理性预期与信心
（中国社会科学院城市发展与环境研究中心 李庆）
前言：
8月25日，由楚天都市报、腾讯·大楚网、中国社科院、湖北省社科院联袂举办的“千万Q友住房需求大调查”启动。调查通过大楚网平台，向1300万湖北QQ活跃用户、百万读者发放问卷，于1个月内获取调查样本6万余份。
目前，经客观分析54个购房需求的嬗变因素，提供了最新、最权威的楼市供求关系走向分析结果。中国社科院城市发展与环境研究中心专家李庆根据此次调查结果，对武汉楼市予以分析解读。
1、 武汉房地产住宅市场价格处于相对稳定和理性状态
2008千万网友住房需求大调查的结果显示武汉住宅购买意愿人群中本埠人数占到60%，合计本省人数占到90%以上，购房目的以居住需求为主，投资性需求仅为6%。房价涨幅过快的城市往往是受到巨大外来购买力冲击的城市，武汉购买意愿的本土化特征是保持房价相对稳定的重要因素。较低投资偏好的市场特征显示非居住需求资金进入愿望较低，有利于保持居住需求与市场供给形成均衡的稳定，也是房价稳定的重要因素。上述两大因素是武汉住房市场价格相对稳定的重要支撑。但是居住条件改善的主要途径是城市经济的发展和市民收入水平的提高，外部购房意愿和投资性需求双双偏低也反映出城市的活力和吸引力尚处于初级阶段。
统计显示武汉的人力资源水平在国内处于较高水平，本次调查也显示调查对象80%以上受过高等教育，高素质的购房意愿人群对形成相对理性的武汉房地产市场具有十分重要的作用。调查发现86%的调查对象关心国内外宏观经济形势，关注国家对房地产市场的调控措施，在解读和判断宏观经济形势和国家调控措施基础上形成的购买意愿具有较强的理性特征。
住房需求大调查还显示，购房潜在人群对住宅产品的选择中，选择多层住宅的人群超过5成，对居住功能完备性有较高的要求、对精装修的接受程度较高，普遍希望在一定的面积标准下尽可能多的配置居室和尽可能多的丰富功能，这些现象表明武汉潜在购房人群对住宅产品有着务实、客观和成熟的要求，显示出较高的理性水平。
从纯理性的角度看，竞争是市场经济的基本属性，有效的市场竞争才能实现资源的合理配置和市场经济效率。房地产企业以利润最大化为目标，购房者以消费者剩余为目标在市场中形成均衡价格，均衡房价是衡量房地产市场中竞争能力的标尺。购房行为本质上是购房者购买能力的竞争，完善的市场体系提供不同价格和品质梯度的住宅产品，不同消费水平的购房群体在不同的梯次间进行选择和竞争，具有竞争性的市场是激发进取精神，增强社会活力，促进经济社会发展的重要方式。
武汉作为国家中部崛起战略实施的重点城市，将在中国新一轮的发展中迎来巨大的发展机遇，经济的快速发展，势必引发旺盛的房地产投资，武汉居民的购房需求将随着城市经济实力的上升、房地产供给的增加、居民收入和购买能力的提高获得满足，住房条件将随着城市的发展获得改善。
二、理性预期房价降低
尽管购房者承担房价的能力首先取决于自身消费能力的竞争水平，但是对于购买能力达不到均衡价格水平的购房者，只能寄希望于住房价格的大幅度下降，在对以低收入群体为代表的弱势群体住房需求给予社会扶助和政策保障的同时，对房价下降的预期可以进行几种情景描述：
（1）市场根据供需关系自我调整，随着供给量的逐年增加和需求的不断满足房价增幅趋缓直至出现回落，这是一个相对较长的市场过程，短期内房价小幅的变化无法满足购买能力相对较低的购房者需求，但是这种方式却是房地产市场的理性发展的必由之路。
（2）另一种房地产市场价格下降的情形是整个国民经济出现严重问题，房地产市场出现危机，开发商甩卖躲避危机。这种情形下整个国家经济将出现衰退，国民收入水平也会急剧萎缩，严重的危机出现后低收入者把有限的财力用于维持原有的生活水平都会出现困难，更加难以实现购房的愿望。
（3）国家直接干预房地产价格也是实现房价下降的手段之一，同时是呼吁降低房价人们的希望所在，但是政府简单而直接的限制房价，这种方式从根本上违背市场规律的原则，有损公平和效率，扭曲市场，最终仍然会使低竞争能力的低收入人群利益受损。同时在供给不足的现状下会加剧市场失衡，不利于房地产市场长期的健康发展。
