11院管理创新ˇ-TEOII ·申.'"晴放水谷Â房地产项副价给定位伪纯针令祈..j'，./~"仲I摘要且槟市竟'几近由热化的今又.~盛金价格定位竞争越来越突出。.金价格定位正确与否，在很大程度上反映出开发商对市场尺度把握，对客户心理需求T解和是否具备竞争意识的体现。本文就房地产项目价格定位问题作1-~是分析。I关键旬1房地产价格定位分析在房地产市场蕾销中，除了销售目标定位和楼盘产品定位外.关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地价格定位是-个影响房产开发项目成败与否的重要因素。从房地产产企业在运用理解值定价法寇价时，首先要估计和测量在营销组合多年发展看，楼市蕾销之演变，由于价格定位的原因，对楼市整体发中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按展或多或少地受到了牵制或制约，价格定位在後盘全过程蕾销中亦消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与始终左右着楼市"晴雨"幽线的起伏。关于楼盘价格定位，其重要一现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的-种全点，就是必须注重营销策略问题，应该依据案例地段差异，档次差新的定价方法。理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价异，不同类型差异来制定不同售价策略。在通常情况下，新开楼盘价值的认知程度。为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不格有-个较为自然的市场定位过程，预售期往往采用低开高走，经可少的。彼低的价格吸引人气，逐步小幅慢走，至准现房或现房期，售价相对2、区分需求定价法又称整别定价法，是指某一产品可根据不同稳定。而对于清盘朔的"鸡头鸡胸可以予以酌情让价销售，通过售需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取价策略加快资金回笼，让投入产生回报得到最大限度的保靡。不阔的售价。-、影响房地产项目价格的因素(三)竞争导向定价要根据市场的供求关系定价，耍了解房地产所处的环绕中各种竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的键要而采取的特殊定因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，合理定价取得最大利润很有帮助。在这些因素里以供求关系为主要制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销影响因素。其他还有经济因素、社会因素、行政及法律因素、自身因售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言，素等。?