三一·新天地项目
产品规划建议
目录
一、项目概况
二、房地产市场研究
三、市场畅销产品
四、产品规划建议
五、项目规划调整方案
六、新规划方案经营测算
一、项目概况
项目基本指标及规划限制条件
项目位置：沈阳市铁西区洪湖二街23号
一期占地面积：万平方米
建筑面积：____万平方米
容积率：____
地块形状：不规则的矩形
项目基本指标
用地现状：形状不规则，内部平整；两边为市政道路，另二边邻老社区和项目二期用地
西北至洪湖二街
地块内部
东南：东南目前为废弃的厂区，规划中的项目二期。
内部：地块现状大部分为平整的荒地，内部有几个大坑。
西北：洪湖二街以北为中国海外贸易公司。
西南至燕塞湖街
东北至洪湖小区
西南：燕塞湖街以西为盛发集团办工厂区。
东北：为洪湖小区，为回迁房。
东南至规划中二期
项目区位
项目处于沈阳经济技术开发区。
项目紧邻沈阳二环线。
区域内以原居民为主，随着城市发展外扩，目前以成为沈阳热点开发区域之一。
随着区域环境的建设，地铁一号线的开通，必将推进该区域的地产市场发展。
项目发展潜力
本项目正处于铁百商圈与新城商圈交汇处，随着铁西铁百商圈的不断扩大完善，以及新城商圈的形成。再加上地铁的开通、配套的逐渐完善，本项目具有强大的发展潜力。
项目SWOT分析
SWOT
Opportunity（机会）
沈阳市场刚性需求仍是主要购买力，如市场回暖同样为项目的发展提供机会；
09年地铁一号线的开通，缩短了项目与城市中心的距离，拓宽项目客户群，为项目销售提供机会；
如项目能抓住客户需求，因地制宜的进行产品设计，也是项目发展的一个机会。
Strength （优势）
项目紧临主要交通干道（沈辽路、沈新路），交通畅达性较高；
三一集团实体品牌支撑，为项目发展提供良好保障；
产品种类众多，80万平方米雄踞区域体量之首，打造低密度城市生活；
项目自身配套齐全。
Weakness（劣势）
虽然道路通常，但公交线路较少，为项目销售及客户出入带来不便；
项目开发由内而外进行，内部地块受位置影响，不利于整体项目的包装宣传，市场接受度将受一定影响。
Threat （威胁）
区域竞争项目供应量较大，瓜分客源，为项目成功销带来威胁；
整体房地产市场低迷，为项目整体发展带来影响。
项目本体条件小结
交通条件
区位认知
配套资源
沈阳经济开发区。
重点开发区域。
本地块周边众多大型企业
交通路况较好，临沈辽、沈新。
众多公交线路，以及09年开通的地铁一号线。
周边目前配套较少。
距二环内配套需要5分钟车程到达。
二、房地产市场研究
市场研究范围
城市房地产市场宏观特征。
项目区域房地产市场研究。
针对性市场调查研究。
业内专家访谈评论
根据项目本体特征确定市场研究的范围
08沈阳房地产市场总结
08年沈阳商品均价在7月后出现下滑，但依然高于07年价格，价格整体水平已经出现明显波动，但是仍比较稳定。不过，由于目前购房者对于房价下调有比较强烈的预期，开发商若不对房价做出适当调整，成交量低靡的现状恐难在短时间内得到改善。
Chart1
3589
3718
3705
3702
3720
3719
3730
3745
3842
3825
3820
3800
3815
成交均价
单位：元/平方米
沈阳商品房交易均价走势
Sheet1
成交均价 3589 3718 3705 3702 3720 3719 3730 3745 3842 3825 3820 3800 3815
08年沈阳商品房供大于求，在国际金融危机日益严峻、国内经济出现下滑风险的大背景下，沈阳房地产市场阶段性调整的趋势已经确立，开发商更多的是期盼政策面能够有有力的救市政策出台，沈阳整个市场观望气氛浓重，推盘节奏明显放缓。
08沈阳房地产市场总结
08沈阳房地产市场总结
易居观点：
11月开始的“中央救市”使战局发生了微妙的变化，购房人和开发商的心理状态都发生了转变，虽然市场还没有出现明显的反应，这也是因为中国人传统的“过年”观念导致，而年后，争夺阵地的大小战役还是不可避免，围绕着价格、购买力和住房保障的问题将重新拷问市场。
1、国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议 ，针对房地产行业，会议强调，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房
2、财政部紧急发布“十点措施”旨在维护房地产市场的稳定；
3、降低基准利率及首次购房者且90平以下者的首付款；
4、政府补贴 ；
5、降低契税；
6、行业向更稳定方向发展：08年后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。按照规划提出的工作目标，3年解决747万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决的住房困难的200多万户低收入家庭，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题基本得到解决。大规模的保障房建设可以拉动经济发展，这对于原来依赖房地产发展的下游产业是一个福音；解决了低收入人群的住房问题，使得前几年房地产业的恶意炒房行为得以抑制，至少在避免了起伏不定的房价对普通市民的伤害；再有就是为楼市提供了“基础配置”，这是稳定行业发展的基本要素.
