济南“老商埠”历史文化情境体验街区招商策划报告(信立怡高).ppt

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—“老商埠”区招商策划报告 商埠历史文化情境体验街区 信立怡高（睿思博）地产研究中心 目 录 contents 项目定位回顾及开发分期 招商政策建议 近三年招商活动安排 开发模式及招商总体策略 投资回报测算 项目定位回顾及开发分期 老商埠区整体定位 分片区业态及规模 商埠区开发分期 商埠区现状 万紫巷片区 内部建筑多不属于历史保护建筑范围，但具有一定历史价值，目前内部整体环境较差，基础设施不尽完善，适合进行改造。 中山公园片区 济南开埠后第一处公园，内部园林景观设计精巧，但相对于整个商埠区来说，面积过小，且目前外围被建筑遮挡，正逐步丧失城市公共空间的功能。 大观园片区 历史上中国北方的曲艺码头，目前以百货商业及餐饮为主，演艺已经慢慢衰落。 新建酒店区 以明珠酒店为主的新建酒店区域，承载了来自火车站的客流，目前仍是济南市最高的建筑。 历史建筑集中区域 多为商埠区开埠后的近代建筑，多数都有近百年历史，除少数仍在使用外，大部分经过近几年非专业修复，已经无法辨识原来模样。 区域内老旧建筑较多，登记在册的历史保护建筑相对集中，另有大量未列入保护内容历史建筑，片区改造复杂。 旧居住区 旧居住区 旧居住区 万紫巷片区 历史建筑集中区域 历史建筑 集中区域 新建酒店区域 大观园片区 历史建筑 集中区域 网通公司 片区 旧居住区 新建居住区 中山公园片区 历史建筑集中区域 商埠区定位 RBD FBD TBD 古城区 金融商务区 商埠区 CBD 济南CBD发展的格局： FBD: “两纵三横”格局的金融总部聚集区； TBD:以泉城路商圈为核心的旅游商业区； RBD:以老商埠区为核心的游憩商业区。 商埠区定位为“以商埠文化体验为主题特色的城市休憩商业区”——济南城市RBD 商埠区功能定位 承担休闲、商务、餐饮、娱乐、 接待功能 有近代建筑和历史特色老城核 心区 片区定位 商埠区内划分为以“中央景观休憩区”为中心兼具历史文化体验、商务办公服务、休闲娱乐、商住办公和商住综合等功能的六大片区。 商埠历史文化体验区 区域内历史保护建筑较多，且拥有很多历史里分建筑，结合拥有历史资源，进行修复与建设，重塑商埠历史文化体验情景街区。 商埠中央景观休憩区 贯通中山公园东侧用地，扩大城市绿化景观范围，形成开敞的城市空间。 商埠休闲娱乐体验区 紧靠金融商务区，提升大观园现有娱乐休闲功能，并对周边区域进行改建，形成商埠休闲娱乐集聚区，为东侧高端客流提供消费场所。 商务办公服务区 利用与火车站及金融商务区的紧密联系，依托现有酒店及办公物业，规划形成商务休憩服务中心区域。 商住办公区 受经七路沿线金融商务区辐射，形成商务办公区域，内部几乎无历史保护建筑。 商住综合区 属于老商埠区外围区域，目前发祥巷片区已进行改造，其余区域也多以居住功能为主。（隶属槐荫区） 商住综合区 （槐荫区属地） 商务办公 服务区 商埠中央景观 休憩区 商住办公区 商埠历史文化 体验区 商埠休闲 娱乐体验区 金融商务区 金融商务区 经一路 经五路 经四路 经三路 经二路 纬六路 纬二路 纬三路 纬四路 纬五路 小纬六路 小纬二路 项目定位回顾及开发分期 老商埠区整体定位 分片区业态及规模 商埠区开发分期 分片区业态及规模 商埠历史文化体验区 商埠中央景观休憩区 商埠休闲娱乐体验区 商务办公服务区 商住办公区 小结 商埠历史文化体验区 铁路文化广场——百年开埠历史的记忆 定位图 经一路 纬五路 经二路 铁路文化广场 纬四路 中国首个商埠文化主题广场 ——传承商埠文化、体验经典人文 业态及现有空间统计表 现有空间足以满足各业态一般的建设空间要求。 2万㎡-20万㎡ 约20000 ㎡ 广场 铁路文化 广场 万㎡-1万㎡ 约3000 ㎡ 文化馆 万㎡-1万㎡ 约5000 ㎡ 博物馆 一般规模 其他 现有空间 业态 项目类型 原胶济铁路职工宿舍 原胶济铁路宿舍——作为历史保护建筑，建议进行功能更新，改建为铁路文化展示馆， 与铁路文化主题广场相呼应。 现状图 现状改造利用情况 商埠历史文化体验区 铁路文化广场示意 商埠文化馆 展示内容：展示商埠区发展历史，增强老商埠区历史文化内涵 建筑面积：3000平米 广场 展示内容：以老火车站为中心的广场，展示济南铁路文化 建筑面积：20000平米 商埠历史文化体验区 定位图 金马丽晶大酒店 万紫巷片区 万紫巷片区——以选择性拆除为主，建设具有济南商埠特色的欧式步行街。 金马丽晶大酒店——保留建筑主体及功能，对外立面进行重新设计，使之与整体建筑特色相符。 现状改造利用情况 现状图 欧式风情建筑休闲街区——再现商埠区繁茂的中西文化交流 业态及现有空间统计表 约40000 ㎡ 折合长度约300m 现有空间 老商埠生活体验馆 老字号餐馆 西式餐厅 进口商品专卖店 民间手工艺品店 业态 300-500㎡ 5000-8000 ㎡ 10000-15000 ㎡ 8000-12000 3000-5000 规模划分 3万㎡-20万㎡ 欧式风情 建筑休闲 街区 一般规模 项目类型 经一路 纬五路 经二路 欧式风情建筑 休闲街区 纬四路 欧洲风情街 ——打造中西文化产品交易平台 商埠历史文化体验区 欧式风情建筑休闲街区商家示意 德国啤酒餐吧（DK1308） 历史：在1308年-当骑士征战，路德维希四世统治巴伐利亚的时代-Drei Kronen（三皇冠）酿酒坊在斯特吉齐的一个小镇上成立，紧邻著名的Giechburg城堡，是世界上最古老的酿酒坊之一。 氛围：餐吧充满日耳曼风情，席间不间断的放映着1308啤酒文化及国外历史经典影片，每晚8点后浓郁德式风格演唱组现场演唱，将使您如身处巴伐利亚小镇...... 营业面积：3000平米 浮水印咖啡西餐厅 氛围：浮水印精制唯美的特色，完美的把艺术与商业的结合，可以品尝到美味的佳肴，可以品味各国风情特色的美酒，正宗香纯的咖啡。聆听悠悠的旋律，将那份难得的宁静细细的在心里韵量…… 营业面积：300平米 商埠历史文化体验区 菩蔓牛排屋 特色：以烹饪牛排为主题的法式西餐厅。 氛围：餐厅分为两层，一层为展示区及休闲吧，休闲吧提供正宗的法式咖啡及商务休闲场所；二层为用餐区，可在精致优雅的环境中品尝上等菜肴 营业面积：2000平米 菩蔓牛排屋 我们俩（We2 pizza&coffee) 特色：意式家庭菜肴 氛围：田园风格的碎花沙发，简约温馨的个性小屋，正宗的意式家庭菜肴……两位可爱漂亮的老板MM开设的西餐咖啡厅，故名“我们俩”。 营业面积：300平米 欧式风情建筑休闲街区商家示意 商埠历史文化体验区 欧洲手工艺品店 特色：展示欧洲独有的手工艺品。 