信息集成服务
一
、 房地产业信息集成服务的内涵与功能
房地产信息集成服务，是指运用计算机和网络技术，
把各种各样的房地产信息进行采集整理，通过对信息的综
合分析研究形成房地产资讯，并依托专业的研发平台 (机
构)为相关房地产企业决策提供完整而深度的咨询服务。
标准化” ”数字化” ”模型化”是房地产信息集成系统
的三个关键词，也是衡量其优劣的三个指标。标准化是指
信息采集与分类的标准化，是房地产信息集成系统的基
础；数字化是指各种信息转化为数据库的过程，就如普通
相机只能模糊成像，而数码相机就能把图片转成数字格
式，从而方便存贮；模型化是指通过各种模型对数据进行
分析，从而生成科学化的资讯。
(一)房地产信息集成服务的数据库功能
任何信息集成系统的核心部分都是数据库，数据库的
容量和数据的正确性直接决定了系统的水平．而查询、统
计．搜索等只是在数据库基础上衍生出来的功能。
1 数据库查询功能
房地产行业的区域性，使大部分信息只是对区域市场
有参考价值。比如宏观调控之后，长三角楼市整体低靡，
而深圳和广州的房价却强势上行，连北京房价2005年也
大涨了1 9 2％ 。这充分说明区域不同，房地产发展的规律
就有差异，尤其是具体到项目的微观层面。
虽然区域市场不同，但数据库的数据分类及查询方式
应大同小异，比如一个完整的区域数据库应包括：土地．
住宅 办公．商业四大分类市场的各相关细项信息 针对
具体项目，还应包括基本概况．周边配套．产品规划 营
销推广、媒体投放等全方位的数据。
就上海区域而言，目前，上海易居房地产研究院研制
开发的易居CRIC2006系统．具有数据量大、内容全面 分
析深入的特点。这～系统收集了自2000年以来在售和售
出的物业信息数据。比如，通过此系统可以详细查询：第
一 超过650块的土地详细信息和历史跟踪记录，包括公
告出让地块 经营性土地和历年存量的土地；第二 全市
1 9个区县 3000多个住宅项目，包括目前在售的楼盘 即
将上市的新盘；第三 全市各区460多个办公楼项目、包
括在售的写字楼项目和甲级租赁型写字楼；第四、全市
(包括重要商圈)3000多条商场和商铺的详细信息。
2 GIS地图地理查询
G l s地理信息系统是一项成熟的技术，也是易居
CRIC2006系统的核心技术，通过与上海测绘院合作，吸纳
了上海最权威的地理信息和基础数据。地图叠加的建筑物
地形图则由上海测绘院每年进行数据更新，地形图可清晰
详尽的展示最精确的房型位置 层数等具体地理信息。
易居CRIC2006系统中的GIS地理查询系统和美国休斯
卫星公司合作，全国房地产行业内首家采用卫星照片，提
供O 6米和2 5米两种精度的影像资料，更直观形象的展
示地形地貌和周边物业。
3数据库统计功能
建立于数据库上的功能中，查询功能属基本功能，高
级搜索功能复杂程度提高，统计功能相对比较复杂。目前
中国房地产信息集成系统多停留在查询功能和简单搜索功
能上，而易居CRIC2006系统则借鉴了百度、GOOGLE先进
的模糊查询功能，以及全面而详细的统计功能
易居CRIC2006系统的统计范围涵盖了住宅．办公．媒
体．土地．商业五大板块，真正实现了对上海房地产信息
(土地．住宅 商业．办公等)及相关信息 (规划．交通、
地图信息．地理信息．属性信息等)的及时统计。以住宅
统计为例，其中包括住宅供应量统计和住宅成交量统计：
其中在住宅供应量统计中，用户通过搜索可以获得楼盘名
称．推案时间．区域 环线位置．板块．住宅类型、总建
面积．新增面积．新增套数．销售报价等信息。另外，用
户还可以根据需要，对住宅的统计条件进行个性化设定，
如可以限定住宅的供应价格区间，从而得到自己需要的统
计信息。
(二)房地产信息服务的分析、咨询功能
当今信息时代和网络社会，许多信息是公开的，可以
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自由传播。如果仅仅依靠投入巨大的人力 物力 财力进
行信息的采集、分类、整合．从而形成庞大的数据库和基
于其上的查询 搜索、统计功能 从技术上讲，并不是特
别复杂，但这还不能叫信息集成服务。 集成“体现在采
集客观存在的信息．然后经过专业人员的智力分析，最终
为企业决策提供有价值的建议。
易居CRIC2006系统服务平台借助庞大的数据库系统和
易居房地产研究院的研发能力，将各类成果通过平台首页
为使用者提供专业的市场研判和热点解析．同时 各类专
题报告更为细分市场的客户提供获取专业咨讯的便捷渠
道。提供的相关研究报告为两类：第一、各类市场分析报
