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2015 年 02 月 11日
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道可特解读 | 二手房买卖费用及交接问题中的风险说明
随着二手房买卖中相关诉讼案件频发，北京市道可特律师事务所地产与基础
设施团队希望能以此文给当事人提供一些法律提示，从而最大限度规避相关风
险。
一、相关附随费用的问题
风险提示点：
1、二手房买卖当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、
电话、电视有限、维修基金等费用的结清有约定的，依约定处理。出卖人应缴而
未缴上述费用的，买受人在垫付后可向出卖人追偿。
2、现状出售的二手房，应对交接条件作出约定，详细清点待移交的设备设
施，明确各项应付费用（如水电、煤气、电话、电视有线、物业费、供暖费等）
的缴纳义务，并在实际履行交接时，按列明的清单清点、检验，对设施、设备缺
省或影响使用的功能缺陷，应在清单中预先告知，以免事后起纠纷。买受人无证
据证明存在上述未结清费用，不能以出卖人为提供相关交费凭证拒绝履行自己后
履行义务。在买受人未垫付上述应由出卖人缴纳的费用情况下，无权向出卖人行
使追偿权。（有法院判例双方虽在合同中约定“合同签订前甲方（卖方）涉及该
房屋的一切费用、债权、债务、暖气费、物业管理费等甲方须结清”，卖方未缴
纳维修基金，买方也未垫付，法院认为在双方之间未实际产生债权债务，故买方
不能以卖方未缴纳维修基金而据不交剩余房款）
3、以他人名义存款作为交房保证金，并自行持有存单，以此达到质押担保
目的但又未办理登记备案手续的，存在他人通过挂失取款的风险。
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二、房屋交接处理中的问题
风险提示点：
1、“交钥匙”与“交房”非同一概念，交了钥匙并不等于交付房屋，往往
出卖人交了钥匙，但因租赁关系或共有关系或其他原因，导致对出卖房屋有异议
的案外人或第三人占据房屋，不予交付，而此情况下，是否出卖人承担责任或有
能力解决实际交房问题，皆不明确。二手房签约前，买受人对房屋内居住人员的
情况应有所了解，对是否影响合同生效后的履行存在障碍应由判断。故二手房买
卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。
2、对于明确约定“现状”交付的二手房，对未来房屋交付的“现状”，应
尽可能详细地事先列明交接清单，此外，还应列明交接家私家电或其他设施的价
值，以免交接时发现破坏或缺失，为提起损害赔偿标准提供依据，否则，因无法
举证可能导致诉请被驳回。
3、因履行法院生效判决而为房屋腾退、交付义务，为防止强制腾退义务人
为破坏，对房屋现状的确认、交钥匙及验房最好具有公信力的第三方参与，起到
证据保护的见证作用，同时对现场情况最好有照片说明，否则导致责任无法认定。
房屋交付前出于报复故意毁坏门窗锁及装修，导致非现状移交，如经鉴定非自然
损坏而系人为破坏，可能产生不菲的修复费用及评估费用。
4、买受方对二手房进行现场勘查及验收时，注意查看房屋墙壁、墙角、天
花板是否有裂痕和渗漏，尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉，门窗的通风、
采光状况是否良好，管线灯座是否正常，主体承重结构是否改动等。并将看房结
果形成记录，由双方签字确认。
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道可特解读 | 二手房买卖费用及交接问题中的风险说明