营业面积：50-100平米 鲁克部落DIY泥塑店 特色：展示并体验济南民间手工艺品 营业面积：50-100平米 欧式风情建筑休闲街区商家示意 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。租房年限5年以上，一般至少7到9年。 高档 咖啡厅 城市核心商圈核心地段，主要商务办公区域，高档社区附近。 ●沿街店铺的一楼，或者是一楼+二楼的形式。 ●面积500平方米左右。 ●层高米以上。 ●符合水电煤的要求，有上下水。 ●符合消防要求的物业。 ●有户外广告位置。 ●充足的停车位。 高档 西式正餐 选址要求 档次 业态种类 欧式风情建筑休闲街区经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 1、商圈选择：高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 2、建筑要求 　　茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。 高档 茶坊、酒吧 1、商圈要求：商业中心，人流量较大。 2、建筑要求：面宽大，展示效果好，层高3米左右。 3、面积和租期要求：一般在100平米之间。 高档 外国手工艺品店 区位： 人流量大的商业区、旅游景点、公园、大型商场超市专柜。 面积：40-50平米 层高：不低于米 高档 民间手工艺品店 选址要求 档次 业态种类 欧式风情建筑休闲街区经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 商埠历史文化体验区 现状改造利用情况 经一路 纬四路 纬三路 城市文化演艺中心 1000-3000㎡ 约1200㎡ 文化中心 （工人文化宫） 1000-5000㎡ 约4500㎡ 传统演艺中心（北洋大戏院） 基本保持现有建筑的商业业态，建筑空间不用做大的改动，仅需在内部设施、外立面装修上进行改进。 5000-20000㎡ 约7200㎡ 现代演艺中心（铁路文化宫） 城市文化 演艺中心 其他 一般规模 现有空间 业态 项目类型 城市文化演艺中心 山东宾馆 北洋大戏院 济南铁路文化宫 旧居民楼（5层） 北洋大戏院、济南铁路文化宫、工人文化宫——保留现有建筑，维持其功能，对外立面及内部设施进行改造更新，打造商埠区演艺中心。工人文化宫目前以展览为主，未来可考虑进行内部改造。 定位图 现状图 业态及现有空间统计表 经二路 北方最具特色的传统民俗曲艺码头 ——城市风尚文化演艺中心 商埠历史文化体验区 城市演艺中心示意 现代演艺中心 功能：是一个集综合演艺、艺术展示、时尚娱乐于一体，是老商埠区现代演艺的载体. 建筑面积：7200平米 传统演艺中心 功能：戏曲、相声等传统艺术 建筑面积：4500平米 商埠历史文化体验区 现状改造利用情况 经一路 纬四路 经二路 纬三路 里分特色传统 民居体验区 能形成约20个左右的院落群。 300㎡-500㎡/院 约12000㎡ 院落式商业 （餐饮、住宿等） 里分特色 传统民居 体验区 其他 一般规模 现有空间 业态 项目类型 里分特色传统民居体验区 海岱旅社 通惠街的棚户区 瑞蚨祥鸿记 龙千潭酒店 亨达利钟表店 山东新农村数字电影有限公司 某单位办公楼（7层） 职工剧院 济南工人文化宫 通惠街棚户区——基础设施较差，适合近期动工进行改造，建议以商埠区里分建筑为原型进行复建，在功能上建议以特色民俗餐饮、住宿接待等为主。延伸中西文化交流区功能。 经二路沿线历史建筑——保留建筑及功能现状，并注意其维护与保养，同时在商业经营上给与一定扶持。 定位图 业态及现有空间统计表 里分特色传统民居体验区 ——最具济南特色的庭院式精品购物区 现状图 商埠历史文化体验区 里分特色传统民居体验区商家示意 大理院子 特点：地道的云南菜，院子里充满云南风土气息。 建筑面积：500平米 月半弯客栈 特点：老济南里分特色的格局的客栈 建筑面积：700平米   区位： 城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心。 交通：邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 单院面积一般在800-1000平米。 高档 里分住宿 区位：一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；以商务酬宾为主 。 单院一般在300-1000平米，院子面积约100平米。 必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 有足够停车空间。 具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。1000平方米以上较大型的酒楼，最好能配备专门的进出货通道。 高档 里分餐馆 房产技术要求 档次 业态种类 里分特色传统民居体验区经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 商埠历史文化体验区 现状改造利用情况 经三路 纬五路 纬三路 经二路 纬四路 特色旅游综合 商业街 20000 ㎡ 约300m 现有空间 餐馆500-800㎡ 店铺60-100㎡ 一般规模 特色餐馆 主要利用沿街建筑进行改建、形成餐饮、旅游购物等为主的综合商业街。 旅游产品、土特产 特色旅游综合商业街 其他 业态 项目类型 纬四路特色旅游综合商业街 纬四路沿线——靠近未来旅游景区，北临火车站南接中山公园，沿街历史保护建筑较少，且有部分闲置建筑，适合进行一定改造，从而为打造特色餐饮街提供了基础。 未来扩展区域 未来扩展区域 业态及现有空间统计表 城市旅游综合服务商业街 ——济南最大的旅游商品服务交易市场 纬四路特色旅游综合商业街商家示意 旅游产品店 特色餐馆 木鱼石店 黑陶店 镂刻葫芦 麻辣香锅 一品留香兰州拉面 一品粥 鸭血粉丝汤 重庆棒棒鸡 亿品香烧烤 八宝烤鸭 咸水鸭 南北方特色小吃 济南旅游产品 商埠历史文化体验区 区位：人流量大或者人流聚集的地区。基本要以市中心为选址重点。 其他条件：面积在30－70平方米间，面宽3米以上。商铺后面设有厨房，内部配有上下水、煤气等，通风设施好。 中档 特色小吃 区位：旅游景区周边或商业中心，人流量大的位置。 面积：50-200平米 中档 特色产品、旅游产品店 房产技术要求 档次 业态种类 纬四路特色旅游综合商业街经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 商埠历史文化体验区 现状改造利用情况 业态及现有空间统计表 济南首个高尚休闲文化产品主题购物街 ——凸现格尚品位、网络玩家需求 经三路老商埠建筑风貌特色购物街 经三路 纬五路 纬三路 经二路 纬四路 老商埠建筑风貌 特色购物街 定位图 未来扩展区域 未来扩展区域 25000 ㎡ 长约400m 【市公安局门前部分路段约100m】 现有空间 20000㎡-100000㎡ （单铺80㎡-300㎡） 一般规模 摄影、书店 精品店 除去市公安局门前路段，其余路段利用现有建筑及未来新建商业建筑，总共可形成约25000㎡规模的商业空间，100余户商家。 