科技城42＃地块产品定位报告
PROFESSIONAL REPORT
二零零八年·七月
前言：
孙子曰：“兵无常势，水无常形。能因敌变化而取
胜者，谓之神.”
因此我们此次的调研：立足当下，放眼未来.以
当前的市场形势为基础对区域未来2-3年的市场
作前瞻性的研判.以期使得本项目的定位更为精
准.
报告目的：
目标客户群锁定；
项目总体定位；
户型配比；
价格定位；
报告主要分析方法：
板块分析
区域分析
逻辑推理 逆向分析
类比分析
定性分析
定量分析
主要分析
方法
报告主体架构：
新区市场主力户型分析
科技城主力购房群体探析
新区各板块价格走势分析
苏州楼市前景综合研判
产品定位
…
…
..
…
…
..
…
…
..
苏州楼市前景综合分析
苏州楼市成交量分析
苏州中小户型走势分析
苏州经济发展前景研判
第
一
章
综合研判……
苏州楼市成交量分析
苏州07年1月—08年6月每月成交套数
从表中成交的套数可以看出，2008年1-2月处于传统淡季，成交量较少。尤其是2月份受
天气影响较为明显，3月份开始缓慢复苏，但08年上半年市场与去年同期相比成交套数
下滑严重。市场观望情绪浓郁。宏观调控效应明显。
苏州07年1月—08年6月每月成交面积
从表中成交的面积可看出，08年开年至今成交面积始终在低位徘徊。
苏州07年1月—08年6月每月成交均价
从表中价格走势图我们可以看出，楼市均价一直在稳步上升，除了去年11月份与今年2
月份略有下降外，一直保持坚挺态势，但价升量跌的现实考验着开发商的耐心和智慧。
“淡 ”是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资
难，销售不畅。 如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价
格回落的可能性还是比较大的。
目前苏州均价已经站稳至7000元/平，比较坚挺。但鉴于土地成本的
因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州
楼市价格大幅回落的可能性非常小。
虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响
也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。
总 结
苏州中小户型走势分析
上半年，苏州全市90平方米以下的商品住宅施工面积万平方米，
同比增长%，其中今年新开工面积万平方米，同比增长
%，占全部新开工住宅的%；竣工面积中90平方米以下的住宅
为万平方米，同比增长%。中小户型的大量上市，大大调节
了以往大户型主导市场的供应结构性问题，也将对以后几年的市场供
给结构调整起到推动作用。
今年以来，苏州房地产市场上中小户型住房供给量增加，商品房供应
结构进一步调整优化。
可见，几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景
气，但明后两年中小户型将迎来井喷，市场主力畅销户型将明显发
生改变，物以稀为贵。
07年苏州经济分析
宏观经济情况：
2007年经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700亿
元，按可比价格计算比上年增长16%，其中第三产业增加值1970亿元，比
上年增长%。产业结构进一步优化，三次产业的比例为：：
，第三产业比重比上年提高个百分点。
财政收入实现跨越式增长，宏观经济效益继续向好。全市实现地方一
般预算收入亿元，比上年增长%。地方一般预算收入占GDP比重
为%，比上年提高个百分点。营业税、增值税、企业所得税分别增
长%、%和%。财政公共服务能力不断提高，对新农村建设、
科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度加
大。地方一般预算支出亿元，比上年增长28%。
房地产业情况：
2007年房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资565亿元，
比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为%。其中，住宅、商
业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%，占房地产投资的比重