09沈阳房地产市场预见
市场研究范围
城市房地产市场宏观特征。
项目区域房地产市场研究。
针对性市场调查研究。
业内专家访谈评论
根据项目本体特征确定市场研究的范围
区域房地产开发分布情况
1、周边竞品区域界定
迎宾花园
海逸诗阁
城建雅居
金厦燕翔苑
天一名筑
本案
金奥1、2期
金奥3期天空之城
鹏程上漾园
宏发长岛一期
宏发世界1期
宏发3期三千院
宏发世界2期
富海云天
新城惠泽园
瑞士风情小镇二期B
金盛花园
瑞士风情二期北区
瑞士风情二期A
瑞士风情一期
漾日华庭
沈新园
世代龙城
二环
二环
三环
枫和美苑
2008年三一新天地竞品销售及库存量统计表
楼盘名称 总量套数 总量面积约㎡ 现推套数 销售均价（元） 2008年总销套数 2008年推售库存
合计 高层 多层 合计 高层 多层 高层 多层 合计 高层 多层
套数 比例 套数 比例 套数 比例 套数 比例
龙泽湾 786 510 65% 276 35% 72330 328 216 112 4000 4400 60 28 47% 32 53% 268
太湖丽景 1122 990 88% 132 12% 65010 586 490 96 3337 3900 120 55 46% 65 54% 466
宏发三千院 4200 2484 59% 1716 41% 350000 4200 2484 1716 3600 4500（洋) 2520 1020 40% 1500 60% 1680
宏发长岛 2210 2210 100% / 0% 150000 2000 2000 / 4300/4900（精） / 1300 1300 100% / 0% 700
三隆春天花园 623 623 100% / 0% 49492 623 623 / 3450 / 232 232 100% / 0% 391
海逸诗阁二期 2600 780 30% 1820 70% 200000 1600 540 1060 3560（小高） 3660 1400 430 31% 970 69% 200
恒大绿洲（08封顶） 2570 2570 100% / 0% 245000 1342 1342 / 3200/3800精（起） / 852 852 100% / 0% 490
银河城 （08动工） 2195 2195 100% / 0% 195000 416 416 / 3150（起） / 145 145 100% / 0% 271
风和美苑一期 438 282 64% 156 36% 39420 未开盘 3700 4100 未开盘 /
合计 16744 12644 4100 1366252 11095 8111 2984 6629 4062 2567 4466
2009年各竞品楼盘推量情况统计表
从上表可以清晰看出，本项目区域内2009年住宅将有万平方米供应量，可以预见，项目销售将承受较大的竞争压力。
楼盘名称 整个项目栋数 产品类型 户型面积区间 2009年总量套数 总推面积约㎡
合计 高层 多层 高层 多层 高层面积㎡ 多层面积㎡ 合计 高层 多层
套数 比例 套数 比例
龙泽湾 18 8 10 15层 6层 72—100 103—108 726 482 66% 244 34% 66543
太湖丽景 9 6 3 18层、11层 6层 38—71 61—128 1002 935 93% 67 7% 57858
宏发三千院 56 9 47 35层 5/6层 35—68 90—130 1680 1464 87% 216 13% 140000
宏发长岛 12 12 / 35层 / 51—145 / 910 910 100% / 0% 61500
春天花园 3 3 / 27层 / 43—116 / 391 391 100% / 0% 30685
海逸诗阁二期 52 19 33 11层 5/6层 35—70 62—135 1200 350 29% 850 71% 92000
恒大绿洲（08封顶） 16 16 / 18层、11层 / 78—290 / 1718 1718 100% / 0% 164150