高档服饰店 老商埠建筑风貌特色购物街 其他 业态 项目类型 经三路沿线——历史建筑较集中，基本无新建建筑，商埠特色建筑的延续性较经二路要好很多，在保留现有历史建筑的同时，局部再进行适当建设，打造一条具有济南商埠建筑特色的商业购物街。当然，购物街此类功能的设置也并非独立于整个片区，应与中山公园的升级改造及中山公园东片区的建设相协调。 经三路老商埠建筑风貌特色购物街商家示意 精品服饰 精品箱包 LV箱包 古琦 比尔·布拉斯 杜珈班那 香奈儿 巴黎世家 爱马仕 阿玛尼 其他 芬迪 蔻弛 范思哲 卡地亚 倩碧 普拉达 拓姿 经三路老商埠建筑特色购物街，集聚世界知名品牌精品店 商埠历史文化体验区 使用面积在30平米以上的独立一楼临街店铺,或商场内的独立商铺； 有米以上宽的门面、门头可做招牌； 店铺与其它现有产品专卖店应保持相当距离； 周边环境卫生、清洁、美观避免与杂货店、机械修理店等为邻。 高档 化妆品 区位：人流量大或者人流聚集的地区。基本要以市中心为选址重点。 面积：在30平方米以上。 高档 箱包 市区繁华商业街的首层独立店铺或商场专柜 相邻店铺经营的服装品牌档次相同或相近 营业面积为60平米以上，以标准双开间店面或三开间店面为首选门面(6-8m),有形象广告牌位置，有大面积的橱窗展示 供电20千瓦 高档 国际一线品牌服饰 选址要求 档次 业态种类 经三路老商埠建筑风貌特色购物街经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 分片区业态及规模 商埠历史文化体验区 商埠中央景观休憩区 商埠休闲娱乐体验区 商务办公服务区 商住办公区 小结 商埠中央 景观休憩区 约30000㎡ 约5000㎡ 现有空间 单店面积 300㎡-500㎡ 一般规模 休闲广场 休闲酒吧 最终形成约10-15家餐厅、酒吧的时尚休闲区。 时尚餐厅 城市中央景观休憩区 规模（㎡） 业态 项目类型 城市中央景观休憩区 经三路 经四路 小纬六路 纬三路 纬四路 注：此处不包含经三路路段南侧的历史建筑 珍珠大酒店 济南市图书馆 经三路 经四路 小纬六路 纬三路 纬四路 公园外围棚户区 中山公园——打造开放式的公园式城市公共空间，在进行重新设计时注意空间在使用上的时间性。同时可以考虑在公园四周建设一些符合商埠建筑特色的餐厅、酒吧等，满足城市公共空间的功能需要。 定位图 现状改造利用情况 现状图 城市中央景观休憩区 业态及现有空间统计表 济南首个时尚雅皮联盟俱乐部 ——打造园林式文化沙龙体验区 城市中央景观休憩区商家示意 星巴克(Starbucks) 简介：北美特色咖啡，国际知名咖啡连锁品牌。 目标市场：一群注重享受、休闲、崇尚只是的富有小资情调的城市白领。 营业面积：150平米 ARIA酒吧 简介：ARIA(阿丽雅) 意为“咏叹调”，即为歌剧中抒发感情的旋律，是欧洲古典主义的风格酒吧 。 营业面积：200平米 商埠中央 景观休憩区 区位：城市内核心的商圈，商圈内展示面好的核心位置。 经营方式：租赁（租赁期为10-15年 ）。 经营面积与楼层要求：实积150平方米，首层。 主体建筑要求： 楼板承重：不低于350KG/平米。 供水：管径不小于DN=32(25)mm不间断供水的自来水，水压不小于 Mpa且不大于 Mpa。 排水：提供两个排水接口，接口管径不小于110mm。 排油/排污/烟道/通风：满足需求。 给排水/供配电负荷：100千瓦。 高档 咖啡店 选址要求 档次 业态种类 城市中央景观休憩区经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 商埠中央 景观休憩区 约20000㎡ 约15000㎡ 约25000㎡（含地下） 现有空间 2万-10万㎡ 一般规模 停车场（地下） 休闲广场 采用地上广场地下进行商业开发的模式，同时地上建设少量的商业建筑，形成以城市广场为主的商业空间。 商业 城市广场休闲区 规模（㎡） 业态 项目类型 城市广场休闲区 经三路 经四路 小纬六路 纬三路 纬四路 注：此处不包含经三路路段南侧的历史建筑 中山公园东片区 经三路 经四路 小纬六路 纬三路 纬四路 约30亩 原张荃生家宅 城市广场休闲区——该片区拆除后，对地下空间进行开发，形成片区主要的停车空间；地上建议建设成小型城市广场，以硬质铺装及城市雕塑为主，与西侧中山公园贯通，形成对应的整体城市公共空间。 定位图 现状改造利用情况 城市广场休闲区 业态及现有空间统计表 济南首个立体休闲购物广场 ——商埠游客中心 城市广场休闲区商家示意 商埠中央景观休憩区 分片区业态及规模 商埠历史文化体验区 商埠中央景观休憩区 商埠休闲娱乐体验区 商务办公服务区 商住办公区 小结 商埠休闲娱乐体验区 经三路 纬二路 经四路 主题餐饮区 大观园 纬三路 商埠文化情景体验餐饮区 ——济南首个情景文化体验主题餐饮区 约20000㎡ 现有空间 单店 500-800㎡ 一般规模 西餐馆 形成20-30家以特色品牌餐饮为主的主题餐饮区 中餐馆 主题餐饮区 其他 业态 类型 片区东北部历史建筑集中，另有部分居民住宅楼，沿经四路东面为工商银行。 西北侧主要为济南二十七中用地，沿经四路为少量未改造的棚户区。 西南地块内建筑较新，主要建筑有恒昌大厦、同福商城等。 业态及现有空间统计表 原德国小诊所 小广寒电影院 原英美烟草公司 广智里 建德里 现状改造利用情况 主题餐饮区 商埠休闲娱乐体验区 主题餐饮区商家示意 中式餐馆示意 西式餐馆示意 石蛤蟆 简介：“石蛤蟆”是百年老字号，山东地方名吃。 代表菜：石蛤蟆水饺、酥锅、豆腐箱。 营业面积：200平米 意大利春天西餐厅 简介：意大利风情集餐厅、酒吧为一体的商务休闲娱乐演艺形式的活动场所。 营业面积：300平米 商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边； 良好的可见性和到达性， 地址方便寻找，交通便利； 有独立停车场或周围具备便利的停车条件； 有足够的营业面积和空间，使用面积不小于150平方米； 比较规整的店面外形；  最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可； 有配套的广告位，有足够空间可放置宣传灯箱广告； 水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间， 具备上水（有用水指标300吨～500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标； 具备符合消防部门规定的防火设施。 