当代财经
ContemporaryFinance&Economics
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收稿日期:2007-03-28
作者简介:胡洪曙,中南财经政法大学讲师,中国社会科学院财贸所博士后,主要研究方向为财税基础理论及其制度创新。
2007年第6期
总第271期
当 代 财 经
CONTEMPORARY FINANCE & ECONOMICS
,2007
财产税是西方市场经济国家地方政府的主要财政
收入来源,而财产税的征税对象主要是房产,通常又
是人们所拥有财富的最重要部分,尤其在中国某些大
城市,拥有一套房产几乎要耗去一个人大半生的积蓄。
所以说,如果财产税是地方政府关注的主要目标,那
么房产价值就是一般大众所关注的首要目标。然而,
政府和民众的这两个目标是互相冲突的吗?财产税作
为直接面对财产征收的一种税一定会降低财产的价值
吗?如果答案是否定的,其中的机理又是怎样的呢?
一、财产税的受益理论
根据 Zodrow的分析,[1]财产税是一种受益税,最初
是由 Hamilton(1975,1976)、Fischel(1975) 和 White
(1975) 所提出。这一理论是对蒂布特 (1956) 提出的
地方财政模型的一个重要扩展。蒂布特模型认为,消
费者的流动性 (即所谓“以脚投票”) 和辖区间在地方
公共服务提供上的竞争在某些条件下足以保证在地方
公共部门中的资源配置效率。然而蒂布特设想的受益
税形式是人头税,他忽略了地方性的财产税。后来,
Hamilton根据蒂布特的思路,提出了将财产税转化为
人头税的条件。在这些假定条件下,个人不会购买超
过由分区限制所确定的最低价值住房,因为这样做将
意味着补贴他们邻居所消费的公共服务。这样,个人
将迁移到能使他们的住房需求和公共服务精确匹配的
社区。在这样的情形下,一个社区中的所有人都支付
相同的财产税,财产税完全起着受益税的作用。
由于现实中房屋价值各不相同,Hamilton(1976)
又扩展了上述模型。在新的模型中,因为选择完全同
质的社区总是可能的,所以没人愿意支付超过所得收
益的财产税。这样,Hamilton证明“完全的资本化”把
财产税转化成了受益税。这其中的机理可解释为,一
栋价值较高的住房会以除掉“财政差额”的折扣价出
售,这个财政差额等于所有未来税收超过所得收益的
现值。然而,一栋价值较低的住房会以包含了财政差
额的溢价出售,这时的财政差额等于所有未来收益超
过未来税收的现值。在后一种情况下,个人之所以愿
意支付溢价,是因为除此之外的唯一选择是低住房价
值和低水平公共服务的同质社区。
Fischel(1985,1995) 后来又扩展了Hamilton的工
作,他认为分区法令在把财产税转化成受益税方面具
有足够的约束力。Fischel(2000) 进一步认为,许多经
验研究,特别是 Yinger、Bloom、Boersch-Supan和
Ladd(1988) 的综合性研究,找到了 Hamilton(1976)
模型中所预测的财产税和地方公共服务支出被资本化
到房屋价值中的证据。Fischel还指出,财政资本化到
处存在,并足以使财产税成为地方性的受益税。
根据以上分析,财产税作为受益税,其含义是明
确的:首先,财产税是一种为换取地方公共服务而支
付的使用者收费,所以是一种非扭曲性的税收;其次,
作为一种受益税,财产税对收入分配没有影响。从受
益税的观点出发,个人在以税收为代价享受地方政府
提供的公立学校、道路、公共安全、消防等公共服务
时,就像他自己付费从私人部门那里得到这些服务一
样,具有付出和受益对等的关系。只不过在私人部门
是以个人选择和出价来表达自己的偏好并维持付出-
收益平衡,而在公共部门是以公共选择和以脚投票来
财产税、地方公共支出与房产价值的关联分析
胡洪曙
(中南财经政法大学 财税学院,湖北 武汉 430073)
摘 要:基于财产税的受益税性质,财产税的资本化和房产价值负相关,地方公共支出和房产价值正相
关。房产价值到底是降低、升高还是不变,则取决于财产税与地方公共支出的转换系数 a及地方公共支出的效率
系数 b。从公共选择的视角看,人们会因为关心自身房产的价值而积极参与地方上的公共事务决策。基于以上,
人们在选择居住社区时,将对地方公共服务带来的收益与税收负担成本进行权衡,并且会用“以脚投票”的方
