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上海百马房地产咨询有限公司
专业精神 创造价值
“专业精神 创造价值”
2003年上海第一场大型房展——“上海之春”房产展示交易会，历时四天，20000平米展览面积，总
计85000余名观众前往参观洽谈，直接成交额高达亿，意向成交近3亿，展会于3月2日在辉煌中拉
下了帷幕。
作为今年上海首场大型房产展示交易会，也是世博申办成功后的首场大型房产会，又恰逢上海全面放
开房地产市场政策实施之际，这次展会为业界打开了观察本年度市场动态的的第一扇窗。
作为2003“上海之春”的主办方，我们秉承展览行业的专业精神，最大限度地为展商创造价值。通过
一流的展商服务、出色的观众组织及成熟的现场运作，让我们的展商在展会有限的时间里，获得最大
的直接利益；并通过展会，协助展商获得市场认同。100多个优质楼盘在“2003上海之春”上交相辉
映，包括绿地、春申、同策、弘辉、弘策、人济、高新、长征、泰达、中华新苑、裕源、华燕、兴齐、
广伟、烨隆 、新世纪水清木华、日荣、康桥、裕源、纪田、天地行、阁星、住富、爱乐、汇裕、高
景、同策、企华、隆宇、金外滩、人民企业、新汉业、策源、申懋、城市建设、房产销售、宇厦、恒
昌、荒岛在内的众多开发商对展会给予了充分的肯定和高度的评价。
在本届展览会期间，我们特别邀请上海泰泽市场调查策划有限公司作为指定的调查商对参观“2003上
海之春”的消费者进行问卷调查。通过对其中1000份有效问卷的专业分析，就目前上海房地产市场的
购房人群的现状、消费者购房基本目的、购房需求、以及购买区域与收入及房价单价的关系等问题做
了客观详实的分析和统计，为广大开发商提供了第一手宝贵资料。
“专业精神，创造价值”。我们希望这份来自专业调研结构的调研报告，能让您更好地了解市场现状，
并在您做决策时助您一臂之力。也相信在强化宏观调控、建立产业发展新秩序地大环境下，在健康、
繁荣地2003年中国房地产市场，到处都会找到春天的感觉！(更详细资料请致电52896770-505)
上海荷雅企龙展览服务有限公司
上海中晏投资服务有限公司
2003年3月
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目录目录
一、一、20032003上海之春房地产展示交易会概况上海之春房地产展示交易会概况 P3P3
二、基本结论二、基本结论 P9P9
三、主要发现三、主要发现 P14P14
四、附录四、附录 P51P51
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一、一、20032003上海之春房地产展示交易会概况上海之春房地产展示交易会概况
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房地产交易展示会的基本概况房地产交易展示会的基本概况
2003上海之春房产交易会基本情况
- 主办单位：上海荷雅企龙展览服务有限公司
上海中晏投资服务有限公司
- 展览时间：.