当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争着时，适宜采用竞争二、房地产项目的定价方法导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞(-)成本导向定价争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。随行成本导向定价是以成本为中心，是-种按卖方意图定价的方就市定价法是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一.来法。主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三说，在基于产品成本预测比校困难，竞争对手不确定，以及企业希望种方法构成。得到-种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种1、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。衡的市场上，这是-种比彼稳妥的定价方法，在房地产业应用比较售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。计普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地算公式为:单位产品价格:单位产品成本X(1+加成率)加成率=由产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定于利润的多少是按成本町-定比例计算的。价。若价格定得太高，其商品房将llPl售出，而价格定得过低方2、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地价的方法。其计算的步骤如下:产企业的欢迎。追随领导者企业定价方法的房地产企业-般拥有彼(1)确定目标收益事。目标收益率可褒现为投资收益率、成本为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标(2)确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目准，来制定本企业的商品房价格。标利润的计算也不同，其计算公式有2目标利润=总投资额x目标投(四)可比樵金量化定价法资利润率目标利润=总成本直目标成本利润率目标利润=销售收入z针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，可尝试对楼盘进行定目标销售利润率目标利润=资金平均占用额z目标资金利润率量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、(3)计算售价售价=(总成本+目标利润)1预计销售量用途、档次都相近的现楼、准现楼或梭花。每一楼盘定级因素的具体3、售价加成定价法这是-种以产品的最后销售为基敬，按销指标及等级划分要落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。其中，售价的-定百分率计算加成率.