步规划，武汉市将首次涌现出 2个万亿级、2个 5000亿级集聚区。到 2018年，大光谷板块、
大汉阳板块工业总产值突破万亿元，临空经济发展区、新型钢铁化工及装备集聚区工业总产值分别
突破 5000亿元；工业示范园将告别单纯的工厂群，转型为产业、生活协调发展的产业新城。
三、武汉重点工业园建设透析
2011年，武汉擎起“工业倍增”大旗：大手笔规划工业园区新版图，6个新城区和跨三环线三
个中心城区各建一个工业示范园区，2012年江岸区纳入园区建设方阵。
环看当今世界，工业园区成为招商引资、形成产业集群，推动城市发展的火车头。作为特大城
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市的武汉，工业倍增需要承载的支撑，更需要集约节约利用土地，发展工业不能“村村点火”。
“每个新城区 2年内新建 20平方公里以上的工业示范园，2012年先期完成 10平方公里的‘七
通一平’。4个绕三环线的中心城区各建成 10平方公里工业示范园”。
半年未到，跨越态势已现。
昨日，武汉组队踏访各新城区工业园区。一路走来，惊叹与豪情共飞。一个个新城区领导指点：
半年前这里曾是水塘、村庄、荒山，已平整好的大片土地召示工业新战场已拉开阵势。
新工业园，新标准。该市经信委说，从拆迁到平整，再到“七通一平”，平均每平方公里砸下
约 4亿元。6车道、8车道的工业园区主干道显露骨架。
武汉速度
从工业大战场建设的鸣笛，到各新城区 10平方公里示范园雏形初显，仅仅半年！
中山舰默默静卧的金口，半年前开始规划建设“金港新区”。获悉上海通用在郑州、西安、武
汉等地选址，在省、市领导支持下，江夏区主动出击。
万家团圆的正月间，江夏启动征地拆迁。正月十五刚过，上汽总裁来江夏，看到是仿佛一夜之
间平整出来的土地，明确表态：选址江夏。
蔡甸常福工业园涉及 1000多户农民拆迁。该区先还建后拆迁，提前启动农民还建新社区，物
业管理免费，为失地农民办专场招聘。把百姓的利益放在首位，拆迁顺利完成。
每个示范工业园区 2012年基础设施平均投入在三四十亿元，地方财力紧张怎么解决？新城区
不等不要，借助项目融资，BT、垫资、引资……撬动资金杠杆，园区基建地毯般全面推进。
每周排名，每旬汇总，每月调度，逢会必催。一场大干工业热潮涌动江城。
载下梧桐树，引来金凤凰。2012年来，上海通用、联想、周大福等 3个投资 50亿元以上的工
业大项目落户。前 5个月全市工业投资同比增长 60%，在 19个副省级及以上城市中领跑。
绿色倍增
看工业投资，新城区 2012年超过两大开发区；看园区建设，新城区成为未来武汉主战场。
省委常委、武汉市委书记阮成发说，示范园区要惜地如金，立足长远建设现代产业体系。工业
园是工业倍增的载体，不是引进一般的项目，而是引进适应建设国家中心城市需要、带动中部发展
的好项目。
武汉市市长唐良智则强调，走绿色低碳之路，增产不增污，实现转型倍增、绿色倍增、幸福倍
增。
历史新节点
新增数百平方公里的工业园区，重写产业空间布局，在武汉历史殊为罕见。
按该市设想，新城区和部分中心城区的“6+4”工业示范园，在未来几年后将产生近万亿元产值，
相当于再造一个工业武汉。这是助推武汉阔步迈向 2万亿元工业产值，带动城市圈乃至中三角共舞
的希望。
该市经信委负责人认为，从历史看，武汉工业曾经历 3个明显节点。其一是“一五”、“二五”
时期武汉工业奠定重工业基础。其二是上世纪 70年代末，“五朵金花”的轻工业的崛起；其三是
上世纪 90年代初东湖开发区、武汉经济技术开发区两大工业园区开工，电子信息、汽车两大支柱
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产业由此而生。
每一次节点产生，均拉动武汉经济向上跳升。而现在，武汉大手笔建设新工业园区，挥洒豪迈
气概，工业再腾飞的曲线节点呼啸而来。
四、武汉工业地产发展预测
武汉地产过去 10余年的发展速度惊人，呈规律性发展趋势，从最初几年住宅市场的百花齐放，
到近两年的商业地产异军突起，武汉地产已完整经历了从住宅到商业两个发展阶段。机会总是属于
先行者，在这两个发展阶段中，无论是开发商(万科、万达等)还是代理商(易居、世联、思锐等)均
在不同阶段已先行者姿态发力，取得各自领域领先优势。但随着政策与市场的调整变化，商业地产
也呈现后续乏力的态势，而各类型主题地产逐渐抬头。08年之前武汉楼市项目销售冠军均为住宅项
目，09年、10年逐渐偏向商业综合体，但从 11年开始，武汉楼市年度销售冠军为汉口北批发市场，
前 10名中工业地产项目占据 5席，这是市场的偶然现象？还是武汉地产转型的预演？ 本文拟从工
业地产发展历史、城市、政策以及市场环境做出初步解析
第一：工业地产利润回报门槛。首先从工业地产发展来看，工业地产是指工业类土地使用性质
的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第
四种性质用地。工业地产不只是一种物业形式，更代表了一种投资模式和产业发展模式。在武汉，
工业地产早已摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，进入了以总部基地、研发中心等为代表的第
四个发展阶段。工业用途早已不是武汉工业地产发展的主题，相反商业、居住、办公等成为工业地
产项目的主流，“升级版商业综合体”成为目前工业地产主流标签。
这使得工业地产项目能以其相对低廉的拿地成本及开发成本通过大量销售型物业解决其核心
的利润回报问题，且对比同类住宅及商业开发，其行业平均利润分别高出 60%及 35%，这实际上向
开发商打开了进入工业地产大门的最核心一步，从卓尔企业到“福星惠誉+红桃 K”、“华商恒地+白
领丽人东合地产”再到汇丰投资等，传统政府及运营商主导的模式逐步转向开发商主导模式。
第二：工业地产发展基础及后劲——城市及区域产业是工业地产发展的基石之一。首先从城市
基础看，从 04年的中部崛起到 07年两型社会到 08年 1+8城市圈再到目前的建设国家中心城市定位，
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武汉从城市等级发展上实现了“四级跳”，GDP总值也顺利接近 7000亿。武汉向国家中心城市发展，
核心部分是要发展先进生产力，完善产业结构优化，发展优势产业。在此宏观背景下，武汉以六大
区域为主(光谷、沌口、阳逻、盘龙城、吴家山、古田)聚集核心优势，打造华中产业总部基地、研
发中心，顺利实现产业升级。其次从各个片区产业发展情况来看，各个片区产业定位及分工明确。
比如盘龙城依托强大物流条件发展以批发市场为主的工业地产、光谷依托高新技术产业开发总部基
地、研发中心等创业园区。各个区域发展速度惊人，总产值平均保持 20%以上的年递增率，区域地
位也明显提高，比如吴家山上升为国家级经济技术开发区，光谷跻身为国家级自主创新示范区。从
城市到区域不难看出，武汉工业地产后劲十足。
第三：相关行业延伸机会性——商业地产的延伸机会。武汉工业地产作为“升级版商业综合体”，
其关联行业无疑就是商业。商业综合体是近两年来武汉市场最热的话题，无论从媒体还是项目销售
金额，商业综合体项目均位居前列，除去传统万达、新世界，万科、保利、金地、福星均杀入商业
地产，繁荣热闹背后，其实危机重重。
首先从项目供应量来看，除去目前地产几大巨头新增项目之外，总多中小型开发商开发的商业
综合体项目总量也相当惊人，具思锐统计，10年至今，武汉新增商业综合体项目将近 800万平米。
同时从未来潜在供应来看，武汉 54个城中村改造(部门已完成)将带来近千万平米商业，目前城中
村改造地块出让条件商业占比基本在 40%以上。
其次从项目特征来看，项目同质化严重。“一站式集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心”成
为总多商业综合体项目的代名词。据思锐统计，目前商业综合体项目 5成以上均为同类产品。在主
要商家资源相对有限的情况下，项目的同质化导致目前商家资源过度透支。同时商家品牌大幅扩张
驱动因素中，项目优劣层面所占比重正快速下降，品牌引入公关层面因素大幅上升，在招商圈子内
部，各商家品牌进入公关费明码标价已成为常态。
再次从项目运营层面看，商业的核心本质是运营，但目前市场大部分开发商没有长期运营的耐
心及信心，目前市场 80%以上商业综合体均以销售为导向，销售为导向毫无疑问将导致后续运营的
不连贯性，前期销售的火爆往往只是未来经营维艰的一件“皇帝的新衣”。可能有人会说开发商为
保证后期运营，往往采取返租销售模式以保证项目后续存活问题，这实质上也只是万不得已的一种
妥协，从早期 3年 7%到目前 8年 8%甚至 10年 8%，这不仅反映了商业投资者的疲态，同时也是金融
紧缩下开发商融资的手段。在前期销售物业回款的基础上，开发商很少愿意再从口袋里掏钱进行扶
场。同时传统返租期过后，开发商、运营商、租户、商家矛盾由于租金、回报问题变得一触即发。
目前此类项目运营难题已在许多项目凸显，未来 2-3年预计一半的商业项目将因为运营问题而死掉。
最后从工业地产项目与传统商业项目竞争性来看，工业地产项目优势已非常明显。工业地产以
其低廉的地价、50年使用权以及更为优惠的销售价格在与传统商业物业对比上优势已非常明显，同
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时在功能配置上，商业、办公、住宅等相对齐备。
第四：从目前武汉工业地产地块分布来看，城市及区域发展带来的开发时机性已经成熟。从目
前武汉已开发及已出让尚未开发工业地产项目分布来看，主要集中在光谷三环外、沌口、吴家山、
盘龙城几大区域。这些区域在前几年均属于偏远区域，地产开发条件尚未成熟，加上这些区域均属
于经济开发区，工业地产拿地成为最好途径。随着这几年城市、市场快速发展以及城市重大工程项
目上马(比如盘龙城的奥特莱斯、吴家山的宜家、光谷的汽车公园、沌口的乐天)，这些区域也成为
地产开发外溢辐射范围之内。项目开发条件已完全具备，无论是商业还是办公或是住宅。
第五：机会之下风险也不容忽视。工业地产的风险主要在于政策风险，前几年由于工业地产尚
未形成气候，政策对项目的实际约束力较小，同时目前工业地产的优势很大程度是政府的让利行为。
从政策层面看(如下图)工业用地上建商铺销售在法律上是有漏洞的，后期办理产权有一定的难度，
需打通政府多方环节，如后期国土部彻查工业用地变性使用，将对该类型项目产生较大影响，将涉
及补缴土地出让金及土地增值税，存在较大风险变数。
通过以上分析明显可以看出，工业地产——升级版商业综合体将会是未来几年武汉地产行业
的一只生力军，考虑到此类项目进入市场时机，思锐判断未来 2年将会是武汉工业地产开发黄金时
期，无论是开发商还是代理公司做好提前对应措施方能在瞬息万变的市场中保持领先地位。
第七节 深圳工业地产市场深度解剖
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一、深圳土地市场调研
（一）整体概述
回顾 2012年全国土地市场历程，深圳土地市场也经历了低迷、解冻、回暖、升温、火热等阶段。
2012年一季度全国土地市场低迷，深圳也不例外。1-4月，深圳推 10宗土地，只成交土地 6宗。
进入 5月，随着全国土地市场的解冻，深圳土地市场开始回暖。5-9月共推 44宗土地，成交土地 37
宗。6月迎来土地出让小高潮，创下单日土地成交 14宗的成交记录。
在房地产市场调控基调不变的背景下，临近岁末房企冲刺销售业绩，进一步加大推盘力度，11
月住宅供应大幅回升，成交逐步回暖。土地市场在房企销售业绩良好等因素推动下，呈供求两旺行
情，尤其是以招商地产、保利地产为代表的央企开发商，拿地力度明显加大。10月开始全国土地市
场迅速升温，11月、12月全国土地市场频现地王，深圳土地市场迎来井喷，达到高潮。11-12月，
深圳共推 14宗推地，截止到 12月 5日，成交土地 6宗。宝安尖岗山 A122-0341宗地土地拍出 20
亿元，楼面地价 元/平方米，名副其实的成为 2012年度深圳地王。从市场上反馈各种信
息来看，地产企业对于房地产市场 2013年的发展前景保持乐观。
（二）土地成交调研
2012年深圳市共成交 50宗地，总成交面积下降 79%
据深圳市房地产信息网统计 2012年截止到 12月 13日，深圳总共所成交土地为 58宗，面积为
1508606万平米，总成交金额为 亿元。同比 2011年土地成交宗数下降 10%、面积下降 60%、
总成交金额下降 65%。其中，2012年 11月，深圳共成交土地 4宗，总成交面积 352900平米。从土
地用途看，全年出让工业用地 32宗，商业用地用地 8宗，住宅用地 5宗，仓储用地 4宗，基础设
施用地 3宗。
从近几年深圳新房土地成交量交易可看出，年年下滑。原因一是深圳市土地资源供需矛盾尖锐。
目前深圳市建设用地比例已接近全市总面积一半。2012年申报用地的建设项目共 1159个，面积月 96
平方公里。虽较 2011年用地需求量有所下降，但需求总量依然较大。尤其是在特区一体化和城市
发展形势下，原特区外用地需求依然较大，主要体现在交通设施、产业、市政公共设施等用地。二
是尤其是近两年各种加息、限贷、限购、限售政策的频频出台，紧逼开发商，严格把控新房成交均
价，但土地成交价格却往上，开发商资金吃紧，压力很大，自然导致成交土地宗数大降。
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受益城市更新，深圳建设用地存量倍增
深圳市随着城市化水平不断提高，土地供需矛盾日趋突出。市政府相继于 2004年和 2007年启
动以城中村、旧工业区为对象的改造工作。2009年 10月颁布《深圳市城市更新办法》，展开全市城
市更新工作。2011年，深圳城市更新迈开大步。3平方公里的旧工业区、城中村中，50个更新项目
全力推进。2012年，南山启动城市更新项目 46个，龙岗区城市更新共计 18个项目动工建设，预计
全年社会投资将达 87亿元，其中 2012年内就将有 7个改造后项目面市销售；宝安区集中开工重大
项目共 22个，总投资 196亿元，主要涉及城市更新、道路交通、社会民生和宜居环境等。
据悉，2011年深圳已完成土地整备 平方公里，保障了产业用地和公共配套等，支撑了长
安标致雪铁龙、新能源基地和保障房等 50多个重大产业项目和民生工程落地。而按照 2011年和 2012
年度土地整备规模共计 65平方公里的要求，2012年 7—12月，深圳市仍需通过土地整备释放 19平
方公里用地。市更新办有关负责人表示，通过城市更新，深圳市旧城区、老工业区不仅旧貌换新颜，
企业获得了发展良机，而且，城市更新正在成为破解城市发展空间不足难题、使城市重新焕发勃勃
生机的有效手段。来自市规划国土委的统计数据显示，2012年，全市土地供应计划中，新增建设用
地 800公顷，存量建设用地 918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地。以城市更
新为代表的土地二次开发逐步成为保障土地供给的重要力量。
深圳宗地多以底价成交，土地市场溢价率下降
面对土地资源匮乏，底价、低价成交已成为 2012年深圳市土地交易的主旋律。2012年深圳市
年成交的 50宗地，其中有 45块地以挂牌起始价成交，溢价的地块只有 5块。与 2011年同比基本
持平。可以看出，底价成交仍占多数，低溢价状况依旧没有得到改观。虽然，深圳土地市场看似“冷
清”，但是只要踩上在节点，恰好政府推出了合适的地块，很多房企仍会纷纷出手购地。当然，在
公司现金流允许的情况下，开发商都希望以低廉的成本，获得该地块在区域巨大发展潜力。这样的
拿地行为尚不能说明公司拿地策略发生变化。
房地产宏观调控在 2011年得到了进一步深化和落实，也使得全国土地市场在 2012年初就进入
了低潮期。在这种形势下，一些资金实力雄厚的房企开始集中拿地。即便如此，面对调控、资金等
问题，开发商还是普遍表示，如今拿地要更为谨慎。行业巨头万科称，仍会坚持“宁可错过，绝不
拿错”的谨慎拿地原则。保利地产的一位高管在一次交流会上也表示：“抄底是抄不到最低的，我
们其实相对比较谨慎，在相对低的区域根据自己节奏慢慢去拿。”一面是高姿态的拿地，一面却在
强调“谨慎”，这看似矛盾，却体现出开发商的一种观念，即“谨慎”不等于不出手，关键要根据
自身情况讲究策略。业内分析表示，房企谨慎购地行为并不能说明拿地策略发生转变。
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二、深圳工业地产运行深度剖析
（一）2012 年深圳规模以上工业同比增长率分析
2012年 1～11月份，全市规模以上工业增加值为 亿元，累计比上年同期增长 %，
深圳经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好。
在公布的各项数据中，除了工业产品销售率有 %的降幅之外，各项指标平稳上涨，并且有些
指标增长幅度比较快。如前 11月社会消费品零售总额为 亿元，比 2011年增长 %，固
定资产投资额为 亿，比 2011年增长 %，进出口总额为 亿美元，比 2011年增
长 %，实际外商直接投资额累计为 489470万美元，比 2011年增长 %，公共财政预算收入为
亿元，比 2011年增长 %，公共财政预算支出为 亿元，比 2011年增长 %。
从单月的情况来看，各项数据指标继续保持着 2012年三、四月以来的持续增长态势，各项数
据与前几个大体相当。如规模以上工业增加值，深圳 11月单月为 亿元；社会消费品零售总
额，2012年 11月，该数据为 亿元；2012年 11月的进出口总额为 亿美元，2012年 4
月，该项数据为 亿美元，2012年 5月，该项数据为 亿美元，全年进出口呈现前低后
高、稳中有升态势，出口有望实现“二十连冠”。
（二）2015 年深圳工业占地区生产总值比重
《深圳市工业发展“十二五”规划》，提出深圳将坚定不移地走新型工业化道路，坚持以“深
圳质量”统领发展全局，力争用５年时间，全面提升工业发展质量，实现经济效益、产业发展和空
间布局显著改善，形成劳资、生态及区域和谐发展环境，基本建成全国新型工业化发展示范区。
《规划》指出，未来５年，深圳工业经济综合效益大幅提升，单位产出物耗能耗显著下降，内
涵式发展全面带动外延式扩张。工业增加值年均增长７．５％，超过工业总产值年均增速０．５个百
分点，至２０１５年达到６０００亿元。高新技术产品产值年均增速高于规模以上工业总产值年均
增速３个百分点，至２０１５年高新技术产品产值达到１６０００亿元，其中具有自主知识产权的
高新技术产品产值所占比重达到６２％。规模以上工业企业经济效益综合指数达到１９０％。每万
人口年度发明专利授权数量达到１２项。万元工业增加值电耗累计下降２０％、水耗累计下降２０
％。每平方公里工业用地实现工业增加值累计提高６５％。
工业转型升级将取得积极进展，建成以工业大型企业和总部企业为主导、中小企业集群化发展
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
131
的新型产业组织结构。至２０１５年，战略性新兴产业增加值占全市ＧＤＰ比重达到４０％。年主
营业务收入超百亿元工业企业达到３０家，其中超千亿元工业企业３－５家，引进和培育工业总部
企业达到１００家，新增海内外上市中小工业企业１００家，形成产值超过百亿元和具有显著竞争
优势的工业产业集群２０个。
工业载体建设取得突出成效，建成一批新兴产业园区，改造一批老旧工业园区，开发一批异地
工业园区，发掘广阔产业发展虚拟空间，基本形成“一湾两翼两门户”发展带动格局、“多核多园
共生”市域工业布局、“多圈多点递进”区域合作态势，突破发展空间瓶颈制约。至２０１５年，
建成配套完备的战略性新兴产业基地１２个，完成老旧工业园区改造升级２０个，打造异地工业园
区２０个，建设和完善公共技术服务平台６０个，电子商务交易总额达到５０００亿元，并在电子
政务、移动多媒体等虚拟空间领域具备领先优势。
发展成果共建共享机制建立健全。坚持以人为本，突出人文关怀，构建和谐劳动关系，建成劳
资利益共同体，工业行业平均工资年均增幅不低于工业增加值年均增幅，劳务工医疗保险覆盖率超
过９０％。区域合作迈上新台阶，深圳工业辐射效应显现。低碳技术广泛应用、循环经济全面推行，
绿色发展取得显著成效，环境保护提高到新的水平，工业废水排放达标率达到９０％以上。
三、2011 年深圳工业物业发展分析
2011 年，深圳经济保持稳定增长，规模以上工业增加值达到 亿元（ 亿美元），
同比增长 %；全年进出口总额 亿元（ 亿美元），%的增速明显低于 2010 年
的 %增长水平。
本地经济支撑下的工业物业市场在经过 2011 年较快发展之后，于 2012年第 1 季度整体表现
平稳，租金水平稳中微涨。通信设备、计算机及其它电子设备制造业的快速发展一定程度加大了对
高端厂房物业的需求。旧工业区的更新改造令中心城区的厂房供应日渐减少，本季度区域内厂房物
业平均月租金微涨 %至每平米 40 元；而外围区域则无明显变化。
受外围不乐观的经济环境影响，2011 年深圳进出口总额增速放缓导致保税仓整体租金水平低
位徘徊。尽管如此，部分区域的快速发展依然带动其租金上扬，前海保税港区逐步完善的配套以及
业务上升促使需求扩大，而供应的相对不足也使得其平均月租金小幅上涨至每平米 36 元。一些香
港物流企业基于成本考虑意欲将部分职能转移到深圳令深圳保税仓的关注度有所提高，这部分需求
有望成为保税仓未来平稳发展的支撑之一。由于本地消费的持续畅旺以及网络购物的快速增长使得
区域型、市域型配送增加，普通仓仍是供不应求。
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经过近年来深圳对产业布局的调整，高新技术产业发展迅速，相关企业在工业物业市场表现活
跃，尤其对研发办公物业需求增长强劲。但对应的研发办公物业的供应并没有出现爆发式的增长，
供不应求的局面令得新项目一旦入市就很快被消化。
欧债、美债危机仍在影响全球经济复苏步伐，处于全球化中的中国经济也难独善其身。尤其，
对外贸易可能受到的拖累或将对制造业构成负面影响，并牵连市场对厂房物业的需求。同时，进出
口下滑也将减少保税仓的需求。而另一方面，包括传统的 IT 电子、互联网以及战略新兴产业在内
的高新技术则依然保持较强的增长态势，预计 2012 年研发物业的需求将保持平稳增长。
四、2012 年深圳工业物业发展分析
作为中国制造业最发达的地区之一，深圳工业厂房的表现或成为观察产业走向的晴雨表。深圳
的厂房主要集中在宝安和龙岗，经调查发现，近期深圳工业物业空置率略有提升，但未现大面积空
置，租金总体保持平稳，部分空置厂房已被新能源、新材料等一批重点扶持的新兴产业企业所承接。
2012年二季度深圳市出租屋抽样调查显示：深圳的厂房在经过这几年的较快发展之后，供求关
系的变化成为租金变化的重要推动力。截至 2011年底，深圳的厂房租金累计涨幅已达 3成，2012
年开始走势平稳，厂房租金连续两个季度持平。同时，工业厂房租金与其坐落地段、配套设施等密
切相关。一些地段好的厂房，空置时间不超过一周，价格甚至小幅上涨。
2012年以来，一方面，持续下行的外围经济对制造企业压力持续加大，一些企业搬离深圳或减
少开工，空置现象略有提升；而另一方面，城区旧工业区的更新改造也令供应有所减少，一些抗风
险能力强的新兴产业企业、大型企业依靠深圳产业链优势而继续租用厂房，因此整体租金价格并未
出现太大的浮动。
第八节 重庆工业地产市场深度解剖
一、重庆土地市场调研
（一）整体概述
2012年年底，土地市场正在迎来一波推地和成交高潮。
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11月 26日，中渝置地再发力，经过 68轮激烈角逐，以 亿元竞得渝北观音桥组团 C分区 C56-5/03
号地块，成交楼面价 6611元/㎡，溢价率达到 186%。而就在 11月 19日，中渝置地曾拿下北部新区
两宗居住用地。此外，居易地产及景瑞地产分别竞得渝北区两路组团 F标准分区 F34-5/02号宗地
和北碚区北碚组团 B标准分区 B43-1-1/03、B44-2/06号宗地。
从全国的情况来看，近期土地市场供求两旺。据中原集团研究中心监测的 13个重点城市数据
显示，11月前 15天各地土地供应量已超过 10月份全月。而各大开发企业也纷纷在近期出手圈地，
数据显示，11月以来，已有十余家上市公司披露获得土地使用权，仅万科、招商、保利、金地、富
力、绿城等龙头企业支付的拿地金额就达到 亿元。
从重庆的情况来看，近期重庆的土地市场也是频频出现“大单”，种种迹象表明，岁末的土地
市场升温明显，新一轮土地争夺战已悄然打响。
（二）土地成交调研
市 场
重庆开发商拿地热情高涨
最晚秋交会结束，预示着土地市场开始进入“过冬储粮”期。与房交会的不被看好相比，土地
市场或许更吸引开发商眼球。
就在房交会之前，中渝置地以 亿元，斩获北部新区组团 B标准分区 B1-6/02、B3-1/02及 B1-
5/02号两宗地块，这也是时隔一年后，中渝首次角逐土地市场。
和低调的中渝相比，蓝光拿地可谓更抢眼：经过 29轮的激烈举牌，“成都一哥”从东原、华
润等房企的激烈竞争中脱颖而出，以 亿元拿下南岸弹子石 CBD核心 193亩地块，其楼面地价
已经超过了当年中海在此拿下的“地王”，引起楼市不小的轰动。
当然，近期最为激烈的一次竞争当属两路组团一宗土地。此次竞拍吸引了万科、融创、旭辉等
众多上市房企，现场竞争尤为激烈。亿元！在历经 45轮竞争后，融创最终如愿拿下该地块。
一位参与竞拍的某房企高层认为，和 2011年同期相比，2012年土地市场竞争较为激烈，从 45
轮举牌足以看出，大家对土地需求强烈，而这个数字也足以媲美市场最火热时期。
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声 音
后市平稳，给了开发商信心
“与上半年市场具有很多不确定因素而言，下半年后市趋于平稳，也给了开发商信心，土地市
场开始活跃起来，尤其是进入第四季度。”典雅地产梁勇认为，毕竟土地是房企的命脉，目前典雅
地产也在积极寻地。
据融创相关负责人介绍，2012年融创重庆公司已经提前完成销售任务，按照集团“高端精品”
的战略布局，年末还会考虑在重庆拿地。
“岁末拿地积极，与 2012年相对宽松的市场环境有直接关系。”资深业内人士黄正军表示，
相比过去的两年，2012年的冬天相对可算得上是个“暖冬”，不仅政策和舆论环境相对宽松，同时
贷款下放速度也有所加快，所以大多数开发企业 2012年的资金比较宽裕。加之十八大顺利召开之后，
众多企业都对后市充满了良好的预期，因此拿地的态度也更加积极。
分 析
五大因素促成年底土地市场热潮
对于近期土地市场出现的拿地热潮，尚峰企划副总经理沈海浪分析认为，有五大因素促成了这
一波土地市场岁末行情。
年底供应冲刺：2012年，多地土地供应计划完成不理想。土地收入是大多数城市地方财政的主
要来源，前 10个月土地收入同比缩水，政府在最后两个月“冲刺卖地”，促使房企低价接手。
货币政策宽松：2012年以来两次降准加两次降息，货币政策趋宽松。目前通货膨胀得到有效控
制，宏观经济下行压力加大，预计后期货币政策将不断趋松，开发商融资成本降低，促使品牌房企
近期频繁出手拿地。
品牌房企蓄力后市：2011年楼市调控以来，资金不够雄厚的中小房企被洗牌出局，而对品牌房
企而言，融资渠道较宽，融资成本较低，盈利水平较高，加上年度目标提前完成，品牌开发商实力
雄厚，蓄力后市。
看好后市增加储备：2012年重庆主城楼市成交由上半年的“以价换量”，到下半年的“价稳量升”，
楼市成交逐步回暖。超五成房企加速去库存提前完成年度目标，需增加储备，加大拿地力度。
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135
地价 5年来首次下跌：自 2011年历史最严厉楼市调控以来，土地市场一直比较冷清。2012年 1~10
月，重庆主城成交居住类土地楼面均价 2278元/㎡，出现 5年来首次下跌，促使拿地热的出现。
影 响
预计后期市场
成交“量价缓升”
尚峰企划副总经理沈海浪认为，岁末出现的拿地热，对后市将产生多方面的影响。
沈海浪预计后期市场将出现“量价缓升”的情况。因为三季度以来，品牌开发商积极拿地，表
明对后期市场看好，会影响部分消费者购房预期，使得短期内市场需求增加，价格小幅上涨。
同时，成交土地中溢价率并不高，2012年 1~10月重庆主城居住类土地溢价率仅 %，预计
价格不会出现大幅上涨情况。
此外，预计后期政府或将对土地市场进行调控，避免违背“经济结构转型”总方针，出现楼市
反复调控情况。而楼市调控政策持续，行业洗牌也将持续进行，品牌房企将不断在新区拿地。以重
庆为例，继龙湖地产豪掷 42亿元礼嘉拿地之后，融创又以 亿元大手笔，将重庆渝北空港片区 3
块地收入囊中，中渝置地以 亿元斩获照母山片区两块地，形成多龙头房企布局新区格局，城
市扩张加速。
二、重庆工业地产运行深度剖析
（一）2012 年重庆规模以上工业同比增长率分析
2012年 1～10月，规模工业增加值增长 %，居全国第 2位。工业规模破万亿元，预计全年
销售产值达到 万亿元，是 2007年的 3倍。
2012年 1～10月，重庆市工业规模增加值增长 %，位列全国第 2。预计 2012年销售产值达
到 万亿元，是 2007年的 3倍，年均增长 %。
5年来，重庆市始终坚持走新型工业化道路，积极应对并化解国际金融危机等严峻经济形势的
不利影响，构建起世界级电子产业集群，老工业基地焕发青春和活力，重庆工业站在新的历史起点。
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2012年主要做法
2012年，全市围绕“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到
充分发挥”的总体要求，加快推进新型工业化。在全国工业增速持续减缓的情况下，重庆市坚决执
行“稳增长、调结构、促转型”方针，工业经济“稳中有进”，呈现良好发展态势。
坚持把发展作为首要任务，实现速度与规模双提升。面对跌宕起伏的经济形势，始终坚持科学
研判、未雨绸缪，适时出台应急性措施和“稳增长”政策，保持了工业经济平稳较快发展。规模工
业增加值增速从 2007年的全国第八位升至 2010与 2011两年全国第一，2012年 1～10月增长 %，
比全国平均水平高 个百分点，位居全国第二。工业规模产值破万亿元，从全国第二十三位升至
第二十二位，实现直辖以来首次“升位”。预计 2012年销售产值达到 万亿元，是 2007年的 3倍，
年均增长 %。
坚持把调结构作为着力点，实现产业由单一性向多样性转变。实施新兴产业与传统产业并重发
展，构建起品牌商、代工企业、零部件企业“5+6+600”世界级电脑产业集群。2012年 1～10月，
电脑产量达 3454万台，单月产量最高 466万台全球月产 2500万台，每 5台中有 1台“重庆造”。
规模电子产业销售产值增长 71%，拉动工业增长 8个百分点，成为工业增长的第一驱动力。预计到
年底，电子制造业占比由过去几乎为零提高到 16%，汽摩由过去 1/3强调整到 26%汽车由 25%调整为
18%，装备 10%，化工 8%，材料 14%，能源 8%，轻纺 14%，产业结构日趋合理。
坚持把项目建设作为主动力，发挥投资拉动的强大效用。滚动实施以“十大工程”为核心的“双
百计划”，强化投资机制建设，2012年 1～10月，工业投资 2353亿元，增长 %，占全社会投资 %；
预计全年工业投资 3000亿元，是 2007年的 3倍，5年来累计工业投资过万亿元，年均增长 %。“十
大工程”进展顺利，累计完成投资 140亿元，其中，云计算数据中心项目建成太平洋电信数据中心
和国富瑞数据中心，2012年底与 2013年初投运；100万辆汽车及 200万台发动机项目已形成 30万
辆整车、40万台发动机生产能力；3000万台打印机项目建成投产，2012年产量近 1000万台；MDI
项目完成总进度 %；京东方重庆 代新型半导体显示产业基地项目签约；轻型飞机制造项目
一期开工建设；千万千瓦能源项目、希捷电脑硬盘、熔融炼铁和页岩气等项目正按计划推进。
坚持把集群发展作为主攻方向，推动产业集约发展。构建起 1+2+7+36开发区平台体系，形成
西永和两路寸滩两大电脑产业集群，北部新区千亿元级汽车产业集群，长寿、万州、白涛 3大化工
产业集群；九龙坡摩托车、江津齿轮箱、西彭铝加工、茶园物联网、涪陵食品等国家新型工业化产
业示范基地初具规模；笔记本电脑本地化配套率达到 70%，汽车本地化配套率达到 60%。产业集聚
发展促进了土地集约利用，每平方公里产出从 2007年 30亿元提高到目前的 亿元，产出强度
接近上海开发区水平。
坚持把提升效益作为出发点，实现量与质并重发展。实施创新驱动发展战略，完成技术创新及
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新产品开发项目 1099项，推出 37个国家和市级重点新产品，新产品产值率保持 30%以上；工业实
际利用外资 31亿美元，占全市外资 %，全年将超过 40亿美元，超过 2007年 13倍；工业成为
就业的主战场，就业人数达到 252万人，全员劳动生产率超过 2007年的 1倍以上。工业占 GDP比
重由 2007年的 38%提高到目前的近 50%。
坚持把节能降耗作为基本要求，实现由高能耗向绿色低碳转变。狠抓节能降耗和淘汰落后产能，
2012年 1～10月，全市规模工业综合能源消费量同比下降 %，规模以上工业用 %的较低电量
增速支撑了 %的较快增长；规模工业度（千瓦时）电产出达到 27元。其中，电子产业度电产出
达到 209元，汽摩 76元，两行业用 %工业耗电量实现 42%工业产值。6大高耗能行业产值增长 %，
综合能耗量下降 %。资源综合利用率 81%，稳居全国前列。
2013年工作思路和举措
2013年，我们将深入贯彻落实党的十八大、市第四次党代会和推进新型工业化大会精神，以科
学发展观为指导，以技术改造和新产品开发为主攻方向，实施投资拉动、项目带动、创新驱动三大
战略，力争在“稳增长、强基础、增后劲”等方面取得重大进展，推动工业上规模、上水平、上质
量、上效益。
全力以赴“稳增长”。 2013年，我国经济将随着换届效应发酵、房地产困局破解以及外部环境
的轻度改善而超越“新常态”，步入“次高速增长期”。重庆作为欠发达地区，保持经济较快增长仍
是最重要任务。必须坚持不懈做好“稳增长”工作，进一步落实实体经济、民营经济等各项政策措
施，最大化发挥政策效应；加强能源、资金、用工等要素保障和调度，确保不“拉闸限电”；加强
经济运行监测预警，及时补好“短板”；帮助企业开拓市场、增加订单，全年实现销售产值 万
亿元，规模工业增加值增长 16%以上。
实施项目带动战略。按照“前期策划一批、商务洽谈一批、开工建设一批、投产达效一批”4
个一批原则，确保全年完成工业投资 3500亿元。
构建特色产业集群。按照“产城融合”发展理念，优化园区规划布局，以招商引资为突破口，
加快建设千亿元级、百亿元级竞争优势明显的产业集群。
强化技术改造和技术创新。坚持技术改造与技术创新同步推进，全面提升工业发展质量和效益。
实施技术改造专项计划，运用新技术、新工艺、新材料、新装备改造提升传统产业，重点抓好汽车、
电脑、船舶等 20个主要工业品供应链企业的重大装备技术改造，技改投资超过 1500亿元。
推动产业融合发展。把握当今国际产业融合互动发展的大趋势，建立政府引导、企业主导的资
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源整合机制，形成产业融合催生新业态的发展新格局。着力推进工业化与信息化深度融合，围绕汽
车、电子等主导产业，实施“1+1”重点工程，加快 10个国家级、100个市级示范项目建设，带动
信息技术在工业领域的深化应用。
提升物流通道质量。围绕重庆内陆开放高地建设，优化物流方案，畅通物流通道，物流成本降
低 15%以上。
（二）2017 年重庆实现工业销售产值预测
到 2017年，全市开发区及园区将实现工业销售产值 万亿元，力争工业增加值突破万亿，
建成千亿级园区 15个，全部园区产值都要超过百亿。
三、重庆重点工业园建设透析
全市百亿级以上园区达 26个
据了解，目前全市有两江新区、寸滩保税港区、西永微电子产业园区等“1 2 7 36”体系的共 46
个开发区及园区。市经信委统计的数据显示，2011年 1到 11月，全市园区实现工业总产值超过
万亿元，同比增长 20%，全年有望超过 万亿；进口交货值突破 200亿元，同比增长 25%；完成
工业投资 2238亿元，同比增长约 38%。
2011年，全市 500亿级以上的开发区及园区达到 10个，在原有北部新区、经开区、江津、九龙、
空港园区基础上，新增了西永、璧山、涪陵、长寿经开区和同兴园区；同时，百亿级以上园区由 2007
年的 5个增加为 26个。
五年后建成 15个千亿级园区
据市经信委有关人士介绍，到 2017年，全市开发区及园区将实现工业销售产值 万亿元，
力争工业增加值突破万亿，建成千亿级园区 15个，全部园区产值都要超过百亿；培育形成千亿级
优势产业集群 3个，百亿级优势产业集群超过 30个。据介绍，3个有望形成的千亿级优势产业集群
分别为笔电、汽车和云计算产业。
与此同时，到 2017年，全市开发区及园区工业集中度要达到 80%，企业研发投入强度达到 %，
高技术产业占比达到 35%，每平方公里的产出强度达到 80亿元，其中，主城区超过 100亿元，“一
圈”非主城区域超过 70亿元，“两翼”地区超过 50亿元。
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在开发区的行业分配和企业性质方面，到 2017年，制造业与服务业之比调整为 7:3；国有、民
营、外资经济之比调整为 3:5:2；“两翼”开发区的占比达到 15%以上。目前全市开发区及园区的
服务业仅占百分之十几。
开发区争相壮大优势产业
北部新区力争在 2017年再造一个北部新区汽车产业，汽车产业产值翻一番达到 1700亿元，力
争冲击 2000亿元，成为中国知名的汽车产业基地。目前北部新区已经完成 2000亿产能的汽车产业
布局。2012年北部新区在汽车产业极度建设的新思路是，推动现有 19个项目开工，确保福特发动机、
变速箱、中国汽车研究院、力帆发动机等投产，福特研发中心开工，推进福特三工厂、光能佛吉亚
等重点项目建设，此外，还将选招 50家国内外知名汽车配套企业，再规划建设 50家 4S店。
经开区 2012年将仍然主打以手机、物联网为主的现代电子信息产业和高端装备制造业建设，
力争手机产能实现 3000万台，启动中移动物联网公司物联网基地、城投金卡、北大方正等物联网
新建项目，力争高端装备制造业和现代电子信息产业两大产业产值分别突破 350亿元和 250亿元。
此外，经开区还将积极推动与微软更深层次的战略合作，推动“微软全球服务交付中心”和“微软
重庆经开区技术展示中心”落户。
未来五年，高新区将优化提升现有孵化平台，再新建一批产业孵化楼宇和加速器；加快国家质
检中心基地、市食品药品监测中心基地建设，积极探索与企业共建电子信息、生物医药等公共技术
服务平台。此外，高新区还将完善科技金融，争取纳入全国“新三板”第二批扩容试点，推动科技
企业在多层次资本市场融资发展。
四、重庆工业地产发展预测
2012年 1-7月，重庆市工业投资完成 1484亿元，同比增长 %，占全社会投资比重为 33%；
其中，电子制造业投资 120亿元，增长 180%；外商投资持续活跃，1-7月工业投资中，国有投资完
成 507亿元，同比增长 51%，占比为 34%；民间投资 818亿元，增长 %，占 55%，其中，集体企
业投资 16亿元，私营个体投资 444亿元，其他（个人股的投资主体单位）投资 357亿元；港澳台
及外商投资 159亿元，增长 66%，港澳台投资同比翻番，外商投资增长 %。
十年变迁，不得不承认重庆近两年来在经济水平以及人均消费水平上的突飞猛进，但是 个
一线城市似乎是一种褒义，同时从更深的层次说明重庆距离一些沿海城市在某些方面的发展上还存
在一定距离，就我市而言，工业经济总量偏小、产业结构不优、创新能力不强、质量效益不高的状
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况还未能得到根本改善，经济发展受资源环境约束的矛盾日趋突出。虽然有很多不足的地方，但是
这也给了重庆在工业发展上未来的无限机会，在此背景下，深入推进新型工业化，对我市新型工业
化战略的继承和发展都是非常有利的条件，大力改造传统产业，夯实工业化发展基础、大力培育新
兴产业，抢占未来发展制高点、大力打造产业集群，提升集约化发展水平。以上这些都是重庆未来
在工业化发展的重大目标和任务。
茶园新区，从无到有，重庆工业发展的重地
从发达工业城市中我们可以追寻到许多先进的成功模板经验，重庆茶园新区或将成为首个推进
新型工业化发展的重地，改造传统产业，目前茶园一号科技园已经有大量手机及配套产业签约入驻，
将大力发展高新科技和产品研发，培育新兴产业，中国移动、电信研究院等大型企业纷纷落脚茶园
新区，未来的茶园新区将成为中国首个“物联网”基地集群，目前茶园新区工业园区投产企业达到 91
户，实现工业总产值 亿元。
千方 e工园，投资工业地产刻不容缓
从目前重庆市政府的新“十二五”规划，不难看出工业已经成为重庆首个重要工程，那么这个
形势下，工业地产即将引发一场新的“投资风暴”。 千方 e工园位于国家级经济开发区的重庆茶园
新区核心位置，在通江大道与金菊路交汇处，是由纳斯达克上市企业，中国 IT百强企业，北京千
方科技集团倾力打造。入驻企业享受国家级经济开发区优惠政策、重庆高新技术开发区、西部大开
发等优惠政策，同步两江新区优惠政策，为入驻企业创造更大利润空间。项目的建筑设计，为大中
小型企业量身打造，恰处轻轨沿线、得天独厚 1200米城市主干道商务配套，1300～10000㎡亲水独
栋，完美展示企业形象；370～1000㎡大面宽、大平层私家办公领地；并有 6米挑高的 LOFT商务空
间设计、为成长性公司提供更多可分可合可变空间的创智工园，满足不同企业的需求。
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第五章 外资工业地产投资动态分析
第一节 外资工业地产在华投资概况
一、外资蓄势工业地产
国内房地产市场进入低谷时，其冷却多年的分支——工业地产，已经成为海外资本新的淘金之
地。
2012年 10月底，全球最大的工业地产投资公司之一嘉民集团（Goodman Group）宣布其在中
国的旗舰项目——嘉民浦东空港物流中心正式投入运作。这个总建筑面积超过 20万平方米的仓储
项目，位于上海浦东机场航空港物流园区，据估总价值约 亿美元。
嘉民集团近年开始迅速布局中国，在它的身边，普洛斯、丰树、腾飞等来自新加坡的工业地产
巨头们也同样激进抢夺国内高端物流地产项目的开发和改造，其中普洛斯据估已占据了国内物流地
产市场约 20%的份额。
“现在中国工业地产里做的最积极的实际是外资。就像十年前的住宅，北京、上海最核心的地
段多是外国人在买，六七年前最早整幢收购写字楼和商场也是外资。现在轮到工业地产了。”万通
控股副总经理郑沂说。万通集团在一个月前也宣布成立国内首只工业地产基金，总规模为 10亿元
人民币。
国内迅速膨胀的物流贸易需求和实业公司轻资产化趋势，使得物流仓储和厂房的开发出现了巨
大的市场空间。但相对外资，涌进这一领域的国内开发商似乎并无资金和经验方面的优势。“融资
渠道和客户资源的确是国内开发商的短板，不过这个市场很大，对他们而言最重要的可能还是尽快
将产品质量与国际接轨。”戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊说。
领头物流地产嘉民集团中国区运营总经理黄炜介绍，项目一期的租金大约在 元/平方米/天，
目前的预租率超过 70%。“我们很满意集团旗下所有物业的出租率。”嘉民大中华区董事总经理彭
菲力（Philip Pearce）说，嘉民在中国现已运营的物业的出租率在 97%左右。
嘉民近期还收购了中国最大的保税区上海外高桥保税区的一座现代化的仓储设施，该项目占地
约 75,000平方米，提供可供租赁总面积为 76,425平方米的仓储空间，目前所有仓储已满租，租户
包括敦豪（DHL）、基华物流（CEVA Logis-tics）及优特埃物流（UTI）等物流供应商。
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这些都是嘉民集团在中国“5年 10倍”投资计划中的一部分，这家专注物流仓储等的工业地产
商 2012年早些时候曾宣布，将中国的投资额从 19亿元人民币在 3—5年内增至 190亿元。除了长
三角地区，这家企业也将触角拓展到京津塘、珠三角、东北、中西部等区域城市。
目前，嘉民在中国持有的物业约 160万平方米，正在施工的物业有 48万平方米，并预期在 12
个月后保证每年 80万方的庞大开发量。
尽管中国 GDP的增长已经放缓到 7%左右，但这个速度仍然令其他国家和地区难以企及。尤其是
近年来奢侈品供应商及在线零售商的需求越来越大，国内大城市物流中心的订单，为这些专业的工
业物流地产运营商带来更多的租户。
另一家国际物流地产商普洛斯（Global Logistic Properities）则显得更为激进。自 2003
年进入中国以来，普洛斯的版图已经扩张到国内 29个重要城市，投资并管理着 103个物流园区，
可供租赁面积达 1150万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消
费市场的物流配送网路的覆盖。
“中国现代化物流物业供应非常短缺。”彭菲力称，在全中国 亿平方米的总仓储空间中，
只有 580万平方米的物业配有现代化的物流设施，这也为物流资产的升值和租金的显著上涨创造了
条件。
苏智渊说，高端仓储物业的租金年回报率一般能达到 10%左右，远超过普通工业厂房和仓库，
也高过持有型的住宅和商业投资回报。虽然在资产升值方面可能不及商业和住宅地产，但适合要求
长期稳定的投资需求。“近些年，海外资本针对人民币稳定的升值预期，喜欢到中国购置资产，但
住宅过热导致的宏观政策限制，以及竞争白热化的商业地产市场，使得他们开始关注更原始的工业
地产。”一位工业开发商说。
最近并不是外资首次大规模进入中国的这一经济领域。早在 2003年前后，以嘉民和普洛斯为
代表的国际物流地产运营商就开始进入中国单独拿地，开展工业物业的运营开发。但全球金融危机
使得他们的布局趋缓，如今他们开始更为迅猛地抢滩中国市场。
二、外资工业地产基金与客户
嘉民在中国的投资主要基于嘉民中国物流基金（Goodman Chi-na Logistics Holding），这
只基金的主要投资人包括加拿大养老基金和嘉民集团，投资额约 20%的嘉民集团也是这只基金的管
理人。截至 2012年 8月份，该基金的规模已经增至 10亿美元，且嘉民希望它的规模进一步增加以
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满足对中国市场的投入计划。
“通过海外进来的钱，跟中国相比要便宜得多，周期也足够长，比如动辄 5—7年的养老基金
行业基准收益率只有 3%—4%，投资周期结束后可以通过发行 REITs等渠道退出。而中国的资金并没
有这么完善的进出机制。他们的融资模式可能包括在证券市场上做 IPO类的权益融资，销售物业后
的回笼资金和银行贷款。这种模式并不适用于长期回报型的物流地产。”黄炜说。
外资工业地产商还争取到了一些国内大型金融机构的资本支持，比如中国最大的国有风投机构
——中国投资责任有限公司。2009年，中投与嘉民建立战略关系，目前持有嘉民 %的股份，是
其第一大股东。2011年，中投公司还与普洛斯中国合作收购了日本的 15座现代物流仓库。
物流地产对于中国工业地产商的另一门槛是客户群体。比如前述嘉民刚刚投入使用的浦东航空
港项目吸引到国际知名物流供应商德迅集团（Kuehne + Nagel），全球最大的奢侈品集团之一历
