“Hello——地铁”商业项目
经营策划方案
目录
第一部分 项目概述
一、 项目概况
二、 设计概要
三、 工程进展
第二部分：项目分析
一．市场状况
二．项目名称
三．优势分析
四．劣势分析
目录
第三部分：经营模式定位
一． 项目定位
二． 经营模式
三．推广策略
第四部分：经济效益分析
第五部分：总结
第一部分
项目概述
一、 项目概况
二、 设计概要
三、 工程进展
讲解：陈柳森
一.项目概况
地铁使人的消费空间变大，路程花费时间变短，商业形
态也因此更加繁复成熟。人们惯常印象里堆满特价处理
品的地下商场如今成为潮流地，重新诠释了传统商家津
津乐道的“一站式消费”概念；此外，地铁站点凝聚而
来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈
式消费”；最后，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，
商圈又因为地铁的串联而形成商业带。
如今，地铁已超出了交通概念范畴，全面催熟城市商业，地铁经济
也逐渐从“一站式消费”过渡到“商圈式消费”、“商业带式消费
”。
郑州地铁1号线二七广场站处于郑州最为繁华的商业地带，是郑州
市区车流、人流最为集中的中心地段之一，该站点为地下两层岛式
车站，共设7个出入口，未来的地铁3号线也会在此交叉，乘客可以
实现同站换乘。
二七广场站位于正兴街、解放路二七路、人民路及西大街交汇路口
的下方，车站西端为缓曲线，站台宽度为13m。
站点的西北侧有五彩广场，东南侧有二七广场，周边商场、宾馆林
立，有北京华联、郑州华联、商城大厦、天然商厦、亚细亚、友谊
广场、二七宾馆、东方红影院、亚细亚酒店，其中二七塔为国家级
保护文物，该站点也将成为1号线上客流量较大的站点之一。
目前，为了适应地铁的发展，以及更好地发展二七广场附近的商业，
提升二七商圈的知名度、影响度、美誉度和二七商圈的换代升级，
现针对二七商圈的具体情况，做出地铁二七广场站“Hello——地
铁”的地下商业街策划方案。
二.设计概要
国外对地铁物业的研究表明：地铁站点上覆盖区
域，称其所属物业为“正地铁盘”；步行5-10分
钟至站点的区域，称其所属物业为“准地铁盘”
；步行10-15分钟至站点的区域，称其所属物业
为“近地铁盘”。
距离站点越近的物业，轨道交通提升其价格的作
用就越显著。
而在郑州1号线开通之后，二七广场将出现一波“正地铁”商业建
筑。
2014年8月11日，大商新玛特、北京华联等6家位于郑州市二七商圈
的大型商企代表在郑东新区的一间办公室里商谈，如何在二七商圈
修建一条地下公共走廊，把商圈内的商企与附近的郑州地铁1号线
二七广场站相连接。
地铁串起省会黄金商圈。通过地铁站与周边商业企业的互联互通，
郑州地铁与郑州商圈之间的联系将更加紧密，大商圈优势将进一步
凸显。
郑州本是座“火车拉来的城市”，而郑州商业也
与交通密切相关。根据规划，郑州地铁1号线、
2号线呈“十字形”，被称为黄金十字架。1号
线属于交通疏散型，主要以减缓城市交通压力为
目的，所以，线路和站点的选择，都是人流高度
密集之处。人往哪里去，站点就建在哪里，而人
气是城市商业最不可缺少的。
1号线一期工程沿线的多家商企与地铁对接，最
大限度地实现出入口与周边商业的互通互联，将
地铁带来的强大客流吸引到商业综合体，繁荣郑
州经济。 据介绍，建成后的1号线每趟列车运载
量近1500人，最小运行间隔为2分钟，日运载乘
客远期将达100万人次。这么多乘客聚散在有限
的出站口，无疑让靠近地铁的商家更有经营优势。
地铁对郑州商业格局的改变主要体现在
三个“推手”：
一是强化传统商业中心地位。地铁将带来更多的客流，
也会促使较远的商家向地铁沿线的商业中心聚集。
二是地铁将使郑州商业由单一中心向多中心发展，
快捷的地铁“缩小”了城市版图，消费者可以有更多的
选择。
三是地铁将使零售商业布局由地上转为地下。届时，
大量的地下零售商业将会出现。
三.工程进展
2009年3月，郑州地铁1号线工程动工，一期工程长公里，设
置22个站点；9月份郑州地铁2号线工程动工，一期工程长公
里，共设置16个站点。1号线一期工程成本为亿元/公里，2号线
一期工程成本为亿元/公里，工程总投资达亿元。两条
地铁线路的竣工时间分别定为2013年、2015年。