式来实现这一动态平衡过程。
关 键 词:财产税;地方公共支出;房产价值;蒂布特模型
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1005-0892(2007)06-0023-05
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表 达 自 己 的 偏 好 并 维 持 这 一 平 衡 。 所 以 , 在
Tiebout-Hamilton-Fischel模型中,地方财政具有市场化
的特征,地方政府提供广泛的公共服务,家庭根据自
己的能力和偏好通过以脚投票的方式来选择居住地区,
而税收如同市场中的价格一样起着价值衡量的作用。
二、财产税资本化和地方公共支出对房产价值的
影响
“资本化”这个术语是从资本市场上借用过来的。
财产税的资本化是指政府对财产的征税行为影响了潜
在的购买者对这一财产的出价。在一个购买者眼里,
由于税收是作为拥有的成本而存在的,所以一个需纳
税的财产和一个不需纳税的财产的初始价值显然是不
一样的。尤其是当购买者是一个投资者,而其投资途
径有多种选择,亦即需求弹性较高时,这一效应也就
更为明显。这意味着财产税资本化的经济负担是由第
一次征此税时拥有这一财产的主人所承担的。这是因
为刚开征财产税时,拥有这一财产的主人的购买行为
已发生,财产税没有减少财产主人所付出的代价,但
当他在未来出售这一财产时税收的资本化却会降低他
所得的收益。由于财产税的资本化是把未来应纳税款
在售价中预先扣除,由财产的出售者实际承担税负,
从而资本化后的财产税是向后转的。只不过财产税资
本化和一般意义上的税负转嫁比较而言,后者是现时
税负的即时转嫁,前者是未来税负的预先转嫁。
根据以上分析,税收资本化会导致应税资产价值
的下降,其下降的数额等于所有者未来应纳税额的现
值。税收资本化经常起到维护市场公平的作用,因为
它能把应税资产的年市场收益调整到与不征此税的其
他资产相竞争的水平。资本化可能是充分的,也可能
是部分的。税收负担能在多大程度上被资本化,除受
需求弹性影响外,主要取决于资产所有者能在多大程
度上调整所拥有的财产数额以对该税作出反应。
一般地,一项资产的现值受该资产的年度收益、
使用年限、折现率三个因素影响。[2]654~656这样,一项年
收益为Y,折现率为r的资产的价值可以用下面的公式
表示:
V=a!
n
i=0
Y
(1+r)i
(1)
假设该资产的使用年限足够长,那么n将趋于无穷
大,从而公式 (1) 可简化为:
V=Y
r
(2)
在征收财产税之前,该项资产的价值不会受到资本
化的影响。假设一项可无限期使用资产的年收益为每年
1万元,年市场利率为5%,那么依据公式 (2),该项
资产的价值为20万元。
然而在征收财产税之后,该项资产的价值会因为税
收资本化而下降。在其他条件都不变的情形下,假设对
该项资产征收税率为t的财产税,而且这些财产税被完
全资本化,则该项资产的税后年收益为Y-tVt,这里的
Vt指征税后该项资产的市场价值。这时,把这些参数代
入公式 (2) 并经简单整理后,可得到该项资产新的市
场价值Vt:
Vt=
Y
r+t
(3)
如果和该项资产相关的其它条件都不变,在对其征
收5%的财产税,而且这些税收都被资本化入资产价值
时,那么根据公式 (3),该项资产的市场价值仅为 10
万元。因此,财产税的完全资本化使得该项资产的价值
减少了一半。
但是完全资本化的情况是不常见的,这一现象一般
发生在资产所有者无法针对由于征税引起的资产收益下
降而调整资产供应量的时候。典型的情况是土地,因为
一般情况下土地的供给是完全无弹性的。而且土地的边
际供给成本为零,但其边际收益却是从土地上获得的全
部收益。在市场中存在多头博弈的情况下,每个土地供
应者都会从自己的最大利益出发倾向于没有保留地供应
土地。由于土地无法移动,不能进行类似资本的趋利迁
移,就更加强化了这一效应。相对于土地而言,房产具
有一定的供给弹性,房产的主人可将一部分财产税向前
转嫁给消费者,从而资本化只能部分地发生。另外,非
常明显的是,资本化也受到需求弹性的影响,如果需求
弹性大,则资本化的程度也将高些。而单就一个社区而
言,房产需求弹性的大小主要取决于家庭能否在各个社
区间低成本地自由迁移。
从以上分析可知,财产税作为一项加在资产所有者
头上的成本,降低了资产的收益率并进而降低了资产的
