关于建立标定地价技术体系的研究
摘要：标定地价是地价管理体系的核心之一，对于
完善公示地价等方面具有重要意义。本文通过对城市标定
地价体系的技术路线的探索，分析了均质区域划分、标准
宗地布设与评估等技术环节的过程与方法，为构建标定地
价体系提供了建议。
关键词：标定地价；均质区域；标准宗地
中图分类号： 文献标识码：A
土地价格管理是国土资源管理的重要组成部分，是充
分利用市场机制合理配置资源的有效手段。随着国民经济
和城市建设的快速发展，土地管理参与宏观调控的重要性
不断增强，对土地价格的现势化、精细化、体系化、制度
化管理提出了更高要求。
作为法定的公示地价之一，我国的标定地价尚未形成
定期公示的统一体系，相关的技术规程与要求仍处于空白
状态，对于应用方向与方法的规定也相当模糊。因此，开
展城市标定地价体系的研究，探索体系建立的技术路线与
方法，对于进一步完善我国的地价管理体系具有重要意
义。
一、建立城市标定地价体系的意义
标定地价的制定对城市地价管理具有重要的现实意
义，主要体现在以下方面：
1.完善公示体系
标定地价的价格主体为具体区域的具体地块，形象客
观地在区域范围内树立地价参考，有助于引导公众认识地
价分布情况与趋势走向，完善以基准地价和标定地价为主
体的公示地价体系。
2.评估地价的参考
标定地价可为宗地与房地产评估提供技术上的参考，
影响因素及价格水平的比照具有现势性与可操作性，评估
方法及参数设定具有专业性与规范性，有利于评估行业的
健康有序发展。
3.政府管理的参考
标定地价为国有土地使用权出让评估提供依据，为政
府进行土地管理及制定宏观政策提供参考，有利于进一步
规范房地产市场交易主体的行为，落实地价政策。
二、技术路线
图 1 标定地价体系技术路线图
The technological route of The Demarcated
Land Price System
三、均质区域的划分
均质区域是指，土地用途、宗地条件、土地利用状况
等现状特征基本相似、地价水平基本接近的空间闭合区
域。
1.均质区域的影响因素分析
（1）土地利用现状
为了实现标定地价反映现状地价水平的管理功能，均
质区域应充分考虑土地利用的现状特点，分用途划分各自
的覆盖范围。根据城市规模等级与空间布局，标定地价的
用途分类设置具有差异化的影响因素，继而对地价分类以
外的土地类型需要进行邻近归并处理。同时，由于城市的
功能分区往往具有综合性特征，不同用地类型混杂，各用
途均质区域可能存在一定范围的重叠现象。
（2）土地利用规划与行政区划
在快速的城市化进程中，城市功能在规划的指导下落
实到具体地块，以此形成各类功能区并实现土地利用结构
的优化。一方面，标定地价的均质区域应该尊重土地利用
现状特征；另一方面，为保证标定地价成果在地价管理实
践中的生命力，土地利用规划与行政区划也必须成为重要
的参考因素之一，以达到均质区域的稳定性与延续性。
（3）空间分异特征
均质区域划分的密度与数量，取决于城市土地利用的
空间分异特征。这种分异特征，表现为土地用途、区位、
地价等多方面的差异。城市地域范围越大，空间分异特征
越明显，则各类土地的均质区域划分数量越多。具体来
说，住宅用途均质区域多表现为较均匀的片状分布；商服
用途随着商业商务中心的集聚效应而呈现圈层分布，或沿
商业街呈现带状分布；工业用途则以工业区规划作为主要
的分布依据，并受到交通设施的直接影响。
2.划分方法
（1）多因素综合评价法
根据《城镇土地分等定级规程》的相关规定，综合评
价交通条件、基础设施状况、环境条件等地价影响因素，
按照综合分值分布情况勾勒各用途均质区域边界。
（2）子单元归并法
以达到一定密度的样点为基础，通过地价评估和空间
插值确定子单元地价；根据地价分布情况和均质区域的划
分要求，将土地利用状况相似和地价水平接近的子单元归
并为均质区域。
（3）经验判别法
依据地价管理者的经验，结合各类用途地价分布规
律，划分均质区域。主要步骤为：邀请经验丰富的相关专
家，根据土地市场变动情况和地价影响因素做出综合判