为75%、%和%。商品房施工面积为5700万平方米，增长7%；竣工面
积为1600万平方米，下降12%。商品房销售额为980亿元，增长53%，其中
住宅销售额为820亿元，增长56%。
房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为万平
方米，其中住宅万平方米。规范存量土地的利用和转让，全市拍卖、
招标和挂牌交易用地公顷。全市建成定销房面积56万平方米。
固定资产投资情况：
固定资产投资保持适度增长，坚持以有效增量带动存量调整，促进投
资结构优化调整。全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。其中
国有经济投资402亿元，比上年下降12%；三资企业投资765亿元，增长16%
；私营个体投资760亿元，增长13%。投资结构继续优化，第二产业完成投
资1223亿元，增长5%；第三产业完成投资1134亿元，增长%，占全社
会投资比重达到%。全社会施工房屋面积11550万平方米，比上年增长
%；竣工房屋面积4200万平方米，下降%，房屋竣工率为%。全
市新增固定资产2150亿元，固定资产交付使用率为91%。
居民生活情况：
居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可
支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长%
和11%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入
比重提高。
居民家庭财产继续增加，年末城乡居民人民币储蓄存款余额
亿元，比上年增长%。年末家用客车拥有量达万辆，比上年增长
%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，
分别比上年增长%和%。市区居民食品消费支出占生活消费支出的
比重为%，农民为%。
住房保障工作加强，住房条件进一步改善。市区享受廉租住房制度保
障政策的住户累计2125户，组织供应中低收入家庭住房1000套，完成解危
修缮工程总量万平方米，五个老住宅小区、建筑面积万平方米
的居住环境综合整治工程如期完成，受益居民达万户。
进入08年：
苏州国民经济整体仍然在高速运行，GDP与上年同期相比增长了%。
居民收入08年上半年与去年同期相比增幅％左右。
外向型经济继续保持快速增长势头，进出口总额超过了650亿美元。
产业结构在进一步优化，高新技术产业等处于良好的发展态势
苏州依托上海这个龙头，经济发展形势良好。后劲十足。这也是众多外地房产大鳄
看好苏州楼市的最根本性因素。
对苏州楼市前景的研判
下半年苏州房价将基本趋于平稳态势，小幅微调可能性较大，
但不会有大的波动。
鉴于房价较为平稳，刚性需求旺盛。下半年观望情绪将会减弱。
但受宏观政策影响,全面复苏可能性不大。
苏州楼市是以自住和换房客为主支撑起来一个市场，因此市场
相对健康，这次宏观调控将会令苏州的楼市更健康稳健的发展，当
然短期的阵痛显而易见。
新区土地供应相对较少，相比较于园区、吴中区，楼市表现较
为逊色。但随着科技城板块和通浒板块的深度开发，新区的楼市将
迎来一个发展高峰。
新区市场主力户型分析
主力畅销户型分析：
• 别墅户型
• 普通住宅户型
第
二
章
别墅市场
智园延续姑苏古城文化气脉，在宋代《平江图》的基础上，再现当代江南街、巷、院落空间，二进
式、三重院落、两层、现代简约中式别墅，地上面积230—400平米，送层高米面积约100平米全明半
地下室、10平米前院、30平米中庭、50—100平米后院、30平米露台，每户2个车位。
智园
项目地址 新区滨河路1888号 开发商 苏州今日置业
开盘时间 07-12 交房时间 2008-12-31
占地面积 51918 ㎡ 总建筑面积 17500㎡
容积率 绿化率 %
规划户数 62户 物业类型 别墅
主力房型面
积
230-400㎡ 房型面积范围 230-400㎡
销售均价 / 价格范围 400-900万
客源 市区、新区政府机关 建筑风格 中式
去化率%，
共62户，分布均匀，
不同面积的去化差不多，
面积300左右的较易于去化。
销售
情况：
• 半地下室约100多平米，设有停车库、会客厅、活动室、吧台、卫生间等，活动功能齐全，且现在社
会上比较流行别墅拥有半地下室。