峰集团（Richemont），以及专为高端产品提供服务的物流供应商均辉法拉瑞物流（Ferrari
Logistics）。除了国际物流商外，普洛斯和嘉民们的长期合作伙伴还包括沃尔玛、百胜等零售企业
和大型生产商。
外资开发商在管理客户方面有着各自的秘密武器。比如嘉民提供的坡道式仓库更符合国际物流
企业的装卸习惯。而普洛斯的客户管理系统，从分析客户需求和选址入手，对预算和施工进行严格
的成本控制，物业交付后，还对客户租约进行收益风险评估才最终签订，最大可能地保证投资安全。
“我们的选址非常严格，关注航空、海港、区域枢纽等，按照更好地满足物流企业需求的标准来拿
地。两年前，随着很多物流企业和生产资料商也开始内迁，我们也进入中西部开拓市场，选择一些
消费型中心城市的工业土地。”黄炜说。
国内消费市场的兴起，也使得嘉民等外资工业地产企业不再局限于对国际客户的依赖。国内的
传统企业开始租用现成物业，将资金花到核心业务上。黄炜介绍，嘉民已经和唯品会等电商合作，
而德邦、圆通等国内大型物流企业也是其客户，“我们在积极地寻求与这些本地的企业合作，他们
今后会占到我们客户的 60%—70%。”
三、外资工业地产后进者机会
新的商机使得越来越多的国内工业地产商开始涌现，其中不少是做实业的企业，也有来自住宅
和商业领域的地产开发商。与外来公司专注高端物流仓储不同，国内的工业地产商更喜欢整体开发
政府园区。除了物流仓储以外，他的业务也包括工业厂房、科技研发办公、住宅等多元化物业。
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在上海 A股上市的华夏幸福基业是其中的代表，这家公司擅长根据地方政府的规划，开发运营
工业、商业和社区生活集于一体的大型项目。自 2005年以来，公司业绩复合增长率保持在 100%以上，2011
年的销售额达到 165亿元。
一些国内运营商的运营策略似乎更为灵活，例如将工业用地上开发的办公楼进行出售而非持
有，甚至将土地进行倒卖，也引起了不少传统行业参与者和政府的担忧。“他们往往喜欢打擦边球，
把工业地产当作短期产品来做，比如有时会在开发区的工业用地上建造办公楼，并将其散售，他们
的客户是小型的投资商，而非工业企业。”戴德梁行苏智渊说。
“工业土地和商用类土地的差价非常大，比如在上海某郊区，工业用地的价格是 300万～400
万元/亩，办公用地一般是这个价的三四倍，高的甚至超过 10倍。很明显，这样的运营模式是违规
的。”上述工业地产商说。
当然，采用更传统的住宅地产模式来经营工业用地或许是不得已的选择。因为对国内开发商而
言，工业地产的租赁模式需要长期沉淀巨量资金，国际工业地产商的长线融资能力，令他们短期内
难以效仿。
不过，工业地产开发面临最大难题就是取得土地。工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业
的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予作为
纳税大户的工业企业，而不是给二房东的地产开发商。
供应缺口在一线城市尤为严重。开发商拿地的模式更多趋向于诸如与拥有土地的制造型企业进
行合资，或是通过收购经营不善的工业企业等方式来获取土地，尽管这种方式会涉及到方方面面的
法律和产权的障碍。“这时候，国内企业往往能够呈现优势。比如很多新开发区规划中的物业包括
工厂厂房、物流仓库和研发、行政楼，政府并不愿意花钱来盖自己的办公楼或者孵化园区，擅长与
地方政府合作的开发商往往容易拿下这类综合性的项目。”
而外资开发商背后的海外基金，对投资的名目要求非常清楚，一只物流物业基金，就只做物流
仓储类产品，不会去做别的项目。”苏智渊说。
知情人士透露，嘉民集团在 2001年前后曾经尝试与上海科技绿洲合作投资开发科技型园区，
但那次试水仅仅维持了一年多的时间，嘉民就放弃进入该领域。“这类工业综合型园区，政府的参
与度比较深，外资似乎并不擅长于跟政府打交道。”该人士说。
但并不是所有的外资都在坚守。像丰树和腾飞等新加坡企业似乎更能融入这种政府主导型的文
化中。他们都有物流地产之外的投资部门，而普洛斯也开始向其他类型的工业地产转变。
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戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊说，后进的工业地产开发商还面临着专业化的问题。
他们可能没有专业团队去规划整个工业地产的项目流程，包括产业定位、工程建设以及后期招商等
环节。他们需要配备专业团队以及利用市场资源来解决这些难题。
第二节 普洛斯在华投资探析
一、发展概况
亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商
在中国及日本 33个市场拥有并管理总计数百亿元的资产
为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案
公司成功于 2010年 10月 18日在新加坡主板上市
普洛斯的运营模式成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、
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员工和社区创造最大价值。
二、发展历程
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三、普洛斯竞争优势
四、普洛斯商业策略和业界声誉
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五、运营中普洛斯中国物流园概览
华东地区
–华南・中西部地区
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华北・东北地区
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六、普洛斯中国客户群
第三节 安博置业在华投资探析
2012年 2月 8日，全球最大的物流地产商之一的普洛斯集团(Prologis Inc)发布公告称，由
于收购安博置业(AMB)后租赁业务增加，2011年第四季度实现运营资金 亿美元，除去并购影响
的核心 FFO从 2010年同期的 9940万美元增加到了 亿美元。净亏损从 2010年同期的 亿
美元缩减到了 4550万美元。
FFO是衡量一家不动产商创造现金流能力的标尺。普落斯 2010年第四季度为每股 29美分，2010
年未合并前这一数值为亏损 亿美元，合每股亏损 美元。
在增加其不动产基金管理业务的同时，普洛斯也在出售较小的、对全球贸易重要性较低的市场
上的不动产。
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美国独立债券研究公司 CreditSights分析师 Craig Guttenplan在普洛斯发布业绩前表示：
“过去几个季度他们的进步相当令人印象深刻，工业财产的出价不错。”
2008年受美国金融危机影响，深陷资金链危机的普洛斯集团进行了断臂自救，把在中国的资产
和在日本的产业基金权益以及相应债务，以 13亿美元卖给了新加坡政府产业投资有限公司（GICRE)。
GICRE设立一家合资的 SMG基金管理有限公司对这些资产进行运营和管理，这是当年以来全球最大
的一笔工业地产类收购项目。交易完成后，SMG负责管理普洛斯在中国 20个城市的所有资产，包括
超过 260万平方米已建成和在建的物流基础设施；超过 610万平方米可供未来发展为 347万平方米
物流基础设施的储备用地。
随着 2011年美国经济的好转，2011年 2月 1日，普洛斯和著名的美国工业房地产投资信托公
司 AMB Property Corp(AMB)发表声明称，普洛斯每股普通股被转换为 股的 AMB新发行普
通股，基于 1月 28日 美元的收盘价和在外流通股票总量。
对于收购安博置业，普洛斯首席执行官沃尔特-拉科 维 奇 (Walter Rakowich)在接受采访时称：
“我们都是成功的独立公司，在合并以后将成为更加成功的公司。”这项合并交易创造出一家拥有
和管理大约 460亿美元总资产的公司。
在美国市场回弹的形势下，这两家最大型的工业房地产投资信托公司合并有助于压低成本。商
业不动产经纪商 Grubb & Elis在 2011年 1月 26日表示，工业房地产的空置率正在下降，表明
仓储空间的市场需求正在增长。在双方宣布进行交易谈判时，普洛斯的市值为 87亿美元，AMB的市
值则为 55亿美元。
合并后成立的新公司仍以普洛斯(Pro-Logis)为名。拉科维奇和 AMB首席执行官哈米德-穆加
达姆(Hamid Moghadam)在 2012年以前担任合并后公司的联席首席执行官，此后，穆加达姆将成为
惟一的首席执行官。
普洛斯首席财务官威廉-苏利文(Wiliam Sulivan)将担任合并后公司的首席财务官，AMB首席
财务官托马斯-奥林格(Thomas Olinger)将担任首席整合官。据两家公司提交给监管公司的文件显
示，合并后公司的企业总部将位于经纪商，业务总部则将位于丹佛。
第四节 嘉民在华投资探析
2012年 10月 25日，全球最大的工业地产投资公司之一嘉民集团（Goodman Group）宣布其在
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中国的旗舰项目——嘉民浦东空港物流中心正式投入运作。这个总建筑面积超过 20万平方米的仓
储项目，位于上海浦东机场航空港物流园区，据估总价值约 亿美元。
嘉民集团中国区运营总经理黄炜介绍，项目一期的租金大约在 元/平方米/天，目前的预租
率超过 70%。“我们很满意集团旗下所有物业的出租率。”嘉民大中华区董事总经理彭菲力（Philip
Pearce）说。
“中国现代化物流物业供应非常短缺。”彭菲力称，在全中国 亿平方米的总仓储空间中，
只有 580万平方米的物业配有现代化的物流设施，这也为物流资产的升值和租金的显著上涨创造了
条件，并称嘉民在中国现已运营的物业的出租率在 97%左右。
嘉民近期收购了位于中国最大的保税区上海外高桥(,,%)保税区的一座双层坡
道式仓储设施，该项目占地约 75000平方米，提供可供租赁总面积为 76425平方米的仓储空间，目
前所有仓储已满租，租户包括敦豪（DHL）、基华物流（CEVA Logistics）及优特埃物流（UTI）等物
流供应商。
这些都是嘉民集团在中国“5年 10倍”投资计划中的一部分，这家专注物流仓储的工业地产商
2012年早些曾宣布，将中国的投资额从 19亿元人民币在 3—5年内增至 190亿元。除了长三角地区，
这家企业也将触角拓展到京津塘、珠三角、东北、中西部等区域城市。
目前，嘉民在中国持有的物业约 160万平方米，正在施工的物业有 48万平方米，并预期在 12
个月后保证每年 80万方的庞大开发量。
第五节 新加坡丰树在华投资探析
2012年 8月，新加坡丰树（郑州）物流园项目在郑州国际物流园区的核心区新加坡国际物流产
业园正式开工。省市领导赵建才、马懿、赵瑞东、李公乐等参加开工仪式。新加坡国际企业发展局
副局长尤善钡、中国司副司长周佳穗等新方领导出席开工仪式。
丰树集团是新加坡淡马锡集团控股的全资子公司，是新加坡领先的大型企业，拥有资产总额达 71
亿新元。开发和管理物流业是丰树集团的业务重心之一，其在为运输、物流和制造企业提供的仓库
和工业设备方面处于国际领先地位。目前，丰树集团已经在无锡、天津、上海等地开发建设物流地
产项目。丰树集团投资建设的丰树（郑州）物流园项目，总投资 亿元，建设周期 12个月，将
充分发挥丰树集团在物流产业开发、客户资源、物流管理等方面的优势，开发高品质仓储物流平台
设施，建设国际标准甲级仓储物流设施，成为国际物流园区引进高端物流项目的公共物流服务平台
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之一。
目前，郑州国际物流园区内的新加坡国际物流产业园在招商引资、项目建设等方面成效初显。
已签约入驻物流项目 13个，投资总额达到 135亿元；已开工建设项目 6个，完成投资 8亿元。丰
树（郑州）物流园项目作为河南省与新加坡政府区域合作的先行性和标志性项目，它的开工将有力
推动国际物流园区快速发展，提升我市现代物流业发展的形象和品位。
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第六章 中国工业地产行业领先企业分析
第一节 上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
上海市张江高科技园区成立于 1992年 7月，位于浦东新区中部，规划面积 25平方公里，分为
技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。1999年 8月，上海市委、市政府颁
布了"聚焦张江"的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创
业的主体功能。自此，张江园区步入了快速发展阶段。
经过 20年的开发，园区构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。目前，园区建有国
家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、 国家半导体照明产
业基地、国家 863信息安全成果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国
家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。在科技创新方面，园区拥有
多模式、多类型的孵化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园，一批新经济企业实现了大
踏步的飞跃。"自我设计、自主经营、自由竞争"和"鼓励成功、宽容失败"的园区文化和创业氛围正
逐渐形成。
张江高科于 1996年 4月成立并在上海证券交易所挂牌上市，是采用公开募集方式设立的国有
股份制上市公司。成立以来，张江高科经过 5次送红股、转赠股本，3次配股，总股本已达 亿，
较成立时总股本扩张了倍。截至2010年年底，张江高科总资产已达亿元，净资产达
亿元。
作为张江园区运营服务主体中唯一的上市公司，张江高科从成立以来即是张江高科技园区开
发、运营、服务的主力军。2011年伊始，国务院正式批复同意上海张江高新技术产业开发区建设"
国家自主创新示范区"。示范区的建设将通过政策聚焦进一步提高园区的产业集聚能力，提升张江
高新区的品牌形象、创新能力和产业转化能力。新时期的张江园区也将从过去比较注重硬件开发、
招商引资，实现经济规模的快速增长，转向软实力的全面提升。张江高科将利用张江园区新一轮发
展的契机，深刻理解创新企业对成长的渴望，凭借专业化服务能力，在空间、资本、服务等方面，
为企业提供可能的支持，成为企业快速成长的强大推动力，同时，公司还将结合园区的自主创新战
略，探讨涉足新的业务领域的可能性，为公司整体平稳发展奠定基础
张江高科发展之中，除了致力于园区的自主创新事业推进、业绩的可持续成长之外，同时也努
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力承担社会责任，获得了多方面的认可和荣誉。2000年、2001年公司连续当选由上海市重组办、
上交所、董秘协会联合评选的"上海上市公司盈利 15强"。2002年入选上证 180指数企业。2003年
当选《亚洲周刊》"中国上市企业 100大"。2004年入选上证 50指数企业，同年通过 ISO9001质量
管理体系认证,入选 2004年度房地产上市公司 20强。2005年被评为 2005年信用、信誉 AAA级房地
产企业，同年获评首届中国房地产企业 200强。2006年获评"中国 25家最受尊敬上市公司"荣誉称
号及中国上市公司最佳治理 100强。2007年获评"大智慧"中国证券投资者 2006年度评选"最具投资
价值上市公司"十强，同年通过 ISO14001环境管理体系认证。2008年获评"2007年度浦东新区房地
产开发企业诚信建设先进企业"称号和 "上海市房地产开发企业诚信建设先进企业"称号。2009年连
续获评 2005-2006年度、2007-2008年度"上海市文明单位"称号，并获评"浦东新区企业社会责任达
标企业"称号；公司并获上海证券交易所与中证指数有限公司从 2009年 7月 1日起调入上证公司治
理指数样本股，同年荣获上海证券交易所颁发的"2009年度信息披露提名奖"。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年上海张江高科技园区开发股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年上海张江高科技园区开发股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元)
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财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年上海张江高科技园区开发股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元) 33458
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
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六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年上海张江高科技园区开发股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
张江高科(600895)打造 SBD办公样板
上海东门国际商务区与 SBD商务模式的结合开创了全新的城市发展战略，导入大量高科技技术
创新贵族和创意天才，形成“战略—SBD”市郊发展策略，为上海未来的城市发展指明了方向。
在上海的国际化进程中，SBD商务模式的异军突起强烈地改变了这座城市的商业格局。上海东
门国际商务区位居上海国际化黄金轴线之上，是上海面向国际商务人士的“东大门”，也是上海一
系列重大战略规划的布局点；张江高科（600895）开发的低密度生态商务园区——壹领御张江，正
是该区域 SBD商务模式的典型代表。上海东门国际商务区与 SBD商务模式的结合开创了全新的城市
发展战略，导入大量高科技技术创新贵族和创意天才，形成“战略—SBD”(S-SBD)市郊发展策略，
为上海未来的城市发展指明了方向。不仅如此，壹领御.张江作为 SBD样板的重要性在于它与上海
东门国际商务区一系列重大规划的完美结合，实现了“战略-SBD”的城市发展战略。上海东门国际
商务区以川沙为核心，拥有迪士尼和大飞机项目两大规划，且毗邻张江高科园区和金桥工业园区，
所有这些催生了大量的总部经济需求，此外，临近的浦东国际机场，催生了“国际旅游-国际商务”
二合一的新商务办公模式；同时，上海东站的规划又促进了长三角区域与上海东门国际商务区的互
动，辅以目前已有的二号线地铁和磁悬浮，实现了上海东门国际商务区与壹领御.张江完美融合，
极大地提升了壹领御.张江的投资价值。
在项目设计上，壹领御.张江更多地考虑了企业对办公空间的潜在需求。项目占地 12万平米，
倡导“生态办公、自由独享、阳光商务”的理念，产品以纯天然水岸独栋商墅为主。园区内保留 2
万平米的天然河道，使整个园区充满天然野趣；每栋商务别墅都拥有宽敞的下沉庭院，任由阳光地
下室自由延伸；精英们在绿篱围合的私家院落中尽享四季风光；多层次、退台式的天然露台，让企
业在轻松中运筹帷幄；另外，项目配有近 8000平米的商业配套，提供了精致舒适的社交分享平台，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
158
可充分满足商务精英们商务宴请及日常需求。
图表：2011 年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收入
比例(%)
房地产(行业) 85
服务业(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
园区物业销售(产品)
园区物业租赁(产品)
通讯服务(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
上海地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收入
比例(%)
房地产(行业)
服务业(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
园区物业销售(产品)
园区物业租赁(产品)
通讯服务(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
上海地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
张江高科园获全国知名品牌创建示范区
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
159
2012年 10月，上海张江高科技园区正式获批“全国信息技术和生物医药产业知名品牌创建示
范区”。 “全国知名品牌创建示范区”首批共 13家，示范期为三年，其中高新技术产业类园区仅 2
家。
张江高科 亿元出售部分物业
江高科(600895，收盘价 元)2013年 1月 5日公告，公司将持有的张江大厦部分物业的房
地产权协议以 亿元的价格，转让给上海张江火炬创投，交易标的建筑总面积为 平方
米。预计将产生净利润 亿元,占公司 2011年度净利润的 %。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年，公司加快工程建设进度，严格控制建设成本，以提供适合高科技产业发展的可供市场
运作的物业产品，努力增加经营性物业存量，为张江园区创新发展提供承载空间；公司强化对已投
资项目的增值服务和持有管理，严格控制房地产业的新增投资节奏。同时，在张江园区聚焦落实深
化“张江创新十条”的大背景下，公司坚持以服务园区客户为中心，通过贴心服务展示园区开发商
形象，通过增值客户服务提升公司综合价值，并通过“聚才计划”进一步聚集更多的人才，打造新
张江。
公司公布 2012年三季报。2012年三季度公司实现营业收入 亿元,同比增加 %;归属
于上市司股东的净利润 亿元,同比大幅增加 倍;同期,公司实现每股收益 元。
公司已构筑起十大战略产业,同时实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服
务的战略思想。随着公司获得“新三板”首批扩容试点资格,公司有望在 PE项目投资、物业增值和
园区服务等方面持续获益。2012年三季度公司租售收入和投资收益增幅持续扩大使得净利润大幅增
长,且投资收益日益成为公司利润的主要来源之一。
十、企业转型升级分析
新一代管理层力促园区发展模式升级:公司新一代管理层拟将张江高科由房地产公司转型为
“中国的硅谷“,这标志着张江高科从过去的开发者,转向更好的管理者、服务者。这意味着房地产
销售业务占收入比重将逐步下降。但目前地产销售收入仍占总收入的 60%,创投业务和服务业规模尚
小,公司业务转型仍有较长的路要走。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
160
十一、企业未来发展展望分析
目前张江园区的建设体量达到了“两个 400万”：在建项目建筑面积 400多万平方米，拟建项
目建筑面积达 400万平方米。“十二五”期间，张江高新区核心园将每年保持 200亿元的产业类固
定资产投资规模，总计达 1000亿元；每年营业收入计划同比增长 20%，到 2015年，园区实现营收 7500
亿元。
未来，张江将秉承“汇聚集成创新创业”的指导思想，在深化集聚优秀创新人才；深入推进科
技金融突破；加快推进科研成果转化；推进产业高新高效发展；深化产学研高层次合作；加快园区
产城融合步伐；深入推进园区服务整合；继续发挥示范引领作用；完善集团内部管理体制；强化创
新创业文化氛围等 10个方面进行努力。
第二节 上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
1、法定中文名称：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2、法定英文名称：SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO., LTD.
3、行业：房地产
4、经营范围：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外
汇房）；市政基础设施建设，工程承包和建筑装潢；保税仓库；服装、家电、办公用品、日用百货
的批发；转口贸易和各类咨询（涉及行政许可的凭许可证经营）；以下仓储运输、娱乐业、餐饮旅
馆业、出租车等经营范围仅限分支机构。
5、法定代表人：张素心
6、股票上市地点、股票简称和股票代码：
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年上海金桥出口加工区开发股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
161
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年上海金桥出口加工区开发股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万
元)
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
162
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年上海金桥出口加工区开发股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年上海金桥出口加工区开发股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
新增项目值得期待。公司战略相对其他公司来说比较稳健，多年来以持有为主要运营方式。公
司在享有地产价值增值的同时面对的是缓慢的利润增幅。在整个金桥开发区重新定位的背景下，公
司战略也在蓄积能量。
在 2012 年，公司的 S1 酒店项目和由度工坊进入竣工招租阶段；10 万平方米地上建面的 S11
地块住宅可能进行销售，货量价值 50 亿元左右；总建筑面积近 20 万平方米的碧云公馆开工建设，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
163
其中人才公寓货量价值接近 40 亿元。同时公司也开始处置一些非核心资产如金杨基地商铺和金桥
基地商铺，说明公司在持有策略上也在进行投资回报和资产增值上进行取舍。
现有物业资源沉淀丰富。碧云别墅和碧云花园是公司目前重点的持有项目，这两个住宅类项目
的 GAV 就高达 70 亿元左右。同时公司持有的商业物业现代产业园一期、金桥广场、金桥大厦、金
台大厦等重点持有商办物业的 GVA 也超过 100 亿元。这些物业每年能够为公司提供将近 9亿元的租
金收入，而且每年至少有大约 10%左右租金提升。
图表：2011 年上海金桥出口加工区开发股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产经营业务(行
业)
酒店公寓服务业务
(行业)
其他业务(补充)(行
业)
合计(行业) 100
房地产销售(产品)
房地产租赁(产品)
酒店公寓服务(产品)
其他业务(补充)(产
品)
合计(产品) 100
上海(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年上海金桥出口加工区开发股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产经营业务(行
业)
酒店公寓服务业务
(行业)
合计(行业) 100
房地产销售(产品)
房地产租赁(产品)
酒店公寓服务(产品)
合计(产品) 100
上海(地区) - -
合计(地区) - - 100
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
164
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
2012年前三季度每股收益 元,同比下滑 %浦东金桥今日公布 2012年前三季度业绩,期
内实现主营业务收入 亿元,同比下滑 %,其中商业地产租金收入占比达 80%以上;净利润
亿元,合每股收益 元,同比下降 %,主要因碧云新天地项目已经进入尾盘结算,利润贡
献同比大幅减少所致。
房地产结算少导致前三季度收入下滑:前三季度整体收入同比下滑 %至 亿元,其中 3季
度单季度收入 亿元。公司住宅项目碧云新天地三期在 2011年是主力结算期,2011年 1-3季度
结算 亿元,而本期内只结算 亿元。
投资收益约 2100万元,同比增长 %:主要由上半年东方证券分红收益贡献。
资金面依然较为薄弱:期末在手现金较年初增长 %至 亿元,主要因子公司借款增长所致。
公司期末净负债率 %,但短期借款和一年内到期的长期借款合计有 亿元,现金流仍然偏紧。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年上半年,董事会召开五次会议, 董事会审计委员会召开三次会议,董事会战略委员会召开
二次会议, 董事会薪酬与考核委员会召开二次会议, 董事会提名委员会召开一次会议，对公司重大
事项进行研究和决策。在董事会的领导下，公司按照 2012 年绩效目标和重点工作任务，坚持"转方
式，调结构"的总体方针，围绕"创新、求变、提升、发展"的主基调，积极开展各项工作，基本完
成上半年度工作目标。
2012年上半年公司实现营业收入 55, 万元，利润总额 25, 万元,归属于公司股东
的净利润 18, 万元，分别较上年同期减少 %、%、%。减幅较大主要是控股子
公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(以下简称金桥房产公司) 开发的碧云新天地三期商
品房销售在上年同期基本结束,该公司上年同期销售收入为 87, 万元，而本期公司销售收入
为 万元。
公司和控股子公司重点项目进展情况如下：
碧云国际社区 S1 地块酒店公寓项目，完成总体硬质景观施工和总体绿化工程的验收工作，完
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
165
成地下室消防及人防竣工验收，室内装修工程基本完成；碧云花园伊顿府邸项目（原名：碧云国际
社区人才公寓一期项目），完成绿化工程竣工验收,完成工程竣工验收；碧云国际社区人才公寓二期
项目，完成木结构全部拼装,外立面装修及样板房装修进行中；碧云别墅银杏苑项目，其中的 33
栋别墅完成室内外装修，完成配套工程和绿化工程，完成一房一验工作，具备交付使用要求。该项
目另外的 87 栋别墅完成外立面装修，内装修工作进行中；碧云公馆项目，桩基工程进行中；临港
碧云壹零项目，完成桩基施工，临房工程基本完成。
十、企业转型升级分析
在当今中国劳动力成本日益走高的背景下，上海金桥制造业成本一路看涨，传统制造业的转型
升级在外部需求减少的倒逼机制下显得刻不容缓，这将会是金桥发展的又一次挑战和机遇。
在金桥开发区，有一条贯穿开发区的新金桥路，这条路曾经叫做上川路，22年前，四周都是远
离都市中心的田园乡村。但现在，上海贝尔、通用亚太总部、信谊制药、上海庄臣等一大批中外著
名企业密布这条乡村道路。
据统计，截至 2011年底，开发区累计引进项目 1514个，吸引投资总额 208亿美元，合同外资 80
亿美元。金桥是名副其实的先进制造高地。从农业经济到产业高地，金桥于 1990年代迈出了第一
步跨越式步伐。90年代初，金桥工业微乎其微，1993年园区引进的企业投入生产，当年产值达到 32
亿元，2003年突破千亿元，再到 2011年的 2276亿元，年均增长率达 40%，2011年营业收入 3558
亿元，利润总额 355亿元，税金总额达 291亿元，工业产出强度为 231亿元/平方公里；目前，超
过 16万从业人员服务于金桥区内的大企业。
金桥开发区从一开始以先进制造业为立区之本，到现在构建以高端生产性服务业为主导、战略
性新兴产业为重点、先进制造业为支撑的新型产业体系，目前形成了汽车及零部件、电子信息、现
代家电、生物医药与食品四大支柱产业。2011年，四大支柱产业的产值高达 2016亿元，占开发区
工业总产值的 89%。其中，以上海通用为核心的汽车及零部件产业产值已超过千亿元，达 1048亿元。
经过高速发展后，金桥开发区正面临转型的挑战。
2006年初，金桥提出“优二进三”战略，抓住制造业内生驱动和国际产业转移的机遇，形成由
制造业一枝独秀转向制造业与服务业两轮驱动的产业新格局。“十一五”期间，金桥新引进的 269
个项目中，生产性服务业有 208个，占到 77%，228个增资项目中，生产性服务业有 77个，达 34%。
从“制造”向“智造”的转变，从“二产”向“三产”延伸，形成新的融合、成链、增值，显著提
升了金桥的产业能级。作为全球第二大空调压缩机制造商的海立集团，便是“金桥范本”：海立通
过自主研发、产品与技术变革，于 2012年生产出新能源车用空调涡旋压缩机，有效解决新能源汽
车空调动力转换问题。海立从传统家用空调领域向汽车领域迈进，折射出金桥工业结构布局的高端
走向。
在进军高端制造业的同时，金桥还以服务经济、服务企业、服务项目为宗旨，营造城市功能完
善、生态环境一流的产业载体配套。开发区重点规划建设约 360万平方米的四个“OfficePark”生
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
166
产性服务园区，吸引产业集群入驻。积极推进大唐产业园、金领之都、华为研发园、华虹科技园等“园
中园”建设，构成特色产业区、商贸区。以“碧云金三角”区域为主，打造“碧云 90”、“碧云风
情街”、“红枫商业街”、人才公寓等“城市综合体”。
针对开发区政策弱化，“产业政策”与“产业高地”不相适应的现状，金桥开发区积极主动担
当起为企业“穿针引线”的作用，制订了“十二五”产业扶持政策，加强产业引导、扶持重点企业
转型提升、培育新的产业集聚。“十一五”以来，新 ICT、网络文化等新兴产业应运而生，上海贝
尔等一批制造企业成功实现向 产业的转型。尤其是随着上海加快发展文化创意产业的步伐，金
桥不仅于 2011年获得“上海市文化产业园区”称号，还吹响了网络文化产业的“冲锋号”，以中国
移动视频基地、中国电信视讯传媒公司、大唐上海产业园三大龙头企业为主，集聚一批内容提供商、
技术服务商，形成完整的产业链。
2012年 8月 17日，金桥公司首任总经理朱晓明和现任总裁张素心，邀请规划、设计专家、国
际咨询团队讨论了关于临港综合区产业与空间布局的规划，并形成开发共识。金桥将发挥国家级开
发区的品牌和经验优势，承担起开发临港综合区的战略使命。
实际上，从 2012年初起，金桥就将临港开发作为重中之重，全力以赴抓启动、抓推进、抓落实。
上半年，委托开展临港综合区的战略定位研究和产业定位和空间布局规划，正式成立金桥临港综合
区投资开发有限公司；下半年以来，22位高效精干的工作人员正式现场办公，召开了城市设计国际
方案征集发布会。年内，争取分区规划和控规获批，区内主干道开工，同时加大招商宣传、项目洽
谈，争取一批新项目落地。围绕尽快“出形象、出功能”的要求，各项工作正在紧锣密鼓，扎实推
进。目前临港综合区的规划已浮出水面，综合区的开发既是临港产业区产业功能的提升、拓展，又
是主城区城市功能的补充、延伸。其总体定位为：创造创新集聚区、生态低碳示范区、现代生活引
领区，集“研发创意、绿色生态、宜居生活”于一体的“智荟”新城。
金桥将按照“产城融合、错位发展、长短结合、生态低碳”的原则，用十年时间再造一个金桥，
让临港这片新拓展区域真正成为上海的亮点，人们正期待着浦东金桥又一次的“华丽转身。”
十一、企业未来发展展望分析
公司高毛利率的开发项目碧云新天地三期结算接近尾声,往前看,后续主要将以来临港项目,金
桥区域人才公寓、碧云别墅后期开发,房地产开发业务收入将面临较大不确定性,但公司出租业务依
然稳定,我们预计每年将维持 10%左右的收入增长,预期实现收入约 9~10亿元。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
167
第三节 中天城投集团股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
中天城投集团股份有限公司根植贵州 30余年，是贵州省第一家上市公司，惟一一家房地产类
上市公司，具有壹级房地产开发资质，AAA级信誉等级，以土地开发、地产运营、城市建设为主业、
产品类型囊括了住宅、酒店、商业中心、工业园区、会议展览场馆等。总资产逾 150亿人民币。
作为贵州房地产行业的龙头企业，中天城投集团陆续开发的项目截止 2010年共 40余个。优秀
的产品为中天城投树立了良好的品牌形象。一流的物业管理服务、教育教学水平、康体设施更为公
司品牌提供了强有力的支持。迄今为止，中天城投集团已为 万个家庭、近 20万人提供了幸福
快乐的家园。
中天城投集团的品牌定位为——创领未来，也就意味着集团的发展将符合城市未来的发展方
向，并致力在城市建设的各专业领域成为创领者。2011年中天城投集团的发展紧跟贵州省十二五规
划，在城市开发运营的同时，致力文化旅游会展、工业产业运营、矿业及新能源开发，形成以城市
开发建设为核心，集居住、文化旅游、工业产业运营、生态能源为一体的集团化企业。
在专注于主营业务的同时，中天城投集团始终坚持奉行和实践现代企业公民理念，积极主动承
担社会责任，对社会公益事业的长期投入已经成为中天城投长期发展战略的重要组成部分。自 2007
年至今，中天城投集团进行的各种社会捐赠及赞助逾一亿一千万元。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年中天城投集团股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年中天城投集团股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元) 11659
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元)
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年中天城投集团股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年中天城投集团股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元) 1969159
流动负债(万元)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
169
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年中天城投集团股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
2012年 12月，国土部公布的本轮页岩气探矿权招标结果显示，中天城投集团未能中标参与投
标的两个区块。这意味着以房地产为主营业务的中天城投借页岩气涉足油气类资源未能如愿。
最新的财务数据显示，中天城投近年来的房地产业务增收乏力，其利润长期依赖当地政府在保
障房等项目上的资金补助。同时，在其经营活动产生的现金流入不敷出的情况下，中天城投已经先
后涉足煤炭、矿产资源开发、文化产业、新能源等多个领域。
此外，尽管近年来流动负债一路高涨，中天城投仍为旗下多个子公司进行融资担保，截至目前，
其合计对外担保额度达到公司最近一期经审计净资产的 %。
多元扩张
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
170
国土部公布的页岩气招标结果显示，中天城投在参与投标贵州凤冈页岩气一区块和贵州岑巩页
岩气区块时，分别录得第二名和第三名。按照国土部“页岩气探矿权招标项目招标文件”的规定，
得分第一名的中标候选企业为项目中标企业。只有第一名企业自动放弃，或因其他原因被取消中标
资格时，后续排名的中标候选企业方有可能“晋升”为中标企业。这意味着，中天城投已经大抵无
缘本次页岩气的探矿权。
事实上，当初以经营房地产业务为主、毫无页岩气勘探开发经验与技术的中天城投宣布竞标时，
即受到业界的普遍质疑。
2012年 9月 24日，中天城投宣布将参与此次页岩气探矿权招标。公告一出，中天城投股价应
声大涨。而后来的结果显示，中天城投仅仅在页岩气投标过程中“打了一次酱油”。业内有分析称，
页岩气概念股一直是资本市场的活跃板块，中天城投借投页岩气在 A股市场进行炒作的色彩似乎更
浓。
以经营房地产为主营业务的中天城投近年来并没有专注于发展主业，而是选择了涉猎于数个行
业的“多元扩张”。
2008年，其与贵州省地矿局签订合作开发协议，就遵义市红花岗区小金沟锰矿探矿权进行合作
勘察开发；同年 9月，又与贵州省煤田地质局签订合同，取得两个煤矿勘探区探矿权；2011年 3月，
与贵州省政府签订框架协议，承担建设“十二五”期间贵州省的各类保障性安居工程及其配套设施；
同年，与省内 7家文化事业单位签订协议，挂牌成立文化产业股份有限公司以承办各类会展活动。
主营歉收
根据中天城投最新披露的三季报数据，公司前三季度实现营收 亿元，同比增长 %；实
现净利润 亿元，同比增长 %。
事实上，中天城投第三季度营收为 亿元，同比下降 %。第三季度收到政府补贴
亿元，占归属母公司净利润的 %，成为支撑业绩增长的主要原因。
长江证券和申银万国等多位分析师均认为，政府补贴是中天城投净利润增长的主要来源。其财
务数据显示，2012年中报公司净利润 亿元，政府补助 亿元；2011年报公司营业利润
亿元，来自政府补助的营业外收入为 亿元。
此外，最近几年财务数据还显示，中天城投经营活动产生的现金流净额常年为负值。2012年三
季度为亿元；2011年为亿元；2010年为亿元；2009年为亿元。这意味
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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着其主营业务产生的现金流常年入不敷出。
2012年在房地产开发方面，中天城投计划新开工面积 403万平方米，竣工 152万平方米，计划
合同销售面积 196万平方米、合同销售金额 80亿元。而截至第三季度，其目标仅仅完成约四分之一。
公司 2012年房地产业务增长乏力已成定局。虽然其三季度毛利率水平环比改善，但是依然低
于 2011年的整体水平。
负债担保
根据三季报，中天城投存货周转率从 2011年同期的 %降至 %，并且其他反映周转率的
指标数据也全面下滑。同时，其资产负债率升至 %，达到了近三年高峰，其中流动负债占比为
%，而速动比率也同比大幅下降。
“公司的净负债率为 %，货币资金/(一年内到期长债+短期借款)比例仅为 ，反映出
资金状况比较紧张。”长江证券的分析人士指出。
中天城投的负债总额一直在逐年上涨，2008年合计负债为 亿元；2009年为 亿元；
2010年 亿元；2011年 亿元；截至 2012年三季度则增加为 亿元。
同时，中天城投还在不断为子公司进行融资担保。
中天城投 11月 26日的一份公告显示，公司全资子公司“中天建设”向中融信托融资 69760万
元用于公司项目建设，融资利率年化率 14%，期限二年。中天城投在子公司提供实物抵押的基础上
为中天建设提供连带责任保证。
此外，中天城投分别在 2012年 4月、6月、10月发布多个对外担保公告。截至目前，合计对
外担保 493260万元，占公司最近一期经审计净资产(归属于母公司的股东权益)万元的
%。其中包括：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司 47000万元、中天城投集团城市建设
有限公司 157000万元、中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司 247500万元；为南方国际租
赁有限公司提供担保 10000万元。
这些担保集中偿付期大多为 2014年。在房地产调控力度不减、主营业务难见起色的情况下，
中天城投的多元扩张正在逐步走进更大的资金困境。
图表：2011 年中天城投集团股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
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入比例(%)
房地产开发与经营(行
业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
住宅(产品)
商场(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
贵州地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年中天城投集团股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发与经营(行
业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
住宅(产品)
商场(产品)
写字楼(产品)
车库车位(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
贵州地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
中天城投（000540）近日公告称，公司所属“未来方舟”项目获批为“绿色生态示范城区”，
并收到财政部为此配发的 5000万元补助资金。这或许为房地产上市公司提供了新思路：如何在持
续严厉的行业调控中，顺应政策方向，在承担更多社会责任的同时，取得新的支持和发展空间。
资料显示，中天城投“未来方舟”项目系贵阳市云岩区渔安、安井片区土地一级开发。区域总
规划面积近十平方公里，其中项目建设用地约 5600亩，规划建筑面积约 700万平方米，规划居住
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
173
人口约 17万人。“未来方舟”项目启动以来，中天城投配合政府先后进行了南明河截污沟处理、
水东路改造及渔安新城回迁区建设等改善当地居住环境、保护当地生态的事项。2010年末，中天城
投通过招拍挂取得“未来方舟”项目约 142万平方米建设用地，其后公司积极采用绿色、生态、低
碳理念进行规划设计，充分体现集中连片发展、绿色建筑、资源节约、环境保护等特点。
2012年 4月底，财政部、住房和城乡建设部发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，
提出了推进绿色生态城区建设，规模化发展绿色建筑的相关规定和鼓励措施。根据此意见，中天城
