前提1：必须充分考虑项目对城市居住观念的引领
三个重要的策略原则
前提2：必须深入理解项目规划理念,呈现产品精神
前提3：必须与竞争楼盘在推广层面保持差异化
①城市发展向东南——2000年石家庄市城市整体规划做出了重大决策，向市区东南部发展，并经国务院批准了其纲领性文件，市区东南部从此成为投资居住热点。
②“三高”标准——即高标准、高质量、高速度建设东南分区。臧市长就 “三高”标准提出具体要求：一是搞好城区定位，即“商贸会展发达、科技教育领先、休闲娱乐高雅、绿色社区怡人”；二是按定位搞好规划工作；三是多一些标志性的建筑，多一些河北乃至华北没有的项目；四是集中力量搞好基础设施建设。
③东南高尚居住区——目前一个以国际城为代表 ，包括顺驰蓝郡、美景东方、九里庭院、东方观邸及本案的东南高尚居住区正在悄然形成。
裕华区，将最终成为最能展示石家庄现代化、国际化、都市化
的标志性区域，成为石家庄真正意义上的高尚居住中心区。
区域点析/裕华区的现在与未来
我们观点：顺驰 · 蓝郡本区域内的品质代表楼盘，价格标杆，对提升区域的价值功不可没，成为区域内众多项目借势之盘，但由于价格与市场需求容量存在一定脱离，未来销售不容乐观，目前项目处于曲高和寡的尴尬境地。
周边竞争项目个案简析（顺驰 · 蓝郡）
社区规模：20万平米
产品形态：板式小高层/点式高层/
Twonhouse（主力）
价格： 高层起价4800元/m2
Twonhouse200万
均价8000元/ m2
主打口号：城市勋章，燕赵之荣耀
销售现状：积累客户期/尚未销售
我们观点：国际城本区域内的地标性、规模性代表楼盘，具有强大市场影响力和品牌力，在现阶段，周边没有任何项目能取代其领导性地位，正待推出的四期对本案存在竞争。
周边竞争项目个案简析（国际城）
社区规模：100万平方米
产品形态：小高层、短板高层
均价：4200元/m2左右
主打口号：百万平米国际生活城
以国际视野，造城
新洋房，国际生活盛宴（三期）
销售现状：三期销售进入尾期，一、二期已全面入住，四期正待推出。
周边竞争项目个案简析（东方观邸）
我们观点：东方观邸推广策略，采用借势和跟随者姿态出现，从项目的规划与产品形态等方面相比，与本案不在同一层面，但不可否认对本案低端客户会产生一定的分流。
社区规模：17万平米
产品形态：高板
主力户型：82m2/106m2/139m2
价格：均价3000元/m2
主打口号：生活的方向，城市的主角
东南核心生活圈/17万平方米城市景观居所
销售现状：一期推出西侧3栋高板，销售状况一般
我们观点：九里庭院在名义上属于经济适用房，始终上采用商品房销售，其最大优势在于价格，由于项目已进入尾盘销售，对本案不会产生竞争。
周边竞争项目个案简析（九里庭院）
社区规模：23万平米
产品形态：高层、多层
价格：均价2800元/m2
主打口号：尚东，365庭院生活
销售现状：进入尾盘销售
项目主要经济指标
占地面积约362亩，总建面约40万M2
容积率，绿化率41%
户数2282户
停车位地上1055个，地下400多个
产品类型：花园洋房/叠拼/小高层/高层/温泉公/高层/商业，以小高层为主流
社区配套：温泉会所/小学/幼儿园/商业街等
一
期
项目概括简述
解读项目规划设计理念
①规划思路：分四期开发，兼顾整体性，强调可持续发展的有机规划，结合地形，形成一个大型优质居住社区空间。
②住宅布局：住宅布局中高层﹑小高层﹑多层住宅有机结合，形成处处有景的布局并处理好与相邻地块建筑的关系。
③公建布局：充分利用项目临街的优势，在临东岗路、塔北路及谈固东街部位重点设置商业，临规划路部位适当设置商业。
④道路系统：小区道路系统就近到达，形成人车分流。
⑤景观设计：通过标志性小区中心景观，将东南、西北﹑东北﹑西南相呼应，整个景观采用自然风格造景手法为主。草坡、树木﹑灌木丛﹑景石﹑水体﹑步道应浑然一体。
⑥建筑风格：以自然、简约、现代的风格为主，色调偏重成熟稳重而质感强烈。
关于项目SWOT分析
Strength(优势点)
①规划设计理念（多元性/规模性/前瞻性）
②温泉健康主题（市区内首家）
③位置/交通（高尚居住区，紧邻东二环）
④开发商品牌（两大上市公司联合打造）
Weakness(劣势点)
①开盘销售期为大期房阶段，而区域竞
争项目多数为现房或准现房销售
②现阶段周边配套不成熟（尤其相比国际城）
Opportunities(机会点)
①政府支持（城市发展向东南）
②顺弛项目拉动区域价格
③二环内土地日益稀缺
④希望绿洲公园、第44中
Threat(威胁点)
①国内地产大亨觊觎石家庄市场
②区域内外其它竞争项目的冲击
（例如高远地产在我项目附近的地块）
产品本身
市场环境
有利
不利