中高档 山东老字号餐馆 选址要求 档次 业态种类 主题餐饮区经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边。 面积：首层，350平方米（使用面积），门面12米。 高度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/平米,餐厅区活荷载为250kg/平米。 供电：空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引 至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 供水：供水25吨水/天，供水管径为 排水：相应的排水管线，排水管径不小于6英寸。 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 排烟：室外相应的排放油烟管道，排烟管道的截面积为500mm*700mm。 招牌：在门脸上方提供招牌安装位置。 高档 西餐 选址要求 档次 业态种类 主题餐饮区经营客户类型及选址要求 商埠历史文化体验区 商埠休闲娱乐体验区 齐鲁特色餐饮美食城 ——济南最大的餐饮美食广场 业态及现有空间统计表 现状改造利用情况 小纬二路济南特色美食一条街 纬二路 经四路 经五路 小纬二路 老济南 特色 小吃 美食街 大观园 纬三路 约30000㎡ 现有空间 餐馆100-2000㎡ 小吃店5-30㎡ 一般规模 特色小吃店铺 形成以特色老字号鲁菜馆及老济南小吃为核心的小吃美食街 老字号鲁菜馆 老济南特色 小吃美食街 其他 业态 类型 大观园片区——具有浓厚的商业氛围，在保持功能现状的基础上，对整体环境进行治理，避免出现脏乱差的问题。 小纬二路——目前环境较乱，形象较差，且业态以小摊式餐饮及美容美发用品店为主，建议进行整体改造，包括对同福商城的功能更新，打造中华特色的传统美食小吃一条街，在现有建筑基础上进行外立面的设计改建。 汇宝大厦 大观园商场 汉庭酒店 同福商城 恒昌大厦 商埠休闲娱乐体验区 小纬二路老济南特色小吃一条街商家示意 主力店 其他小吃店 燕喜堂 聚丰德 全聚德 赵家扁食楼 油璇张 赵家米粉铺 老玉记扒鸡 玉泉号 赵家干饭铺 王家甜沫铺 王记洞天馓子 分片区业态及规模 商埠历史文化体验区 商埠中央景观休憩区 商埠休闲娱乐体验区 商务办公服务区 商住办公区 小结 纬二路 纬三路 经一路 经三路 商务接待服务区 商务办公区 经二路 商务办公服务区 原胶济铁路宿舍 原德国领事馆 原山东邮务管理局 小红楼（属邮务管理局附属建筑） 邮政大厦 明珠大酒店 济南市人民政府 中国联通建筑群 纬三路小学 荒弃的院落 原民生银行 交警警务室 习习居招待所 片区内目前历史保护建筑与新建建筑状况相对混杂，建议对历史保护建筑进行点式保护，每处建筑划出一定的保护范围。区域功能上，由于受东侧金融商务中心区影响，以及区域内现有建筑的功能，仍以商务接待及商务办公为主。 纬三路的荒废院落、习习居招待所的空地，均为目前较适宜改造的区域，可考虑在这两处区域进行适度开发，以解决区域内停车问题。 济南市政府的搬迁可为区域腾出2万平米空间。 纬三路小学目前校园空间较小，且目前道路现状无法满足上放学高峰时期的交通需求。纬三路此路段的拓宽是必然的选择，另外如选择保留学校，则建议对学校进行扩建。 区域改造开发方向建议 商务接待服务区+商务办公区 丽天大酒店 经一路 经三路 经二路 纬二路 区域内新建建筑与历史保护建筑混杂，可利用改造空间较少，功能的实现主要以现有及近期规划建设建筑为主体 经三路 经二路 纬二路 纬三路 荒弃的院落 纬三路小学西侧废弃院落，产权属于市公安局。 总占地面积约2500㎡，为围合式院落，建筑内部已经破败不堪。 若后期纬三路小学可以搬迁，建议此地块与学校用地一起考虑；若学校近期内无法搬迁，建议院落改造为立体停车场，以解决未来区域内停车问题。 目前项目可用空间为22500 ㎡（市政府大院及纬三路西院落）。 商务办公服务区 济南市政府 分片区业态及规模 商埠历史文化体验区 商埠中央景观休憩区 商埠休闲娱乐体验区 商务办公服务区 商住办公区 小结 经四路 经五路 小纬六路 纬三路 金融办公区 商住配套区 商务办公区 由于区域内基本无历史保护建筑，但多以单位宿舍区及现有单位的办公楼为主。宜在后期进行开发，属于老商埠区核心的外围过渡区，属于整个老商埠区内比较适合地产开发的区域。 区域近期宜进行整体环境的改善及街道环境的整治，大规模的拆建开发应放在后期进行。 区域改造开发方向建议 商住办公综合区 工商银行山东省分行 财税大厦 济南宾馆 省建筑设计研究院 金融办公区+商住配套区+商务办公区 占地面积 建筑面积 A地块 约10600㎡ 31800㎡ B地块 约40000㎡ 120000㎡ 容积率 片区改造拆补比按照一般旧城改造规律，暂按拆1补2计算。 A地块 某单位宿舍 B地块 某单位宿舍 分片区业态及规模 商埠历史文化体验区 商埠中央景观休憩区 商埠休闲娱乐体验区 商务办公服务区 商住办公区 小结 分片区业态及规模 小结 462200 30000 20000 60000 5000 35000 151800 22500 25000 20000 12000 12900 40000 28000 可建面积/平方米 —— 50000 100000 151800 22500 137900 合计/平方米 老商埠建筑风貌特色购物街 商埠休闲娱乐体验区 商埠中央景观休憩区 商住办公综合区 商务服务区 商埠历史文化体验区 片区名称 合计 老济南特色美食街 主题餐饮区 城市广场休闲区 创意产业园区 城市景观休憩区 商住办公综合区 商务服务区 特色旅游综合商业街 里分特色传统民居体验区 城市文化演艺中心 欧式风情建筑休闲街区 城市主题广场 区域名称　 项目定位回顾及开发分期 老商埠区整体定位 分片区业态及规模 商埠区开发分期 一期 二期 三期 四期 五期 开发分期 根据各区建筑现状及改造难易程度，将老商埠区开发分为五期，计划用15年时间改造完成。 商务办公、公寓 22500 商务办公 服务区 2013-2015底 三期 公寓、写字楼 154300 商住办公区 2021-2025底 五期 餐饮、住宿、演艺娱乐、购物 112900 商埠历史文化体验区 2016-2020底 四期 餐饮、创意产业 65000 中山公园周边片区及经三路 2012-2013初 二期 餐饮、购物 110000 小纬二路及其北部餐饮区、中山公园东片区 2010-2011底 一期 业态 规模/平方米 改造范围 时间 分期 项目开发分五期，大致用15年时间完成。 