银河城 （08动工） 17 17 / 18、26、30、31层 / 86—136 / 2050 2050 100% / 0% 181350
风和美苑一期 8 4 4 11、18层 6层 70—90 80—105 438 282 64% 156 36% 41000
合计 10115 8582 85% 1533 15% 835086
区域09年房地产供应情况
区域竞争中，
最主要的重点竞争项目09年供应量为万平方米。
竞争压力非常严峻。
楼盘名称 推出时间 栋数 套数 总推面积约㎡
合计 高层 多层 多层 高层 合计
龙泽湾 18 8 10 244 482 726 66543
太湖丽景 9 6 3 67 935 1002 57858
三千院 56 9 47 216 1464 1680 140000
海逸诗阁二期 09年 52 19 33 850 350 1200 92000
风和美苑一期 8 4 4 156 282 438 41000
合计 1533 8582 10115 397401
区域09年房地产供应房型面积情况
从上表可以看出，本项目直接竞争对手09年供应房源的房型面积为60-90平方米。因此，在这么强大的竞争环境下，同等面积上的户型创新显得尤为重要。
楼盘名称 推出时间 产品类型 面积区间 套数
高层 多层 高层面积㎡ 多层面积㎡ 合计 高层 多层
龙泽湾 15层 6层 72—100 103—108 726 482 244
太湖丽景 18层、11层 6层 38—71 61—128 1002 935 67
三千院 35层 5/6层 35—68 90—130 1680 1464 216
宏发长岛 35层 / 51—145 / 910 910 /
春天花园 27层 / 43—116 / 391 391 /
海逸诗阁二期 09年 11 5/6层 35—70 62—135 1200 350 850
恒大绿洲（08封顶） 09年 18层、11层 / 78—290 / 1718 1718 /
银河城 （08动工） 09年 18、26、30、31层 / 86—136 / 2050 2050 /
风和美苑一期 11、18层 6层 70—90 80—105 438 282 156
合计 10115 8582 1533
区域市场总结
受大市场萎靡影响及自身区域位置等限制，区域板块销售也呈现低迷趋势。
部分开发商资金链断裂，楼盘开始大幅降价，快速回笼资金（最低可打到7折，折后均价2700元），以度过今年的房地产冬天。
经过了解，此板块产品主要去化以张士开发区、于洪新城区域客户为主。此区域客户群体整体收入较低，基本以各大企业的职员为主，且80后的年轻占多数，收入有限（总价和首付需要得到这部分消费人群的认可）。
所以在产品设计方面投其所好，既考虑到功能实用性，又不乏幻彩多变及项目品质体现是项目的以良好发展所要考虑的关键问题。
市场研究范围
城市房地产市场宏观特征。
项目区域房地产市场研究。
针对性市场调查研究。
业内专家访谈评论
根据项目本体特征确定市场研究的范围
我们针对沈阳铁西区：
西站、家乐福、铁西百货、盛发水果批发市场、金奥住宅区、三一重装
六个地点进行近300份问卷调查。
得出以下结果；
受访者基本资料
受访者年龄
受访者家庭成员情况
受访者职业特征
本次调查主要针对25-35岁人群展开，此部分人群也是未来购房的中坚力量。
针对性市场调查研究
购买住房调查内容
1、您现在住哪个区？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
2、您目前的工作区域？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
3、您置业会选择那一类的房子？
□洋房 □多层楼房 □高层住宅 □小高层住宅 □跃层 □LOFT 复式 □其他
4、假如您置业，会选购多大面积的住房？（请只回答一项）
