（品牌管理）福布斯美国奢
侈品牌排行榜
《福布斯》美国奢侈品牌排行榜(名单)
• 专题：奢侈品消费时代已经来临？中国奢侈之风
• 2004《商业周刊》全球最有价值 100品牌
• 世界公认五大顶尖奢侈名牌“朝圣地”
《福布斯》(Forbes)的奢侈品牌的排名(Top Luxury Brands)是基于四种不同标准的评分
来确定的：一是控制销售渠道的能力，二是品牌对购物选择的影响力，三是市场营销效率，
四是媒体曝光率。
《福布斯》顶级奢侈品牌排行榜
排名 品牌 中文名称 主要产品 得分
1 Absolut 绝对伏特加 伏特加
2 Harley–Davidson 哈雷戴维森 摩托
3 Tiffany 蒂芬尼 珠宝
4 Ritz-carlton 丽嘉酒店 酒店
5 BMW 宝马 轿车、摩托
6 Chanel 夏奈尔 时装、香水
7 Rolex 劳力士 腕表
8 Gucci 古姿 时装、香水
9 Mercedes 梅塞德斯(奔驰) 轿车
10 Bacardi 百加得 酒
11 American Express 美国运通 旅行信用卡
12 Louis Vuitton 路易威登 皮具、箱包
13 Johnnie Walker 尊尼获加 威士忌
14 Prada 普拉达 时装
15 Diesel 休闲服装
16 Starbucks 星巴克 咖啡店
17 Estée Lauder 雅诗兰黛 化妆品
18 Lancome 兰蔻 化妆品
19 Four Seasons 四季酒店 酒店
20 Bose 博士 音响
21 Armani 阿玛尼 时装
22 Moet & Chandon 酩悦香槟 香槟酒
23 Shiseido 资生堂 化妆品
24 Calvin Klein 卡尔文·克莱恩 内衣、香水
25 Jaguar 捷豹 轿车
26 Adui 奥迪 轿车
27 Tag Heuer 豪雅表 腕表
28 Hennessy 轩尼诗 高级干邑
29 Polo/Ralph Lauren 劳夫拉伦 休闲服装
30 Oakley 眼镜
31 Coach 皮具、手袋
32 Lexus 凌志 轿车
稿源： 北方网—时代财经 编辑： 张晋
2003深圳市豪宅市场年终报告
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在总结 2003年的豪宅发展情况之前，有必要对 2002年的豪宅市场做一简短回顾。2002年，
豪宅是深圳乃至全国楼市最热门最火爆的一个词汇，仅深圳大大小小，打着豪宅旗号的项目
即高达 40余个，供应量超过了 300万平方米。于是，有人将 2002年称为深圳豪宅年，事实
上号称豪宅的楼盘很多都是炒豪宅概念，豪宅市场鱼目混珠的情况十分严重，有一些楼盘冠
以“豪宅”名号就企图到豪宅市场分一杯羹，有的楼盘只用上一些新材料、装修较豪华就被
称作豪宅，也有的楼盘简单地把户型面积做得大大也打豪宅概念，还有的在纷繁的闹市中做
起豪宅来。纵观这些所谓的豪宅，大多只具备真正豪宅的小部分特征，标价奇高是这一部分
豪宅的一个显著特点。在楼盘普遍都在打“豪宅”牌的情况下，市场回应还是保持了理性。
很多“伪豪宅”原形毕露，甚至销售不畅，以至 2003年 5000余元／平方米也推售出市场。
大浪淘沙，英雄始出，2003年的豪宅才是市场真正的豪宅。
豪宅产品，越豪越热销
2003年全年深圳在售豪宅项目不到 15个，约为 2002年的三分之一，物业类型有别墅、
TOWNHOUSE、小高层、高层、超高层等。2003年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，
其中香蜜湖片区以 TOWNHOUSE、小高层为主，华侨城片区以高层为主。2003年的豪宅市场
有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均
