第一太平戴维斯中国零售图表册20121
引言 零售市场，是房地产界中最难以解析的市场之一，每一个省份、每一个城市都拥有其不同的特征，每一位零售商都采取不同的战略，每一位消费者都具有不同的偏好。 购物中心和商铺项目，以不同的形态、大小和颜色展现在人们面前。每一个商铺项目因可见性、与地铁站距离和零售商组合，而聚含不同价值。 本图表册尝试总结中国零售市场中的共性和趋势，而并非深入研究单个区域市场的特征。对于零售市场来说，每一个商铺项目都有独特的机会和挑战，不是吗？ 简 可 中国区市场研究部助理董事 2
宏观及人口 国内消费需求 4 中国消费与全球消费 5 零售额 6 收入和支出 7 消费支出分配 8 基尼系数和恩格尔系数 9 通胀和利率 10 服务业 11 年龄分布 12 城市化 13 旅游 14 市场驱动力 15 消费者信心 16 3
欧元欧区元区巴西巴西中国中国印度印度日本日俄本罗斯俄罗英斯国英美国世美界国世界60%80%75%50%70%65%40%60%30%55%50%20%45%40%宏观10% – 国内消费增长潜力 储蓄占GDP比重, 消费占GDP比重, 1960–2009 35197%0–2009 0%30%60626467606872707472776476878080828288448688890909299249649896009802000406208040608中国有全世界最高之一的储蓄率。尽管中国政府努力改变这一趋势，储蓄率近年仍继续上涨，2009年储蓄总额占到国内生产总值的53%。 储蓄率高企的局面短期难以改变，由于完善的社保体系尚未在全国范围内建立，个人只有通过储蓄方式应对不可预见的大宗支出，例如失业、医疗及自然灾害。 虽然已成为全球第二大经济体，2009年消费在中国仅占到GDP的35%，低于2000年47%的比例，主要由于固定投资和资本支出比重增加。 来源: IMF; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 4 来源: IMF; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
6%1990 = 100欧元区全球巴西中国印度日本俄罗斯英国美国5505005%4504004%3503%3002502%200150宏观1% – 中国消费市场国际比较 家庭消费指数, 中国对全球消费指数的贡献率, 110990–2010 1970–2009 500%909179027923974975697689870982998400860188029003920490459066908700809210040608虽然中国高储蓄低消费的传统观念常引起热议，且占GDP比重不高，但事实上在过去二十年间，消费增速非常可观。 自1990至2009年，家庭消费增长了倍。从对全球消费的贡献来看，虽然在上世纪七十至九十年代早期呈下滑态势，但在此后迅速串升，2010年的贡献率已达%。 来源: UN; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 5 来源: UN; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
十亿人民币人民币每年零售金额（左轴）12同比3增长率4（右轴）51,80035,00045%1,60040%30,0001,40035%25,0001,20030%1,00025%20,00080020%15,00060015%40010,00010%2005%宏观 – 零售额持续增长 5,000零售总额, 零售额按城市级别划分, 1994年1月– 2011年12月 2001–2009 00%0200120022003200420052006200720082009中国曾以世界工厂闻名，但如今的消费能力同样不容忽视。中国已成为全球最大汽车市场，游客在巴黎、伦敦和纽约横扫奢侈品的场面屡屡现诸报端。自2004年起，国内零售总额始终保持10%至20%增速。即使在金融危机时期亦有不俗表现。 零售额增速在中小城市更为明显。由于开店成本大大低于一线城市，零售商在二三线甚至更低一级城市开店意愿强烈。 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 6 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
<RMB20,000RMB20,000-40,000RMB40,000-60,000人民币可支配收入(左轴)支出(左轴)储蓄率(右轴)20,000RMB60,000-80,000RMB80,000-100,000>RMB100,00050%100%2%3%2%4%3%7%9%18,0006%4%45%12%90%7%6%10%8%16,0009%17%40%80%13%20%15%14,00035%70%24%17%12,00030%60%26%27%10,00050%45%25%28%45%8,00040%20%42%6,00030%15%36%32%4,00020%10%27%宏观 – 收入和支出 收入、支出和储蓄率29%, 家庭收入水平比例, 1992–2010 2005–2010 2,0022%10%5%16%11%8%6%00%0%9394959065979899060001020703040500860708091010过去二十年间，人均可支配收入稳健增长，而支出水平增幅则有所不及，导致储蓄率上升。 短短六年间，年收入超过10万元的家庭比例已由%增至%，年收入低于2万元的家庭比例则由%降至%。虽然数据本身不能反映通货膨胀带来的货币贬值影响，但中产阶级逐步形成壮大已成事实。 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 7 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
