··主~R ~1( 1m 成部分的新功能。②系统的开放性。任何系统都与外界环境有千丝万缕的联系，同外界环境进行基于系统论的住宅专项维修资金物质、能量和信息的交换。③系统的动态相关性。任何系统都处管理问题研究在不断发展变化之中，系统的要素之间、口罗桂华1梁军2万里3要索与系统整体之间、系统与环境之相互制约、相互影响，存在着不可分割的有机(1，2浙江大学信息科学与工程学院，甘肃兰州732750; 联系。3、华西集团有限公司上海公司，上海200233) @系统的层次性。一方面系统由一定的要素组成，这些耍素是由更小一层次的要索组成的子系统，另一方面，系统自身'民修和.æ.囔使ι倪爵前又是更大系统的组成要素。3. 1. 3系统内的主体与客体譬喻...在一个系统内，主体是实践活动和认识活动的承担者，其形式可以分为:个人主体:集团主体;社会主体。客体是主体实践活动和认识活动指向的对象，是客观的现实存在物。客体是同主体活动有功能联1.引言2006年6月份，广州市维修资金归集额系和被具体指向的东西。因此，客体是被历从1998年建设部、财政部《住宅共用应在亿元，实收仅为亿元，约史地规定着的，没有进入主体对象性活动部位共用设施设备维修基金管理办法》到亿元的维修资金被不良开发商非领域的客观存在事物，是不具备客'体的规2007年建设部、财政部下发的《住宅专项法挪用或者侵吞了。定性的。主体和客体又是统一的。离开客维修资金管理办法))(以下简称《管理办3.住宅专项维修资金运行管理问题体，无所谓主体，离开主体，也无所谓客休。法归，我国己确立维修资金制度。但由于分析维修资金管理系统的构成制度的不健全，维修资金普遍存在归集困针对商品住宅专项维修资金管理存当前维修资金管理过程中涉及较多难，资金使用难及监督管理困难等多方面在的问题，根据系统论的思想，通过分析的要素，有业主、业主自治组织、建设主管问题，影响物业的保值增值，损害业主的商品住宅专项维修资金运行管理主体、客部门、物业服务企业、房地产开发企业、商利益。体及其关系方面存在的不足，对维修资金业银行及维修资金等.这些要素相互作2.住宅专项维修资金存在的问题问题产生的原因进行研究。用、相互影响，构成了维修资金管理系统。2. 1维修资金归集困难3. 1统论思想基本内容系统的参与主体形式较多，既有个人维修资金本着"取之于民，用之于民"3. 1. 1系统的概念与构成主体，也有集团主体和社会主体，包括建的精神，理应得到社会的认可和住户的欢从唯物辩证法的观点考虑，系统是由设主管部门、开发企业、业主、业主自治组迎。然而，在住宅维修资金制度实施过程诸要素相互联系而构成的有机整体。在现织、物业服务企业及银行等，客体为维修中，全国各地维修资金的应变数额与实交代一般系统论的研究中，中国科学家钱学资金。系统中主客体之间相互作用、相互数额之间存在着巨大缺口，资金归集效率森则认为系统是由相互作用和相互依赖影响构成了维修资金系统的运行管理过很低。截至2007年9月，北京市近6000的若干组成部分结合的具有特定功能的程(如图1)。个物业小区累计归集维修资金仅142亿有机整体凶。住宅专项维修资金管理系统中参与主元，还有相当数量的业主没有按规定交纳概而言之，所谓"系统"是由若干个相体与客体之间的关系不协调，职责分工不维修资金[lJ。原因在于2互联系、相互作用的要素组成的具有特定明确是导致维修资金管理问题的根源，以2. 2维修资金使用困难结构与功能的有机整体。下就针对问题产生的原因展开具体分析。目前各地的维修资金使用比例很低。综合以上观点，系统是由若干要素组3. 3维修资金运行管理问题分析截至2007年4月，北京市按照规定共归成的，要素是构成系统的组分或单元。而. 1维修资金信息不对称集商品住宅维修资金130亿元，累计支出系统与要素又是相对的，要素在自身的内在当前的维修资金管理系统中，做为415万元，使用率仅3%，有的区县甚至从在联系中成为系统，系统又在自身的外在参与主体的政府、房地产商和物业管理服未使用过一笔专项维修资金。联系中成为要素。务企业掌握着维修费金的大量信息，信息2. 3维修资金管理监督困难系统的属性无法有效传达，导致业主对维修资金的认虽然我国《住宅专项维修资金管理办自然界物质系统具有以下基本特点臼，):识存在误区。据《四川日报》与"四川在线"法》对维修资金的划转、资金账户核对都①系统的整体性。整体性是系统最本的一次联合调查结果显示，不知道维修资有规定，但实际维修资金管理缺乏监督，质的属性，具体表现为三方面:要素和系金的业主占%，不清楚交了多少的出现了资金被挪用的问题。统不可分割:系统整体的功能不等于各组占%，不知道谁在管这笔钱的高达如广州市房管局曾承认，1999年至成部分的功能之和:系统整体不同于各组%[4]0还有的业主认为缴纳的物业管@管理观察.2010董事5月上甸和j