- 参展单位：60余家企业
- 展览面积：20000平米
- 参观人数：85000余名观众
- 直接成交额：亿元
- 意向成交：近3亿
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房地产交易展示会的基本概况房地产交易展示会的基本概况
参观者的基本情况参观者的基本情况--人数与基本条件人数与基本条件
– 接受访问的消费者人数
本次研究中，接受有效访问的被访者有1000人，
总有效率71％。
– 被访者基本条件
1. 参加房产展览会的人
2. 非敏感/相关行业从业者
3. 有购房意向的人
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房地产交易展示会的基本概况房地产交易展示会的基本概况
参观者的基本情况参观者的基本情况--性别与年龄性别与年龄
数据来源：t1、t2
基数：710，全体被访者
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房地产交易展示会的基本概况房地产交易展示会的基本概况
参观者的基本情况参观者的基本情况--职业分布职业分布
数据来源：t3
基数：710 ，全体被访者
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房地产交易展示会的基本概况房地产交易展示会的基本概况
参观者的基本情况参观者的基本情况--参与目的参与目的
数据来源：S2、Q11
基数：710 ，全体被访者
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二、基本结论二、基本结论
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基本结论
购房目的
绝大多数被访者购房都是为了自用，纯粹为了投资的被访者比例非
常少，只有4%。即使将自用与投资两可的被访者一并考虑的话，有
投资意向的也只占被访者的五分之一。所以，住宅建设的关注因素
应该以满足自用消费者的需求为主。
购房者对区域的选择
从参与本次研究的被访者对行政区域选择的结果看，主要是市内各
区，并且大多有半数左右的被访者会在原居住区选择购房。相对而
言闸北、黄浦、闵行被访者中，愿意在本区购买房子的比例较小，
大约在五分之一，宝山的被访者中几乎没有人愿意在原区域购房。
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基本结论
购房者对小区的选择
大中型社区受到大多被访者的欢迎，其中又以中型社区最受欢迎，
这样的被访者占到全部的一半以上。对小区的设施，与日常生活关
系较为密切的如超市、餐厅、美发室首先受到人们的重视，而高级
的休闲娱乐场所并不被大多人所看重。
购房者对建筑类型的选择
大多数人选择的建筑类型是多层和高层。其它如联体别墅、独栋别
墅价值不菲，只能被少数高收入人群所接受。结合区域考虑，多层
住宅最适合闵行、浦东新区；高层则最适合普陀、静安、长宁、徐
汇；错层、复式、别墅等则曲高和寡，一些发展可能的区域是长宁、
徐汇、卢湾等区。
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基本结论
购房者对房型结构与面积的选择
– 户型选择中，有四成以上的被访者希望购买二室二厅的房子，希
望购买三室两厅的被访者接近三成，而有意购买二室一厅的被访
者接近两成。上述房型结构是被访者的主流选择。
– 对面积的需求主要集中在60-150平米之间。其中90-120平米最受
欢迎，有四成的被访者选择。另有四分之一的被访者选择了60-
90平米的居住面积。选择120-150平米的大面积的不足一成半。
60平米以下及150平以上的房子，选择者廖廖无几。
– 从区域观察房子的面积，60-90平米的在闵行、浦东新区较受欢
迎；而90-120平米的在市内各区的都有相当的市场。
– 从房型结构中的面积安排看，时下流行的 “客厅>主卧>次卧>橱
房>卫生间” 这样的面积大小顺序仍然被被访者所认同。
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基本结论
购房者的支付能力
被访者对房价的承受能力是单价在4000-5000元/每平米，总价集中
在41-60万之间。其中接受总价在41-50万元的被访者占接近三成，
接受总价在51-60万元的被访者两成多一点。绝大多数消费者用贷款
的方式购房，对房产发展商而言，提供信贷服务可以吸引更多购房
者。
购房时关注的因素
在消费者考虑的众多因素中，地段、房价、交通、环境及房型是消
费者最为关注的五个因素，其中房价与地段占据首位。
有三成的被访者表示在未来的半年或一年内会买房，他们的购房热
情是房产发展商应予重视机会。
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三、主要发现三、主要发现
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主要发现主要发现
消费者心目中的房产消费者心目中的房产
细分人群消费需求
消费者的房产投资行为
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区域选择
小区选择
– 偏好的规模
– 喜欢的生活娱乐设施
– 购房影响因素
房型选择
– 偏好的建筑类型
– 偏好的房型结构
– 偏好的面积及面积安排
对房价的心理预期
对银行信贷的态度
购房时机