一层平面约150多平米，设有起居室、厨房、餐厅、客厅、书房兼卧室等，空间大而舒适，主要特色
为、大面积的中庭、后庭，景观丰富，可由主人自行设计。
二层平面在100多平米，主要以休息睡眠为主，有三间卧室，其中南面超大开间，，带有电脑房、书
房、卫生间。中部又一大面积露台供主人休息、娱乐。
• 整个设计动静分离，以人为本，充分考虑人与自然的接触，缺点是面积浪费较大，但对于别墅客群
来说，这个缺点或许不算缺点，提高了居住的舒适度。
户型特色
普通住宅市场
定位为“高新区区域内地标性的建筑”。 强调时尚质感，简约手法呈现现代感，规划、建筑创铂质
感。1-3层商业用房、两栋高层之间空中花园、专属会所。
铂客
项目地址
新区新区长江路
与何山路交汇处
开发商 苏州诚鑫房产开发
开盘时间 2008-06-07 交房时间 /
占地面积 10000㎡ 总建筑面积 48000㎡
容积率 绿化率 %
规划户数 195 物业类型 高层19层,30层
主力房型
面积
110-120㎡ 房型面积范围
110-150㎡
2室占60%
3室占40%
销售均价 7400 价格范围 万-111万
客源
当地人、企业，
30岁左右为多
建筑风格 现代
目前在售的是19层，30层尚
未销售，先期推出的房源中
两房去化在75％左右，三房
60％左右，整体去化情况一
般。
销售
情况
• 2室的112平米，属于比较宽敞的户型，从户型图看，优点明显,两卧室朝南，客厅也面南，采光丰富；
缺点是各卧室、卫生间的门均开向客厅，私密性弱，但通过隔板可以有效地隔离该弱势。
3室的约135平米，户型方正，起居、主卧室朝南，采光良好，但两次卧朝北，且各户型的私密性不
够，此种户型偏向于以客厅会客交流为主。
• 整个设计布局不是十分合理，相对而言，2室的设计更为合理。
户型特色
项目定位于CBD新知财富阶层的格调生活场，左边古运河寒山寺景色，右边CBD。社区内“100余米的
疏阔楼宇间距离” 成为鑫苑•国际城市花园高层住宅的一大重要亮点，300米叠水景观，六个主题广场。
鑫苑·国际城市花
园
项目地址
新区滨河路西，
马运路南
开发商 苏州鑫苑置业
开盘时间 2008-05-31 交房时间 /
占地面积 119000㎡ 总建筑面积 215000㎡
容积率 绿化率 45%
规划户数 2400 物业类型
小高层13、高层18、
24、27
一室10%
二室43%
三室47%
主力房型
面积
65、80、100㎡ 房型面积范围 60-100㎡
销售均价 8000 价格范围 52万-80万
客源
白领阶层，狮山
路周边，年龄在
30-40岁
建筑风格 法式
销售情况：
近两个月整体去化
率约50%左右。80
平的两房以及100
平米小三房去化相
对较为理想。
• 1室约在65平米左右，该户型小而精致，但有一个大型阳台，整个环境营造比较新颖，动静分区，厨
房的位置可以很好的排除油烟干扰。缺点是南北不通透。
2室约80平米左右，小而精致，室内空间得以充分利用，餐厅、厨房、起居室布局较紧凑， 卧室设
计宽敞明亮。
3-2-2相对3-1-1要好销售一点，优点进户时有个露台，主卧带阳台，动静功能分区，设计比较有特
色。
• 整个设计布局合理、美观，3-2-2户型相对易售。
户型特色
精装修复式小户型挑高米，按黄金比例分割为两层，相当于买一层送一层，赋予空间变化，南北
贯通复式户型，两层独立设计，全部精装修。
上城
项目地址
新区长江路花苑
东路路口
开发商 苏州金鑫房产开发
开盘时间 预计 9-10月 交房时间 /
占地面积 / 总建筑面积 23000㎡
容积率 / 绿化率 /
规划户数 200多套 物业类型 小高层
主力房型
面积
45㎡
房型面积范
围
45㎡-90之间
销售均价 9000（硬装） 价格范围 -80万左右
客源
年轻族，30岁左
右，自住投资各
占一半。
建筑风格 现代
销售情况
暂时处于预约期
间。
• 动静分区，主卧与客厅朝南，面积小，但基本生活功能完备。缺点是卫生间都是暗位，这种户型属
于过渡性客群，户型舒适度较低。
户型特色
将会成为生态绿色与现代科技结合的现代化社区。东临石湖第一街，南临上方山国家森林公园及石湖
风景区，西面规划是园区核心共享区，北通新区商业中心，周围人文气息浓厚。
中锐山水印象
项目地址
新区学府路与科源路
交汇处
开发商 苏州中锐地产
开盘时间 2008-07-05 交房时间 /
占地面积 140788㎡ 总建筑面积 182300㎡