地铁建设具有很强的外部效应，对省会郑州经济布局的带动是全方
位的。一个直观的数字是，地铁建设每投资1亿元，可带动GDP增
长亿元。
但表现最为明显的，是对地铁周边地产和商业的带动上。
曾有调查统计显示，地铁周边物业与远离地铁的同类物
业相比，价格普遍上涨20%～30%。
在地铁尚未建成之时，不少城市综合体已经早早在地铁
站旁“安家”。如中原区的西元广场、二七区的二七万
达广场等新的城市综合体，正是依托地铁而建。
其次是地下商业得到开发。比如，根据地铁站口规划，
紫荆山站将有四层地下空间，其中，一层将开发为商铺。
绿城广场、二七广场、光大广场等地下都将被开发，有
的建成商铺，有的则建成地下停车场。同时，地铁上盖
将成为新的商业热点。适宜开发的地铁站口上方将建成
商场或商住两用地产，有的会建成新的城市综合体。
香港地铁是世界上经营效益最好的地铁，其奥秘
就在于不仅经营地铁，而且经营相关地产，地铁
站多是建在商业综合体内。郑州地铁投资巨大，
且资金来源多为财政和银行贷款。早在规划时郑
州市就设想学习香港经验，通过地铁建设带动城
市综合体成长，实现永续发展。
地铁的开通，必将成为郑州市经济发展的助
推器。地铁沿线物业其商铺付租能力最高，因此，
地铁沿线最容易形成新的商业走廊。
第二部分：项目分析
一．市场状况
二．项目名称
三．优势分析
四．劣势分析
讲解：余晓卿
一.市场状况
商城郑州跑进地铁时代，裹挟而来的巨大人流，
为地铁商铺带来了非凡财富，随着1号线5个站
点4000多平方米地铁商铺的全面开启，1号线将
几大商圈“连线成带”，对传统商圈有利无弊，
郑州也将跟随地铁速度，奔向“大商业”时代。
根据地铁站点周边环境，初步规划中将站点的商
业定位予以区分，比如，医学院站的核心客流是
居民和上班族，这里突出的是便民服务；燕庄站
的核心客流是时尚白领或商务人士，商业业态就
以时尚精品、餐饮美食和休闲文化为主。二七广
场站“主唱”青春潮流，主要业种将是休闲餐饮、
潮流服饰、时尚休闲和信息服务。
但无论哪个站点，都会有ATM机、彩票售卖点等便民设
施。“餐饮、服装饰品、数码和品牌外设店，将是首批
地铁商铺的‘主旋律’。
虽然招商尚未开启，规划也未定论，但从前期接洽情况
看，二七广场站，最受商家关注。
与普通地铁口相比，地铁换乘处的人流量是最大的，而
二七广场站就位于未来地铁的“交会站点”，在许多投
资者心目中，它的广告价值以及商业价值都是最大的。
一般规律是，一个城市的地铁1号线的商业价值是排在
第一位的。从国内地铁城市的发展来看，1号线代表着
最迫切的刚性线路，所以，首条线站点商铺受到热捧在
情理之中。
二．项目名称
Hello——地铁
名称释意：
Hello ——主要用于熟人间打招呼——“喂”，也可用于呼叫远处的熟
人或陌生人，以引起注意 ！
地铁——郑州地铁的开通、地下商业街项目的建设，正符合当前郑州
的潮流。
Hello——地铁：一个个性十足；优雅的购物环境、悠闲的消费方式、
宜人的商业尺度；优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质
新生活。
Hello——地铁，带你进入一个全新的郑州地下商业新时代。
三.优势分析
1） 区位优势
“地段是金”这是商铺营销的第一定律。二七广场
地处城市中心区，位于城市主干道之下，周边是
丰富的居住区和市政配套，位于商业繁华地，其
商业资源优势无可比拟。
以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心
区积聚了百年商业文化和人气，特别是经过多次
大大小小的“商战”洗礼之后，这里一度成为全
国最具代表性的商业区，也是郑州市商业最为繁
华的地方。
2）配套优势
周边商业、娱乐、交通、医疗等配套一应俱全。
大商新玛特金博大店、丹尼斯百货、北京华联、郑州百
货大楼、百盛购物中心、天然商厦、商城大厦、友谊商
厦、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服装市场、
金智万博商城、迪信通等手机卖场以及苏宁、永乐、国
美、五星、大商等五大家电连锁等，囊括了大型百货、
综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态。