槐荫区部分 开发分期 近三年重点改造中山公园片区、小纬二路片区。 2010年-2013年底重点改造区域分布图 城市广场休闲区 老商埠建筑风貌特色购物街 创意 产业 园区 城市景观休憩区 纬六路 老济南特 色小吃美 食街 主题餐饮 休闲区 纬二路 经三路 经二路 小纬六路 纬三路 经五路 5000 其他 175000 合计 20000 停车场 45000 休闲广场 50000 精品店 55000 餐饮 项目类别 规模/平方米 目 录 contents 项目定位回顾及开发分期 招商政策建议 近三年招商活动安排 开发模式及招商总体策略 投资回报测算 开发模式与招商总体策略 开发模式分析 招商总体思路 招商执行策略 开发模式 旧城改造开发模式比较 成都宽窄巷 收企业利润最大化驱使，易导致改造区域高密度高容积率问题 适用于利润空间较大的旧城改造开发 改造资金充裕，管理经验丰富 大型企业在政府协助下进行整体改造建设 政府公开招标的大投资公司 大型企业开发模式 对改造规模和产权人要求较高，资金和运作经验往往成为开发改造运作的瓶颈 容易产生政企不分、改造效率低下等问题 弊端 成都锦里 青岛劈柴院、长沙太平街 实例 拆迁改造阻力小，利于改造快速完成 政府可统一进行规划建设，利于控制空间布局 优势 产权人以产权入股成立投资公司，在政府协助下进行拆迁改造建设 政府下设城投公司统一改造建设，后期 操作手段 对用地规模较小、产权人资金实力要求高的情况 要求政府能够垫付一定资金，不适用于规模较大区域改造 适应条件 产权人入股形成的股份公司 政府下设的城投公司 开发主体 政府主导开发模式 股份公司模式 开发模式 商埠历史复兴片区，建筑高度有限，不适宜大规模高密度高容积率开发，企业开发短期利润有限。 环境较差、配套设施陈旧 大规模旧城改造完整片区 改造区域内有一定数量棚户区，人口资金实力状况一般。 单纯引进大型企业开发存在一定难度 不适用于单一的大规模政府主导式开发 不适用于股份公司制开发 中山公园、经三路和小纬二路是连接各大片区的节点，其崛起将加速周边区域复兴。 本区域适宜政府主导与企业开发相结合模式 以政府主导开发“中山公园”、“经三路”和“小纬二路”为突破口，引爆整个区域，吸引运营商进驻区域进行大规模开发改造建设 商 埠 区 特 点 前期政府搭建商埠骨架，吸引运营商后期进行大规模土地开发模式。 开发模式与招商总体策略 开发模式分析 招商总体思路 招商执行策略 招商策略 前期政府以中山公园、小纬二路周边区域的改造建设为突破口，搭建商埠特色街区的骨架，以商家招商为主； 即政府建设经三路老商埠建筑风貌特色购物街、小纬二路济南特色美食街、主题餐饮区、城市广场休闲区、城市中央景观休憩区，实施拆迁改造、拥有土地使用权，采用只租不售的形式，商家招商是工作重点； 后期进行商埠区全面改造，以土地招商为主。 招商总体思路 开发模式与招商总体策略 开发模式分析 招商总体策略 招商执行策略 招商执行策略 策略一：规划宣传，招商铺垫 先期以启动老商埠区总体规划为切入点，为后期招商做前期宣传铺垫。 以中山公园改造为商埠招商的突破口，大力宣传商埠区前景，提升老商埠区关注度和知名度。 启动小纬二路、经三路特色商街招商工作，通过两街区商埠区特色的展现商埠区魅力。 策略二：景观先行，吸引关注 策略三：街区启动，彰显商埠前景 招商五大执行策略 招商执行策略 策略四：整合营销，立体包装，促招商 充分评估电视、报纸、网络等各种媒体的辐射圈和影响力，在全面整合省内外相关资源的基础上，根据招商项目的目标客群的特点构建新的宣传通路及传播介质，同时根据招商项目招商情况组织活动，形成立体化包装宣传攻势，促进项目招商。 策略五：优惠政策与一站式服务，为招商增筹码 在招商模式上采取“政策优惠”、“大项目带动小项目”，先以较优惠的政策措施与国际和国内的品牌企业进行合作，达到赶羊入圈之效应； 成立“老商埠区招商引资办公室”，为老商埠区的投资者提供投资咨询、土地批租、开发报建等一站式服务，以降低投资者的时间、人力成本，并使投资者获得时间差优势。 招商五大执行策略 目 录 contents 项目定位回顾及开发分期 招商政策建议 近三年招商活动安排 开发模式及招商总体策略 投资回报测算 近三年招商活动安排 招商时间安排 商家招商 土地招商 招商组织形式 招商时间安排 近三年招商工作安排 2010 2011 2013 特色美食小吃街（小纬二路） 老商埠特色购物街 （经三路） 招商筹备期 招商筹备期 开业推广期 招商进行期 招商进行期 客户确定期 招商筹备期 招商进行期 客户确定期 2012 中央景观休憩区 招商筹备期 招商进行期 开业推广期 招商筹备期 招商进行期 主题餐饮休闲区 （小纬二路北片区） 城市广场休闲区 （中山公园东片区） 客户确定期 商家招商 土地招商 （） （-2013） （） （） （） 近三年招商活动安排 招商时间安排 商家招商 土地招商 招商组织形式 招商筹备期 招商进行期 开业推广期 招商推广目的 商家招商 形象推广 店铺招租 消费宣传 通过对项目特色、整体形象、利益点传播吸引投资者和消费者的关注 招商推广方式 软文、招商资料的发送 报纸、横幅等平面媒体推广 活动宣传 开展商铺的招租工作及配合商铺的销售工作 以报纸、电台为主，配以客户通讯和户外广告 邮寄资料或拜访目标客户 吸引消费者进行消费，稳定商家 招商资料准备 组建招商团队； 制定招商项目明细 准备项目招商宣传手册 制作一本介绍项目信息和招商进展的宣传资料 现场布置小品、彩旗、横幅大型广告牌等商业元素 以试营业、促销活动等告知性的报纸广告为主，配以软文报导。 活动宣传 宣传单页发放 小纬二路济南特色美食街 主题餐饮区 小纬二路济南特色美食街、经三路建筑风貌特色购物街、主题餐饮区和中央景观休憩区是近三年老商埠区商家招商的重点。 2010 2011 2012 2011 2013 中央景观休憩区 经三路建筑风貌特色购物街 招商时间 （小纬二路）济南特色美食街招商筹备期以平面媒体和户外广告宣传为主 2009年底 2010年6月 招商筹备期 平面媒体：以齐鲁晚报、济南时报为主，全面系统的介绍了济南特色美食街自身优势及招商相关事项。 小纬二路商家招商 2009年底 2010年6月 户外广告：有针对性选择性价比较高的户外位置做广告，具体可以在历山路、泉城路、二环东路、北园大街设置广告牌，共4块， 经十路道旗选择性投放，以区域宣传和项目产品宣传为主。 2 4 3 1 沿经十路道旗 招商筹备期 小纬二路商家招商 （小纬二路）济南特色美食街招商进行期媒体宣传以报纸广告为主，结合电台和客户通讯。 2010年6月 2011年底 报纸广告宣传 选择媒体：齐鲁晚报、济南时报。 发布信息：招商信息、政策发布。 发布方式：四分之一版平面广告+说明性软文。 发布时间：7月初、9月初。 招商目标——确定主力商家，零散商家招募80%。 