投资决策:案例分析
设某房地产开发企业现有一开发项目，建筑面积4万m2，建设期3年，土地价款一次投入,建设成本投资进度为4：3：3，每年均衡投入。
方案A：建设住宅，地价为100元/m2（建筑面积，下同），建设成本为900元/m2，第2年预售20%，售价1600元/m2，第3年预售剩余部份，售价1700元/m2，销售收入均衡实现。
方案B：建设商业楼，地价为150元/m2，建设成本1650元/m2，第2年预售20%，售价2600元/m2，第3年预售剩余物业，售价2800元/m2，销售收入均衡实现。目前营业税金及附加%，资金成本15%（年）。根据上述设定条件，可得出下列财务现金流量表。（表1。为便于分析，没有设定土地增值税及所得税）
说明；
1、该财务现金流量表中，由于建设成本投资及销售收入于年度内均衡实现，故现值系数近似取（1+i）-[(n-1)+n]÷2。Ip为投资现值。
2、项目投资决策中，财务净值表明项目超过基准收益率的绝对额。多方案比较中财务净现值越大，说明方案投资效益越好。无疑，财务净现值是项目静态评价和选择的重要指标。但是，在对不同投资额的方案进行比较时，必须进行资金利用率分析，在资金短缺的情况下尤需如此。
根据财务现金流量表，从财务净现值分析，应选择方案Ｂ，但从财务净现值率分析，应选择方案A。并且方案A只需筹集资金1840万元，并且第二年通过预售收入加以解决，而方案B须筹资3140万元，并且第二年销售收入尚不足以充抵现金流出，所以当资金市场难以取得充足的资金支持时，房地产企业应慎重的选择方案A。
结论；
融资研究:案例分析
某房地产开发企业有一住宅开发项目，建设期3年，占地面积为10,000m2，容积率4，土地价款400元/m2（占地面积），建设成本900元/m2（建筑面积），土地价款一次投入，建设成本三年内均衡投入，开发产品于第三年内完全预售，收入均衡实现。企业自有资金2,500万，借入资金1500万，借入资金成本为年息12%，每年年末计息。行业基准收益率15%（年），土地增值税按增值额实行超率累进，按《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》执行，营业税金及附加为%，所得税33%。
根据上述条件，可得出下列开发项目筹资无差别点计算表。
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表1 开发项目筹资无差别点计算分析表 单位：万元
从表1可见：
（一）本开发项目筹资无差别点为1，096万元，当经营收益（现值）超过1，096万元，扩大负债融资比重会提高主权资本的收益率。（这里的经营收益指经营收入扣除地价和建设成本的部份，与会计核算上严格的经营利润、营业利润、利润总额或净利润的经济内容是不相同的）。
（二）由于主权资本投资者持有的是净利润，所以，从财务会计核算角度，考虑各阶段的扣除项目，即营业税金及附加、土地增值税、负债利息、所得税等，计算确定开发项目净利润、可得出下列动态（即考虑货币时间价值）的多式损益计算表（表2。设售价为x元/m2）。
表2 开发项目损益表（动态） 单位：万元
表1中经营收入于第三年内均衡实现，现值系数近似取值为（1+15%）。建设成本于建设期内均衡投入，故现值系数为（1+15%）。经营税金及附加和土地增值税等于经营收入实现时进行交纳，故选为经营收入的现值系数；土地增值税利用速算公式计算确定：增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%。所得税项目中，由于第三年销售收入实现进程中，当冲抵三年累计的开发成本等后并无利润，当销售完成后，抵销全部扣除项目后才实现利润，进行所得税解交，故时点选择为第三年末，即（1+15%）-3。
根据表1、表2的资料，作出下列分析：
现有资本结构下（即负债融资1,500万，主权资本2,500万）的筹资无差别点为：
1,1103x-1,=
x=2,
即当第三年预售（均衡实现）价格超过2,192元/m2时，可扩大负债规模。
说明：
结论：