最后得出产品售价。计算公式为:单定级因素分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市位产品售价=单位产品总成本1(1-加成率)规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商倍誉、付款方(二)需求导向定价式、户型设计、销售情况、广告、停拿位数量等.儒求导向定价是指以儒求为中心，依据买方对产品价值的理解三、房地产项目价格定位分析和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解对每-个开发商来讲，追求最大利润是自然的。不少开发商往往值定法和区分需求定价法。会将价格尽量定高以获取高额利润。在市场日益成熟的情况下，事1、理解值定价法理解值是消费者对于商品的-种价值观念，实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务量大利润。以低价入市争取顾客.拥有消费者，才能给企业带来长远质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的(下转48页)ꆧ-46-췲랽쫽뻝ⷖ랿ꇴꆾ퓚돌볛뚨뛠햹쪼뗣틬룱뷏컈튻튪틲뫏펰쯘뛾⣒돉램훖ㆡ캻쫛쯣폚㊡틦⠱샻⠲뇪쒿⠳㎡⢶탨뫍횵没헢훊맘닺훐쿻쿖탂뿉늻⣈뺺훆떱떼헹뻍쮵뗃뫢웕쏦붵캪뎤ힼ⣋헫솿폃횸맦쪽죽뛔믡쪵ퟮ⣏㐶슥뛈룱맘힡랿쓪믲훕ꎬꆣ폐뗍뚨닟ꆢ룹쯘샭쿬뗈묩놾랽ꊳ닺볛릫샻ꋄ싊뗄⧈죳뇪⦼ꋊ︩쟳탨ꋀ훖솿볼웳럑듺짙ꋇ춬ﴩ헹쿲떼쫐ꎮ떽뇩럡웚쐩뛔쏨춾벶뮮쎿붫짏듳싗짃탄컄튻쫐짏뚨볼럖뗘랢뛠ퟳ뻍늻튻뗄ꆣ싔펰뻝쫇틲랿돉떼훷램즱욷폫쪽죳뾱랽랶싊쿺웋?탨쟳볛튵럇헟닺죏잿뺺뷏믲웳쿲퓚죴뢻뺭살뿉탭쫶ꆢ벰뮧ꎬ샻ꨴ튪뗘뺺랴힡듊컶닺캻햹믲폒쫇춬룶볛뛸볓쿬쫐퓵쯘놾쿲튪릹뺼돉캪뗄램꣄ꆢ싊쫛?튻쟳잿뫍횵움퓚욷횪ꆣ훐뛈헹쳡튵뚨믹훖뎡틲ퟔ듓펪훆뇈뛠떵뗈슥탍룱ힷ죳㣒틊ꎯꆿ헹펳춬ꆿ쫐쫇뾴짙ퟅ뇘샠뷏룱뛔뿬랿뎡퇹좡ꆣ닺떼뚨평돉놾ꎺ뛠헒램뾱쿺볆쒿샻?볛뛈쟸떶맛맀퓋뿉랽돌ꆢ쯼룟쯹좷폚릫짏캪벺뛸뮶뫳ꎮ슥뷸듎벶럖엌짨뾪뺡쟳댩헅벸돶쳢랿뎡튻ꎬ뗘슥탫탍캪컼폚뗄펰뗃웤쿮쿲볛돉ꆣ즶횮떥짙쫛쯣뇪죳?냙㶵살럖ꢼ쓮쿻폃틲뷓캻램뛈늻쫇헟쫐뾪뚨폐닺욽ꎮ퓚틽펭놸췹놾엌탐뚼뮮뇰맦볆랢솿ퟮ틔닺뷼뾪ퟷ뗘펪룶슥쫜쫐힢닮ퟔ틽쟥뷰릩쿬ퟮ쯻쒿뚨쫇놾ꢼ믹볤캻쯼볆헒샻튲싊?럖ꗎ탨?쪵샭럑쯘쮼ꆣ춬틔볛뎡랢쯦웳욷뗄탐헢뺺쪱뗃췹솿뻹쿠캪쒣ꆢ짌듳뗍뺰쒩들냗랢쇋닺쿺펰쫐떽ꆰ훘틬좻죋엌믘쿮쟳릩듳뮹뗄볛틔볓?뒡내쫇쯣죳늻쒿?싊뮲횸ꣀ볊뷢헟뇤돌슷샭캪릺웳뺺룱햼탐튵돉놨횮헹쪵첫뇪ힷ쇏뮯쟣뷼튪캻ꆢ살룟샻낾짌튻볛훐쿬펪쇋쟧살뗄웸웚쇽쒿맘쟳샻폐뚨돉붷짏닮욷꣕퓚쪡싊ꏓ춬㷗뇪⣗볆陼틔ꆣ횵뛔솿뛈뫜뷢꣓싲튵헹캪쿮쫛뻍쪹놾돪볊룟룱쯦쿲춳실훃뎯붲죳죋쳗훱쿮뮯뛔킩룱ꎮ랿쿺잣폪훆쫐ꎬ뗄볛쾵맘죳뺭놾뚨꣕ꆣ뛮돉늽ꏄꆢ짓?샻쯣럗탨뛸쫇짌퓚살뫃횵붨횳솦캪헟뗍싊쒿ퟔ풤뫍킧훖쿖짏햽쇬탐폚볆쪵쿲쟩믱늢?뗄쫐럖돽닺횮훆ꆱ닟뚨뎡훰ꆰ죃룱쾵뫜볃랽캪볛볓벴횷놾훨뾱?웤즱죳쟒?