推广形式——以报纸、电台为主，配以客户通讯和户外广告做功能告知性诉求。 配合活动——美食街招商大会、主力商家签约仪式等。 电台信息发布 配合报纸广告宣传，发布招商信息、政策。 发布时间：2010年10月开始，延续至2011年。 客户通讯 每月制作一本介绍项目信息和招商进展的宣传资料， 以邮寄或上门拜访的形式传递给目标客户， 用以联系接触过的客户，稳定有意向的客户，传达项目进展信息。 招商进行期 小纬二路商家招商 招商进行期举办招商美食街大会 举办时间： 2011年3月 邀请具有较强感召力和影响力的餐饮商家参加经营研讨会。 美食街招商大会 2010年6月 2011年底 招商进行期 小纬二路商家招商 举办“美食街主力商家签约仪式” 2010年6月 2011年底 美食街主力商家签约仪式 通过主力商家签约仪式，增强商家对于小吃街信心。 举办时间： 2010年5月 （以主力商家确定时间为准） 招商进行期 小纬二路商家招商 开业推广期主要通过广告诉求宣传美食街，吸引消费者关注。 开业推广期 2012年初 2012年6月 报纸广告宣传 选择媒体：齐鲁晚报、济南时报。 发布信息：济南美食街汇集济南美食，即将开街。 发布方式：四分之一版平面广告+说明性软文。 发布时间：2012年3月、4月。 电台信息发布 配合报纸广告宣传，发布小吃街开街信息。 发布时间：2010年4月开始，延续至2010年5月初。 小纬二路商家招商 举办“济南特色美食街暨小吃节开街”活动 2012年初 2012年6月 济南特色小吃街暨小吃节开街 举办时间： 2012年5月1日 借助五一长假充足的客流量，进行小吃街开街活动。 开业推广期 小纬二路商家招商 主题餐饮区商家招商 2010年7月 2010年10月 招商筹备期 以山东省内各大报纸的广告宣传为主，辅以招商资料的投递。 招商资料准备：项目折页和招商手册 媒体广告宣传： 齐鲁晚报、大众日报、半岛都市报宣传主题餐饮区，招募山东特色名吃。 发布信息：主题餐饮区招商信息、政策发布。 发布方式：四分之一版平面广告+说明性软文。 发布时间：8月初、9月初。 向目标群体寄送宣传资料，以大型西餐和山东特色名吃为主。 主题餐饮区商家招商 2010年7月 2010年10月 招商进行期 通过“主题餐饮区招商新闻发布会”，有针对性向目标商家传达主题餐饮区招商信息。 目 的：讲解主题餐饮区商业理念、生意机会，通过研讨会扩大餐饮区的影响，并利用政府的影响力、龙头商家的号召力，坚定其它商户进驻的信心及决心，并借此开展招商。 目标商户：通过邀请函邀请选定市场业态的商家。 特邀嘉宾：市政府领导、区经贸委领导、区商业局领导、工商税务局领导、技术监督局领导、商界知名人士、市中区领导等。 媒体支持：山东电视台记者。 主题餐饮区招商新闻发布会 庆功酒会 时间： 2011年5月 在招商工作接近尾声、准备开街时举办庆功酒会。广告以《把酒当歌须尽欢》来答谢各商家对老商埠特色购物街的支持和信任。 主题餐饮区商家招商 2011年4月 2011年6月 开业推广期 举办庆功酒会，答谢商家支持 中央景观休憩区商家招商 2011年3月 2011年6月 招商筹备期 通过电话、网络、信函等沟通工具，开展异地招商联系工作，确定有效商家目标，进 行商业攻关。 中央景观休憩区商家数量小，档次高，筹备期以点对点招商为主 2011年7月 2011年12月 招商进行期 中央景观休憩区商家招商 组织商家代表团考察，增强商家信心 商户代表团考察 组织意向商家进行实地考察，增强商家信心，敲定客户。 时间： 2011年10月 2012年 2012年3月 开业推广期 中央景观休憩区商家招商 开街仪式 通过开业庆典，宣传中央景观休憩区。 时间： 2012年元旦 经三路 商家招商 招商筹备期借助中山公园整修，大力宣传经三路商机及未来规划形象，为整体招商造势。 2013年6月 2013年底 招 商 筹 备 期 招商背景：本地块商家招商以中山公园整体整修为基础，可借势中山公园； 招商客户特点：老商埠特色购物街目标客户以高级白领需求的国际、国内一线品牌为主； 招商策略：在媒体选取上考虑国内重要报纸、网站媒体；形式上，重要商家以登门拜访等形式。 报纸： 1、全国性报纸，人民日报、北京青年报、南方周末、成都商报、南方都市等宣传济南商埠核心区崛起前景，为老商埠特色购物街招商进行软文铺垫； 2、省内报纸，齐鲁晚报、大众日报、半岛都市报刊登系列软文——老商埠特色购物街项目优势及招商政策。 网络： 门户网站新华、网易、新浪、搜狐首页老商埠区规划，新浪网（专栏）、天涯或猫扑网（论坛）、各高校校园网，着重展现老商埠特色购物街规划前景。 广播： MUSIC887、FM991、中央广播电台重点宣传老商埠特色购物街规划。 其他： 动车组随车杂志广告、车体广告、户外展示牌、高炮，在济南火车站、汽车站、飞机场、济青高速沿线重要节点、京沪铁路沿线节点，借助铁路交通干线宣传老商埠特色购物街。 专刊 公益广告 公益广告牌、彩旗、标语、横幅、宣传画 专题节目、访谈节目 官网、专栏、首页链接 专栏、公益广告 全面报道 集中宣传 形式 2013年7-12月 广播 2013年12月前 杂志 2013年7-12月 车体 2013年7-12月 户外 2013年7-12月 网络 2013年7-12月 市内媒体( 济南日报、时报、电视) 2013年7-10月 省内报纸(大众日报、 齐鲁晚报等) 2013年8月-10月 国内报纸(人民日报、南方周末等) 时间 宣传事项 招商筹备期线上活动整合宣传排期 2013年6月 2013年底 经三路 商家招商 招商筹备期媒体宣传排期 招 商 筹 备 期 招商进行期重点通过电话约访、面谈等形式对重点客户进行招商。 2014年初 2014年6月 对目标商家进行电话约访、面谈。 时间： 2014年3月-4月 重点对国内、国际一线品牌、商家进行电话约访，沟通进驻意向； 洽谈进驻事宜； 招 商 进 行 期 经三路 商家招商 招商进行中期举办“主力商家进驻情况新闻发布会” 2014年初 2014年6月 主力商家进驻情况新闻发布会 时间： 2014年3月-4月 通过新闻发布会，宣传老商埠特色购物街顺利招商情况，增强商家信心，促进其他商家快速进驻； 邀请目标商家以及进驻商家； 济南电视台、齐鲁晚报、焦点网等大众媒体宣传； 招 商 进 行 期 经三路 商家招商 开业推广期举行“老商埠特色购物街开街仪式” 2014年7月 2014年底 老商埠特色购物街开街 时间： 2014年10月 借着10月1日长假，进行商埠购物街开街。 开业推广 期 经三路 商家招商 近三年招商活动安排 招商时间安排 商家招商 土地招商 招商组织形式 主题：济南商埠区土地推介 目的：建立目标客户和地块沟通的平台，对中山公园东片区土地进行招商。 地点：市中区 时间： 形式：邀请国内外具有实力的目标开发商到济南。 