消费者心目中的房产消费者心目中的房产--内容内容
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区域选择区域选择
一半左右的购房者会在原居住区购买房子，其中闸北、黄浦、闵行被访者中，愿意
在本区购买房子的比例较小，宝山的被访者中，没有人愿意在本区购买房子。
值得注意的是，根据目前房产市场现状，黄浦区原住民在本区购买房子的比例小，
多半与房价高有关。
数据来源：T4、T5
基数：710 ，全体被访者
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区域选择区域选择
被访者购房的区域主要是徐汇、浦东新区、长宁，结合被访者原住区域与准备购房
区域观察，相比原有居住比例，大多都可能增长，但闵行、宝山及郊县的居民迁出
多于迁入。
数据来源：T4、T5
基数：710 ，全体被访者
减少
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小区选择
小区的规模
– 中型社区占了半壁江山，成为消费者的首选。
– 大型社区由于配套全，发展商实力雄厚，也占了35%的份额。
数据来源：Q1
基数：710 ，全体被访者
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小区选择小区选择
数据来源：Q2
基数：710 ，全体被访者
大部分的消费者希望有便利超市，餐厅、
美发室。
便捷的生活设施、娱乐休闲和健身逐渐
成为关注点。
咖啡馆、图书馆、棋牌室、桌球房等也
是一些消费者喜爱的休闲娱乐活动。
小区的设施
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小区选择小区选择
购房的影响因素
综合权衡被访者对各个购房因素的看重程度，各因素重
要性如下：
– 房价成了消费者考虑的最重要的因素。
– 环境、地段、交通、和房型的重要性只能排在第二梯队。
– 对大多数的消费者来说，物业管理、周边生活设施则是
重要程度较低的考虑因素。
数据来源：Q12
基数：710 ，全体被访者
因素重要性
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偏好的建筑类型
多层、高层是被访者的主要选择，且二者平分秋色
数据来源：T6
基数：710 ，全体被访者
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偏好的房型结构
二室二厅、三室二厅是被访者最偏爱的房型
数据来源：T6
基数：710 ，全体被访者
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偏好的房屋面积
近半数的被访者希望购买的房子面积在91-120平方米之间。
61-90平方米的房屋也会有四分之一被访者会去购买。
数据来源：Q3
基数：710 ，全体被访者
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房屋的面积安排
将客厅、主卧、次卧、厨房、卫生间按面积由大到小排序的话，
90%以上的被访者认为面积大小的排序应该是：
客厅 主卧 次卧 厨房 卫生间
客厅 主卧 次卧 厨房 卫生间
数据来源：Q6
基数：710 ，全体被访者
> > > >
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房屋的面积安排
本次调研，使“大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室”的流行格局
进一步得到了印证
– 客厅的面积主要集中在20-30平方米之间，选择35平方米以上大
客厅的也有相当比例，占15%。
– 消费者希望的厨房面积主要集中在6-11平方米。不过厨房也不
是越大越好，喜欢12平方米以上的只占9%。
– 从主卧室面积的选择来看，大多数的人选择15-20平方米，次卧
在10-16平方米。
– 70%的人选择5-8平方米的主卫，选择4平方米以下和10平方米以
上的都很少。而次卧主要集中在4-8平方米。
数据来源：Q5
基数：710 ，全体被访者
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房价的心理预期-总房价的承受能力
从计划购买的总价上看，大部
分消费者的支付能力在60万元
以下，支付能力在60-80万的也
有17%，80万以上的占11%。总
体来说，上海人在愿意支付的
较高价格有所保守。
数据来源：Q7
基数：710 ，全体被访者
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对房价的心理预期对房价的心理预期--单价的承受能力单价的承受能力
大部分消费者没有高档住宅的消
费能力，78%的消费者计划购买
的住宅单价在3000-6000元，并
且更多的集中在低中端。
数据来源：Q8
基数：710 ，全体被访者
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对知名对知名//不知名的开发商，消费者能接受的房价的价格差不知名的开发商，消费者能接受的房价的价格差
购房者对所能接受的不同品牌的物业差价没有统一的看法，主要形
成了三个层次，300元以下、500元左右和1000元左右。
数据来源：Q10
基数：710 ，全体被访者