投进一步优化了“未来方舟”项目绿色建筑占比，调整了绿色建筑的开工时间，2年内绿色建筑开
工建设规模等均符合实施意见的有关标准。
2012年三季度，中天城投按照上述意见的有关规定，提出了将“未来方舟”项目作为绿色生态
示范城区的有关申请。2012年 11月，住房和城乡建设部专家组对中天城投“未来方舟”绿色生态
示范城区建设项目进行实地考察，认为“未来方舟”项目自然资源保存完整，尤其是贵州特色的自
然地理条件，作为西部地区及贵州省首个绿色生态示范城区，对西部和山地城市绿色城区建设起到
示范作用。
2012年 12月 3日，财政部下发了“关于拨付 2012年绿色生态城区示范补助资金的通知”。2012
年 12月 28日，中天城投全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，就收到了当地财政局
转拨的该笔 5000万元资金。
虽然，中天城投表示，根据企业会计准则的相关规定，上述 5000万补助资金作递延收益处理，
该资金对 2012年度公司净利润无影响，对以后各年度的具体影响金额暂时无法确定。但在短短 8
个月内，中天城投顺应政策，一方面将公司核心项目“未来方舟”打造成为“绿色生态示范城区”，
另一方面成功取得了 5000万元补助资金。这种“双赢”的做法，依然值得其他房地产开发公司借鉴。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年上半年全国商品住宅销售面积结束了 2011年的同比上升态势，1-3月同比下降 %，1-
6月同比下降 %。主要城市成交波动较大。1-2月，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳等 14
个城市成交量跌至 2007年以来最低点，商品住宅成交面积同比下降 %。3月份之后，随着首次
置业信贷环境的改善，加上销售价格回调等因素促进了需求的释放，上述城市的住宅成交量出现回
升；由于 2011年基数较低，上述城市 3-6 月的商品住宅成交面积同比上升 %。
（二）公司主要业务情况
2012年上半年，公司目标定位明确，强管理、重品牌、夯基础、促转型，扎实有序推进推动四
大板块业务发展。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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2012年上半年公司房地产项目开发建设和销售经营工作按计划实施，基本完成半年计划。实现
销售签约面积 万平方米，与上年同期相比增加 72%；实现合同销售金额约 27亿元，与上年同
期相比增加约 51%。
保障房项目“渔安新城公租房”和“白岩脚公租房”，已在 2011年分期开工建设，开工总建设
面积约为 164万平方米，报告期完成主体施工面积约 65万平方米。
2012年上半年，公司加大了土地储备，新取得未来方舟项目国有建设用地使用权面积为 171,803
平方米，新取得贵阳国际金融中心项目国有建设用地使用权合计出让地上面积为 271,445平方米及
地下空间建筑面积 31,平方米。累计完成乌当奶牛场部分农业土地土地置换（过户）
2,316,平方米。报告期后，已于 2012年 7月 20日成功摘牌未来方舟项目国有建设用地
348,727平方米，于 2012年 8月 20日成功摘牌土地性质已变更为国有建设用地的乌当奶牛场项目
703,863平方米。龙洞堡食品工业园因政府规划调整，有可能导致项目最初的投资意图无法全面实
现。公司与南明区政府正抓紧协商，计划在保证公司资金安全的前提下由南明区政府收购子公司中
天城投集团龙洞堡食品轻工业园股份有限公司的相应股权。目前，公司方面已暂停对龙洞堡食品工
业园的投资。
由于受到煤炭、锰矿价格持续下行的影响，2012年上半年调整了煤炭、锰资源开发及整合节奏。
在煤炭资源整合方面，公司积极与省内其他煤矿矿主进行沟通与谈判，对部份煤矿企业开展尽职调
查；在锰资源方面，公司开展了对遵义等地锰矿开采企业的调研工作，积极跟进以发现最佳的整合
时机。
在文化旅游方面，公司在继续做好会议中心、会展中心、凯悦酒店等文化旅游平台运营的基础
上，围绕贵州自然风景和民族文化旅游两大资源优势，对贵州省旅游市场及部分优质的旅游目的项
目开展商业调查。2011年 10月为搭建文化产业运营管理平台，公司与省文化厅下属 7家文化事业
单位共同出资组建了贵州文化产业股份有限公司，2012年上半年其中 6家事业单位的实物资产完成
了资产过户手续，贵州文化广场回迁安置区项目开发已经启动。目前文产股份正开展搭建内部组织
架构、编制发展战略等工作。
公司投资性房地产主要分布在筑城广场、会展中心、未来方舟等项目。2012年上半年，公司已
经全面启动集中大商业定位、商业设计及招商等工作，组建了完整的商业运营管理团队。预计在 2013
年开始陆续进入项目商业试营业和正式全面开业阶段，并对公司产生经营贡献。
2012年下半年，公司将根据宏观经济、区域市场的变化情况及年度经营目标，加大销售力度，
及时调整销售策略。公司将加大贵阳国际金融中心建设力度，并将采取向金融机构定制等方式，争
取年内实现快速预售。同时，公司将在确保资金稳健运行的情况下，仍有可能加大优质项目土地的
储备总量。
十、企业信托发行计划分析
2012年 11月 20日，中国信托业协会网站同时公布了 4只中融信托—中天城投财产权信托计
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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划，序号分别为 2号、3号、4号、5号。至此，算上 11月 13日及 15日的两次公布，中融信托—
中天城投财产权信托计划从 1号至 11号全部集齐，按上限计发行规模可达 亿元。
其中，最新公布的 4只信托计划的发行规模均为 7500万元至 9500万元；预期收益率以认购金
额 300万元为界，300万元以下的为 %/年，300万元（含）以上的为 %/年。
而此前的 11月 13日，序号分别为 11号、8号、7号的 3只中融信托—中天城投财产权信托
计划同时公布。该 3只信托计划的发行规模均为 8000万元至 1亿元；预期收益率以认购金额 300
万元为界，300万元以下的为 9%，300万元（含）以上的为 %。
11月 5日，序号分别为 10号、9号、6号、1号的 4只中融信托—中天城投财产权信托计划
同时公布，其中，6号、10号产品的发行规模均为 8000万元至 1亿元；9号和 1号产品的发行规模
均为 1亿元；预期收益率以认购金额 300万元为界，300万元以下的为 9%，300万元（含）以上的
为 %。
从时间上看，中天城投这批信托计划，产品推介期在 2012年 10月 30日至 12月 31日，最早
的产品发售截止日是 11月 30日。而信托产品所融资金，将主要用于贵阳市水东路道路建设工程及
沿线南明河治理工程（渔安片区）建设项目、贵阳市展览馆项目、筑城广场 BOT项目以及其他基础
设施项目工程款支付等。
据中天城投 2012年三季报显示，其 2012年 1至 9月营业总收入为 21亿元，归属于上市公司
股东的净利润为 亿元。截至 2012年 9月 30日，中天城投货币资金 亿元，应付账款金额 22
亿元。
十一、企业未来发展展望分析
中天城投(000540)公司前三季度实现营收 亿元，同比增长 %；实现净利润 亿元，
同比增长 %，基本每股收益为 元，同比增长 %。公司三季度收到政府补贴 亿元，
占归属母公司净利润的 %，成为支撑业绩增长的主要原因。扣除非经常性损益的净利率同比下
降了 %，延续了 2011年以来的负增长态势。尽管未来方舟项目为公司前三季度销售贡献很大，
但是 2012年房地产业务增长乏力已成定局。
公司三季度毛利率水平环比改善，但是依然低于 2011年的整体水平。前三季度公司 ROE水平
同比下降了 个百分点，主要受到了周转率下滑的拖累。存货周转率从 2011年同期的 %降
至 %，并且其他反映周转率的指标数据也全面下滑。公司资产负债率升至 %，达到了近三
年的高峰，其中流动负债占比为 %，而速动比率也同比大幅下降。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
176
公司追求多元化发展既是未来的看点，也反映出当前主营业务发展遭遇了瓶颈，主要有两方面
原因：一是房地产调控政策影响了地产的需求增长，而贵州省煤炭产业整合速度低于预期;二是贵
州房地产市场容量有限，而公司外省扩张的优势并不明显。但是，作为贵州省房地产龙头企业，公
司具有明显的本地资源优势，也将长期受益于贵州省房地产和煤炭行业的整合。
第四节 天津海泰科技发展股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
天津海泰科技发展股份有限公司成立于 2001年 12月 12日，是在上海证券交易所挂牌交易的
上市公司，股票简称“海泰发展”，股票代码 600082。公司是目前国内最早一家“以创业孵化带动
工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司，以创业孵化服务为基础，孵化器及高新区基础设施
建设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及地产、高新产业投资、股权投资三个业务板块。
海泰孵化器于 2005年由国家科技部认定为国家级孵化器，国家软件出口基地、天津市华苑软
件园等一系列国家级、市级产业园相继落户于此，入驻企业上千家，实现了软件及服务外包企业的
产业聚集。公司开发建设的“天津高新区国家软件及服务外包基地产业核心区（简称 BPO基地）”、
“海泰绿色产业基地”、“海泰创新基地”等项目先后被列入天津市、天津高新区重点项目，其整
体开发面积规模逾 100万平米。
公司将继续秉承“创新·协作·宽容·担当”的企业理念，努力成为海泰控股集团旗下具大型
园区综合体开发运营商和金融创新服务的上市公司。
首创“三级孵化”理论]公司以“三级孵化”理论为指导，搭建基础层面、提高层面、发展层
面三级孵化体系。一级孵化以企业创业成功为目标，二级孵化以企业快速成长为目标，三级孵化以
企业做大做强为目标。
2005年海泰孵化器被国家科技部认定为国家级孵化器。截止 2010年底，海泰孵化器累计引入
企业 1153家，2010年孵化企业技工贸估算总收入为：亿元，估算总纳税为：亿元，销
售收入过亿元企业达到 14家，销售收入过千万企业达到 95家；据不完全统计就业人数已超过 1万
人。
为将“三级孵化”服务做精、做细、做深，公司专门设立海泰孵化大厅，以“售后服务更贴心、
延伸服务更超值”作为服务宗旨，向客户提供优质的孵化服务。孵化大厅先后引进了天津银行、中
国移动、中国邮政、海泰宽带数码港、商务中心等一系列服务机构，完善了对企业的综合服务配套
体系。
（BPO基地实景）
[做强绿色工业地产] 从 2004年起，在积极探索孵化理论的同时，公司积极参与天津高新区孵
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化场地的建设与运营。通过创业孵化服务，营造创业环境，积累客户，促进工业地产做大做强。公
司突破传统孵化器“一栋楼、一个院”的建设模式，先后开发建设“天津高新区国家软件及服务外
包基地产业核心区（简称 BPO基地）”、“海泰绿色产业基地”、“海泰创新基地”等逾 100万平方
米全国最大孵化器群，扶持自主创新型科技企业发展壮大。
在运营模式上，采取“基地＋特色工业园”的运行方式，在孵化场地内引进了多个“专业孵化
器”，形成多家专业孵化器的孵化器簇群。在已建成的孵化器中，电子信息、机电一体化、新材料、
生物工程与制药等产业形成集聚效应。特别是高新区的支柱产业之一，软件产业方面先后有天津华
苑软件园、国家软件出口基地、国家“863”软件孵化器、国家火炬计划软件产业基地等“专业孵
化器”落户。
[做实高新产业投资]通过创业孵化，精选种子选手进行产业投资，做强具有自主知识产权的高
新技术产业，构建核心产业和产业链，做实做优产业投资。公司在投资平台上聚焦电子信息产业—
国家软件出口基地、国家火炬计划软件产业基地、国家 863软件专业孵化器和天津华苑软件园相继
揽入囊中，微软中心、海泰数码、南开创元、曙光计算机等公司带动相关企业相继落户，凸现产业
集聚优势。
公司与微软中国有限公司、天津市电子计算机研究所等单位签署合作协议，由公司控股共同投
资成立天津津微软件技术有限公司暨天津微软技术中心，成为天津软件产业的龙头企业。贴上海泰
标签的“鼎成自动化公司”，由公司于 2002年通过收购方式掌控后变成了海泰发展 IT产业的发展
龙头—海泰数码公司。
海泰渤龙天地
[海泰火炬创业园项目] 海泰火炬创业园位于天津高新区华苑产业园内，是天津新技术产业园区
与国家科技部合作共建的企业孵化区域，是公司投资开发建设的。海泰火炬创业园占地 万平
方米，总建筑面积 万平方米，包括一座 8800平方米的综合服务楼和两座 万平方米的通
用标准厂房，配套设施完善、功能齐备。
[海泰绿色产业基地项目] 基于对科技型企业成长规律的深刻认识，按照“绿色环境、绿色创业、
绿色产业”三绿理念，公司在高新区华苑产业区环外开发建设了第一个项目—海泰绿色产业基地。
该项目总建筑规模约 30万平方米，绿化率 46%，容积率仅 。
海泰绿色产业基地定位为全新的中国大盘工业科技园，在房型设计方面，根据不同规模、性质
和行业的企业特点，推出了适合大型规模化生产企业的标准厂房、单元厂房、商务办公楼、别墅式
厂房、白领公寓等。在配套设施方面，根据企业的工作与生产特性，配备了生活与娱乐等功能设施。
[海泰创新基地项目]海泰创新基地位于高新区的核心区域，该项目占地约 102亩、地上总建筑
面积近 万平方米，容积率为 ，绿化率 %，主要的建筑形式以 6层低密、企业独栋、别
墅 Office、生态写字楼为主, 规划理念是打造天津首个“商务花园”（Business Park），充分满足中
小型企业在此进行现代化商务、办公活动的各种需求。
在规划建设方面，项目力求创造开放式的街区，既有连续性的开敞空间，每栋建筑又相对独立，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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从而创造出多样化的空间，最大程度地满足商务、办公与自然之间的协调；灵活、现代的建筑外形，
体现以人为本的时代特性，营造极佳的人文及生态环境。
（海泰创新基地）
[国家软件与服务外包产业基地项目]国家软件与服务外包产业基地（BPO基地）是天津高新区
外包产业基地的起步项目，也是高新区整个产业带建设的先导工程，2008年被列入“天津市 20个
重大服务业项目”之一。项目东起规划中的华苑产业区中心绿地，南至海泰华科九路，西至海泰西
路，北至海泰华科七路及海泰大道，土地实际利用面积约 公顷，控制规划容积率 ，建筑密
度 30%，绿化率 42%，地上建筑面积 万平方米。项目经由海泰大道和景观河道分为 A、B区两
个区域，河道东侧 公顷为 A区，西侧 公顷为 B区。
项目整体建设方案由美国知名建筑设计事务所 GENSLER公司设计，景观项目由美国易道公司进
行设计，按照国际一流软件园的标准，以“生态智城”为主题，本着“人本主义”的理念，发挥国
际化高新科技城区的形象和文化特点，分为庭院式办公、 L型办公、内庭式办公、别墅 office\配
套公寓，高度融合产业发展区、配套服务区、城市主题公园，注重基地生态环境的可持续发展，强
调构建完备的软件产业发展服务体系。
[海泰·精工国际项目] 海泰精工国际地块位于天津市高新区华苑产业区环外部分，南邻津静公
路，北到海泰华科九路，西至海泰大道，东至马球场用地边线。项目北侧紧邻 BPO基地，东侧为在
建“高银 Metropolitan”项目(117大厦、高端社区、马球公园)。项目总用地面积 万平方米，
地上面积为 万平方米，容积率为 。
该项目规划设计旨在创造一种体闲的、回归自然的舒适创业环境。针对本地块优质的周边环境
特点，即基地东侧为马球公园;结合业主对产品类型的要求，规划时自西向东建筑物的体量布局采
用高度逐步降低;建筑密度逐步减小。以此使更多的建筑获得来自马球公园的景观，并使高品质的
产品价值最大化。
[完善对外投资企业的相关管理制度]截至 2007 年 10 月底，公司制定了《公司投资企业流动资
金管理办法》、《公司投资企业管理办法》及《公司委派董事监事高级管理人员管理办法》，完善了
对子公司的投资管理、人员管理、财务管理和信息报告制度。
BPO基地效果图（全景）
[建立健全董事会下专门委员会]公司于 2008 年 1 月 11 日召开了第五届董事会第二十六次会
议，审议通过了《关于设立公司董事会审计委员会的议案》，同意设立董事会审计委员会，并制定《董
事会审计委员会议事规则》。上述议案已经公司 2008 年第一次临时股东大会批准，相关股东大会决
议公告于 2008 年 1 月 29 日在上海证券交易所网站、上海证券报及中国证券报上披露。
公司于 2008 年 2 月 1 日召开了第五届董事会第二十九次会议，审议通过了《关于设立公司董
事会相关委员会的议案》，同意设立董事会战略决策委员会、董事会提名委员会、董事会薪酬与考
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核委员会，并制定《董事会战略决策委员会议事规则》、《董事会提名委员会议事规则》和《董事会
薪酬与考核委员会议事规则》。上述议案已经公司 2007 年年度股东大会批准，相关股东大会决议公
告于 2008 年 3 月 31 日在上海证券交易所网站、上海证券报及中国证券报上披露。截至 2008 年 3
月底，公司已建立起了董事会下的各专门委员会，并制定了各专门委员会的议事规则，在限期内完
成了该整改事项，为公司完善治理结构，提高治理水平起到了积极作用。
[《天津高新区孵化体系建设发展研究》专项课题]2007年，海泰孵化器在高新区科技局的指导
下，承担了《天津高新区孵化体系建设发展研究》的课题，并顺利地通过中科院、北京大学、科技
部火炬中心、市科委和市科技创业服务中心等专家们的论证，为推动天津高新区未来科技创新孵化
体系的发展，提供了可操作的针对性建议和参考。
[“十二五”发展规划]科学分析形势，紧密结合实际，抓住滨海新区成为全国综合配套改革试
验区，积极引导产业资本与金融资本相互融合的历史性机遇，在集团的战略部署中明确公司定位，
调整公司的战略发展思路，发挥政府支持的优势，紧密结合市场需求，努力向完全市场化企业转
型 。
以工业园区开发运营为基础，以综合性地产开发和多层次金融服务为延伸，努力成为滨海新区
有影响力的大型园区综合体开发运营商和金融创新服务平台。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年天津海泰科技发展股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年天津海泰科技发展股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
180
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元)
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年天津海泰科技发展股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年天津海泰科技发展股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元) 5790
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
181
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年天津海泰科技发展股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
图表：2011 年天津海泰科技发展股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
销售行业(行业)
服务行业(行业) - -
租赁行业(行业)
合计(行业) 100
商品销售收入(产品)
孵化服务收入(产品) - -
租赁收入(产品)
合计(产品) 100
华北(地区) - - 100
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年天津海泰科技发展股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
销售行业(行业)
服务行业(行业) - -
租赁行业(行业)
合计(行业) 100
商品销售收入(产品)
租赁收入(产品)
孵化服务收入(产品) - -
合计(产品) 100
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
182
华北(地区) - - 100
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
海泰发展顺利完成国家级孵化器整改工作
2012年 10月在天津滨海高新区获悉，为更好的提升海泰企业孵化器的形象，升级孵化功能，2012
年以来，海泰发展按照国家科技部的要求进行了海泰企业孵化器的整改工作。此次整改工作得到了
天津市科委、滨海高新区管委会领导的高度重视。
海泰企业孵化器是 2005年被科技部认定为国家级科技企业孵化器，由天津海泰科技发展股份
有限公司开发运营。几年来，海泰发展公司致力于创新孵化理念，完善孵化体系，协助中小企业解
决在成长初期遇到的难题，为企业的发展壮大提供了强有力的依托，为滨海高新区的优势产业聚集
做出了突出贡献。
此次整改工作得到了天津市科委、滨海高新区管委会领导的高度重视。市科委创新体系处、市
科技企业孵化器促进会的领导对整改工作提出了高标准、严要求，滨海高新区管委会领导多次进行
现场调研和指导，高新区科技局、高新区孵化事业促进中心直接督办、指导整改工作。
通过本次整改工作，天津海泰企业孵化器充实和完善了孵化服务内容，孵化服务范围共分为九
大类三十小项，为入驻企业通过全方位的保姆式服务，同时提升了孵化器的整体硬件环境，并按照
孵化企业的重新排序，筛选出 82家符合规定要求的企业进行重点扶植。经过周密安排，精心准备，
海泰发展圆满完成了孵化器的各项整改工作，海泰企业孵化器顺利通过了国家级科技企业孵化器的
复核，即将在高新区主导产业招商，以及扶植优秀中小企业迅速成长等方面发挥更加积极的作用。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年全球经济形势愈加复杂严峻，我国宏观经济增速明显放缓，同时，为巩固房地产调控成
果，中央政府坚持房地产调控的政策并未放松。根据国家统计局数据：
上半年全国商品房销售面积同比下降 %，房地产开发企业房屋施工面积同比增长 %，
房地产开发企业土地购置面积同比下降 %。上半年由于销售回款速度下降、行业融资渠道收缩，
房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
183
2012年上半年，面对宏观经济形势的不利影响，公司管理层一方面顺应国家宏观调控形势，积
极应对；另一方面，滨海高新区推进“西强、东进、北扩”三区联动发展战略，也为公司提供了更
多的发展机遇，公司管理层制定了以“抓好开发建设、招商销售、产业投资、资本运作四项经营工
作为主线，科学管理、财务支持、人才保障、企业文化建设和廉政建设五项管理工作为保障”的工
作思路，确保完成公司全年工作目标。公司作为产业园开发、运营商及滨海高新区的主要开发建设
者，充分利用滨海新区加大招商引资力度的需求，积极推进在建工程的开发进度，不断扩大公司经
营规模，为公司未来业绩可持续增长提供了保障。
2012年上半年，公司累计实现营业收入 万元，净利润 万元。
2、下半年的经营计划
2012 年 1 至 7 月份，随着央行在“稳增长”的背景下两次降息，两次下调存款准备金率，房地
产开发企业的资金成本及资金状况有所好转，刚性需求也将陆续释放。
公司将依据市场需求情况，不断完善工业地产业务的品质质量和营销策略，重点做好以下几方
面工作：
（1）建设方面：公司将继续推进“BPO 基地”二期、海泰精工、海泰创意科技园、滨海高新区
标准厂房示范园、蓝海科技园项目建设进度，年内保障 BPO 基地 A 区的工业孵化楼及制餐中心全
面竣工。进一步深化管理流程建设工作。
（2）招商销售方面：针对市场状况，对待销产品进一步梳理定位、通过市场运作方式，对目
标客户群进行推广策略，并积极促成意向客户成交工作。
（3）内控体系建设方面：继续严格落实公司制定的内部控制规范实施方案，完成公司内部控
制建设工作。
（4）资金筹措方面：积极跟进各项目进度，落实贷款资金到位，确保公司在建项目资金需求。
同时加大与银行和其他金融机构合作力度，寻求新的合作形式与融资品种，进一步拓展公司融资渠
道、降低融资成本。
（5）品牌建设方面：做好 AAA 级和谐企业、ISO9000 认证复审工作。
十、企业发展成就与策略分析
天津海泰控股集团有限公司成立于 2000年 6月，是天津市委、市政府管理的大型国有集团，
为天津高新区国有资产的授权经营单位，对所属高新区国有资产行使所有者职能。
目前，集团管理资产总规模达到 780亿元，所有者权益为 255亿元，固定资产投资额为 25亿元，
所属控股、参股企业 100家以上，其中一级控股公司 13家。现为中国服务业 500强企业。2009年
荣获“天津市企业管理质量奖”，2010年“海泰”被评为天津市著名商标品牌。
五年来成就斐然 总资产增加 690亿
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
184
集团自 2000年成立以来，累计开发建设总面积 518万平方米，总投资额 318亿元，创建了 3
个国家级科技企业孵化器，累计孵化企业 1600余家，招商引资企业近 300家，这些企业为高新区
实现税收近 20亿元。特别是集团 2006年重组以后，资产总规模迅速由 88亿元增加为 780亿元，
注册资本由 5亿元增加到 亿元，营业收入、净利润、投资额大幅提升，形成了房地产与基础
设施建设、金融与投资、高科技产业、综合服务业四大核心产业，实现了裂变式增长。仅“十一五”
期间，海泰控股五年间就上缴利润累计 亿元，缴纳税金 亿元。
我想，我们快速发展的主要做法是在企业发展的关键时期抓住了几个着力点。一是，努力扩大
企业规模，解决资金瓶颈，强化资本运作。二是，努力发展高科技产业，提升自主创新能力。三是，
在加强科学管理上下功夫，提高企业核心竞争力。四是，大力弘扬企业文化，提高企业凝聚力和品
牌影响力。
回顾集团这些年所走过的道路，虽然艰辛可是却是一条胜利之路，光辉之路，“海泰”由一个
名不见经传的小字辈，成为本市知名的大型国有企业之一，与新区四大集团并驾齐驱，书写着新区
改革开放的新篇章。这些成绩的取得，离不开市委市政府、滨海新区区委区政府以及高新区两委各
级领导的关怀与支持，离不开集团历届领导运筹帷幄、艰苦创业的胆识和气魄，更离不开全体海泰
人上下同心、群策群力的奉献和拼搏。
强化资本运作 扶植中小企业发展
海泰集团一贯秉持“专业化经营、多元化投资”的发展理念，成立以来，精心搭建多层次投融
资平台，千方百计拓宽资金来源渠道。比如，我们通过控股方式相继组建了天津信托、海泰投资和
海泰担保等金融企业，通过参股方式投资设立了天津银行、津投期货、津投租赁等金融机构，初步
搭建起一个集债权、证券、信托等多渠道融资方式于一身，担保、投资、贷款、租赁等多种手段相
结合的立体化投融资平台。
此外，集团充分发挥政府引导基金的作用，积极开展与国内外著名投资公司、私募股权基金的
交流与合作，先后发起设立了海泰戈壁基金、海泰创新基金、事安海泰基金和海泰优点基金等四支
股权投资基金，注册资本达 21亿元人民币。其中，海泰优点基金参加国家科技部和财政部联合举
办的阶段参股项目专家评审会，最终获得资金奖励 4000万元，成为全国首支得到国家部委支持的
中外合作非法人制基金。
天津滨海高新区培育了很多知名的科技型企业，作为高新区孵化科企的平台之一，海泰在扶持
科技型中小企业方面做了哪些工作？取得了哪些经验？
在这方面，我们是摸着石头过河，确实探索、总结出了一套海泰经验。第一，我们大胆创新担
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
185
保模式，发挥“海泰担保投资模式”，有效破解了“小”企业融资的“大”问题。经过 8年多的创
新发展，海泰担保已经成为天津担保行业的明星企业。担保资金放大倍数也由最初的 5倍增至 10倍，
共为 395家企业提供了资金支持 200亿元。
比如，曙光公司在初创期是轻资产，很难获得贷款，海泰担保采取“特事特办”的方式，将曙
光公司的知识产权等隐性资产纳入反担保措施，成功帮助企业贷款 6000万元。并且对该公司进行
股权投资，占有 20%的股份，最后实现了 2倍的投资收益。如今，该企业已经迅速壮大，建立起现
代化的生产基地，正在积极申请中小板上市。这几年，我们还在全市率先推出的中期票据、文化产
业集合信托等融资品种，有效地为企业开辟了融资的新路。再比如，在刚刚结束的第八届中美电影
节上，天津北方电影集团作为第一出品方制作的 3D动画电影《梦幻飞琴》从数十部中美参赛影片
中脱颖而出，捧得“金天使奖”。这其中就有海泰的功劳，此前海泰担保公司曾给《梦幻飞琴》项
目提供了 400万美元融资担保，开创了“以担保换收益”的影视融资合作及文化产业发展融资新模
式，为该片顺利完成提供了强大的资金保证。
第二，对中小型科技企业的孵化是海泰集团的特色。最早在国家科技部提出如何培养中小型科
技企业的时候，海泰集团率先提出三级孵化理论，在孵化器建设方面走在了全国前列。通过孵化、
投资、担保和支持，孵化出曙光超级计算机、百畅医疗、亚亿实业、亚安电子，成科机电、巴莫科
技等一大批顶天立地的“科技小巨人”。
第三，海泰集团以股权投资方式扶持的企业已超过 30家，投资规模近 20亿元，其中包括力神
电池、无人飞机、环境工程等许多我市重大科技产业化项目，涉及航空航天、新一代信息技术、新
能源、生物医药等诸多战略性新兴产业。
投资企业在海泰集团的大力扶持下，由初创快速走向成熟，实现了跨越式发展，天药股份、中
环股份等一些企业还实现了 IPO上市。
多元化经营 聚焦高科技产业
海泰数码公司是集团重点培育的科技企业，集团通过资产整合重组使其规模壮大，不久前分别
与世界 500强阿朗、安泰、思科等企业签署战略合作协议，准备合作建立合资公司，全面开展业务。
目前，海泰数码已经成为天津市最大的系统集成企业，在卫生医疗、金融、政府等领域软件开发设
计的竞争优势已显现出来。应该说，集团始终把促进科技产业发展放在首要位置，紧密结合滨海新
区与高新区的产业发展方向，遴选和投资科技产业项目，着力吸引和培育一批精品、标杆企业。同
时，我们在参股项目的投资规模不断扩大。集团全力投资参与科技中小企业的发展，实现企业投资
收益和区域经济效益的双增加。截至目前，集团累计参与高新区企业投资近 20亿元，参股了近 50
家公司。2012年上半年，集团加大项目投资力度，完成卡梅隆 3D产业项目的公司设立工作，与中
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
186
兴能源达成“太阳能光伏发电项目”的合作意向，与航天十一院、天津大学达成“建立国内第一个
无人机发动机研发中心”的合作意向。
尽快进入千亿集团行列
未来，集团将认真贯彻落实党的十八大精神，按照天津市委市政府、滨海新区区委区政府和高
新区两委的要求，以全面参与滨海新区开发开放为使命，以经济效益和社会效益为中心，以调整产
业结构、转变增长方式为主线，以资源整合、资本运作、精细管理为着力点，创新实施“一核两翼
双支撑”战略：以发展高新技术产业为核心，重点投入、重点培育；以科技金融产业、区域服务产
业为两翼，发挥促进作用、服务作用；以房地产开发、基础设施开发为支撑。在“十二五”期间，
各项经济指标年均增长 25%以上，尽快进入千亿集团行列，成为拥有知名品牌、在国内外具有较强
影响力和较强核心竞争力的大型企业集团。
十一、企业未来发展展望分析
由海泰数码投资建设的滨海新区电子政务专网一期工程已经基本结束，二期工程正在有序开
展。据悉，滨海新区电子政务专网是全国第一张由企业投资、建设、运营与维护，由政府管理和租
用的政府政务专网，开创了由企业投资、建设、运营与维护政府电子政务专网的先河，对国内电子
政务专网开发与建设具有很强的指导意义，为国内电子政务专网的发展提供一整套可供借鉴的全新
运作模式，这也将成为中国电子政务专网建设与发展的主要趋势。
走科技型发展之路是‘十二五’期间海泰集团最重要的战略方向。经过十多年的发展，海泰集
团正在从以房地产和基础设施建设为核心向以高新技术产业为核心的转变与过渡。目前，集团完成
了对房地产开发、基础设施开发、科技金融产业、区域服务产业以及高新技术产业五大产业的战略
调整，形成了“一核两翼双支撑”的全新布局。截至目前，集团累计参与高新企业投资近 20亿元，
参控股企业新增 50余家，累计参股企业超过 100家，均实现了很好的收益回报。
重点培育高科技企业
“海泰数码公司就是集团重点培育的高科技企业之一。”宫靖表示，该公司的主营业务包括网
络运营及增值服务、系统集成、软件开发、高端 IT服务等，公司是目前天津市最大的系统集成企业，
尤其在政府与医疗卫生领域信息化建设方面比较优势突出。而滨海新区电子政务专网就是对海泰数
码自主研发与创新能力的有力证明。
据介绍，滨海新区电子政务专网是在现有滨海新区电子政务网的基础上，通过进一步完善各相
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
187
关功能区的业务专网应用系统，并对所辖各功能区进行有效的互联互通和资源整合后建立起来的全
区统一的电子政务网络和应用平台。建成后的滨海新区电子政务专网将完成滨海新区 3个管委会、12
个功能区以及 4个区级政府办公点的政务信息化与资源共享访问。通过和市电子政务网的对接，实
现市电子政务网在滨海新区的全面落地，并随着滨海新区开发开放工作的进一步推动和落实，统一
承载视频会议、工商、卫生、教育、安监等各类专网的应用，为提高政府经济管理和宏观调控能力
创造有利条件。
业务拓展寻求纵横延伸
“推动医疗行业的协同与应用，加强公共卫生行业科学的解决方案是海泰数码公司的另一个亮
点。”海泰数码公司相关负责人表示，目前公司在天津市二级以上医院市场占有率达到 60%，业务
已经拓展到海南、青海、河北、山东等外埠地区，海泰数码已经积累了丰富的实践经验。
同时，为了实现业务的纵向深耕，海泰数码积极开展与中科院遥感所、天津超级计算中心、思
科、IBM、阿尔卡特朗讯、贝尔实验室、安泰集团等国际、国内领先企业的合作。其中与贝尔实验
室开展共同研发项目正在进一步深化运作，与阿尔卡特朗讯、思科、安泰集团达成合资协议，相关
合资企业正在积极组建过程中。通过与这些大企业合作，使得海泰数码在相应的领域走在国内前列，
跟上全球技术发展的步伐，甚至在一些特定方面如，医疗卫生信息化及以“智能互联城市”为核心
的物联网应用与发展等领域具有一定的领先性，这也是对中国在相关产业的发展一个推动与提高。
高科技产业聚集效应显现
像海泰数码这样具有创新能力，行业比较优势突出的企业，正在海泰集团内“抱团”发展。“现
在我们逐步积累了经验，又迎来了天津市、滨海新区、高新区大力支持科技型中小企业发展的大好
时机，我们必须牢牢把握住机遇，打造科技金融服务北方第一品牌。”宫靖表示，“十二五”期间，
集团将始终把促进科技产业发展放在首要位置，紧密结合滨海新区与高新区的产业发展方向，遴选
和投资自主创新能力强、市场前景广阔的高新科技产业项目，着力吸引和培育一批精品、标杆企业，
不断扩大参股项目投资规模。
据介绍，上半年，集团加大项目投资力度，已完成卡梅隆 3D产业项目的公司设立工作，与北
京仁创集团公司达成“砂产业项目”的合作意向，与中兴能源达成“太阳能光伏发电项目”合作意
向，与航天十一院、天津大学达成“建立国内第一个无人机发动机研发中心”的合作意向。未来 5
年，海泰集团要一直不断筛查，寻找好的投资项目，实现参控股企业新增 150-200家，培育 20多
家上市企业的发展目标，将集团打造成为千亿级国有大型企业集团。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
188
第五节 南京新港高科技股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
南京新港高科技股份有限公司（股票简称：南京高科；股票代码：600064）是 1992年 7月 4
日经南京市经济体制改革委员会批准设立的定向募集股份有限公司，注册资本 亿元。1997年 5
月 6日在上海证券交易所挂牌上市。公司主营：高新技术产业投资、开发；市政基础设施建设、投
资及管理；土地成片开发；建筑安装工程；商品房开发、销售；物业管理；自有房屋租赁；工程设
计；咨询服务；污水处理、环保项目建设、投资及管理。公司控股股东为南京新港开发总公司，实
际控制人为南京市人民政府国有资产监督管理委员会。
上市十五年来，公司抓住资本市场大发展的机遇，依托上市公司的品牌优势、资金优势，在立
足开发区建设和经营的同时，以实现持续成长为目标，积极培育公司新的利润增长点。公司培育或
投资了包括高科置业、臣功制药、南京银行、栖霞建设、中信证券、南京证券、LG新港、广州农商
行等一批资产质量优良、盈利能力突出的优质企业，搭建了公司未来可持续发展的产业架构，保障
了各项业务稳步增长的良好态势。公司上市后多次进行利润分配，在向股东送红股和转增股本的同
时，累计分配现金红利逾 10亿元，超过了公司两次募集资金
总额，充分体现了公司“为股东创造价值”的经营理念。2011年，公司再度入选上证 180指数
样本股，并新入选上证治理板块样本股、上证基本面 200指数样本股。2011年，公司被评为“2011
园区开发上市公司竞争力 TOP10”（由国务院发展研究中心企业研究所等三家研究机构共同评选），
并连续八年荣获省、市文明单位称号，连续十年荣获区级文明单位称号！
公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专业委员会，总部形成了包括办公室、人
力资源部、计划财务部、投资管理部、运营管理部和审计部“一室五部”的组织架构，建立了高效
的组织架构和完善的公司治理体系。公司旗下现有高科置业、高科建设、臣功制药、高科新创、高
科科贷等 10家控股子公司、11家参股子公司，产业横跨市政、房地产、股权投资等多个领域，搭
建了投资控股型集团公司模式。
公司倡导“实立本、诚取信、新致胜、同生和”的核心价值观，积极推进“以市政立业，以房
地产强业，以优质股权投资兴业，实现产业经营和资本运营的互动融合，共同提升公司价值，致力
于成为卓越的城市运营商与价值创造者”的发展战略，正逐步实现从核心资源到重点产业并购整合
的跨越式发展。经过十几年的努力，公司已经成长为资本市场中资产质量优良、业绩稳定、成长可
期、后发优势凸显、投资者高度认可的知名上市公司。2011年，公司各项业务再创佳绩，实现营业
收入 亿元，净利润 亿元，同比增长 %，每股收益达 元。
展望未来，公司将继续秉承“整合资源、创造价值”的经营理念，开拓创新，求真务实，抢抓
机遇，迎接挑战，进一步提升公司盈利能力，为股东创造更大的价值！
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
189
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年南京新港高科技股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年南京新港高科技股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元) -7
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年南京新港高科技股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
190
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年南京新港高科技股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年南京新港高科技股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
191
七、企业产品结构及新产品动向
图表：2011 年南京新港高科技股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发销售(行业)
市政基础设施承建(行
业)
土地成片开发转让(行
业)
园区管理及服务(行业)
药品销售(行业)
合计(行业) 100
江苏南京(地区) - -
其他(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年南京新港高科技股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发销售(行业)
市政基础设施承建(行
业)
11708
土地成片开发转让(行
业)
园区管理及服务(行业)
药品销售(行业)
合计(行业) 100
南京(地区) - -
外地(地区) - -
合计(地区) 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
6月 29日，公司通过挂牌方式以起拍价 1亿元竞得南京市栖霞区仙林中心区 E2地块(地块编号
，以下简称“G14地块”)用地使用权。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
192
据了解，G14地块位于南京市栖霞区仙林大学城，东至学津路；西至公共通道；北至文范路；
南至空地。规划用地性质为商业混合用地，出让面积 平方米，总用地面积 平方米，
出让年限 40年，容积率≤，建筑密度≤50%，建筑高度≤50米，绿地率≥15%。
从过往开放项目看，南京高科（600064）先后多次开发仙林板块，包括此前的“地王”仙林 G81
地块，以及仙林 C地块商务办公楼、仙林 G06地块等。因此，此次南京高科完成在仙林大学城的又
一次拿地，市场人士预计南京高科或强烈看好未来仙林大学城的升值潜力。
值得注意的是，2012年以来楼市成交量放大明显，房价反弹预期强烈，因此市场也担忧调控政
策的进一步加码。不过，从上市公司拿地表现看，近期出现不少积极的态度。
九、企业经营策略分析
2012年上半年，国内外经济形势错综复杂。受到国家针对房地产行业持续严厉调控政策的影响，
公司所处融资环境依然严峻，经营压力依然较大。在董事会、监事会的正确决策和领导下，公司上
下紧紧围绕既定发展战略和年度目标，以“管理提升年”为主题，切实推进管理升级、模式创新和
资源整合等工作，公司实现稳步发展。1-6月份实现营业总收入 92,万元，归属于母公司所
有者的净利润 20,万元，每股收益 元，同比增长 %，加权平均净资产收益率 %。
报告期末，公司可供出售金融资产溢价计入母公司股东权益-资本公积项目中的余额为 246,
万元，若扣除可供出售金融资产溢价的影响，本期净资产收益率为 %。
市政业务深耕区域市场，通过推进精细化管理，创新管理思路，改进管理模式，管理能力和服
务水平进一步提升。公司多个管理项目荣获“金陵杯”、“省、市级文明工地”和“优质结构工程”
等奖项，新增中标仙林大学城南大科技园 D、E线道路及土方工程等多个项目。报告期内，市政业
务实现收入 37,万元，毛利 13,万元。
房地产业务积极应对“限购”、“限贷”等调控政策持续带来的严峻考验，以满足市场刚性需
求和改善型需求为产品导向，加快盘活存量资产，提升资产周转速度。上半年，荣域项目五次推盘，
由于及时把握区域市场回暖的契机，均取得良好销售业绩，成为仙林地区半年度销售冠军。随着销
售形势回暖，公司在坚持打造高品质产品的基础上，进一步加快了项目开发进度。报告期内，公司
房地产业务实现合同销售面积 万平方米、合同销售金额 87,988万元，实现房地产业务开发
销售营业收入 42,万元、毛利 16,万元。
股权投资业务以高科新创、高科科贷为专业运作平台，加强调研工作，优选投资项目，新增投
资了金埔园林、优科生物等优质项目，股权投资业务再添发展后劲。高科科贷开业半年以来已实现
盈利。公司控股的臣功制药积极把握以“新医改”、“新农合”为重点的医疗体制改革带来的机遇
和挑战，找准定位，突出重点，开创了产销两旺的良好局面。报告期内实现主营业务收入 12,
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
193
万元，净利润 1,万元，同比增长 %。受益于公司所投资几家上市公司良好的分红和业
绩表现，报告期内实现投资收益 21,万元（合并口径）。
下半年，公司将密切关注市场形势变化，顺应行业发展趋势，进一步突出主业，集中资源发展
优势产业，确保完成全年既定经营目标。市政业务将继续围绕区域开发建设为重点，锤炼内功，整
合资源，加大市场开拓力度，提升管理增进效益；房地产业务将继续以盘活存量资产为重点，通过
加快重点项目高科荣境、荣域的开发和销售进度，加快资金周转，降低财务费用。同时，以内控管
理为主线，通过加强全过程成本控制，进一步提升市场竞争能力；股权投资业务将以国家新兴产业
为重点，以高科新创、高科科贷为主要运作平台，秉承“注重回报、有序进退”的投资理念，进一
步完善“投资－培育－退出”的良性机制，为公司可持续发展奠定基础。
十、企业经营状况优劣势分析
南京高科发布三季报,营业收入 亿元,同比上升 %,归属上市公司股东净利润 亿元,
同比上升 %,每股收益 元。
地产带动营收增长——受益于南京房地产市场的回暖,公司下属子公司南京高科置业利润总额
增加,导致公司计提了更多的所得税费用。同时,由于三季度结算多为合作开发的项目,少数股东权
益的增加导致上市公司股东净利润增长大幅小于营收增长。由于未来结算的项目如高科荣域、荣境、
东城汇等公司都只拥有项目 80%的权益,因而未来公司少数股东权益仍将维持较大占比。
地产业务规模稳定——2012年公司在土地市场仅收获一幅商业地块,公司在地产业务上并不具
备太大的扩张冲动。从存货、预收款都非常稳定的情况来看,未来公司的地产业务规模不会有大幅
度的扩张。
股权投资业务或是未来公司业务发展重点——依托公司自身、新创与小额贷款公司三个平台,
公司大力发展股权投资业务。在公司的投资中有较大比例的拟上市公司,其中广东怡创与广东农商
行已经确定 2013年上报材料。
此外,新三板扩容南京有可能进入名单,公司即拥有地缘优势,又具备政府背景,或将成为新三
板扩容的受益者之一。
财务风险不大——虽然公司净负债率超过 100,现金资产更是只有短期借款和 1年以内到期长期
负债的 30%,但公司的财务并不存在较大风险。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
194
第一,公司拥有政府背景,融资方面能力非常突出。第二,公司的财务策略是通过短期贷款滚动
的方式减少利息支出,从过去 5年的经验来看,公司的这这策略并没有发生任何问题。
十一、企业未来发展展望分析
市政业务将因园区东扩而长期增长
公司市政业务发展一直较为稳健
市政业务是公司的立业之本，承担着公司“城市运营商”的主要职责。一直以来，公司的市政
业务利润水平较为稳定、受经济周期波动影响小。凭借在市政业务领域的丰富经验，公司承担了开