价值,而且价值降低的程度和资本化的程度是紧密相关
的。然而,在一个辖区内对资产征收财产税会一定等额
或大幅降低资产的本身价值吗?答案显然是否定的。因
为财产税往往会被用于地方公共支出,如基础设施、公
共安全、消防、教育等,而这些公共服务会大幅提高辖
区内资产的价值。也就是说由于地方公共支出的存在,
资产的主人获得了一笔由此而产生的级差地租。这一过
程其实就是税收资本化的反向过程。Hamilton(1983)
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的研究认为,税收资本化、地方公共支出与住房价值
之间存在如下的关系:[3]
V+T=C(H)+C(LPS) (4)
该等式意味着,住宅价值 V加上税收 T,等于住
宅的成本C(H)加上地方公共产品的成本 C(LPS)。上述
等式对于影响财产价值的各主要因素之间的关系作了
个大致的简化的描述。Oates(1969)在一篇经典论文中
利用多元回归方法对社区中房主亲自居住的住房的平
均价值作了一个分析。[4]他抽取的主要变量是每所住房
的平均房间数、1950年以后修建的住房的百分比、平
均家庭收入、到市中心 (曼哈顿) 的距离、每年花费
在公共学校的学生身上的平均支出、实际财产税率以
及社区中年收入少于3000美元的家庭百分比。经过对
大规模样本社区的经验研究,Oates得出结论认为,地
方财产价值与实际税率之间表现出显著的负相关关系,
与公共学校的学生平均支出之间表现出显著的正相关
关系。
Hamilton的模型只简单地勾勒出了税收资本化、地
方公共支出与住房价值之间一个非常简化的逻辑关系,
缺少进一步的量化研究。而Oates的模型所抽取的变量
不具有很强的解释性与代表性,比如公办学校的学生
人均支出对于没有孩子上学的家庭来说就缺乏吸引力。
现假设我们所研究的社区在财政上是完全封闭的,即
本地的税收只用于本地的支出,而且没有来自外部的
纵向或横向的转移支付收入。为了更加清晰地勾勒出
税收资本化、地方公共支出与住房价值之间的逻辑关
系,我们可以将它们的关系表述如下:
V=V0-V0t+abV0t (5)
在等式 (5) 中,V代表住房的市场价值,V0代表
住房的成本价值或原始价值,t代表所征收的财产税税
率,系数 a代表财产税与公共支出的转换系数,即所
征收的财产税中有多大比例被用于地方公共开支。b代
表地方公共支出的效率系数 (亦即地方公共支出的投
入产出比,如 b>1,说明公共投入效果较好;如 b=
1,说明投入效果一般;如 b<1,说明投入效果较差。
如果地方公共支出严格遵守公共选择的决策程序,且
有一套廉洁、高效的公共机构,效率系数 b一般会大
于1,即对地方公共支出有一种放大效应)。这样,根
据系数 ab的大小,辖区内某住房的价值可用图表示
(见图1)。
根据图 1所示,当 ab=1时,意味着税收资本化
对房产价值的负效应与财政资本化对房产价值的正效
应刚好相抵,从而房产的价值不发生变化;当 ab>1
时,意味着财政资本化的正效应超过了税收资本化的
负效应,房产的市值会随之有所提升;当 ab<1时,
意味着税收资本化大于财政资本化,房产的价值因为
征税而受到了损害。
V2(当ab>1时)
V1(当ab=1时)
V3(当ab<1时)
V0
V
t
住
房
价
值
税率
图1 税收资本化、地方公共支出对房产价值的影响
该模型表明,一个社区内的房产价值会因征收财
产税而有所降低,但同时又会因地方公共支出而有所
增加。而房产价值到底会提高、降低还是不变,则又
取决于模型中 ab系数的大小。系数 ab的内在含义是,
如果财产税增加而地方公共产品的产出没有增加,则
增加的一部分税收将以资本化的形式降低财产价值。
反过来,如果增加的财产税被妥善地用于地方公共服
务,地方公共产品的提供和税收同比例甚至超比例地
增加,则由此导致的财政差额会被资本化进房产价值,
从而提高辖区内房产的价值。系数 a的提出,说明如
果要使一个辖区内的房产保值增值,则需使筹集到的
财产税主要用于资源配置而不是收入分配,即应把税
收收入主要用于地方公共产品的建设支出。而系数 b
的提出,则说明要达到房产增值的目的,还需要在地
方公共产品提供中坚持民主的决策程序,并拥有一套
高效率的办事机构,以尽量减少浪费增加产出,亦即
尽量要使人们消费的“财政差额”为正,而不是为负。
三、进一步的论证:基于公共选择的视角