쟳럇램뗊쿻욷좷뗘솢욲ꎬ쇋ꆢ뗈퓚ꆣ벺닢늻뇈듺쎻쓑떼훐슥떽뿶캻ힷ좡헹뿤뎡컶쇋뾪퇝믲쟺싔늻뚨늽벦춶뗄볛ꎮ폐틲램훐쟒짏캪ꎺ튻붷죧뷰뾱볆빸㷗븫믖돉즱틀ꆣ쟏럑뷡웰펦룟쒿쫐틔뇈풸퓚뷏짌헟뛔랿탔슥ꆢ뻟룱췢럖쟳뗈좡쒿쳬돟ꆣ쿺랢뇤훆쿟컊춬캻킡춷죫틲듓냯쯘탄ꆢ믖튻샻떥뚨꣓믹쿂헒쯣쪽훒싊뺣훐뻝﮷헟뗄횵슥뫏램쫐뢶룱믲뇪뎡듙짌뷏듲뺺컈톡욷쪵듋웳볛쏨엌ힼ쳥맛맣컶ퟮ뛮폚맋ꆣ뛈쫛쿮ꎬ풼뗄쳢맽럹벦닺쯘튪뛸훺ꆢꎮ쒿훗뚨죳캻뇈횳뒡ꎺ헒릫뇪풲갨탄싴퇕뛔믹볛엌웰뎡ꢼ릺쫐캪쿠짏뷸욷삧싒헹췗쳵퓱랿쿖튵믲룱쫶펦슥엤룦듳샻뿍웷슥냑쒿평ꎮ웰ꎬ볛돌싽뷅짺쇋펰ꆣ짧쫇뇪뇈닺샽웄짏쪿싊쪽돉붾샻陼ퟮ㇒랽?짌놾죏쪱뗄살맘?싲뎡믹춬뚨폐쿺ힷ쓑쫐벤볾붫헢뇜캪엌쳗쫒ꆢ죳룟볛엌컕뇪돉폚럼펦닟ꆣퟟꆱ믘뷢쿬퓚믡튻샻샽헢욷볆뾱즱뗈쪵폐놾崙죳략뫳뮼틀뗄퓓횸쪶ꎬ훐쫛볼죏ꢣ뗘뺺뒡뷏쯦룱뎡쇒뚨쿂폠쓑쇭훖쏢쿖뿉믲쯹ꆢ쓚춣펵볛ꆣ뚨냜룱룃싔풤ꎬ놨랿헢틲훖싊ꖵ뗄샯돉쯣내뛠쒱ꎺ샻볓⦣쓗뗃펳뻝?떼쮮쫗붨쫇쪶곊뗣헹랽쇬룺뺺쿖뛸뗘틔튻ퟮힴ뇈슥퓚컯ힰ뎵폐룱뛔캻폫뚨맘틀ꆣ쫛훁뿉뗃뗘볛킩쯘내쒶풤쯹놾뗄헕훎훖쒿죳쎶곔돶짂싲쳆훊쮼욽쿈솢ꎬ캪ힼ쟖뫍룹램뺡떼짏헹폐닺랽쿺듳탔뮨욬튵쫎ퟔ쫐쿻룱뚨뿍뫍럱캻폚뻝퓚웚ힼ틔떽닺ꆣ틲ꆢ싴볛ꢼ횸堨쒿늻훐뇪싊꒼쨩랽략솿쿫ꎬ튪웰평쫐좷횵룄탨뺺뿬헟춬뛔헽욷램쫛횻돶쏦뗄뿉뷏쟸맜쫽좻뎡뛸럑캻뮧슥뗄퓚낸춨췹쿖폨ퟮ쯹쫬쯘탐랽램?샻ㄫꢼ뇪뛗춬컊쒿웏響욷뛔볛쓒ꆢ쫇뛸맀살폚뎡뗘ꎬ돒튪뺺틔헹쫕웳쫖뎣떯쓜믡랿믲뎢잿쎿닅샭뮷솿죕헟?뺺탄엌훘뗄슥샽뎣췹랿틔듳뒦솷샯헾틢뫍붷죳돉볓?쫕쫊붵뇪響?쫛닺ꆣ믖폃죏럇볆샭뺭헆뷸뮲릺뛸헹듯폚헟믘튵늻듎탔퓚퇹내듙뇈뗘캪쫔튻쓜ꆢ놣뗈틦ힷꎬ뚨헹샭닺튪풭엌볛뗘쟩닉믲ퟃ쿞뗄럖틔벰춼쿺ꢣퟷ놾돉ꢡ틦헒탎쒶㷗샻?ꪻ욷웤횼춾캪싴뫍죏뷢볃컕탐陼싲쮫떽랿쪱춶욽좷탲뷏짌쿖쪹쇋뛔ꆢ슥쟥붨ꆣ늻쟳닅풽탨욷틲좫룱뛎뿶폃쿖쟩뛈뮷컶릩램뚨쫛겾캪ꎬ싊ꎻ쪽?죳뷰?流ꆣ볛훷?ꆢ뻶랽닢쪶횵쳵쿻쫐랿쪱좡퓶뗘뻹뗄킡탐웤쫜웳컈슥엌돾훾랢짙쫬쓜살쟳뚨쯘ꎬ맽닮쿂뗍랿죃뗄뺳쇋싉볛볓췊닺냼⦼쪡ꆣ훐뛗㷏샻ﶣ볆횵튪떹뿮솿볾럑뎡즸볤쫊램쮮쟩믲쫐쯻튻튵엌뛎쏨훊햹뾪룸캻풽쇋ꆣ뛔돌틬뾪웚볛놣훐헢맘틲뗄돉쟔욷몬펳뛗룟ꊳ풣쪶響죳꺰쯣랽?쪽짌퓚횵쿂헟뗷料뗈쳘솦샻웳틋복솽욽틔뿶릩튵뎡뗃랿킩튻쫐뷸ꆢ벶쫶솿랢쟩뎤춻뷢췢듓슥펪ꎬ탂룟쿺헏룷킩쾵쯘랽뚨?뗄쇋짂쫊뗍즱계?싊듏릫샭램틔욷놾뛔닩?틲쫢솿죳튵닉짙훖ꆣ벰쿂탨펦볛맽뗘훐냣뎡탐ꆢ탅짌뿶웚돶뫍ꆣ랿쫐쿺웤떵뾪ퟟ쫛훖틲캪ꆢ볛?쮰쨽볆쒿허쪽뷢쫇벰좻뿉튻짌믍쯘뚨뗈ꎬ뛸폃럧웳믹룶룱뗍닺펵틔붻폾췹쿂듸뗄ꆣ쫇뗘헻훐훘듎슥ꎬ볛쯘훷ퟔ램뷰평쯣뇪캪샭럾룱랿ퟩ뫳틔훖욷뇘?쟩삩퇔뺺쿕쯦냣튵헢놾뇈살웳킡폐샻ꆢ춨췹슥럱닺쳥틠튪닮엌뺭쿠춨뛔짭죽ꆣ쫛춶ꎺ뷢컱뗄뗘뫏내폫좫볛늻닉뿶듳ꎬ헹탐살쾣훖욽뷏뚨튻튵랿웤뇪릦뻟ꆢ뢶쫂뎤엌뻟랢튻볛뛔맽틲볆떥좡ꎬ쿺뺺췻랽뗘쓜쳥돇뿮풶춳볛놸쫛ꆢ쫐랽룱뺺뚨헹볆캻틢헽쪶좷뗄럖폫쳥럱쿖ꆣ컶퓚놾뫜컄듳뻍랿뗘닺쿮쒿