100%%%%100%%%%%.0%8%%.4%%%%6杂项90%%%%%61%%%%%%%%90%%家19庭.1设%备及服务%%%.0%%%%居住80%%%80%%%%%%.8%%%杂8项.4%%%%%%70%%.5%70%%%%.2%%教育文化娱乐服务%%%%%%%居住%%.0%%560%60%.5%.0%14%%.1%%.3%%%.2%%%%交通和通信%50%%%教育文化娱乐服务%%%50%%%%%%%医疗保健%%40%%%交通和通信40%家庭设备及服务30%30%576%.5%58.医疗保健%.9%%%%%%20%20%%%%衣着%%衣着宏观 – 消费支出分配 城镇消费者支出分配, 农村消费者支出分配, 10199%2–2010 10199%2–2010 食品食品0%0%9295929895019804010704100710随着收入增长及对高品质商品需求增加，食品占消费比重显著下降。 从城镇数据来看，食品所占比重从1992年的%降至2010年的%，而交通和通信比重由%上升至%，汽车产业、手机及网络发展迅速。 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 8 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
瑞典人民币官方数据（左轴）王小鲁数据（左轴）差别（右轴）挪威200,000250%芬兰德国埃及蒙古160,000200%加拿大瑞士希腊西班牙意大利120,000150%印度尼西亚印度越南美国80,000100%泰国俄罗斯中国大陆土耳其菲律宾40,00050%宏观 – 基尼系数及阿恩格根尔系数廷 基尼系数, 灰色收入估计水平, 2000–200墨9 西哥2008 巴西南非00%最低10%10-20%20-40%40-60%60-80%80-90%最高10%01020304050607080贫富差距和灰色收入是衡量消费市场的重要因素。中国目前是世界上贫富差距较大的国家，与俄罗斯相当。这也部分解释了奢侈品市场兴旺，以及近年中端品牌崛起的原因。 即便世界银行的报告可能也低估了中国灰色收入的规模。瑞信王小鲁教授2008年的研究表明，收入最高的10%的人群，其实际收入比官方数据高出三有余。 来源: 世界银行; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 9 来源: 国家统计局; 瑞信; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
D一年期贷款利率一年期存款品利率ec/05 = 100CPI核心服务消费品食8170160715061405130412031102宏观 – 通货膨胀、利率及存款 10CPI构0成, 1一年期借贷利率, 2006年1月–2011年12月 2000年1月–2012年1月 90006年1月0007年01月0208年013月0409年015月0610年10月70811年10月9101112一般认为，利率和消费成反向关系：高利率旨在抑制投资消费、鼓励存款、减少从银行借贷，进而给股票、房地产市场降温。 但亦有学者认为，消费受限的主要原因在于财富减少而不是利率升高。从这一角度分析，中国居民的银行存款由于利率上升而导致财富增加，实际上对消费是正向而非负面效应。 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 10 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业100%80%90%70%80%60%70%50%60%50%40%40%30%30%20%20%宏观 – 服务业 三大产业对GDP贡献率, 1三0大产%业员工数, 10198%0–2010 1980–2010 0%0%19801985190195202052010过去三十年间，中国经济经历巨大变化，第三产业在1980年仅占GDP22%和总就业人口的13%，而到2010年，该比例分别上升至43%和35%。 过去十年间，逾700万人口新加入第三产业就业，同期城镇就业人口每年增加约1200万人。 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 11 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 80818283848586878889909192939495969798990001020304050607080910
男性女性男性女性100+100+95-9995-9990-9490-9485-8985-8980-8480-8475-7975-7970-7470-7465-6965-6960-6460-6455-5955-5950-5450-5445-4945-4940-4440-4435-3935-3930-3430-3425-2925-2920-2420-2415-1915-19人口10-1410-14 – 年龄分布 5年龄-结9构, 5年龄-结9构, 2010 2050 0-40-47060705060405030402030102001010020103020403050406050706070百万人百万人人口红利使中国受益巨大，目前的赡养比例为历史最低。由于独生子女政策逐渐使适龄劳动人口规模受限，以及人口寿命增长，中国在未达到富裕之前就将步入老龄化社会。不过，城市化或将起到缓冲作用，城镇劳动人口的增加以及产业现代化将有望使劳动效率显著提高。 预计到2050年，65岁以上的人口比例将从2010年的%增加到%。 来源: UNDP; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 12 来源: UNDP; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
百万人城镇人口农村人口城市化率人民币城镇农村比例1,600 80%16,000400%1,400 70%14,000350%1,200 60%12,000300%1,000 50%10,000250%800 40%8,000200%600 30%6,000150%400 20%4,000100%200 10%人口 – 城市化 中国城市化水平, 2城镇,及0农村0居民消0费水平, 50%1950–2050E 1980–2010 0 0%00%城市化的较高进程，不仅提高劳动生产率，也提高了国家收入和更高的消费水平。城镇家庭每年大约消费人民币15,161元，而农村家庭每年大约仅消费人民币5,221元。 城市和农村的消费水平之间的比率在2003年达到顶峰，并在2011年迅速下降。这可能是多项因素导致，包括较高的转移汇款和粮食成本增加，使农民收入水平得以提高。 来源: UNDP; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 13 来源: UNDP; 瑞信; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 8081828384858687888990919293949596979899000102030405060708091011