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消费者对银行信贷的态度消费者对银行信贷的态度
由于购房者受收入限制以及银行贷款逐步规范，银行贷款的优势得到大多数
人的认同，88%的受访者最有可能选择银行贷款。同时也反映了上海人的投资
意识逐渐成熟。
数据来源：Q9
基数：710 ，全体被访者
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消费者可能实施购房的时机消费者可能实施购房的时机
从消费者的买房时机看，半年内买房和一年内买房的各占37%左右，房产开发
商要充分考虑这一潜在的市场容量。还有25%的消费者对买房时机把握不定。
数据来源：Q15
基数：710 ，全体被访者
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主要发现主要发现
消费者心目中的房产
细分人群消费需求细分人群消费需求
消费者的房产投资行为
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细分人群消费需求细分人群消费需求
前面通过对被访者的总体分析，呈现了被访者在购房方面的主体倾
向，但房型、区域、被访者个体特征方面的联系如何，还要作进一
步深入的探讨，以便更清晰地解读不同的被访者在购房需求方面的
差异，更全面的反应建筑类型、房型结构、面积价格等方面的组合
对购房者的影响。为此采用高级统计分析方法，从下述2个方面展
开深入探讨。
–房型组合和意向购买区域分布
–消费者分类
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房型组合的细分研究
房型组合细分研究中涉及的因素：
房屋类型、房子面积、房子结构、房子总价、每平方的单价、小区
规模、买房打算几个人住、想要购买的房子区域。
研究结果的解读：
通过高级统计分析得到的结果，以平面点图的方式表示，这些代表
不同因素的点，相互之间的距离越进，表示它们的关系越密切。
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第
五
类
第
四
类
第
三
类
第
一
类
第
二
类
房型组合的细分研究
注：对本图表的解读见后页
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房型组合的细分研究
由高级统计分析图可以看出五类购房组合：
– 第一类为小型低价房：单价3000元以下、总价30万以下、面积为60平
方米以下、一室一厅、小型房，一个人住。
– 第二类为中小型房：总价30-40万、单价3000-4000元、60-90平方米、
二室一厅、适合两个人住。
– 第三类为中型房，适合三口之家：高层、大中型、总价40-60万、单价
4000-6000元、90-120平方米、三个人住。
– 第四类为大型精品房：错层、超大型、面积在120-150平方米、房价在
60-80万、单价6000-8000元、二室两厅、四个及四个以上人住。
– 第五类为超大型高档住宅：联体别墅、独栋别墅、复室的五室二厅、
五室三厅房屋面积在150平方米以上的，房价80万，单价8000-10000元。
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房型组合的细分研究
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房型组合的细分研究
由高级统计分析图呈现区域、建筑类型、房子面积间组合：
– 从建筑类型观察，多层住宅最适合闵行、浦东新区；高层则最适合普
陀、静安、长宁、徐汇；错层、复式、别墅等则曲高和寡，有一些发
展可能的区域是长宁、徐汇、卢湾等区。
– 从房子的面积观察，60-90平米的在闵行、浦东新区较受欢迎；而90-
120平米的在市内各区的都有相当的市场。
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消费者细分研究
用聚类分析等统计方法，
从人口统计特征划分出五
大类购房人群如下，他们
的详细描述见后页
1、低收入者
2、普通购房者
3、奋斗型购房者
4、事业有成者
5、享受生活型
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消费者细分研究
五类购房者的特征描述
低收入者
低收入者低年龄和高龄的较多，他们所从事的职业一般，主要为工
人，普通职员或离退休人员。个人收入及家庭收入都较低。购房能力
较低。
普通购房者
他们从事的职业并无特殊之处，家庭和个人收入处于中下水平。购
房能力不高。
奋斗型购房者
其中年轻人占了大多数，他们属于职业的发展阶段。有良好的职业，
收入水平也较高，比较注重生活质量。
事业有成者
在年龄分布上比较平均，年龄大的较少。他们都有较高的收入，个
人前景广阔。愿意在居住条件上有较大的投入。
享受生活型
与其他购房者相比，他们更注重生活的质量、生活品位的提高。在
购房上对价格考虑较少。
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消费者细分研究
第三类人群是现在的购房主力，第二和第三人群也占据了市场43%的份额
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消费者细分研究
说明：分叉越密表示人数越多。 少 多
注：图表的解读见后页
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消费者细分研究