□50㎡以下 □50—60㎡ □60—70㎡ □70—80㎡ □80—90㎡
□90—100㎡ □100—120㎡ □120—140㎡ □140㎡以上
5、您购买上题所选的房屋面积，希望设计什么样的户型结构？
□一室一厅 □一室二厅 □二室二厅 □三室一厅 □三室二厅 □四室二厅 □其他
6、如果您买房，出于哪一种考虑？
□满足居住要求（第一次购房） □婚房 □ 改善住房条件 □ 就近上班 □ 为父母购房
□为子女购房 □ 投资 □ 其他
7、如果您打算买房，想在什么时间购买？
□1年 □2年 □3年 □3年以上
8、您购买所选的房屋面积，愿意并能够支付的单价范围是？
□3000—3500元/㎡ □3500—3700元/㎡ □3700—4000元/㎡ □4000—4300元/㎡
□4300—4500元/㎡ □4500元/㎡以上
9、您买房时关注的是什么？（可多选）
请您对关注的因素进行排序：①地段 ②价格 ③配套 ④交通 ⑤品牌信誉 ⑥景观 ⑦规划 ⑧物业 ⑨房型布局 ⑩得房率
10、就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）
□外观 □朝向 □室内设计 □工程质量 □配套设施 □采光 □通风 □房厅数
□建筑结构 □其他
11、你平时经常阅读的报纸是什么？
□辽沈晚报 □华商晨报 □沈阳晚报 □沈阳日报 □时代商报 □其它______
12、您喜欢收听的广播频率有哪些？
□ □ □ □ □ □其它_______
受访者居住区域
受访者工作区域
受访者现有住房情况
针对性市场调查结果
针对性市场调查研究
购买住房调查内容
1、您现在住哪个区？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
2、您目前的工作区域？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
3、您置业会选择那一类的房子？
□洋房 □多层楼房 □高层住宅 □小高层住宅 □跃层 □LOFT 复式 □其他
4、假如您置业，会选购多大面积的住房？（请只回答一项）
□50㎡以下 □50—60㎡ □60—70㎡ □70—80㎡ □80—90㎡
□90—100㎡ □100—120㎡ □120—140㎡ □140㎡以上
5、您购买上题所选的房屋面积，希望设计什么样的户型结构？
□一室一厅 □一室二厅 □二室二厅 □三室一厅 □三室二厅 □四室二厅 □其他
6、如果您买房，出于哪一种考虑？
□满足居住要求（第一次购房） □婚房 □ 改善住房条件 □ 就近上班 □ 为父母购房
□为子女购房 □ 投资 □ 其他
7、如果您打算买房，想在什么时间购买？
□1年 □2年 □3年 □3年以上
8、您购买所选的房屋面积，愿意并能够支付的单价范围是？
□3000—3500元/㎡ □3500—3700元/㎡ □3700—4000元/㎡ □4000—4300元/㎡
□4300—4500元/㎡ □4500元/㎡以上
9、您买房时关注的是什么？（可多选）
请您对关注的因素进行排序：①地段 ②价格 ③配套 ④交通 ⑤品牌信誉 ⑥景观 ⑦规划 ⑧物业 ⑨房型布局 ⑩得房率
10、就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）
□外观 □朝向 □室内设计 □工程质量 □配套设施 □采光 □通风 □房厅数
□建筑结构 □其他
11、你平时经常阅读的报纸是什么？
□辽沈晚报 □华商晨报 □沈阳晚报 □沈阳日报 □时代商报 □其它______
12、您喜欢收听的广播频率有哪些？
□ □ □ □ □ □其它_______
针对性市场调查结果
受访者意向面积段
受访者需求房型
受访者购房用途
针对性市场调查研究
购买住房调查内容
1、您现在住哪个区？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
2、您目前的工作区域？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
