中国科技论文在线 消费者预期心理对商品住宅价格影响的研究 *赵玮，王军武（武汉理工大学土木工程与建筑学院，武汉 430070） 摘要：针对房地产市场的现状，从非理性需求、刚性需求、投资性需求三个方面分析了消费者预期心理对商品住宅需求的影响，并进一步研究了消费者预期作用于住宅价格的机理过程，表明了合理引导消费者预期对稳定商品住宅市场价格的重要性。 关键词：住宅经济学；预期心理；商品住宅价格 中图分类号： Analysis for Effect of Consumer Expectation on the Price of Commercial Housing Zhao Wei, Wang Junwu (School of Civil Engineering and Architecture, Wuhan University of Technology, WuHan 430070) Abstract: In this paper makes a analysis for effect of consumer expectation on the price of commercial housing based on the three of aspects: irrational demand, rigid demand and investment , study on the mechanism of consumer expectation effect the housing’s price. Finally, indicate it’s very important to lead consumers’ rational expectation for stabilizing the price of commercial housing market. Keywords:Housing economics; Expectation; Price of commercial housing 0 引言 住房问题涉及到人们的基本福祉，只有当居民有稳定舒适的居住环境时，才能从事相关的社会、经济活动。近年来，我国商品住宅价格不断上涨，尤其是2009年初至今，高涨的房价已引起了社会各界的高度关注。 市场供求关系是影响市场交易的主要动力，是决定成交价格的根本原因。但是商品住宅市场的高房价与消费者的支付能力之间的差距日益加大，对消费者的心理产生了极大的冲击，在刚性需求的支撑下，对未来房价的预期更是进一步刺激了大量住房需求的提前释放，导致市场非理性交易行为的发生，从众心理使人们不断产生认知上的失调，盲目追逐高涨的房价，并在“自我强化”的心理作用下影响市场供求关系，对市场价格产生影响。 1 消费者预期心理 预期是指市场参与者为了追求个人利益最大化，对与当前决策有关的经济变量在未来的[1]变动方向和变动幅度进行的预测。穆斯于1961年提出了理性预期假说，即经济当事人对一些变量的主观心理预期为这些变量的条件数学期望。理性预期符合西方经济学中对行为人理性的假定，即人们能够“在有效地利用一切信息的前提下，对经济变量做出在长期来说是[2]最为准确，而又与所使用的经济理论、模型相一致的预期”。 作者简介：赵玮（1986-），男，硕士研究生，主要研究方向：房地产经济与房地产项目开发. E-mail: zwdream@ - 1 -
中国科技论文在线 但是由于市场主体的局限性及市场信息的不对称，经济行为人并不能做出完全的理性判断，只能根据过去的经验教训对未来做出“合乎规律”的预测，这样的预期就是非理性预期。非理性预期会导致判断结果与实际值的偏离，这种偏离有时来自于个人的心理因素，例如认知失调、从众心理以及过度自信等。 2 消费者预期心理对住宅需求的影响 非理性需求的产生 购房需求的产生可能来源于真实的住房需求，如保障性需求和改善性需求，也可能是受到个人心理的影响所产生的非理性需求。在当前的市场中，消费者存在着从众心理，不能合理分析住房的实际需求，为了缓和一些非理性的认知失调及避免对未来的不确定性担忧，盲目提前锁定避免风险的方法，刺激出非理性的住房需求。 如若消费者预期未来的房价会持续上涨，此时不购买就会在未来支付更高的成本，一部分住房需求就会提前得以释放，尤其是整个市场中的个体都受到这一预期的强化，恐慌性的需求就会相互感染。