百万人次人民币海外(左轴)国内港澳台(左轴)海外国内(右轴香)港澳十门亿人次台湾1201,,,,人口 – 旅游 按国籍划分游客人次, 按2国籍0划分0游客消费, 1980–2011 1980–2011 中国游客每年花费数十亿美元在奢侈品消费，不仅对国际零售市场，如巴黎，伦敦，香港和新加坡有着深远影响，对国内市场的影响也不容忽视。 国内旅游近年来迅速增加，从2000年的亿人次到2010年的21亿人次。游客在数量增加的同时，也花费更多。每位游客的平均消费已从2000年的人民币427元增加到2010年的人民币598元。虽然这一数值不及外国游客，但其比重和增速预示着更多上升空间。 来源: CNTA; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 14 来源: CNTA; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
零售市场驱动因素 经济增长 收入上升中产阶级 壮大 城市化 消费需求重视生活 质量 礼品 身份标示 旅游业发展 15
>100 = 信心强信心满意预期120>50=信心强亚太中国上海北京广州100115901108010570100609550宏观 – 消费者信心 90消4费者0信心, 消费者调查, 1996年12月 – 2011年6月 1990年1月 – 2011年12月 308520年002001200220032004200520062007200820092010201196年12月9812月00年1月02年12月4年1月06年12月08年12月10年12月消费者信心调查常会给出截然相反的反馈讯息。 万事达信用卡的调查以50为中性数值，涵盖五大方面（就业、经济、收入、股票市场和生活质量），而统计局亦就类似方面进行调查，以100为中性数值。 虽然万事达信用卡调查显示，目前中国消费者信心水平良好，且较亚洲其他国家出色；统计局的调查则显示消费者信心走弱。 来源: 万事达; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 16 来源: 国家统计局; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
零售商分析 商铺业态 18 百货商场 19 超级市场 21 时尚品牌 22 快餐 23 胡润财富报告 24 品牌演进 26 市场驱动 27 业态 30 租赁条款 32 交付条件 33 17
商铺形态分类 业态 典型特征 出现时期 沿街商铺 国有/ 私有; 通常品质较低，但目前零售商正逐渐认识到其高可见度 -- 百货 主要为国有/本土业主，国际（亚洲）运营商亦加入市场开拓行列一线城市: 1980s (早期) 二线城市: 1980s (早期) 商业裙楼作为综合体一部分，通常位于市区写字楼内，也更多地出现在郊区的住一线城市: 1990s (早期) 宅项目中。 二线城市: 1990s (早期) 购物中心 类似商业裙楼但规模更大，单一业主持有；通常独立成栋一线城市: 2000s (早期) 二线城市: 2000s (晚期) 社区商业规模较大且通常与地铁连通；发展成熟的城市主要以餐饮和休闲业为主一线城市: 2000s (晚期) 力租户，目前这类业态扩张趋势较大 二线城市: 2000s (晚期) 奥特莱斯兴起于美国，在国内概念较新；随着私车拥有量的上升和消费者对价廉一线城市: 2000s (晚期) 物美商品的需求上升而逐渐发展 二线城市: 2000s (晚期) 18
银座百盛新世界大商万千银泰店铺数金鹰王府井茂业百联太平洋401318603520银座21百盛30新世界224725大商万千2026银泰金鹰1536王府井31茂业1034百联太平洋5零售商 - 百货商场 主要百货商场品牌, 主要百货商场品牌地区分布, 2011年第四季度 2011年第四季度 0百货商场早在1980年代就已在中国占据较大规模，且并无主导市场的运营商。尽管目前市场已有外国运营商加入全国范围的竞争，大多数运营商更倾向于居于一方。通常的情况是，不同区域各有一个实力强劲的运营商，在当地经营多年，同时拥有良好区位和消费者满意度高的物业， 来源: 公司网站; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 19 来源: 公司网站; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
零售商 - 百货商场 百货商场运营商 地区 城市类别 商场数量 大本营 定位 银座 华北 2-3 线 60 济南 中或中高端 百盛 全国 1-2线 47 马来西亚 中端 香港新世界 全国 1-2线 36 香港 中或中高端 大商集团 华北 2-3线 34 大连 中端 万千百货 全国 1-3线 31 大连 中端 银泰 长三角 2-3线 26 杭州 中或中高端 金鹰 全国 1-3线 22 南京 中或中高端 王府井 全国 1-2线 21 北京 中或中高端 茂业 全国 1-3线 20 深圳 中端 百联 长三角 1-2线 18 上海 中端 太平洋 全国 1-2线 13 台湾 中端 20
店铺数家乐福沃尔玛乐购麦德龙宜家美凯龙605040302010零售商 – 超级市场 各城市外资超级市场数, 2011年第二季度 0食品质量和价格在中国正日益成为国家级议题，超级市场也渐渐成为行业标准的制定者之一。通常品牌的市场规模越大，其与供应商的议价能力就越强，更能降低成本。这些超级市场品牌在供应链和质量控制也拥有更强的管理能力。 与西方国家不同，在中国超级市场并不总是选择偏远地区，而是选址在居住区附近以降低费用，市中心则让位给本土品牌或是小型超市。二三线城市略有不同，由于项目面积较大租金却相对低廉，业主又期望增加人流量，家乐福和佳世客往往能占据到市中心的有利区位。 来源: 公司网站; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 21 上海北京深圳广州杭州成都重庆天津宁波苏州武汉大连青岛西安沈阳无锡厦门南京昆明长春
店铺数奢侈中高端快时尚12108642零售商- 时尚品牌 各城市品牌店数量, 2011年第二季度 0时尚品牌进入中国往往从上海和北京开始。这两个城市人口众多，可支配收入水平高，可选优质商铺众多。据统计这两个城市的品牌覆盖率远超过其它城市，其中奢侈品牌在上海和北京平均也已开设4到5家店，中高端品牌平均开设10到11家店，快时尚品牌平均开设9到10家店。 发展成熟的时尚品牌正面临下一步去哪里的问题。奢侈品牌早已抢先在一二线城市渗透并进一步扩张，中低端品牌更亲睐杭州和成都，快时尚品牌尽管姗姗来迟，中国市场却已成为其发展速度最为迅猛的市场。 来源: 公司网站; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 22 上海北京深圳广州天津南京杭州沈阳大连成都苏州青岛宁波重庆昆明无锡厦门西安武汉
