第2章 业主团体自治管理
业主自治管理概述
业主代表大会
业主管理委员会
管理规约和业主委员会章程
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第1节 业主自治管理概述
一、业主的定义
业主——物业的所有权人
注意：
只有办理了产权过户手续，在房地产行政主管部门进行了产权人登记的才可成为业主。
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第1章 业主自治管理概述
二、业主自治管理的概念
1、业主自治管理——是以业主（代表）大会为最高权力机构以业主管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理。
业主自治管理实际上是业主团体的自治管理
2、业主自治机构
业主大会——作为权力机关行使重大决策权
业主管理委员会——作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权
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第1节 业主自治管理概述
三、业主自治管理的方式
1、自主管理方式
2、委托管理方式
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第2节 业主代表大会
一、业主（代表）大会的组成和宗旨
1、业主大会——由物业管理区域内全体业主（代表）组成，是决定事关业主利益、物业使用与管理等重大事项的业主自治的最高权力组织。
2、组成——物业管理区域内全体业主组成。
3、宗旨——代表和维护全体业主的共同利益。
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第2节 业主代表大会
二、业主大会的运作规定
1、业主大会会议召开的形式：集体讨论和书面征求意见
2、召开业主大会的法定人数：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加
3、业主可以委托代理人参加业主大会会议
4、业主大会做出决定的法定人数
普通决议：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
特别重大事项决定：专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
特别重大事项包括：
筹集和使用专项维修资金
改建、重建建筑物及其附属设施
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第2节 业主代表大会
二、业主大会的运作规定
5、业主大会分为定期会议和临时会议
定期会议：应当按照业主大会议事规则的规定召开
临时会议：20%以上业主提议；发生重大事故、事件需及时处理；业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况出现时。
6、召开业主大会会议应当于会前通知业主
15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告。
7、业主大会会议记录应当存档
8、业主大会的决定应予以公告
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第2节 业主代表大会
三、首次业主大会的召开
召开条件
住宅入住率达到50%以上时 或者
已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的
在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会
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第3节 业主管理委员会
一、业主委员会的概念
1、业主委员会——按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
2、性质与地位 （1） 性质：体现全体业主共同意志和利益，代表全体业主实施自治管理的社团组织。 （2） 地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自治管理的重要形式。
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第3节 业主管理委员会
二、业主委员会的产生
第一届业主委员会的产生：筹委会推荐，业主大会选举产生
业主委员会的任期：三年（可连选连任）
业主委员会需登记备案
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第3节 业主管理委员会
三、业主委员会的构成
业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组织能力和较高威信。
构成
委员5~17名
主任1人，副主任1~2人（在全体委员中产生）
执行秘书1~2人（可以不是业主委员会成员）
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第3节 业主管理委员会
四、业主委员会的权利
召集和主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
监督管理规约的实施
业主大会赋予的其他职责
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第3节 业主管理委员会
五、业主委员会的义务
执行业主大会的决议、决定，接受广大业主的监督
支持、配合物业管理企业的工作
遵守管理规约
遵守有关物业管理的制度和规定
按时交付分摊的物业管理、维修等费用
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第4节 管理规约和业主委员会章程
一、管理规约
1、管理规约的概念
管理规约——由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力
管理规约一般由市级住宅部门统一制定示范文本
管理规约不得与国家法律、法规和规章相抵触
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第4节 管理规约和业主委员会章程
一、管理规约
2、管理规约的内容
住宅区概况
业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式
业主使用住宅和住宅区内公共场地及公用设施的权利
业主参与住宅区物业管理的权利
业主对业主管理委员会及物业管理公司的监督权
住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳
业主在本住宅区内应遵守的行为准则
违反管理规约的责任等
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第4节 管理规约和业主委员会章程
二、业主委员会章程
主要内容
业主委员会宗旨
成立业主委员会的目的
业主委员会成员的选举方式及任期
业主委员会主要职责、权利和义务
业主委员会会议召开方式
业主委员会各成员的权利和义务
业主委员会的经费及办公用房来源
业主委员会的成立及解散方式
有关补充说明
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某住宅小区于2004年3月开始预售，2005年6月竣工交付使用时出售的房屋建筑面积占该小区总建筑面积的68%，2006年7月该小区有部分业主自发召开业主大会会议并选举产生了业主委员会，业主委员会在向公安机关申请刻制印章未果后，便私自刻制了印章，并将原物业管理公司解聘，新选聘了一家物业管理企业为该小区提供物业管理服务，原物业管理公司因此状告该业主委员会非法设立，违法运作。
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经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事处，也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司，既未起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，也未将业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有1000㎡房屋建筑面积的小区开发商，到会的业主持有建筑面积仅占40%；选出的业主委员会委员中，有一人是某业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后，也未与小区开发建设单位办理移交手续。
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讨 论
1、该小区具备成立业主大会的条件吗？
2、该小区业主大会成立合法吗？
3、该小区业主委员会的设立是否有效？
4、该小区业主委员会新选聘物业管理公司的决定是否有效？（均需回答为什么）
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