物业管理实务物业管理的招标与投标
四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训
物业管理的招标
物业管理招标的含义
物业管理的招标，是指物业所有权人或
其法定代表的开发商或业主大会、业主委员
会，在为其物业选择管理者时，通过制定符
合其管理服务要求和标准的招标文件向社会
公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择
最佳对象，并与之签订物业服务合同的过程。
物业管理招标
产权人
招投标
选择
物业公司
物业管理招标的特点
超前性
长期性
阶段性
物业前期介入的特点
物业管理的长期性
服务内容价格变化
物业管理的招标方式
物业项目
公开招标
邀请招标
协议招标
是指招标人（业主业主大会开发商）以招标公告的方 式，邀请不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。
公开招标应在公共媒介上发布公告！
中国住宅与房地产信息网
中国物业管理协会网
一些具有重大影响的媒体发布免费公告
是指招标人（业主业主大会开发商）以投标邀请书的方式，邀请特定（3－8家）的物业服务企业参加投标的招标方式。
关系到国家安全和机密
小规模非收益性（住宅物业）物业
协议招标是指招标人（业主业主大会开发商）不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务
企业，邀请其投标，然后通过平等
协商，最终达成协议的招标方式。
投标人少于三个住宅规模较小，经
物业所在地的区、县人民政府房地
产行政主管部门批准，可以采用议
标。
物业管理招标的程序
选择招标方式
编制招标文件
招标行政备案
发出招标信息
提供招标文件
组织现场考察
收存投标书开标评标定标
发出中标通知
定标行政备案
签订物业
服务合同
招标文件
招标文件
招标人及项目简介，（名称
地址联系方式项目基本情况
物管用房的配备等）
物业管理服务内容要求
对投标人及标书的要求（资格标
书格式主要内容）
评标标准和方法
招标活动方案（组织机构
开标时间地点）
物业服务合同签订说明
其它事项说明及法律法规
规定的其它内容
行政备案
10日前
与物业管理有关的
物业项目开发建设
的政府批文
招标公告或招标邀请书
招标文件
法律法规规定的其它材料
招标人资格证明
物业产权证明
业主大会决议
评标委员会
评标由招标人依法组建评
标委员会负责。
招标人代表 组 成
物业管理方面的专家
成员为5人以上单数
物业专家＞成员总数的2／3
物业管理招标的原则
公平公正公开
诚实信用
招标的时限
招标时限
新建现售商品房项目应当在现售前
30日完成
预售商品房项目应当在取得《商品房预售
许可证之前完成
非出售的新建物业项目应当在交付使用前
90日完成
物业管理的投标
物业管理投标的含义
物业管理投标是物业服务企业针对特定的
物业管理项目招标文件的相关要求，在充
分分析项目情况及自身发展目标和实力的
前提下，组织相关资源，拟写投标文件，
参与争夺物业管理项目的市场活动。
物业服务企业
市场竞争
物业项目管理
投标人
物业管理投标的实施
成立工作小组
获取解读招标文件
考察物业现场
参加标前会议
进行投标
可行性分析
编制投标文件
封送标书
现场答辩
签订委托
服务合同
物业管理投标的策略
攻势策略
守势策略
低成本策略
差异策略
物业管理投标文件的主要内容
投标函
投标报价
物业管理方案
招标文件要求提供的其它材料
物业管理方案的编制
物
业
项
目
概
况
管
理
目
标
组织
架构
管理
服务
内容
管理
方式
服务
宗旨
员工
编制
分工
任职
条件
管理
服务
分项
指标
措施
物业
管理
服务
模式
设计
社
区
文
化
活
动
员
工
培
训
物
资
装
备
的
配
置
项
目
经
费
收
支
测
算
物业管理服务费的测算
包干制
物业服务费用＝物业服务成本＋税费＋物业企业利润
酬金制
物业服务费用＝支出＋物业服务企业酬金
物业服务成本 物业服务支出
＝
设施设备及公众责任保险费用
经业主同意的其它费用
管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费
物业共用部位公用设施设备的日常运行维护费
清洁卫生费
绿化养护费
秩序维护费
办公费用
物业管理企业固定资产折旧费
5﹒5％的物业营业税
8％－15％的物业企业利润
请思考一下
1、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》新建商品房项目的前期物业管理招标人应当在现售前（ ）日完成招标投标工作。
A 15 B 30 C 60 D 90
2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的，由（ ）以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
A 县级 B 市级 C 省级 D 建设部
3、编写物业管理投标书最关键的环节就是标价的计算和（ ）。
A 招标文件的解读 B 物业管理方案的设计 C 物业管理企业介绍