保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘 3个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国
际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势，此外 2003
年的豪宅市场还有银湖的棕榈泉别墅及梧桐山的云深处等，这两个区域均是以别墅为主，中
心区的豪宅主要以高层为主，只是 2002年炒作过度，2003年基本沉寂下来。
根据深圳国土部门最新公布的数据，2003年 1—11月全市共销售 8000元／平方米以上的住
宅 13582套，全年约为 15000—15500套，这里边真正称得上是豪宅的单位约占 3—4成，
4500—6000套，销售面积约 65—80万平方米。
从价位上来看，2003年热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约 10500元／平方
米，熙园均价约 9200—9700元／平方米，波托菲诺均价约 9500元／平方米，雅颂居均价约
9500元／平方米，红树东方均价约 8300元／平方米，云深处均价逾 11000万元／平方米，
整体看 2003年豪宅均价普遍较 2002年略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需
求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是有没有对应合适的产品。
从销售的产品类型来看，别墅及 Townhouse特别受市场追捧，2003年 1—11月全市共销售
别墅 202套，Townhouse约 130—180套，这两类产品约占豪宅总量的 1成左右，其余主要
是小高层、高层、超高层，销售状况基本合理。
香蜜湖片区成第一豪宅区
2003年，从片区来讲，香蜜湖片区是当之无愧最热门最受关注的豪宅片区，在深圳豪宅市
场上演绎了最扣人心弦的营销大战，水榭花都、熙园、中旅·国际公馆三大项目均成为深圳
最引人注目的楼盘，称香蜜湖为 2003年深圳第一豪宅区域，实至名归。香蜜湖片区受到市
场的热捧，一方面是因为其绝版地理位置，紧临城市中心，又远离闹市区，是离尘不离城、
闹中取静的典型代表；另一方面是因为于人们的亲水本性使然。从国内的情况来看，湖泊大
多为旅游胜地，享有天然的观景生态效应，环湖而居不仅景色优美，且降低气温，有利健康；
从居住文化上来讲，仁者近山，智者近水，湖水宁静而致远，有益于修身养性，静心思考，
所以自古以来环湖而居都是人们向往的居住方式。
深圳湖泊比较丰富，但是除银湖成为豪宅的成熟区域外，环香蜜湖是近期市场的热点区域，
核心片区物业主要坚持走豪宅路线，周边区域则主攻高尚住宅市场，越临湖的物业越豪气，
整体看这一片区的物业均各有优势，或以山水物业取胜、或以旅游景观取胜、或以空中花园
园林为其诉求，并且各楼盘都非常注重创新，三大项目各有特点，各具优势。
豪宅营销从“心”开始
豪宅营销不同于普通住宅的营销，营销的受众不具有普遍性，它们主要是针对特定人群展开
营销，这一群人都拥有大量的财富，他们经常来往于机场、港口，因此豪宅往往在机场、口
岸及城市主要干道设置大型路牌广告，水榭花都一期、二期都是这样，效果非常显著。
整体来看每一个豪宅的营销都非常有特点，但又都注重从内心深处打动置业者。水榭花都重
在突出其小区布局所营造出来的意境，激发起人们亲水的本性和欲望。熙园的营销方式也有
特点，它联合主流媒体推出一系列全新人物访谈系列《财智列传》，通过刻画 20位新生代深
圳财智人士创业和生活传奇，既为楼盘注入深厚而鲜活的人文内涵，又深深触动了正在创业
和已经成功的人的神经。波托菲诺则继续经营其传统的异域文化，一年一度的意大利文化周，
来自意大利的名牌时装、电影、美食在华侨城盛情展出，对意大利浓郁的居住文化的传承，