从上述分析看出，实现购房的愿望要立足于理性判断房价，更要立足于理性对待自己的购买能力，结合自己的经济实力选择适当的居住方式，避免不切实际的预期。
2008年下半年以来，美国的次袋危机引爆了全球的金融动荡。美国的金融家们为了发掘利润，把低偿还能力的房贷以金融工具创新的形式打包上市，进入全球金融市场，使本已危机四伏的虚拟经济大厦更加风雨飘摇。次袋危机的爆发终于演化为全球性的金融危机，实体经济也受到了不可避免的牵连，影响波及到中国，导致人们对未来经济增长的信心不足，加重了人们对房地产价格下降的预期，观望心态更加严重。然而对比以庞大的虚拟经济为支撑的美国经济，我们不难发现被称为世界工厂的中国以实体经济为支撑，具有很强的应对金融风险的能力。长期以来我们对房地产信贷的严格措施也获得了回报，总体上讲无论是开发贷款还是购房贷款都是我国信贷构成中的良性组成，给我们应对这场危机提供了强有力的支撑。但是我们仍然面临着严峻的挑战，悲观预期和信心动摇被称为低靡市场的毒药，悲观预期酿成的房价下跌将有可能摧毁并无危机的房地产市场，引发金融动荡，动摇中国经济的稳定局面，所以维护市场信心，树立合理预期，进行必要的市场干预是政府当前不得不采取的措施。
信心来自于理性预期，尽管中国目前面临产品出口受阻、资源价格动荡、西方金融危机波及等严峻的国际经济压力，同时面临国内劳动力、土地和环境制约、东部地区经济增长趋缓、产业升级和结构调整压力加大等诸多问题，但是中国宏观经济基本面仍然向好的态势没有改变，随着新的土地政策对农村劳动力的进一步解放，刺激国内消费需求的政策效果越来越明显，中国完全有能力应对当前的各种危机和困难。无论从资本避险还是从资本逐利的角度看，在中国经济基本面仍然向好的有利支撑下，中国将成为对资本最有吸引力的地方，只要我们应对得当，中国将很快迎来又一个发展高潮，中国的房地产市场也将进入一个新的发展阶段。
三、政府行动
回顾改革开放三十年的历程，中国经济发展的活力来自于改革开放，中国经济发展的竞争力来自于有效的宏观调控能力，就房地产市场而言，在释放房地产市场潜力的同时，政府始终把建立完善的房地产市场体系和规范的房地产制度作为坚定不移的调控方向。
到目前为止政府对房地产市场的基本政策框架是一方面大力推进保障性住房建设，满足社会最基本的住房需求，另一方面在尊重市场规律的前提下着眼于房地产市场的长远发展不遗余力的规范房地产商品房市场，此外由于房地产市场已经成为能够通过金融传导影响整个国民经济实体的重要产业，特殊情况下实施必要的直接干预。
在规范房地产市场方面，政府有效的借助社会舆论的作用，顺势出台了大量规范房地产市场的政策措施，取得了十分显著的效果。即使在限制房价上升呼声最高的时期政府仍然出台了包括土地政策、信贷政策等对房价上升有正向影响的诸多政策措施。
房地产市场已经成为维护经济安全的重要战场，美国次贷危机引发的金融危机将不可避免的波及我国的房地产市场，政府必须采取有力措施稳定房地产市场，避免对宏观经济造成严重损害，但是在采取措施的同时我们应该对政府行动的负面效果有清醒的认识和评估，有选择的采取措施，尽量减少负面影响。
从目前的各级政府采取的措施看，包括降低税率、贷款利率和首付比例，对购房者给予户籍、就业、入学等优惠政策，甚至出现政府直接补助买房人的现象。比较合理的措施是在全面评估房地产信贷状况的基础上不定期延长房地产开发信贷期限，即不让开发商轻易解套又减轻财政负担，远远好于把钱投到西方那些金融垃圾上。
政府直接干预要注意的问题是1、公共资源资助少部分人购房，对社会其他社会成员有失公平，2、财政干预不可能持续性大规模实施，负担沉重难以为继，3、开发商从资金链中轻松解套，成本由公共资源承担，4、市场扭曲，不利于未来市场的健康发展，5、更加增加市场悲观预期，不利于重树市场信心。实施干预措施要把握好国际经济形势变化的起伏，抓住时机，有计划的综合实施，坚决见到成效，把效果由点及面推广放大。
当前房地产市场面临的根本问题是信心和预期问题，对经济前景信心不足导致对房价下跌的心理预期，所以政府干预措施实施的同时要结合对宏观形势的理性分析和引导，重振房地产市场信心。只要度过目前的特殊时期，中国的房地产市场必将和中国经济一起迎来一个新的春天。
