伪造购房合同骗贷
成功堵截利用虚假银行流水骗贷的案例
一、案例经过
11月下旬的某一天，该行客户经理接到一笔个人住房贷款申请，在检查借款人提供相关贷
款资料时，发现借款人没有提供银行卡，客户经理在解释需要办理银行卡的原因后，要其
去营业大厅办理银行卡，这时，该客户脱口而出称其不会使用银行卡，这话顿时引起客户
经理怀疑，如果不会使用银行卡，那提供的近半年的银行流水是从何而来，再者客户经理
看到该客户的工作证明，该客户是某广告公司工作人员，该公司规模不小，工资绝对是通
过银行卡，不会发现金，不至于没使用过银行卡。于是，客户经理把客户银行流水仔细观
察，发现被银行章子压在其下的借款人名字，姓氏与后两字大小不一，有通过电脑软件更
改嫌疑，客户经理当即判断银行流水、包括工作证明存在虚假可能，在与客户就此事进行
核实时，客户对此矢口否认。于是，该行客户经理提出上门核实工作情况的要求。客户见
状先是佯装推托，在客户经理一再坚持下，该客户承认自己确是提供了虚假的银行流水和
工作证明，但购房行为确属真实行为。该客户有意提供虚假收入证明，并一再欺骗银行，
其故意隐瞒真实工作情况的行为已经使银行对其诚信度产生质疑。为避免更大的信贷风险
，客户经理做出拒贷决定。
二、案例分析
该行工作人员识别和堵截诈骗行为，是坚持我行基本理念的具体表现。把风险管理和内部
控制作为实现健康发展的基础工程，加快形成更加规范、严谨、稳健的风险管理和内部控
制文化。随着科技的不断发展，金融诈骗的表现形式日益呈多元化、智能化，不仅影响了
金融行业健康发展，也影响了社会经济的和谐发展。作为金融工作人员，要在思想意识上
时刻绷紧防诈骗这根弦，时刻提高警惕，遇到可疑情况，多问多看多想。
三、案例启示
（一）严格核实客户所提供贷款资料，加强风险防控。案例可以看出，该借款人对于银行
审贷程序比较了解，利用一般情况下银行工作人员在核对银行流水时最关注借款人姓名、
银行章和利用银行只需通过电话核实收入证明的情况，抱着侥幸心里蒙敝工作人员，这违
背了客户资料真实性的原则，实属客户诚信问题,也间接反应出调查人员在调查中应从多
方面注意，高度警觉，认真负责。
（二）增强识别和防范犯罪行为的能力，多角度对比资料。银行个贷客户经理可充分利用
人行征信系统提供的客户信息核实客户身份，将客户提供的资料两
者进行一些简单比较，包括客户的工作单位、婚姻状况、居住地址、年收入等。如发现疑
问的地方，可以进一步调查清楚，以减少风险的发生。
银行员工周巍的失职，导致河北男子高峰伪造相关合同骗贷 3000万得逞，而放贷后，他
和经理房某也被高峰贿赂。昨天记者获悉，高峰因骗贷等 3项罪名被市高院判处有期徒刑
7年半，周巍及经理也因收钱获刑。
罪行
1、公司老总骗贷 3000万
31岁的男子高峰是汇诚世矿投资有限公司法定代表人、丰宁恒宝矿业开发有限公司法定代
表人、北京阳光兴盛商贸有限公司法定代表人。28岁的男子周巍，案发前是某银行某分行
市场七部员工。
据检察机关的指控，2011年 7月，高峰伙同男子钮某以汇诚世矿公司进行矿产贸易需要流
动资金为由，编造虚假的贸易背景，伪造汇诚世矿公司与华承矿业投资有限公司的铁矿石
销售合同、汇诚世矿与河北钢铁股份有限公司承德分公司的钒钛铁精矿买卖合同及相关票
据、凭证、公司资信等贷款申请资料，从某银行骗取贷款 3000万元。
2、5根金条行贿银行高管
当时，周巍作为调查人，违反银行规定，未认真履职。还于 2011年 9月底，私刻了“河
北钢铁股份有限公司承德分公司”印章一枚，并使用该印章伪造了《河北钢铁股份有限公
司承德分公司付款承诺书》一份。 2011年 9月底 10月初，3000万发放后，为了感谢某
银行某分行市场七部总经理房某和员工周巍在发放贷款过程中给予的帮助，高峰通过钮某
向房某行贿金条 5根，向周巍行贿 1万元。
2012年 2月 8日，银行向公安机关报案时，高峰尚欠贷款本金 2169万余元、利息及罚息
88万余元。
2012年 3月 23日，高峰被查获归案，26日钮某被查获归案。31日高峰的亲属将其所骗贷
款本金 3000万、利息及罚息 123万余元，全部代为归还。4月 1日，周巍被查获归案。在
案件审理期间，周巍主动退缴 1万元。
3、刻公安公章买监听设备
此外，据检方指控，2011年 9、10月，高峰还指使他人私刻“迁安市公安局”公章一枚，
并使用该公章伪造了《迁安市公安局委托书》及《销售合同》，编造迁安市公安局委托北