邀请对象：济南市或市中区政府主管领导，选定对国内外对项目有投资或开发意向的地产运营商、投资商； 内容：项目情况、招商意向、招商条件的讲解等。 媒体通道：各地主流媒体配合。 举办土地招商推介会 近期 土地招商 近三年招商活动安排 招商时间安排 商家招商 土地招商 招商组织形式 老商埠区管理委员会 主管 工作机构由政府设立，事业单位编制，企业化管理 区政府 招商局 土地招商 聘请商业运营机构 商家招商 招商组织形式 不能完全代表政府，难以取得投资商的信任。 耗费人力、物力，工作效率低。 劣势 较为专业，运作效率快。 商业运营机构 招商局主导，聘请专业运营机构进行实施。 明了政府意见，可实现政府与运营商的面对面交流。 招商局 建议 优势 建议聘请专业运营机构进行招商执行工作 建议聘请专业运营机构进行招商执行工作 目 录 contents 项目定位回顾及开发分期 分地块商家示意 招商政策建议 近三年招商活动安排 开发模式及招商总体策略 投资回报测算 招商政策建议 商家招商政策建议 土地招商政策建议 按商家所销售的物业类型收取，手工生产类、四川固有的蜀锦、蜀绣等利润微薄但又具有丰富文化内涵的店铺租金较低，酒吧餐饮等利润较高的商家所收取的租金较高。 在业种的引进上，基本做到了“ 一招一店“，店店风格不趋同，避免同质竞争，以形成相同业态的良性聚集。 锦里还对落户商家的信誉和实力进行严格的把关，选商而非招商。 招商政策 餐饮、小吃占16%，特色酒吧占9%，民俗工艺品占53%，民间手工艺占16%，其他服务类占6%。 经验业态 典型明清川西古镇 建筑风格 分两期开发，一期全长340米，建筑面积6500平米；二期全长100米，总建面8878平米。合计建筑面积约15000平米。 建筑规模 三国文化旅游休闲街区 项目定位 成都武侯祠东侧的小巷 地理位置 成都锦里介绍说明 借鉴：租金优惠 按照物业类型收取租金，保障历史街区特色。 成都锦里 商家招商 案例借鉴 以政府主导建设，前期采取商业惯用的“放水养鱼“政策（第一年免房租，赠装修，赠空调），吸引经营客户，营造商业氛围。 招商政策 一期以餐饮为主 经验业态 投资亿元，置换安置居民386户，共计拆除违建、插建面积9800平方米，整修加固老建筑25000平方米，营业面积10000平米，规划100个店铺，已运营64家。 建筑规模 市井民俗文化体验商业街区 项目定位 东端连着中山路，北边连着北京路，西边通河北路 地理位置 青岛劈柴院介绍说明 借鉴：放水养鱼优惠政策 第一年免房租，赠装修，赠空调。 青岛劈柴院 商家招商 案例借鉴 商家招商 案例借鉴 政府优惠政策：向政府争取，凡是来此经营的业户享受减免相关税费，简化手续办理的相关政策。 优先入住政策：在招商活动开始阶段对前3名规模或品牌入住商家给予特别的优惠（在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费5000元）。 大户：租用面积在300㎡以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年。 品牌户：租用面积在80--300㎡之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时免租两年。 散户：租用面积在80㎡以下，一次性签订租赁合同在两年之时，免租一年。 招商政策 大、中型餐饮店、地方特色的风味小吃、精品糕点 经验业态 中华饮食文化——“精美情礼”为主题的美食街 项目定位 惠安县旧城中心 地理位置 福建惠安锦绣花园“好吃街” 借鉴：租金优惠 对于大户、品牌户、散户以及优先入驻企业的不同租金优惠政策是本项目借鉴之处。 福建惠安锦绣花园好吃街 目前招商部分商铺的租赁中心价格在40元/平方米/月 左右； 租赁期为3年，租金减免一年，租金一年一交，对于一次性付清的商户加长3个月的减免期； 对于特重大的项目或者优良的业态，租赁价格可以面议。 招商政策 集娱乐、购物、休闲、餐饮、旅游为一体 经验业态 清末明初南方民居建筑风格 建筑风格 总占地面积约9万平方米，规划修缮传统民居建筑万平方米，总投资约4亿元 建筑规模 嘉兴古城旅游休闲区 项目定位 嘉兴市区华亭街、嘉禾北京城中心商务区内 地理位置 嘉兴月河街区介绍说明 借鉴：租金优惠政策 确立中心租赁价格，实施租金减免措施，对于大项目及特殊业态采取特别优惠政策； 嘉兴月河历史街区 商家招商 案例借鉴 案例借鉴 杭州上城区《关于进一步鼓励和扶持商贸旅游服务业发展的若干意见》中对“特色街区建设”企业提出如下优惠政策： 1、设立著名品牌企业落户奖 凡在上城区主要特色街区落户的国际著名企业（世界500强）、国内著名企业和省内著名企业分别一次性给予20万元、10万元、5万元落户奖。 2、凡属上城区开发建设的特色街区引进的国内外名牌企业、百年老店在网点租金和售价上予以优惠。具体按各特色街区有关招商引资优惠政策执行。 3、凡在上城区主要特色街区落户，要求使用属区管老字号招牌，工商、税收登记在我区的，可提供老字号招牌首期无偿使用3—8年。 杭州上城区对特色街区品牌企业给予落后奖、对老字号企业提出招牌无偿使用策略。 国际品牌入驻，前两年给予50%租金优惠，并适当延长租期； 新引进的总部企业，自经营之日起，根据其地方贡献情况，按形成的地方可用财力比上年增长部分的100%给予资助； 总部落户上城区，且地方贡献较大的品牌连锁企业，给予每新增一家税务关系在本区的连锁门店2万元的装修补助。 杭州市中心历史街区中山中路街区招商优惠政策： 案例借鉴 《玄武区关于加快发展商贸商务产业的实施意见 》品牌建设的优惠政策： 对首次进入南京市场的国际一线品牌，在玄武成立独立核算法人企业，可给予50万元以内的一次性租房或购房补贴；对经营业主引进国际一线品牌的，根据其引进投入及纳税情况给予30万元以内的一次性补贴；同一企业只给予其中一方补贴。 对首次进入南京市场的外地品牌连锁企业，在玄武成立独立核算法人企业并汇总纳税的，可给予30万元以内的一次性租房或购房补贴。 对引进国内外著名金融服务机构、中介服务机构及各类事务所，根据其影响力、带动力及贡献度等综合情况，给予30万元以内的一次性租房或购房补贴。 对新引进国内外知名总部型企业，按市、区有关政策给予扶持。 充分调动企业家积极性，每年表彰奖励对全区商贸商务产业发展贡献突出企业（综合贡献前十名、成长进步前十名企业）的负责人，给予10万元以内的奖励。 南京玄武区对一线品牌企业实施租房或购房补贴 项目商家招商政策建议 同类业态，对于大户、品牌户、散户实施不同的优惠政策，诸如： 大户：租用面积在300㎡以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年。 品牌户：租用面积在80--300㎡之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时免租两年。 