3、您置业会选择那一类的房子？
□洋房 □多层楼房 □高层住宅 □小高层住宅 □跃层 □LOFT 复式 □其他
4、假如您置业，会选购多大面积的住房？（请只回答一项）
□50㎡以下 □50—60㎡ □60—70㎡ □70—80㎡ □80—90㎡
□90—100㎡ □100—120㎡ □120—140㎡ □140㎡以上
5、您购买上题所选的房屋面积，希望设计什么样的户型结构？
□一室一厅 □一室二厅 □二室二厅 □三室一厅 □三室二厅 □四室二厅 □其他
6、如果您买房，出于哪一种考虑？
□满足居住要求（第一次购房） □婚房 □ 改善住房条件 □ 就近上班 □ 为父母购房
□为子女购房 □ 投资 □ 其他
7、如果您打算买房，想在什么时间购买？
□1年 □2年 □3年 □3年以上
8、您购买所选的房屋面积，愿意并能够支付的单价范围是？
□3000—3500元/㎡ □3500—3700元/㎡ □3700—4000元/㎡ □4000—4300元/㎡
□4300—4500元/㎡ □4500元/㎡以上
9、您买房时关注的是什么？（可多选）
请您对关注的因素进行排序：①地段 ②价格 ③配套 ④交通 ⑤品牌信誉 ⑥景观 ⑦规划 ⑧物业 ⑨房型布局 ⑩得房率
10、就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）
□外观 □朝向 □室内设计 □工程质量 □配套设施 □采光 □通风 □房厅数
□建筑结构 □其他
11、你平时经常阅读的报纸是什么？
□辽沈晚报 □华商晨报 □沈阳晚报 □沈阳日报 □时代商报 □其它______
12、您喜欢收听的广播频率有哪些？
□ □ □ □ □ □其它_______
针对性市场调查结果
受访者预计购房时间
受访者购房心理价位
受访者住房关注点
针对性市场调查研究
购买住房调查内容
1、您现在住哪个区？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
2、您目前的工作区域？
□铁西区 □于洪区 □皇姑区 □和平区 □沈河区 □大东区 □浑南新区 □东陵区
3、您置业会选择那一类的房子？
□洋房 □多层楼房 □高层住宅 □小高层住宅 □跃层 □LOFT 复式 □其他
4、假如您置业，会选购多大面积的住房？（请只回答一项）
□50㎡以下 □50—60㎡ □60—70㎡ □70—80㎡ □80—90㎡
□90—100㎡ □100—120㎡ □120—140㎡ □140㎡以上
5、您购买上题所选的房屋面积，希望设计什么样的户型结构？
□一室一厅 □一室二厅 □二室二厅 □三室一厅 □三室二厅 □四室二厅 □其他
6、如果您买房，出于哪一种考虑？
□满足居住要求（第一次购房） □婚房 □ 改善住房条件 □ 就近上班 □ 为父母购房
□为子女购房 □ 投资 □ 其他
7、如果您打算买房，想在什么时间购买？
□1年 □2年 □3年 □3年以上
8、您购买所选的房屋面积，愿意并能够支付的单价范围是？
□3000—3500元/㎡ □3500—3700元/㎡ □3700—4000元/㎡ □4000—4300元/㎡
□4300—4500元/㎡ □4500元/㎡以上
9、您买房时关注的是什么？（可多选）
请您对关注的因素进行排序：①地段 ②价格 ③配套 ④交通 ⑤品牌信誉 ⑥景观 ⑦规划 ⑧物业 ⑨房型布局 ⑩得房率
10、就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）
□外观 □朝向 □室内设计 □工程质量 □配套设施 □采光 □通风 □房厅数
□建筑结构 □其他
11、你平时经常阅读的报纸是什么？
□辽沈晚报 □华商晨报 □沈阳晚报 □沈阳日报 □时代商报 □其它______
12、您喜欢收听的广播频率有哪些？
□ □ □ □ □ □其它_______
针对性市场调查结果
受访者最看重房屋哪一方面质量
受访者阅读报纸种类