容积率 绿化率 /
规划户数 1842户 物业类型
多层、花园洋房、联排
别墅
主力房型
面积
联排别墅210-230㎡
洋房1房65㎡、2房
108㎡、3房132 ㎡
多层1房56㎡、2房88
㎡、2室半92㎡
房型面积范围
联排别墅210-230㎡
洋房65-140㎡
多层56-131㎡
销售均价
别墅万
洋房7400左右
多层6300
价格范围
别墅240-290万
洋房万
多层万
客源
滨河长江路一带第一
置业者以及教师
建筑风格 欧式
销售情况：
去化良好。
1期共推800多套，有3
层联排别墅、5层的花园洋
房和6层的多层。多层已销
售完毕，别墅出售16套剩
余2套，花园洋房出售70套，
剩10来套，主要购买洋房
的是公务员及教师。
2期再推120多套，有
多层80来套、8层小高40多
套。
• 洋房较好销售的是100平米左右的户型，户型开间较大，舒适明朗，尤其是客厅与餐厅南北通透，主
卧、客厅具有良好的采光。
户型特色
小区在规划上注重版式及点式高层的整体性，在规划上建筑临落星河而建，色彩明快、现代简约，最
宽处楼距将近 90 米；区内园林景观立体式，强调生态以及区内、区外环境的有机结合，实现低密度人
居的健康要求，诠释一个生态型的菁英社区的居住内涵。
新港名墅花园
项目地址
新区文昌路、大同路
交界
开发商
苏州新港建设集团有限
公司
开盘时间
2006-07-04一期
2008-04-11二期
交房时间 /
占地面积 260000㎡ 总建筑面积 400000㎡
容积率 别墅 绿化率 35%
规划户数 别墅172 物业类型 小高层、花园洋5-6层房、联排别墅3层
主力房型面
积
联排别墅3-2-2：210-
240㎡
小高1房45㎡、2房98
㎡
房型面积范围
联排别墅210-240㎡
合院式200-300㎡
小高45-98㎡
销售均价
别墅7000左右
小高5000左右
价格范围
别墅140-210万
小高层-49万
客源
收入<3000元的为主。
年龄构成在25-35岁
建筑风格 中式
销售情况
去化良好。
一期别墅去化较快，
剩余10套以内，二期去化
缓慢。
小高去化良好，45平
米的1房比98平米2房去化
快。
• 此户型1层为客厅、餐厅等主要家庭活动区域，还拥有一个中庭；2层是3间房间，主要以休息睡眠为
主，两间朝南，采光良好，两卧室都带有阳台；3层是一间大型主卧兼卫生间、书房，主要以生活享受
为主，宽敞而明亮，拥有一个大型露台，给主人以完美的空间设想。
户型特色
• 高层户型2室设计较为普通，但布局还是比较合理；1室设计新颖，但布局有一定缺点，卫生间是暗
卫，客厅没有阳光照射，卧室门开向进户门。
户型特色
该盘被定位为新兴锐利板块的领航建筑，也将是苏州西北部的时尚生活坐标。
浒新棕榈湾
项目地址
新区浒墅关镇大
通路与浒杨路交
界处
开发商 苏州浒新置业
开盘时间 2008-01-08 交房时间 /
占地面积 135000㎡ 总建筑面积 160000㎡
容积率 绿化率 39%
规划户数 1300 物业类型 多层 、小高层、别墅
主力房型
面积
小高1房60-65 房型面积范围
多层85、109、115、
128
小高1房50%60-65
2房85
3房110-128
别墅197、280、234
销售均价
1期4900多层
2期5200小高
别墅未售
价格范围
多层万
小高万万
客源 本地、高新区 建筑风格 地中海
销售情况：
1期多层接近售
空，2期剩余几套。
2期主要销售小
高。小户型1房和
2房去化最为迅速
前期整体销售情
况良好。
• 2室的户型布局合理，功能分区明确，厨房的布局减少了油烟的干扰，同时起居室拥有大型阳台，比
较舒适温馨。 但过道过于狭长，浪费面积较多。
户型特色
科技城新兴城区首个房地产项目。
青山绿庭
项目地址 新区科普路16号 开发商 苏州科技城发展有限公司
开盘时间 / 交房时间 /
占地面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡
容积率 绿化率 40%
规划户数 330/1500户 物业类型
叠加别墅、小高层、多层、
配套商业
主力房型
面积
两房 房型面积范围
多层两房、三
房124
小高两房88、三房142、
四室154
别墅284-303
销售均价
高层5200左右
叠加别墅6000左
右
价格范围
多层、小高约-84万
叠加别墅160-190万
客源
科技城工作人员，
企业团购较多。