总人口除店铺数160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000零售商- 快餐品牌 每家快餐店覆盖度, 2011年第二季度 0我们通过统计国际快餐连锁店在中国的数量来衡量国外餐饮品牌在的市场渗透度和规模。 至2011年底，肯德基、麦当劳和必胜客在上海和北京各有约400家门店。深圳和广州的数量各达到250和180家，其他二线城市的门店个数范围约在50-150家，昆明除外。 快餐店现已广泛被接受，目前管理者们更多关注的是现有门店的业绩以及如何应对新竞争者。未来的机遇将主要出现在3-5线城市或成熟市场新开发的郊外地区。 来源: 公司网站; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 23 上海北京深圳广州天津南京杭州沈阳大连成都苏州青岛宁波重庆昆明无锡厦门西安武汉
9,400313美国412中国7俄3国,00北京26,61026印度上海30德国广州32土耳其深圳3,81036香港杭州381153,160英国温州52551012,590巴西其他2,130日本其他零售商- 福布斯和胡润排行榜 各国亿万富翁数量（以美元计） 资产超过1亿人民币的个人 2011年3月 2010 中国的经济奇迹创造了新的财富阶层。 据福布斯财富榜显示，中国现已成为亿万富翁（以美元计）数量排名第二的国家，仅次于美国。 类似的中国榜单—胡润排行榜中，可证实的中国亿万富翁数量达到271名，而若将不确定的一并计入，则可达到300人。这一数量超过了美国。 来源: 福布斯; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 24 来源: 胡润报告; 第一太平戴维斯中国区市场研究部
零售商- 胡润至尚优品 2011至尚优品 -- 中国千万富豪品牌倾向调查 最佳表现，2011 最青睐的奢华品牌 路易威登 奢华品牌 爱马仕 最青睐的珠宝 卡地亚 珠宝 伯爵 最青睐的手表 百达翡丽 腕表 万宝龙 最青睐的时装 乔治·阿玛尼 腕表 万国 最青睐的配饰 爱马仕 运动手表 欧米茄—Speedmaster 最青睐的护肤品 雅诗兰黛 超级豪华跑车 法拉利599 最青睐的家居 美克美家 家居 美克美家 最青睐的豪华厨电品牌 美诺 豪华厨电品牌 嘉格纳 最青睐的跑车 捷豹XK 最青睐的豪华游艇品牌 阿兹慕世界旅游目的地 马尔代夫 最青睐的国际私人银行 瑞士银行酒店品牌 丽思卡尔顿 最青睐的外资零售银行 汇丰银行女装腕表 欧米茄– Ladymatic 招商银行豪华酒店品牌 华尔道夫 招商银行 最青睐的中国俱乐部 长安俱乐部 最青睐的高尔夫球场 观澜湖2010年4月至11月间，胡润百富面对面地访问了401位 最青睐的豪华房产品牌 星河湾个人资产在一千万元以上的中国富豪，其中45位资产 最青睐的笔记本电脑 苹果过亿。七年来，胡润百富坚持面对面、一对一的调研 方式，从而确保了报告的专业性和权威性。 最青睐的酒店品牌 香格里拉 最青睐的豪华精品酒店 上海柏悦酒店 最青睐的世界旅游目的地 法国 最受富豪青睐的亚洲旅游目的地 日本 25
零售商- 品牌演进 1990-2000 2000-2005 2005-2011 2012- 演进 大众市场& 快餐 中高端时尚 快时尚 国内零售商？ 门店合并？ •1989 肯德基 •2001 路易威登 •2007 H&M •1993 佐丹奴 •2001 古驰 •2008 玛莎百货 •1994 麦当劳 •2003 施华洛世奇 •2010 Gap •1996 家乐福 •2000 星巴克 境外时尚品牌尤其是来自香港、台湾和东南亚的品牌在90年代初期进入中国大陆市场。 快餐连锁店例如肯德基和麦当劳在1990上半年开出首批店铺。 国外品牌的超级市场于90年代中期进入市场。 2000中高端时尚品牌和中端餐饮业2000年后进入市场，主要是美国品牌。 曾经只是制造工厂的中国，2000年之后已渐渐被零售商视为有潜力的消费市场。 高街和快时尚品牌在2005年后姗姗来迟，随之高歌猛进，这一趋势在未来仍将继续。 各类品牌目前皆在中国开设了分店，然而本土品牌仍未培养出可与国际品牌竞争的实力。 现有品牌和服务的扩张延伸渐成趋势，同时小商铺合并成旗舰店的案例也将更为常见。 26
奢侈品市场驱动力 •地位象征 •体面礼品 •富豪阶层人群出现 •先来者优势 •一线城市近饱和 •二三线城市选址困难 •二三线城市品牌认知度低 •品牌优势减弱 27
中端市场驱动力 •中产阶级出现 •城市化 •收入增长 •生活质量提高诉求 •产品品质提升 •消费者区域差异 •先来者特许经营问题 •二三线城市品牌认知度低 28
快时尚市场驱动力 •价格优势 •城市化 •收入增长 •消费者区域差异 •二三线城市品牌认知度低 •二三线城市选址困难 29
餐饮业分类 快餐 (150-500 sq m) 零食、饮料亭 (5-20 sq m) 简餐 (150-500 sq m) •在一线城市较饱和 •提供果汁、甜品和小食 •寿司、面条、甜点和西式餐•便利度和可得性高 •部分店铺有座位 点 •部分品牌也配有餐厅() •介于快餐和正餐之间 中等规模 (500-800 sq m) 大规模(>1,000 sq m) •种类各异，通常为中端或中•高规格正餐 高端 •中式宴会 •人均消费人民币60至150元 •火锅 •定位于大众市场的餐饮也较受欢迎 30
娱乐休闲行业分类 电影院 (4,000-6,000 sq m) KTV (500-1,000 sq m) 健身房 (2,000-5,000 sq m) •发展飞速 •受众：全国15-50岁年龄层 •受白领欢迎 •受益于高票房 •团体活动 •分布不广 •便利度 •小区会所受偏爱 会所 (1000-2500 sq m) 书店 (500-800 sq m) 溜冰场 (~2,000 sq m) •主要定位于高端消费人群 •受网上书店威胁 •运营费用相对较高 •交际场所 •承租能力较低 •年轻人群最爱休闲方式之一 •商务娱乐 31
零售商 – 一般租赁条款 非餐饮类租户 面积 装修期 (月) 租户举例 (平方米租赁年限(年) 免租 / ) 服饰 (专卖店) 40-150 2-3 1-2 CK, Guess, Nautica 小型主力店 1,000-3,000 5-10 4-6 . 旗舰店 百货 >10,000 15-20 6-8 百盛 餐饮类租户 面积 (平方米租赁年限(年) 免租 / 装修期 (月) 租户举例 ) 小型餐饮 150-500 3-5 2-3 快餐, 日式料理 中型餐饮 500-800 6-10 3-4 中式餐厅 大型餐饮 > 1,000 8-10 3-4 本地餐厅 32