受访者收听广播种类
针对性市场调查总结
从以上图标可以清晰看出：
受访者主要以铁西、皇姑、于洪为主；
受访者购房动机主要是为了改善居住环境，其中婚房需求也占18%有一定比例，基本都是刚性需求；
在面积方面主要集中于60-90平方米，占整体受访者的59%；
户型方面基本倾向于两房与三房，占整体的79%，其中两房需求仍是主力需求达整体需求的59%；
在购房要素方面，最令受访者关注的是价格，68%的受访者接受3000-3700元/平方米（其中19%是3500-3700元/平方米、49%是3000-3500元/平方米）的售价；其次则是项目质量及品质，也是受访者非常关注的问题。
综上所述，
70-90平方米的两房或小三房是市场热门需求，
这也是在产品上引起市场关注的切入点之一。
市场研究范围
城市房地产市场宏观特征。
项目区域房地产市场研究。
针对性市场调查研究。
业内专家访谈讨论
根据项目本体特征确定市场研究的范围
深度访谈业内人士
房地产市场总体走势判断
国内一线城市房价下跌，使得客群产生观望态势。
市场供给大于需求。
沈阳刚性需求客户多。
受经济危机影响，失业率提升，客户购房信心不足。
预估2009年开春后回暖，8-9月份达到一个销售高峰期。
项目客群组成
随着沈阳地产开发进入一个“百家争鸣”的状态，客户跨区域购房的情况有所减少。
硬性需求客群量大，80后逐步成为购房主力军，这与针对性市场调查结果相同。
营销策略结论
月月开新盘，周周有特价，增加产品的 “新鲜度”。
整合营销策略，多种传播渠道。
做好项目终端包装（样板间、样板景观区），提升情景营销。
注重“产品力”，提高附加值，这正与市场关注点相契合。
业内专业人士对本项目规划建议
多层户型在70-120之间；高层户型在50-80之间。
首推期以多层为主，占有区域市场部分份额。
注重“产品力”，提高附加值。
三、市场畅销产品
周边竞争项目户型配比一览表
项目 面积区间 60以下 60-80 80-100 100-120 120-140 140以上 合计
世代龙泽湾 多层 套数 70 160 230
比例 29% 71%
高层 套数 330 140 470
比例 70% 30%
三隆春天花园 高层/综合 套数 80 570 80 729
比例 11% 78% 11%
恒达绿洲 高层 套数 476 218 94 188 976
比例 50% 20% 10% 20%
碧桂园
银河城 高层 套数 90 180 270
比例 33% 67%
太湖丽景 多层 套数 66 66 132
比例 50% 50%
高层 套数 288 288 576
比例 50% 50%
小高层 套数 110 110 220
比例 50% 50%
宏发长岛 高层 套数 440 440 440 530 220 2070
比例 20% 20% 20% 30% 10%
宏发三千院 高层 套数 700 1500 600 400 100 3300
比例 21% 45% 18% 12% 3%
海逸诗阁 多层 套数 500 500 1000
比例 50% 50%
高层 套数 200 200 500 900
比例 22% 22% 56%
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
周边项目畅销户型配比罗列
针对周边竞品户型分析，采集项目周边竞品的户型面积进行市场考证，以有效得知市场喜好，更好的为项目服务:
从以上图标可以很清晰的看出，
周边各项目户型面积80-100平方米的均占40%以上。
可见，此面积区间为区域热销户型面积。
分析：
大体量楼盘户型面积段以二室二厅，与小三室产品为主，但为提高本案档次，可将配比略微提高。
周边热销户型罗列
海逸诗阁·3房2厅1卫·101平
海逸诗阁·3房2厅1卫·105平
恒大绿洲·2房2厅1卫·平·户型1
恒大绿洲·2房2厅1卫·平·户型2
周边热销户型罗列
宏发长岛·1房2厅1卫·平平
宏发长岛·2房2厅1卫·平平
宏发长岛·3房2厅2卫·平平
周边热销户型罗列
