武汉中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话址：：：中新开盘0 价2武国7格-汉指5测9市数5评0武研1—2胜究7—4路院/中5 8 1冶9304枫8 7号树45湾 110测5室评 编号：20泰合广场 11-10-ZYFSW﹟01 【测评中冶枫树湾 基型于投通中资过结国市果收房益法场】地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项项目目基名本称信息 地所理属位区置 中冶枫树湾 域 汉阳武汉经济技术开发区枫 树中四环以路外35R地块 12、、市成场本比法较测法评测项评目项目价格为：5133 元/平方米 3结、合典当型前投市资场收现益状法价，测格综算为合项：确目5开占定价36格9为元：/平63方项目在34米元 /平方米 建发企业 武汉中冶龙 腾置业有限公司 物地交筑开业面房规条件下的 11月价值定义和测评假设限制 【项目要点】 测评价格为5500 元/平方米。 盘类积标模时型 准 592611平方米 住47宅0、0平公方寓米间 毛坯 （ 70年产权） 入住时间 预20计12011年12月 周边配套业中街心3、年金1凯月商 听涛观海商业街业及中叠心翠及园湘商隆 主力会馆及；社便 区利内部1200平商务 l 地周线路理边较环位少置境，优：居美项民，目出位空行气于较经清为新济不技，便术居，开住交发舒通区适状枫性况树较有四高待路。进，但一紧通步邻过改后项善官目。湖公 ，交 l 户阔设型计三计特增房采点加。光主其：通项人中风目私 性密78推好出房源为 78 平米的紧凑两房和 130 平米的舒 力户店 主单使户型型信息 78-130贷套用总率价 暂无 平方米2、3房 4（2.按9万性 平，，米空三2间个 房利卧功用室能率均布高有局。飘分1窗3明0设 ，平计动米，线阔客清绰厅晰三旁，房小主，卧双飘卫窗设 78元平 方米二居计算贷首款款付年方款限式 13万元（按首付30%计算） 增加生活便利度。 储物间 2商0业年/ 公） 月均l 企型已业并荣国经获有开实力多房发项地了：荣产多项开目由发企中冶业，置业誉个，项具目备，较如强具中武的有冶汉开国黄有发家石限实一公公力级园司。房、投地中资产冶开开创发发业资，苑质是等一。项公家目司大， 数。研如本还究需次款院了联测 解评2系更结33，详电果7元细话有/积报效19金6期5 元 月:0告为2011年11 27，-5请95与01中27国4指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CREIS期成根交据场的项比 3个目较中项所法国比 房地产指数系统 新开盘价格测评——中冶枫树湾 1、选取可目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对 象及对比案例 条件说明 销区交售易均日价期 中测冶评枫对树象湾 对官比湖案郡例 A 丝对宝比叠案翠例园B 对比案例C 20116年500 5500 鸿亚湖墅5观40止0 莱特城 交易情况 未开盘 正常1 0月 2011正年常1 0月 2011域正年常10月 因素 交地周区通理边域便位环配捷置境套度 中较环不以便外捷 二一至般中 环 中环以外 中环以外 不较完好 较好 较不较便好捷 较不较便好捷 土建地筑用形途态 善 较不完善 较不完善 不完善 容积率 板楼住宅 住宅 住宅 住宅 个别因1. 高8 层 板楼2. 高1 层 板楼1. 多0 层 板楼1 小高层 素 户绿型化设率计 3852%% %% 48% 35..399% 开装社发修区企情配业况套品 牌 武汉中较冶毛限不龙公完坯腾司善 置 业有 武汉东较合毛不置司完坯 业 善 有 限公 丝宝汉房较毛）地不85有产完坯% 善 限开公发 司（ 武 武汉鸿较亚毛限不80假公完坯% 日善 置 业有 评估（项（12目）素）为交修区 1易域00情正因，况素则修修三正正个：：可由司 2、因 三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例求00，区、均域10为，0、自根1由00竞。争 市场销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。标因 进素行修比正较：。主 要据地理位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 中测冶评枫对树象湾 比较修对正官比条湖案件郡例指 数A 丝对宝比叠案翠例园B 鸿亚对比案例C 100 615000 5500 湖墅5观40止0 莱特城 交区易域情因况素 110000 1000 110000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制511因0303素 1 比较修正系51060629 6 1 41051229 5 51920845 7 4525、5247元/平米，取三个简单算术平均值作为市场数比。经较 过法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的5比13准3 元价/格平分方别米为。5626、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 房、地成根产据本开房法新开盘价格测评——中冶枫树湾 发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取成房费地的基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2平00方9米年，1成2月交成金交额武1汉05经60济万技元术 ，开楼发面区地35价R21地1块，规划建筑面积94700 红线建内安市成政本费176105元元//平平方米米。 10560 A 约16667 2 开发成本 小勘区察配设套计费费用用用CBD 建建安安成成本本 AA 1122%% 22000000 A+B+C 3 管理费用 1+2 83%% 1653 均第匀二投年入投，入建 3安0%及，管年理利费率用假在设建为设10期%。内 分阶段投入，预 计第一费年用投在 入准备986 4 投资利息 以开发周期 年（其中半年准备期，2 年建设期），土地70期%， 4267 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37% 1525 三7 开发利润 房地产总价V 1% 3559 定、典型房投地资产总价V 50846万元 单价 5%5 369元/平方米7 627 同险项时选相目考用对主虑典应力不，根户可型 据型预投收 益见资报78模法酬费 平式 ，米将收率求二取年益居方运法租营进法金，费行为用项 9比目00率市元场确 定持有确/期定月价报为，格每酬 测8年算率%，为的通。租根 金据按区同域比内上同涨档 1次2%同，空类 置房率地按产 项5%每目年的租 12金个调月查计，算确， 6过.3市%，场期 提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计 报算酬项率目为市 3%。与风 空置和年收份租 损1典型投资者收益模式测算 场价值。 潜在毛收入 108 00 2 3 4 5 运有净营效运费毛营用收收入入8% 5% 540 12600956 1365748 15173 16994 10260 11491 12877 0 1745491 5 18650 984231 919 1030 1153 1219424 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 9 494523年 后按10537%2净 收益率出期售末，转1转售18售41 13261 14853 N税费3% 480239 四收、房测地产评总价价格V 494089 单价P V(8%) 4464363646 年益 通过全面市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场11法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市5场50价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