京阳光兴盛商贸有限公司代购设备的名义，花费 140万从某装备研究院购买 GSM移动通讯
侦查定位系统一套及 CDMA移动侦查定位系统一套，安装在以他父亲名义购买的一辆黑色
雷克萨斯 5663cc越野车上。
一审
判决骗贷人获刑 7年多提出上诉
经过审理，市一中院于 2014年 3月 20日作出一审判决，以对非国家工作人员行贿罪、骗
取贷款罪、伪造国家机关公文印章罪，三罪并罚判处高峰有期徒刑 7年 6个月。以违法发
放贷款罪、非国家工作人员受贿罪判处周巍有期徒刑 5年。以对非国家工作人员行贿罪、
骗取贷款罪判处钮某 1年 6个月，缓刑 2年。
一审宣判后，高峰提出上诉。高峰的辩护人提出，一审认定贷款大部分被高峰占有是错误
的，高峰是为了矿上用资方便才将贷款转到个人账户的，不能忽视资金的实际用途，简单
地认定为个人占有使用。为了证明说法，辩护人还提交了银行交易凭证，证明高峰将其中
1133万余元用于支付矿山工人工资、公司日常生产开支等。
终审
无上诉佐证法院维持原判
市高院审理后指出，凭证都是高峰亲属提供，其中所提交的银行业务凭证，并没有汇诚世
矿公司的相关账目材料予以佐证。实际上，高峰将其中的 2940万转入个人银行账户，大
部分钱款用于个人购买汽车、偿还欠钮某等人的债务和提取大量现金，并未用于贷款申请
的事项。 法院还指出，相关证据及证言、供述显示，汇诚世矿公司是高峰购买的空壳公
司，无正常经营活动。华承矿业公司也是高峰自行成立，为骗取贷款、伪造贸易合同，他
在贷款前将公司法定代表人改为父亲名字。另外，河北钢铁公司承德分公司与汇诚世矿公
司也没有业务来往。
最终，市高院驳回上诉，维持原判。
一、解读京城最大假按揭骗贷案
法院查明，2000年 12月至 2002年 6月，北京华运达房地产开发有限公司法定代表人邹庆
指使公司职员伪造收入证明、首付款证明，虚构森豪公寓商品房销售，签订虚假买卖合同
，骗取银行个人按揭贷款 亿余元，造成银行贷款本金损失 亿余元。
面对巨额骗贷案，业内人士和专家却坦言，在房地产行业内假按揭普遍存在，早就不再是
秘密了，此次中行案件只不过是冰山一角。
【案件起因】资金紧缺，利用虚假按揭向银行骗贷
1999年，邹庆及其控制的北京市华运达房地产有限公司接手森豪公寓项目。2000年，森
豪公寓项目重新启动。当年 12月 31日，森豪公寓正式对外开盘，其中住宅面积为 万
平方米，商用建筑面积 万平方米。住宅部分的开盘均价为 2500美元／平方米，而商
用部分的均价更高达 3500美元／平方米。
知情者介绍，接手森豪公寓的项目后，融资成为邹庆及华运达公司面临的首要问题。伴随
着项目的重新开工，资金的紧缺也就达到空前程度。如何解决资金困境成了摆在邹庆面前
最大的难题。这个时候，已经有些急了的邹庆选择了“大胆”的路——利用虚假按揭向银
行骗贷。
【案件经过】内外勾结，顺利骗贷 亿余元
一年半内，华运达房地产公司就通过手下员工的关系网召集到了 257名“购房者”。这
257名“购房者”很多是下岗工人和收入不高的年轻人。搜集到大量身份证后，北京华运
达房地产公司开始伪造购房按揭申请材料，这些材料均由该公司办公室工作人员填写盖章
后封装。
然而，要实现这个“大胆”的想法，律师的“合作”必不可少。于是，两名律师的身影走
入了森豪骗贷大案。
按规定，银行发放房贷首先要通过律师的资信审查。森豪骗贷案中，中国银行北京分行委
托了孔卫东和战军两名律师负责对购房按揭申请材料进行审核，但他们并未“发
现”数百名借款人的资料均是伪造，便出具了 161份内容失实的法律意见书。
中国银行在接到孔、战二人对本案中虚构小业主信息的审核通过书后，再次对这些申请资
料进行了审核，但并未发现问题。
在正式发放贷款前，银行还要与业主当面核对购房按揭合同的细节。2001年 8月，庞某与
其他假业主一道来到华运达公司办公室，排练即将到银行进行的面签。
257名“购房者”中之一的庞某称，“我们每个人都领到一张小纸条，公司让我们尽快将
上面所写的内容背熟。”小纸条上写着他们所“购买”房屋的门牌号、总价以及首付款金
额，还有为购房者提供假收入证明的公司名称。在庞某的纸条上，他变成北京祥亨商贸有
限公司高管，月收入 3万多元。“我纯粹是在为余建三工作，他承诺给我 2000元好处费
。”
熟记小纸条上的信息后，庞某等人被华运达公司用车分批送到中行北京分行。“在一间办