宏发长岛·2房2厅2卫·64平
宏发长岛·3房2厅2卫·平平
宏发长岛·3房2厅2卫·平
周边热销户型罗列
三隆春天·2房2厅1卫·64平
三千院·2房2厅1卫·平
三千院·3房2厅1卫·平、上跃平
周边热销户型罗列
四、产品规划建议
通过对业内专业人士访谈、区域产品考察及针对性市场调查等措施，进行综合分析，得出以下产品户型建议。
业内专业人士访谈
区域产品考察
针对性市场调查
＋
＋
主力户型：70+、90+创新两房和三房
以现在的市场情况及政府70/90政策的出台，在户型方面市场越来越追求“小而全，不乏舒适”的产品。通过对全国各大房地产开发项目热销产品的调查，不难发现90+、70+产品已成为现今市场的主流产品。
举例一、万科90+三房户型
举例一、万科90+三房户型
举例一、万科90+三房户型
举例一、万科90+三房户型
举例一、万科90+三房户型
举例一、万科90+两房户型
1梯2户，南北通透，动静结合，布局紧凑，小户型罕见约85%超高得房率，是万科在专利产品情景花园洋房的基础上，特别研发出“带有露台或庭院的90+系列产品”最大的特点。
其创新点如下：
创新1、独特层层退台设计，颠覆普通多层住宅平板立面造型，提供一种富有情趣的类别墅生活体验；
创新2、1～5楼，97平米3房2厅～66平米2房2厅，户户精巧布局，舒适方正，精彩不同；
创新3、露台或花园设计，充沛阳光和盎然绿意，带来有天有地的情景生活
举例一、万科90+两房户型
华润置地合肥项目幸福里最引人关注的82、89平米户型，几百名年轻的购房者多数为这两个精巧户型慕名而来。
举例二、华润90+X魔幻居住空间
空中庭院
阳台
创新小户型以不到90平米的购买面积，却能超越100平米的真实感受。最大化的满足人们的人性化需求，以超高得房率及更加合理的空间布局，赢得了市场的认可。
举例三、金地未来创意户型（平层）
举例三、金地未来创意户型（平层）
举例三、金地未来创意户型（复式）
举例四、全国各地畅销户型
深圳龙虎丽江
举例四、全国各地畅销户型
青岛畅销户型
举例四、全国各地畅销户型
武汉畅销户型
可赠送的层高低于米的步入式衣柜。
说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中也可用同样方法赠送衣柜。
产品亮点
赠送衣柜，实用的功能空间、客户易感知
利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于米的空间，作为内置衣柜赠送给业主。
虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。
深圳招商“城市主场”
产品亮点
低窗台的飘窗，是有历史的，从前的花园小洋房中经常可以见到。
飘窗可以作为很不错的观景台，躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，都悠然自得。
飘窗窗台的高度比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，也得到更充足的光照。
赠送凸窗，凸窗（外飘窗）实用性与观景效果俱佳
产品亮点
在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗，中小户型不计面积的凸窗能够增加10%以上的实用空间。
可拆卸倒凸窗：中小户型不计面积的凸窗能够增加10%以上的实用空间
赠送转角凸窗
凸窗：最大进深800 mm（多采用600mm）
步入式凸窗：最大进深1500 mm（多采用600—1000mm）
产品亮点
转角凸窗/步入式转角凸窗
空间尺度增大/景观视野开阔
户型设计原则要点
保证大户型的朝向和采光、方正。
综合应用市场上竞争项目通常的户型创新手段。
高附加值，赠送面积，增强户型竞争力。
户型配比建议
根据前面对市场的了解分析，
结合项目规划情况及目标客户群体，
建议本项目户型配比如下：
五、项目规划调整方案
六、新规划方案经营测算
THE END