演绎到了新的高度，满足了人们对异域文化的向往和追求，意大利文化周也因此被业内称为
深圳房地产文化营销的范本。比较而言，水榭花都的营销，楼盘本身优点的最大化、品牌塑
造以及创新的豪宅销售技巧和战略等拿捏均恰到好处；熙园的营销模式动（系列现场活动）
静（平面系列报道）相宜；波托菲诺尽情展现文化的魅力。
2004年市场展望
CEPA于 2004年 1月 1日起实施，它对中国尤其是对深圳的影响将日渐凸显出来，它甚至会
影响到深圳未来 10年、20年的发展。CEPA对深圳的影响是多方面的，就房地产业来讲，CEPA
实施后，超过 273种香港原产地产品将以零关税进入内地，另有 18种行业将有不同程度的
开放，这对深圳房地产市场也会产生积极的影响，尤其是豪宅，另一方面，一些高级专业人
才如律师、会计等，他们有可能来深圳投资创业，这部分人由于是高收入人群，他们很有可
能成为深圳豪宅的新客户。由于深圳的地缘优势，CEPA实施后内地客前来深圳投资的数量
也可能大大增加，他们当中的一部分人也可能成为豪宅的客户。2003年下半年，置业国际
接洽的一些客户来看，部分港资公司可能会购置豪宅作为高职职员的住处或者专门购入作为
投资用途。因此，置业国际预计深圳高档住宅尤其是豪宅价格未来将上升 10－12％。
香蜜湖豪宅持续发力
从豪宅的分布区域来看，2004年，香蜜湖的推盘量将在 2003年基础上有所增长，下半年将
是片区豪宅的井喷期。
首先是水榭花都 3期，目前已经开始动工建设，可望在 2004年下半年推出，该项目继续走
纯豪宅路线，总建筑面积在 9万平方米左右。三期项目继续秉承一、二期的精华，在景观及
设计上别具匠心。
中旅·国际公馆在香蜜湖三大豪宅中均价是最低的，销售顺畅，其二期项目将在 2004年下半
年推出。二期的总建筑面积达 20万平方米，总套数约 1000套，主力户型在 130－160平方
米，以高层大单位为主。
2004年香蜜湖片区将新增两个大项目，一个是金地集团的香蜜山，另一个是联泰地产的景
煜花园。香蜜山是金地在香蜜湖片区的第一个物业。金地集团有意将项目打造成为山居精品，
成为中高档住宅项目，并将在保留和结合山体上做文章，推出山体概念花园。整个项目的建
筑面积为 17万平方米，容积率为 2,主力户型为 130－150平方米为单位，共 1200多户，为
小高层和高层的结合。与金地一样首次进军香蜜湖的景煜花园，项目建筑面积为 12万平方
米，将在 2004年 9月份左右上市。
东部豪宅强势崛起
2004年深圳豪宅格局将会出现重大变化，那就是东部豪宅将浮出水面。
华侨城集团进驻盐田，更是为盐田豪宅发展注入了新动力。2003年 11月，华侨城集团与深
圳市规划与国土资源局、盐田区政府联合签署土地出让和租赁合同，将盐田三洲田 平方
公里的土地交与华侨城建设开发旅游项目，这是 2003年深圳市的重点项目，也是目前深圳
面积最大、投资额最大的综合旅游项目。虽然该项目重点是旅游项目，但其中也必定会有住
宅项目，华侨城项目加上万科的东海岸、百仕达项目、中海项目，在盐田必将引发一场品牌
之间的短兵相接，这有利于提升盐田地产的总体形象和质素。
目前东部已经开始出现深圳顶级豪宅，皇家海湾公馆号称千万级豪宅，每套最低也要 500万
元起，一共仅 28套；而梅沙片区的天琴湾，也是打造豪宅屋苑，专为亿万富豪设计，是真
正的度身量做，每套千万起，一共仅 48套，该项目已经开始推广，预计将会在春节后推向
市场。
另外，万科溪涌项目万科·17英里已经破土动工，该项目容积率仅 ,将是东部又一超低
密度山海豪宅。
红树湾＝豪宅湾？
2004年，红树湾将必然成为一个引人瞩目的区域。这里是一个崭新的生活居住片区，土地
资源相对丰富，发展商想像的空间非常大。目前片区已经开始全面启动，招商是第一个进入
片区的开发商，而目前，除了招商的阳光带·海滨城正在热卖中，鸿威地产、东海地产、百
仕达及中信等的项目均已启动。