告 包括年报 月报、周报、日报等：第二 各类专题报
告 包括 《 十～五 期间上海市住宅房地产市场需求研
究报告》、《上海房地产市场发展研究报告》 《中国房地产
职业经理人生存环境白皮书》．《上海市发展中低价商品房
存在问题及对策研究报告》等。
而且 利用全国 产、学、研”一体化的易居 (中国)
房地产研究院这一平台．集成后的易居CRIC2006将提供
一 流的咨询服务：第一．为项目开发的各阶段．各环节提
供专业咨询服务：第二．为房地产企业战略规划及品牌营
构造提供专业咨询服务；第三 为全国用户提供完善的
中国房地产职业经理人”培训 构建筑易居中国房地产
职业经理人互动和服务平台：第四．借助研究院的客户服
务平台．定期不定期的举行业界沙龙和各类房地产论坛。
二 房地产信息集成服务对行业转型的促进作
用
(一)有利于房地产行业的健康发展
2003年至2005年3月．许多城市的房地产业在超常
规发展中产生了泡沫．除了大量国内外资本逐利的本性使
然外．信息不对称也是原因之一 消费者不知道楼盘的真
实信息．开发商通过销控房源制造紧缺假象 令买房人失
去理智狂热买单i开发商不知道市场的真实信息 政府的
信息平台建设存在问题．一则不够全面 二则统计上也存
在局部失真现象。房地产基础信息的不对称．使消费者、
开发商、经济专家、行业管理运行部门乃至政府决策者都
感到头痛。
信息集成服务的发展和成熟，对于房地产相关数据的
标准化、科学化的采集、整理、分析、研判．将起到无可
替代的作用。比如2005年上海商品住宅均价为6698元、
同比增长4 9％ ．但根据这两个数据并不能得出上海楼价
还在涨的结论。因为2005年供应结构发生很大变化，配
套商品房和中低价商品房的比例远比2004年高．而市中
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心楼盘成交量剧减。也即说 应以内环、中环、外环等区
域或板块进行纵向的价格比较才有意义。只有掌握客观准
确的房地产数据 才能分析研究行业发展态势 才能进行
合理的政策引导，才能保证行业的健康发展。
(二)有利于行业发展模式的转型
宏观调控使房地产市场由卖方市场转向买方市场 尤
其在长三角地区，这种趋势更加明显。比如，上海房地产
市场供求比．由2004年的1：1剧升至2005年1 ．72。买
方市场环境下． 游戏规则 更偏爱消费者，而房地产生
物链上的投资商 规划设计商、开发商、销售商、广告商
等都将面临激烈的竞争。商家们要想生存下去 甚至活得
更好 必然要抛弃以前的粗放式经营．转入集约式发展
这就要求它们最大限度地占有相关信息，并对之进行分
析 然后才能科学决策。
另外．集约式经营客观上需要企业优化资源配置。比
如．宏观调控后．顺驰的企业战略也由 追求规模扩张
转向 注重利润和美誉度”．由 放权”变为 ”收权 (华
东、华北．中南三大区域集团被收编至总部)．同时在全
国范围裁员约30％。一般而言．开发商都有自己的市场
部．大型集团的市场研究类员工为数不少．如果企业愿意
且能够购买到一流的信息集成服务．那么．它完全可以减
少市场部的人员编制．中小开发商甚至可以考虑不再配置
这样的部门。
(三)有利于提高企业的决策水平
竞争激烈的买方市场．要求房地产企业必须提高决策
水平。政府信息平台的构建及完善不由企业控制．企业管
理信息化只能提高办公效率 却难以提高经营决策水平；
而房地产信息集成服务则是种企业行为，只要加大投入．
就能快速提高服务水平 从而为企业战略发展和日常经营
提供系统化、专业化、集成化的信息资讯和决策咨询。
有关专家认为．信息集成系统的启动放在后控调时期
的背景下非常有意义．为企业经营模式转型和科学化决策
提供了一件 先进武器“。目前．在上海作为最重要的使
用者和受益者．包括瑞安集团、恒基中国、万科集团、上
实发展、上海城投在内的三十多家知名开发商，已开始运
用信息集成服务系统。
微软公司创始人比尔 ·盖茨曾说过： 房地产业将会
由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并正以极
快的速度进行．只有意识到这一点的企业，才能在这个行
业生存下去。 在中国房地产行业谋求转型的历史背景下，
应该有更多的、更先进的信息集成服务商为中国房地产行
业的健康、和谐、可持续性发展贡献力量。E
(作者单位：易居房地产研究院)
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