散户：租用面积在80㎡以下，一次性签订租赁合同在两年之时，免租一年。 不同业态，根据历史文化体验街区文化氛围营造的需要，对于有历史保护价值、租金承受能力较低的业态，考虑降低租金门槛。 根据招租情况，可考虑实施税费减免政策。 大力支持规模商家和品牌商家，对其优先入驻提供一定的优惠政策。诸如： 在招商活动开始阶段对前3名规模或品牌入住商家给予特别的优惠（在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费5000元）。 对国内外知名品牌实施落户奖及纳税补贴 商家招商 案例借鉴 招商政策建议 商家招商政策建议 土地招商政策建议 济南旧城改造政策 出台免缴或部分免缴城市基础设施配套费、绿化补偿费、公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费等系列优惠政策，吸引有实力、重信誉的国内外开发商投入济南旧城改造； 济南旧城改造在土地出让金、行政性收费及经营性收费方面都提出优惠政策，优惠幅度不明确 行政性及经营性费用优惠 土地出让金优惠 容积率优惠 其他优惠政策 为消化改造中开发的商品房，在短时期内可适当限制新增土地的开发。 部分旧村改造项目采取不赢利政策，鼓励房地产开发商开发。 对含有公益性项目的旧城改造项目，允许免缴部分土地出让金； 对区位较差、拆迁量较大的区域，可允许开发商采取适当提高容积率、增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益； 案例借鉴 重庆市旧城改造主体量的拆迁本着谁拆迁谁受益的基本原则，优惠政策体现给参与土地整治的企业。 重庆旧城改造针对土地拆迁者，实行“两个、两个全免”的优惠政策。 注：“主体”是69年12月31日以前所建设的住房（也叫旧房），07年12月31日以前鉴定确认的加在一起叫做“主体量”。“捎带量”指的是在旧城改造当中的捎带部分，包括旧房周边的违规建筑、城中村以及其他零星建筑。 旧城改造优惠主要针对拆迁者 免土地出让金和城建配套费 免规划建设许可费用及人防费 拆迁者每拆迁一平方米的捎带量，在开发建设过程当中，免掉规划建设许可方面的规定，人防费全部免掉。 拆迁者每拆迁一平方米主体量可以免掉平方米的土地出让金和平方米的城市建设配套费，这就是两个。 案例借鉴 《玄武区关于加快发展商贸商务产业的实施意见 》优惠政策： 对积极入驻该地区、对商业中心建设有重要支撑作用的国内外知名百货企业或大型超市企业，给予30万元以内的租房补贴。 对开发商或业主单位按区域产业规划进行开发、改造特色商务楼宇或打造特色产业园区的，根据其建设改造投入和经济贡献度，给予50万元以内的建设改造补贴。 对区域内各类特色商业街区，鼓励引导形成消费特色，提升综合消费能级。对经认定的特色街区，根据其开发投入、集聚规模、贡献度情况，给予投资方30万元以内的项目补贴，用于街区公共设施改造和品牌企业引进。 南京玄武区旧城改造开发企业给予30-50万元建设补贴 招商政策分析 老商埠区土地招商优惠政策建议 老商埠区拆迁改造成本高是其土地招商的难点之一，可以考虑对拆迁者实施政策补偿。 济南目前土地出让金、行政性及经营性收费优惠幅度不明显，可参照重庆旧城改造经验，针对土地开发区域，出台拆一免或的开发改造优惠政策。 对于主体量区域，可考虑每拆迁改造一平方米，减免平方米的土地出让金和平方米的城市建设配套费。 对于捎带量区域，可考虑每拆迁改造一平方米，免掉规划建设许可费及人防费。 对积极进驻区域的开发企业操作项目的难易给予30-50万元补贴 。 目 录 contents 项目定位回顾及开发分期 分地块商家示意 招商政策建议 分阶段招商分析 开发模式及招商总体策略 投资回报测算 收益 投资 规模/平米 20000 休闲广场15000，商业25000，停车场20000 休闲广场30000，商业5000 25000 30000 租金、税收收入 税收收入 租金、税收收入 租金、税收收入 租金、税收收入 拆迁、复建、 仿古建筑建设及商家招商费用 小纬二路 拆迁、广场建设 中山公园东片区 老建筑修复、改建 主题餐饮区 经三路 中山公园 历史建筑修复及商家招商费用 周边建筑拆迁、公园修复 投资回报测算 2010年-2013年政府投资收益项目说明 投资回报测算 政府投资费用测算 —— —— 2 —— —— 主题餐饮区 —— —— —— 新建仿古建筑面积(万㎡) （广场） —— —— —— 新建多层建筑面积(万㎡) —— —— 3 中山公园东片区 —— 历史建筑修复(万㎡) —— 改建建筑面积(万㎡) 功能分区 拆迁面积 (万㎡) 小纬二路 经三路 —— 中山公园 合计 拆迁安置综合补偿标准：6000元/㎡ 历史建筑修复费用标准：10000元/㎡ 新建仿古建筑费用标准：5000元/㎡ 建筑改建费用标准：2000元/㎡ 广场建筑费用标准：300 元/㎡ 招商费用标准：100元/㎡ 相关费用取值标准 招商费用 投资建设费用 费用名称 新建广场费用 改建建筑面积 合计 新建仿古建筑费用 历史建筑修复费用 拆迁安置费用 费用（亿元） 费用类别 政府投资改造建设费用 —— —— 2 2 租金（元/天/平米） 8424 2016 2205 414 3105 2484 合计 1404 216 405 54 405 324 总税收/万元 7020 1800 —— 360 2700 2160 总租金/万元 2 3 建筑面积/万平米 合计/万元 主题餐饮区 中山公园东片区 中山公园 经三路 小纬二路 　 政府收益测算 税收相关费用取值标准 投资回报测算 经济效益：预计九年可收回成本 根据目前租金水平及进驻商铺的预期税收收入，五片区年收入约8400万元，按照租金两年增长10%的比例计算，七年可收回成本。考虑到招商前两个年免租金免税收的优惠措施，预计9年内可收回成本。 餐饮营业额标准：10元/天/㎡ 精品店营业额标准：15元 /天/㎡ 税率：6%（营业额的比例） 征收比例：50% 投资回报测算 社会效益：改善商埠环境，树立商埠形象，带动商埠区就业。 有效保护老建筑，展示商埠文化魅力： 经三路老商埠特色购物街及中央景观休憩区老建筑保留性的再利用，既发挥老建筑的经济价值，同时又再现了老建筑的文化价值，展现了老商埠文化魅力。 政府实施的拆迁改造，提高商埠区土地价值，促进劳动力再就业： 中央景观休憩区、老商埠特色购物街、小纬二路济南特色美食街的改造与利用，大大发挥城市核心区土地价值，促进劳动力再就业。 改善商埠环境、树立商埠形象： 中央景观休憩区、城市广场休闲区、特色美食小吃街及老商埠特色购物街是老商埠区的核心亮点之一，其成功拆迁改造，可大大改善商埠区面貌，树立商埠区新形象，增强运营商对商埠区开发的信心，为商埠区进一步土地招商铺垫。