111管理创新ˇ-TECII ·申.~睛~术谷血采用"软系统"的思想开发ERP项目出企业的真正需求，也有利于消除双方的信息不对称，并且前朔的目前的ERP开发更多是基于-种"硬系统"的开发思想，系统验证讨论也有助于后期双方信息交流，因此是-种值得推荐的方法。设计者大多采用传统的帘求分析方法开发。但是分析供德双方选型泣4-时的信息不对称集的时候，由于很多时候客户提出的问题没有一个①f1S孔武、郁红英编著.信息系统建设的软系统方法[M1.清华明确的定义.而是一系列介于要成为现实和可能成为现实两种感觉大学出版社，2创第1版，67间的不满意状况，按照Checkland的定义就是-种"软系统"问题③。②陈国膏、[德]雷凯.倍息系统的组织?管理?建模[M1.清华大学因此笔者认为有必要采用"软系统"的思想来重新认识ERP项目的出版社，2α第1版，13S开发流程。对客户来说，由于企业的动态发展，为企业"量身订傲"实③Ch回klandP. Systelll8 Thinki鸣，Sy伽msPr配U田.JohnWileg & 施ERP几乎是难以维继的;软件供应商也不可能对这些全是"个性也础，1981 化"的企业进行持续的产品研发维护，因此企业选择ERP系统一定要从关键的需求着手，充分利用标准ERP系统的合理共俭，在此基，考文'由础上考虑企业的特殊需求。软件供应商在"软系统"思想下分析，通[1)约输·海萨尼，都朝抱译.海萨尼停鼻论文集[CJ.首都经济贸易出过一种柔性框架，容纳多种已经使用方法、开发技术和工具，供使用版社，2∞第-版者根据具体问题选用，摒弃过去单纯把系统视为有行为和社会结果[2)果糖兰、刘勤志.关于信息不对称问趣的研究日].愉报Iit志，2创l6的狭隘看法，在调查的时候充分识别系统项目中的利益相关者;明年06期确客户希望实现的目标是什么，拟建ERP项目是否是实现目标的最[3]林鸿照.储息透明度对企业钱仿行为的傅鼻分析日].重庆大学学后途径，其讨论的结果有可能是重新考虑目标，又或是进行有关计报，2(协4年10~且第5期算机化的研究，更有可能需要在计算机化的同时或在实施前改善现[4)伞"、黄回膏.关于提高管理信息系统4良性的思考日].航空科学梳有结构，迸而实现缓和的变革过程。术，2ω笔者认为通过采用"软系统"的方法开发ERP项目，由于是一[5]冯主'民.傅奔论与信息经济学日].中回信息导报，2∞种动态的讨论验证过程，比过去单纯靠可行性分析来论证更容易找(作者单位.广州市经工高级技工学校)4ιJιaιaι4ι4ι4ι』ιaι』ι』ι』ι4ι』ι』ι』ι』ιAιsι』ιJι』ι」ι4ι」ιAι4ιJι」ι4ιJιJι4ι4ιJιsιsι4ι」ι』ι」ι』ιJι』ι4ιaι』ι4ιJι(上接44页)业的存亡。这不是现代企业家应有的观念。现代企业家要学会做企给他们一定比例的股权，只有这样，才能减少管理模式转换的阻力。业，不要把眼光仅仅盯在个人成家族利益的一时得失上，要摒弃小另外，对家族外引进的管理人才，也要让他们拥有一定比例的股份生产者的陋习，应该把企业的成长置于家族或个人利益之上，要高或者股票朔钗。这样能在很大程度上避免管理人员逆向选择和败德瞻远瞩，从战略的高度去经蕾管理企业，以企业的发展为第一要务。行为的发?生，从而减少代理成本。分送股权有利于企业建立长期激家族企业是中国现阶段普遍存在的-种企业类型，我们强调要促使励机制，这种激励机制对企业家的更替和人力资本的管理具有权极家族式管理模式向现代企业管理模式转变，但并不主张简单地把家作用，尤其是对转甜的企业来说，它能够铺平道路，减少转制而带来族式管理与落后的管理模式等同起来，因为任何-种治理结构都有的震动，实现领导层的平稳过渡。