红树湾片区有丰富的海景资源，但海景的质量比不上东部，片区有红树林生态公园及未来的
海滨休闲长廊等人文景观，但它仍然不太可能与华侨城片区的景观资源比肩，片区的发展前
景虽然比较诱人，也可能会有一部分豪宅产品出现，但从目前正在热销的阳光带·海滨城来
看，综合各项指标，可以称其为高档住宅，离真正的豪宅尚有不小的距离，红树林的金域蓝
湾万科自身也不认为其是豪宅，两大开发商的产品定位必然对后来产品的定位有所影响，红
树湾未必是豪宅湾，尽管豪宅已成为红树湾楼市的主力。
2004年，市场将会更为清晰地界定豪宅，豪宅将自东向西渐次分布，东部以梅沙片区为代
表，中部以香蜜湖片区为代表，西部则以华侨城片区为代表，但这一片区的供应量大幅减少，
因此，2004年豪宅真正的对撼将发生在香蜜湖片区和东部之间，这两大区域将共同奏响深
圳楼市 2004年最精彩的乐章。
2004中国 100豪宅排行 十大超级豪宅集中京沪粤
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http://.cn 2004-12-07 16:08
专题：奢侈品消费时代已经来临？中国奢侈之风
一家名为世界地产研究院(WorldRealEstateAcademy)的组织今天(12月 6日)发布了
“2004中国十大超级豪宅排行榜”。单栋售价最高达 亿元的上海紫园别墅被评为中国第
一豪宅，上海檀宫别墅、深圳观澜湖高尔夫大宅名列二、三位。
据悉，此次共有 10个城市、30个项目入围最初的“中国十大超级豪宅排行榜”提名。
经过主办方对楼盘的投资回报率、品质价格比、房主满意度、豪宅知名度、物业领先度 5个
指标的考核，以及在世界经理人网站()进行了 1个月的公示和投票之后，最终，北
京、上海、广东瓜分了中国十大超级豪宅排行榜的所有席位。其中北京 4家，上海和广东各
3家。这 3个省市也恰恰是中国富人聚集最多的地方。
中国十大超级豪宅排行榜入选项目的单套最高价总和达到 46025万元人民币，平均为
万元，是“奢豪居所”。《世界经理人周刊》总编辑丁海森先生认为：“作为奢侈品
典型代表的超级豪宅在中国的市场前景光明，因为中国已经有一个相当规模的富有阶层：中
国的百万富翁(美元)有 30万人，而千万富豪(美元)超过 1万人。他们的钱总要有一个消费
的路径！”
世界地产研究院(WREA)还同时发布了 2004中国 100豪宅排行榜，入选项目的单套最高
价总和达到 116275万元人民币，平均为 万元。这意味着购买者至少是千万富翁等
级。
据介绍，世界地产研究院作为世界经理人资讯有限公司的全资附属机构，专门从事地产
行业、地产公司和地产产品的研究。业内人士分析，这个排行榜虽然有商业性评选嫌疑，但
还是反映出目前中国豪宅市场的一些现状。
中国该不该有这么多豪宅
中国有像美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾那样的豪宅吗？
今天，中国十大超级豪宅排行榜给出了一个答案。这个答案背后的东西，包括它所引致的社
会各阶层的目光，含义复杂而暧昧。
自 2002年以来，中国就兴起了一股“豪宅热”，直到现在也没有
降温。
国外有一种对“豪宅”的定义是：一个社会的少数富裕阶层通过市场方式过度占有社会
稀缺资源的一种居住状态。这种定义的隐含意味是，豪宅，是为满足社会富裕阶层对稀缺资
源较多占有的一种欲望而定制的。在具象的形态上，豪宅被分为城市豪华公寓和郊外花园别
墅两种物业类型。
中国国家统计局有关专家在回应媒体关于豪宅概念的采访时说，“北京的商品住宅平均
售价为 4716元/平方米，我们在统计数据时把 4716元的两倍价即 9432元/平方米以上的商
品房视为公寓和别墅，对‘豪宅’并没有单独统计数据。”据此，售价在 9432元/平方米以
上的住宅，可视为高档住宅。
今天出炉的 2004中国 100豪宅排行和十大超级豪宅排行榜，单栋豪宅售价都在千万元
以上，在大多数中国百姓眼中，这种价位的住宅，算得上“豪宅”了。
