PPP融资模式简介——国家体育场“鸟巢”案例
国家体育场案例
简介内容框架
PPP定义
及本质
“鸟巢”
融资方案 后奥运境况
一、PPP定义及本质
//1 PPP定义
● 联合国培训研究院的定义：PPP涵盖了不同社会系统倡导者之间的所有制度化合
作方式，目的是解决当地或区域内的某些复杂问题。PPP包含两层含义，其一是为
满足公共产品需要而建立的公共和私人倡导者之间的各种合作关系，其二是为满足
公共产品需要，公共部门和私人部门建立伙伴关系进行的大型公共项目的实施。
● 美国PPP国家委员会的定义：PPP是介于外包和私有化之间并结合了两者特点的
一种公共产品提供方式，它充分利用私人资源进行设计、建设、投资、经营和维护
公共基础设施，并提供相关服务以满足公共需求。
广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立
的各种合作关系。
狭义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称，包含BOT、TOT、
DBFO等多种模式。狭义的PPP更加强调合作过程中的风险分担机制和
项目的衡工量值。
PPP有广义和狭义之分。
一、PPP定义及本质
//2 PPP模式的本质
PPP融资方式的操作流程
政府或项目
发起人
中标单位
通过国际招标
授予特许权
一
定
比
例
的
资
金
一
定
比
例
的
资
金
项目公司
融资、建设、设备采购、运营
项目
收回投资并取得一定回报之后
这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收
益权来换取公共产品加快建设及有效运营。
二、“鸟巢”融资方案
//1 项目概况
项目名称： 国家体育场
项目位置： 北京奥林匹克公园中心区南部
建设用地： 工程总占地面积21公顷，建筑面积万平方米
座位数量： 场内观众坐席约为91000个，其中临时坐席约11000个
开工时间：
竣工时间：
项目法人单位介绍： 国家体育场有限责任公司负责国家体育场的
投融资和建设工作，北京中信联合体体育场
运营有限公司负责30年特许经营期内的国家
体育场赛后运营维护工作。
二、“鸟巢”融资方案
//2 项目法人合作方招标的中标人
中标人名称：中国中信集团联合体
联合体成员
项目管理顾问
项目运营战略合作伙伴
项目设计顾问
中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团
法国万喜大型建筑工程公司、法国布依格建筑公司
法兰西体育场公司
澳大利亚 Sports+Venue+Event公司
联合体中，中信的出资比例是65%（牵头方），城建占30%，美国金州占5%
占了45%
的权重
二、“鸟巢”融资方案
//3 评标因素的权重
政府选择PPP模式，说明了全球化背景下业主发包的项目越来越趋向巨型化和复
杂化，作为发包方的业主，对承包商的能力要求越来越高，除了基本的价值组合能力
外，更重要的是承包商的融资能力，即带资承包的能力。
评标因素 权重
15
10
20
25
5
5
15
5
(A)建筑设计优化方案（含投资估算）
(B)建设方案
(D)运营方案
(C)融资方案
(F)保险方案
(G)移交方案
(E)财务分析
(H)对合同文件的响应
“鸟巢”项目法人招标各评标因素的权重
二、“鸟巢”融资方案
//4 项目融资计划和融资结构
国家体育场项目按招标文件之设计投资总额为亿元，按优化建筑设
计方案增加了国家体育场的面积万平方米，相应增加投资亿元，项目总
投资35亿元。北京市政府拟采用PPP的融资模式解决资金的筹措问题。项目资
金来源包括资本金、信托贷款、银行贷款、预收项目运营收入投入和北京市
政府提供的次级债务。
项目公司前期运营收入亿元，可用于项目建设资金。扣除预收运营收
入后，项目实际投资亿元，北京市政府和联合体公司按51%:49%的比例
提供资金支持。
北京市政府提供的资金支持为亿元，其中，资本金亿元，占项
目公司注册资本的51%;提供的债务资金支持为亿元，由北京市政府提供全
额贴息贷款。联合体公司提供的资金支持为亿元，其中资本金亿元，
占项目公司注册资本的49%;协助解决项目公司信托贷款3亿元，银行贷款
亿元。考虑项目预期运营收入亿元投入的不确定性，当其影响所需的建设
资金时，在优化建筑设计方案增加投资亿元以内，由投标人解决;超出亿
元的部分，由北京市国有资产经营公司和投标人按51%和49%的比例解决。
二、“鸟巢”融资方案
融资方式包括股权融资与债务融资两种。股权融资占项目总投资的1/3
，北京市政府和投标联合体之出资人按51%:49%的比例出资。债务融资占
项目总投资的2/3，其中，外部融资由北京市政府和投标联合体以出资人按
51%:49%的比例协助解决或者提供资金支持，剩余部分由流动负债解决。
北京国资公司
亿元
股本