前页的图表与P36、P38的平面分布相同，比照后可以发
现：
– 低收入者比较倾向低价房型
– 普通收入者因其购买力不高，购房将集中在中小型房
– 奋斗性购房者虽然收入不是很高，但职业前景良好，憧憬美好
人生并且追求生活质量，因此他们的购房将以中档房为主
– 大型精品房成为事业有成者的首选，
– 享受生活型购房者收入水平高，追求宁静、温馨、自然的稳定
方式，比较偏爱别墅等高档房。
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主要发现主要发现
消费者心目中的房产
细分人群消费需求
消费者的房产投资行为消费者的房产投资行为
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消费者的房产投资行为
本次研究中，因为购房只是为了投资的那部分被访者数
量太少，不足以反映消费者购房投资方面的实际情况，
所以得到相关数据仅供参考。
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房产投资者关注的因素房产投资者关注的因素
数据来源：Q20
基数：28 ，投资型被访者
本页仅供参考
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房产投资者的投资方向房产投资者的投资方向
数据来源：Q18
基数：28，投资型被访者
本页仅供参考
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房产投资者对房产的选择房产投资者对房产的选择
数据来源：Q3、Q4
基数：28，投资型被访者
投资型购房者比较青睐90-120平方米和二室二厅、三室二厅的房产
本页仅供参考
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房产投资者对房产的价格期望房产投资者对房产的价格期望
数据来源：Q7、Q8、Q10
基数：28 ，投资型被访者
投资型购房者所能接受的房产价格主
要集中在中档；总价在41-50万；单价
在4000-5000元。他们所能接受的物业
价格差偏高，主要在900元以上
本页仅供参考
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房产投资者的房产信贷行为房产投资者的房产信贷行为
数据来源：Q9
基数：28 ，投资型被访者
房产投资者和自住型购房者一样，主要通过银行贷款来置业。
这也进一步说明了人们的投资意识的增强。
本页仅供参考
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四、附录四、附录
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附录内容附录内容
消费者对房屋装修的态度
– 消费者对房屋装修方式的选择
– 消费者对房屋装修的资金投入
消费者对楼市的信心
楼市的品牌表现
– 楼盘知晓路径
– 楼盘品牌知名度
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消费者对房屋装修方式的选择消费者对房屋装修方式的选择
室内装修并不符合购房者的意愿。有多达68%的被访者
会选择毛坯房。看来开发商还是要给客户多留些空间。
数据来源：Q16
基数：710 ，全体被访者
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消费者对房屋装修的资金投入消费者对房屋装修的资金投入
绝大多数的被访者打算的装修费用为5万-8万元
数据来源：Q17
基数：710 ，全体被访者
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消费者对房屋装修的资金投入消费者对房屋装修的资金投入
数据来源：Q3、Q17
基数：710 ，全体被访者
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消费者对楼市的信心-对房产价格上涨预期
认为房产价格还会上涨的被访者约有三分之一。
数据来源：Q19
基数：710 ，全体被访者
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楼市的品牌表现楼市的品牌表现--知晓途径知晓途径
数据来源：Q21
基数：710 ，全体被访者
展会、报纸
是被访者知
道楼盘品牌
的主要途径
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楼市的品牌表现楼市的品牌表现--楼盘品牌知名度楼盘品牌知名度
最近一个月印象深刻的楼盘最近一个月印象深刻的楼盘
这次展会印象深刻的楼盘这次展会印象深刻的楼盘
数据来源：Q21、Q22
基数：710 ，全体被访者
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上海东方市场研究有限公司
上海百马房地产咨询有限公司60
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谢 谢
七月-
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:25七月-22七月-
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