3）交通优势
郑州地铁二七广场站正位于二七纪念塔下方，紧
邻郑州火车站和二马路汽车站，除地铁一号线和
地铁三号线在二七广场站换乘之外，直达公交车
次有：K906路，35路, 60路, 85路, k812路, k85
路, y805路,2路, 26路, 37路, 57路, 58路, 65路,
82路, 89路, 152路, 256路, b17路, k801路,
k809路,k815路, k9路, t101路, y810路,6路, 9路
, 21路, 28路, 32路, 34路, 93路, 95路, 105北线,
305路, 312路, 603路, k6路, k806路,98路。交通
便利、车流量及人流量非常大。
4）人数优势
周边人口密集，购买力集中，周边有良好的购
物环境，大量人口被吸引到地下区，改善地面的
交通和环境。
四.劣势分析
1）二七商圈停车位稀缺、交通拥堵。
2）地下商业街的造价过高，在开发前期可能会出现资金消
耗过大的可能. 地下商业从通风、安全环境等条件来说，
和地上商业设施相比都存在一定差距。一旦发生事故，
人员的疏散和转移对地下商业建筑设施都提出来较高的
要求。
3）由于二七广场周边的商业已经很成熟了，突然出现的二
七地跌地下商业街能否得到消费者的认可仍是未知数。
第三部分：经营模式定位
一． 项目定位
二． 经营模式
三． 推广策略
讲解：周士超&黄坤
经营模式定位
地铁商圈成败关键在定位。在地铁商业发展前景
一片大好的同时，我们也要冷静地看到，地铁商
业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。
考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充
分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其
所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地
体现出个性化的特征。
市场形象定位
1） 优良的品质---------在招商方面，注意细分
和筛选，选择符合地铁商圈和有发展潜力的企业
和品牌，品质自然有保证；
2） 品位CLD（（Central Living Distric 中央生活
区域））生活---------概念创新
3） 文化定位和情感需求---------定位高端，满
足消费人群心理。
4） 投资潜力大---------地处繁华地段
5） 生活的便利---------紧邻地铁口和火
车站
通过对本项目的整合推广，使本项目成为
郑州市地铁品牌项目，而使开发商也成为
明星企业，从而达到双赢的目的。
经营业态定位
从已经成熟的地铁网络覆盖城市看，日本东京地铁2012
年度靠提供场地收取的租金有18亿日元，加上它拥有的
38家便利店的94亿日元销售额，合计112亿日元，截止
到今天，这个数字一直在持续地增加。
地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商
业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较
为成熟的商圈。巴黎地铁就犹如一个“地下超市
”，其地铁站内设有百货、报刊、饮食、音像、
图书、服装鞋帽、礼品等商业网点800余家。
从这些例子中可以看出，地铁的开通与运行就是
商业机会的开始，地铁商业价值在自身各种方面
的价值体现中，充分利用自身商业价值的转化与
应用，把可预见的商业价值创造出无数的商业机
会，并从中获得良好的收益。
针对郑州地铁二七广场站2400m2的地下商业街
经营业态，经营业态定位为：ATM机、奶茶、甜
点、干洗店、眼镜店、鲜花店、软饮店、餐饮旗
舰店、快餐品牌、书报亭、小零售铺、早点、娱
乐、便利店、报刊、咖啡、音像、小饰品、手机
店、服装鞋帽等。
届时可以对地下商业街进行按区划分，比如：
1区女性用品（时尚女装、美容美甲、精美饰品等）；
2区男士用品（男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童
用品等）；
3区品牌服饰（男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺
及时尚包类等）等等。
目标消费群体定位
通常来讲，地铁客流大多以快速通过为目的，
如果能够通过特色塑造延长乘客逗留时间，将可
能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如
何将流动的乘客转化为有效的购买力，是在商业
定位中需要给予高度关注的内容。
在这里，主要将目标消费群体定位为在二七广场
站换乘的乘客、在二七广场站下车的乘客、专门
到二七商圈休闲购物的乘客以及从地上商圈下到
地下商圈的乘客。
目标经营商户定位
市场的目标客户比较复杂，根据开发商的开发目
标和市场的整体属性定位，本项目的目标客户分
为三大类，一类是商铺购买者；第二类经营者，
商铺租赁对象；另一类是市场商品消费者。这三
类目标客户又会互相影响，甚至互相转化。
①总体目标市场定位：郑州市及周边的私营业主和商铺
投资者。
②其他市场经营者（辅助客户）
这里面，有的是市场拆迁户，有的是寻求更大机会者，
大都源于对现有市场的不满足，希望寻求新突破，看重
新项目的升值空间和短时期内的升值预期，看重项目的
市场知名度、认可度及热销度。
③商业地产投资者
这部分人群构成复杂，但投资原因明确，升值或收租是其主要追求。
包括：改变银行存款方式的投资者（理财型）、拥有大量闲置资金
并且无自主经营能力或主观愿望者、专门从事不动产购买及出租者、
私营企业主、国企及公司高管、部分政府官员，投机投资者、职业
炒家、周边县市的投资者。他们看中的是项目的良好出租率，自己
的稳定投资回报和市场兴旺的经营效果，以及项目的升值潜力。
整体运作模式
从世界范围来看，地铁物业的开发多采用三种模式，一
是站内开发；二是站外衔接；最后是上盖物业。
从国内范围来讲，站外衔接和上盖物业占主流地位。曾
有一些城市做过一些地铁站点的站内开发尝试，然而最
终因地铁过于火爆、人潮汹涌以致拥堵，出于安全考虑
将一些地铁站内的商铺统一拆除。
比如上海曾在早期的一二号线内试水站内开发，
然而在几年之后据业内人员透露，一、二号线等
早期地铁线路刚刚开通的时候，为了方便乘客，
曾经在一些地铁站点设置了一些书报亭、小零售
铺、早点等商铺。在当时地铁客流量不大的情况
下，这种做法确实为乘客带来了一定的便利。
然而，没有人能预料到，仅仅在短短几年之后，
地铁的客流量出现了飞跃式的增长，地铁商铺的
负面影响就开始凸现。于是在运营后期，地铁集
团陆续将一、二、三号线的商铺拆除了近一千平
米。到了规划5号线的时候，地铁公司更是决定
从原则上就不设置类似地铁商铺的经营项目，把
通道最大限度的还给乘客。
站外衔接和上盖物业的形式则在全球范围内都非
常普遍，也对当地的商业和房地产市场带来了普
遍的影响。据专业机构统计，纽约、伦敦、东京，
包括我国香港、上海、广州、北京等城市成熟的
地铁物业价格平均要高于片区同素质物业30%
以上。 “地铁+物业模式会对沿线物业升值起
到促进作用，带动轨道交通沿线的经济发展”。
比如香港，在全国多数城市地铁都无法养活自己
的时候，香港地铁是为数不多的盈利者。在地铁
总收入中，运营收入约占60%，站内广告等经
营收入约占20%，物业管理约占20%。其核心
的盈利模式通常被称为“地铁+物业”模式，站
内广告和沿线物业开发，已经成为其最主要的利
润来源。
针对郑州地铁二七广场站的实际情况，在地下开发的有针对郑州地铁二七广场站的实际情况，在地下开发的有
2400m2400m22的专业商业街，我们决定采用的运作模式是站内的专业商业街，我们决定采用的运作模式是站内
开发开发++站外衔接站外衔接++上盖物业。通过这种立体、交叉的设计，上盖物业。通过这种立体、交叉的设计，
可以全方位、可以全方位、360360度的覆盖郑州地铁二七广场站的所有度的覆盖郑州地铁二七广场站的所有
目标消费者。餐饮、服装饰品、数码和品牌外设店，将目标消费者。餐饮、服装饰品、数码和品牌外设店，将
是首批地铁商铺的是首批地铁商铺的‘‘主旋律。主旋律。
为了与地铁二七广场站的地下商业街遥相呼应，二七站
点外的德化步行街也要大变样。将德化商业中心进行大
范围改造，范围东至德化街，北至苑陵街和二七广场，
西至福寿街火车站，南到大同路，占地亩。基本覆
盖了德化步行街、二七广场等热门购物、餐饮区域。届
时，改造过的德化街与新开业的“Hello——地铁”商业项