公共选择的视角对于税制的一个重要方面有着密
切的关注,即该税制能否有效地促进公共部门的决策。
在这一分析框架中,税制的一个关键性功能是提供一
种准确的信号,我们可以把这种信号叫做“税收价
格”,使纳税人兼投票者清楚他们所决定的公共工程的
成本。[5]在一个地方性的背景下,这也意味着地方税制
应使纳税义务是高度显性的,以便让纳税人清楚自己
纳了多少税,这些税又被用于何处。反过来,如果一
个税收是隐性的,或者不反映地方公共服务的成本,
财产税、地方公共支出与房产价值的关联分析
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那么这个税收就不可能提供良好财政决策所必需的信
息。例如,假使地方政府是通过企业所得税来支持它
的预算的,那么居民们对于他们所承担的地方公共工
程的真实成本就不会很清楚。所以归宿不明确的隐性
税收对于良好的财政选择是不利的。从这个方面来考
虑,财产税是地方财政的一个非常好的资源,因为它
不仅是高度显性的,而且大大提高了居民们对于地方
公共工程的投票意识。
在现实中,社区居民之所以会成为地方政治的主
要参与者是基于如下三个原因: (1) 一般来说房产的
价值是大多数人的主要财产,而按照上文的分析,像
税收和公共支出之类的公共事件又会影响房产的价值。
正是因为房产的价值面临着各种不确定的风险,房产
的主人才会积极参与地方政治。 (2) 从总量上来看,
住房资产占一个辖区内全部资产的价值的比例也是比
较高的。如在美国,平均而言,住房资产占了全部社
区资产价值的 65%,工商业资产占比为 25%,诸如农
场、林地和空地等未开发土地占比为 10%。[6]所以对住
房资产所征收的财产税成为了地方财政的主要收入来
源。 (3) 在现代社会,人们居住和工作的场所往往不
在同一地,基于自己的利益最大化考虑,人们更倾向
于为自己的居住环境而不是工作环境投票。一般说来,
人们换一个住所的成本要远远高于换一个工作的成本,
而且现实中人们换工作的频率也远远高于换住所的频
率。另外,人们更多地是在其居住场所而不是工作场
所活动。所以,人们对其居住社区的政治忠诚度就会
高于其对工作社区的政治忠诚度。基于上述三个原因,
在以地方公共产品供给为对象的地方政治进程中,围
绕着住房价值这个核心,社区居民们表现出了强烈的
政治热情。这一点,显然是和州 (省) 或国家层面的
政治生态环境是完全不一样的。
针对财产税的受益税特征和地方公共产品的供给
特点,Fischel借用公司治理的模式提出了一个家庭投
票者模型。[7]在这一模型中,他把地方政府看作是市政
公司,公司的股东是房产的主人,他们的集体产权通
过分区来得到保护。房主们之所以被激发起来去控制
地方政府,是因为地方政府的服务和税收影响了他们
的住房这一最大财产的价值。所以地方政治由房地产
经济所驱动,并且最为重要的、最为敏感的参加者是
房主们。家庭投票者模型不仅认为财产税是一种受益
税,而且认为诸如教育、消防、警察等公共服务由地
方来提供比由州或联邦来提供更有效率些。这一模型
对于我们更好地理解财产税的受益税性质和地方政治
生活对财产价值的影响无疑提供了一个独特的视角。
地方民主的基本机制是公共选择,而公共选择的
基本理论前提是经济人假设。在地方政治生活中,居
民们敏锐地意识到了公共服务和税收对他们所拥有财
产价值的影响。他们在权衡了地方公共政策的成本和
收益后,会理性地选择那些能使他们的房产保值增值
的政策。作为公民代理人的地方政府之所以会高效地
运作,从财务层面看,因为地方公共决策的成本和收
益会反映在辖区内的财产价值上,而财产又是他们的
最为重要的税基;从政治层面来看,在地方上,人们
对于政府官员的监督更为直接和有力。所以,对于一
些能准确地进行成本 -收益衡量的公共产品由地方政
府来提供,不仅在经济上是合理的,而且在政治上也
是合意的。实际上,从效率的角度出发,地方政府要
想作出正确的公共产品供给决策,就必须权衡公共产
品的成本与收益,最优的结果是将支出调整至边际收
益等于边际成本的点上。而如果财政资金可以在各个
辖区间任意调拨,成本负担和收益之间的联系就被切
断,边际收益等于边际成本的均衡点就难以达到。这
样,地方公共产品的供给就不是基于辖区内精确的成
本 -收益核算,而是基于地方政府和更高级次政府间
交易成本极高的讨价还价。
从以上分析可知,从地方政治生态的公共选择过