发区和仙林新市镇的开发建设和公共服务任务。随着近年来开发区东区开发进程加快，公司积极把
握开发区建成区提档升级和东扩进程，切实发挥大市政板块的协同效应，增强区域市场竞争力和品
牌影响力，成为了东区建设的重要力量。
多年以来，公司的市政业务保持了稳中有增的态势。2004年至 2011年，公司市政业务收入年
均复合增长率达 %。受益于开发区建成区升级和东扩，2011年，公司实现市政业务收入
亿元，同比增加 49%。同时，公司采取的以工程总承包施工为主体的“大市政”产业链模式，有效
降低了成本，提高了市政业务的综合毛利率水平。2011年，公司的市政业务毛利率升至 %。
分项业务看，其中，基础设施承建收入多年保持平稳，毛利率水平较低。2004年至 2011年，
公司基础设施承建业务收入年均复合增长率达 %。受益于开发区建成区升级和东扩，2011年，
公司实现基建业务收入 亿元，同比增加 %。同时，公司基建业务的综合毛利率较低。2011
年，公司的市政业务毛利率升至 %。
土地成片开发转让业务的毛利率水平也较高，近年来业务收入保持了一定的增长。2005年至
2011年，公司基础设施承建业务收入年均复合增长率近 30%。同样受益于开发区建成区升级和东扩，
2011年，公司实现土地开发业务收入 亿元，同比增加 %。同期，公司土地开发业务的毛
利率较高，2011年达到 %。
园区管理及服务业务的毛利率水平较高，且业务收入近年来保持了高增长。2006年至 2011年，
公司园区管理业务收入年均复合增长率近 %。同样受益于开发区建成区升级和东扩，2011年，
公司实现园区管理业务收入 亿元，同比增加 %。同时，公司园区管理业务的毛利率略低于
土地开发，2011年达到 %。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
195
公司将受益于园区东扩
2010年 12月，公司与开发区管理委员会签署了《关于南京经济技术开发区东区循环经济示范
园一期和龙潭机电产业园之委托开发合同》，公司受托开发“循环经济示范园一期和龙潭机电产业
园”。循环经济示范园一期的开发总面积 平方公里；龙潭机电产业园的开发总面积约 平
方公里。两者合计土地规划建面 平方公里。根据委托合同，本次开发项目的委托开发总成本
包括开发直接成本和开发间接成本。经双方初步估算，委托开发的直接成本约 30亿元。除支付委
托开发总成本外，管委会还将基于委托开发总成本支付给公司 6%的委托开发收益。
同时，开发区管委会承诺每年财政收入中可用财力中不低于 50%部分及上述两园区的土地出让
金收入中可支配部分，首先用于支付公司的开发总费用。这将降低公司受托经营和获取收益的风险。
我们认为，该合同不仅使公司获得一定的稳定收益，还有利于公司市政和房地产业务的可持续
发展，对公司未来进一步投资上述两园区内的优质企业股权打下良好基础。考虑到未来几年成本总
体呈上升趋势，我们假设间接成本为直接投入成本的 18%，由此可知公司每年可获得的委托开发收
益为 亿元，每年增厚 EPS约 元/股。
2012年前三季度，公司继续加强对区内 平方公里的开发建设(截至三季度末，公司已投入
亿元资金).10月，公司决定对旗下高科建设增资 2亿元(增资后注册资本为 3亿元，公司仍持
有其 100%股权)，以抢抓南京经济技术开发区东扩给公司市政业务带来的发展机遇。这有望推动公
司市政业务的快速增长。
公司房地产业务发展迅猛
房地产业务是公司的强业之基，公司承担着南京经济技术开发区的“城市运营商”的部分职责。
目前，公司的房地产业务主要以高科置业为运作平台。高科置业拥有国家房地产开发一级资质，连
续多年荣膺“中国房地产业百强企业”称号，累计开发 400万平，类型涵盖普通住宅、高档别墅、
商业地产和经济适用房。高科置业坚持中高端商品住宅开发的战略定位，不少楼盘均创出了良好的
销售业绩。目前，公司正着力打造高科·荣境、高科·荣域项目，以塑造公司的区域品牌影响力。
尽管公司房地产业务起步较晚，但 2007年以后该业务收入保持了高速增长，截至 2011年公司
房地产业务收入达 11亿元，增长了 倍(年均复合增长率达 60%)。同时，公司注重提高开发项目
的品质，提高了产品的毛利率，并使得房地产营业利润经受住了调控而保持了持续较高的增长。截
至 2011年，公司房地产营业利润为 亿元，在严厉的调控背景下仍比 2010年增长了 5%，相对 2007
年增长了 倍(年均复合增长率更是高达 87%).
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
196
我们认为，公司主要通过产品的高品质以提升市场竞争力，并通过精准把握调控中的市场时机，
实现存量房源的及时去化和资金的快速回笼(左右阳光、东城汇等项目当天去化率都超过了 80%)。
在“十二五”城镇化的背景下，作为深耕南京等周边二三线区域的公司，未来房地产业务的成长性
值得期待。
创投平台完善、投资进退有序
优质股权投资业务是公司的兴业之举，公司核心价值的重要组成部分，承担价值创造者的主体
职责。公司的股权投资历史悠久，从 1993年 12月参股南京华新光电公司算起，伴随着公司的成长
而拥有了近二十年的丰富经验。其中，较为成功的投资案例有，1998年 11月收购的臣功制药(目前
拥有 100%股权，拥有“儿科用药专家”品牌)，1999年 12月参股成立的栖霞建设(2002年 3月上市)，
同期参股的中信证券(2003年 1月上市)，2000年 12月参股的南京银行(2007年 7月上市)和 2009
年 10月参股的广州农村商业银行(目前拥有 %的股权)。这些投资资产质地优良、流动性强，是
公司重要的利润来源。
另一方面，公司股权投资有进有退。2006年 12月，公司转让了华诚投资全部股权，退出不具
比较优势的商品零售业务；2007年 5月，公司转让了资产盈利能力较低、不具比较优势的电力分公
司资产；2009年退出了南京华新光电公司的投资；2010年 7月、8月公司分别转让新港医药、烽火
藤仓股权；2011年，公司转让了瀚宇彩欣全部股权。
随着公司股权投资项目的增多，2008年 4月，公司全资成立了南京高科新创投资有限公司，注
册资本 5亿元，主营实业投资、创业投资。2011年 5月，公司出资 亿元合作筹建南京高科科技
小额贷款公司。它主要面向科技型中小企业发放贷款、创业投资等业务。为了引入实力股东，2012
年 5月，公司全资子公司高科新创与南京新港东区建设公司共同发起设立新港科技创业投资有限公
司，注册资本 3050万元，其中高科新创占 %。至此，公司建立了“上市公司、高科新创、高
科科贷”的多层次、多渠道的股权投资平台。其中，上市公司主要投资长期稳健增长的公司，高科
新创主要投资较大的创业企业，新创投资属于风险投资，而小贷公司则根据情况既可贷也可投。
投资建议
预计公司 2012-2013年结算收入分别为 亿、亿元，对应的 EPS分别为 、元。
公司房地产业务集中在南京，业务涵盖商品房和保障房开发、药品销售和“大市政”产业链。目前，
公司拥有商品房项目权益建面 120万平，保障房项目权益建面近 90万平。公司加快了南京开发区
东扩建设，公司“大市政”业务进入增长期；公司多层次股权投资平台初步形成，公司股权投资进
展顺利。在北京、上海、天津和武汉的园区进入“新三板”试点后，我们认为未来南京等发达地区
的园区有望入选，公司参股多家南京园区的高新技术企业，同时控股 80%小额贷款公司。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
197
第六节 苏州新区高新技术产业股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称"苏州高新"）成立于 1994年 6月，并于 1996
年 7月在上海证券交易所挂牌上市，证券代码 600736。公司主营业务为房地产开发，同时还从事高
新技术产品的投资、开发和生产；能源、交通、通讯等基础产业的市政基础设施的投资、工程设计、
施工、科技咨询服务等。经过十几年的不懈努力，开拓发展，目前，公司拥有 8家控股企业、9家
参股企业。截止 2011年 12月 31日，公司总资产 亿元，净资产 亿元，2011年度实现
净利润 亿元。自 2009年 6月公司进入上交所"上证 180指数"。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年苏州新区高新技术产业股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年苏州新区高新技术产业股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
198
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%) -
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年苏州新区高新技术产业股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年苏州新区高新技术产业股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
199
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年苏州新区高新技术产业股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
公司秉承"房地产开发为主体，积极培植基础设施经营产业，适度优化参股企业股权投资"的发
展战略。
近三年来，公司主营业务收入及利润贡献的 90%均来自于房地产业务，公司资产总量的 80%配
置在房地产业务方面。公司控股的"新港"、"新创"、"永新"三家房地产公司依托本土化优势，不断
提升品牌效应，连续多年入围"江苏省房地产综合实力 50强企业"。苏州高新也因此连续多年荣膺"
房地产上市公司地产绩优股 TOP10"。
基础设施经营业是公司重点培育的第二支柱产业。公司通过控股、参股等形式在苏州高新区业
已形成了具有区域独占优势的自来水供应、污水处理、热电供应以及保税物流等产业体系，且该部
分产业协同发展、业务收入稳定，对公司利润贡献度逐年提升。公司控股的苏州乐园在华东地区具
有较高的品牌知名度和美誉度，营业收入稳定增长，产业协同效应不断显现。
公司对外投资在公司总资产中所占比例相对稳定，结构不断优化。公司持有东吴证券（601555）
500万股，华泰柏瑞基金管理公司 2%的股权，拟上市公司中新苏州工业园区开发股份公司 5%的股权，
江苏银行 6600多万股，南京金埔 %股权，该部分资产不仅每年都给公司带来了良好的现金分红，
而且提供了未来资本市场定价的想象空间。
图表：2011 年苏州新区高新技术产业股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发(行业)
旅游服务(行业)
基础设施经营(行业)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
200
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
苏州地区(地区) - -
扬州地区(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年苏州新区高新技术产业股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发(行业)
旅游服务(行业)
基础设施经营(行业)
工业品销售(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
苏州地区(地区) - -
扬州地区(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
2012年 11月，江苏省苏州高新区举办了金秋经贸招商活动暨成立 20周年表彰大会，国家有关
部委（办）、江苏省、国内有关科研院校、外商、民营企业等各界代表应邀出席会议，并参观中科
院苏州医工所、易程科技等企业。江苏省省长李学勇在贺信中充分肯定了 20年来苏州高新区坚持
国家高新区“四位一体”的发展方向，成为创新的示范区、经济的增长极和宜居的新城区。希望苏
州高新区为建设创新型省份、又好又快推进“两个率先”作出新的更大贡献。
会上，投资达 亿美元的名硕电脑新一代消费电子产品项目、苏州国发创投的金融租赁等 10
个外资项目；投资 亿元的江苏苏钢集团北大青年城、绿地集团城市综合体等 10个内资项目
共约 400亿元的项目进行了集体签约。大会对开发苏州高新区有突出贡献的 26名建设者、20名创
新创业人才和 20大民生亮点工程、十大纳税企业进行了表彰。
苏州高新区自 1992年开发建设以来的 20年里，在全国创造了多个“第一”和“唯一”，树立
起高新技术产业发展的一面旗帜，发展水平处于全省国家级开发区前列。目前，苏州高新区已成为
一座现代化的“真山真水园中城”。
今后，苏州高新区将推进“四个跨越”，重塑“五个优势”。从前期探索求发展向科技示范和创
新引领跨越；从以区域集约发展资源配置方式向面对全球协同创新的产业方式跨越；从要素集中、
企业集聚的产业基地向具有国际竞争力创新型产业集群跨越；从工业经济、产业园区向知识经济、
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
201
创新文化和生态文明区跨越。
重塑科技创业新优势，在提升企业创新能力、推动产业结构升级、优化创新环境、加快创新载
体建设、构筑人才高地等 5个方面实现新突破，成为苏南自主创新和现代化建设示范区的核心板块；
重塑生态文明新优势，发挥区域内“真山真水、青山绿水”的生态优势，推进苏州西部生态科技城
建设，打造国家生态文明示范区和城乡一体先行区；重塑产业发展新优势，以构建“2+3”产业体
系为核心，推动新能源、医疗器械、轨道交通等创新型产业集聚发展，促进新一代电子信息、现代
装备制造等产业高端化发展，培育一批千亿元级、百亿元级特色产业，打造一批国际知名、国内一
流的创新型产业集群。发展现代服务业，推进区域内商务商贸、金融保险、知识产权、生态旅游度
假、文化创意、现代物流和国际贸易、人力资源 7大现代服务业集聚区建设；重塑体制机制新优势，
完善科技与经济结合的体制机制，促进科技资源优化配置和开放共享，建立符合实际的经济社会发
展模式及创新资源配置模式；重塑和谐社会新优势，打造富裕文明宜居区，以保障和改善民生为重
点，加快推进城乡一体等重大民生工程，争当江苏省社会管理创新先行区和示范区。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年，是行业整合下公司实现自身转型发展的一年。徐州彭城欢乐世界项目一期水上世界实
现开园，标志着公司向文化旅游项目发展迈出了第一步，公司将继续推动旅游对外扩张，实施多产
业组合开发，实现商业模式创新变革。上半年，公司全面推进内控规范试点工作，沉稳应对、动态
观测政策和市场动向，灵活把握开工节奏，合理安排推盘计划，着实强化营销策略，实施多方位融
资手段，确保公司健康、稳定发展。上半年，公司实现主营业务收入 亿元，利润总额
亿元，净利润 万元。
十、企业治理成效分析
苏州高新自上市以来，一直以一个业绩良好、稳步成长、规范透明的形象出现在证券市场上，
受到广大投资者的关注与青睐。经过连续多年的自我积累、快速发展和市场竞争的磨练，苏州高新
已经打下了良好的经营基础，积累了一定的经济实力，目前，公司总股本为 亿股。
近年来，苏州高新按照建立现代企业制度的要求和上市公司的治理准则，不断完善公司治理结
构，规范企业运行机制，加大产业结构调整，加快项目拓展进程，强化内部控制和管理，使公司综
合经济效益不断提升，成为 A股上市公司中质地优良的企业。
苏州高新的公司治理取得了显著成效，在充分发挥股东大会权力机构、董事会决策机构和经营
层执行机构三个层面的积极作用上表现突出，成为江苏省上市公司法人治理结构的排头兵，为公司
的可持续发展奠定了扎实的基础。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
202
十一、企业未来发展展望分析
苏州——经济快速增长充满活力的魅力城市，苏州高新区经过十六年的快速发展，已经由一个
制造基地转变成集高科技产业、金融商贸、休闲旅游及高品质居住的现代化新城，区域面积扩大到 258
平方公里，城市化进程的加速促进了商贸服务业的发展，高新区狮山商圈已经成为苏州市五大商圈
之一，城际铁路、市内轻轨建设把区域的商贸带入快速发展轨道。公司房地产战略也随之逐步向商
业地产推进，并将最终形成"住宅+商业"双轮驱动的房地产发展模式，区域基础设施经营业务也将
步入发展的快车道。
作为国内知名度很高的一家上市公司，苏州高新的发展历程伴随着苏州经济的奇迹般增长而受
到市场瞩目。在新一轮发展中，苏州高新将保持与苏州区域发展同步，在注重经济效益的同时，强
化企业社会公民的责任意识，注重公司的规范化运作，完善公司法人治理结构，从保护所有投资者
的合法权益角度出发，强化与投资者的联系沟通，把公司缔造成为资本市场一个稳健发展、诚信透
明、回报丰厚的明星企业。
第七节 北京空港科技园区股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
北京空港科技园区股份有限公司（简称“空港股份”）成立于 2000年 3月，由北京天竺空港工
业开发公司作为主发起人，联合顺鑫农业、华大基因等四家公司共同发起设立，是国内唯一一家临
空型园区类上市公司。空港股份于 2004年 3月在上海证券交易所发行上市，股票代码 600463，注
册资本金 亿元，控股股东为北京天竺空港工业开发公司。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年北京空港科技园区股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元) 6082
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
203
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年北京空港科技园区股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元)
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元) 6082
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年北京空港科技园区股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年北京空港科技园区股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元) 224282
负债总额(万元)
流动负债(万元)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
204
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年北京空港科技园区股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
图表：2011 年北京空港科技园区股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
园区开发建设(行业)
房地产开发(行业)
建筑施工(行业)
租赁(行业)
物业管理及其他(行业)
减：公司各业务分部相
互抵消(行业)
-11512
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
园区土地开发(产品)
房产销售(产品)
建筑施工(产品)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
205
房产出租(产品)
物业管理及其他(产品)
减：公司各业务分部相
互抵消(产品)
-11512
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
北京地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年北京空港科技园区股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
园区开发建设(行业)
房地产开发(行业)
建筑施工(行业)
租赁(行业)
物业管理及其他(行业)
减：公司各业务分部相
互抵消(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
园区土地开发(产品)
房产销售(产品)
建筑施工(产品)
房产出租(产品)
物业管理及其他(产品)
减：公司各业务分部相
互抵消(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
北京地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
2012年上半年，公司围绕主营业务土地一级开发和工业地产项目重点开展工作，积极拓展土地
及项目储备。一是推进空港木林高端制造业基地征地手续的办理；二是启动顺义区龙湾屯镇域功能
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
206
区开发前期工作，公司控股子公司北京空港亿兆地产开发有限公司取得顺义区人民政府授权，成为
龙湾屯镇域功能区土地一级开发主体；同时加速推进"企业园一期研发中心"工业地产项目进度。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年上半年末，公司总资产 225,万元，比上年期末减少 %，所有者权益 69,
万元，比上年期末增加 %。2012年上半年，公司实现营业收入 34,万元，比上年同期减
少 %，实现营业利润 6,万元，比上年同期增长 %，实现净利润 万元，比上
年同期增长 %。其中，本 2012年上半年公司土地开发业务实现销售，园区土地开发收入为
10,万元，因土地开发业务没有规律性，2011年同期没有相关销售。
十、企业发展成就与策略分析
空港股份毗邻首都国际机场，临空优势得天独厚。按照“规划高起点、建设高标准、管理高水
平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市
化进程的加快发展。公司主要从事工业地产开发、建筑工程施工、标准厂房经营、物业管理和工业
地产业务。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基础，通过加大房地产开发力度、不断优化
产业结构、增持优质物业，实现土地资本、科技资本与金融资本相融合，保持土地开发业务稳定增
长，促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展标准化厂房增值业务，积极发展高附加值临空工业地
产，从而全面推动了空港股份的可持续发展，在同行业中赢得了较强的竞争优势和优异的经营业绩。
公司在临空产业园区、工业地产及商务办公等产品开发方面不断积累经验，对临空经济产业发展及
工业地产有着深刻的理解，通过产品创新，打造出 MAX企业独栋品牌，成为临空工业地产开发领域
的先行者。
十一、企业未来发展展望分析
在未来发展过程中，空港股份将紧紧跟随顺义区临空经济产业发展及城市化进程不断加快的步
伐，秉承“今天事今天办”的服务宗旨，致力于提升开发品质、提高经营水平、更新服务理念，从
而增强企业的核心竞争力，做好区域的经济引擎，快速向中国临空地产领导者的战略目标挺进，尽
快完成由工业园区开发者向空港城市缔造者的华丽转身。最终以中国临空地产推动者的姿态，成为
各地致力于发展临空经济的地方政府及开发企业的最佳合作伙伴。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
207
第八节 江苏大港股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
江苏大港股份有限公司（证券代码：SZ002077），成立于 2000年 4月 20日，由镇江新区大港
开发总公司等五家发起人共同发起设立。2004年 6月 22日，公司发行股票申请通过中国证监会发
行审核委员会审核。2006年 11月 16日，公司 6000万 A股在深圳证券交易所中小企业板挂牌上市，
成为镇江新区第一家上市公司。公司目前经营范围为房地产项目开发、工业园区开发、城市基础设
施开发与建设、工业厂房建设与经营、化工物流仓储服务、产业投资、高新技术新能源产业的生产
与开发。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年江苏大港股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年江苏大港股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
208
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年江苏大港股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年江苏大港股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元) 312037
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
209
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年江苏大港股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
图表：2011 年江苏大港股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收入
比例(%)
安置房及市政工程(行业)
制造业(行业)
工程施工(行业)
商贸物流及其他(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
安置房(产品)
市政工程(产品) 5
硅片及太阳能组件(产品)
工程劳务(产品)
商贸物流及其他(产品)
混凝土销售(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
江苏省内(地区) - -
江苏省外(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
210
图表：2012 年上半年江苏大港股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
安置房及园区开发(行
业)
制造业(行业)
商贸物流及服务业(行
业)
工程施工(行业)
其他业务(补充)(行业) - -
合计(行业) 100
安置房(产品)
工程劳务(产品)
租赁(产品)
硅片及太阳能组件(产
品)
商贸物流及服务业(产
品)
混凝土销售(产品)
其他业务(补充)(产品) - -
合计(产品) 100
江苏省内(地区) - -
江苏省外(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
2012年上半年，一方面为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇，经济增长较
2011年同期出现了放缓；另一方面光伏市场持续被“双反”危机、补贴下调、价格大战等黑色阴霾
笼罩，市场仍处于一片寒冬之中。面对复杂多变的经济形势和严重的市场危机，公司管理层和全体
员工紧紧围绕年初确定的经营计划，抓重点带全局，攻难点求突破，严管理增效益，实现了公司的
平稳发展。
2012年上半年，公司按照年初制定的工作计划，以项目建设为重点工作，抓质量、促发展、保
安全，强力推进公司房地产项目建设，实现紫竹苑一期的竣工交付。2012年上半年，国家继续保持
对房地产行业的高压调控，使得房地产和工业项目投资均出现不同程度的萎缩，公司子公司港和新
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
211
材积极应对，加大营销力度，准确把握市场动态，及时调整营销策略和产品价格，合理利用资源，
抢占新区市场。2012年上半年，港和新材实现营业总收入为 11,万元，净利润为 万元。
2012年上半年，受欧美市场对光伏产业的扶持补贴政策大幅削减及光伏产业供应链供过于求等
不利因素的影响，光伏产品市场价格持续快速下滑，成为子公司大成新能源业绩亏损的主要原因。
2012年上半年，子公司大成新能源积极应对行业发展危机，一方面以抓产品质量、控制成本为管理
目标，不断加大对工艺的研究和改进，积极寻求降低成本的措施，通过加大技术创新、强化过程管
理、实施回收利用等有效的手段，抓质量、强管理、降成本。另一方面以抓产品销售、开拓市场为
重点工作，加强与客户的紧密沟通联系，维护和巩固产品销售渠道，稳定和拓展公司客户，在光伏
行业危机形势下保障大成新能源的市场订单。同时，大成新能源总结发展经验，在迎合新区低碳建
设的基础上，优化产品设计，创建产品品牌，不断拓展太阳能路灯、电站等系统应用工程。2012年
上半年，大成新能源实现营业总收入 25,万元，净利润万元。2012年上半年，公司
化工物流稳中求进，利用码头、仓储等资源优势，加大与区内企业的合作，促进化工贸易的发展，
为区内企业提供码头、仓储、水务、物流及供应链服务。2012年上半年，公司子公司港汇化工实现
营业总收入 13,万元，净利润 万元。
2012年上半年，公司安置房项目交付面积较上年同期有所增加，但子公司大成新能源因受光伏
市场的影响，产品价格下跌，业绩出现亏损，公司整体业绩平稳。2012年上半年，公司实现营业总
收入为 亿元，比上年同期增长 %，归属于母公司所有者的净利润为 3,万元，比上
年同期增长 %。
九、企业经营状况优劣势分析
连续三年净利润复合增长且 2012年预喜的公司大港股份排名居前。大港股份近三年来复合增
长率达 %，，2009年-2011归属母公司净利润增长率分别为 %、%、%，公
司最新股价 元，2012年以来累计涨幅%，公司预计 2012年业绩略增 30%。
预计 2012年全年净利润增长 30%以内，变动区间为 6492-8440万元，上年同期净利润为
万元。业绩变动的原因为公司安置房交付面积增加，其他业务平稳发展。
公司全资子公司镇江大成新能源有限公司硅切片项目总投资 亿元，是一家专业从事太阳能
电池硅棒、硅片、电池片、电池组件、光伏系统工程、光伏应用产品的研发生产的高科技企业。拥
有进口切片机 20台，单晶炉 96台及全套先进的检测设备，年产硅棒 800吨，硅片 2500万片。
公司在镇江新区国际化工园区已初步形成了以 万吨级液体化工码头、万立方米液体化
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
212
工仓储设施、万吨级工业水厂为载体，以港龙石化（占 %）、港汇化工（占 100%）、港源水
务（占 100%）为平台，集化工码头、仓储贸易、物流配送、工业用水为一体的现代服务业体系，为
公司经济效益的持续稳步增长增添了动力。
此外，公司参股金融，2012年 11月，公司出资 3000万元参股中金小贷公司，占中金小贷注册
资本的 10%。中金小贷经营范围为在镇江市辖区范围内面向科技型中小企业发放贷款、创业投资、
提供融资性担保、开展金融机构业务代理以及经过监管部门批准的其他业务。公司本次对外投资尚
处于筹备阶段，短期内不会对公司的财务状况和经营成果造成重大影响。
公司利用与镇江新区管委会的良好合作关系，抓住镇江新区大开发、大建设的契机，一手抓工
业地产建设，一手抓拆迁安置房建设。通过近几年的开发建设，为公司房地产产业的发展积累了宝
贵经验，为公司品牌的创建奠定了基础。公司将紧抓镇江房地产业的发展机遇，做到合理布局、明
确定位，利用好国家、政府给予的政策，利用好房地产周期，争取到更有利于自己的发展空间。公
司 2012年 6月末预收款项为 3545万元，2012年安置房及园区开发收入 亿元，毛利率 %。
公司 2012年 12月 5日公告称，公司澄清媒体传闻，声明与镇江新区管委会之间不存在关联关
系。对于未回收的应收账款，目前新区管委会已经着手安排资金，确保年末结算大部分资金，预计
年末对新区管委会应收账款余额将保持 2011年同期水平，不存在资金不能回收的风险。同时对安
置房建设移交后如政府未能按期结算的资金，公司将收取代垫资金利息，其中 2010年已收取 3000
万元，2011年已收取 万元。
公司 2012年 12月 27日公告称，公司以 2000万元对中技新材增资（完成后占比 40%），该公司
拟生产的产品在质量、价格等方面具有市场竞争能力，有利于公司提高经济效益；为了促进和支持
下属公司港能电力业务发展，公司子公司拟引入战略合作伙伴百力达太阳能股份有限公司对港能电
力进行增资，其中大成新能源出资 1800万元，占注册资本的 %，百力达出资 万元，
占注册资本的 35%，港发工程出资 200万元，占注册资本的 %。
十、企业发展成就与策略分析
自上市以来，公司秉承“以人为本，规范管理，创新发展”的经营理念，以改革创新为主题，
紧抓资本市场大发展的机遇，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极融入镇江新区建设大潮，
大力培育公司新的利润增长点，不断做大做强企业。通过近十年的努力，公司初步搭建了未来可持
续发展的产业架构，保障了各项业务稳步增长的良好态势。公司已发展成为集园区化工物流、房产
开发建设、新能源产业为一体，拥有港发工程、大成硅科技、港龙石化、港汇化工、港诚国贸、港
源水务、港润物业、港和建材等多家控股子公司，远港物流、江苏道达尔等数家参股公司，总资产
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
213
超 20亿元，年利税总额超亿元的集团企业。
十一、企业未来发展展望分析
大港股份的理想是做最受人尊敬的、科学的、健康发展的企业。在未来五年，将通过三步走实
现产值 50个亿，利税超 5亿元的规模，形成以房地产开发为龙头，化工物流和低碳经济产业为两
翼的产业发展格局,从品牌、规模和贡献三个方面打造成为一流的上市企业。
第九节 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司（以下简称“中关村科技”）是在北京市政府的主导
和支持下，在国务院批准北京市政府建设中关村科技园区的大背景下应运而生。公司由北京市大型
国有企业北京住总集团联合中关村地区的四通集团、联想集团等高科技企业共同发起设立，于 1999
年 6月注册成立，并于当年 7月在深交所挂牌上市，股票代码 000931，股票简称“中关村”。公司
总股本 674,846,940股，是一家在资本市场上有影响力的公众公司。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%) 585
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
214
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元) 573
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
215
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
图表：2011 年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发及建安施工
(行业)
生物医药(行业)
物业管理(行业) -174
软件开发(行业)
广告服务(行业) 482
其他(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
房地产开发及建安施工
(产品)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
216
生物医药(产品)
物业管理(产品) -174
软件开发(产品)
广告服务(产品) 482
其他(产品)
其他业务(补充)(产品)
合计(产品) 100
华北及东北地区(地区) - -
华东地区(地区) - -
华南及华中地区(地区) - -
西部地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
房地产开发及建安施工
(行业)
16055
生物医药(行业)
物业管理(行业)
软件开发(行业)
广告服务(行业)
其他(行业)
其他业务(补充)(行业) 699
合计(行业) 100
华北及东北地区(地区) - -
华东地区(地区) - -
华中及华南地区(地区) - -
西部地区(地区) - -
其他(补充)(地区) - -
合计(地区) - - 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
2012年上半年，随着全球性金融危机逐步向深层次传导，世界经济主要经济体进入了新的不稳
定期。从国内而言，上半年经济增速迅速回落，通货膨胀压力逐步释放，保持经济的稳定增长成为
政府面对的首要问题。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
217
在房地产领域，为巩固调控成果，中央政府一方面继续坚定不移地执行房地产调控政策，继续
坚决抑制不合理需求；另一方面，支持自住性合理需求，出台了首套房优惠措施。在货币政策方面，
加大预调微调力度，上半年 2次降存款准备金率，并进行了三年来首次的降息，所有这些措施促进
了观望情绪的缓解和成交量在 5、6月份的稳步回升，但市场回升的持久性仍需观察。
在医药行业领域，2012年上半年，公司的外部环境可谓喜忧参半。《“十二五”期间深化医药
卫生体制改革规划暨实施方案的通知》的印发和广东省进行的新一轮基药招标工作表明“唯低价论”
的基药招标政策正在逐步回归理性，基药政策环境将有望趋于良性。
但新一轮的药品降价如期而至。国家发改委于 3月 27日发出降价通知，决定从 5月 1日起调
整部分消化系统类药品最高零售限价，由于涉及公司现有产品，势必对公司现有医药业务的发展产
生影响。
同时，2012年上半年北京市公布了《公立医院改革试点方案》，标志着困扰“医改”多年的
“以药养医”难题终于有了实质性突破，亦必将对现行医药流通体制和环境产生巨大的影响。
面对复杂多变的外部环境，公司贯彻“以经营为导向、以利润为中心”的经营方针，坚持“盘
活资产、优化结构、严控风险、改善管理、巩固团队，进一步开拓创新，进一步夯实地产和医药商
业模式的基础”的经营思路，通过创新营销策略，优化经营模式，调整销售政策，充实经营团队等
措施，有力地保障了公司各项任务的正常推进，各子公司业务基本正常。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年上半年中关村科技实现合并营业收入 135,万元，较 2011年同期增长 %；
实现归属母公司所有者的净利润 5,万元，较 2011年同期增长 4,%；公司现金流基本
稳定。
十、企业发展成就与策略分析
2007年 1月，中关村科技公司完成股权重组和股权分置改革，鹏泰投资（2011年 9月 19日更
名为国美控股集团有限公司）、广东粤文、海源控股等三家企业收购了北京住总集团所持中关村科
技公司的全部股权，公司从一家国有控股企业成功转变为由多种经营成分组成的现代股份制企业。
中关村科技公司自成立以后，以集团控股的管理模式，投资设立十多家分子公司，致力于房地
产开发建设、医药业务和高科技业务发展，积极参与中关村科技园区基础设施和创业软环境建设，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
218
积累了丰富的资源和能力。公司下属北京中关村开发建设股份有限公司、北京华素制药股份有限公
司、北京中实混凝土有限责任公司、北京科贸电子城有限公司等控股子公司，都在相关业务领域取
得良好的业绩，具有较高的品牌知名度。
公司将依托现有资产和业务，进一步做强做大地产和医药两大主业，通过近三年的努力，实现
公司跨越式发展。地产开发将坚持“科技地产”战略方向，充分利用“中关村”的品牌资源、股东
资源和自身资源，致力于科技园和物流园区的开发与管理、房地产开发与建筑施工等业务领域，成
为众多地产企业里有独特竞争优势的企业；同时公司将大力发展旗下医药企业北京华素制药股份有
限公司，拓宽产品线，扩大销售额，力争早日跻身大型制药企业行业之列。
团结、勤奋、自律、创新，中关村科技的全体员工，将秉承此文化理念，满怀工作激情，上下
一心，协同作战，努力将公司打造成为中国 A股上市公司中实力最强的公司之一。
十一、中关村未来发展展望分析
中关村管委会昨天发布《中关村战略性新兴产业集群创新引领工程（2013-2015年）》（简称
《创新引领工程》），确定下一代互联网产业集群等六大产业集群为中关村优势产业集群，将享受政
府政策和资金的重点支持。到 2015年，这六个优势产业集群收入力争超过 万亿元。
新一代信息技术
细分成两个集群
这六个优势产业集群分别是下一代互联网产业集群、移动互联网和新一代移动通信产业集群、
卫星应用产业集群、生物和健康产业集群、节能环保产业集群、轨道交通产业集群。
说到优势产业，自然就会联想到战略性新兴产业。在国务院《关于加快培育和发展战略性新兴
产业的决定》里，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽
车被确定为七大战略性新兴产业。对比发现，中关村确定的优势产业集群与国务院的划分有所不同。
“国务院确定的是大产业概念，而中关村确定的产业集群，进入了细分领域。”中关村管委会
副主任宣鸿解释，比如国务院确定的七大战略性新兴产业之一的新一代信息技术，在中关村六大优
势产业集群中被细分成两大集群下一代互联网产业集群、移动互联网和新一代移动通信产业集群，
这体现了中关村对信息产业的高度重视。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
219
宣鸿说，科技创新需要资金、人才、政策等各方面的资源，政府在扶植产业发展时，不能平均
用力，而需要把有限的资源用在重点产业上，将政策和各项资源聚焦优势产业集群，发挥出最大作
用。
要有五六个千亿级
产业集群
除了六个优势产业集群，中关村还确定了四大潜力产业集群，包括集成电路产业集群、新材料
产业集群、高端装备与通用航空产业集群、新能源和新能源汽车产业集群。在这些领域，中关村企
业创新能力强，具有技术优势，成长潜力好，但在产业链关键环节上存在薄弱环节。
对于潜力产业集群，中关村将推动在产业链关键环节和薄弱环节开展攻关，突破并储备一批核
心技术，主导制定一批技术标准，提升产业竞争力，逐步形成产业集聚优势。
根据《创新引领工程》，到 2015年，中关村将形成一至二个 5000亿级的产业集群，五至六个
千亿级产业集群，其中六个优势产业集群的总收入力争超过 万亿元，成为首都创新驱动发展的
支柱和引擎，而对全国的创新引领和辐射带动也将更加显著。培育五家规模超千亿的龙头企业，50
家规模超百亿的行业领军企业，2000家规模超亿元的特色企业。
在六大优势产业集群中，移动互联网和新一代移动通信产业集群实力最强，亦被寄予厚望 2011
年，中关村在该集群的收入达到 3000亿元。未来三年，中关村将努力打造全球技术和商业模式创
新最活跃的移动互联网和新一代移动通信产业集群。到 2015年，力争实现收入 5000亿元，占
万亿元目标的 31%。
据了解，纳入到《创新引领工程》中的产业集群，将享受政府资金、人才、示范项目等全方面
的扶持。《创新引领工程》还提出，培育创新生态系统，启动“产业集群人才聚集计划”，实施中关
村“U30雏鹰人才工程”，扶持海内外优秀人才特别是青年人才和大学生创新创业。
评选优势产业集群
不光看收入
在六大优势产业集群中，生物和健康、卫星应用这两大产业集群 2011年的收入均不到 1000亿
元，却如何得以入选？
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
220
宣鸿解释，优势产业集群主要依据四大原则进行挑选，包括具有高成长性、持续创新能力强、
具有领先优势、未来市场空间巨大等。在现有收入高、未来市场大等普适标准外，还充分考虑了两
个要素，一是要符合北京的资源禀赋特征，入选的优势产业集群应该能耗低、用工少、附加值高；
二是形成了一个产业链，在关键技术上已经取得了一批突破技术。
宣鸿说，在遴选之初，生物和健康产业并没有纳入到优势产业集群中来。但在随后的讨论中，
大家认为近些年中关村在新药研制、远程医疗上发展迅速，有了一批领军企业，再加上北京拥有全
国最好的医院和研究机构，参考欧美的经验，这个产业未来的潜力巨大。卫星应用产业亦是如此，
虽然规模不大，但北京形成了最为完整的产业链，经过之前几年的市场培育，未来几年将迎来黄金
增长期，从增长率的预测来看，卫星应用产业将是未来几年增长最快的产业集群之一。反之，一些
收入虽高，但创新链和产业链不完整、不具备领先地位或是还没进入爆发期的产业，则被排除在外。
六大优势产业集群现状和目标
产业集群 2011年收入 2015年收入目标
下一代互联网 1800亿元 3000亿元
移动互联网和新一代移动通信 3000亿元 5000亿元
卫星应用 260亿元 1000亿元
生物和健康 900亿元 1500亿元
节能环保 2000亿元 4000亿元
轨道交通 1000亿元 1700亿元
第十节 厦门建发股份有限公司经营情况分析
一、企业发展简况分析
建发股份（股票代码：600153）是一家以供应链运营和房地产开发为主业的现代服务型企业。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
221
业务始于 1980年。公司于 1998年由厦门建发集团有限公司独家发起设立，同年 6月 16日在上交
所挂牌上市。截止 2011年底，公司总资产达 523亿元人民币，净资产约 101亿元人民币，2011年
营业额超 800亿元人民币。公司连续多年被评为"AAA级资信企业"、"中国上市公司 500强（2012
年位列第 57位）"。
二、主要经济指标分析
图表：2009-2012 年厦门建发股份有限公司主要财务数据分析表
指标\日期 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
净利润(万元)
净利润增长率(%)
净资产收益率(%)
资产负债比率(%)
净利润现金含量(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
三、企业盈利能力分析
图表：2009-2012 年厦门建发股份有限公司利润构成与盈利能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入(万元)
主营业务利润(万元) - - - -
经营费用(万元)
管理费用(万元)
财务费用(万元)
三项费用增长率(%)
营业利润(万元)
投资收益(万元)
补贴收入(万元) - - - -
营业外收支净额(万元) 1529
利润总额(万元)
所得税(万元)
净利润(万元)
销售毛利率(%)
主营业务利润率(%)
净资产收益率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