目，一个地上、一个地下，共同打造新的二七商业新开
篇。
接下来由黄坤进行讲解
租金支付计划
商业地产的租金是相当具有变化性的，分市场培育期、
发展期、成熟期、衰败期四个阶段。
本着商业地产放水养鱼的操作理念，将租赁期分拆为市
场培育期、成熟期两个阶段，市场培育期阶段让利给商
户，让其做大做强，成为真正的合作伙伴，待到商业成
熟时，该商业物业也持续增值了，既保证了合作的稳定
也能得到预期的租金收益，租赁方式、租金政策建议如
下：
租赁方式
A、以经营商业资源税后营业额的固定百分比提成作为
租金，即提成租金；
B、以双方商定的固定金额作为租金，即固定租金；
C、以经营商业资源税后营业额的固定百分比提成或双
方商定的固定金额两者取其高作为租金，即保底或提成
租金。
上述三种方案，为了降低租赁风险及增加租金市值回报，
建议以固定租金为
租金政策
1、市场培育期租金
培育期三年，租金标准取周边同类商业物业市场标准平
均值，不高于这个值，不设下限；
2、成熟期租金
租金标准 周边同类商业物业市场标准的最高值*
不低于这个租金标准，不设上限。
合同期限 10年
租金递增 第四年开始，租金每两年递增10%
免租期 免租期2-4个月 租金支付方式 押1付3
物业经营管理
物业管理可能会成为本项目的一个抗性，
而反之也可以成为本项目的一个卖点，因
为一旦与物业管理公司强强联合，对于本
项目无论是销售还是品牌的树立都大有裨
益，以下是对于几种物业管理模式的分析：
1。全权委托管理
2、 聘请专业的物业管理公司作顾问
3、 自行管理
1。全权委托管理
优 势
1） 充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的
服务档次；
2） 减少发展商的管理人员数量；
劣 势
1） 费用较高，因而业主负担增加；
2） 如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；
2、 聘请专业的物业管理公司作顾问
优 势
1） 经验丰富，能够解决各种突发事件，
其对于项目宣传也是一个卖点；
2） 能够为本公司培养一批人才，对于发
展商的长远发展有战略意义；
劣 势
1） 能否同发展商的管理体制接轨是一个
最大问题
3、 自行管理
优 势
1） 充分发挥对项目开发建设、管理、服
务的一条龙作用，实现高效率服务；
劣 势
1） 缺乏经验，容易走弯路；
2） 对于突发事件没有及时处理的能力，
缺乏创新思想；
香港地铁业态通常分为零售、饮食和娱乐三大块，
布局均衡、合理。
据专家分析，香港地铁商铺运作如此成功，在于
香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的
是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于
商场经营。
通常是由发展商自行招商和经营管理，还会适当
让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进
驻，把商场做旺。
消费者的培育
有人担心，郑州消费者购物的目的性很强，比如
去二七买衣服，到商超买日用品等等，地铁商铺
开了，大家愿意把钱花到这吗？
市民购物有习惯性的选择，但地下商铺也会创造
消费需求的，培育期不会太长。据调查显示，乘
客第一次乘坐地铁都是“一心为交通”，但到了
第二次、第三次时，就开始留心周边“景色”，
产生购物需求了，也就是说，“坐两到三次的地
铁，就会有购物欲望”。
对传统商场的影响
地铁站点进驻会给传统商场带来人气。
地下商铺本身也是传统商业，只是空间有变化，它的消费群体比较
固定，从对传统商业影响来说，地铁的客流效应和品牌效应会带动
站点周围原有商业的发展，并吸引一些新的商业进驻，使传统商圈
更加繁荣，没有任何负面影响。
地铁沿线出口，是商家必争黄金地段，此处会衍生出更多的小组团
式商圈，地铁沿线商业由“圈”到“带”惠及“片”，商业资源地
上地下互动，构建郑州的“大商业”时代。
推广策略
重点活动一：Hello——地铁主题特色街区公开招商、发
售新闻发布会暨商铺竞投公开拍卖会
在做好前期充分的准备工作之后，在步行街建设基本竣
工之时，由开发商组织进行一次面向媒体和市场目标群