“豪宅热”带商业炒作成分
“中国拥有百万(美元)以上财产的人有 30万，拥有亿万(美元)财产的人有至少 1万，
而中国的豪宅加起来还不到 1000套，其中有些在装修、物业管理上还达不到豪宅的标准。
而与此同时，造价 100万美元以上的房子在美国有 5万多幢。”世界经理人资讯有限公司首
席执行官丁海森对记者说。
“地产泡沫的说法也与豪宅无关，而是普通住宅过剩造成的。北京的豪宅只占全市楼盘总量
的 5%，全国豪宅的数量和建设资金也只占全国楼盘数量和资金总量的 1%，现在国内豪宅的
发展还很滞后。上海一位世界 500强 CEO就跟我说，他每年的房补就有 60万元人民币，可
是却找不到中意的房子。”丁海森说。
据《世界经理人周刊》调查人员介绍，中国现在豪宅建设的水平大致相当于美国上世纪
50年代的水平，在北京、上海等大城市，大致已经达到美国的七八十年代的水平。
但是，越来越多的人开始认为，媒体炒得沸沸扬扬的“豪宅热”有相当多的商业炒作成
分。业内有专家指出，“豪宅”一下子热起来，实质上是房地产商在寻找出路，在“生态”、“智
能”之类概念纷纷出笼后，又推出了“豪宅”这个可供吆喝的新卖点。
豪宅热销还是滞销
此次中国十大超级豪宅排行榜榜单中的深圳观澜湖高尔夫大宅项目，每幢售价都在
1000万元人民币以上。今年 5月，观澜湖高尔夫大宅正式开盘首推两个小区，“现在已经售
出了六成，其中香港人和台湾人分别占了 60%和 25%，剩下的都是大陆买主。他们中以工商
界、财经界和成功的专业人士为主，也有来自北京的买家。”骏豪地产集团行政总裁王罗桂
华女士对记者说。
另据《北京现代商报》报道，今年北京西山美庐等一些价格高昂的别墅项目出现了排队
抢号的热卖情景。被搁置了几年的“城中别墅”——顺景园最近开盘仅一个月，便以 500万
元至 6000万元一套的价格，累计成交了 13套。
据调查，目前北京的新增别墅不但六成以上的项目均价都在每平方米万元以上，更有观
唐、西山美庐、顺景园等一批产品都突破了每平方米 2000美元的高价格门槛。
而一些经济界学者直言不讳地指出：中国目前城市商品房的空置率已接近 50%。北京高
档商品房已经出现了泡沫，并且这个泡沫可能还在增大。不断出台的调控政策正在将前一阶
段脱缰的房价“野马”拉回到正常轨道。
豪宅对中国是好事还是坏事
“什么？美金？不是人民币啊？”一位前去北京碧水庄园看房的客人不好意思地告诉豪
宅销售人员他看错了。这位先生看广告时以为是 2000多元 1平方米，还送这么大的绿地花
园，觉得非常值。可一询问才弄清楚，原来是 2000多美元 1平方米。
中国豪宅的买主主要有四类人：香港人、台湾人、在海外致富的华人、国内
的私营企业主和影视明星。这四类买主中，以前三类居多，
丁海森说，美国人因为超前消费而使豪宅的发展十分迅速。在美国，年薪 20万美元就
可以住豪宅；而在中国，年薪要超过百万元人民币才能实现豪宅梦。而美国人的薪酬水平又
非中国人可以相比。
有业内人士粗略估算，未来 1年至 2年内，北京单套总价 500万元以上的别墅，供应量
在 5000套至 7000套左右，总市值不下 300亿元。300个亿意味着什么？对比一下北京 1年
的住宅销售总额就会明白，去年的数字是 亿元。和市场能够消化的总量相比，这些“豪
宅”所占有的资金比例明显偏高。
世界经理人资讯有限公司主席、诺贝尔经济学奖得主罗伯特·蒙代尔()
教授曾经问丁海森说，你们研究院怎么变成为富人服务的机构了？也有人问，中国富豪能不
能不住豪宅？还有有心人计算了一下，一栋豪宅可以资助 1000个大学生，1万个农村失学
儿童。
丁海森不以为然，“我的想法刚好相反：有钱人就该住豪宅，驾名车！中国银行里的存款
有 7万亿元，只有消费才能拉动经济发展；开发商买地了，政府才有更多的钱改善教育。如
果国内没有豪宅，富豪们的钱就会流到纽约、洛杉矶、旧金山等地。此外，事实上买豪宅的