222
四、企业运营能力分析
图表：2009-2012 年厦门建发股份有限公司经营能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
存货周转率(%)
应收账款周转率(%)
总资产周转率(%)
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
五、企业偿债能力分析
图表：2009-2012 年厦门建发股份有限公司资产与负债分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
资产总额(万元)
负债总额(万元)
流动负债(万元)
长期负债(万元) - - - -
货币资金(万元)
应收帐款(万元)
预收帐款(万元)
其他应收款(万元)
坏帐准备(万元) - - - -
股东权益(万元)
资产负债率(%)
股东权益比率(%)
流动比率
速动比率
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
六、企业发展能力分析
图表：2009-2012 年厦门建发股份有限公司发展能力分析表
财务指标(单位) 2012-9-30 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31
主营业务收入增长率(%)
营业利润增长率(%)
税后利润增长率(%)
净资产增长率(%)
总资产增长率(%)
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
223
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
七、企业产品结构及新产品动向
图表：2011 年厦门建发股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
供应链运营业务(行业)
房地产开发业务(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
图表：2012 年上半年厦门建发股份有限公司主营构成数据分析表
项目名称 营业收入(万元) 营业利润(万元) 毛利率(%) 占主营业务收
入比例(%)
供应链运营业务(行业)
房地产开发业务(行业)
其他业务(补充)(行业)
合计(行业) 100
数据来源：公司财务报表，盛世华研行业研究部
八、企业最新发展动向分析
2012 年上半年，受欧洲债务危机持续深化蔓延影响，全球经济持续低迷、国内外市场需求下滑、
行业竞争更加严峻，企业经营压力加大。面对内忧外患的经济环境，公司按照年初制定的“稳中求
实”的年度工作指导方针，一方面抓住各种有利时机拓展业务，另一方面采取各种有效管控措施，
强化对应收账款和库存的管理，实时监控、及时预警，严控经营风险，虽有所缓解不利因素的影响，
但整体经营状况较 2011年同期有所下降。报告期内，公司实现营业收入 亿元，同比仍略有
增长，实现归属于母公司所有者的净利润 亿元，同比下降 %。
2012 年公司入选财富中文网发布的"2012 年中国上市公司 500 强排行榜"，位列第 57位。
九、企业经营状况优劣势分析
2012年以来，公司在漳州、厦门、南宁、南昌等二三线城市积极拿地，目前土地储备面积预计
接近 700万平方米。2012年公司房地产业务实际经营情况要好于我们此前估计，上调 2012年公司
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
224
房地产业务销售收入及结算收入至 130亿元和 94亿元，同比分别增长 35%和 30%。公司目前在建项
目将于 2013-2014年进入竣工期高峰，有望在 2013年即开启结算高峰，这将充分保障公司未来两
年的房地产结算收入增速。
十、企业发展成就与策略分析
公司以"开拓新价值，让更多人过上更有品质的生活"为使命，以"专业、高效、优质、诚信"的
服务理念为客户提供供应链增值服务和房地产综合服务。供应链服务主要是为客户提供包括采购、
深度物流、销售、结算等在内的"一站式"服务，以满足客户更加复杂的业务需求。目前公司在供应
链运营领域已形成浆纸、钢铁、矿产品、农产品、轻纺、化工、机电、汽车、酒类、物流服务十大
核心业务品牌。
房地产综合服务以不断改善社会大众居住条件、提高人民生活水平为目标，通过建造高品质的
房产和提供优质的全方位配套服务，努力为社会大众打造一个值得拥有、可以传世的家。目前"建
发房产"和"联发房产"已在中国 15个城市进行房地产开发，初步形成全国性战略布局。
通过持续不断地提升服务，开拓新价值，公司将在供应链运营领域发展成为中国领先的具有国
际竞争力的供应链运营商，在房地产领域发展成为中国优秀的房地产运营商，并努力把公司打造成
为员工热爱、股东信任、客户满意、社会尊重的企业。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
225
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
226
十一、企业未来发展展望分析
公司是一家以供应链运营和房地产开发为主业的现代服务型企业。公司以"开拓新价值，让更
多人过上更有品质的生活"为使命，以"专业、高效、优质、诚信"的服务理念为客户提供供应链增
值服务和房地产综合服务。供应链服务主要是为客户提供包括采购、深度物流、销售、结算等在内
的"一站式"服务，以满足客户更加复杂的业务需求。目前公司在供应链运营领域已形成浆纸、钢铁、
矿产品、化工产品、农产品、机电产品、轻纺产品、物流服务及汽车、酒类十大核心业务品牌。房
地产综合服务以不断改善社会大众居住条件、提高人民生活水平为目标，通过建造高品质的房产和
提供优质的全方位配套服务，努力为社会大众打造一个值得拥有、可以传世的家。目前"建发房产"
和"联发房产"已在中国 15个城市进行房地产开发，初步形成全国性战略布局。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
227
第七章 中国工业地产开发策略研究
第一节 工业地产开发流程综述
工业地产作为一门产业，其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出
后有剩余。
有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工
业地产产业与服务等一系列活动。
第一房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
228
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三开发项目的规划设计和市政配套
开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
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229
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四开发项目土地使用权的取得
取得开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
230
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城市土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五房地产开发项目的拆迁安置
开发项目拆迁安置阶段的法律程序
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
233
第六项目的开工、建设、竣工阶段
项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
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23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七开发项目的经营阶段
开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
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9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项管理
31、房屋出租权的确认
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
238
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分
开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
239
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、租赁房屋审核备案手续费
19、租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八开发项目的物业管理阶段
开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
240
第二节 工业地产选址策略研究
分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配
套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方
向。
一、跨国企业选址分析
跨国企业选址是从四个方面考虑的：1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追
随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。
二、一般园区选址分析
一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析，以及围绕客
户本身的需求。
三、市场分析
对本身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下把开发区分成成
熟和即将成熟两个部分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段，
四、开发区分析
要对开发区本身的产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。
五、产业分析
对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源
的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和
产业的发展方向。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
241
六、客户分析
要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企
业和潜在客户进行分析；一个是从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套
企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造
融合在一起，形成前店后厂的园区模式。
客户分析。要客户进行把握，一般情况下，客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的
企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，
这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来；第二，有同区域企业
搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地
带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸
引他到你的园区来，这样的分析也要分析透；第三，是从产业链的角度，如奔驰进入北京之后，围
绕奔驰对他的产业链进行分析；第四，还要对国外的企业进行跟踪，跟踪具体的大的企业的动向，
它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向；第五，还有以商招商的
概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市
场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来，比如说北京大红门的服装市场。
第三节 工业地产定位策略研究
一、定位必要性分析
任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整
合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。
在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判
断是制造型的园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。
定位，任何一个园区本身的定位是起决定性的作用，如果定位错了或者是方向错了，你所有的
东西都错了。定位一个是移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源。根据本身有
的能力，比如本身就是一个物流类的企业，可以把你的资源带到你所要进入的区域来，另外要挖掘
区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成园区本身特有的优
势，实际就是吸引企业入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
242
在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。从定位的角度可以得出是
制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个企业的本身的
吸引力更强一些。
综合起来来讲，作为一个定位是两个方面，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进
开发区的发展。
确定园区选址及产业定位后，就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划，
不过类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业
链。厂房可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造的
标准也必须达标。
二、定位方式分析
通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象，以完整的产业群树立开发区的市场
定位形象
开发区的招商引资不仅要与国外的开发区竞争，国内区域内的开发区同样存在着激烈的竞争。
如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入呢？开发区的市场定位尤为重要。
市场定位就是根据竞争者现有产品（开发区）在市场上所处的位置，针对用户（投资者）对该
产品（开发区）某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产品（开发区）与众不同，给
人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客（投资者），从而使该产品（开发区）
在市场上确定适当的位置。要树立开发区的形象，关键在于开发区的功能开发，内涵的发掘。
（一）功能优势集聚的产业效应树立市场定位形象
以上海浦东为例，各开发区都形成了自己独特的产业效应，吸引了相关产业的外资企业进入。
（二）完整的产业群树立市场定位形象
产业群是指相互间具有密切的经济技术联系的同一产业或行业及相关产业或行业在空间的集
聚。在宏观上表现为由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观
上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
243
料、半成品或辅助性材料。开发区如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚
经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者，具体表现在：（1）最大程度地利用各种
基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新
效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5）学
习曲线效应，降低学习成本。
第四节 工业地产招商策略研究
一、招商引资战略战术
招商引资是开发区建设成败的关键，工业园区建设的目的是招商引资，投资市场的竞争，不仅
是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引
资环境好，谁就能更好地吸引外资。
（一）招商引资发展阶段分析
招商工作是各地开发区工作的重点，招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨越发展
的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。然而，当前招商引资热潮中也存在一些不容忽视的
问题。
依据投资者的选址标准的变化，中国开发区的招商引资可以分为三个阶段：1、改革开放初期
的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中；2、20世纪 90年代中后
期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋同，投资环境(尤其是基础环境)成为吸
引投资的关键；3、方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链条、完备
的产业配套成为投资者首先关心的因素。
（二）传统招商模式问题分析
《中国工业地产》研究显示，在招商引资发展的新阶段，传统的招商模式已经不能满足新形势
的竞争要求，暴露出诸多的问题。
首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，
开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使开发区的政策优惠逐步趋同。为了在
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
244
招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈
演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”，甚至还减免增值税地方留
成部分；规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金；免收水电增容费，全部由地
方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最终损害的是国家的利益和国民的福祉，
而且造成土地开发的成本过高，也不利于开发区的长远发展。
其次，优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20世纪 90年代，开发区在外贸方面享
有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，开发区所享受的的优惠政策将会逐步取消，
使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入 WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求，
这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必须要有新的思路。
第三，国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看，传统
的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、
服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因
素，这对开发区的招商提出了更高的要求。
第四，重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过多过
滥。据统计，全国现有各类开发区 4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区
开发区产业 93%雷同，中部地区开发区产业 97%雷同。规划以 IT为主导产业的开发区，仅沿江地带
就有 20多家，从东部上海的张江高新区，一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地开发区。我国
开发区普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日
益严重的后果：土地资源和投资的浪费；耕地占用过多，威胁农业发展；土地收益外流，损害国家
利益；目前我国发达地区开发区投入产出率不及西方发达国家开发区的一半；我国欠发达地区及中
西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区的 1/10，产出数不及 1/20，而占地数却与发达地区
开发区不相上下。
二、打造良好招商环境
（一）招商引资的营销环境分析
“开发区如何开发下去？”成为招商引资工作面临的一个问题。开发区的招商引资必须再造新
优势、重塑新功能、实现新突破
开发区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种
营销活动，那么就要进行营销环境的分析，即开发区的引资环境。国际投资市场的竞争，不仅是投
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
245
资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环
境好，谁就能更好地吸引外资，开发区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好
的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。
（二）招商引资的硬环境
开发区的营销环境可分为硬环境和软环境。
招商引资的硬环境。开发区招商引资的硬环境是指影响引资的物质条件，包括自然资源、基础
设施、环境保护等。
自然资源是指与地理、气候、资源有关的自然物质条件。沿海开发区的地理优势明显，而内陆
开发区资源丰富，同样可以吸引外商，只要能依据本身优势进行宣传，同样可以增加对外资的吸引
力。
基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。基础设施的落后是制约许多开发区引进外资的“瓶
颈”因素。另外，基础设施还应包括为区内投资者提供的各类生活服务设施和条件，以及文化娱乐
设施。
环境保护也是外商选择开发区进行投资的一个重要考虑因素，恶劣的环境质量是无法保证工作
质量和产品质量的，而好的环境质量能体现出好的管理水平，也容易吸引外资。
（三）招商引资的软环境
招商引资的软环境。开发区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、劳动力资源、
政策法规、金融中介服务以及社会治安等。
市场潜力是指开发区周边市场的容量和潜力。市场是吸引外资的关键，让出一部分市场是吸引
外资的一个很好的策略。
劳动力资源包括劳动力的质量和数量。开发区内劳动力数量充足，劳动力质量高，便能更好地
吸引外资企业进驻。因此，开发区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。
政策法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外，开发区应有自
己特殊的政策。在国家法律允许的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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金融中介服务包括银行信贷、会计事务、律师事务、信息咨询、管理咨询等。这些服务对外商
投资者来说，都是很重要的。金融中介服务越完备，吸引外资的能力就越强。
社会治安也是软环境的重要组成部分。良好的社会治安使外商有一个良好的社会环境，这同样
能够吸引投资者。
三、选商战略——细分项目
（一）选商误点分析
选商 大献殷勤不如细分项目
在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资
强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量
“商”的内涵有三个意思：1、商人；2、商号（企业）；3、商机（项目）。在招商实践中，这
三层往往混在一起，很多时候是某商人代表某企业来洽谈某项目。如果把招商的着重点放在商人或
商号（企业）上，对知名商人、知名企业的代表大献殷勤，百般招待，往往没有好效果。许学锋把
招商的着重点放在“商机”，并以南海国家生态工业示范园区园为例，总结出一套根据项目分类、
评估来洽谈的有效招商的方法。即根据来谈的企业过去是否已有相关项目（工厂）、现在是否有计
划要新开办的具体项目、以及是否规划将来要扩建项目，把“来商”分成五类（见下表）。
表 1：“商”的分类
过去 现在 将来
I类 有项目 有项目 有项目
II类 有项目 有项目 无项目
III类 有项目 无项目 有项目
IV类 无项目 有项目 有项目
V 类 无项目 无项目 有项目
第 I类的案例：香港某橡胶集团，原来在香港、深圳、东莞、佛山已有 8个项目（工厂），2005
年（现在）计划找新址建一间新厂，规划将来扩建成一个橡胶科学城（生产和研发基地）。第 II类
的案例：佛山四方实业有限公司，原来在佛山已有 2个项目（工厂），2004年（现在）计划找新址
搬迁，将来无扩建或再建计划。第 IV类的案例：广州某光源贸易公司，原来无项目（工厂），2005
年（现在）计划在广州或佛山建一间生产投影仪灯泡的工厂，并规划将来建成一个各种光源生产和
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247
研发基地。
通过连续 3年跟踪近 200个项目，我们得出以下结论：第 I和第 II类“商”，招商成功率较高，
约 30%；第 III类的成功率约为 20%，但这类项目即使谈成功、签好合同并已付款购买工业用地，
项目的建设久拖难落实；第 IV和第 V类成功率较低，一般不到 5%。
（二）选商重点定位
另一方面，在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业
性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量，定出一条项
目选择标尺（下图红色字体）：大型项目质量必须在“中”以上；中型项目质量必须在“良”以上；
小型项目质量必须在“优”以上（见下表）。
表 2：项目评估
项目规模 项目质量
大型 优、良、中、差
中型 优、良、中、差
小型 优、良、中、差
从 2004～2005年，南海国家生态工业示范园区园区招商部门一共筛掉了不合入园要求条件的
意向项目 50多个，包括一些来自日本、北美和北欧的大型项目，确保了园区的品质和档次，因此
顺利通过了国家的审核，并从形成期过渡到发展期。
四、招商策略分析
（一）4P 组合营销
4P组合营销——从产品到促销
从营销角度讲，工业园区招商引资同样存在营销组合的问题。如何利用营销学的营销组合理论
帮助工业园区招商引资，对于现阶段逐渐失去政策优势的工业园区来说尤为重要。工业园区通过各
种营销策略的组合，同样可以吸引投资者进入。下面我们从营销学的 4P组合即产品、价格、渠道、
促销来分析工业园区招商引资的营销组合策略。
1、产品策略
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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营销学讲的产品概念，实际分为核心产品、形式产品和附加产品三个层次。工业园区招商引资
提供的产品同样也可分为三个层次，其核心产品是提供给投资者获取最大收益的机会。
每个投资者都是经济学的理性人，他们追求的都是投资收益的最大化。工业园区要吸引这些投
资者进入，关键是要使投资者在工业园区投资能够获得所期望的利润。
明确了这一点，工业园区在招商引资的过程中便要以此为核心，创造有利于投资者的投资环境，
将利益最大程度地让渡给投资者。工业园区招商引资提供的形式产品即工业园区提供的投资硬环境
和投资软环境。如前所述包括自然资源、基础设施、环境保护、人力资源等。形式产品的好坏直接
影响工业园区招商引资的成功与否，工业园区软硬环境的建设具有重要意义。
最后，工业园区招商引资提供的附加产品即工业园区为投资者入驻后提供的各种服务，包括各
种金融中介服务、生活娱乐服务，只有以优质的服务才能留住入区企业。如果这一环节没做好，投
资者即使进入了工业园区，将来也会搬走的。厦门经济特区在引进外资后，特别注重区内服务设施
建设，为外商投资者提供文明、优美的居住环境，优质的服务和功能齐全的商场以及相应的娱乐设
施，还有与国际教育接轨的国际学校和外国语学校，以及完备的医疗服务，让国外在厦的投资者和
工作者及其子女、家属有舒适的生活环境和良好的学习环境，解除投资者及各类企业人才的后顾之
忧，留人要留心，这是工业园区招商引资的一项重要工作。
2、价格策略
工业园区招商引资中的价格问题主要指投资者进入工业园区投资办厂所需交纳的各种税费。由
于这些税费直接影响到工业园区企业的生产经营成本，从而影响投资者的收益，因此，各种税费的
高低直接影响投资者的投资决策。如何最大程度地降低工业园区内各种税费便成为工业园区招商引
资价格策略的关键点。工业园区的各类税费包括企业所得税、地方所得税、土地批租费、厂房场地
出租费、电力、自来水、燃气、供热、通讯、污水处理等各种费用，其中有些费用是不可变更的，
有些则可以给予优惠的。为了降低区内企业的综合生产成本，给予企业更多的优惠是很有益的。厦
门在这方面便作出许多努力，一是清理税外收费；二是减轻企业负担，如最近规定：企业排污设施
费按征收标准的一半收取，减少集装箱通过厦门大桥的过桥费；三是用好优惠政策，对符合厦门市
产业发展方向、科技含量高的项目，要从土地、税费、人才引进、资金等方面给予优惠和支持。
此外，提高政府办事效率和服务水平，也可以降低区内生产间接成本，这也是工业园区招商引
资容易忽视的一个问题。
3、渠道策略
工业园区招商引资的渠道策略是指通过各种渠道将外资引进来，渠道越多，选择的渠道越好，
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249
就越能更多地吸引外资进入，努力构建招商引资的新机制成为工业园区招商引资的工作重点。
“行商”招商 深入国际市场，实行跨国招商，组织小队人马走出国门，到国外招商。上海外
高桥保税区就组织人员赴新加坡实地考察，为下阶段有针对性地招商打下良好的基础。保税区还在
香港设立分公司，并准备在美国、日本设立办事处，实行跨国招商。
委托代理招商 充分利用我国在境外的机构及国际大财团的渠道多、信息灵、经验丰富的优势，
委托他们代理招商，拓宽招商引资的渠道，提高利用外资的质量和效益。还可通过投资促进会、商
会、投资咨询公司或其他中介机构委托代理招商，避免企业直接招商所需高额成本费用，提高招商
引资的成功率。
“网络”招商 由于网上商业日渐成熟，国外很多投资项目已开始实行网上招商。通过国际互
联网，可使外商了解工业园区的投资环境和投资项目，并能十分方便地与当地代理商取得联系，还
可以通过互联网为投资者提供咨询服务。工业园区还可以将自身上网，建立招商网址，发布招商项
目，增加外商投资机会及提高招商项目成功率。
4、促销策略
工业园区要将自己推销出去，首先要将自己“包装”起来。当前一些工业园区招商项目“包装”
粗糙，如有的项目仅有经过县或市政府批准的立项报告书批准文件，连英文资料都没有；有的虽有
项目报告和英文材料，但不符合国际招商的惯例所要求必须具有的基本内容，这使得投资者很难决
定是否投资。项目招商的“包装”应符合国际惯例的要求，使国外投资者易于接受，包括：（1）
企业的财务报表；（2）公司信用评级；（3）项目产品的市场分析；（4）对整个项目动态的投资
回报预测和分析。有了精美的包装，接下来便是广告宣传。
工业园区招商引资要加强投资整体环境的宣传，多邀请一些外国企业家到工业园区进行实地考
察，增加他们的感性认识、增强他们的投资信心。同时开展各种形式的招商会，加强招商宣传力度。
上海外高桥保税区在 1998年就开展过一次“体育招商”活动。工业园区抓住澳大利亚客商要在Ｅ
区建一橄榄球场的机遇，出租了 E区的一块地，其经济效果不仅在于利用了 E区的 15万平方米土地，
更重要的是进一步改善了保税区的投资环境，向外商宣传了保税区。由此项目带动了 BHP项目的引
进，搞活了近 4000平方米仓库存量。体育招商引起了轰动效应，新闻媒介争相报道，增加了工业
园区在国外的知名度，为工业园区添上了一笔无形资产。
工业园区招商引资还要注重公共关系，建立“人际网络”。天津经济技术工业园区在招商引资
的过程中，重视发展与国内经济主管部门及经济实体的关系，加强与天津市工业委局、中央有关部
委、国外驻京津的律师事务所、代表处、咨询机构、驻华使馆及其他有考察团组和项目信息的单位
联络，并与部分单位建立了较密切的关系，为天津工业园区及时收集各种项目信息，掌握项目动态，
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加快项目审批奠定了较好的基础。
（二）中介招商
将逐步代替政府成为招商主体
中介招商是通过专业的投资中介机构，将招商项目推向相关投资市场，然后通过公开、公平、
公正的严格程序，由专业机构为招商方选择合适的合作伙伴和投资者。与传统的政府主导型招商不
同，中介招商目标的针对性更强，项目潜在投资人明确，操作更加专业化和精细化。
昊信联行董事长陈志豪认为，作为一种符合国际惯例和运作规则的市场化招商方式，近年来，
中介招商已呈现逐步代替政府部门充当招商主体的趋势。而有一定实力、信誉良好的国际组织、投
资促进机构、投资咨询公司、金融机构、律师事务所、商业协会等机构组织都可以成为投资性中介
机构。
中介招商的革命性意义在于它有助于推动政府职能的根本转变，政府要从直接管理经济事物中
脱身出来，把更多的精力投入到社会管理和公共服务上来，这是一种招商理念的根本性变革。从未
来看，这种理念对推进贯彻科学发展观，对于加快政府改革，都具有积极的促进作用。
现代招商中介通常是由若干相关企业、专家所形成的招商中介体系。其中包括项目设计公司、
招商代理公司、企业管理咨询公司、会计师事物所、律师事务所……正是这些专业性中介机构的联
动，确保了招商工作的规范有效。
陈志豪认为，从长远发展来看，中介招商将逐步取代政府主导招商模式，使招商真正向市场经
济回归，使政府角色向社会管理和公共事物回归。
中介招商模式在国内很多城市都受到越来越多的重视，并积累了许多成功的经验。上海市在上
海自来水浦东公司 50%国有股股权转让的重大招商活动中，一改以往政府在招商引资中唱主角的做
法，开始推行中介招商。这次中介招商，参照了一些国际上通行的招投标规范做法，引入了各类招
商中介事务机构全程参与招商过程，采取市场化方式选择合作伙伴，收到了良好的效果。
（三）产业招商
“空手道”建起一座城
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“产业招商”是依托开发区的比较优势，基于合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下
游产品来招商引资，引进高端产品生产技术，扩展技术链，营造主导产业，延长产业链，实现产业
上的缝合断层、填补空白、调整结构，形成完整产业链，提升综合竞争力的一种招商模式。
通过”产业招商”，开发区可以建立以企业和产业间的各种投入品及产出品为连接纽带的技术
经济联系，实现产业资源的全面整合和充分利用，使产业内整体交易成本最小化，实现整个资源效
益和产业发展的最大化。近年来国内很多开发区的招商实践证明，开发区的产业链一旦形成，必然
会吸引更多的垂直和协作关系的企业前来投资配套与服务，由此带来产业集群，推动开发区及区域
经济的良性循环和健康发展。
产业招商的不同模式
(1) 利用企业优势，吸引上下游企业配套
大企业带动、小企业配套的模式在“产业招商”中最为常见，犹以北京经济技术开发区(BDA)
的“星网工业园”模式最为典型，从 2001年成立以来，星网工业园以首信诺基亚为龙头，吸引了 20
多家国际和国内著名的手机零配件厂商和服务提供商为之配套，从芯片到集成电路板，从显示屏到
界面设计，组成了一个以首信诺基亚为核心的完整的产业链，手机从组装到出货只需一天时间，星
网工业园正在成为一个世界级的移动通信生产基地。目前，开发区的移动通信产业链已经基本形成，
以首信、诺基亚为龙头的星网工业园是北京最大的移动通信产业基地，也是国内第一个形成完整产
业链的现代通信产业基地。
(2) 利用产业优势，吸引组团式投入
一些产业基础较好的开发区，依据核心产业定位，依托现有产业优势，全方位、组团式地吸引
外来投资，构建完备的产业系统，这是一种相对交高层次的招商模式。上海漕河泾开发区的信息产
业具备较好的发展基础，占开发区经济比重的近 70%，围绕信息产业，漕河泾开发区加大吸引 IT企
业的组团式投入。目前，微电子产业已形成包括咨询、设计、开发、制造、测试、封装、销售、服
务及相关配套等在内的较为完整的产业链，光电子产业拥有朗讯科技有限公司、上海光纤、捷普科
技、上海光通信、上海大唐移动通信设备等企业，计算机及软件产业拥有英业达、英华达、英顺达、
理光软件、爱普生电子等企业。
(3) 利用地缘优势，强化区域招商
依据特殊的地缘人脉和文化氛围，一些开发区着重进行针对性的区域招商，将区域招商和“产
业招商”有机结合起来。苏州吴江经济技术开发区就针对台商进行招商，被广大台商公认为是最理
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
252
想的投资地区，通过以“台”引“台”、以“小”引“大”、以“大”带“小”等方式，陆续引进了
多个组团式投入的外资及台资企业，形成了 IT产业企业集群。到 2002年 8月，区内 93%的外资企
业从事 IT产业，自我配套率达 90%以上。区内已有的 120多家台商独资企业，投资 1000万美元以
上的企业就达 43家，已形成年产 1000万台彩色显示器、1000万台不间断电源供应器、1000万台
手机、360万台扫描仪、300万台笔记本电脑、300万台电脑主机及一大批电脑周边产品的加工生产
能力。
（四）网络招商
低成本扩展资源
是通过整合内外招商资源，利用信息传播快、受众面广、管理成本低的网络宣传优势，实现线
上线下关于广告发布、会员服务、专业培训和技术输出等营收的赢利模式。
近年来，政府网站普及率不断提高。2008年，中央部委政府网站的普及率达到 %，省市政
府网站普及率达到 100%，地市级政府网站普及率达到 %。随着互联网产业的迅猛发展，各地的
招商网站也随之蜂拥而至。据有关数据显示，82%的地方都建立了所属的招商网，对外展示当地的
优势，从而吸引客商关注进而投资落户。但随着这些招商网的涌现，也带来很多问题，甚至影响网
民对政府办招商网站的意图，有些更直接影响客商落户到当地的机会。
网站是一个信息沟通互动的平台，合理利用确实能引来意想不到的效果，如莫旗利用网络招商，
招商金额达 亿元；广西贺州、青岛李仓、甘肃玉门、湖南娄底等地利用网站也获得了显著
成效。但一些政府招商网站中也突显的一些现象也让人担忧：
安全系数不高 黑客常光顾
政府网站因其公信力高、影响力大，成为黑客重要的攻击目标。统计数据显示，2008年 1～10
月，我国大陆地区政府网站被篡改数量达 3220个。有分析师认为，网页频遭篡改暴露了我国政府
网站“重形式、轻安全”的问题，我国政府网站亟待加强安全建设，以维护其权威性。一些政府网
站经常被黑，篡改成其他色情或娱乐性的网站，加上维护跟不上，被黑几个月或一年了也不知道。
试想你打开这样一个招商网，你还会再打开第二次，还会再关注吗？
网站形式化 功能不完善
网站建立了，也清楚分了栏目了，让人一目了然，但点击后没变化，或点哪个都是这页面，试
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
253
想你是用户，你会怎么想？还会继续用，还会相信这地方的招商服务吗？就算当地的招商人员说得
再好，没到当地考察前，就对当地的印象打了折扣。就好象前段时间的新余市外事侨务办公室网站，
没法点进去。随便点击一个栏目时就会发现，整个网页的页面就是一张名为“index2”的 jpg图片。
上面的外事侨务动态、政策法规等栏目，以及所列出的文章全都无法点击浏览，而按下鼠标右键，
竟然弹出“图片另存为”等选项，令人哭笑不得。
有个别招商网长期“休眠”不更新，导致信息不流通，招商信息不能及时送达用户。有些网站
上放置招商项目信息还是 2004年的，现在可是 2009年了，5年时间过去了，这些项目是不是还在
招商中，还是已经在收益中。不更新维护，试问这招商网站的作用是什么？一些政策的实施颁布，
也需及时在网站上体现，不能实行新的投资优惠政策了，网站上却是旧的，这样剥夺了用户的知情
权。认真更新信息是辛苦的、要担责任的，不更新却是没有任何“损失”的，那么谁会选择辛苦和
责任呢？但是，如果这个网站领导常常点击呢？又如果信息更新要列入业绩考核，是否会出现长年
不变的景象呢？
网络服务实用性差
调查发现，虽然 %的人曾访问过政府网站，但是仅有 %的人经常访问，%的人偶尔
访问，还有 %的人从来没访问过政府网站。 %的人对政府网站感到不满意，%的人感觉
一般，不到 7%的人表示满意。这与政府网站的实用性及网络服务有关。
在信息爆炸、网络资源十分丰富而普及的今天，用户上招商网站，绝不是看招商局领导在干什
么，而更多的是关心，能不能获取到对自己有用的信息，能不能得到到位的服务。因此，政府招商
网站必须强化网站的服务实用性。现在的招商网站大多都是介绍投资环境、招商政策、招商项目等，
但如果没建立良好建全的互动系统，不能及时解决客商的疑问，那又有何用？招商网站建立后，不
能把它当作是当地政府的形象工程，而是要实实在在的让客商了解当地的情况。
在信息化的时代，招商网在地方政府和投资者之间架起沟通的桥梁，网站互动服务功能必不可
少，总不能让客商看了心花怒放，想联系却没门。网站沟通的常用形式：电子邮件、网上留言、论
坛互动等。职晨服务没能充份发挥其网络性，客商看到感兴趣的项目，想及时了解咨询，却找不到
人是最郁闷的。我们的政府招商网当中就有这些情况出现。如果商客三番五次地到了政府招商网上，
无法进行咨询，更解决不了实际问题，他就会失去继续登录的信心。更别说到当地考察了。
网站跟上时代了，服务却没跟上，难道真是人有我有吗？
正由于一些政府招商网的不正常的发展就催生了一些专业的招商网站，解决了政府招商网的不
足，充份发挥网络的优势，形成专业、权威的网络招商平台。阿力士招商网（）就
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
254
是招商网站中比较专业的一个，以工业地产作为目标，把项目精准的推介给广大的投资者。
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网络招商优势
成本低。政府招商网只需花费建站的成本、维护费用就可以进行网络招商。相比招商人员外出
招商、到各地开招商推介会所花费的费用要低很多。网络招商省去了许多不必要的费用，变盲目招
商为选择招商，起到事半功倍的效果。先通过网络联系客商，再邀请客商来参观考察，最后与客商
敲定合作意向。作为新兴的媒体，网络媒体的收费也远低于传统媒体，若能直接利用网络广告进行
产品销售，则可节省更多销售成本。在阿力士招商网上做宣传推广，节省了建站维护的费用，却也
能达到网络招商的宣传效果。
信息传播快、精准。网络的传播范围极其广泛，不受时间和空间的限制，可以通过国际互联网
络把信息 24小时不间断地传播到世界各地。方便灵活的可操作性，您可以每天 24小时、每周 7天、
每年 365天操作您的网络信息，使其无时不在的迎接全世界的观众。随着网络用户的不断增加，你
所发布的信息，也会被越来越多的网民所关注。您能够在信息发布的头一个星期以最短的时间了解
信息发布的效果，并决定不同的推广策略，可以随时发布、更新或者取消任何信息。
如果是一个电子工业园区进行招商，通过阿力士招商网，会在电子网站、电子杂志、电子协会
等进行宣传，以达到精准传播。而且招商信息能在各大搜索引挚上搜索得到，这大大加强的宣传功
效。拥有大量的企业资源及合作伙伴，可以让客户用一份宣传的费用达到十份甚至更多的宣传效果，
有哪些网站可以做到？目前就知道阿力士招商网可以做到。
交流简便互动性强。通过网络联系，可以进行双方或多方的信息交流，可以在网上进行国际长
途电话、明码传真、网上会议以及异地客商的贸易和项目谈判等业务。现在的网上的即时通讯工具
种类繁多，使用也方便，大大减少通讯成本。
展示性、感官性强。网络信息以图、文、声、像的形式，传送多感官的信息，让顾客如身临其
境般感受商品或服务。是网络营销中应用的最为广泛的一种。阿力士招商网的运营总监商国臣说，
我们除了专业的资讯推广，一定要以专题形式展现在用户面前，可以方方面面的把项目的情况介绍
清楚。不必担心一次宣传过的就石沉大海。
（五）其他招商方式
学术招商 江苏举办的“西部大开发与江苏发展战略”研讨会取得了丰硕成果，除收到 130多
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
255
篇优秀论文之外，还达成 41个东西部合作项目，及资金 27亿元。福州举办“招商月”活动时亦运
用了这一方式，这种把学术研讨与具体项目洽谈有机结合起来的方式称之为“学术招商”，达到了
理论与实践相结合的效果。
联合招商 2001年，澳门、珠海两地联合举办“招商澳门珠海投资环境介绍会”取得良好的招
商效果，两地联合招商的概念就是要集合两地优势和资源，形成整体投资环境。
上市增资通过上市、增资也是引资的一个很好渠道。境外上市主要有三条渠道：在香港包装上
市；在海外募股上市；间接买壳上市，即通过收购，取得国外上市公司的控股权，注入国内资产或
业务，达到海外上市的目的。三资企业增资，即现有三资企业经过一段时间的运行后，外方为扩大