其合理性和存在的客观环檐，不同的企业儒要不同的治理结构。不(3)培育以人为本、创嘶型的企业文化过，从长远发展的角度看，特别是从长期提高企业竞争力和成长力文化激励是一种精神激励，与物质激励或者规章制度的约束的角度看，家族式管理还是要与时俱进，应该在管理制度、人才聘用不同，它具有持久性和内化性。作为企业灵魂的企业文化，一旦内及思想观念上做出必要的创新，同时必须淡化家族制色彩，建立规化为员工的}种信念，就会形成核心的价值观和使命感，员工会自范化的经营管理机制，从而使家族式管理走向现代化管理的持续发觉或不自觉地抵制与之相违背的行为。企业文化的主旋律应该以人展道路。为本，尊重人，为人的全面发展创造良好的环绩。企业文化还要注，老文献重创新意识和创新能力的培养，确保经营者能够与时俱进地推动企[1]曹如中毛，丁初:民管企业管理模式研究日].哈尔.学院学报，业组织和制度的变革与创新，以适应自身和外部环境的变化发展。2∞(4)培养现代企业拿精神[2)徐先转换民营企业家族式管理模式的思考UJ.华东经济管理.过度的家族制将企业视为家族的一部分，视之为家族的附属2005(5):86-88 品，一旦遇上企业危机时，首先考虑的往往是家族的利益，而不是企(伟着单位东西南科技大掌法学院}~~ι」ι』ι4ιJι』ι』也』ι』ι』ι』ι』ι』ι』ι』ι』ι~~也』ι』也』ι』ι』ι』ι』ιJιJι』ι4ι』ιJι4ι4ι4ι』ιJιJι」ι』ι4ι』ι』ι』ι』ι』ιAι』ιJι{上接4S页.考文自由告、赞助等.或者向媒体相关人员提供物质利益，比如送红包、提供[1]杰佛里·卡法尼格罗2危机顾问(M)中田三峡出版社2001免费旅游等等，期望以此来换取媒体对危机事件的不报道，或者进[2]刘笑掌、竹邻:企业危机管理(})企~管理2∞行有利于企业的报道。需要指出的是，这种行为在某种程度上已经[3]焦源伟:公共关系学(M)安徽人民出版社2∞4触及法律"红线一旦东窗事发，对企业的声誉又将是一次沉重打击，而相关人员可能也难逃法律的制裁。(作者..也t.注汉大掌商学院}』ι』ιsιJι4ι』ι』ι』ι4ι』ιJι』ι』ι』ι4ι』ι』ι』也』ι』ι』ι』ιaι』ι』ι』ι~~W.,1 W W ... Wμμ~IIL-&Oι』ι』ι』ι』ιAιaι』也(上接46页)综上所述，房地产价格的定位是讲究技巧的。具体来说般先的利润。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的行设置内部认购时期的价格.目的是摸清後盘囱价格袭现的各项条情况下，价格彼低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关梭字设计、施工质区楼盘价，以镀低为好。如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。-调'庭，幅度不可太大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考了，可以采取提高装修标准，或地加提供优质服务，或送管理费及其虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以离他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功.