公室里回答了银行工作人员的问话，答案就是事先写在小纸条上的内容”。庞某说，他们
通过了最后一关——银行的审查。庞某在购房按揭合同上签字后，工薪收入的他在中国银
行贷到了数百万的房贷。
【案件处理】银行职员、律师被判刑
公诉机关认为，徐维联、尚进、张笑非身为国有企业工作人员，由于工作严重不负责任，
造成国有企业严重损失，给国家利益造成特别重大损失，其行为已构成国有企业人员失职
罪。
今年 9月 6日，北京市第二中级法院对“京城最大骗贷案”森豪公寓骗贷案涉案 3名银行
职员和 2名律师作出一审判决：以国有企业人员失职罪，分别判处中国银行北京市分行零
售业务处原副处长徐维联、零售业务处消费信贷业务科原科长尚进、信贷业务科原业务员
张笑非有期徒刑五年；有期徒刑三年零六个月；有期徒刑三年，缓刑四年。以出具证明文
件重大失实罪分别判处北京嘉惠律师事务所律师孔卫东、北京华意律师事务所律师战军有
期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币 30万元；有期徒刑一年零二个月，缓刑一年零
六个月，并处罚金人民币 1万元。
【案件解读】森豪公寓案与其他房贷诈骗案的不同之处
森豪公寓案与其他房贷诈骗案不同的是，一是银行“内鬼”参与其中，被检方指控的 3名
中行工作人员虽然只是零售业务处副处长、零售业务处消费信贷业务科科长以及
零售业务处消费信贷业务科信贷员，但大都身居要位，方便行事。一是一条龙违规；二是
律师参与作假，这将使民众更加迷惑还有谁可以信任？三是涉案金额最大。
1、银行内外勾结，一条龙违规
堵住假按揭的关键在于严格责任追究制度。银行“内外勾结”和“内部管理糟糕”是假按
揭案涉案金额如此巨大的主要原因。正是因为个人住房贷款业务不良率低，各银行都将之
视作优质业务，往往降低门槛；再加上内控制度不严，导致内外勾结，虚构销售合同，骗
取银行贷款。
自 2003年 6月，央行 121文件出台以来，各家银行都收紧了对房产开发商的贷款，房产
开发商获得银行贷款的难度增大，采用这种假按揭手法骗取银行贷款的情况屡见不鲜，并
有上升趋势。据一些商业银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为商业银行个人住房贷
款中危害最大、发生频率最高的风险之一。
由于房地产开发商的不法行为及银行内部管理及操作不到，当房地产开发商自身资金实力
不强或出现资金流动性困难时，为了保证项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或向
银行申请开发贷款受限的情况下，就利用个人住房贷款申请门槛较低、银行审查不严格等
，从银行套取资金。
2、骗贷案中律师首次被追究刑事责任
涉案的两名律师分别为 37岁的孔卫东和 39岁的女律师战军，案发时他们分别在北京市嘉
惠律师事务所和北京市浩天律师事务所工作。这是执业律师首次在骗贷案中被追究刑事责
任。
作为执业律师，孔卫东和战军曾受银行委托，负责森豪公寓贷款申请人相关资料的“初审
”，两人只对资料进行了书面审阅，根本没有进行实质审查。据此，他们便向银行出具了
内容重大失实的法律意见书，证明贷款申请人具备偿还贷款本息的能力，符合申请贷款的
条件。而中行北京分行正是依据他们出具的 161份内容重大失实的法律意见书，先后向
161名虚假贷款申请人发放了个人住房贷款共计 亿余元，案发时造成银行贷款本金损
失共计 亿余元。其中，孔卫东出具了 155份失实意见书，战军出具了 6份。案发后，
孔卫东退缴 160余万元及 9850元港币的律师费。
律师对借款人提供的借款申请资料的合规性、合法性、真实性进行法律见证，对借款人的
信誉、资质状况进行调查和综合分析，在此基础上向银行方面出具法律意见书。本案律师
出具的法律意见书是银行启动贷款审查程序并最终决定是否发放贷款的前置条件。然而，
银行信贷人员没有认真按照相关规定审查贷款申请人申贷资料也是其中的
原因之一，所以可以这样说，律师的行为与其他因素结合，造成了银行贷款的重大损失。
3、假按揭涉案金额之巨，史无前例
2000年 12月至 2002年 6月间，徐维联、尚进、张笑非 3人在负责审批森豪公寓和华庆公
寓的个人住房贷款业务过程中，为了追求业绩，先后批准向 257名虚假贷款申请人发放个
人住房贷款共计 亿余元。造成中国银行北京市分行损失贷款本金 亿余元。