企业生产规模、增强产品竞争力，对原有企业增加投资，再行注入新的资金。通过这两种方式引资，
关键在于地方政府要努力把现有投资者留住。
展览招商 这也是广为运用的一种方式，最为典型、最为成功的属深圳高新技术产品交易会。
通过对项目和产品的集中展示，广泛吸收人气，从而达到招商的目的。会展业的发达，与招商热不
无关系。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
256
第八章 中国工业地产行业投资战略规划
第一节 中国工业地产投资现状调研
一、中国工业地产投资环境解析
2011 年，我国依然加快推进工业结构调整。继续组织实施重点产业振兴和技术改造专项，发挥
技术改造对工业投资结构的优化作用。制订产业转移指导目录，促进产业有序向中西部地区转移。
指导国家和省级新型工业化产业示范基地建设。
培育发展战略性新兴产业和生产性服务业。重点支持核心电子器件、高端芯片、基础软件、新
一代移动通信、下一代互联网、物联网、智能制造装备、轨道交通装备、海洋工程装备等技术研发
和产业化。支持生物医药、新型功能材料、新能源装备等核心技术研发，掌握一批核心关键技术。
加强物联网、新能源汽车、三网融合、信息技术服务、云计算等重要标准制订。完善新能源汽车的
企业和产品准入标准。加大无锡国家传感网创新示范区建设推进力度。鼓励工业企业分离发展服务
业务，培育现代物流服务体系。积极发展软件服务、工业设计、电子商务、信息服务、科技管理咨
询等。这无疑为工业地产的发展注入一支强心针，有了众多企业的推动，工业地产必定更加蓬勃发
展。
最近几年国家对于工业地产方面的扶持力度还是非常大的，2007 年国土资源部要求工业用地
出让必须实行招拍挂，2008 年国土资源部修订并发布了《工业项目建设用地控制指标》的通知；
2009 年国土资源部又颁布了《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》。
由此可见，政府的监管调控力度有不断加大的趋势，从长远看避免了资本市场以工业项目开发
为理由的大规模圈地;同时规范成熟的工业用地法规，对于吸引外资和可持续发展，真正促进实体
经济起到了良好的作用。
二、中国工业地产投资周期
工业地产的投资周期长，但是一般的工业地产投资回报率都要达到 12%到 20%，回报相对稳定。
在宏观调控日趋成熟、经济结构步入良性改善趋势下，未来中国经济有望进入一个弱周期的平
稳增长格局。而宏观经济稳健的走势将对工业地产投资周期的缩短提供一个较为乐观的环境。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
257
三、中国工业地产投资特性
工业地产向来具有投资规模大、回报周期长的特点，一直以来，政府是工业地产开发的主导，
民营企业参与的程度不高。但是，随着产业结构的升级、工业地产产品的多元化、市场需求的快速
成长，工业地产越来越受到民营发展商的关注。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、
开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、
以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、
快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资
收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于
工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更
为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从
市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以上，好的项目能达到 9%，
甚至高达 17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 50年，以现时建标准
厂房来计算，年回报率大约在 12%-16%，回报率较高。
四、工业地产多元化趋势
在宏观调控背景下，房地产企业都在调整战略、战术。众多知名房企采取的是避开住宅，将投
资重点放在酒店、商场和工业地产上。某集团董事长称：“住宅的高回报时期已经过去了，现在要
想获得高回报，只能是做酒店、商场和工业地产。这些开发模式是可以复制的，也可以做大。”
随着工业地产的发展，越来越多的不同投资主体开始进入这一领域。除了政府外，国有企业、
外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开始了这一领域的投资。工业地产的投资主体已经呈现
多元化趋势。
随着工业企业生产设备基地逐步向二、三线城市转移，一线城市成为跨国公司地区总部和研发
中心的理想基地。这一投资转向趋势在全国重要地区都同样存在，在华跨国公司中开始出现整合工
业资源的潜在趋势，这对国内年轻、而又充满生机的工业房地产市场而言同时意味着机遇和挑战。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
258
第二节 中国工业地产业投资机会深度探析
一、工业地产成为房地产投资新亮点
目前工业地产的投资收益率已经恢复到了金融危机之前的水准，而投资需求复苏主要来源于行
业利润的增加。另外，中央政府为了降低经济活动的总物流成本，对该行业予以持续支持，使其成
为投资者和开发商们的又一理想的投资产品。
工业地产的投资价值和关注重点
工业地产主要分为两大类：一是以 36米—50米跨度为标准的标准车间厂房，二是以别墅形态
为主的科技园和孵化园。
投资厂房的最大优势在于稳定。由于厂家进驻后一般在 10年期限内不容易搬迁，因此其具有
一个比较明显可计算的投资回报率。
一般意义上的工业地产投资价值最主要的评估是是税收优惠政策。税收分为国税和地方税。国
税不可减免，地方税是减免的主要成分。我们要投资一个地方的工业地产首先要了解的应该是这个
工业园区的税收优惠政策是否具有吸引力。
其次是应该要问清楚，可生产经营的栏目。特别是医药化工等。现在有不少城市拒绝化工企业
的进驻。这也是要必须了解清楚的。
第三是相比住宅，我们更需要了解地区未来的经济主导，和城市的经济发展定位，这个城市是
靠什么发展？新能源？新医药？还是新材料？等等，一般来说，考察现有的这个城市的产业形态是
必要的功课。
比如：在 A城市有 2家著名的医药厂，且经营发展的不错，现有一块地就在这医药厂附近，那
么相对而言，这 2家厂的上游和下游的配套企业都可以成为这块地的目标客户。租售兼宜。
工业地产散户最大的投资难点是招商（招租），目前由于工业地产的中介行业仍很不发达。所
以有的放矢，才是上策。不然巨大的投资会让投资客不堪重负。
而类似于别墅形态的工业地产项目，其投资手法一般有两种：一是全部出售套现，不再后续经
营管理。二是培养，即开发商或者大业主通过对优质行业/产业的考察，通过以房屋投入（即免租）
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
259
的方式，入股企业，通过企业产品的研发，而获得股权收入，这种形态的工业地产的投资目前是主
流。
面临的挑战
工业地产是企业生产的载体，因此，工业地产的发展与企业的发展息息相关。目前，我国贸易
环境复杂多变，出口或面临长期压力；通货膨胀预期压力加大，企业生产成本节节攀高；中小企业
融资难等问题尚未根本解决，发展环境仍有待优化；资源环境约束日益凸显，节能减排面临的形势
依然严峻。诸多不确定的因素，是工业地产的发展面临一定的挑战。
工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，
还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产
的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是息技术等全方位的增
值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。
同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工
业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，
通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。
二、中国工业地产投资热点地区调研
二、三线城市将成为工业地产投资热点
目前工业地产的投资收益率已经恢复到了金融危机之前的水准，而投资需求复苏主要来源于行
业利润的增加。另外，中央政府为了降低经济活动的总物流成本，对该行业予以持续支持，使其成
为投资者和开发商们的又一理想的投资产品。
在 2008年年底，工业地产经历了突如其来的真空，由于金融危机对一些机构的影响，导致资
金投入大幅下降。直到 2009年下半年，投资者们才在中国工业市场特别是物流地产的投资和开发
市场上看到了一丝新的活力和需求。从主流开发商的计划和 2009年、2010年规划的物流仓储用地
来看，仓储用地在 2010年及之后一段时期都是供过于求。考虑到全球金融危机在 2008年下半年爆
发，大部分的规划用地实际上没有实施。
从 2010年开始，开发商开始重新审视在 2009年被搁置的发展计划，然而在物业投入市场之前，
项目建造往往需要 18-24个月。因此在某些高速发展和高需求的市场，短期很有可能出现物流用地
紧缺的情况。
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2010年上海、北京、广州、天津等一线城市工业用地将日趋紧张，开发商拿地更加困难，且地
价也将持续攀高。2009年北京工业用地价格与 2008年同期相比上升了 %，突破 600元/平方大关，
达到历史最水平，广州上升了 %，天津上升了 %，上海上升了 4%，而且还续呈现持高走的势态。
日趋紧张的工业用地和日益攀升的地价，让开发商开发成本不断上升，利润空间缩小，一些精
明的开发商开始把目标转向二三线城市。
二三线城市承接产业转移，将为工业地产开发带来新的发展机遇。产业转型或转移都已是一种
趋势。一线城市的劳动力成本、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些
低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力，必须迁往相对落后的二三线城市以及欠
发达地区。
株洲市工业用地土地等级更由六等降为七等，工业用地最低限价从 336元/平方米下调至 288
元/平方米，廉价的土地资源，较低的成本优势，宽松的投资环境和优惠政策，也吸引了更多的工
业地产投资机构抢滩圈地造园。
二、工业地产将成房地产投资新亮点
第三节 中国工业地产业投资风险预警
随着中国经济的快速发展，越来越多的境外企业来华投资，并且不少企业在中国设置生产基地，
工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和
新型工业化发展的产业需要，不少的住宅地产企业也转型走工业地产投资路线。那么当前的工业地
产投资注意事项有哪些呢？
一、宏观经济风险
展望 2013年，国际环境充满复杂性和不确定性，国内经济运行处在寻求新平衡的过程中。在
继续实施积极财政政策和稳健货币政策的同时，注重需求政策与供给政策结合，短期政策与中长期
政策结合，增强政策弹性和有效性，着力破解企业生产经营中的困难，加快结构调整步伐，培育新
竞争优势，推动增长动力转换和发展方式的实质性转变，促进国民经济平稳运行。
2012年以来，欧债危机反复恶化，全球经济增长明显放缓；国内主动调控房地产市场和化解投
融资平台风险，经济增长面临较大下行压力。党中央、国务院坚持稳中求进的总基调，把稳增长放
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在更加重要的地位，经济运行逐步企稳，预计全年经济增长略高于 %。展望 2013年，国际环境
充满复杂性和不确定性，国内经济运行处在寻求新平衡的过程中。在继续实施积极财政政策和稳健
货币政策的同时，注重需求政策与供给政策结合，短期政策与中长期政策结合，增强政策弹性和有
效性，着力破解企业生产经营中的困难，加快结构调整步伐，培育新竞争优势，推动增长动力转换
和发展方式的实质性转变，促进国民经济平稳运行。
经济运行低位趋稳，全年增长略高于 %
前三季度，经济增长持续下行态势，企稳回升明显后延，超出预期，表明我国经济运行的内在
机制发生变化。从全年走势看，当前一些积极因素正在积累，四季度有望小幅回升，预计全年增长
略高于 %。
——经济运行机制出现新变化
1.全球经济、贸易的相互影响明显加深
年初以来，欧债危机出现反复，发达经济体陷入低迷或衰退。新兴经济体和发展中国家市场规
模较小，对发达国家依赖程度较深，经济收缩步伐明显加快，印度、巴西、土耳其等国家的经济增
长均大幅下降。我国对发达经济体出口增长下降的同时，对新兴经济体和发展中国家也出现同步甚
至更大幅度的下降。同时，随着经济规模的扩大和对全球增长贡献的上升，我国经济减速、进口收
缩对全球经济和大宗商品价格的影响明显扩大，世界经济中的“中国因素”日益凸显。本轮经济回
调中，外需萎缩和内需收缩形成恶性循环，经济下行压力比预期更大。
2.地方政府投资扩张能力下降
2012年 5月以来，党中央、国务院相继出台了一系列稳增长的政策措施。但与 2009年相比，
政策传导不畅，效应低于预期。除了力度相对较小以外，主要原因在于地方政府财力不足，投资、
配套能力明显下降。一是房地产市场进入调整阶段以后，房地产开发商减少土地购置，土地出让金
收入明显下降；二是金融机构为规避风险，大幅缩减了对投融资平台的贷款；三是受速度效益型模
式的影响，经济增长逐季放缓，财政、税收收入增长大幅回落。此外，风险约束明显增强，地方政
府投资比以往更加理性。
3.货币政策效应减弱
5月份以来，货币政策开始明显放松。平方米增速企稳回升，社会融资总量也大幅增加，然而
实体经济新增中长期贷款、固定资产投资增速则回升缓慢。在潜在增长率开始下降和内部结构深刻
调整时期，投资主体预期不稳、信心不足、风险厌恶等，投资扩张受到抑制，货币政策的有效性有
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所降低。
4.去库存持续时间长于以往
新世纪以来，我国商业库存调整呈现比较稳定的规律，库存周期一般持续 38至 40个月。根据
历史经验，本轮去库存应在年中结束。但是，由于本次危机持续期长，加上产能过度扩张以及前两
年的高增长，企业对经济增长、物价走势持有过度乐观预期，库存维持在较高水平。当内、外需求
同时收缩时，被动去库存幅度偏大、时间偏长，导致工业产能利用率持续偏低。
5.结构调整取得新进展
2012年以来，经济结构调整取得新进展。在制造业持续走低、工业产能利用率不足的同时，非
制造业保持活力，服务业发展势头良好；在东部增速放缓的同时，中、西部地区总体呈现较快增长
态势；在经济增长放缓的同时，就业状况总体平稳，城乡居民收入保持较快增长。此外，产业梯度
转移速度加快，新产品研制、销售周期缩短，质量提升；机器替代劳动的趋势日益明显，资本有机
构成和劳动生产率同步提高。
——四季度有望小幅回升，全年增长略高于 %
近期一些积极因素正在积累。一是新一轮宽松货币政策促使世界经济短期向好。自欧央行实施
直接货币交易(OMT)、美联储推出新一轮量化宽松(QE3)后，英国、日本、巴西、澳大利亚等相继实
施宽松货币政策，短期有利于稳定金融市场，提振消费信心，我国出口增长将逐步回升。二是全球
制造业采购经理指数(PMI)总体有所改善。9月份，美国、欧盟、德国、日本及新兴市场国家 PMI指
数都出现回升。我国 PMI指数也结束了连续 4个月的下降，特别是新订单指数、新出口订单指数分
别比上月回升 和 个百分点。三是企业原材料购进指数已经止跌回升，大宗商品价格整体呈
回升态势，将推动企业回补原材料库存和增加需求。四是内需短期呈企稳回升态势。基础设施投资
回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势；在房地产销售回升、长假等拉动作用下，
消费实际增速将略高于上年。五是企业盈利环比改善。1-8月份，全国规模以上工业企业利润累计
同比下降 %，降幅有所收窄。其中，8月份环比上升 %，而且不同类型企业盈利环比均实现
正值增长。此外，2011年四季度工业生产、投资、出口等增长均出现较大幅度下滑，也为 2012年
四季度企稳回升奠定了一定基础。
目前，三大需求总体均呈企稳回升态势，四季度经济增长将出现小幅回升，预计全年 GDP增长
略高于 %。8月份，大宗商品、鲜菜等价格上涨，CPI出现季节性回升。四季度受 PPI回升传导，
以及油料、肉禽及制品等价格回升，物价存在一定上涨压力。预计全年 CPI涨幅略低于 3%。
基于上述分析，2012年将是新世纪以来 GDP实际增速与预期目标最接近的一年。在欧债危机反
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复恶化、全球经济持续低迷背景下，主要宏观经济指标基本达到预期目标，成绩来之不易。尤其难
能可贵之处在于：一是在经济持续下行中，坚持房地产调控不动摇，积极化解投资融资平台风险，
有效控制通胀，成效显著；二是正确对待经济增速小幅下降，坚持推进经济结构调整，并取得新的
进展；三是在财政收支压力不断加大的同时，积极推进民生领域改革，支出大幅增加，对促进消费
增长和保持社会稳定均发挥了重要作用。
2013年经济运行有望在复杂环境中保持基本稳定
从 2012年以来的经济运行状况看，我国经济增长阶段转换的征兆更趋明显。2013年，全球经
济仍处危机后的调整期，国际环境充满复杂性和不确定性；国内原有竞争优势、增长动力逐渐削弱，
新优势尚未形成，市场信心和预期不稳，经济运行处在寻求新平衡的过程中。
——全球经济仍处危机后的调整期
2013年，世界经济仍处在调整期，结构改革不到位和需求增长乏力等问题难以根本改观，金融
危机的影响呈现长期化趋势。同时也应看到，发达国家实施再制造业化战略，以互联网、新能源为
代表的第三次工业革命正在兴起，全球产业结构调整出现新动向。
美国 2012年底和德国 2013年的大选，使美国和欧盟经济政策的连续性面临不确定性。OMT和 QE3
短期内对稳定金融市场、降低市场避险情绪、提振需求预期都有积极作用，但由此引发的新一轮为
防止本币升值的全球性货币宽松竞赛，对短期资本流动和物价上涨都将产生影响。在货币宽松的同
时，发达经济体财政状况依然捉襟见肘，被迫实施紧缩性财政政策以应对主权债务压力，不利于结
构改革的推进，也限制了政府支持需求扩张的能力。另外，地区冲突、宗教矛盾和主权争议等问题
加剧，对大宗商品供给、资本流动和经贸往来可能形成负面冲击。
首先，美国经济保持温和增长。8月份，美国中位数房价同比上涨 %，新开工房屋保持较
快增长，房地产市场持续回升。商业零售保持平稳增长，消费者信心指数处于危机后的较高水平。
制造业产能利用率平均超过 78%，接近危机前水平。9月份，失业率下降到 %。根据美国经济学
家测算，现阶段美国潜在增长率为 %左右，创新活力使其保持了较强的弹性和竞争力。短期最大
的挑战来自于就业和债务压力。低就业增长将影响消费的可持续性，财政紧缩不利于经济复苏，也
可能会引发金融市场波动。
其次，欧盟将维持零增长或轻度衰退状况。欧债危机处置进程缓慢，但总体仍沿着预期方向发
展。随着欧洲稳定机制(ESM)和 OMT的实际运转，以及财政联盟的推进，欧洲金融市场有逐步趋稳
的可能。但如何摆脱高失业率 (%)、高通胀(%)与零甚至负增长状态，仍然是一个巨大挑战。
金融市场稳定只是第一步，实体经济活力和竞争力不足、内部发展不平衡等问题，短期内难见明显
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成效。
再次，日本经济有所放缓。2013年，灾后重建和电力供应恢复的拉动作用明显减弱。日本罔顾
历史事实挑起的钓鱼岛争端，对中日贸易和全球分工链的冲击将持续一段时间。针对 QE3，为了防
止日元升值并试图走出通缩，采取巨量投放货币的措施，其影响仍有较大不确定性。
最后，新兴市场回升动力不足。随着新一轮货币宽松，大宗商品价格会逐步走高并维持在相对
高位，这将有利于资源出口国投资和消费的恢复。在金砖国家增速放缓的同时，随着资金向发展中
国家回流，土耳其、印尼、尼日利亚、波兰等国将有一些新亮点。但由于创新潜力总体不足和对外
部市场的依赖性，新兴市场回升动力仍显不足。
——我国总需求增长仍面临一定下行压力
1.出口增长与 2012年大体持平。近十年来，我国对外贸易年均增长 %，比同期全球贸易年
均 10%的增幅高出 1倍。其中，出口年均增长 %，在全球出口中的份额由 2002年的 5%上升到 2011
年的 %。但 2012年以来全球贸易明显偏离了历史趋势。结合 2013年总体国际形势和以往经验
推算，并考虑到我国劳动力成本上升、低成本优势逐步削弱以及结构调整升级等，预计 2013年出
口增长与 2012年大体持平。
2.消费增长有望保持基本稳定。在本轮经济持续下行中，就业总体稳定，城乡居民收入保持较
快增长，为消费稳定增长奠定了基础。房地产销量持续回暖，与住宅相关的装修、建材、家电、家
具等消费将有所回升；根据汽车购置周期和原油价格走势，汽车及石油制品消费将保持稳定增长；
受通胀预期影响，珠宝和贵金属消费因保值需求出现恢复性增长。预计 2013年消费增长 14%左右。
3.投资增长面临一定下行压力。首先，房地产投资回升力量不足。随着商品房销售回暖，且销
售增速超过新开工面积增速，以及土地购置面积增速降幅收窄，市场主导的房地产投资将出现小幅
回升。但与 2012年相比，2013年保障房施工套数、施工面积和新开工面积均有所下降，保障房投
资增速将明显减缓。其次，出口不振和产能过剩、利润偏低，影响制造业投资增长。我国制造业投
资与出口增长密切相关，2013年出口增长相对低迷，出口拉动的投资动力不足。2012年企业盈利
水平普遍下降，众多企业出现亏损，自有资金不足，投资扩张动力减弱。再次，根据“十二五”规
划部署，公路、铁路、地铁、水利等基建投资 2013年仍有一定增长潜力。但地方负债率较高，税
收增收困难而民生类支出压力较大，局部地区风险约束明显增加，基建投资扩张能力受到限制。预
计 2013年固定资产投资增长 18%左右。
4.物价上涨压力有所上升。受新一轮全球性宽松货币政策影响，大宗商品价格走高和短期资本
回流，都可能推高 2013年的 CPI。食品供求总体处于紧平衡格局，国际、国内供给冲击或货币宽松
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都容易使物价上涨预期转化为上涨现实。随着 PPI逐步回升，将部分传导到 CPI。2013年物价综合
压力将略有上升。再考虑要素价格改革等，应为 CPI上涨预留一定空间。
综合判断，2013年世界经济仍处在深度调整期，国内需求面临一定下行风险，物价上涨压力有
所上升，全年经济增长与 2012年大体持平。考虑所处的发展阶段和潜在的不确定因素，为我国经
济在寻求新平衡的过程中保持基本稳定，并为体制改革和结构调整创造条件，建议将 2013年经济
增长预期目标确定为 %，CPI为 4%左右。这一方面与“十二五”规划的预期目标逐步衔接，另一
方面也有利于向市场传递积极、理性的调控信号。
需要高度关注的几个问题
从 GDP季度累计同比增长看，本轮经济回调到三季度已持续了 10个季度。这是我国自 1992年
开始发布该项指标以来，回调持续时间最长的一次，经济增长也明显偏离了 2002-2011年 %的
季度平均水平。这不仅反映了我国经济增长阶段、运行机制的变化，对宏观调控目标、手段和传导
机制也需要重新认识。
——宽货币与高资金成本并存
我国平方米占 GDP比重在世界主要经济体中最高。2012年前三季度，货币供给趋于宽松，反映
市场资金状况的银行理财预期收益也逐步下降。但与此同时，实体经济尤其是中小企业资金紧张，
融资成本居高不下。企业负债同比增速持续下降，而财务费用同比增速却维持在 30%以上。经济下
行中企业利润总体下滑，非金融类企业盈利空间明显缩小。上半年，2455家上市公司总净利
万亿，同比下降 %，非银行上市公司利润同比下降 %。其中，16家上市银行净利润
亿，占比高达 %，同比增长 %。
宽货币与高资金成本并存，从直接原因看，一是企业经营风险加大，不同信用等级、贷款期限
之间的利差开始扩大；二是企业资金链紧张，银行议价能力相对提高，综合成本上升；三是受贷款
规模和监管指标限制，银行信贷供给受到约束，大量资金在体制外循环；四是信托公司、小贷公司
及其它借贷中介的融资成本较高，普遍在 10%以上。根本原因则在于金融过度垄断和中小银行发展
不足，严重扭曲了资金配置。
——我国出口竞争力开始出现下降迹象
近 5年来，我国出口对 GDP增速的贡献平均为 26%，年均拉动 GDP增长 个百分点。而 2012
年 1-8月份，出口仅贡献 个百分点，出口下降是 2012年增速放缓的主要原因。目前，鼓励和
支持出口的政策作用十分有限，除了全球需求疲软外，一定程度上可能反映了我国出口竞争力的变
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化。
不少外贸企业反映，我国劳动力成本大幅上升，社保缴费过高；2012年以来 FDI一直负增长，
而且部分投资具有明显的产业转移性质；个别国际品牌关闭在华生产基地。随着我国要素价格上升，
出口竞争优势逐步由低成本向规模经济、产业聚集效应转变。当外部市场持续萎缩、内部市场不振
时，规模经济、产业聚集对成本上升的抵消作用也在减弱。上述因素的变化，可能预示我国出口竞
争力开始出现下降迹象。根据商务部监测，我国劳动密集型产品的国际市场份额已经持续小幅下降。
——增长阶段转换中的财政可持续性
2012年以来，在经济持续下行过程中，财政增收压力逐渐增强。1-8月份，全国财政预算收入
累计增长 %，比 2011年同期回落 个百分点。其中，8月份仅增长 %，中央财政收入下
降 %。在推行结构性减税的同时，基层税务机构迫于增收压力，各种非税收入大幅增加。部分地
区名在减税，实则加负。
从国际经验看，发展阶段和税制特点决定了发展中国家税收对经济增长的弹性明显高于发达国
家。经济增速短期过快下滑，中央、地方财政收入可能出现负增长。在亚洲金融危机和国际金融危
机爆发时，曾经发生过类似的情况。当增长阶段转换期到来之后，7%左右的经济增长将成为常态，
依靠非税收入应对财政持续减收，无异于竭泽而渔。与此同时，在迈向高收入社会的过程中，政府
公共服务支出往往会明显增加，且具有刚性，中央、地方财政可持续性面临考验。这不仅要求切实
转变政府职能和工作方式，提高公共决策的科学化、精细化水平，而且需要调整、优化支出结构，
提高公共支出效率，福利体系的建设也应与财政能力相适应。
——确立宏观调控新思路
在应对亚洲金融危机和国际金融危机时，之所以将 8%作为我国经济增速的目标底线，一个重要
的依据就是就业。保增长、保就业、保稳定，成为当时宏观调控的基本逻辑。随着我国人口结构和
劳动力供求关系的转变，以及经济结构调整尤其是服务业的快速发展，就业对经济增长的约束有所
缓解。在本轮持续较长的回调过程中，失业率有所上升，但就业状况保持了基本平稳。
与此同时，由于速度效益型模式没有根本改变，经济增速短期过快下滑，中央、地方财政收入
大幅下降，企业赢利能力和水平滑坡，亏损面不断扩大，财政金融风险则可能集中爆发。因此，需
要确立稳增长、稳效益、防风险的宏观调控基本思路。通过需求管理，以防止短期内经济增长大幅
度滑坡为重点，从而稳定经济运行的质量和效益，为微观主体的调整和增强对新增长阶段的适应性
争取必要的时间和空间，把矛盾和问题控制在社会可承受的范围内，有效防范和化解各种风险。
短期与中长期政策并重，推动增长动力平稳转换
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当前世界经济仍处于危机后的调整期，有效的结构调整和推动实体经济增长的全球性力量尚未
形成。我国经济正处在增长阶段转换和寻求新平衡的关键期。增长阶段转换实质是增长动力的转换，
是原有竞争优势逐渐削弱、新竞争优势逐渐形成的过程，也是原有平衡被打破，需要重新寻找并建
立新平衡的过程，经济运行总体比较脆弱。2013年，全球进入新一轮货币宽松期，但对实体经济的
刺激作用有限，我国总需求仍面临一定下行压力。在继续实施积极财政政策和稳健货币政策的同时，
注重需求政策与供给政策结合，短期政策与中长期政策结合，增强政策弹性和有效性，着力破解企
业生产经营中的困难，加快结构调整步伐，培育新竞争优势，推动增长动力转换和发展方式的实质
性转变，促进国民经济平稳运行。
——以降低企业税负和稳定地方财力为重点，继续实施积极财政政策
以增强微观主体活力、涵养财源为目标，积极清理各种不合理收费，切实防止因增收压力而加
大企业负担。落实研发支出税前扣除政策，加速企业折旧，促进企业技术改造。适当提高中央预算
赤字水平，扩大财税政策的回旋余地。加大中央财政对地方财力的支持，提高地方政府基本保障能
力，切实提高财政资金使用效率。扩大房产税、资源税试点范围，积极培育地方政府新税源。加快
研究地方债的相关规则和管理方法，积极稳妥地扩大地方债发行试点。
——以降低企业资金成本和稳定货币供给为重点，继续实施稳健货币政策
一是通过外汇占款、央票余额变化及公开市场操作，保持基础货币必要的增长，及时降低法定
存款准备金率，保持市场必要的流动性。二是保持人民币兑美元汇率在波动中的相对稳定。针对全
球新一轮量化宽松货币政策，适当加大人民币汇率波动幅度，保持人民币实际有效汇率的相对稳定。
三是对于中小金融机构，如农信社，其贷款对象集中于小微企业和三农领域，可放开贷款额度控制。
四是适当放松对过桥贷款等限制，支持与产业升级相伴的兼并重组。
——以促进房地产可持续发展为重点，进一步完善房地产调控政策
进一步完善房地产相关调控政策，努力实现房地产市场平稳运行。一是在总结各地经验的基础
上，进一步完善限购政策，使其既能充分发挥在限制投机、投资性需求方面的积极作用，又不影响
首次置业和改善型需求的及时释放。二是实行住房贷款利率和首付反向调整政策。即在贷款利率下
调时，适当上调首付比例，防止因货币政策调整造成购房人支付能力在短期内发生较大变化，进而
造成市场需求和房价的大幅波动。三是适当调整房地产交易环节税费，鼓励梯度消费和增加二手房
供给。四是更加重视地方政府在土地供给方面的调控作用。加大北京等热点城市的土地供应，缓解
供求矛盾，同时稳定房地产投资。
——以提高企业综合素质和竞争力为重点，加快产业结构调整升级
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采取必要的信贷、税收等措施，支持企业关闭、并购、联合、重组，加快产业组织结构调整，
促进竞争性领域大企业集中度的提高和中小企业专业化分工的深化。限期清理阻碍市场进入的各种
规定，尽快在放开市场准入、放松经济性管制上迈出实质性步伐。注意把产业区域转移与技术改造、
产业升级密切结合，有效提升中西部地区的工业化水平。加快落实鼓励技术创新的政策，加大政府
采购对创新产品的支持，对重大技术装备自主创新提供必要的信贷支持。加大对宽带、研发创新基
地等先进基础设施的投资力度，增强产业创新升级后劲。
——以推动增长动力转换为重点，深入推进经济体制改革
当前经济增速持续下行，既有中长期增长动力转换的因素，也是在现有体制机制和发展模式的
框架内，资源优化配置受到限制，增长潜力难以有效释放的结果。市场化改革进展不平衡，部分基
础行业和要素领域价格不顺、放开不够、竞争不足的问题十分突出，市场机制难以发挥基础性作用，
抑制了规模依然可观的增长空间的释放。转变发展方式和转换增长动力的根本方向，是完善社会主
义市场经济体系，根本出路在于改革和创新。必须重视短期与中长期政策有效衔接，在保持经济运
行基本稳定的同时，着力深化体制改革，释放新的制度红利，激活增长潜力。同时，建议研究在国
务院设立综合改革机构，减少部门利益制约，负责研究、拟定进一步推进和完善社会主义市场经济
体系综合改革方案。
二、调控政策风险
土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。
由于各地方政府在招商上竞争无法消除，发展地方经济的政绩追求目标也没有消除，不少地方
政府仍试图通过各种途径，通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这
种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。在这种背景下，就会产生开发商、地方政府与
中央政府之间的博弈将变得更加复杂。但从工业用地出让的总趋势来看，中央政府是不可能做出让
步的，预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段，加大对工业用地出让的过程监管与事后
监管，这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性，政策风险也就随之而生，
这是开发商在进军工业地产之前必须考虑的。
三、市场竞争风险
工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。因此说，工业地产需求的背后
是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调
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控加紧的趋势下选择工业地产，极容易忽视工业地产对工业的依赖性。基于这样一种背景，作为工
业的中间引致需求，工业地产的需求并不是很大，如果盲目进入工业地产，是很危险的。
四、经营风险
一般而言，工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，这与经济周期和行业波动的相关性相吻
合。许多开发商认为，我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需
求提供支撑，基于这么大的市场需求，竞争不甚激烈，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中
经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升。
然而，在国家频繁出台行业调控政策的背景下，许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的
风雨，同时，此类企业具有经营风险小，回报稳定的特点，因此是不错的投资选择。这样无疑导致
了工业地产投资的大量进入，由此带来了投资与经营上的风险。为什么这样说呢？业内都看到国外
工业地产巨头纷纷抢滩中国，但它们与国内开发商有着很大的不同：
其一、发展基础不同。进入国内市场的国外巨头，如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球
工业地产巨头，其已经是本领域的老牌企业，其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系，其每到
一国或一地区的工业地产的背后，都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制，因此，其工
业地产的投资与开发，基本上按需定制，这是国内开发商所截然不同的。国内目前还缺乏完全立足
于工业发展而发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收
益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险也就不可避免。
其二、融资制度不同。国外工业地产巨头进军中国市场的背后，是其与跨国公司千丝万缕的金
融联系、是全球化的资本融资市场支撑，是强大的投资基金、Reits等金融工具，这不仅可以保持
工业地产开发商在竞地中的财务优势，也可以增强其在工业产业波动中带来的影响，还可以为支撑
工业地产开发商的长期现金流有足够保证。一旦遭遇金融紧缩政策，中小开发商将成为第一批倒闭
者。
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第九章 中国工业地产行业融资与并购策略研究
第一节 中国房企融资策略研究
一、中国房地产融资模式分析
（一）多元化融资模式成因
“目前银行贷款仍然是房地产行业主要来源，受到楼市调控政策以及开发商自身扩张的需求，
开发商对资金需求很大，银行对房地产信贷的审批越来越紧，房企主动多样化融资手段，减少对银
行信贷的依赖。”兰德咨询总裁宋延庆表示，调控或将推动整个房地产行业从信贷支持的房地产向
多元化金融支持的房地产转变。
中国指数研究院的监测报告显示，从 9月 17日到 10月 15日，多家房企融资总额超过了 200
亿元。其中，通过优先票据、信托融资、配股融资等手段融得资金占总融资额的近 8成。
标杆房地产上市公司积极进行融资模式的创新，如 2011年万科与华润集团及其关联公司展开
合作后，2012年又以 10亿元收购香港的南联地产公司，意图拓展海外融资平台，金地、招商等企
业也在积极拓展海外融资渠道。10月 10日上海诞生最高价楼盘，竞得者就是保利地产及其发起的
信保(天津)私募股权投资基金。
国家统计局此前发布的数据显示，1-9月份，房地产自筹资金 8438亿元，增长 %；其他资
金 28469亿元，增长 %。在其他资金中，定金及预收款 17841亿元，增长 %；个人按揭贷款 7064
亿元，增长 %。
利息成本的上升也是房企采取股权等多种融资方式的一个重要原因。宋延庆表示，“为某房企
做项目大成本”结算分析显示，利息支出分摊到单位成本中高达 2431元，相当于楼面地价(6300元)
增加了 2000多；利息竟吃掉了近 70%的利润！这两年土地溢价少了。原本溢价可冲抵甚至高于资金
成本，现在很难了，如果再不关注资金成本可能就赚不了钱！
新时代证券分析师裴明华表示，华远此次引入基金，就其 10%/年的贷款利率看，融资成本偏低，
因为目前开发商的实际融资成本基本是在 15%左右，信托融资能达到 12%-14%。
股权融资受青睐
由于目前行业融资环境依旧不容乐观，开发商难以通过传统渠道银行贷款获取资金，因而不少
中小企业就会考虑通过市场化的融资手段筹资。房地产利润受到私募的青睐，两者一拍即合。
现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解封。而私募股权基金的资金很
好运用，既不用抵押，又不用担保。而地产基金的资金对企业运作还是有促进作用的。
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目前我国房地产信托产品以两种形式为主，分别是贷款信托和股权信托。其中，贷款信托是目
前房地产信托投资的主要形式。然而，贷款类房地产信托产品设计过于简单，技术含量较低，信托
公司从事此类业务时虽把关较严，却也难以掌控，一旦项目风险暴露，信托公司自身也难以充分应
对，股权类房地产信托产品结构则相对复杂，技术含量更高。从风险管控角度来讲，信托公司更容
易把握风险、这类产品也相对安全。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，一方面基金公司已不再甘心幕后，加大对回报要求。
“目前贷款回报率在 10%左右，而目前房地产项目回报率超过 20%。因此房地产基金不再满足赚取
固定回报。同时，为分担风险，开发商们也有要求采取股权方式融资的冲动。”
不过，为了控制风险，基金在与开发商合作时通常采取股权加债券融资的方式，即使股权融资，
基金对于房地产企业要求也非常苛刻，对项目利润或对投资项目销售情况都有严格规定。
（二）多元化格局发展方向
标杆房地产企业融资渠道畅通情况分析
银行贷款：放贷恢复上升趋势
银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的 2011年，全国房地产行业银
行贷款出现了负增长，而 2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步
上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房
地产行业的融资困局得到基本缓解。
海外债券：融资难度降低规模大增
由于美国 QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。9、
10两月，国内房企在香港发行的债券出现暴增。根据中原统计，9、10两月国内房企在香港已发、
拟发的债券总额分别为 亿美元和 亿美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。11月初，
SOHO中国又成功发行 10亿美元债券，内地房企海外融资规模再创新高。
香港上市：内地房企上市通道再启
内地房企在香港上市的通道也重新开启。2012年 11月 23日，旭辉控股集团在香港完成了首次
发行，募集资金约 亿港元，成为 2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。11月 29日，
江苏新城地产也完成了港股上市，募集资金约 亿港元。与此同时，金轮及由瑞安房地产分拆
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出来的新天地，均在进行上市前的推介，内地房企香港上市潮或将再次来临。
信托：融资规模下滑收益率回落
《中原地产研究 2012年年刊》认为，一般来说，在银行信贷、企业发债等传统融资渠道受限
的情况下，成本高昂的信托才会成为房企的无奈之选。在目前海外融资、银行贷款逐步放松的情况
下，近期以来房地产信托融资规模明显下滑。
房地产信托收益率近期略微下滑，2012年 10月房地产信托平均收益率下降到 %。究其原因，
一方面是因为货币政策放松，资金利率下降；另一方面由于楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼
市的风险情绪也有所好转。
资金链危机缓解库存水平趋于合理
根据上市房企 2012年三季报的数据显示，房企整体短期资金链基本安全，但是分化十分明显。
其中，一线标杆房企（万科、保利、招商、金地等）短期资金链明显宽松，而二线潜力房企（荣盛、
苏宁、阳光城、泛海等）的短期资金链则依然紧张，且 2012年以来并未明显改善。
统计的 A股上市的 23家一二线房企来看，短期资金链明显宽松的企业有万科、招商、保利、
首开、金地、世茂；短期资金链相对合理的企业有中粮、华侨城、金融街(社区网论坛商铺)、天房、
北辰；部分二线房企目前来看短期资金链依然十分紧张。
根据《中原地产研究 2012年年刊》统计，截止 2012年 10月，中原集团研究中心监测的十大
标杆房企的平均库存消化周期（已批未售面积/最近 12个月的平均销售面积）为 9个月，基本与主
要城市的库存消化周期持平。在这样的消化速度下，开发商出现大幅降价和大幅涨价的概率都相对
较低，未来价格仍以平稳为主。
未来竞争加剧行业转型加速
回顾 2012年标杆房企的表现，无论是以价换量还是加快周转速度，都表明标杆房企已经意识
到在价格上升空间不大的前提下，通过加快销售节奏获得更多的利润已经是大势所趋。在这种情况
下，未来市场供应的速度和水平都将有所加快，这将又反过来制约价格的明显上升。
另外，由于三四线城市供大于求的问题比较严重，标杆房企的布局普遍回归一二线城市，同时
其主要的产品类型也从之前的中高端为主向中低端的自住、改善性需求转变。因此，未来在一二线
城市的刚需产品上的竞争将继续白热化，在需求比较固定的情况，如何制定合理的价格和合适的产
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品成为房地产企业能否成功的关键。
在竞争日益加剧，利润率明显下滑的大趋势下，如何能够在市场中继续保持领先是标杆房企必
须仔细考虑的问题。目前来看，万科依然保持了其快速周转的优势，并积极转型商业地产；恒大在
三四线城市遇到困难的情况下，宣布进军一二线城市；华润则放下身段，从一线城市的豪宅生产商
向二线城市的中端住宅转变；招商则后起直追，通过合理的价格策略，实现了销售的跨越式增长。
从实践来看，这些在调控中主动进行变革的发展商均取得了比较好的效果，而那些依然停留在
之前成功经验上的开发商则需要进行反思，如何因时而变、因事而变，抛弃固步自封将是它们再次
腾飞的必经过程。
二、房地产企业境外融资透析
美联储自 2012年 9月 13日正式开启第三轮量化宽松(QE3)，拉开了美元贬值的新周期，大量
热钱涌入香港资本市场，内地房企在年末掀起境外融资高潮。
在内地房企赴港上市通道重新开启的同时，内地房企在港发行债券在 10月和 11月出现暴增，
2012年以来房企境外融资额有望超过以往任何一年。
一方面是内地房企融资渠道遇阻，开发商资金压力不断累积，另一方面是土地市场供应放量，
房企拿地愿望大增，房企融资步伐明显加速。
但由于投资风险不同，内地房企境外融资成本出现巨大分化，有些房企融资利率不足 5%，而部
分房企融资利率仍高达 10%以上。
世联地产市场研究总监吴志辉在接受采访时认为，随着内地房企不断拓展自己的融资渠道，利
率市场化趋势更加明显，在当前利率市场化的背景下，资金渠道来源和成本优势正在成为房企的最
核心竞争力。
融资规模创新高
11月 20日，首创置业()发布公告称，由旗下全资附属 Central Plaza Development发
行的以人民币为单位的有担保债券，联交所已批准有关债券上市及买卖的申请，由该公司若干境外
附属公司，包括 IFC就债券提供担保。
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这也是 QE3推出以来，内地房企发行债券的又一案例。不过，首创置业尚未披露债券发行的规
模和利率等细节。
在不久前的 11月 15日，中海地产刚刚宣布，已向港交所申请两笔合共 10亿美元的担保票据
上市，有关票据分两部分，分别为 10年期 7亿美元票据，票息为 %，以及 20年期 3亿美元票据，
票息 %。
有报道称，中海地产拟发行两批债券总值 10亿美元的债券，并已经获得超购 12倍。中海拟借
此次发债，为持有债项再融资及作开发地产项目用途。
11月14日，金地集团()也披露，其全资子公司金地国际投资有限公司在新加坡发行
亿美元五年期固息债券，年利率 %。这是金地 2012年继港股买壳和发行人民币离岸优先票据
以来，又一次境外融资动作。
SOHO中国也在 11月宣布，该公司发行总额为 10亿美元的优先票据，其中 6亿美元 5年期票据
的年利为 %，4亿美元 10年期票据的年利为 %。
房企境外融资已非个案，近期尤其频繁。10月中旬以来，有融创中国()、华南城
()、龙湖地产()、禹洲地产()、方兴地产()等多家房企进行境
外融资。
根据中原地产的统计，随着美国 QE3的推出，受房地产调控政策影响的内地房企在境外市场的
融资热情也随之升温，近期内地房企在香港发行的债券出现暴增。
该统计报告显示，仅 9~10月，内地房企在香港已发、拟发的债券总额分别为 亿和 亿
美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。
链家地产市场研究部的统计也显示，截至 11月 20日，四季度已经有 8家大型房企发布了债券
融资计划，融资额度高达 39亿美元，约为人民币 243亿元。
国泰君安证券分析报告指出，如果将非 A股上市公司境外融资额计算在内，估计 2012年以来
房企境外融资额超过 110亿美元，超过以往任何一年。