总之应使楼盘开售后，价格或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者只升不跌，给予客户信心，使浴在客户受到剌激，产生购买的欲望。的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。(f靠着单位.大连开建集团有限公匍}-48-췲랽쫽뻝㊣쒿짨쪱쏷볤틲뾪쪩뮯돶퇩힢ꋙ듳ꋚꋛ傣周偲坩卯튪닎뒡ꆾ맽냦헟뗄쓪좷뫳놨쯣폐쫵뇊훖⣗ꎮ曉튵룸쇭짺믲햰탐볒샸ퟷퟥ웤⠳컄늻벰랶뻵햹캪훘쎫㈰⠴ꆺ욷⣉룦쏢뒥믷喡䩴ퟛ쟩볾쟸솿뗷냣쇋싇쯻횻튻낡깓楮慣湳ꆮ〵긴잰볆좷듋랢䕒ꆱ웳횤쫍톧냦汥듓뾼짏ㆡ튻짧룹㊡쿁〶뿍㎡춾ꆣ믺㒡뷡헟㖡뚯쾽쯻ꎬ췢닺풶캪ퟥ폃쪽헰뫏⧅뮯뷇춬쮼믲뗀놾뒴뚡ퟩ㈱뮻뛈ꆢ럑폐벰샻짨뿶슥헻뿉ퟔ뢽뗍짽뗄?돂䍨냘ꎮꞡꆮ䪡祳歩瑩ꆣꎮ닉뗄헟늻뇊쇷傼튵쳖돶짧枣맘컄뾼뿔훖ꎬ뻝뿪낯웚뮧뿁뺶㈰뮯뿀릹죏뾷첬팴듦쏇막훵웳훆쪽맜뚯샭듓벤뛈ꆣ쿫풱슷탂뾡돵횯탬쏱⠵튻퓞뾽싃샻뿐램뛸䲣ꞡ쯹죳훃쿂쫐짌엌붨틔뿉짭볓폚탅뿗맺敤??瑥湧捥ㄹ䲣?긱폃杒듳뚨싺헟돌뢺웳뗄싛냦ꎬ?볼쿗싇벺죡㈰뻟믃뾴쾣횺〴캪㓒췶튻튪뛔욱랢튵ꆣ맜폈샭탔뎤샸쯼맛릤뺭ퟔퟰ틢ꎺ뫍돤펪볒⦣떩汌㗒훺?폎폚?싉쿠꺣㛒쫶쓚뎡펦볛훾럹춬틔캻럑뺺뗸쳵浳ꎬꎮ㠱꺡ⵌ쾢커쟠摡ꗎꇎꆰ傿뛠틥틢죏ꆣ튵헦튲짧㈰뗄웳늡탔〳쳥럀램췻웤쓪퇐뷸ꎮ춨ꋍ쳖댩뚨냑볒슪웚듓짺쫇헢샭폫쪵뫍퓈풶ꎬ뻟쓮펪뻵훘쪶쏱훆횴ퟥ머폶뗈ꗀ뷈듎맘떱늿볛뷓ퟐ닄뛈뗘닉훃헹볾卹䩯꺡ꎮ늻ꆢ湤믏죭ꪷ닉ꆣힴ캪뛔쟄뷸헽폐〲獴桮탨튵꒺뿲ꎮ컊벡ꎬ쪵쳖뺿ꊻ뛸?맽ﺣ싛꺣헢뇈퇛ퟥ쾰좨햽훐훖쒣쫇실쿖듦쯎랢튻볒짏맜뗘죋뫍펪뛈陼훆㚡뗈?낣뫬랿춬죏룱쫜쾸틔쇏늻쟸좡ꆢ듫헟룸뛔폴ꆾ敭떹꺡뗎떽떴쾵ꊸ폃뛸뿶폐뿍퇒탐탨훺㈰ꎮ쟳뗄ꏈ볜ㆵ쳢ꋁ퓚쿖껐싛뻭ꎬ웠쪵닉꺲퇩늻샽맢췢ꆣ싔듓맺벤쪽뫳쇬ꪱ햹훖ퟥ돖ퟶ샭뗖뒴웳볒붫ꆮ믲꒿ꋖ몹쿟풱긭뗘릺뷏돌퇐ꆢ뿉춬쳡짨쪩폨쪹?깴춳ﲶ뒫돆쫇ꆣ뇘뮧퓎돖쟳폚뫬〰뗂㞵ퟅ쳘ꎮ?톡뗷뗄엏뗚룼쿖폃꧒횤뷶틽펦헢뛸샸쿲떼뺡뺫쪽뻃돶탅믺훆캪탂튵뇤ퟥ웳?헟ꢲ웚놨ꮹꆱ뿉궺닺쟸쪱뗍뛈뺿쿺첫샠룟볆컼볛뿍맋ꎮ䱪ꆱ춳튻내튪살겼탸ꎮ뫳?쫖쫢죝뮰폃?닩쒿ꋍ뷡㗆폐뮺ꆰ췂맽쿖막뷶뷸룃퇹룟복뷗믺훆맜닣뿍ꊴ뷇짱탔뇘쓮폫죋쓜룯튾쪽튵캣쿲꣄췻?뗀늹ꆣ볛웚헟춬캪쫛듳랿ힰꆢ틽룱뮧벯펢ꆿ?쾿몴ꢿꆮ뗄잻쾵헕닉쮵첵튲웚㦵냦ꆣ탨겺쓉?ꎬ뺣뇪룃맻뿉꺹뫍죭?돌듺좨뚢냑쓜뛈짙뛎훆샭맛듐벤튪횮솦폫ꯉ맜쫓믺䰭쎽틔뫆?튻ⵌ룱뛠췹쓚쟸뫃쫖컝탞벼뿍돶탅풸ꎮ뇠샗탇욼ꪽ쮼陸탨쇐䍨폃ꎬ쒣닺폐쮫?ꆣ돤쟳슳뛠?꺹쪱쫇쓜?뗄쾵䰴웳퓚맜좥듺웕뛔욽뮷싐뾴샸뮹쓚뻍듓쿠좫뒴?샭캪쳥듋뗑떩쓑룶볛췹늿뺺뛎죧쫐뇪쫵뮧쫛탄틢쪱훸뾭벴ꆮꟉ樭ꢼ䲣쿫?쟳뷩敥ꆰ평믈욷샻랽ㄳ럖ꆣ꿑훖웺?뫲쪲좶뿉탨?뇤춳엏뇈튵횻룶샭뫜뺭ힷ웳쪽컈뺳춵ꎬ쫇뮯뒴믡뛸캥쏦엠탂쒣볒쿠?살뗎튪ꝛ뚫쳓뚨슥룱쓜죏헹죧뗈맻뎡ힼ쮮횧뫲ꎮ꺡쳑꿍뾪믖럖폚歬죭퇐탅ꆣ?샻?틑맽?돤쎴퓆쓜튪룯ꆱꊾ볒폐죋뗄듳펪돉듦튵맜살뗈ꎬ쓆쳘폫탔탂탎쪹놳랢퇸쪽ퟥ쫗맘뫎뮻ꎻ횸䵝뒰램䱊캻엌좡릺뛔맻랽쫐햼욽헹죧뢶꺡ꆣ탅첼ꞷ엓랢횡컶튪慮쾵웳ﺹ쿻쾢㘷폃볾뺭좥엏럖ꎬ쫇퓚?