零售商 – 交付条件 毛坯交房 中央空调系统和排风口 烟感器及灭火装置 (包括喷淋系统) 橱窗和玻璃 / 卷帘门 电话系统、POS系统及其他电讯系统 水电气管道 (餐饮及美容类租户等) 33
零售地产 类型 35 开放式 vs 封闭式 36 开发 37 数据一览 38 优质项目比较 39 租金指数 40 城市租金 41 投资 42 资本价值及租金回报 43 趋势 44 挑战 47 34
类型 主要类型 Department store Shopping mall High-street retail (百货商场) (购物中心) (街铺) 其他类别 Community shopping Outlet Retail podium centre (奥特莱斯) (商业裙楼) (社区购物中心) 35
开放式 vs 封闭式空间 封闭式空间 •仍是多数城市主流形态 •传统设计 •环境单一 •单体建筑，通常四至十层 •管理、环境控制较开放式容易 •租户可见度好 开放式空间 •自然气息 •多个小建筑构成，通常二至四层 •利于店铺设计个性空间，形象展示 •与周边环境、建筑更好的协调互动 •管理难度较高 •天气影响 36
零售项目开发 获取土地 (-4/5年) -5 •土地使用权 -4 规划设计 (-3 – -4/5年) •土地使用许可 / 规划许可 / 建筑许可 -3 建设 (0 – -3年) -2 预租 (0 – -2年) -1 租户进场、装修 (-1 – -5月)，个别甚至需提前一年 0 试营业及正式开业 (0年) +1租赁及管理 (0年及此后) •租户协调 •市场推广宣传 +2租户调整 (2 – 3年) •品牌、品类调整 +3 +4 37 试营业前后年数
数据一览 上海 北京 广州 深圳 存量百万平方 米 中心商圈入驻率 % 97 90 90 97 五个最优项目 人民币每平租金* 方米每月2,000 1,385 2,040 1,750 2011年租金 年增长率% 租金走势通道 - 上升早期 上升晚期 上升晚期 上升晚期 租金毛收益率 % ’12年供应与’11年存量比% * 基于城市最优五个项目租金水平统计，不含物业费 38
美元每平方米每月1,200人民币每平方米每上海北京广州深圳月2,5001,0002,0008001,5006001400,000200500租金 – 最优项目 最优五个项目租金*, 最优五个项目店0租成本比较, Q2/2008–Q4/2011 Q4/2011 0Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42008200920102011虽然租金位于上升通道，但中国大陆的开店成本相对亚洲成熟城市仍较低。 中国大陆一线城市平均开店成本（含底租、物业管理费和相关税收）比香港约低70%，比新加坡和台北低40%，比东京低20%。 对零售商而言，租金仅是成本构成因素之一，税收（进口税、增值税等）、员工工资、物业管理费和物流费用都会对开店选择产生影响。 * 基于城市最优五个项目租金水平统计，不含物业费 39 来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部
Q1/2008=100北京上海香港东京悉尼140130120110香港东京台北新加坡100大阪上海广州汉城悉尼深圳胡志明市河内北京90吉隆坡8070租金 – 指数 租金走势, 租金指数, Q4/11 Q1/08 – Q4/11 60Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4上升晚期下降早期下降晚期上升早期08091011与亚太其他中心城市相比，中国大陆零售市场受金融危机影响较小，政府信贷刺激及就业市场相对稳定为零售市场带来一定保障。 近几个季度租金涨幅逐步放缓，新增供应入市，业主之间为争夺租户竞争激烈。 40 来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部
人民币每平方米每月4,000上海北京广州上海深圳成都杭州天津3,500北京3,000广州2,5002,000深圳1,500成都1,000天津500Rents – Area comparison 2011年租金涨幅各主要商圈租金范围, 杭州2011 0%2%4%6%8%10%12%2011年各主要城市均录得租金增长，增幅大小各有不同。 作为一线城市中租金最低的城市，北京在2011年租金上升明显，虽然有数个新项目入市，然而零售商依然纷纷抢占首都市场的优质店铺空间。 二级城市佼佼者，例如杭州，同样有不俗表现，这些城市往往是零售商在一线城市之外扩张的首选之地。 来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部 41 来源: 第一太平戴维斯中国区市场研究部
十亿美元上海北京广州深圳其他城市 十亿人民币公寓酒店工业写字楼零售7 6 5 4 3 2 1 投资 按城市划分零售物业投资交易金额, 按物业类型划分投资交易金额, Q1/08 – Q4/11 Q1/08 – Q4/11 0 由于写字楼和住宅回报率近年持续受压，零售物业对投资者吸引力日益增加。对于一些开发失败的项目，投资者有机会通过重新包装运营，挖掘项目潜力，为项目带来品质和附加值提升。 零售市场前景依然为投资者看好。不仅仅在于日益扩大的中产阶层、有待提升的消费市场，政府对提振国内消费的重视也给予投资者相当信心。 来源: RCA; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 42 来源: RCA; 第一太平戴维斯中国区市场研究部 Q1 08Q2 08QQ31 0088QQ4 082 08Q1 09Q3 08Q2 09Q4 08Q3 09Q1 09Q4 09Q2 09Q1 10Q3 09Q2 10Q4 09Q3 10Q1 10Q4 10Q2 10Q1 11Q3 10Q2 11Q4 10Q3 11Q1 11Q4 11Q2 11Q3 11Q4 11
资本价值及租金回报 一线及二线部分城市的核心商圈项目为众多投资者看好，但存量非常有限。 海外基金、跨国零售商、国内零售商及开发商均对零售物业投资兴趣浓厚。 零售物业大宗交易往往涉及金额巨大，亦要求相当运营经验，众多中小型公司及私人投资者难以进入。 市场对租金回报预估难以形成共识，多数投资标的往往涉及到项目改造和价值提升，稳定型物业鲜有成交。 改造前： 初始收益率（即NOI收益）： 一线城市：%%； 二线城市：%% 改造后： 稳定租金回报（两年后）： 一线城市：%%； 二线城市：%% 43