建筑风格 现代
销售情况：
1、2期已交房，企业团
购较多，整体去化85%
左右。三期处于预约阶
段。
• C1 底层为半地下车库，另外空间可做一卫生间和健身房；1层是以家庭活动为主，有餐厅、厨房、
起居室等，面积都比较大而宽敞，还有一个前院和中庭；2层有3个卧室，主卧很大，带有书房、进入式
衣柜、卫生间。整体布局，缺少公共露台，人与自然的亲密度不够。
户型特色
叠加别墅
• B2: 2室面积在100左右，卧室、起居室朝南，厨房、餐厅朝北，还有一个大型的露台，整个设计宽
大、舒适、明亮。缺点也相当明显，餐厅与起居室之间的过道面积浪费太大。
• B1 :3室面积在124左右，布局与2室差不多，只是在1室的露台处布局为带有卫生间的书房，整个布
局采光性好，但中间过道面积浪费过多。
多层
B2 B1
• 2室88左右的户型，A1布局合理，大型飘窗，采光良好，厨房的位置较有效的减少油烟干扰。A2布局
不如A1合理，卧室、起居室采光良好，但两卧室的私密性不强，一个面向进户门，一个面向公共走道处，
卫生间的门面向餐厅。
• 3室142左右的户型，A3整个设计采光良好，但过道较长，浪费面积大，室内转角处较多，容易给人
产生不和谐、不安全的感觉，厨房的出入口与餐厅距离偏大，不方便来回。
高层
A1 A2 A3
总 结
别墅 主力面积范围（m2) 主力总价范围
智园联排 230-400 400-900万
中锐山水印象联排 210-230 240-290万
新港名墅花园联排 210-240 140-210万
浒新棕榈湾 联排 197-280 未定
青山绿庭叠加 284-303 160-190万
别墅
新区的别墅面积普遍在200-300之间，面积稍大的智园历经8个月，去化率
%，其中300平米去化速度最快，可见新区经济型别墅较受市场认可。
中锐山水印象别墅历经5个多月，16套剩余2套，去化率%。
从表中与销售情况看，新区中等面积的经济型别墅是市场的主流，销售状况
较为理想的也就是250平左右，200万左右的别墅。
普通住宅 主力1室（m2) 主力总价 主力2室（m2) 主力总价 主力3室（m2) 主力总价
鑫苑小高 65 52万 80 64万 100 80万
中锐
山水
印象
洋
房 65 万 108 万 132 万
多
层 56 35万 88 万 / /
浒新棕榈湾
小高 60-65 万 85 万 110 万
新港名墅花
园小高 45 万 98 49万
青山绿庭小
高 / / 88 万 / /
普通住宅
1室主力面积普遍在56-65，总价在31-52万，2室主力面积在85左右，总价在45-64万，3
室主力面积在100-110之间，总价57-80万。新港名墅的户型与周边有着差异化，1室偏小，2室偏
大，销售也相对良好，关键在于总价比较低，具有价格优势。
主要的价格差异在于住宅类型以及区位，区位较中心的鑫苑价格较高，住宅类型花园洋
房的中锐价格价格较高。
06年70/90政策出台后新上市的地块都规划了相当比例的中小户型。目前
新区各大普通住宅楼盘90平以下的户型至少占到了30％以上的比例，而且
这一比例有进一步上升的趋势。
07新政造成投资客和二次置业者浓郁的观望态势，而对首次置业的刚性需
求影响不大。因此现在新区市场最畅销的户型大都集中在65－115平左右，
总价在35万到70万之间的中小户型。
新区别墅市场以经济型别墅为主，目前市场主力面积在200－250之间，总
价在200万－250万之间。
随着中小户型需求被有效释放，而中小户型的后续供应却异常充足，2－3
年后的三房以及三房以上的户型将成为市场的稀缺户型。
新区畅销主力户型总结研判
新区各板块价格走势分析
各板块价格分析
第
三
章
新区去年至今的成交价格走势分析
高新区各主要居住板块
通浒板块
通浒片区位于苏州高新区北部，包括了国家级出口加工区、保税物流中心、浒墅关经济技术开发区，
总用地面积54 平方公里，其中建设用地 平方公里，规划人口容量为25-35万人。
案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况
新创理想城 多层、小高层、高层 50万㎡ 63、139 ㎡ 5400元/㎡ 在售三期
浒新金榈湾 多层、小高层、别墅 16万㎡ 84-128 多层5400元/㎡
小高层4900元/㎡
在售二期
新港名墅 别墅、花园洋房、小高层、
高层
40万㎡ 小高：45，98
联排：204-310
小高5290元/㎡