D 可行性分析
1B 2A 3A
单项选择题
请思考一下
4、物业管理招标投标和评标活动中（ ）属于违规及禁止行为。
A 在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商
B 在评标过程中召开现场答辩会 C 维护投标人公平公正竞争
D 不得以低于成本的报价竞争
5、 由二个或二个以上的物业服务企业组成一个联合投标体，在签订共
同投标协议时，一般按照（ ）确定投标的联合资质等级。
A 联合体中最高的 B 综合资质 C 平均资质 D 等级较低企业
6、 根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》预售商品房项目的前
期物业管理，招标人应在（ ）之前完成招标工作。
A 商品房竣工 B 取得《商品房预售许可证》 C 交付90日
D 物业服务企业接管验收
4D 5D 6B
单项选择题
请思考一下
7、物业管理投标书在编写过程中物业管理方案的设计和（ ）是最关
键的环节。
A 投标报价一览表 B 投标物业服务企业简介 C 可行性分析
D 解读招标文件
8、投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题，并（ ）、拟组
建的项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。
A 重点介绍物业管理方案模式 B 重点介绍物业服务企业文化
C 重点介绍物业服务企业 D 重点介绍物业管理特色
9、自中标通知发出之日起（ ）日内签订委托服务合同。
A 15 B 20 C 25 D 30
10、招标人应当在投标有效期限（ ）日前确定中标人。
A 15 B 20 C 25 D 30
7B 8C 9D 10D
单项选择题
请思考一下
11、评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（ )
人以上。
A 3 B 5 C 7 D 11
12、建设部的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，前期物业
管理的招标人应当在发布招标公告或发出招标邀请书的（ ）日
前，提交规定的材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房
地产行政主管部门备案。
A 5 B 10 C 15 D 30
13、（ ）的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评价和确定中标
人的重要依据。
A 投标资格 B 投标文件 C 投标标的 D 标的
单项选择题 11B 12B 13D
请思考一下
14、物业管理方案初步拟定时，注意以下内容（ ）
A 服务特色 B 服务内容与质量标准
C 服务项目定价策略和原则 D 创作服务品牌意识
15、物业管理方案一般包括物业服务企业介绍、目标项目物业管理特点
分析、物业管理服务（ ）等内容。
A 内容 B 模式 C 质量标准 D 收费原则
16、物业管理服务的价格形式可以分为（ ）。
A 政府政策指导价 B 政府指导价 C 业主委托商议价 D 市场调节价
17、招标人及招标项目的简介中包括（ ）配备情况等。
A 招标人名称地址联系方式 B 项目基本情况
C 要求对物业服务的方式 D 物业管理用房
多项选择题 14ABC 15ABCD 16BD 17ABD
请思考一下
18.物业管理招标工作包括的内容是（ ）。
A 提供招标文件 B 组织现场考察 C 召开标签会议 D 收存标书
19.物业服务企业编制投标文件时，应写的具体内容是（ ）。
A投标函 B投标报价 C物业管理方案 D招标文件要求提供的其它材料
20.物业服务企业要想在答辩会上中标，要做到（ ）。
A 投标企业应组织有关管理人员技术人员、组成实力较强的答辩小组
B 物业管理董事会与项目经理亲自参加述标和答辩
C 直接展示项目经理的素质和能力
D 赢得招标人和其它评标委员的信任
21.物业管理投标的要求是（ ）。
A 符合招标书的要求 B 符合本物业项目的实际需要
C 充分反映本物业服务企业特点和长处 D 物业管理投标报价要详细
多项选择题 18ABCD 19ABCD 20ACD 21ABC
请思考一下
22.物业管理招标投标现在执行的文件有（ ）。
A 《物业管理条例》B《北京市物业管理招标投标管理暂行办 法》
C 《中华人民共和国招标投标法》
D《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
23.物业管理中标的原则包括（ ）。
A 公开原则 B 公平原则 C 公正原则 D 诚实信用原则
24.国务院与地方政府分别对物业管理招标投标负责管理监督的责任
机关是（ ）。
A 建设部 B 省、自治区人民政府建设行政主管部门
C 直辖市、市、县人民政府房地产主管部门
D 中国物业管理协会
多项选择题 22 AD 23 ABCD 24 ABC
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