趋势 零售市场堪称房地产市场中最有活力的市场。物业调整、零售商构成、消费者以及建筑特点都是值得关注的方面。 项目开发及管理 购物中心已成为一线城市最主要的商业形态，而在二线及其他城市，购物中心和百货之间依然持续角力，且百货仍占上风。 个别国内商业地产开发商已形成成熟的开发模式，且具备与国际开发商竞争的实力。一些品牌项目由于与零售商紧密合作，定位准确，颇受消费者欢迎。 依然有大量项目存在开发经营困境。 中国零售物业市场仍然呈分散状态，各区域开发商尚难取得全国范围内的绝对优势。 一线城市项目更多集中于非中心区域，而二线城市开发聚焦中心商圈及新中央商务区。 位于一线城市核心地段，但运营欠佳的项目，为众多投资机构和开发商青睐，并期望通过改造调整提升项目价值。 44
趋势 零售商 零售商着眼于买入优质地段街铺设立旗舰店，尤其在一线城市。 扩大店铺面积，提供更多货品选择。 项目发展要求更为多样的商户组合，娱乐及休闲类零售商对提升项目人流量愈发重要。 随着内资零售商运营经验逐步成熟，内外资零售商之间将面临更为激烈竞争。 一号店、淘宝、京东、亚马逊等网上零售巨头将继续冲击实体零售业。 成熟服装品牌已开始收回代理权，而新进品牌仍不排斥代理合作，着眼于一线城市大型旗舰店。 美国及欧洲设计生产的商品仍对中国消费者具有强大号召力。 更多国际零售商进军中国市场。 45
趋势 消费者 消费者日趋精明，对消费者权利及售后服务愈加重视。 随着零售商逐步建立中国市场的长期发展战略，与消费者建立品牌忠实度及美誉度日益重要。 虽然互联网对零售商宣传推广日益重要，口碑营销仍旧是向消费者传播品牌价值的最有效渠道之一。 ―零售疗法‖（通过购物来宣泄情绪）已成为一些中国消费者的行为方式，一线城市尤为明显。 美国及欧洲品牌对中国消费者具有强大号召力。 海外购物对零售商中国业绩提升形成挑战。不过海外旅游及购物热潮的同时，国内外商品种类及质量的差异应会逐步缩小。 46
挑战 了解当地市场 – 消费品味 / 合适的品牌 区域差异 动态变化 品牌的市场位置 – 优势及特色 获取数据 数据的意义 数据的可靠性 开发商 法律法规体系 对政策的解读 腐败问题 选址 挑选合作伙伴 零售商 控制人力成本 登记 进口税费 租期较短 知名度较低的品牌需着力建立认知度 47
城市一览表 北京 50 广州 51 上海 52 深圳 53 成都 54 重庆 55 大连 56 杭州 57 南京 58 宁波 59 青岛 60 沈阳 61 苏州 62 天津 63 武汉 64 无锡 65 厦门 66 西安 67 48
中国各线城市分布 49
北京 动力 主要产业 政治中心 电子 总部经济(国有企业) 通讯 政策支持 批发和零售 高素质、学历人才充金融 沛 IT 高净值财富人群数量庞大 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 东方商厦常住人口 百万 % 王府井 国贸商城 西单土地面积 平方公里 16,411 – 新东安广场 三里屯GDP 十亿人民币 1, % 大悦城人均GDP 人民币 75,943 % 前门 悦生活外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 29,073 % 人均消费 人民币 19,934 % 50
广州 动力 主要产业 交通枢纽 贸易 中国南部商业中心 物流 人口众多 制造业 经济特区 加工 软件 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 天河广场常住人口 百 北京路万 % 正佳广场 上下九步行街土地面积 平方公里 7,434 - 中华广场GDP 十亿人民币 1, % 丽柏广场人均GDP 人民币 87,458 - 太古汇外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 30,659 % 人均消费 人民币 25,012 % 51
上海 动力 主要产业 中国最大经济区的领金融业 头羊 零售业 跨国公司总部 房地产 高素质人才数量充沛 人口庞大 透明高效的商业环境 消费者市场 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 恒隆广场常住人口 百万 % 南京东路 梅龙镇 淮海中路土地面积 平方公里 6,340 - 来富士GDP 十亿人民币 1, % 徐家汇 中信泰富广场人均GDP 人民币 76,074 - 港汇广场外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 31,838 % 人均消费 人民币 23,200 % 52
深圳 动力 主要产业 经济特区 电信 通向中国大陆的门户 计算机制造 劳动力年轻化 电子 移民城市 电子产品丰富 深圳证交所 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 深圳万象城 罗湖中央商务区常住人口 百万 % 京基百纳空间 福田中央商务区土地面积 平方公里 1,992 - Coco Park 后海(南山商务区) GDP 十亿人民币 % 益田假日广场 华强北人均GDP 人民币 94,296 - 海岸城外商直接投资 十亿美元 % 华侨城(OCT) 人均可支配收入 人民币 32,381 % 人均消费 人民币 22,807 % 53
成都 动力 主要产业 新兴技术研发中心 电子 更多500强企业入驻IT （已有133家） 制造业 西部主要交通枢纽 金融业 西部主要零售市场 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 仁恒置地广场 春熙路常住人口 百万 % 仁和春天 盐市口土地面积 平方公里 12,121 - 凯丹广场GDP 十亿人民币 % 万象城人均GDP 人民币 41,253 - 外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 20,835 % 人均消费 人民币 15,511 % 54