联排7100元/㎡
在售三期幸福郡
惠泽云锦城 高层、小高层、双拼、
联排别墅
19万㎡ 小高：89-135
别墅：236-260
小高层：4800元/㎡ 一期公寓210套
别墅72套
客户群分析：
普通住宅：虽然项目位置较远，但单价较低。客户群主要是在新区工作的新苏州人，以及居住在通浒
板块附近的居民。因拆迁安置而富有的苏州本地人。有一定的投资性客户。
别墅项目： 该板块别墅大多属于经济型别墅，苏州高新区的私营业主，外资企业高层主管，通浒周
边富有的本地人。
枫桥板块
枫桥板块主要指的西环路往西，塔园路以东，南何山桥和北寒山桥。区域是市区与新区的交通纽带—
—何山桥和寒山桥，还有环城高架（西环、北环）经过。板块的生活居住氛围已经成熟，大润发、时代
商业街、科技学院、国际汽车城等都会聚在此。
客户群分析：
普通住宅：白领阶层，婚嫁一族等，年龄主要集中在25－35岁左右。
别墅项目：市区、新区私营业主，高级政府公务员。
案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况
铂客 高层 19，30 1万㎡ 112、135、
158
7400 在售一期，共一期
智园 别墅 万
㎡
230-400 400多万-900万 在售三期，共三期
鑫苑 高18、24、27，小高
13
万
㎡
60、80、90
、100
7000-9000 在售一期
玉山板块
玉山板块位于玉山公园周边附近，区域交通便利，板块内有轻轨汾湖路站。板块毗邻狮山商业圈，配
套设施完善。区域投资价值明显。区域开发基本成熟，随着新港储备用地的动工，即将建成的商业中心，
将辐射整个新区的区域。但板块内后续少有土地供应。
客户群分析：
主要是在新区工作的中高级白领，高管。也有小部分其他区域的客户。
案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况
嘉业阳光假日 高层、小高层、
多层、别墅
万m2 80-108㎡ 8000元 在售5期
今创启园 高层、小高层 万m2 90m2 7800元/m2 在售一期
君地风华 高层 7万m2 77-148m2 8500元/m2 尾盘
横山板块
高新区与吴中区接壤地带。南邻苏福快速公路，长江路通达新区市区。轻轨塔园路站设在附近。横山
板块距离市区、新区中心、木渎都很近，周边企业众多，教育人文资源丰富。近期诚河新旅城将成为区
域标杆， 该板块未来发展方向将集中在苏福路沿线。后续土地供应不多。
客户群分析：
区域内在售楼盘普通住宅、商住房 ，暂无别墅。客户群主要是在周边工作的新苏州人，部分苏州新
区本地人、少量市区的本地人。木渎周边居民。
案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况
诚河新旅城 别墅、多层、
小高层
50万m2 85-110 m2 均价7500 预计7月分开盘
山水华庭 多层、小高层 22万m2 66、88-125 m2 7600元 三期在售
上城 商住小高层 万m2 复式45 m2 精装9000元 未开盘
石湖板块
枫桥板块主要指苏福路南面，上方山北面，国际教育园北区位于此。
客户群分析：
长江路、滨河路一带的首次置业者和区域内的当地人，老师、公务员、个体户以及部分投资者等。
案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况
中锐山水印象 别墅、多层、
花园洋房
万 m2
别墅210-230
花园洋房91-132
多层56、86、89
、126、131
别墅万
花园洋房7400
多层6300-6400
在售2期，120多
套
湖畔花苑 多层 10万 m2 124、142 5800元 在售4期，共4期
科技城板块
位于新区西北部，东渚镇东部。
客户群分析：
主要是在科技城工作的人员，企业团购较多。有一定比例投资性客户。东渚、光福客户较少。
案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况
青山绿庭 叠加别墅、小
高层、多层、
配套商业
15万m2 两房88-103
三房120-140
别墅284-303
别墅6000
高层5200
二期尾盘、三期
待售
总 结：
板块 通浒板块 枫桥板块 玉山板块 横山板块 石湖板块 科技城板块
均价（元/m2) 5000 7500 8000 7500 6000 5200