融资能力分野
普遍观点认为，内地房企境外融资高潮与美国 QE3的推出不无关系，因为热钱流入香港的步伐
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有所加速，房企在香港融资的难度和成本明显降低。
目前，内地 5年期国债年利率为 %，但部分房企的境外融资成本实际上仍低于内地，显示
出境外融资仍有较强的成本优势。
10月 29日，方兴地产(中国)有限公司发布公告称，公司早前宣布发行的 5亿美元担保票据，
预期将于 10月 29日或其前后上市及买卖，有关票据年息为 %，2017年到期。这也是近年来中
资房地产美元债低于 5%票息的罕见案例。
此外，SOHO中国该次发行的优先票据中的 6亿美元于 2017年到期，年息为 %；4亿美元于
2022年到期，年息 %也远远低于同期限美元债票息水平。
但融创中国将发行一笔总额达 4亿美元票据，年利息高达 %。禹洲地产发行的 亿美元
优先票据，利率也高达 %。
在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，目前这一轮融资与土地市场刚刚处于复
苏有关，房企普遍希望通过募资抄底土地市场。
中原市场研究部总监张大伟也认为，在经历近两年的严厉调控后，房企对资金链的关注明显加
强，多渠道融资将有效降低经营风险。同时，近期市场明显复苏使得企业销售好转，房企开始积极
入市拿地，对资金的需求继续增加。
另一个重要原因是，为了保证短期流动资金的安全，部分龙头房企希望能借机调整债务结构，
大幅减少短期负债，转而选择增加长期负债。
近年来，随着房企融资成本增加，资本化利息支出不断上升，其中万科 2011年借款利息资本
化率从 2010年 %上升到 %。
从长短期借款来看，万科 2012年前三季度末长期借款达到 亿元，增长 %；金地长
期借款由年初的 亿元增加至 亿元。相比之下，万科短期借款三季度末为 亿元，
金地短期借款由年初 16亿元下降至 10亿元。
香港成本相对较低的融资渠道成为众多房企调整各自债务结构的重要选择。吴志辉认为，企业
通过调整债务结构，可以缓解房企资金流动性压力。
吴志辉还表示，利率市场化的进程事实上正在促使房企采取合适的内部融资加上外部融资的组
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合，内部收益率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的洗牌，房企的
集中度正在显著提升。
三、中小型房企融资出路分析
房企资金紧张，地产基金成为不少中小房企融资重要渠道，保守估计 2012年规模已突破 2000亿，
随着未来监管的强化、进入者的增多以及房地产告别暴利时代，房地产基金的投资风险也在加大，
用房地产项目的成功来获得高收益回报的盈利模式难以有效复制。业内人士建议，房地产基金应加
速向财富管理领域拓展。
房地产基金“羽翼渐丰”
深圳市宝安区的“勤诚达 22世纪”是 2012年深圳热销楼盘，在这一热销楼盘的背后，不难发
现房地产基金的身影。
“勤诚达 22世纪”实际上是宝安 22区的旧改项目，开发商勤诚达集团通过深圳市瑞恒投资发
展有限公司进行运作。公开资料显示，瑞恒投资发展有限公司共有 7名股东，其中深圳市勤诚达集
团有限公司只持有其中 1%的股权，而 49%的股权由三家有限合伙公司持有，分别是深圳市鼎鸿信瑞
恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业，分别持有项目公司 11%、16%、22%的股份。而鼎鸿信正是一家
房地产基金公司。“通过有限的自有资金，利用房地产基金撬动整个项目，这样的做法越来越普遍。
虽然开发商持有的股份较少，但最终的利益分成可能有另外约定。 “勤诚达 22世纪”所采取
的模式，是房地产基金参与项目运作的常见手段。上述鼎鸿信瑞恒壹号、贰号、叁号投资合伙企业
的投资门槛为 300万元，合计发行规模为 亿元。2010年 9月发行，当月完成募集，投资期限 18-24
个月，年收益为 9%(税后)。目前房地产基金收益水平早已超出 9%，而开发商需要承受的融资成本
普遍超过 20%。
日前在深圳举行的房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛上，有房地产基
金公司表示，2012年国内房地产基金规模实现翻番，保守估计也已突破 2000亿。而随着开发商资
金的持续紧张，以房地产基金为代表的“类信托”融资将成为开发商的重要融资渠道。
诸多环节亟待完善
虽然房地产基金对投资者承诺的收益水平越来越高，但房地产行业告别暴利已是不争事实。房
地产基金要实现承诺的高收益，就意味着要寻找高出行业平均盈利水平的项目，这也是行业存在的
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风险所在。虽然资金链紧张已经成为开发商常态，但在资本过剩的背景下，流动性依然充裕，寻找
为投资者带来收益的项目已经成为房地产基金的头等大事。
从目前的情况看，国内房地产基金还存在诸多亟待完善之处。诺承投资管理合伙人王东亮将房
地产基金的策略分为四种：有稳定现金流的核心型、核心增益型、增值型、机会型。而在他看来，
目前多数房地产基金还停留在第四种类型，即用房地产项目的成功来获得高风险高收益的回报。很
显然，这种盈利模式难以有效复制。
房地产基金面临的另一难题，是如何建立长期稳定的融资机制，将原本用来炒楼的资金引向开
发周期的前端。这需要房地产基金向财富管理领域拓展，意味着第三方理财将越来越深地介入房地
产基金行业。
未来或房地产基金监管更严格
“对于开发商而言，银行贷款从来都是锦上添花，而不是雪中送炭。”招商银行深圳分行行长
杨建忠认为，银行的风险偏好注定不能完全满足房地产企业的资金需求。而房地产基金可以发挥“雪
中送炭、雨中送伞”的作用。
目前房地产基金多数是以债权形式投资为主，高于信托的融资成本，并没有让开发商体会到房
地产基金“雪中送炭”的作用。当房地产基金行业的加入者越来越多，为了保证高额的收益，股权
投资成为房地产基金不得不面对的一个选项。由于股权投资需要更长的投资周期，以股权方式介入
房地产项目，这也意味着房地产基金要面临更多的不确定性。
第二节 工业地产融资创新途径
一、海外基金
“未来 5年集团在中国的投资将由 19亿元快速增加至 190亿元，我们将加强在华北、东北以
及中西部地区的布局，相信这一计划不难实现。”2012年 3月 20日，嘉民集团（Goodman Group）
中国区运营总经理黄炜表示。
嘉民集团是澳大利亚最大的工业地产集团，同时也是全球最大的上市工商业地产基金管理公司
之一。在受到金融危机影响暂缓在华投资数年之后，嘉民集团重新在中国产业地产领域活跃起来，
并在 2011年年底宣布了这一“5年 10倍”的拓展计划。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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嘉民集团仅仅是纷纷重返中国产业地产的外资基金之一，在中国政府针对住宅进行调控、“十
二五”建设帷幕拉开以及国内进口消费市场崛起的综合作用下，国内的工业物业租金开始水涨船高，
成为了各路资本瞄准的投资新热点。而重新燃起产业地产投资热情的海外基金，其观念思路较过去
也呈现出一些新的变化。
群雄蜂起从 2011年开始，嘉民集团就在中国产业地产领域频有作为。其在昆山的首个物流地
产项目嘉民陆家物流中心已经在 2011年 7月中旬正式投入运营；随后的 11月份，该地区的第二个
项目嘉民锦溪物流中心也奠基动工。
嘉民大中华区董事总经理彭菲力表示，其位于北京通州和上海的多个物流地产项目正在兴建当
中，未来集团版图还将进一步拓展到成都、廊坊、苏州、武汉、郑州和西安等内陆地区。
一向被业内视为嘉民集团潜在的竞争对手、也是目前中国仓储物流地产份额最大的外资基金美
国普洛斯集团也不遑多让，其应对竞争的方式则另辟蹊径。2011年 8月份，普洛斯斥资 5360万美
元收购了中国民营物流地产龙头企业海宇培（集团）有限公司。
“这将大大增强普洛斯在长三角仓储物流地产领域的控制力以及中国本土扩张能力，这种外资
基金与民营企业的合作可能成为未来一种新的产业地产扩张模式。”分析人士指出。
另一家曾经因国际金融海啸销声匿迹许久的意大利维龙投资公司(Realty Vailog)也重新活跃
起来。2011年年底，这家意大利最大的工业地产发展商分别在北京通州经济开发区南区和武汉洪山
区各投入 1亿美元，开发物流配送基地以及总部结算中心。
在国内产业地产方兴未艾之际，一些原来更多关注住宅和商业的外资基金也开始逐渐向这里渗
透。2012年 1月份，全球标杆性的商业地产基金美国铁狮门（Tishman Speyer）与耐克集团签约，
将在上海为其打造面积超过 5万平方米的耐克大中华总部园区。
铁狮门高级副总裁高世斌指出，铁狮门主要关注的是基金盈利，而房地产开发仅仅是手段和途
径，因此需要以不同的资产类别产生协同效应，以优化现金状况。
而一向热衷于上海核心地段商用物业投资的美国凯龙瑞投资公司最近则在考虑转向。“我们逐
渐在寻找一些一线城市郊区或者二线城市的投资标的，尤其是软件园类的投资，能够在现有回报率
下降的情况下有效提升整体收益。”凯龙瑞总裁郑喜明表示。
思维转变新一轮热潮也携带着新一轮的思维转变。像嘉民集团这样从 2005年就开始进入中国
物流地产开发领域的“老手”已经开始意识到，由于国内贸易和消费市场的发展，产业地产出现了
一些不同于以往的新趋势。
在黄炜看来，基于中国高端消费的快速增长，中国的物流仓储设施已经不再局限于传统而原始
的工业仓库，而开始向更高质量、更安全便捷的高端现代物流仓储设施转变。
“中国的高端现代物流设施仅占全国物流设施的 10%，而现代物流中心还不到总量的 5%，但是
美国几乎 100%都是这样的项目，因此中国这一领域还有巨大的发展空间和潜能。”黄炜指出。
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“另外，客户群体和需求发生了很大变化，以往可能稳稳地呆在长三角区域里，但由于国内贸
易和电子商务的飞跃性发展，很多客户要求建立全国性的网络，我们也要考虑帮助他们建立一些内
地城市的零售分销中心。”黄炜表示。
而曾经对外资基金充满盲目热情的中国地方政府在观念上也发生了转变，比起以往一味追求投
资带来的 GDP增长，一线城市的地方政府现在关注的重点已经转向税收、就业和民生。以上海为代
表的东部沿海城市已经展开了工业园区“退二进三”的行动，商务金融等服务产业被提到了更重要
的位置上，这也对以仓储物流地产为主的海外工业基金提出了新的挑战。
“仓储物流对于税收和就业的贡献很低，一线城市地方政府不再感兴趣，而内陆的二三线城市
仍然更重视投资额巨大的传统制造业，这也是我们不得不更多将目光转向内地的重要诱因。”一位
投资工业地产的海外基金负责人表示。
但尴尬的是，由于内陆地区的客户多以高新科技产业为主，对于产业和选址的要求都与东部沿
海客户有巨大差异，加上由于仓储物流地产在土地占用和税收贡献方面的不成比例，这只海外基金
的内地之旅并不顺利。
这位负责人认为，地方政府不应该仅仅盯着 GDP和税收这些具体数字指标，“仓储物流是一个
地区经济的后勤力量，是促进经济活跃增长的重要保障，政府应该更多看到这方面的巨大拉动作用，
在观念认识上需要进一步提高。”
二、上市融资
“万科已经 5年没有在资本市场融资，2012年也还没有类似计划。”2012年 3月，万科总裁
郁亮在发布 2011年度财报时称。
早在 2008年宏观调控来临之际，证监会便暂停了房地产企业在中国资本市场的再融资。
与此同时，银行开始惜贷，排名前十的某开发商董秘向本报透露：“国内所有开发商都是不允
许申请流动资金贷款的，只能申请项目的开发贷款。”
根据中国人民银行数据：2012年上半年全国房地产贷款增加 5653 亿元，同比少增 2271亿元﹔
房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为 %，相比 2011年的 %有明显下降。
但在房地产行业浸淫多年的地产大佬们总能找到化解之道，国企、央企更是游刃有余，融资艰
难的惟有中小民企。
银行傍“大佬”
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随着调控的继续深入，各大银行逐渐加大风险管控力度，将审批权限收归总行，实行限额管理。
最近三年，银行的开发贷款是一年比一年难贷，以前银行贷款在开发商的资金来源中占比在 20%
以上，2011年初已经降到 20%以下，年底更是下降到 10%，现在大概是 14%。
银行会根据公司的资信情况、项目的好坏、担保母公司的实力等等来综合评估是否发放贷款。
它主要考虑的是安全问题，大公司和比较稳健的公司相对比较容易获得贷款。
“央企负责人到地方去，都是省长、副省长级别的人出面来接待的，地方巴不得央企来投资，
银行都抢着给放贷。”河北某开发商负责投融资的人士说。
保利地产 2012年半年报显示，截至 6月底，其短期借款和长期借款便高达 557亿元，其中新
增贷款 211 亿元，净增贷款 80 亿元，利率在 %%之间。
2011年上半年，保利地产就以 亿元的借款额，占 134家上市房企长短期借款 3700亿总
额的 1/8，是同期万科借款额的两倍多，成为借款金额最大的房企。
截至 2012年 6月 30日，中海地产的借贷总额也高达 358亿元，其中新增贷款 78亿元﹔华润
置地的银行贷款总额更是高达 580亿元港币，其中人民币贷款占比 %，年利率在 厘至
厘。
上述开发商人士称，按照规定房地产项目的开发贷款不能超过总投资的一半，但是一些国企、
央企甚至能达到 60%。
“一些国企和大型央企，甚至能获得国开行的贷款，而国开行贷款主要是投向基础设施建设，
国开行的贷款是严禁投向商业性房地产的，一般开发商很难获得国开行的贷款。”一名从事房地产
融资业务的金融机构人士称。
2011年 9月，保利地产便从国开行广东分行获得一笔 12亿多元、长达 5年的银行贷款，利率
为 %。
2009年上半年，中冶置业也从国开行获得 100亿元的保障房开发专项授信额度。2012年 4月，
首创集团又与中信集团、国开行全资子公司国开金融有限责任公司联合设立北京小城镇发展基金，
一期募集 25亿元，用于北京小城镇的整体开发建设，“十二五”期间基金规模将增至 50亿元，并
计划撬动 200亿元银团贷款。
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在基金成立之日，国开行等 8家银行便为基金整体授信 50亿元，而基金的主要收益来源便是
土地一级开发和二级房地产开发建设。
“其中有多少是投资到政策允许的基础设施建设中，多少投入到房地产中，就不知道了。”上
述人士称。
红筹股海外融资
开发商的资金来源中一半是依靠销售回款，20%是自有资金，百分之十几是银行贷款，剩下的
是资本市场融资、信托等其它方式。
随着银行信贷收紧、国内资本市场融资受限，开发商不得不另觅其它快捷方式，海外市场融资
成为不错的选择。
2012年 2月底，碧桂园通过配股集资 亿港元﹔9月，龙湖地产以全面包销基准价
港元的价格，以先旧后新的方式配股融资 4亿美元。
“不是所有在香港上市的公司都可以在海外市场融资的，只有公司注册地在境外的在港上市企
业，才可以面向全球市场融资，这些公司也就是红筹股。”上述董秘介绍。
但融资的代价也因人而异，能够轻松获得银行贷款的大型央企，在海外资本市场也很受追捧。
中海 2012年 2月发行的一笔 5亿美元、5年期的债券，票面利率仅为 %，而金地上述优
先级债券年利率则为 %，雅居乐 3月份发行的 5年期、7亿美元优先票据年利率为 %，同
样在 3月发行 5年期、5亿美元优先票据的合景泰富，年利率高达 %。
“中海和华润在香港特别受欢迎，年利率只有 4点多，而其它企业则在 10%左右。”上述董秘说。
除此之外，一些手握巨资的开发商，也积极寻求在海外借壳融资的机会。
2012年 5月，招商地产便通过境外子公司入主 H股东力实业，实现借壳上市。
两个月后，万科斥资 10亿多港元收购在港上市的南联地产控股有限公司 74%股权，同时也在考
虑 B股转 H股的可行性。
9月下旬，金地子公司以 亿港币购买星狮地产大股东持有的星狮地产 万股，成为
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其最大单一股东。至此，传统的“招保万金”四大房企都有了海外融资平台。
据不完全统计，2012年年初至今，中海、华润置地、雅居乐、合景泰富等地产企业，通过发行
美元债券、优先票据、海外银行贷款等多种形式，实现海外借债超过 400亿元。
三、信托、私募
对于那些既没有央企、国企背景，也没有在港上市的中小开发商来说，银行贷款和海外融资都
是可望而不可求的“美梦”，他们中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募进行融资。
一位秦皇岛的开发商总经理表示，现在已经无法从银行获得贷款，只能依靠信托和私募等方式
融资，而信托的成本是融资总额的 12%-15%，向四大资产管理公司借款的成本更是高达 15%-20%，
私募的成本更是高达融资总额的 25%。
一位苏州本地的开发商也证实，私募的成本高达 25%，但他表示目前信托的成本也在 15%-16%，
西安当地某龙头开发商负责投融资的人士更是称，信托的成本在 15%-20%。
但前述全国排名前十的房企董秘透露，大型房企的信托成本目前只有 7%-12%。
根据信托业协会公布的数据，2012年上半年末，投向房地产领域的资金信托余额为 6751亿元，
累计新增房地产信托项目金额 1213亿元。
2012年 1-8月，房地产领域共成立了 469个集合信托产品，规模共 1040亿元，规模在所有信
托领域中仅次于基础设施，位居第二，预期年收益率房地产信托最高，达 %。
银监会加强了房地产信托的监管，房地产信托融资也变得艰难起来。
成本高昂的私募便成为中小房企不得已的选择，有业内人士称：“大企业是根本不做私募融资
的，私募目前还处于灰色的边缘地带，风险比较大。”
据清科统计，2012年上半年房地产基金共募集 36亿元，不及 2011年一半。
此外，中小房企也可以寻求中小额贷款，但是 5000万以下的限额，对于房企来说几乎是杯水
车薪。
走投无路之际，中小房企便会选择民间高利贷，但从事房地产开发的一位浙商透露，“高利贷
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的利息一般是 2分、3分，但是现在高利贷也很难贷到。”
该浙商表示：“实在没办法了，只能把项目卖掉”，上述苏州开发商人士表示，目前已有部分
小开发商转向从事金融等虚拟投资，或者把资产转移到国外。
房地产行业的国进民退与整合并购的趋势正在加强，“小房企主要是没钱拿地，也不断有小开
发商倒闭，而大型央企、龙头开发商则在不断跑马圈地，抢占资源。”上述董秘说。
四、工业地产债券融资
2012年 11月 20日，首创置业公告称拟发行人民币债券，且已获批准，房企债券融资再添新案
例。
据链家地产市场研究部统计，截至 11月 20日，四季度已经有 8家大型房企发布了债券融资计
划，融资额度高达 39亿美元，约为人民币 243亿元。
链家地产市场研究部张絮认为，相比 2012年上半年，排名前 50的房企中有 6家房企发行债券
融资 180亿元左右。足以看出，四季度以来房企尤其是内房企借道香港资本市场融资的速度明显加
快。
一方面，下半年以来，房企投资意愿回升，拿地增多，扩张明显，对资金的需求也在增加。同
时，在人民币升值的预期下，房企发行美元债券的积极性提高，对于部分房企来说，虽然实际利率
较高，但是考虑到人民币升值的因素，实际的偿还利率则相当有限。
另一方面，随着销售好转，相比限购初期，房企的财务出现全面的好转，房企债券对投资者的
吸引力也有所上升。对于中海地产和方兴地产等有央企背景的房企，由于母公司的隐形担保，债券
利率远远低于国内长期贷款的利率水平。
在房企大手笔融资的另一面，销售好转明显。据链家地产市场研究部统计，在公布年度销售目
标的 20家典型房企中，仅前十月就已有 9家率先完成年度目标，平均的年度目标完成率已经达到
%。
五、工业地产信托融资
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目前房地产信托进入旺季，近期发行数量呈上升趋势，单周发行规模曾一度突破百亿元，2012
年最后一周(12月 23日-30日)，共有 13只房地产信托成立，足可看出房企通过信托融资的需求依
然强烈。
2012年 12月四周内(12月 3日-30日)有 34只房地产信托成立，融资规模达 亿元，同时 32
只房地产信托发行，募集资金 亿元。而据用益信托工作室统计，11月共成立房地产信托 54款，
共募集资金 亿元。
“4季度历来是信托发行旺季，”用益信托工作室研究员王利表示，进入 2011年 11月后，房
地产信托发行与之前相比有了略微升温的势头，单周发行规模曾一度突破百亿元，这一方面是信托
行业进入年底冲刺阶段，信托公司加快发行速度，以更多抢占市场资金;另一方面，房企通过信托
融资的需求依然强烈，近期从每周发行的信托产品情况看，房地产和基础产业领域这两类产品发行
规模交替领先。
据统计，2012年全年房地产信托产品发行数量达 648只，募集资金总额为 1531亿元，和 2011
年相比出现大幅下降。用益信托数据显示，2011年房地产信托发行数量为 984只，总规模为 2728
亿元。
业内人士表示，此前银监会主席尚福林在公开场合表明房贷整体风险可控，从而为市场注入稳
定剂，加之原预期的 2012年房地产信托兑付集中的二、三季度也已安然度过，目前中小房企融资
需求依然强烈。
2011年楼市销售低迷，银行信贷紧缩，开发商纷纷转道信托补充资金，使得房地产信托规模猛
增，收益率也水涨船高。2012年楼市低开高走，随着二季度销售逐渐火爆，同时货币政策出现放松，
很多房企都以销售回款提前偿还了信托。
2012年，12月 20日万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款 11亿元，用于南京、唐山
等项目开发，但借款年息仅为 %，借款期限也缩短至 年，几乎与银行基准利率相当。目前
信托公司主攻中小房企，融资额也较小，如 11月每只房产信托的平均规模为 亿元，而由于房
企整体资金面较充裕，信托成本也有所下降。
进入 12月后，央行再度接连实施逆回购操作，银行间市场资金面持续宽松，受此影响，房地
产信托的平均收益率已持续下跌，12月平均收益最高的是吉林信托发行的一款权益类房地产信托产
品，平均收益为 %，预计未来融资成本将稳中下跌。
业内人士表示，近期中信信托位于青岛的房地产项目遭遇拍卖，成为 2012年信托行业内信托
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资产拍卖的首个案例，再次引发了市场对于房地产信托兑付问题的热议。
2012年楼市回暖，房地产信托没有发生规模兑付问题，但是相关风险还是受关注，到 2013年
或许房地产信托迎来兑付高峰。
六、项目融资
项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流
量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度
不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的
信用支持。对比传统融资跟项目融资，传统融资贷款人考虑借款人的资信状况以及将要建设的项目
的前景，而项目融资贷款人考虑项目自身产生的现金流以及除此之外的项目实体的其他资产。
1、 bot 融资模式
bot是 build（建设）、operate(经营)和 transfer(转让)三个英文单词第一个字母的缩写。是
指国家或者地方政府部门通过特许经营协议，授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、
外商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司，由该项目公司承担公共基础设施(基础产业)项目
的融资、建造、经营和维护；在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，允
许向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报；特许期
满后，项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。bot 实际上是政府和私人企业间就基础设
施建设所建立的特许经营权协议关系。在房地产业，bot 项目融资模式可应用于公共休闲场所的建
设中，如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担，减轻政府的借款负债义务，而且还
有利于转移和降低风险，提高项目的运作效率。bot项目如果有外国的专业公司参与融资和经营，
会给项目所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商带来较多的发展机会，也促进了国
际经济的融合。
2、abs(asset-backed-securitization) 融资模式 abs（asset backed securitization）是以
项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。具体来说，它是以项目所拥有的资产为基础，以该项目
资产可以带来的预期收益为保证，经过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资
方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可
以进入高信用等级证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点
大幅降低发行债券筹集资金的成本。
具体来说，利用 abs 模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：第一，组建 spc
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阶段。spc 是 special purpose corporation 缩写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评
估机构较高资信评估等级（aaa 或 aa 级）的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具
有类似功能的机构。成功组建 spc 是 abs 顺利运作的根本前提；第二，spc 与项目结合阶段。适合
abs 的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这
些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是 abs 融资的物质基础。spc 与
这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给 spc；第三，
spc 发行债券阶段。spc 可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过 spc 信用担保，由其他
机构组织发行债券。spc发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金
用于项目建设和开发；第四，spc 偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给
spc，因此 spc 就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。
3、房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，
在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可
以继续使用该资产。房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①
房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率；
②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产；③项目公司再将
房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，
收回大量资金，缓解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产属自己，避
免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。3.总结传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经
不适合在当今经济环境下发展的房地产项目，而取而代之的是以房地产项目本身为主要考虑因素。
七、工业地产信托投资基金（REITS）
房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、
非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括
房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
工业地产的创新融资渠道的发展方向可能是 REITs。REITs（Real Estate InvestmentTrust），即
房地产投资信托基金，是国外开发商运用最为广泛的融资渠道之一。REITs是在交易所上市的标准
化的金融产品，它不仅能为工业地产的开发商们提供银行贷款外的融资渠道，还能为投资者提供稳
定收入、风险较低的股权类投资产品。在中国，REITs还是一件新兴事物，在政策法规方面还不完善，
因此在国内还没有成功发行的先例。
中国目前大量采用的房地产信托方式与 REITs在以下方面存在一定差异：
1)产品类型：REITs是一种标准化的可以流通的金融产品。它能够在证券交易所上市流通，而
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且一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，绝大部分收益是来源于房地产
租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益；而目前国内房地产信托则是有 200份合同限
制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包这一行为，其收益视信托计划的方案设
置而定，不能在证券交易所上市流通。
2)投资者回报：REITs需要把收入的绝大部分分配给投资者作为回报，如美国就要求把所得利
润的 95%分配给投资者；而国内房地产信托在信托计划方案中与投资者事先约定协议回报，目前回
报率一般在 9%左右。
3)运作方式：REITs的运作方式是提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国
内房地产信托则是：提供资金，监管资金使用安全，不一定会参与项目公司运作。
4)产品周期：REITs的产品周期一般在 8-10年，而且比较注重房地产开发以后，已经完工的项
目经营；国内房地产信托的产品周期较短，一般为 1-3年。5)税制优惠：REITs对于分配给受益人
的信托受益，可免交公司所得税和资本利得税；而国内的房地产信托目前没有相关的税收优惠政策。
八、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房
者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。
“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，
也能获得可观的手续费等中间业务收入;对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，
因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。
贴息“委托贷款”，对金融市场和房地产市场都具有重大意义。开发商出资贴息贷款给购房者
买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了
开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融投资工具
的多元化和多样性做出了一种尝试。
怎样规避金融机构的风险，怎样变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补
封顶按揭造成的消费信贷断裂，开发商变被动应付为主动应对，贴息“委托贷款”就是其主动应对
的策略。
“卖方信贷”的利好：解决了融资问题;实现提前销售;提供营销题材。
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新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较
差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险。但同时房地产企业要生存与发展，企业必须
拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。因此，房地产开发企业对
于融资创新这一课题还需要进行不断地研究。
九、夹层融资
“夹层融资”通俗地讲，是向融资方提供介于股权与债权之间的资金，通常是填补一些在考虑
了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的资金缺口，夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业
偿债顺序中位于银行贷款之后。
夹层投资通常有两种模式：夹层债投资模式和夹层股投资模式。在夹层债中，投资人通过发放
附有认股权、转股权的债权，约定在触发一定条件时，债权可以转换为股权，通过发放低风险债的
方式，来获得高于债的股权收益的机会。在夹层股投资结构中，夹层投资人用资金换取借款者的优
先股份权益，夹层投资人的“优先”体现为在其他投资人之前获得红利，在违约情况下，优先投资
人有权力控制对借款者的所有投资人权益。因此，不管何种投资方式，其实质就是使投资收益高于
债权投资，同时使投资风险低于股权投资。
夹层融资很多情况下也是一种“过桥”融资，期限较短，一般是一到两年。比如说做房地产夹
层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求就由夹层融资来满足。它与房地产私募基金
有本质的区别。首先，两者时间要求不一样，房地产股权私募投资期限带有一定的不确定性，而夹
层投资则有一定的时间性要求；其次，干预或参与企业管理的力度也不同，房地产私募在一定程度
上要求参与企业的管理，夹层则很少干预企业管理运作，这也是很多企业选择夹层融资的动因之一；
另外，两者对资产回报要求以及风险控制等诸多方面也有很大的差别。
十、短期融资券
短期融资券是指具有法人资格的非金融企业，依照规定的条件和程序在银行间债券市场发行并
约定在一定期限内还本付息的有价证券。短期融资券是由企业发行的无担保短期本票。在中国，短
期融资券是指企业依照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》的条件和程序在银行
间债券市场发行和交易并约定在一定期限内还本付息的有价证券，是企业筹措短期（1年以内）资
金的直接融资方式。
1、按发行方式分类，可将短期融资券分为经纪人代销的融资券和直接销售的融资券。2、按发
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行人的不同分类，可将短期融资券分为金融企业的融资券和非金融企业的融资券。3、按融资券的
发行和流通范围分类，可将短期融资券分为国内融资券和国际融资券。
短期融资券-发行程序 1、公司做出发行短期融资券的决策； 2、办理发行短期融资券的信用评
级； 3、向有关审批机构提出发行申请； 4、审批机关对企业提出的申请进行审查和批准； 5、正式
发行短期融资券，取得资金。
十一、融资租赁
一、 已建成商业地产的设备回租
商业地产中正常使用的电梯空调、供电供水、照明设施、消防安防、控制中心、LED屏幕等是
一笔庞大的资产，这些设备已安装在不动产内部，没有债务或产权纠纷，并在正常使用，有或没有
折旧，资产总值调整或不调整，均可采取标准的模式进行售后回租。此资产不移动，不影响正常使
用。在租赁期间出租方向承租方收取租金，并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护（包
括质量维修、保险、安全和纳税）等权力和义务转移给承租方，承租方在租赁期间，对租赁物件拥
有使用权，而所有权由出租人所有，并由承租人在租赁期满后以名义价格（比如 100元）留购租赁
物。
对承租方来说，这些项目可以盘活沉淀的固定资产。
对于大型房地产公司来讲，在融资租赁公司看来，这是一笔庞大的容易套现的金融资产。目前
这些资产基本都在那里沉淀着。
二、 在建项目的设备直接融资租赁（直租）
商业地产在建时，即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培
训等费用统一记入设备单价（或以总包价格），并以此价格为标准进行融资租赁，可以融入大部分
资金。
设立或不设立单独的项目公司，融资租赁或者经营性租赁，根据实际情况设计方案，以达到承
租方的利益最大化，租赁公司的收益也得以保证。
三、 启动融资租赁公司的租赁模式
在有些时候，融资租赁标的物难以确定，没有标的物，融资租赁不能成立。这时可以开展类似
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没有融资租赁牌照的一般租赁公司的租赁业务，从而回避了融资租赁对标的物的严格限制。此方式
为创新，可以扩大同一标的物的融资规模。
以融资租赁为平台，配合其他金融工具，可以发挥融资租赁的灵活性，可根据具体情况探讨方
案。目前融资租赁推广度还是不够，对很多行业来讲，这还是一个陌生的名词。
在租赁方案的设计上要秉承合法合规，经得起检查监督的原则：经得起税务检查、经得起国资
委检查，经得起银监会检查，配合国家的宏观调控，不碰红线。通过密切沟通，了解实际情况，给
承租方设计切实可行的优化方案。
2007年底，金融租赁的资产规模大约只有 200亿元， 2008年底资产规模就达到 800多亿元。
到 2010年底已达 3156亿元。
2010年，银监会监管的 17家金融租赁公司新增租赁投放 2048亿元；据外商投资企业协会租赁
业委员会常务副会长屈延凯的估计，商务部监管的内外资融资租赁公司 2010年新增投放在 2200亿
元左右。两者新增投放合计超过 4200亿元。大项目占总金额的 80%左右，其中相当一部分是资金运
作，通过签署严格的保密协议，封闭运行，故很少见诸报端。
以上，房地产融资租赁的一般方式。
十二、房地产证券化
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房
地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上
讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有
机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种
有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、
受益凭证等等。
第三节 中国房地产国内并购形势透析
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一、房地产业并购分析
（一）房地产业并购特点
2011年以来，房地产并购市场整体火爆，较 2009及 2010年呈大幅增长趋势，但从单季交易情
况来看，随着国家相关调控措施越来越严格，房地产行业并购交易的数量、金额逐渐下降。资金链
紧绷的中小房企在煎熬，资金充裕的潜在并购方在观望。不过随着 2012年 4月杭州两家房企申请
破产的事件曝光，新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开，清科研究中心认为房地产行业会迎来
新一轮的并购活跃期，行业洗牌加速，行业集中度提升。
淡市中的暗流涌动
据清科研究中心统计，2011年房地产行业共完成 113起并购事件，同比增长 %；其中 109
起披露价格的并购事件总金额为 亿美元，同比上升 %。但从季度分布来看，2011年房
地产行业交易总体呈前高后低趋势，相比于第一季度的 35起交易、亿美元交易总额，第四季
度交易水平降至全年最低，共完成 24起并购交易，披露的并购金额为 亿美元。此外 2011年
的大额并购案例亦多出自一二季度，其中，第二季度 SOHO中国以 32亿元人民币收购上海三联物业
发展有限公司出售的上海新世界长宁商业中心 A、B幢办公楼及地下室，为当年业内最大的一笔收
购交易。
并购交易下降趋势在 2012年第一季度并未止跌。据清科研究中心统计，2012年第一季度房地
产行业并购数量仅有13起，同比回落%，环比回落%，涉及金额亿美元，同比减少%，
环比减少 %。与此同时，季度内并购交易规模也偏小，交易金额在 2,万美元以下以及在
2,万美元与 5,万美元区间内的并购事件有 11起，占案例总数的 %，其中 5例不
足 1,万美元。一季度最大的一笔并购发生在 2012年 2月 3日，重庆渝开发股份有限公司将
持有的重庆捷程置业有限公司 40%的股权作价人民币 11700万元及 40%的债权(股东借款)作价人民
币 57160万元转让给森源家具集团有限公司， 债权和股权两项转让合计作价人民币 68860万元(约
合 亿美元)。
观望中的各方博弈
2011年国家针对房地产市场的调控力度空前，“新国八条”将各地区年度新建住房价格控制目
标与当地政府挂钩，对已有 1套住房者限购 1套、拥有 2套及以上住房者暂禁购房，规定贷款购买
第二套住房的家庭首付款比例不低于 %、贷款利率不低于基准利率的 倍，另开工新建 1000
万套保障房以保证供给。
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此外，银行、信托等融资渠道对房地产行业持续缩紧，房企融资难度加大。2011年上半年，央
行 6次上调金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率曾达到 %的历史高位，
此外另有 3次上调金融机构人民币存贷款基本利率，5年期以上的基准利率达到 %的高点。高
企的利率不仅使得房企的融资成本增加，亦大大阻碍投资者的购房热情，不利于房企通过销售回笼
资金。即使央行在 2011年 12月下调存款准备金率 %，使得信贷出现微调信号，一些城市的楼市
销售有小幅反弹，但短期内调控政策无重大变化迹象，市场悲观情绪仍无根本扭转。
在信托融资方面，房地产信托产品的预期收益率已普遍达到 10%以上，不少中小型房企的信托
融资成本更是达到 20%左右，而从 2012年 3月份起，信托产品已陆续进入兑付期。去化率的萎靡不
振加上即将到来的偿债高峰，使得不少高负债的中小房地产商雪上加霜，时刻面临资金链断裂的危
险。而金星的破产对神经一直紧绷的各路观望者而言无异于“靴子落地”。
（二）行业并购动因
2012年三季度国内并购市场逆势回暖，房地产成为并购主力军，以 亿美元的交易总额超
过一、二季度之和。
清科研究中心 10月 8日发布数据显示，2012年第三季度我国房地产行业并购表现活跃，共发
生并购案例 23起，披露交易资金为 亿美元，占第三季度我国并购市场交易总资金额 22%。
清科研究中心最新数据显示，2012年三季度中国企业在国内的并购行为呈现逆势增长态势，国
内并购案例共 205起，其中披露金额的 194起案例共涉交易总额 亿美元，占比从上半年 %
上升至 68%，交易金额环比增长 %。从并购案例数来看，机械制造以 30起案例、总体占比 %
连续两个季度领跑全行业;房地产行业并购案例达 23起，占比 %位居第二。在并购金额方面，房
地产行业以 亿美元的交易总额、22%的占比位居全行业榜首。
由于年中以来房地产市场整体回暖，很多人认为现在是比较好的房地产投资时期。三季度房地
产行业的并购加剧，其 亿美元的交易总额超过一、二季度之和，预计这样的热度还将在四季
度持续。
（三）房地产并购基金
从 2012年 4月信达系试水组建百亿元规模的房地产并购基金、剑指收购不良房地产信托产品
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开始，到 10月完成首轮募集、总拟募集规模为 100亿元的首只券商系并购基金——中信并购基金
的出炉，中国市场并购基金的发展在 2012年骤然加速。
纵观整个并购基金市场，房地产并购基金始终扮演着“领跑者”的角色，有人用“风生水起”
来形容当下房地产并购基金的发展势头。当房地产行业经历并购整合，当开发商之间上演“大鱼吃
小鱼”的时候，房地产并购基金便乘势崛起。
目前中国市场上能够真正做到像摩根士丹利、KKR那样成熟的“并购—整合—退出”的房地产
并购基金比较少，大多的房地产并购基金更像是一种融资行为，并不是纯粹的房地产并购基金，但
是其未来市场空间巨大。
进入高速发展期随着近期房地产形势走好以及市场的深度调控，房地产并购成为现时国内并购
市场最热门的话题，房地产并购基金也随之发力，并借此机会取代银行贷款和房地产信托两大融资
渠道，以求在并购市场中抢占先机。
2012年前 11个月，房地产并购 72起，占全部并购案例数的 %，披露的总额为 亿元。
虽然房地产行业并购金额不再居于所有行业之首，但其仍是并购最活跃的行业之一，这便为房地产
并购基金的发展提供了良好的契机。
在火热的房企并购形势下，房地产并购基金也着实获得了发展的空间。2012年 4月，中国信达
旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司和信达地产股份有限公司采用有限合伙制共同组
建了一只总规模 100亿元的房地产并购基金，投资方向主要为不良房地产信托产品收购。
与信达系并购基金接盘地产信托有所不同，德信资本与光耀东方集团则合作研发一只房地产并
购基金，配合光耀东方集团的并购行动，以收购和发展城市核心区域的“价值被低估商业物业”和“停
建商业物业”即“烂尾楼”为目标。
房地产行业的生存环境迫使行业不断进行整合，这既是房地产业并购的机会，也是房地产并购
基金涉猎的机会。在目前房地产并购金融配套环境尚不完善之时，唯有房地产并购基金能够为房企
并购提供资金支持，这是房地产基金参与行业并购的最佳时机，亦常成为并购主角。
10月，香港永信资本控股集团有限公司逆势而动，拟在西部地区设立 200亿元的房地产企业并
购基金，用于收购西部地区的房地产企业，同时将投资四川的农业、旅游业和高科技产业。
与此同时，当星浩资本 2012年 9月底在苏州以 8亿元拿地后，便传出其将在未来时机成熟时，