人 70%～80%来自海外，这是吸引外资的一种途径。”
豪宅是否符合中国的土地政策
中国十大超级豪宅排行榜的榜首作品“上海紫园”，斥资 20亿元，总占地面积 4000亩，
将近 270公顷，平均每户占地 8亩左右，最大的达到 20亩以上。上海紫园坐落在佘山国家
旅游度假区核心区域，依山傍水，拥有 13座岛屿。
在开发建设的初期，就有学者提出质疑：“大面积的富人豪宅在中国是否合法？”上海
紫园的开发商以主要为国外客商服务为理由开发高级豪宅。但土地资源是中国最稀缺的资源，
不能因为是国外的消费者，就可以给予特殊的国民待遇。北京大军经济观察研究中心主任仲
大军曾经撰文指出：在中国的农村，每户农民要想建房，宅基地最多不能超过 100平方米，
也就是 1分多地。城市居民的住宅建设，国家土地局也是有一定规定的。然而面对超级资本，
这种限制和限度是否就失效了？中国的土地政策是不是对普通百姓和大资本家分别实行两
种不同的国民待遇？在土地和风景区这些稀缺资源上，国家对待私人资本的进入一定要谨慎。
在旅游景点承包经营上，也有质疑。国务院办公厅 1995年颁发的《国务院管理工作的
通知》第二条中规定：“风景名胜资源属国家所有，必须依法保护，各地区、各部门不得以
任何名义和方式出让或变相出让风景名胜资源及其景区土地。”一些豪宅建立在风景名胜区，
已经被批评为：风景区不能成为富人的后花园。
有人对此措辞激烈地说，外商在中国并不是什么都可以购买。如果敞开口子，是不是跨
国资本可以将中国的故宫买了去经营？
京城豪宅里住着什么人
商界成功人士、香港明星、律师、IT精英
“紫玉山庄”的董事长黄紫玉说，这里的业主都属于金字塔顶尖上的人，很多是广东等
地比较成功的商人和企业家，也有北京娱乐圈人士。有的业主一家就有好几辆高档名车。
光彩公寓的售楼小姐介绍，这里吸引了不少商界的成功人士，如 CEO，还有一些“海归”。
有一对从国外回来的夫妇，购买了两套 500平方米的住宅。
东方银座的售楼小姐透露，香港明星张柏芝在这里买了房。在东方银座购房的大都为了
投资，他们看中的是周边发达的商业环境和便利的交通设施。
爵世·玫瑰园三期销售人员介绍，来此购房者主要是律师、IT精英、房地产商等，山西
大矿主也比较多。其中还有几位大学教授。据了解，他们大多是研究工科的，手中承接了很
多项目，也有的教授是从事教育产业的。
碧水庄园三期的别墅大约售价 1700万元一套，前来购买的主要是 IT界商人、律师和房
地产商。“香港购房者不少，因为北京地价还是比香港低；演艺圈人士中有个别顶尖级人物
来此，因为演艺圈人士虽然收入不错，但能一下投入几千万元的不多；外国人极少，因为北
京地价不比国外低，只有想长期居住在北京的才来买。”销售人员说。
地产巨头看豪宅
华远集团总裁任志强：穷人应希望富人多去买豪宅
我不认为类似于“中国超级豪宅排行榜”这样的东西有什么意义。
什么是豪宅？就是比一般房子好，各方面综合因素高于平均水平的房子。但它的标准是
不断变化的，经济发展了，以前被认为是豪宅的房子可能现在就不是了。比如现在一些房子，
只要带私人电梯就称为豪宅，可在国外，许多残疾人家里的房子都带着私人电梯呢！
而且，不同国家地区的情况也不一样。比如在美国，人均住房面积是 70平方米，低于这个
住房标准就是穷人了，但咱们国家人口多，人均住房面积就达不到这么高，这没得比。再以
舒适度为例，在国外，许多房子的卫生间可以过性生活，而我们现在盖的房子，卫生间能洗
澡就算不错了。
豪宅的标准不是一个死标准，衡量豪宅的标准有面积、配置、科技含量、豪华程度等诸
多因素。
类似的豪宅排行榜也许会引起一定的仇富心理，但话说回来，豪宅也是一种社会需求，
有钱人住好房子，没钱的人住差房子，这是很正常的，只要有钱人的钱来得是正当的。
如果富人住不上好房子，穷人是不可能解决住房问题的。所以穷人应该希望富人多去买
豪宅。因为买得越多，富人才会纳税越多，国家财政用于补贴穷人的资金才越多，许多国家