重庆 动力 主要产业 西部唯一且是世界上汽车制造、 重工业 人口最多的直辖市 化工 交通要塞- 最大的内陆河港口消费品与加工食品(国 内） 丰富的自然资源（煤炭、天然气）主要提纯中心 武器制造 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 大都会广场购物中心 解放碑常住人口 百万 % 日月光中心广场土地面积 平方公里 82,826 - 观音桥 北城天街 南平GDP 十亿人民币 % 时代广场 晏家坪人均GDP 人民币 27,596 - 国泰广场外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 17,532 % 人均消费 人民币 13,335 % 55
大连 动力 主要产业 重要的业务流程外包电子、高科技 地 旅游业 东北部最大的空港 主要轮船制造业 中国第三大港口 机械制造 中国第二大期货市场 石油化工与冶炼 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 天兴罗斯福中心 人民路常住人口 百万 % 时代广场 青泥蛙土地面积 平方公里 12,574 - 和平广场 西安路GDP 十亿人民币 % 百年城人均GDP 人民币 77,704 - 裕景国际商务广场外商直接投资 十亿美元 - 人均可支配收入 人民币 21,293 % 人均消费 人民币 16,580 % 56
杭州 动力 主要产业 零售市场强大 旅游业 繁荣的住宅市场，房轻工业 价接近上海 纺织 有技术的劳动力 IT 适宜生活、购物和工作 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 杭州万象城 武林常住人口 百万 % 湖滨名品街 钱江新城土地面积 平方公里 16,596 - 铭德广场 湖滨GDP 十亿人民币 % 人均GDP 人民币 86,691 - 外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 30,034 % 人均消费 人民币 20,219 % 57
南京 动力 主要产业 东部交通要道 电子 解放前的国家首都 医药保健 教育、研究、旅游和生物医药 交通的国家级中心 钢铁 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 德基广场 新街口常住人口 百万 % 水游城土地面积 平方公里 6,582 - 山西路– 鼓楼 广州路- 珠江路GDP 十亿人民币 % 河西新城人均GDP 人民币 65,273 - 夫子庙外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 31,838 % 人均消费 人民币 18,156 % 58
宁波 动力 主要产业 受益于上海的经济增电器生产 长 纺织品 中国第四大港口 食品 私营企业较活跃 工业用具 浙商精神 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 天一广场 天一广场常住人口 百万 % 万达广场土地面积 平方公里 9,817 - 和义广场GDP 十亿人民币 % 人均GDP 人民币 90,175 - 外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 30,166 % 人均消费 人民币 19,420 % 59
青岛 动力 主要产业 中国第五大港口，世海运 界第九 电子 日韩投资者目标(地理位置较近）制造 发电 矿产丰富 本土品牌成功旅游业 : 海尔, 青岛啤酒… 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 海信广场常住人口 百万 % 香港中路 百丽广场 台东土地面积 平方公里 10,978 - 佳世客购物中心GDP 十亿人民币 % 中山路 山东路人均GDP 人民币 65,812 - 外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 24,998 % 人均消费 人民币 17,531 % 60
沈阳 动力 主要产业 经济增长模式调整至重工业(航空, 机床, 服务业和IT业 汽车制造, 重装备和众多汽车制造商和相国防) 关产业例如米其林入软件 驻 电子 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 卓展购物中心 金廊广场常住人口 百万 % 恒隆广场 太原街土地面积 平方公里 12,980 - 大悦城GDP 十亿人民币 % 中街路 万象城 北行路人均GDP 人民币 62,357 - 外商直接投资 十亿美元 - 人均可支配收入 人民币 20,541 % 人均消费 人民币 19,961 % 61
苏州 动力 主要产业 长三角地区第二大工业城市旅游业 电子, IT, 电机和家电苏州工业园区– 40家财富500强企业制造 生物科技与制药 境外投资集中地 优惠政策 连接上海和南京的纽带 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 印象城 观前街常住人口 百万 % 圆融时代广场 金鸡湖土地面积 平方公里 8,488 - GDP 十亿人民币 % 南门 人均GDP 人民币 93,043 - 外商直接投资 十亿美元 - 人均可支配收入 人民币 29,219 % 人均消费 人民币 17,879 % 62
天津 动力 主要产业 金融试点改革 石油化工, 生物科技中央政府支持和现代医药 地热能源 冶金 北部最大港口汽车制造 中国第三大城市 再生能源装备 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 麦购休闲广场 南京路常住人口 百万 % 和平万达广场 小白楼土地面积 平方公里 11,760 - 大悦城GDP 十亿人民币 % 友谊路 滨江道人均GDP 人民币 72,994 - 和平路外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 24,293 % 人均消费 人民币 16,561 % 63
武汉 动力 主要产业 华中地区科教中心 汽车制造和机械制造主要投资者来自日本，业 法国和香港 钢铁冶炼 零售额占2009年物流 GDP一半 烟草 制药 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 武汉国际广场 航空路常住人口 百万 % 武汉销品茂 江汉路土地面积 平方公里 8,494 - 群光广场 中南路GDP 十亿人民币 % 人均GDP 人民币 - - 光谷 徐东大道外商直接投资 十亿美元 - - 街道口人均可支配收入 人民币 20,806 % 人均消费 人民币 14,490 % 64