成立商业并购基金。黄海滨证实了这个传闻，这只商业并购基金的设立在星浩资本的计划之内，准
备在 2013年做一尝试，由星浩资本联合一些有实力的企业譬如保险公司等合资成立一家资产管理
公司，共同募集一定数量的资金投资并购一些商业地产项目，最终实现 REITs的退出，“星浩资本
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是要做真正的并购基金，而不是融资工具。”目前，中国市场的并购基金正处于较为高速的发展时
期，从清科研究中心得到的数据显示，2008年到 2012年 8月，中国本土机构已设立并购基金 21只，
披露募集金额 亿美元，其中仅 2012年的前 8月就完成了 6只并购基金 亿美元的募资。
（四）行业并购趋势
未来空间无穷随着房地产开发企业整体格局的不断转变，未来房地产并购市场的竞争将更为激
烈，或将进入爆炸性阶段。那么，房地产并购基金能否在这样的市场形势下得到长足发展？未来发
展趋势又会如何？
曾有人预计，未来私募地产基金中会有三类产品占据重要地位，相对于股权类基金和持有类基
金，并购类基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越
多地借助于并购型房地产基金。
“商业并购基金未来的市场空间是无穷的，在并购基金的发展过程中，会有越来越多的机构投
资人、国企被整合进来，他们需要低风险而又稳定的投资回报，商业地产投资自然会因其稳定的现
金流得到青睐。不管什么样的资金都需要找到合适的项目去投，但是只有真正有开发能力和商业运
作能力的才能把并购基金做好。”黄海滨如是说。
房地产并购基金不一定会成为房地产基金领域的主角，但却是可持续发展的。目前的房地产并
购基金，一是自己作为收购主体，收购一些物业或是在建项目、烂尾楼项目等，这样做的还不多；
二是和从事并购的主体合作，为其并购项目提供并购资金，这类基金的规模会越来越大。
时下，越来越多的房企热衷于通过金融化手段来扩大自己的版图，房地产基金因兼具了灵活性
和专业性而成为最理想的手段，“现时的并购类地产基金更多的还是融资作用。”然而，中国在经
历了“全民 PE”的狂热后，已意识到中国的 PE市场还有待向更成熟的方向发展，其中房地产并购
基金则有望成为实验的先锋。
二、2012 年中国私募房地产投资基金年度研究
大中华区著名创业投资与私募股权研究机构清科研究中心 2013年 1月发布 2012年中国私募房
地产投资基金数据：统计显示，2012年共有 94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，
其中披露金额的 90支基金共计募集 亿美元，新募基金总数较 2011年有较大涨幅，但募集金
额相比 2011年仅有微幅提升；2012年共发生房地产行业并购案例 100起，涉及金额 亿美元，
数量金额均较 2011年有所回落；投资方面，全年房地产行业共完成投资交易 80起，披露金额的 77
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起交易共涉及 亿美元的交易金额，投资数量同比上升 %，投资金额同比回落 %；本
年度房地产行业退出 12笔，全部采用非 IPO方式。
房地产基金数量创新高，募资难背景下募资金额仍有涨幅
2012年共计 94支私募房地产投资基金完成募集，相较于 2011年的 67支增幅明显，相比之下
新募房地产基金的金额的增幅则不那么显著，90支披露金额的房地产基共计募资 亿美元，同
比仅增长 %。新募基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势，在经历政策打压、中国经济
增速放缓、央行降息释放流动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。而本年度房地产基
金的募资金额则脱离不了宏观 PE市场募资难的大背景，相比整体 PE2012年募资缩水的事实，房地
产基金募资金额出现微增已属不易，其平均单支基金规模小于 2011年同期亦与整体 PE市场相符。
从募集币种看，2012年完成的新募人民币房地产基金在数量上占据压倒优势，全年共计募集完
成人民币房地产基金 89支，外币 5支。但在募资能力上，外币房地产基金占据上风，平均单支外
币房地产基金约是人民币基金的 倍。值得一提的是，2012年整体 PE市场共完成 15支外币基
金募集，其中有三分之一为房地产基金，房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成，
可能从另一层面说明外资机构对中国房地产市场的看好。
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房地产并购出现数量金额双回落
2012年并购市场共发生房地产并购案例 100起，涉及金额 亿美元，数量金额皆与 2011
年相比有不同程度的下滑。由于 2011年房地产并购市场的爆发已对该领域的存量市场有所消耗，
在土地供应有所控制的前提下，2012年房地产行业的“待并购项目”势必有所减少。而大型房企下
属房地产基金 2012年动作频繁，也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的潜在交易。
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在房地产被并购企业所在地中，天津以 14起并购案例位列榜首，广东（除深圳）以 10起紧随
其后，上海、北京、深圳等传统热门地域排至 3-5位。湖南也以 5起案例与深圳并列第 5位。而在
并购金额上，排前五位的分别是北京、湖北、上海、山东、天津。并购金额上，北京地区以
亿美元夺魁。
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房地产投资数量持续四年上升，投资方式酝酿转变
本年度房地产行业共发生投资 80起，其中披露金额的 77起涉及投资金额 亿美元，投资
数量相较 2011年有所上升，但总体金额却同比下降 %。投资于项目公司的项目建设与启动阶段
仍是绝大多数房地产基金的首选目标；投资方式上，在现阶段采用股权与债权结合方式投资依然处
于主流地位，此外采用全股权投资方式的房地产基金比例有所增加，采用可转债与过桥贷款方式进
行投资的房地产基金也有一定比例。
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二级行业上，房地产开发经营仍是投资者最钟爱的子行业，共发生投资案例 76起，披露金额
的 73起涉及 亿美元。此外，物业管理涉及两起投资交易，房地产中介服务涉及一笔，其他
子行业涉及一笔。
房地产基金退出尝试采用多种方式
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301
与 2011年全年 2笔退出相比，2012年房地产行业退出案例数有了大幅增长，全年共有 12笔退
出案例，涉及 12个项目/房企。由于房地产行业的特殊性，房地产基金在 IPO退出上存在先天的不
足，因此房地产基金多采用其他退出方式，2012年包括股权转让方式退出 6笔，股东回购 4笔，管
理层收购 2笔。
三、并购案例一：SOHO 中国收购东海广场
（一）并购简介
2009 年 8 月 18 日晚，SOHO 中国宣布以 亿元正式收购东海广场，并正式更名为“SOHO东
海广场”。SOHO 中国全资附属公司 Meath 签订协议，收购摩根斯坦利旗下地产基金 MSREFAnderson
的全部已发行股本，后者间接持有了上海东海广场一期。
（二）并购背景
SOHO 中国是一家主要在北京城市中心开发高档商业地产的房地产开发公司，1995 年成立，其
前身为北京红石实业有限责任公司。SOHO 中国在北京城市中心已经完成的项目有：47 万多平方米
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302
的“SOHO 现代城”、68 万多平方米的“建外 SOHO”、17 万多平方米的“SOHO 尚都”、15 万多平方米
的“朝外 SOHO”、近 8 万平方米的“光华路 SOHO’和近 万平方米的“SOHO 北京公馆”。SOHO 中
国现正在开发的三里屯 SOHO 项目位居北京三里屯酒吧街南侧，建筑面积达 47万平方米。同时，
“光华路 SOHOⅡ”、“朝阳门 SOHO'’和“中关村 SOHO'’项目也在建设之中。
此外，SOHO 中国还拥有两个前卫建筑项目——北京“长城脚下的公社”和海南“博鳌蓝色海岸”
两个服务式公寓项目并由凯宾斯基管理。2009 年 8 月 18 日，SOHO 中国宣布收购 SOHO 东海广场。
此项目收购的完成，标志着 SOHO 中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9 月 3 日，
SOHO中国通过招拍挂获得北京望京地区 B29 地块。该项目的建筑高度可达 200 米。
SOHO 中国所开发的项目取得了巨大的商业成功，连续多年蝉联北京销售冠军。截至 2008 年年
底，SOHO 中国共完成开发总建筑面积约 175 万平方米。目前在建项目的总建筑面积约 175 万平方
米。SOHO 中国在北京 CBD 开发商业项目的总建筑面积位居所有开发商之首。
作为中国最知名的房地产品牌，SOHO 中国人选 2006 年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞
赏的中国公司”全明星榜。SOHO 中国是当前北京最大的商业地产开发商，在北京 CBD 的五个项目
开发量占 CBD 总开发量的 1/5，其店铺数量接近 2000 家，规模在 CBD 所有商业物业中居于首位；销
售额占北京 CBD 的 39%，独占 CBD 三分江山；自 1999 年以来，连续多年蝉联北京销售冠军；自
2003 年以来，连续三年成为中国房地产企业纳税前 3 名。2007 年 10 月 8 日，SOHO 中国在香港联
交所成功上市，融资 19 亿美元，这是在香港上市的中国最大私营企业的 IPO，也是亚洲最大的商业
地产 IPO。
出让方为摩根斯坦利旗下地产基金 MSREFAnderson，摩根斯坦利（纽约证交所代号：MS）为一
家国际性金融服务公司，是证券、投资管理和信用卡服务的市场领导者。该公司在全球 28 个国家
设有超过 600 家办事处。
自 1935 年于纽约成立，摩根斯坦利重新定义了商业服务的意义。1997 年，摩根斯坦利与
DeanWitterDiscover&Co.合并（NYSE：MWD），两家强而有力的机构在专业技能和资源上得以优势互
补，之后一直在国内及国际业务拓展方面领先群雄。
作为全球房地产资本市场最为活跃的参与者之一，摩根斯坦利以每年百亿美元的资金交易频繁
扮演收购者、出售者以及租借者的多重角色。其房地产部由三个主要的环球综合业务单位组成：投
资、融资和信贷。从 1991 年开始，摩根斯坦利在全世界收购了 916 亿美元的房地产资产，并为其
客户管理物业产值逾 539 亿美元，同时运用公司自有资金每年在商业抵押方面创造 110 亿美元的
价值。
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303
除此之外，摩根斯坦利房地产为其客户提供全套的投资银行服务，包括并购与业务重组咨询、
债务与股本的公开发行或私募融资等。1969 年，摩根斯坦利创建了自己的房地产组织，向客户提供
客观的专业意见，并凭其无人能及的创新发行实力，协助客户进入全球资金市场筹资，从而成功实
现客户融资目标和投资目标。
美国最大的零售房地产业主、开发商和管理商西蒙房地产集团公司已和摩根斯坦利房地产基金
（简称“MSREF”）、中国国有信托投资公司--深圳国际信托投资有限公司（简称“SZITIC”）旗下的
商业房地产有限公司（简称“SZITICCP”）签署了一项合作框架协议，在中国开发零售购物中心的
项目。西蒙和摩根斯坦利房地产基金各拥有企业 %的股权，SZITICCP 持有 35%的股权。西蒙、
摩根斯坦利和 SZITIC 的合作经营将使购物商场的开发和中国零售业的管理推上全新的高度。
摩根斯坦利房地产投资基金总额高达 80 亿美元。该基金为全球规模最大的高收益房地产基金
之一。考虑到以相关资产为抵押而获得的贷款，摩根斯坦利通过这个基金可以操作高达 300 亿美
元的项目，其预期回报率高达 20%。
（三）并购动因
上海第一烂尾楼“东海广场”投资者内部混战。1994 年，上海天怡房地产开发有限公司与上海
市浦发银行属下的社会基金保障部（以下称“社保部”）、上海市计算机公司三方达成了一个合作开
发协议，即由社保部出钱、计算机公司出地、天怡公司负责开发建设等，该项目的名称就是今天的“东
海广场”。合作三方的利益分配方案基本是：工程完工后，计算机公司得到一定数额的楼层，社保
部按其出具的资金先得到 20%的利息后，再按照楼盘的收益 6：4 分成。
而浦发银行社保部的资金，则来源于上海市劳动局管辖下的社会保障基金。简单地说，就是社
保把钱委托给浦发投资，类似委托理财的操作方式。其中浦发出资 5 亿元，其他资金由天怡自
己出，天怡自负盈亏。项目开发阶段，天怡自己的出资从公开能查到的数目来看是七八千万。
但是 1997 年前后楼市过热，国务院清理各种违规投向房地产业的资金，明确社保基金已经进
入房地产市场的要全部退出。2001 年 4 月，三方达成了一个协议：将全部在建项目和土地以资抵债
给社保部，社保部指定其属下的安联投资有限公司（以下称“安联公司”）受让这笔债权，但是安
联公司一直未办理过户手续。2004 年 1 月 31 日，静安土地开发控股总公司以 亿元从安联公
司接手东海广场，2005 年 4 月 1 日，该地块在一天内转手数次，先是以 亿元转给开开集团，然
后以 13 亿元价格转给绿城下属绿宇公司，再由绿宇转让给绿宇相对控股的静宇公司。2006 年 6
月 13 日，静宇公司又将在建的一期工程转手给摩根斯坦利，出让价格为 亿元。但是这一系列
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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的转手，其产权人天怡公司都不知情，所以才有天怡公司于 2007 年 2 月向静安区法院提起行政诉
讼，要求撤销房屋土地管理局的这一错误行政行为。项目在倒手的过程中，涉及的契税、营业税、
所得税，各转让方都没有及时缴纳，“整个下来不止 6 亿元”。至此才会有潘石屹在收购“东海广场”后，
收到了天怡的律师函这一事件，可见摩根斯坦利就是为了规避这一楼盘的法律风险才将其出让给
SOHO中国。
东海广场符合 SOHO 中国的战略发展目标。东海广场项目作为融写字楼、公寓、商场、娱乐、
餐饮为一体的建筑群，其商业物业的性质和优越的地理位置符合 SOHO 中国在上海中央商务区发展
高端商业物业的战略目标。其位置及形态与 SOHO 中国擅于运作的商业模式较吻合，这是 SOHO 中
国选择该项目的重要原因之一。
（四）并购内容
2009 年 8 月 18 日晚，SOHO 中国宣布以 亿元正式收购东海广场，并正式更名为“SOHO东
海广场”。SOHO 中国全资附属公司 Meath 签订协议，收购摩根斯坦利旗下地产基金 MSREFAnderson
的全部已发行股本，后者间接持有了上海东海广场一期。
东海广场项目位于上海南京西路中央商务区，与波特曼丽嘉酒店、恒隆广场及上海嘉里中心等
比邻而居，是南京西路的地标性建筑之一。此番 SOHO 收购的一期为一幢高 217 米、52 层的办公及
商业综合楼，项目地上总建筑面积 71671 平方米，地下总建筑面积 8838 平方米。
此次交易的受让方为 SOHO 中国全资附属公司 Meath，出让方为摩根斯坦利旗下地产基金
MSREFAnderson。该地产基金通过股本发行间接持有东海广场一期项目。此次收购价格为 亿
元人民币。
（五）并购评述
从收购时机方面看，2009 年上半年房地产市场经历了“小阳春”，房地产市场前景大好，而国
家投资 4 万亿元刺激经济增长也为房地产行业的发展提供了良好的宏观环境，银行信贷对房地产业
的支持也为 SOHO 中国提供了资金支持，据统计 SOHO 中国得到了银行授信 300 亿元的支持。而
2007 年 10 月，SOHO 中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市，融资约达 亿美元。市场的
平稳发展将有利于资金较为充裕的 SOHO 中国收购东海广场项目。
但是 SOHO 中国因为收购东海广场而卷入到其混乱的产权关系中，却是对潘石屹的一大挑战，
至于产权问题如何解决，东海广场的未来走向如何，情况并不乐观。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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四、并购案例二：上置集团收购金怡全部已发行股本
（一）并购简介
2009 年 10 月 29 日，上置集团斥资 亿元，收购金怡全部已发行股本，金怡通过中国直属公
司间接持有辽宁高校 20%的股权。现时上置持有辽宁高校 70%的权益。
（二）并购背景
上置集团收购方为上置集团有限公司，上置集团有限公司及其附属公司是以房地产开发与建筑
营造为主营业务构架的综合房地产企业集团。上置集团有限公司始创于 1993 年，公司股份于 1999
年 12 月在香港联合交易所上市。上置集团成功开发了“绿洲花园”（OASISGARDEN）物业品牌，开
发有“华府天地”（RichGate）、“雅宾利”（Albany）等系列物业。其房地产开发区域以上海为重心，
逐步拓展至具有较大经济增长潜力的省会城市和区域中心城市。房地产开发的物业组合，以中高档
住宅物业为主，逐步加大写字楼、酒店、商场等经营性商业物业投资，以形成跨区域发展的、综合
性房地产营运的企业集团。上置集团为在新加坡证券交易所上市之中国新城镇发展有限公司控股股
东。2005 年上海置业有限公司被上海市房地产业协会评为上海房地产 18 年“十大房地产企业”。截
至 2008 年 12 月 31 日止，集团年度收入为 亿港元；母公司股东应占溢利为 亿港元；每
股基本赢利 港元；董事不建议派发本年度的末期股息。2009 年 1─6 月份累计合同销售金额
约 亿港元，同比增长 %，涉及销售面积约 万平方米，同比增长则为 %。
截至 2009 年 6 月底，上置集团的土地储备面积约 460 万平方米，分布于上海、沈阳和海口地区。
金怡投资有限公司金怡于 2007 年 4 月 24 日注册成立投资控股有限公司。中国直属公司于 2007年 7
月 13 日成立，属性为有限责任公司，金怡持有此中国直属公司全部股权，此中国直属公司持有辽
宁高校 20%的股权。其主要在中国从事物业开发、自有物业租赁及物业管理事务。金怡于 2008年 12
月 31 日综合资产净值为 3580800 港元。辽宁高校于 2007 年 12 月 4 日成立，属性为有限责任公司，
由上置集团（并购后）、中国直属公司及沈阳高创金上房地产投资咨询有限公司分别拥有 70%、20%
及 10%权益。辽宁高校主要在中国从事房地产开发、商品房销售及物业租赁。辽宁高校成功于 2007
年 8 月 3 日以竞价方式投得沈阳一块 万平方米的地盘。
（三）并购动因
金怡投资有限公司的项目符合上置集团发展战略上置集团一直致力于房地产开发，但是其项目
主要在上海发展，此次上置集团收购金怡投资有限公司主要是为了取得其辽宁高校的股权，从而获
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得沈阳的地块。辽宁高校主要在中国从事房地产开发、商品房销售及物业租赁，并持有沈阳一块
万平方米的地盘。上置集团预期，一旦该地皮完成发展为高端住宅及商业物业，收购将有助于提升
赢利能力。
（四）并购内容
2009 年 10 月 29 日，上置集团斥资 亿元收购金怡全部已发行股本，金怡通过中国直属公司
间接持有辽宁高校 20%的股权。现时上置持有辽宁高校 70%的权益。上置集团所支付的 亿港元
收购资金将按两部分支付。其中的 亿港元以现金方式支付，另外的 5 亿元以 2 年期年息 5%之承
兑票据支付。
（五）并购评述
之前因收购先决条件不足，上置集团收购铭东投资的协议自动终止，其总价达到 亿元。
这次上置集团用 亿元成功收购了金怡已发行的全部股本，从而打开了沈阳的房地产市场，扩充
了自己在东三省的实力。
第四节 创新的并购融资工具──并购贷款
一、并购融资手段和工具日益多元化
（一）创业板为 IPO 增添活力
2012年全年仅有 154家企业实现境内上市，融资额为 亿美元，平均每家上市企业融资
亿美元。融资额较 2011年同期下滑近 %，创下自 2009年以来近四年的新低，上市数量减
少 127家，同比缩水近半。
市场分布方面，2012年境内 IPO依旧主要集中于深圳创业板和中小企业板，两市场分别有 74
家和 55家企业上市，各占境内上市企业总数的 %和 %；上海证券交易所有 25家企业上市。
融资额方面，深圳创业板融资 亿美元，占融资总额的 %，虽然创业板 IPO数量最多，但
单笔融资额规模较小，平均不足 亿美元。
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（二）定向增发备受青睐
尽管 IPO数量和规模有所下滑，但再融资（主要包括增发与配股，以增发为主）市场热火朝天。
据 Wind数据，2012年 A股市场共计实施增发 157起，募资合计 亿元；配股 7起，募资合计
亿元。在 2012年实施再融资的上市公司中，交通银行、双汇发展、北京银行分别以定向增发
亿元、亿元、118亿元居前三位。
2012年的再融资规模相对 2011年的 4256亿元有所减小。再融资规模在 2011年不到 IPO融资
规模的两倍，而 2012年升至 IPO规模的近四倍。
提出增发预案的公司已有 321家，还有 122家公司的再融资预案已通过审核，增发或配股预期
增强无形中也加大了市场的扩容压力。业内人士认为，再融资为上市公司提供了一条融资渠道，不
过和新股发行一样，也可能造成对市场“抽血”的不良影响，增发形成的限售股未来会造成解禁压
力。再融资也不可无序扩张，应加强对再融资的审核和规范，加大相关信息披露，确保募集的资金
用在刀刃上。
（三）债券市场更加活跃
2013年 1月，中央国债登记结算有限责任公司发布《2012年度债券市场统计分析报告》。报告
指出，2012年信用债券市场发展迅速，城投债呈加速扩张势头;2013年债券市场风险主要是利率风
险和信用风险，随着信用债市场的超常发展特别是城投类债券的迅猛扩张，2013年信用债爆发倒债
危机的可能性将会加大。
2012年债券市场共发行各类债券约 万亿元，同比增长 12%。其中，交易所发行公司债和
中小企业私募债占债券市场发行总量的 3%。截至 2012年底，全国债券市场总托管量达到 万
亿元，同比增长 18%。2012年债券市场共发生交易结算 268万亿元，同比增长 33%。
报告显示，2012年信用债券市场发展迅速。全年信用类债券在银行间债券市场共发行了
万亿元，远超过政府债券的 万亿。截至 2012年底，信用债券托管余额的市场占比达到 31%。
从交易结算量来看，信用类债券全年的现券交易量为 万亿元，占据全市场现券交易结算总量
的 42%。其中，城投债呈加速扩张势头。2012年全年，银行间债券市场发行的城投类债券累计已达 6368
亿元，同比增长 148%;截至 2011年底，银行间市场城投类债券余额为 万亿元，同比增长 75%。2012
年城投债发行量占银行间市场当年发行总量的比例达 11%，较上年同期上升 7个百分点;其占信用类
债券发行总量比例达 34%，较上年同期上升 14个百分点。
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报告对目前城投债存在的问题与困难进行了分析。自 2008年以来，城投债中 AAA级发行人发
行的债券规模呈明显下滑态势，已由 2008年的 40%下降到 2012年的 16%;虽然 99%以上的债券都在 AA-
以上，但投资人对该评级结果并不是十分认可，并直接传导到了二级市场的买卖价格上;对城投类
债券，投资者要求更高的票面利率作为风险补偿;目前对于城投类债券的信息披露制度不完善、不
统一;地方政府为城投债提供隐性担保已经成为市场默认的潜规则。报告指出，截至目前，城投债
尚未出现一例违约事件，甚至连光伏企业的江西赛维短融面临无法到期兑付危机时，也得到了来自
政府资金的兜底。但是，由于地方政府信息更不透明，投资人对地方政府的财政收支情况不甚了解，
更加大了投资人判定城投公司资质的难度。
对于城投债潜在的风险，报告认为这些风险不容忽视，例如城投债发行主体资质在下沉、城投
债信息披露不及时，信用评级虚高的现象较为普遍等。为了进一步规范城投债的发展，保护投资人
利益，报告建议商业银行在加强风险管理的同时，应在城投债债券市场发挥更为积极的作用;建议
银监会定期将地方融资平台判断标准予以公布，便于市场进行跟踪研究;城投债适时向市政债转型，
将地方政府的隐形担保显性化。
报告还对 2013年债券市场的发展提出了一些具体建议，包括建议信用类债券的发行方式可借
鉴银行间市场的市场化形式，引入招标发行机制;尽快推出第三方回购，加强回购制度创新;推广回
购业务逐日盯市，加强市场风险监控;健全市场基础设施建设，进一步发挥债券市场支持中小企业
融资功能。
（四）股权支付渐入佳境
2009 年 1 月 14 日，国家工商总局颁布《股权出资登记管理办法》，该办法明确了投资人以其持
有的在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司的股权作为出资，投资于境内其他有限责任
公司或者股份有限公司的具体登记方法，从而为企业以股权作为并购对价的支付提供了可操作的空
间，将进一步降低企业并购重组的成本，为企业并购交易提供了更多的可选择性操作方案。尤其是
在金融危机的背景下，现金为王，以股权作为替代性支付手段有助于缓解企业的现金流压力，具有
极大的可适用性。
股权支付的典型案例就是中国平安收购深发展。2009 年 6 月，根据中国平安收购深发展公告，
中国平安将以每股 元认购深发展非公开发行的不少于 亿股，但不超过 亿股的股
份；同时，中国平安以每股 22 元或者等值 H 股收购新桥投资所持深发展 %的股权。交易完成后，
中国平安将持有深发展近 30%股权，成为深发展第一大股东。根据双方签订的《股份购买协议》，在
相关日期后的任何时间，NEWBRIDGE 有权自行决定向中国平安发出支付对价的书面通知，且应注明
该对价将采用现金对价或股份对价的方式（“付款通知”）。若 NEWBRIDGE 选择收取对价股份，则其
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应当在 2010 年 12 月 24 日下午 5 时（香港时间）前发出付款通知，说明选择以对价股份收取股份
转让代价。中国平安应向 NEWBRIDGE 配售及发行对价股份。对价股份配售及发行时，将会人账列为
缴足，在各方面与已发行的其他本公司股份享有同等权益，且可在对价股份获配股发行后的第一个
交易日在联交所上市并自由交易。
（五）国际债券是个趋势
亚洲债券市场 2013年由两家中国大陆房地产开发商率先开锣，在中国房地产市场回暖之际，
这两家公司计划通过发债融资 亿美元，用于项目开发和偿还债务。
分析人士称，由于中国房地产价格出现反弹迹象，开发商对项目的收益前景抱有信心，因而决
定举债融资。
道琼斯通讯社 2013年 1月 2日见到的合约细则显示，总部位于广东的中国最大房地产开发商
之一碧桂园控股有限公司(， 碧桂园)拟通过发行 10年期债券最高融资 亿美元。另一
份合约细则显示，总部设在深圳的佳兆业集团控股有限公司(， 佳兆业集团)计划出售 7年
期债券，融资 5亿美元。
这两家公司发行的债券在 2013年第二个工作日获得市场热捧，碧桂园得以将其优先债券的指
导收益率从 %降至 %，穆迪和标准普尔对碧桂园债券的初步评级分别为 Ba3和 BB-。佳兆业
集团也将其债券的最终指导收益率从 %下调至 %，预计穆迪和标准普尔将分别授予其债
券 B1和 B+评级。
渣打集团亚洲信用策略师 Feng Zhi Wei称，由于投资者对中国房地产市场的信心增强，2011年
高收益债券发行表现活跃，上述债券发行延续了这一趋势。
Dealogic的数据显示，中国房地产开发商在 2012年累计发行了 亿美元的国际债券，高于
2011年的 亿美元。2011年发债的中国房地产公司中，SOHO中国有限公司()共筹资 10
亿美元，中国海外发展有限公司()通过三次发债累计筹资 亿美元。
二、并购贷款市场透析
2011年 8月 2日，凯雷投资集团宣布出资 亿美元，认购海尔电器可转债，并向其提供投
资与收购机会评估、全球战略布局等方面的支持，成为目前为数不多的出资支持国内企业展开收购
的私募基金投资（PE）机构。
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对此，ChinaVenture投中集团分析师万格表示，在当前信贷政策紧缩、银行间竞争日益激烈、PE
推动企业展开产业整合意愿强烈的背景下，随着国内并购交易市场的持续扩容和上市公司并购重组
的逐渐规范，国内商业银行的并购贷款业务有望迎来较快发展时期，银行的投行业务实力也将得以
不断增强。“在关注国家重点产业及国有企业的兼并重组之余，国内商业银行也可对新兴产业并购、
中小企业间并购、出境并购等对资金需求较大的交易领域进行深入探索。”
（一）并购规模持续增长
“2011年并购金额创近 6年新高”机构发布数据称 2012年中国并购交易规模达 亿美元，
比 2011年增 37%
投中集团昨日发布数据称，2012年中国并购市场披露交易规模 亿美元，比 2011年增 37%，
达近 6年最高值。从具体完成交易来看，能源及矿业、互联网、金融行业和制造业居前。
境外并购成亮点
国外经济情况的整体低迷，以及国内企业并购整合意愿增强促使 2012年达到近 6年中国并购
市场宣布交易规模最大值。数据显示，2007年至今中国并购市场宣布交易规模呈现平稳上升趋势，
其中 2012年增势较为明显，交易规模由 2007年 亿美元增至 2011年的 亿美元，累
计增幅达 197%。
2011年中国企业出境大规模并购成为亮点，比如中海油和中石化接连发生的大规模交易。2011
年中海油 151亿美元拟购加拿大全球性能源公司尼克森全部流通股及 43亿美元债务，并已获加拿
大监管层通过;与此同时，2011年 12月中石油宣布以 亿美元现金收购必和必拓澳大利亚 Browse
液化天然气项目股份，并已获得必和必拓同意。
从行业来看，能源、互联网、金融、制造业交易规模居前。2011年中国并购市场交易完成案例
中，制造业以 450起交易居首，而能源及矿业以 亿美元的并购交易规模居首。
并购交易完成数量缩水
2012年并购交易完成规模和交易案例数量增速放缓，交易完成规模降至 亿美元，与 2011
年相比下降 17%。宣布交易案例数量 3555起，比 2011年下降 23%。
2012年由于欧债危机等国际经济形势的影响，很多海外资产估值偏低，国内对海外资产并购增
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加。同时有意愿出售的海外公司规模相对较大，就导致了单笔交易的规模较大。尽管案例减少，总
体规模依然创出新高。其中，阿里巴巴集团 71亿美元回购 21%股份，以及阿里巴巴 亿港元
私有化成为 2011年并购完成交易规模较大的两起案例。
此外，2011年 9月万达院线以 26亿美元完成对全球排名第二的美国 AMC影院公司的收购，收
购完成后万达成为全球规模最大的电影院线运营商，该笔交易成为文化传媒行业交易规模较大的一
起案例。
（二）海外并购将迎来高潮
这两年，能源行业出现了海外并购潮和国内"国进民退"两股明显的趋势。在油气、煤炭和新能
源领域都出现了大规模的并购活动。
受欧美债务拖累影响，2013年世界经济增速将会放缓，不排除再次探底的可能。这将是继金融
危机之后，中资企业海外并购的第二次契机。“由于当前中国经济处于高速增长阶段，特别是制造
业已经位居世界第一，未来其发展需要资源的有效支撑。在未来的并购浪潮中，资源领域并购仍将
占据主导。”
并购市场持续繁荣的背后离不开政策的扶持。“国务院出台的相关政策，以及相关产业"十二
五"规划的陆续明确，将为国内银行开展并购贷款业务提供更多机会与支持。”万格说。
据悉，2009年上半年，国务院先后出台十大产业振兴规划，包括钢铁、汽车、船舶、石化、纺
织、轻工、有色、金属、装备、制造、电子、信息及物流等十大产业，针对各行业的兼并重组提出
了指导性意见和扶持政策。2012年上半年，“十二五”产业发展规划的陆续出台，对新闻出版业、
交通运输和药品流通等细分行业的兼并重组提出了更为具体的要求。产业政策的支持，为银行在发
放贷款时针对不同领域、不同类型的并购采取不同政策提供了依据，降低了项目风险。
（三）并购贷款操作风险防范
国家开发银行为中铝提供并购资金，成为国内银行支持企业并购交易的成功案例。2009年 2月，
中铝公司联合美国铝业公司出资 亿美元，闪电收购澳大利亚矿业公司力拓在英国的上市公司
力拓英国公司 12%的股份。
2010年 11月，北京银行联手中国银行与建设银行，向北京国有资本经营管理中心发放 35亿元
并购贷款，用于其针对中信建投证券 45%股权的并购项目。这是国内银行并购贷款业务开闸以来，
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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发放规模最大的一笔贷款。北京银行在交易中担任牵头行和代理行，承贷 13亿元；中行与建行作
为参加行，各承贷 11亿元。
2009年至今，在有银行贷款支持的较大规模并购交易中，拥有大型国企、民企等客户资源优势
的国有银行参与较为积极，部分股份制银行也已开始涉足，这在一定程度上拓宽了其收入来源。目
前已发放的并购贷款主要投向国有企业主导的并购，单笔规模在 10亿元以下；部分交易采取银团
贷款的方式，以分散贷款风险。
ChinaVenture投中集团针对在国内商业银行从事并购贷款业务人士进行的调研显示，目前，国
内商业银行发放的并购贷款侧重于煤炭、有色金属、钢铁等国家政策鼓励进行并购重组的行业，发
放对象以大型国有企业、世界 500强公司等具备较强实力的企业为主，并购贷款的放款利率与普通
贷款基本持平。
目前，中行、农行、建行等已相继组建了从事并购贷款业务的专业团队。而银监会对银行专门
负责并购贷款的团队提出了较为严格的规定，要求其具备 3年以上并购的从业经验。由于目前具备
并购贷款业务资质的银行有限，银行间对项目的竞争短期内并不大。
万格指出，在项目来源上，目前国内商业银行通常采取省级分行筛选项目后上报总行的方式，
银行在企业签订并购协议后介入，项目资源比较丰富。目前大部分大型银行也已开始与产权交易所
展开合作，为在交易所挂牌交易的并购项目提供贷款支持。
根据 ChinaVenture投中集团统计，工商银行已与北京、上海、深圳、江苏等 8家地方产权交
易所签订了近 600亿元额度的专项并购贷款协议，建设银行、招商银行、中国银行、兴业银行等多
家银行也都先后与产权交易所进行战略合作，进而获得更多的项目资源。
银行并购贷款业务的开展，在一定程度上可以提高银行自身的盈利能力，促进行业整合和产业
升级。虽然并购贷款业务开展年限较短，且目前并无公开披露不良贷款出现，但由于并购贷款涉及
金额巨大，一旦有不良贷款出现，将会对放款行产生较大负面影响。因此，如何防控并购贷款风险，
将成为商业银行未来业务拓展的一大挑战。
2012-2016 年中国工业地产市场调查及发展趋势分析报告
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第十章 2012-2016 年中国工业地产行业发展趋势预测
第一节 中国工业地产发展趋势影响因素分析预测
一、政府政策的影响
由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商
家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法
经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，政府为着长期良性的
发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。
二、市场供求的影响
从大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的 GDP增长都在 8%至 10%，处
于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自 2001年加入 WTO后
的 5年，我国进出口贸易总额增速年均 28%，到 2010年底，总规模达到 万亿美元；受全球经济
复苏推动，2010年中国实际使用外资金额扭转了 2009年的下降趋势，首次突破 1000亿美元，但增
速仍然未超过2008年%的水平。2009年中国实际使用外资金额亿美元，同比下降%。
2010年全国新批设立外商投资企业 27406家，同比增长 %，结束了 2005年以来外商设立
企业数连续下降的趋势。从结构来看，2010年 FDI增长主要得益于服务业和中西部地区吸收外资的
大幅增长，增幅分别为 和 %。
全球 500强有 480多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越
多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。从地区环境上看，由于其他
三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业，政策上给以大力
支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。从工业地产结构上看，工业制造厂房、
物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，并且发展方向趋于综合型配套型多样化。
三、发展模式的影响
一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模
式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而，无论何种模式的创新，长远来说必
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将都以人性化为发展目标。工业区的发展定然关系着大量人口的发展，关系着人的生活条件与环境，
并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件与环境。上世纪 90年代以来，流动人口迅猛
增加。在过去 10年里，流动人口大约增加了 1倍，目前已经超过了全国人口总数的 10%，接近 亿。
随着工业地产的深化，人性化的发展模式将被广泛关注和共识。这也是工业地产高层次发展的趋势。
再有一个就是可持续发展的节约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。
四、投资回报的影响
国家土地是有限的，面对近年来耕地面积的急剧减少，2012年国务院确定了坚守全国耕地不少
于 18亿亩的“底线”和“红线”。随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对
土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，
地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工
业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不
会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
第二节 2012-2016 年中国工业地产发展趋势预测
一、我国工业地产未来发展趋势
首先，国家政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。其次，
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新，如根据客户需求制定厂房标
准并反租给客户的“定制开发模式”，或是收购一些带有租约的好工业物业产品的“带租收购模式”。
最后，由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城
市将得到发展机遇。因工业地产受土地使用性质的约束，在其区域范围内只能从事工业生产经营，
而目前不少园区内已逐步形成了工业地产、商业地产以及农业产业共存的局面，只是土地的使用性
质仍是工业用地，所以可将其看作是一种变异的工业地产模式，这种存在的方式将会逐步被产业地
产模式所代替，今后全国各地也会兴起产业地产模式的发展高潮。
二、我国工业地产未来研究趋势
目前国内针对工业地产及工业地产企业的研究还不成熟。多数研究也是从行业角度分析我国工
业地产的现状、预测行业发展的趋势及存在的问题，有时也会提出相应对策。而有关工业地产企业
的经营、管理等问题在国内研究还较少。这是由于我国近年来工业地产发展迅速，但发展时间不长，
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行业存在诸多问题，还没引起对地产企业运营模式、盈利模式等问题的充分关注，缺乏对企业性质、
定位、运营等方面的深入思考和研究，对行业基础数据也缺乏系统的收集、整理和分析，整体理论
研究水平较低。各种分析大多停留在较低层次，没有从战略的高度、系统地对工业地产企业的开发
运营进行全面的财务分析。根据目前我国市场经济的发展情况，未来的研究落脚点放在工业地产企
业具体的工业地产开发运营或财务管理上似乎更具有现实意义。
三、土地获取成本发展趋势预测
从 2003年到 2011年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时
代”，而不是以政策为主导对资源进行调配。2010年，政策要求工业用地必须实行招拍挂，后来又
对工业用地实施最低限价政策，国家还回收了省级以下政府的土地审批权 。这就使工业用地出让逐
渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。
四、投资热点发展趋势预测
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市
撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普
通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。湖南省特别是长株潭地区和湘南地区将成为各跨国企
业选址热点
五、外资投资发展趋势预测
新加坡丰树以 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，全球排名第二的工业地产开发商 AMB成
功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业
地产市场。当然，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。
海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的
开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，
收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，
通过 REITs包装上市，融到大笔的资金。
这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是
把手中的 44个工业地产项目打包成 REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比
原来规模大 5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大
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的投资资本。
第三节 2012-2016 年中国工业地产业发展战略分析
一、工业地产品牌意识
用品牌意识引导工业地产发展。产品差异化，服务优质化树立行业品牌形象。形成生产、科研、
生活等配套设施“一园俱全”的现代厂区。按照住宅的标准建厂房，既要突破传统厂房的概念，又
要注重环保和生态的设计。引入住宅中的“样板房”概念，创造性地开设了“厂房样板区”。
二、工业地产以专业化谋发展
竞争永远都有，但关键是要看如何去面对。在工业地产的开发方面，从选址、建厂、厂房设计、
招商到后期的物业管理，如果每个环节都做到非常专业化，那么完全可以轻松自如地面对竞争。
同住宅类房地产的开发一样，工业地产的开发也要讲究专业化。专业化的核心就是围绕客户展
开工作，把客户的需求弄清楚，然后再系统化地做出来。根据客户的需求来设计合适的厂房，这些
东西并不是每个企业都能做到的。
要在某个区域立足，首先要分析这个区域的市场情况：第一，企业所在区域的支柱产业是什么；
第二，支柱产业的龙头企业是谁，其上下游产业链的企业情况如何。掌握了这些情况以后再作定位。
在具体的开发过程中，首先要有一个策划的过程，要根据区域的经济发展、产业发展情况进行
策划，根据区域产业的特点进行定位，并且还需要选择一个恰当的位置，即在选址方面要适当。选
址以后就是给已经确定要招商的产业作规划，然后依据产业的不同或是区域的不同，通过招商部门
进行招商，最后一个阶段就是物业管理工作。
在前期定位方面，例如北京亦庄经济技术开发区，分为四大产业集群：医疗、电子、装备制造
以及新材料光机电，所以我们公司的前期定位主要就是围绕这几个集群展开，如果有某个行业的龙
头企业进入产业园，那么就一定会有很多相关的配套企业随之过来。比如说奔驰汽车要在我们这里
建厂，那么肯定是要有相关的汽车空调、汽车音响等配套企业过来，这时候我们的主要目标就是要
瞄准奔驰的配套企业，根据他们的实际情况设计建造厂房，然后对他们进行招商。
在规划方面，要根据每个产业的不同特点，对厂房进行不同的规划设计，建造符合该产业特点
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的厂房。有一部分厂房是专门为特定的企业量身定做的，而有一部分则是建好了以后再招商，当然，
这就需要前期对市场有一个判断。做好规划就是要对每个产业都有一个深入的研究。
在招商过程中，要运用多种招商手段，包括与各个商会、协会合作，和本区域某个产业的龙头
企业合作等等。
因为工业园区需要很多的配套，它跟住宅、写字楼的情况还不太一样，所以应该给企业做一些
增值服务。
对于开发工业地产的企业而言，本身一定要成为一个专业的物业管理公司，因为工业地产和其
他类型的地产有着很多不同之处，工业项目对后期物业管理服务的要求非常高。与住宅类房地产的
物业管理相比，工业园区的物业管理除了要做到基础的物业管理服务之外，还要为企业提供一些增
值服务，比如可以帮助企业做人力资源服务，即为企业招聘人才；另外，将来如果园区建设得很成
熟了，进驻的企业也很多了，服务的种类也会随之增多，包括为企业进行采购，引入一些金融、法
律等机构，以及为企业员工提供生活方面的便利等。