当人们长期处于一种对己不利的环境，并且以个人能力无法改变时，就会产生强烈的悲观情绪，不会去积极寻求乐观的解决途径，仅寄希望于将自己的损失降到最小，并且认为每个人都是“自私”的，都是为了维护自身的利益。这样的博弈心理导致消费者的住房需求在短期内膨胀，并且越是得不到满足，越是相信自己需求的正确性。 当消费者的住房需求产生以后，就开始收集相关的信息，进而决定何时、何地购买住房。在目前房地产市场供不应求的状况下，消费者会在有能力的条件下第一时间购买住房，所以决策的主要判断依据来源于房价。此时，消费者对市场信息的感知能力就变得至关重要，由于消费者已经经历了长期的房价上涨，在潜意识里已产生了一种惯性思维，会对有关房价上升的信息特别敏感，在进行信息收集分析时出现非理性的选择接受心理，在一定程度上更愿意接受房价上升的信息。由此造成的结果是，消费者无意与有意去排除掉房价受到控制或可能下跌的信息，导致信息收集的失误。 分析这种信息选择性接纳的来由，是消费者经济主体不成熟的体现，反映了消费者在面对决策时往往倾向于简化决策过程，容易受到前期形势的影响，是对自我固有感知的一种适应性扩张，缺乏突破性思维。同样由于我国市场化经济运行时间不长，消费者并没有积累很多的市场经验，当面对不可知的未来时，他们更愿意接受一种曾经有过的感受，也就更愿意承受房价上涨带来的“痛苦”。 刚性需求存在的合理性 购买的欲望必须在有支付能力的情况下才能转变为现实需求。我国部分地区的高房价已经趋近人们的支付能力极限，根据国际机构的报告，在发达国家房价收入比超过即被看[3]作市场价格处于泡沫区。图1表明我国房价收入比不断上升，2009年达到历史最高点。 - 2 -
中国科技论文在线 房价收入比 图1 1996年-2009年我国房价收入比 现实中可以发现我国居民的房价收入比远高于国际社会所定义的泡沫水平，这种脱离收入约束的资产价格走势，是我国城镇人口住房刚性需求的表现，其存在有着一定的现实依据。 其一，随着社会经济的发展，国民生产总值会不断增长，人们可以支配的经济资源会越来越多，对未来收入增长的信心会放大居民对自身支付能力的预期，购置满意度更高的住宅。一般而言，住房需求与国民经济的发展水平是正相关的，即收入的增加会导致住房需求的增加，但在经济发展的不同阶段，这一相关性的大小是不同的。随着我国国内生产总值的增加，房地产业的增加值也在不断增大，其所占比例也在逐年提高，我国良好的经济形势为刚性需求住房者的价格承受心理提供了保障。 其二，金融机构所提供的贷款业务为个人、家庭提供了融资的渠道，使其能够支付短期内无法承担的价格，只要贷款人能够在既定时限内按时足额偿还部分资金，就可以提前实现住房需求，通过金融杠杆作用放大了消费者的资金使用量。 投资预期加剧住宅需求 （1）物价上涨对住宅需求的影响 作为消费者来说，生活中的物价上涨最能使其感受到货币购买力的下降，尤其是物价连续的上涨，会加剧人们对未来通胀的预期。 居民消费价格指数城市居民消费价格指数农村居民消费价格指数 图2 1990-2008我国居民消费价格指数 为了使手中的资金得到保值增值，他们就会寻找资金的流向领域。由于银行的存款利率偏低，远远赶不上物价上涨的水平，不能实现居民储蓄存款的保值目的；其次，民间投资渠道有限，股市、基金市场长期低迷，投资回报率较低；再者，我国金融市场在逐步完善的过- 3 -
中国科技论文在线 程中，与世界投资市场的接轨还有待时日，国内大量小额资金缺少流向国际市场的途径。 房地产的投资价值在这样的环境下显得尤为明显，大量逐利资金流入房地产行业就不可避免，尤其是部分先行的投资、投机者在短期内实现了资金的大幅增长，更是进一步加剧了人们对房地产市场的投资热情，并对其未来的发展寄予了“厚望”。 （2）人民币升值对住宅需求的影响 随着全球经济一体化的推进，中国市场化程度也在不断加深，与世界的联系日益紧密。自从2005年我国人民币汇率形成机制改革以来，世界对人民币升值预期不断加强，大量资金流入我国，导致国内资产价格整体上涨。在人民币升值的强烈预期下，无风险套汇是热钱流入的主要目的，其投资、投机特征明显，对我国宏观经济的稳定造成了一定程度的冲击。 房屋具有保值增值的作用，热钱流入房地产行业不仅可以获得汇率溢价上的收益，同时可以获得房价上涨带来的资本利得，实现外汇流入的二次套利。我国城市化进程不断加快，投资城市建设具有长期的收益，尤其是2009年以来房价的高速上涨吸引了众多的热钱流入我国，其中的一部分资金通过各种渠道流入房地产行业，加剧了市场的波动。