体的商业街商铺招商、发售的新闻发布会和部分商铺的
无底价竞投公开拍卖会。通过发布会与拍卖会形式，在
市场上制造一定的传播声势，使目标投资客户群体和广
大商家获得相关信息并引起他们对本项目的强烈关注。
重点活动二：剩余商铺无底价暗标竞买活动
a．市场炒作继续升温，剩余单位暗标竞买
b．举办业主答谢会，再创市场推广高潮
在结束前期商铺无底价公开拍卖会和暗标竞买活动
之后，借此声势趁热打铁再度举办一次商铺竞买
成功业主答谢会，同样通过媒介宣传将整个商铺
竞买活动的市场效应推至顶峰。
重点活动三：品牌商家免租联展招商活动
通过前期的市场活动效应，已建立起项目广泛的市场知名度，接着便可根据前
期活动的效果，及时调整市场推广策略。同时，借助前期活动的市场余温，
发展商可在适当时机再次推出一个“百家争鸣——Hello——地铁主题特色街
区品牌商家免租联展活动”。通过各种主动联系方式，吸引在本地区具有市
场影响力的名牌商家以及前期已招入商家前来步行街现场参加本次品牌、
产品与服务等方面的综合展示活动，从而极大地带动商业街的知名度和人
气，将为商业街的连续销售推广起到极大促进作用。
接下来由刘志豪来讲
经济效益分析
郑州地下商业发展较早，但在很长时间内一直不温不火，近两年，
随着火车站地区地下交通工程的建成和投入使用，郑州地下商业又
有所发展。今年年初，郑州地一大道项目开业，标志着郑州地下商
业进入了专业化运营阶段。但从现阶段运营看，郑州地下商业受制
于消费习惯等多种因素，经营状况并不十分理想。
随着郑州地铁１、２线的规划建设，郑州地下商业再次迎来发展契
机。其中，地铁１号线经过的火车站，另外，地铁１号线的紫荆山
站、会展中心站以及其他零星的区域中，共规划了面积大小不一的
地下商业设施，将形成各种适应地铁人群的快速流转的地下超市、
餐饮娱乐场所等地铁商业，并且地铁商业实行２４小时开放，与地
面经济形成“错位经营”，完成和地面经济的有效对接。
地铁建设具有很强的外部效应，对省会郑州经济布局的
带动是全方位的。一个直观的数字是，地铁建设每投资
1亿元，可带动GDP增长亿元。
但表现最为明显的，是对地铁周边地产和商业的带动
上。曾有调查统计显示，地铁周边物业与远离地铁的同
类物业相比，价格普遍上涨20%～30%。事实也证明了
这一点，早在2006年年底提出地铁概念后，郑州房地产
市场便掀起了一股“地铁热潮”。
当前，距1号线通车后一年多的时间，多种商业业态正
以地铁站口为中心汇聚。在二七商圈，除了传统的百货
商场外，新兴的、扩建的百货商场及地铁周边的综合体
项目也暗战连连。
目前，投资40亿元的华润万象城1期规模初显;同样投资
数十亿级别的丹尼斯大卫城早已开始启动招商;投资10
多亿元的德化新街、德化大厦等项目正在建设;占地23
亩的正弘凯宾城项目已基本完工;投资10亿元的金博大
扩建项目也在开展;百年德化二期，投资18亿元，占地
25亩，商业面积9万平方米;还有附近的百盛、汇龙城等
项目……
不过，即使地铁可以带来人流、物流、钱流，但
并不是指地铁商家们就可以“高枕无忧”。地铁
只是一个载体，它只能帮商家输送消费者，但能
否留住消费者，还要看商家自身的服务和价值。
地铁对于人流的效应具有两面性：一方面地铁可以带
来人流；另一方面，地铁也可以带走人流。对于之前无
地铁连接，相互关联度不高的两个商圈而言，地铁的开
通相当于缩短了相互之间的距离，使彼此间的竞争加强。
比如，紫荆山和二七广场两个商圈，乘坐地铁只有五六
分钟的时间，如果相互之间没有树立各自的特色，那么，
聚集人流也可能会变成分散人流。这也就要求商家，想
要更好地留住消费者，必须要加强自己的品牌认可度和
价值，光靠地铁带来人流是不行的。
总结
目前，郑州的商圈将不会有太大的变化，依靠地铁来改
变郑州的商圈，并不是一蹴而就的，需要时间来逐渐改
变，更需要时间来形成规模。
但是在地铁的影响下，郑州终究会产生新的商圈，并且
等地铁物业越来越成熟，郑州的经济将向“纵横连接”
式发展。对于二七商圈来说，伴随着地铁的开通，2014
年，二七商圈卖场优势、集合能力完全展现，二七商圈
的辐射力将会加强并扩大至全省。
因此，将来有可能形成这样的局面，二七商圈
相当于北京的王府井、上海的南京路，面向全省
的购买群体，而新客运站商圈相当于北京的西单、
上海的淮海路，主要面向本地客源。