目前新区核心区域均价在7500－
8000元/平左右，而通浒板块和科
技城等外围板块配套，交通等相
对不完善，价格大都在5000－
6000元/平左右，随着这些板块的
日益成熟，特别是轨道交通规划
的利好，将大大拉近与主城区的
距离。
新区07年1月—08年6月每月成交面积
从表中成交的面积可看出，新区大部分月份成交面积都在低位徘徊，占苏州市区的成交
总量中的比例不是很大，一方面：是因为新政的因素，另外一个很重要的因素就是新区
供应量相对较少，因此很难掀起成交高峰。
新区总体成交走势：
新区07年1月—08年6月每月成交套数
相对应与其成交面积，成交套数也是不温不火，偶尔新盘上市，成交量相应增加。大部
分月份成交量维持在300－600套之间。
新区07年1月—08年6月每月成交均价
从表中走势图可以看出，新区整体成交均价处于稳定上扬趋势，但涨幅平稳，幅度不大。
总 结
相对于园区，吴中区， 高新区的房价虽然整体也处于上扬态势，
但涨势平稳，目前区域整体均价在6500－7000元/平左右，与苏州
整体均价基本一致。
目前市场整体观望气氛仍然很浓，销售者对市场的心理预期在
降低。价升量跌的尴尬局面意味着买卖双方的博弈在继续。
新区的开发商与其它区域房企一样面临着较大的资金压力，但
新区楼市不是苏州楼价的高地，可供挤压的泡沫相对较少。因此
新区楼盘价格跳水的可能性是非常小的，但不排除微幅调整和变
相打折降价的可能。
基于全国楼市走弱的连锁效应，以及区域开发商资金压力的日益加
重。下半年至09年上半年，新区房价大幅上扬的可能性非常小。因
此区域房价将基本处于平稳的态势。
科技城主力购房群体探析
东渚镇人群分析
科技城人群分析
周边地区人群分析
第
四
章
东渚镇人群分析
全镇总面积平方公理，人口万人，主要集中于镇区。区域内
主要以建材、机械、电子、轻纺、医疗等行业。
东渚人对科技城的认识并不深入，对已经开发两年时间的青山绿庭也
知之甚少。当地大部分人对项目区域的认知度较低。
科技城目前还处于雏形状态，当前对这部分当地客群的吸引力还很小。
但随着区域的日益成熟，区域良好的规划，优越的环境，以及高素质的
入住人群将会对镇上的私营业务，公务员等产生较大的吸引力，从而使
得这部分人群成为科技城板块客户群的重要一支。
科技城企业人群
IT精英，工程师，科研人员，学生等文化水平高。
科技城规划人口为8-10万。
目前，近百家国家级科研院所、研发机构、培训机构、软件开发、外
包和IC设计企业落户。
苏州科技城内企业有：中国兵器工业集团第214研究所；信息产业部电子第5
研究所；中科院苏州生物医学工程技术研究所、半导体所、物理所、信息产业部
电子第5研究所等国家级科研院所；东菱振动、赛力菲陶纤、金力风电等科技企
业；信息产业部软件与集成电路公共服务平台江苏分中心等产学研合作平台；华
中科技大学苏州技术研究院、门户软件等一批研发机构、软件开发、外包和IC设
计企业入驻；25家跨国公司研发中心进驻、45个全球500强项目落户、引进高科
技研发和产业化项目900多项。
信息产业部电子第五研究所华东分所
苏州电波环境研究发展中心
苏州市建筑科学研究院
网迅中国软件有限公司苏州分公司
欧索软件有限公司
鼎华通信技术（苏州）有限公司
苏州金游数码科技有限责任公司
苏州新人类软件有限公司
苏州震旦电力科技有限公司
苏州恒翔通信科技有限公司
苏州矽科信息科技有限公司
苏州波特网络技术有限公司
苏州迪泰医学科技开发有限公司
苏州赛力菲陶纤有限公司
苏州雪樱汽车科技有限公司
苏州盛世阳科技有限公司
根据网上部分招聘信息可
知，科技城部分研发企业
规模较大，拥有员工2000
人以上的企业众多。目前
已入驻一小部分。随着招
商引资的深入，企业数量
的不断扩大，科技城员工
的数量将大大提高。将催
生大批的刚性住房需求，
对科技城楼市的发展带动
力度是相当大的。
部分入驻企业
职业类型 技术工人 研发人员 中高级管理
人才
年龄构成 25－35 25－32 35－45
家庭结构 2－3人 1－3人 3－5人
收入情况 年薪3－5万 5－12万 50－200万
科技城企业员工的基本情况分析
科技城板块的企业员工整体素质较高，追逐时尚和新颖事物，追求品质生活。
本区域员工收入丰厚，购买力强劲，区域整体收入情况要远高于苏州平均工
资水平。
因为是科技新城，大部分员工都是新苏州人，是技术人才，年龄结构普遍较
轻，家庭结构与传统的家庭结构差距较大，年轻人大都是单身一族，经过几年