热钱对房价的推波助澜进一步加剧了人们对未来房价上涨的预期，是影响房价的一个重要因素，房价的涨[4]幅与热钱的流入量有明显的正相关关系。 3 预期心理对商品住宅价格的作用机理 在房地产市场上，开发商和消费者会根据市场的具体情况，结合自身的理论经验对未来房价的走势做出判断，选择相应的投资策略和消费行为，从而对市场的供给和需求产生影响，进而引起未来房价的变化和波动。 图3 消费者预期心理对房地产价格的影响过程 （1）房地产从长期来看具有很强的内生性，主要和国民收入、城市发展、人口结构等因素相关。随着经济的发展，居民的住房需求会同步增加，由于城市资源的有限性，房价上涨是必然的趋势。但上涨的幅度会受到非理性需求、刚性需求及投资需求的强化影响，当人们长期面对高涨的房价就会对未来房价的走势产生非理性的预期，这样刺激出的住房需求是源于消费者对价格的适应性预期，一部分现时没有购房需求的人也会提前实现购房行为，避免未来房价上涨带来的资金损失。房价的上涨预期就会导致住房消费的提前释放，增加了市[5]场中短期的住房需求。 从供给方来说，开发商面对消费者高涨的需求，具有交易谈判的优势，为了进一步获得更多的经济利益，会保留手中的现有房源、待价而沽，以期望通过价格的上涨获得更多的超额利润。同时，开发商看好未来房市的走势，会增加房地产开发的投资，但是由于房地产开发从前期决策到商品上市有一段相当长的时间，供给存在时滞性，会导致短期内市场存量不足，从而进一步推高房价。 消费者和开发商的价格博弈行为导致房价的上涨得到证实，即现实的价格变化与过去消- 4 -
中国科技论文在线 费者对价格的预期相符，这就导致随着房价的上涨，消费者预期未来的房价会继续上涨，从[6]而形成自我预期的正反馈，进而推高房价。 （2）当房价上升到一定阶段时，对于普通的消费者来说已经无力承担如此高昂的房价，他们会持币观望。同时，大部分人面对房价的持续上涨会产生疑惑，认为房价的下行时期就会到来，增加未来房价下降的预期。另一方面，市场的投资者已经投入大量的资金，对市场细微的变化很敏感，一旦遇到利空消息的影响，就会产生恐慌性的抛售行为，市场的需求会受到抑制。 从开发商来说，由于前期对房价上涨预期所增加的投资已经转变为实在的住房产品，潜在的住房供给增加，面对市场的观望态度，长期以来的销售不利就会导致开发商的资金周转出现问题，最终开发商只能转变销售策略，通过抢先降价以回笼资金，有实力的开发商更会借机扩大市场份额，从而增加了市场的住房供应量。 房价的小幅下降并不会使消费者急于出手，只要这种下降的可能性一直存在，就会强化消费者对于未来房价下降的预期，形成自我实现预期效应的负反馈，使房价在预期的推动下进一步下降。 4 结论 消费者的理性预期可以稳定房地产市场的正常运行，政府作为市场的宏观调控者，拥有强势的信息优势及不容推卸的责任，必须承担起合理引导消费者预期的重任。 ① 保持政府政策的稳定性及持续性 为了合理引导消费者的市场预期，必须保证政府宏观政策的持续性及稳定性，增加政府的“公信力”。波动大的政策会对消费者的心理产生重大影响，在实施过程中会弱化政策的执行力度。 ② 完善信息公布机制 政府应及时全面地公布房地产市场交易数据，避免出现由于信息不对称所导致的非理性交易行为，规范开发商的价格公开程序，提高市场交易信息的透明度。 ③ 加大保障性住房供应量 政府必须考虑到中低收入者的住房需求，增加市场保障性住房的供应量，使人们不必局限于购买商品住宅，为弱势人群提供有力的“心理保障承诺”，减少由于恐慌性心理所导致的非理性需求。 [参考文献] (References) [1] 郑思齐，王寅啸.房价上涨预期对住房需求的放大效应研究[J].中国物价，2007，6：52-55. [2] Muth. John F. Rational Expectations and the Theory of Price Movements[J]. Econometric, 1961，29（3）：316. [3] 中国科学院预测科学研究中心.2010中国房地产市场回顾与展望[M].北京：科学出版社，2010. [4] 陶川.人民币升值预期、资产升值预期与热钱流入——基于适应性预期理论的实证分析[J].南方金融，2008，7：13-16. [5] 郑思齐，王寅啸.房价上涨预期对住房需求的放大效应研究[J].中国物价，2007，6：52-55. [6] 崔新明.城市住宅价格动力因素及其实证研究[M].北京：经济科学出版社，2005. - 5 -