맽뗄궼펦헢믲닅돉돌맜놾볒샭쮵춬뛉늻뇰컯폫ꎮ햹뺿틔쿈죋ꎻ좡調돶낲쫂싉닎쒿뗃볛쫖쫐쏦뎡폐ꆢ룟잱뷏까䳴璣䕒냓랽평돉撵춳튵꧓캬돽붻쾢뇪릩꺺쪹떥ꊲ쪶쓢떳훘볆?돌쏑뚼폐퇹볒ꎬ뎤뛈샭ꆣ뗄쒣웰춬뗎쫇훊쪱ퟷ뫋ퟥ탐뒴좷喡쫊쮼튻뾼꣑풱調쎽뷌랢먩붲폫솼뿉뎡뇭싊퓶엤릫폚퓚룟탚ꇱ像닏램캪쒶ꆱ뗄ꛉ뮤쮫쇷ힼ펦ꏈ폃뒿뮶뇰붨쿐탂쯣ꆣꝕ璡ꎬퟥ튲훃짏웳럖튻룼쪽쯼살쒻듓벤뻣쪱탄퓬놣뾣뾼늿싇꺺쳡쯎쳥쫇죋훆꺡뺿쿺뫃룹뚨뇭쇏쿖ퟮ볓쳗뾪믹뿍폚쾵벹껖뗍뾪쿖꣒뗄뚯쳒ꎮ랽ꎬ䕒짌냑풳쾵에뾼믺엏ꆿ뾿맛닅샻튪폚뇜튵쯍훖쳦쓜웳?뎤샸뷸뇘맜ꆣ솼뺭꺹ퟔ喡럖릩쩛뛔䩝쏱닃벼쫛쏾뻝볛샤룟쳡짨랢뒡뮧뫜춳ꓑ먩ꯋﭕ꺣릣?뎡랢쪵쮼첬늲틲뗄像퓚램쾵웍춳탎싇뮯ꋏꎮ뿉쓮쓜틦죃볒쏢ꎬ막웳뫍뇤릻튵웚믲탫볛샭뫃펪ﺶ짭뾣췹컯䶡캣헢돶ꆣ쟉뺺쟥쿺돉펻틔떭릩쪩쫛쫜룱뛠붨뗄Ꟑ꺡븩놵ꆣ뫍췊쿫랢뮿듋탅뗍ꆰ꧒ꆢ춳곌쿮ꪵ쒿뗄䕒훐탐복쯻ퟥ맜틔좨튵죋ꎬ워캪탨쳡헟펦쇩떭횵ퟟﮱ꺻쫓췹훊뿖믺훖냦까헹슥쫛놾폐풾훆폅뗈돉룱떽꺡쪱짨ퟩꌩ쒿떫뿉쟒살햹진웳쾢쫇뎵죭췂뾪쫓뿊쒲뇪춬돈像믘탔쿖짙튻쏇믲샭폐샠솦욽죎튪룟맦룃믪뮯맛쿲컄뮷쓜췢ꪶ횮샻킹쫂맜탐짧뗄ꆣ쪱엌돉볓맘ꎬ뚨뇭훊늻릦듌까䨭ꎮ뫲뗄횯ꪷ쫇쓜믖훘ꎬ?튵늻튻쒺쾵?랢캪쓑훐잷꧒ꆣ쪱탅럖ⶡ듺맜펵룶죋샻탍늢뗀뫎웳헂퓚볒뫍쿖뮯뺳릻늿ꮾ틦쳈볾샭㈰짹뻟평벨돉슥뿉쏷볛럾뇘벤껖ꋋ럖뿍돉횡탂캪퓕톡뛔훖죭㾹쿀춳쒼벼폐킾뗄춷폖믲풵뾣쾢컶웳샭뗃죋풱폚ꎬ놾늻슷튻춬튵훆맜ퟥ쪹듺ꆣ폫뫑뮷궼볒䱪﷏㈰퓚〴폾쒡쳥볛램ퟖ쓚룱컱ퟜ탫릡볏컶캪냈죏웳퓱돆횵ꆱ꾡쫵탐뽕샻쟊훎믲퓚쓋곓떼살튵쒣쪧튻쓦랢컒뗄훷ꎬ훖뺺뛈샭훆쏼뮯쪱Ʇ뺳쎹ퟥ뇈뾳늻〳쒳폖슥룱짨릫늿좱횮뻟닺뮧쾵?ꆮ릩쿖쪶튵꧈䕒ꎬ뗃닐쮼빃뫍캪ꆿ틦뗏쫇쪵벿짓놨싛볒쪽짏뚨쿲햹쏇맜헅복훎헹뗄훆컄즫룐탽뻣ꢡ?샻죧ꎮ훖붫쮵엌뇭늢볆뾪죏믹믲펦놸짺쳡춳릡ꏏ탨쪵뗍䕉ꆰꯊ像늢췆풡쿫ㆣ릤뫍ꎮ쿠후ꆿ뷸쪩뱕?ꎬ횤튪뇈횮톡캪붨잿샭볲짙솦풼뛈뮯닊ꆣ싉컄?뇤뢽틦䲣쯍뗀돌쫇쯘쿖볛닎ꆢ랢릺뒡틲쪹뎬ꪣ돶랽붨뗍쮫솽뎡붲솿잡쟒볶ꏔ쿂껊뻟짧쟩맘뾱ꎮ탐잰ꆿ㈰룼까톧뮻튪샽짏퓱뗚솢뗷떥뷡뫍쫸ꆢꎬ풱뗄펦뮯뗘?쫴뫬뛈튻훊횮헕쪩쫛볛맜쯘슥맽싲꺡뗄램쒣㑉?랽훖뇎쿮짭ꎸ돒잰뗄?럖ힶꆣ믡놨헟훘폐룄ꎮ〴죝?뫍튻뎤튪뗘훆릹돉죋붨릤돖룃뮹췆랢뛸냼〰믲짏듎냣쿠룷뢽쪱볛룱샭ꎬ엌뺺ꎮ컊ꆾ톡룐쫌쒿뚩뮶웚랽쮻컶벾릩뷡퓓ꎻ쓗쟬맘짆몽ꎮ틗ퟶퟨ웺막튪냜듙믽냑뛸뚼ꆣ뎤닅떩솢믡탸틔뚯햹늻꺡ꆢ?헟틑돁긭쿈뷼쿮ꎬ훊ퟷ룱뚨럑믲뾪헹폻ꎮ탍쳢뻵뗄냁?램䶡ꎬ궼쪹맻횾쏷듳볆쿖뿕헒웳솦킡럝짌뗂컱벤벫볒듸폐늻울쓚맦ퟔ랢죋힢ꆣ쫇쳡뷸뺭훘쳵ퟷ뗘쿲룟뾼벰틔쫛헟췻ꆮ꺣䲣?ꆱꆣ춨쎱폃ꎬ톧뿆살웳릩듲캪짏튻웤룟뫳쎻뾣ꆮꆣ쪵쟒㈰톧㑌꺡ꎬ폐껇䩉ힳ〶벼볛튻꺡깴䲣?룱꺡룶?ꪴ깪ꎮ껖릣瑪ꆮ?긱ꆮ췍ⶡ꺡ꎮ㑌꺣ꆮꎮ꺡꺡瓃ꆮ까ꎮꆮꆮ璣꺡좡꺡꺡깴ꎮ꺣檡ꆮ꺡깉껃ꆮ䳒믝䰴?릡ꆮ䲣ꎮ꺡ꆮ깴ﶣ껄汌ꎮꇖ릡䪡ꆮ꩞䲡꺣ꆮ꩞䲡꺡ꎮꪣ깬ꆮ까ꆪ䱪ⵌ횹橉튲ꎮ䲡ꪣꎮꆮ까ꆪꆮꎮ汌ꎮ䰴䲣ꎮꆮ꺡껍ꆮ튲춣긱ꎮⵌ튻䲣ꆮ粣꺡횹까ꎮ껖ꆪꆮ횹릡䩌御낡ꆪ깉䲣냋?꺡움ꆪ꺡까담횹䪡까꺡ꆪꎮꆮꞡ횹ⵌꎮ?ꆪꆮ삲ꆾ䥌ꎮ喣ㄱꆮꎮ깕䲣꺡ꎮ꺡까ꎮꎮꆪㅉ䳒ꆮꆧ뮡긭ꆮ忀?짏늡ꎮꪺ㑌ﮡꎮꫨꆮ횡ꎮꫨ䲣혭꺡ꎮ꺣까ꆪ䩌ꆧ돜ꆪ䫉ꆧ쾣ꆪ깊ꆮ䰴ꆮ䱊䱪ꆮ짏ꎮ?ꆮ횹ꆪꆤ䰴䳒뮡꺣까
