成本估算与成本控制分析
一、说明
本投资报告为模拟分析，基本数据基于一般市场数据，贵司提供以及敝司策略设定，最终投资分析则在开发方案确定后，另行计算；
本部分主要以静态方式对本案投资进行效益分析，并提出项目投资风险控制初步建议。
本报告涉及的"年"，为时间间隔上的"年"，第一年从项目基础施工时算起。
结合南昌市房地产市场交易及销售速度，一般项目开发现状综合设定。
结合本项目的地块情况和政府规划的容积率，建议本项目定位为包括多层和小高层的住宅小区。
指标名称
指标数据
项目总用地面积
80040m2（120亩）
容积率
项目总建筑面积
136068m2
项目类型
包括多层和小高层的小区
1、项目技术指标设定
指标名称
指标数据
住宅均价
1700元/ m2
2、项目价格指标设定
二、总投资估算表
项目名称
工程量
（m2）
单价
（元/m2）
总投资额（万元）
备注
一、成本
14636
（一）开发前期成本
2755
1、土地出让金
80040
270
2160
18万元×120亩计
2、契税
43
以出让金的2％计
3、规费和报建费
80040
22
176
4、方案设计费
276
施工图设计费
136068
15
204
园林景观设计费
48024
15
72
按用地面积的60％计
5、地质勘测费
80040
5
40
6、策划方案
20
7、排污接管等费用
80040
5
40
（二）工程成本
11881
1、建安工程成本
136068
750
10205
2、招投标质检、鉴定
204
建安工程费的2％计
3、人防工程
136068
20
272
4、水电增容费
1000
建安成本的10％计
5、园林绿化及道路工程
48024
80
380
用地面积的60％计
二、管理费用
150
成本的1％
三、财务费用
732
成本×50％×5％×2年，
（资金年利率为5％）
四、营销费用
400
1、公关及广告费
170
销售额的1％左右
2、销售代理费
200
销售额的1％左右
3、售楼处建设及装修
30
五、不可预见费
200
总投资合计
16118
三、项目总收入估算表
项目名称
面积（m2）
单价
（元/m2）
总销售额（万元）
备注
销售额
1、住宅
136068
1700
23132
销售税费
1、营业税
1157
销售额5％计
2、城建税
81
营业税7％计
3、教育费附加
35
营业税3％计
4、印花税
12
销售额％计
合计
1285
净收入
21847
四、项目效益分析表
项目名称
金额（万元）
备注
净收入
21847
销售额－上缴税费
总投资
16118
总成本
17403
总投资＋上缴税费
税前利润
6721
上缴税费
1285
税后利润
5436
税后投资利润率： ％
税后利润÷总投资
税前投资利润率：％
税前利润÷总投资
税后成本利率：%
税后利润÷总成本
注：仅按一般运作方式给出一个估算值，实际运作按不同经营方式会有不同的结果。
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