亿元
外资
25%
联合体公司
24%
国家体育场
项目公司
债务融资
亿元
预收现金
亿元
信托收益凭证
3亿元
银行贷款
亿元
49%
政府次级债务
亿元
51%
二、“鸟巢”融资方案
//5 融资风险管理
信托发行的风险管理
项目投资超资的风险管理
预收运营收入不足或延期的风险管理
资金保障风险管理 融资成本风险管理 外汇风险管理
信托发行具有发行的市场风险，可能
影响项目建设资金不能及时到位。本
项目安排解决的办法是，在信托计划
募集资金不足3亿元人民币时，余额
在银行提供的授信额度中解决。由于
银行贷款利率高于信托贷款利率，这
样将相应增加项目公司的财务费用。
项目投资总额为35亿元人民币，如果超支
并非由于北京市政府要求的变动所致，则
超支部分由联合体公司承担，联合体公司
承诺对项目公司追加相应的投资，追加的
投资视超支额度安排由联合体公司对项目
公司单方面增加注册资本金，或解决相应
的债务资金，且增资不影响北京市政府对
项目公司的任何权益。
考虑用于项目投资的预收运营收入亿
元期限及金额的不确定性，而影响所需
的建设资金时，在优化建筑设计方案增
加投资亿元以内，由投标人解决;超出
亿元的部分，由北京市国有资产经营
公司和投标人按51%和49%的比例解决。
银行授信额度已解决了预收运营收入的
不确定性所带来的筹资风险。
二、“鸟巢”融资方案
//5 融资风险管理
资金保障风险管理 融资成本风险管理 外汇风险管理
国家体育场项目债务融资额中涉及的融资成本风险
主要包括银行贷款利率波动风险和项目超支带来的利息
成本增加的风险。
在国家体育场运营期，根据宏观经济假设，已在银
行贷款的利息支出中考虑了利率上涨的风险因素。
本项目根据实际情况采取短期的工程垫资和赊销采
购减少银行贷款;采用票据、信用证等金融工具降低项目
利率风险和融资成本。
二、“鸟巢”融资方案
//5 融资风险管理
资金保障风险管理 融资成本风险管理 外汇风险管理
项目公司注册资本中包括外资出资的外汇来源约
亿美元，项目工程的外汇支出约亿美元，不足
部分通过人民币购汇或用人民币支付。
根据宏观经济假设，建设期汇率基本稳定，因此
未考虑汇率风险问题。
二、“鸟巢”融资方案
//6 特许权协议
项目公司将依据《特许权协议》的约定取得有关体育场项目的融资、
设计、建设、运营维护的特许经营权。北京市政府依据《特许权协议》的
约定有权监督、介入及接管体育场项目的建设、维护。
2003年8月9日，中国中信集团联合体作为项目法人合作方招标的中标
方与北京市政府草签了《特许权协议》、与北京市政府和北京奥组委草签
了《国家体育场协议》，并与北京市国有资产经营有限责任公司签订了
《合作经营合同》。
协议规定：国家体育场有限责任公司经营期限自2003年12月17日至
2038年12月31日。届时国家体育场将被无偿移交给北京市政府，并确保所
有设备实施处于良好运行状态且能够操作国际大型赛事。同时，中信联合
体将依托被授予国家体育场30年的运营权，期间政府不参与任何分红。
从这些协议可以看出，通过PPP模式的运用，确保了政府少投入，在
减少政府承担的运营风险的同时，促使合作企业市场化运作，是项目的盈
利预期大大增强。
三、“鸟巢”后奥运境况
“鸟巢”每年有形的运营费用和偿还建造贷款的利息约为亿元。
盈利前景如何
收入来源
（预期）
举办活动综合收入
旅游收入
纪念品开发
冠名权的出售收入
VIP客户
商业面积的运营收入
三、“鸟巢”后奥运境况
目前状况
主营：旅游不知支撑多久
从2008年国庆节至今“鸟巢”已经接待308万游客，按门票50元/张
计算，仅门票一项就实现收入约为亿元。这项收入会随着奥运会
的远去迅速下降。
兼营：商业演出
国家体育场有限责任公司副总经理张恒利介绍，如果办娱乐性活动，
比如演唱会，场租最低200万元。北京国安俱乐部在选择本赛季主场
时，也由于“鸟巢”的高额租金退而求其次。
三、“鸟巢”后奥运境况
“鸟巢”目前已经承接了四场演出
5月1日 成龙演唱会（“鸟巢”在奥运会结束之后第一次举办
对外演出，每日场租450万元。）
6月1日 大型儿童音乐剧
6月30日 中国北京鸟巢夏季音乐会
8月份 张艺谋大型歌剧《图兰朵》
三、“鸟巢”后奥运境况
尴尬：出售冠名遭到反对
“考虑到群众无法接受出售鸟巢冠名权这种商业运作，因此暂不作
考虑”，张恒利说。“鸟巢”目前运营最大的困难就是缺乏“活动链”，只
有“活动链”充足，140套左右的豪华包厢才能出租或出售出去。
未来
中信联合体正在筹划新的运营方式，今后还将实现从单一的运动场馆到
多功能产业基地的转变，逐步推出精品旅游、高端演出以及大型文化体育赛
事等项目。商演主要分为日夜两场，日场演出将设置极限运动、小型秀场等
活动；夜场则以精品剧场秀为主。
Thanks!
Power Presented by 周健
PPP融资模式简介——国家体育场“鸟巢”案例