断，在工作底图上划分各用途均质区域。
四、标准宗地的布设
标准宗地是指，在均质区域内，土地用途、宗地条
件、土地利用状况等现状特征具有代表性，使用状况相对
稳定，地价水平能够起示范作用的宗地。
1.布设基本原则
（1）代表性原则
标准宗地适当分布于各均质区域中，在宗地个别条
件、土地利用状况、地价水平等方面在均质区域内具有代
表性。
（2）稳定性原则
标准宗地及其周边的土地开发利用条件比较稳定，在
较长时间内不会发生标准宗地灭失、分割、合并、重建或
用途改变等情况。
（3）标识性原则
标准宗地应易于识别，能够方便快捷地区分和确认。
2.标准宗地的影响因素分析
（1）均质区域
标准宗地的示范功能范围，即为均质区域。因此标准
宗地的土地用途、利用现状和地价水平，均应符合均质区
域的侧重方向或平均水平。标准宗地的布设数量，直接影
响标定地价的工作质量与效率。由于均质区域内的微观区
位可能仍存在差异，标准宗地的分布密度应为每个均质区
域内 1-2宗为宜。
（2）建筑物状况
标准宗地的土地利用状况直接表现为地上建筑物的建
造和经营。布设过程中除了形状、面积、临街等宗地情况
外，还应考虑建筑物的结构、年代、经营业态等方面，以
反映区域的具体功能定位和特征。 （3）最有效利
用状态
土地估价应遵循最有效利用原则，作为区域地价标杆
的标准宗地也应处于最有效利用状态。这要求标准宗地符
合规划限制和市场配置要求，具有保持长期稳定利用方式
的客观条件。
五、标准宗地的评估
1.地价内涵与评估条件
标定地价是标准宗地在现状条件下，于某一估价期日
法定最高使用年期下的国有土地使用权价格。
（1）根据管理需要确定评估基准日及更新周期；
（2）标准宗地价格为国有土地使用权价格，不考虑他
项权利的限制；
（3）评估标准宗地的现状开发利用条件下的土地价
格，综合用地按照现状的各用途建筑面积比例评估综合用
地价格。
（4）标准宗地价格评估的土地使用年限为各用途土地
的法定最高使用年限。
2.标准宗地价格的确定
（1）每宗标准宗地由两名土地估价师负责评估；
（2）两名土地估价师评估价格的数据差异不应大于
20%，否则作为异常点重新评估；
（3）两名估价师采用同一种估价方法时，对于租金、
房价等关键参数的数据差异大于 20%的情况，需重点核查；
（4）结合基准地价、城市地价动态监测、土地与房屋
交易市场的综合分析，经过专家审核和估价师研讨后综合
确定标定地价评估成果。
六、与其他地价体系的对比分析
目前，我国在理论基础与技术体系上较为成熟的地价
管理工作主要包括基准地价更新和城市地价动态监测。通
过对评估内涵、覆盖范围、更新周期、成果特点与应用的
对比分析，可以看到标定地价反映的是具体标准宗地的现
状价格，在价格水平上比地价监测和基准地价都更精准，
对掌握微观层面的宗地价格水平具有重要的作用。
表 1 不同地价类型对比表
Table 1 Comparison of different land types
差异 标定地价 地价监测 基准地价
评估内涵 价格
指向 标准宗地价格 监测点价格 区域平均价格
评估
条件 现状条件 现状与设定条件 设定条件
土地使用年限 法定最高使用年限 实际剩余使用年限
或法定最高使用年限 法定最高使用年限
覆盖范围 土地利用现状范围 整体工作范围
更新周期 一年 季度 三年
成果特点 具体客观，精准性强 更新频率快 级别范围
广，价格弹性大
作用 地价管理微观需求 地价趋势监测与预测 地价管
理宏观
需求
七、结语与建议
与同为法定公示地价的基准地价相比，我国的标定地
价体系在理论研究和技术实践等方面均严重滞后，导致微
观层面地价管理工具的缺失。本文对建立城市标定地价体
系的技术路线与方法进行了初步的探索，并建议（1）明确
地价内涵、技术路线与方法，制定统一的技术规范；（2）
逐步实现地价监测点向标准宗地的转化，建立联动的更新
机制；（3）及时公示地价信息，以实现标定地价最重要的
导向作用。
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