叫川本思想，明确参与主体的关系及职责，提出解决问题的对策。4. 1维修资金运行管理模式重构根据维修资金运行管理中各相关主体的位置、作用，确定维修资金运行管理过程中各参与主体及其主要职责(如表)。维修资金信息公开在明确维修资金运行管理主体职责分工的基础上，业主自治组织、建设主管部门、物业企业等应定期对维修资金相关信息进行公开。首先，对维修资金制度有关规定的信息进行公开。Ji过多渠道宣传的方式，公开维修资金制度规定的信息，使广大市民固1住宅专项维修资金管理系统的构成和住房业主真正了解物业专项维修资金的涵义、缴存标准、管理方法、使用范围和理费中己包含了维修资金，不愿意缴纳这在地直辖市、市、县人民政府建设主管部使用程序等相关知识。部分费用。门代管，由于业主大会制度的不完善，大其次，对建筑造价信息、住宅品质信对维修资金续交及欠缴缺乏部分的维修资金是由建设主管部门管理。息、维修周期信息以及交纳标准信息进行有效措施但实际上，建设行政主管部门并不是维修公开。通过这些信息的公开，帮助业主接《管理办法》对未交纳维修资金者缺资金的产权人，不能及时地划拨资金，也受维修资金交纳标准，提高业主交纳的积乏有效的约束，全国商品住宅小区维修资极性、主动性。没有动力去保证维修资金的保值增值，同金欠交现象严重。比如，武汉市商品住宅完善业宅大会制度时作为政府部门也没有承担这些责任的维修资金专项账户实际交纳的维修资金义务，承担的只是监管责任。(1)成立业主大会及业主委员会物业服务企业、房地产开发商应按照数量仅为416万元，按全年商品房销售量4.住宅专项维修资金管理对策来计算，总的维修资金交纳额应在3亿元针对目前维修资金运行管理过程中《物业管理条例》和《物权法》的规定，在政左右[目。存在的问题及原因分析，根据系统论的基府部门的指导下成立业主大会并选举产业主大会制度不成熟表 维修资金运行中的参与主体及主要职责虽然法律规定要求物业小区成立业主大会，但因为制度不健全，各参与主体参与主体主要职责1、委托商业银行开设维修资金账户:2、委托物业服务企业:3、通过物业服务企相互推语，成立业主大会的小区比例很业维修计划:4、通过维修资金续交与使用方案:5、委托咨询公司监督维修工低。通过调查发现，济南市天桥区50多个业主自治组织穆的实施，并为业主提供法律服务及技术支持:6、通知专户管理银行划转维修物业小区，成立业主大会的才10多个，而资金。北京市近6000个物业小区成立业主大会1、业主大会成立前，开设维修资金账户，负责资金的归集管理和审批:2、~主及业主委员会的不到600个[lJ.实际上，政府〈建设主管〉大会成立后，将维修资金划转到业主大会账户:3、提高维修资金利率，专门为我国大量的住宅维修资金不由业主掌握，部门维修资金预留一定量的国债:4、监督各参与主体的活动:5、制定相关的法律法作为资金交纳者与所有者的业主却不能规.决定这部分资金的使用。1、向业主宣传维修资金相关政策:2、指导和监督业主的自治管理:3、协调业主使用条件比较严格居民委员会闷的纠纷;4、居民委员会拥有对维修资金使用申请的考核、批准权:5、向政府《管理办法》规定，未成立业主大会部门反映业主的意见、要求和提出建议.的，维修资金的使用由资金列支范围内专1、接受业主自治组织的委托:2、对维修资金进行专户管理，负责资金的保值增奋部分占建筑物总面积2/3以上的业主商业银行值:3、及时tJJ转维修资金:4、每年至少一次向业主委员会发送对账单:5、接受且占总人数2/3以上的业主讨论通过使业主对其维修资金的查询.用建议，成立业主大会的由业主大会决1、接受业主自治组罗、委托:2、每年编制物业维修计划U:3、制定维修资金使用方物业服务企业定.而实际中，有很多小区没有成立业主案:4、对专业维修单位进行招标:5、实施维修资金使用方案:6、接受业主自治组织及政府部门的监督。大会，业主之间互不相识，对共用部分的1、中标的维修单位，接受物业服务企业的委托，对共用部位、共用设施设备进维修难以达成共识，维修资金的使用非常，专业维修单位行维修和更新、改造:2、接受业主、政府部门及咨询公司的监督。困难。维修资金管理主体不合理1、受业主自泊组织的委托，在维修资金运行过程中，为业主提供全方位的法咨询公司律、保险及技术等服务:2、编制维修工程预决算:3、监督专业维修单位的施工根据《管理办法》的相关规定，业主大过程.会成立前，业主缴纳的维修资金由物业所笛理观察·总第396期
