“ 零首付"的
法律风险与规避
2014年市场持续低迷以来，很多房企采用各种手段进行揽客
促销，最让购房者心动的是零 (低)首付，这一摇摆于合法
与违法之间的 “江湖”打法，固然能给开发商带来一定的交
易量，但
文 I宋安成
自 2014年市场持续低迷以来，很多房企采用各 种手段进行揽客促销，包括送物业费、送车 子、推出特价房等等，但是最让购房者心动
的是零 (低 )首付，首付几万元，甚至 0元，便可拥
有自己心仪的房屋。这一摇摆于合法与违法之间的 “江
湖”打法，固然能给开发商带来一定的交易量，但也存
在不容忽视的法律风险。
其实，零 (低 )首付只是房地产企业营销的一个
“广告词”，从法律操作层面上讲，它既要达到让购房
人少付购房首付款或不支付首付款的目的，又要符合国
家对房地产信贷管理的要求。这一不同于常规购房贷款
的做法，必然有其相应的法律风险，笔者根据自己的执
业经验，对于几种常见的零 (低 )首付进行介绍，并指
出房企在具体操作中的法律风险与相应的规避手段。
几种常见的零 (低 )首付操作模式
一 般说来，比较常见的零 (低 )首付操作模式有
以下三种：
第一，房企借款给购房人支付首付款，再进行银
行贷款。有些房企打出零首付的旗号进行销售，采用的
方式之一就是开发商将购房人所要支付的首付款借给对
方。这样一来，购房人就面临着还开发商借款及银行按
揭贷款的双重压力。
囱 J 。⋯。 。
第二，购房人先进行非按揭贷款支付
首付款，再进行银行按揭贷款付房款。开
发企业协助购房者先进行消费贷款、抵押
贷款或者其它形式的贷款，如企业的信用
贷款等，协助购房人取得少量的贷款，用
于支付房款首付款，然后再进行银行购房
按揭贷款。此模式下，购房人也面临着归
还购房按揭贷款和消费贷款或其它贷款的
双重压力。
第三，抛高房价，开发商代付首付款
的操作模式。此模式一般是开发商将本来
定价较低的房价，在进行银行贷款时将房
价抛高，以取得更多的银行贷款。比如，
原来1O0万元的房屋，首付三成，但开发
商若将价格提高到142万元，就能从从财
务操作上帮助购房人支付首付款42万元。
此后，购房人便可以向银行申请按揭贷
款。银行可能会认为房屋价格过高而不通
过贷款审批，因此这种模式操作起来有相
当难度。
零 (低 )首付的法律风险与化解
零 (低 )首付作为房地产企业的促
销手段，客观上确实会加快楼盘去化 ，
但在操作过程中应当充分 注意 到其 中潜
在的风险。下面，笔者将根据自己的经
验 ，与各位读者分享零 (低 )首付的法
律风险与规避 ：
一 是要甄别购房人 的实际经济能力 。
零 (低 )首付手段可能会刺激两类购房
人。一类为了享受该优惠政策，减轻自己
当前的资金压力 ，而另一类则可能还款能
力较差，甚至根本没有还款能力。对后一
类购房人 ，开发商不应将其列为可以零首
付的购房人，否则就面临无法收回借款的
风险。此外，如果遇到房价下跌 ，如一套
房子短时间内降低几十万 ，购房者本来是
借钱贷款买的房，现在反而跌了，可能会
心里不平衡 ，铁了心赖账 。这样导致的恶
劣后果，开发商首当其冲，收不到垫付的
资金 。因此，如果房价有下跌趋势 ，开发