无锡 动力 主要产业 国家及微电子工业基地机械制造与冶金 轻型装备 私营企业是该城市经济增长的主要贡献者电子器件 拥有两大太阳能城市，纺织业 – 丝绸中心 有望成为中国最大的 太阳能主产城市（尚德和索力狮） 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 无锡商业大厦 中山路常住人口 百万 % 北城天街 CBD土地面积 平方公里 4,788 - 保利广场 东安路GDP 十亿人民币 % 人均GDP 人民币 92,167 - 广益路 外商直接投资 十亿美元 - 人均可支配收入 人民币 27,750 % 人均消费 人民币 17,003 % 65
厦门 动力 主要产业 积极开发环保产业 旅游 与台湾联系紧密 电子 来自香港，澳门和台机械制造 湾的资金投入 化工 渔业 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 SM城市广场 中山路常住人口 百万 40% 世贸中心 富山土地面积 平方公里 1,573 - GDP 十亿人民币 206 % 人均GDP 人民币 - - 外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 29,253 % 人均消费 人民币 19,961 % 66
西安 动力 主要产业 国家及产业基地 电子通信 电子通讯 – 华为, 中业务流程外包 兴通讯, 大唐电信, NEC, 富士通和西门旅游业 子航空 教育 相对较低的人力成本 装备制造 主要购物中心 主要商圈 (201 0 数据) 单位 数值 增长率 世纪金花购物中心常住人口 百万 % 钟楼 中大国际 小寨土地面积 平方公里 10,108 - GDP 十亿人民币 % 高新技术产业开发区 人均GDP 人民币 38,343 - 外商直接投资 十亿美元 % 人均可支配收入 人民币 18,404 -3% 人均消费 人民币 14,160 0% 67
备注页 68
备注页 69
备注页 •This document is prepared by Savills for information only. While reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. 70
Savills ChinaChina Research and PublicationsJames MacdonaldEmail: @: (8621) 6391 668820/F, Shanghai Central Plaza, 381 Huaihai Middle Road, Luwan District, Shanghai 200020, PRCChinaNorthern ChinaSouthern ChinaAlbert LauDuke ZhenBenny KwokHead & Managing Director of Savills ChinaDirector of Retail Consultancy, Beijing Director of Retail, Southern China Head of Investment and Sales, Savills ChinaEmail: @: @: @: (8610) 5925 2031Tel: (8620) 3892 7174Tel: (8621) 6391 6696 Unit 1, 21/F, East Tower, Twin Towers,Unit A, 5/F, Anlian Plaza, 4018 Jintian Road, 20/F, Shanghai Central Plaza, B-12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang,Futian District, 381 Huaihai Middle Road, Luwan District,Beijing 100022, PRCShenzhen 518026, PRCShanghai 200020, PRCNorthern ChinaWestern ChinaCentral ChinaJoanna LowEric WoSiu Wing ChuDirector of Retail Leasing, BeijingDeputy Managing Director of Western ChinaDeputy Managing Director of Savills ShanghaiEmail: @: @ of Retail ChinaTel: (8610) 5925 2035Tel: (8628) 8658 7828Email: @ 1, 21/F, East Tower, Twin Towers,Room 2106 Yanlord Landmark Square No.#1 Tel: (8621) 6391 6689B-12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang,Section 2, Renmin South Road, Jinjing District, 20/F, Shanghai Central Plaza, Beijing 100022, PRCChengdu 610016, PRC381 Huaihai Middle Road, Luwan District,Shanghai 200020, PRCNorthern ChinaSouthern ChinaWestern ChinaBilly ChauWoody LamBacky FungManaging Director of Northern ChinaManaging Director of Southern ChinaHead of Agency and Investment, ChengduEmail: @: @: @: (8610) 5925 2000Tel: (8620) 3892 7108Tel: (8628) 8658 7841Unit 1, 21/F, East Tower, Twin Towers,Room 906, R & F Centre, No. 10 Huaxia Road, Room 2106 Yanlord Landmark Square No.#1 B-12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang,Zhujiang New Town,Section 2, Renmin South Road, Jinjing District, Beijing 100022, PRCGuangzhou 510623, PRCChengdu 610016, PRC