生委员会，政府进行监督。物业服务企业可以通过业主大会向业主传达有效的信息，诫少信息的不对称，业主们可以相互基于所有制视角的上海市建筑业沟通，消除隔阂，化解矛盾，有利于维修资金的交纳、使用与管理。效率评价研究(2)明确业主大会及~lk主委员会的法口徐之舟周胶曼律地位业主大会是由全体业主组成的团体，不仅是全体业主的一个议事机关，而且还应具有一定的权利能力，业主委员会做为业主大会的执行机构，签订物业服务合同，审核维修资金的使用方案，应赋予业主大会民事权利主体资格及业主委员会的法律诉讼资格，一旦出现维修资金在使用过程中被侵占、挪用等问题，业主委员会可以运用法律武器来捍卫业主的权利不受侵犯.1.寻|言法，用以分析多投入多产出系统的效率阁。建立健全~l~主大会制度，既有利于维上海地区一直是中国建筑业的活跃这种方法主要是通过保持决策单元的输修资金的交纳，也有利于维修资金的使用地带。国有、集体、股份合作、联营、有限责入或输出不变，将决策单元D肌j影射到与管理，提高维修资金的使用效率。任公司、股份有限公司、私营、港澳台投DEA的生产前沿而上，并通过比较决策单4. 4迸一步完善维修资金管理办法资、外商投资等经济成分都在一定程度上元D肌j偏离DEA前沿面的程度来评价他对于维修资金续交困难及使用条件有所发展，但是这些经济成分的建筑业企们的相对有效性。用C2R模型计算决策单苛刻等问题，需要从法律法规层面上解业在效率上是有差别的。美国次贷危机的元DMU的总体效率。气用C~S2模型计算决，完善维修资金管理办法。爆发，使业界开始思考如何提高上海地区DMU的技术效率o飞则规模效率~*= (J’/ (I)明确维修资金续交标准的制定主"建筑业效率"。0'，由此可以分析DMU是否DEA有效，规体、编制方法及程序，以完善维修资金续李汶华[】]对传统的DEA模型作了改·模收益状况，另外可以进行投影分析与影变法律规定。进.用10省的数据对建筑业的效率评估。子价格分析寻找解决措施闷。(2)维修资金的使用应当遵循方便快朱玲燕ω用DEA模型分析了我国中部六3.指标与样本选锋捷、公开透明、受益人和负担人相一致原省2006年度建筑业投入产出效率情况。对建筑业效率作出科学评价，必须要则的前提下，适当放宽条件，做到维修资刘贵文臼1等从价值工程的层面分析对比对投入与产出指标进行梳理与选择。本文金使用的灵活性。美国、日本、香港在建筑业中应用价值管选取"四投入，二产出"的数据结构，分别住宅专项维修资金作为物业管理后理的先进经验.这些都给本文提供了一定定义如下g续服务的资金，发挥着越来越重要的作的思路借鉴与启迪。Xl一完成总产值的企业单位数(单用，明确其运行管理过程中存在的问题，因此，本文结合上海市建筑业实际，位:个); 从系统论角度进行分析，明确参与主体职运用建立DEA评价模型，对上海市不同所X2一完成该产值受鹿的总人数.C单责，完善相关法律制度，能有效解决维修有制的建筑企业效率作总体评价，从而提位:万人); 资金存在的问题。.出改进措施。X3一完成总产值所涉及的自有机械2设备总功率(单位2万千瓦); . DEA模型原理参考文献:DEA方法又称数据包络分析CDataX4一完成总产值所涉及资本合计川方涛.密切关注住宅专项维修资金的保值Envelopment Analysis).其思想可以追(单位z亿元); 问题[1].现代物业-新业主，2008，(3): 24-27 溯到1957年Farrell对美国的农业生y1一上海建筑业完成的建筑工程总[2]钱学森.论系统工程[Ml.长沙:湖南科学技产力进行实证研究时提出的技术效率的产值(单位:亿元); 术出版社，1988:10概念和包络的思想[年.一上海建筑业利润总额(单位:亿[3]汪应洛.系统工程学[M].北京:高等教育出版社，2007:Charnes.~等学者以相对效率元); 9-10 [4]王敏.物业维修资金管理的新模式[J].价概念为基础，提出了非参数评价的DEA方考虑到数据的可获及性及分析的需值工程，2007，(6): 121-123 [5]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究司、保险公司、律师事务所等.梁军(一)男，汉族，山东人，博士，[D].北京·北京交通大学，2007，资金的欠交数江大学信息科学与工程学院教授，研究方向:额相当巨大系统工程.作者简介:万里一).汉族，重庆人.本科，四罗桂华(-)，男，汉族，贵州人，浙江川华西集团有限公司上海公司部门副经理，研洼释:大学信息科学与工程学院，硕士研究生，研究究方向:建筑预算与结算.1.咨询公司包括专业审计机构、工程监程公方向:系统工程.毡'眼观察.2010等5月上旬刊