①多元性：产品形态丰富，满足不同人群的生活需求，而周边项目产品形态单一
②规模性： 40万平米大规模社区，仅次于国际城，社区内配套极为完善
③前瞻性：从规划到建筑设计，都代表石家庄最先进的居住规划理念和生活方式
④温泉主题社区(市区内唯一)：享受一种更健康、更舒适、更高品质的生活方式，温泉引入社区，是完全基于人性需求的体贴设计
需要重点强调1点
本案在产品上是更加平衡，
满足更多需求的高尚住区，
它有条件成为引领石家庄未来生活的代表作。
国际城
国际城
东方观邸
顺驰蓝郡
顺驰蓝郡
总体来说，以上广告有这样一些特征:
1、喧嚣式的
2、口号化的
3、灌输式的
4、自我标榜的
5、与项目相关性/互动性弱
我们认为——
国际城和蓝郡等项目，都是以高于石家庄的语调和声线推广项目，采用同样方式推广本案，也有可能会取得成功，但这样做，很难超越竞争项目，真正确立本案更高调的形象。
我们认为本案推广的突破口——
从人性需求出发，
冷静思考城市居住文化，
倡导一种区别于以往的，
全新的、更先进的居住观念。
我想……
I want……
让我的城处处经典
I want my city filled with classic.
我想……
I want……
让我的城充满和谐。
I want my city filled with cosmos.
我想……
I want……
我想，拥有一座幸福城邦。
I want my city filled with happy.
建我所想。
Creat what I want.
40万平米·温泉生活馆
连版第一则
请在这里写下最想做的十件事：
PLEASE WRITE THE TOP 10 THINGS WHAT DO YOU WANT TO DO
连版第二则
请在这里写下最想说的十句话：
PLEASE WRITE THE TOP 10 SENTENCES WHAT DO YOU WANT TO SAY
连版第三则
理想，总是建立在现实的基础上
国大·理想城即将公开
GUODA IDEAL CITY IS COMING SOON.
因为征服黑夜的理想
爱迪生发明电灯，照亮整个世界
因为利用自然能量的理想
瓦特发明蒸汽机，引发工业技术革命
推动社会的发展
因为昂首天空的理想
莱特兄弟发明飞机，人类从此插上翅膀
理想，使人理智地观察一个新世界
并通过满意的结果
不断实践对生活的热情
国大·理想城 40万平米温泉生活馆
连版第一则
如果，自然是我的外在
IF NATURE IS MY EXTERNAL..
连版第二则
如果，繁华是我的灵魂
IF PROSPEROUS IS MY SPIRITS..
连版第三则
对生活的愿望
往往就是蓝图的第一笔
建我所想 CREAT WHAT I WANT
因为生活应该与世界同步
所以我们坚持国际（International）的精神
因为生活应该绚烂丰富
所以我们提供多元（Integrated）的可能
因为生活应该有更多睿智
所以我们创造充满想象（Imagine）的空间
因为生活应该充满新鲜
所以我们设计富于创意（Idea）的美好社区
……
2006，在这里实践每个梦想
国大·理想城 40万平米温泉生活馆
“生活是享受不断学习‘活着为什么’？”
学习温泉，学习简约的建筑、丰盛的生活，学习城市。
2006，国大·理想城，学习享受生活，找到适合自己的生活方式。
It’s my lifestyle
建我所想Creat what I want
“我们都太努力‘过’生活了，
自己把自己搞得眼花缭乱。
偶尔，你要什么都不做，
让生活自然发生在你身上。”
找到适宜欣赏城市的角度，从容品味城市里的自然生活。
2006，国大·理想城，读懂生活，读懂城市，找到适合自己的生活方式。
It’s my lifestyle
建我所想Creat what I want
“我很清楚我想要的东西是什么，
这让我感到很幸运，这使我从不慌张。”
不让传统或现代的眼光局限自己，在东西方之间找到自己的位置。
2006，国大·理想城，找到适合自己的生活方式。
It’s my lifestyle
建我所想Creat what I want
形成购买偏好
达成产品与生活方式认同
项目一期整体推广节奏思考
开盘强销期
悬念预热期
品牌续销期
1、储客开始，从3月起开始内部认购
2、现场包装/销售工具到位
3、户外媒体亮相
目标：业内渠道
户外媒体
时间：2006年5日－6月
1、正式开盘
2、样板间开放
3、媒体整合投放
目标：强势入市
多渠道攻势
时间：2006年7月－年底
1、现场环境逐渐成熟
2、现场观摩
3、媒体整合投放
目标：产品解析
销售高潮
时间：2006年3月-4月
生活方式与产品的向往