打拼会组建自己的小家庭，家庭成员一般不超过三人。
周边地区人群分析
首次置业者占多数，大都是项目周边的企业白领、管理阶层以及周边
本地人。
换房阶层也占一部分比例，这部分人群随着经济收入的提升和稳定，
对居住要求相应提高。对住房的要求有简单的居住功能转换为更高层次
的需求。
高新区目前投资客所占比例较小，一方面是宏观调控导致部分投资客
转为观望态势，另外一方面新区性价比高的楼盘并不多。但随着股市的
持续低靡，通胀的压力。部分长线投资客会回流楼市。
产品定位
客群定位
项目总体定位
价格定位
户型配比定位
建筑风格定位
第
五
章
客群定位
通过对科技城板块以及周边板
块的潜在购房群体的深入剖析
得出我们的：
客群定位
主力客户群：科技城的技术人员以及中高级白领。
次主力客户群：被科技城的自然人文环境和价格吸引过来的新区其他
区域的白领以及镇上的私营业主。（吸引他们的重要因素：价格，配套。
环境，交通便利性），以及部分看中这里的人文气息的学生家长。
偶得客户群：其他板块的小部分购房者，偶然性较强。
主力客户群
次主力客户群
偶得客户群
板块内的技术人员以及中高级
白领
区域的白领、学生家长
其他版块购房者
项目总体定位
地块本身属性（上次提报）
潜在客群锁定
结
合
项目主要针对的客群是以科技城板块乃至周边的高
学历、高素质、高收入人群为主。
本项目所拥有的自然人文资源以及地块本身的规模
适宜打造这样一个中高档次的与我们的目标客群身份
相匹配的社区。
项目总体定位背景分析：
项目总体定位
菁英生活领地
风景在这边
价格定位
价格定位
本板块内唯一在售楼盘青山绿庭现在小高，高层价格在5200元/平左右。叠加
别墅单价在6200元/平左右。
本区域的新港名墅联排单价在7100元/平左右。
通过前面新区楼盘价格走势分析，08年下半年至09年上半年新区价格上涨的可
能性是非常小的，因此本项目上市时（09年上半年）拔高价格的风险较大。
新区一标港大盘城河新旅程迟迟未开盘，其销售压力异常之大，不排除其为了
打开局面低价上市从而带动区域价格回落的可能。当然对于小公司（项目公司）
而言，为了追求利润最大化而坚守价格高地，但大开发商特别是上市公司追求的
是ROE，因此不排除适当调低价格而提升净资产利润率。因此本项目09年首批房
源上市时应该是营造热销楼盘的气氛，迅速打开局面。而不是片面追求
利润最大化。
因此首批房源价格应该定为：
别墅单价7500元/平左右；
小高、高层单价在5300元/平左右；
户型配比定位
户型配比原则：
Ⅰ、迎合区域市场原则（区域年轻人为主体，家庭结构简单）.
Ⅱ、前瞻性原则（本项目体量大，周期长，从整个项目考量，必须
放眼2-3年后的市场需求情况）.
Ⅲ、结合区域畅销户型，定位最受市场接受和欢迎的户型并适当超
前。
小高、高层的总体户型配比：
90平以下42％左右；
90平以上小三房和标准三房50％左右；
135平以上的四房8％左右；
公寓户型配比：
45－59平左右一房35％左右；
65－70平左右一房两厅20%和两房一厅45％
左右；
户型面积配比
规划院 本司
面积 户数 面积 户数
低密度联排住宅 220㎡~250㎡ 50户 200 ㎡ -300 ㎡ 50
高层 544户
75－90平两房45％左右
100－115小三房30％左右
120－145标准三房和四房25％
左右
小高层
70㎡至138㎡，
70㎡－100㎡为
小区主要户型 591户
75－90平两房40％左右
115平左右小三房25％左右
115平以上的标准三房和四房
35％左右
公寓 50㎡至70㎡ 488 户
一室45平左右，一室两厅65平
作用，小两室75平左右
500多户
500多户
500多户
建筑风格定位
建筑风格定位原则：
与区域人文环境相一致；
与目标客户群所追求的生活品质和生活方式相契
合；
体现科技新城的时代感，科技感，现代感；
建筑风格定位
在一个以科技产业为中心的新城区，区域居住人群年轻但文化层次普
遍较高。我们认为现代简约的建筑风格线条流畅简约，比较符合区域定
位，可以与区域人文以及配套建筑相融合，同时满足目标客户群所追求
的简约而不简单的生活品位和生活方式。
案名修改建议
案名的修改
山水文苑中“文苑”略显文气以及偏中式风格，难以体现本小区的规划
理念，因此本案名应该适当修改或者直接摈弃。本案名应该在融合区域
自然人文特质的同时可以让我们的目标受众群体充分共鸣，体现新城区
科技菁英的身份认同感和归属感。