犯罪嫌疑人虽然已被绳之以法，但最让公诉人担心的却是，中国银行北京分行损失的贷款
本金 亿余元可能最终白白流失。因为即使森豪公寓被拍卖，按照司法优先的原则，其
拍卖所得也未必先归还中行。
【风险提示】监管和制度的缺失是造成房产骗贷愈演愈烈的主要原因
个人住房贷款“假按揭”，是指不以真实的购买住房为目的、开发商以本单位职工及其他
关系人冒充客户作为购房人、通过虚假销售方式套取银行贷款的行为。
从姚康达骗贷 7000多万，浦发银行被骗贷 亿，到森豪公寓案，利用房产骗贷的案件
愈演愈烈，“骗贷黑洞”越挖越大。这其中既有骗贷者的奸诈，也有金融部门“粗心”的
原因。在分食房产这块大蛋糕的同时，我们看到了监管的松懈和制度的缺位，看到了道德
的丧失，更看到了个别银行和银行员工在利益面前的奋不顾身，就像某些地方政府靠地发
财一样，银行靠钱发财。
1、炒房过程全揭密
给大家算一笔账：一炒家去年从某地购一 100平方米的商品房，开盘价 5000元/平方米，
房屋总价 50万元。贷款 8成，首付 10万。几个月后，开发商将房价炒到了 8000元/平方
米。不用担心没人买，因为他们根本没打算卖！他们要将房子卖给自己！当然是以另一个
人的名义。这时房子总价是 80万，贷款 8成(64万)，首付 16万，通过转按揭(或提前还
贷的方式)，他将房子卖给了自己。
这时候，这个人就赚得房屋差价 30万(因为是用银行的钱还银行的钱)，减去第二次的首
付 16万，他已经干拿了 14万。而这时房子还在他名下！他现在唯一的负担就是要还 64
万的贷款。如果他能找到买主，即使以第二次的成交价卖，那他至少又拿回了第二次的首
付 16万。那么这一轮下来他就净赚超过 30万。
一般来说，开发商自己都会主力参与这项勾当。很多开发商在正式开盘之前都会有
一个内部认购，通过这个内部认购，能够了解到大致有多少真正的购房者。然后他们会根
据一个并不复杂的算法，算出房价炒到多少还有真正的买主，以此决定可以留下多少套房
子来进行安全炒作。
在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额(对应上面的 14万)而
不漏出马脚，这是因为有真实的交易将假交易掩盖了。在这一轮中，直接的受害者有两个
，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个居住
的地方(其实到现在，先期认购价也已经炒上去了)，而后者(银行)将承担更大的风险：如
果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂账——炒家(开
发商)已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子。更为重要的是没有任何
2、假按揭比比皆是
面对巨额骗贷案，业内人士和专家却坦言，在房地产行业内假按揭普遍存在，早就不再是
秘密了，此次中行案件只不过是冰山一角。
其实这在地产圈是一个潜规则，银行或多或少也知道这事情，但看到开发商出具的交了首
付的发票，银行依然会把钱贷出去，也就是把钱打入开发商的户头，很多的开发商就是靠
这样的手段在进行资金周转。而银行的贷款，在很长一段时间内，则是由开发商自己还款
。这个过程中，如果有人真的要买房子，那开发商就会告诉这个真正的购房者，他们和以
前买房子的人已经解除了合同，这个房子现在是可以出售的。房子理所当然就会卖给真正
的购房者，按揭也就开始由真正的购房者来承担，这个“洞”自然而然就会被堵住，但如
果一直没有合适的购房者出现，那洞就会越来越大，最后以致于开发商也无法将其掩盖住
了。
华运达房地产公司正是这样才露出了马脚。只能说他命不好，这样的事情在圈子里是再正
常不过的了。因为这样做，不但房价可以上去，开发商也有相应的可以周转的钱，何乐而
不为呢？即使最后实在无法还款了，那就由银行把房子收走好了，反正很多开发商从银行
套的钱已经远远高于楼的实际价值。
3、从森豪公寓案看监管部门的对策
1998年中国银行发布的《个人住房贷款管理办法》、《个人住房贷款管理实施细则(试行)
》和 2001年发布的《个人住房贷款业务操作办法》，对个人住房贷款条件有明确规定，
其中包括借款人必须具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力等。
同时，银行内部还规定了个人住房贷款审贷分离和尽职调查制度，要求信贷业务