程来看,人们积极参与地方公共决策的投票过程是因
为这些决策会影响他们在辖区内的财产的价值。作为
经济人,人们的经济性是先于政治性而存在的,人们
是因为关心他们的财产价值而投票,而不是单纯因为
政治热情而投票。这也从政治的角度佐证了财产税是
一种受益税,而且对财产征收财产税并进行相应的地
方公共支出会影响到财产的价值。
四、结论
一栋位于郊区的、周围基础设施较差的住宅和一
栋同样质量的位于市中心的住宅的市场价值是相差甚
远的。而市中心的住宅之所以市值较高,不是因为它
的建筑质量好或建筑成本高,而主要是因为它从周围
完善的公共服务中得到了更大的好处。即这一资产的
升值不是源于它自身的内在价值体现,而是源于它周
围的外部环境。所以对这一资产征收较高的财产税是
公平的。这其中的机理是,征收财产税虽然会由于税
收资本化而降低资产的价值,但又会因为地方公共支
出资本化入资产而提升资产的价值。资产的市值是会
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降低、提高还是不变取决于财产税与地方公共支出的
转换系数a及地方公共支出的效率系数b。从公共选择
的角度来看,作为理性的经济人,人们会因为关心自
身的财产价值而积极参与辖区内的公共事务决策,这
也从另一个侧面证明了财产税的受益税性质,以及地
方税收和公共支出对于资产价值的影响。
所以,在改进了的蒂布特模型中,居民们在选择
居住社区时,将对地方公共服务带来的收益与税收负
担成本进行权衡。并且在成本-收益核算的基础上,
为了住在一个公共服务优良的社区,人们确实愿意多
承担些公共成本;而那些支付能力较弱的家庭,则会
选择在公共服务稍差的社区居住。这一成本-收益的
动态平衡过程会在人们的“以脚投票”中实现。基于
以上,对于能较为准确地进行成本 -收益核算的公共
产品由地方政府提供比由州 (省) 或中央政府提供更
有效率,也更符合经济学原理。这也从一定程度上说
明,适度的分权化往往能提高资源配置的效率。
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参考文献:
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责任编校:谭安华
财产税、地方公共支出与房产价值的关联分析
AResearchontheRelationshipbetweenthePropertyTax,LocalPublicExpenditureandRealEstateValue
HUHong-shu
(ZhongnanUniversityofEconomicsandLaw,Wuhan430073)
Abstract:Basedonthenatureofbenefitofpropertytax,thispaperarguesthatthecapitalizationofpropertytax
isinnegativerelationwiththevalueofrealestate,andthatthelocalpublicexpenditureisinpositiverelationwith
,higher,orremainsunchangedwilldependonthe
transformationcoefficientabetweenpropertytaxandlocalpublicexpenditure,andtheefficiencycoefficientbolpublic
,from theperspectiveofpublicchoice,homeownerswillactivelytakepartintheprocessof
,whenpeople
selectthecommunityofresidence,theywillweighthebenefitoflocalpublicservicesandthecostoftax-burden,and
eventuallyreachthedynamicequilibriumthrough“votewithyourfeet”.
Keywords:PropertyTax;LocalPublicExpenditure;RealEstateValue,TieboutModel
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