都是这样。只有一部分人先富起来，先住上好房子，才能有带动效应。
我不赞成大肆渲染豪宅，毕竟现在还有很多穷人，渲染可能会造成一些误解，增加社会
矛盾。但豪宅一定要允许它存在。既然发达国家的先进生活水平是我们的目标，建房子当然
也得有个目标。
我觉得今后国内豪宅这块市场会不断加大，因为中国的富人肯定会越来越多。作为房地
产商，我们也希望看到更多的人住上豪宅。如果我们的奋斗目标不是要创造更多的富人，那
我们还谈什么社会进步。
但我们是土地稀缺的国家，因此不可能让许多人占有独立式住宅。还有一个办法，就是
把土地的价位定得很高，我国也在这样做，如已提出要限制别墅类的项目审批，但做得还不
够。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹：我对目前的贫富差距感到忧虑
我不太关注中国十大豪宅评选。中国有钱人还是挺多的，能卖出去就是有市场。能不能
卖出去，谁来买，这些事情我没有答案。
我看过一些豪宅、大庄园，有的几千平方米，占地几百亩，成群的马，成排的小轿车。
那天晚上我回到家里面，很不平静，睡不着觉，就起来写了篇短文《六妈》，记述了童年时
六妈的困苦生活。这种想法可能缘于我对中国目前贫富差距的忧虑。
我的房地产开发理念，首选价值。盖出来的房子要是好东西，历经多少年后都会留存下
来。“好”的标准，最重要的是要有“效率”，即成本低、利用率高、舒适，能为社会、居住
者创造附加价值。当一所用来居住的房子超过四五百平方米时，就没有效了。一家三口人，
几千平方米，走到哪儿都得带着对讲机说话，很不舒服，也是一种浪费。
五六年前，流行四五十平方米的小户型，我开发时把户型做到 120平方米到 180平方米，
房地产业内好多人不能理解，当时就认定我是在建豪宅。为此我还和房地产界的前辈王石做
过一次对话，他说中国还没有富到这种程度，你做这样大的房子会有人要吗？
我一直认为 120平方米到 180平方米是一个中国家庭未来需要的基本空间，可是现在做
到几千平方米，真是过了。我现在开发的房子中，最高的会达到二三百平方米。盖五六千平
方米的房子，连住的人都找不到，我不会把目标定到这个程度。反正，我不会建这种豪宅。
专家态度：豪宅评选会加剧弱势群体的不公正感
首都经济贸易大学财政金融学院博士焦建国
十大豪宅评选，表明了社会中一股非常不健康的消费倾向——张扬、炫耀与奢侈。有百
害而无一利，对社会的消极影响不容低估。
一方面，为富人阶层的浮华、骄横甚至为富不仁推波助澜；另一方面，加剧非富人阶层、
尤其是贫困阶层和弱势群体对社会生活的不公正感，埋下激化社会矛盾的种子。
事实上，谁也不能否认，“豪宅”已经和“宝马”、“名犬”等一样成了权力、金钱的象
征，具有了“符号”意义，只要这些带有明显贫富差距的符号出现，即会引起不满。贫富差
距已经开始引发一些比较激烈的社会矛盾和社会冲突，对此要十分小心。不知道“豪宅评选”
要达到一个什么目的？要引导什么？
豪宅的背后是星罗棋布的“边缘小区”。城市中形成一些集中的富豪区，另一方面，社
会边缘群体聚集的地方，形成了一些低收入和边缘群体的社区。从富有者消费的极高档次的
商品和服务，到专为社会边缘群体服务的小商店、小理发馆、小诊所等，各个档次等级次序
分明。具有阶层特征的生活方式、消费方式、文化模式，正在形成贫富“两个世界”。什么
人在消费豪宅？据说是一些影视明星、外籍高管人员、有钱的企业主、新兴 CEO。但事实上，
人们不能不怀疑，其中还有为数不少的腐败官员，沈阳“慕绥新案”暴露出来的问题便是明
证。
中国拥有超过 100万美元金融资产的富人有 万人，这些富人拥有的总资产已经超
过 9690亿美元，而中国 2003年度的 GDP总量也仅有 万亿美元。许多超级豪华汽车在中
国的销售量居然居全球第一或亚太地区第一，也从一个侧面反映出中国富人张扬、奢华的生
活方式。西方的富豪多数热衷于慈善事业，如捐款等，而中国的富豪很多还是以“摆阔”的
方式来消耗他们的金钱。
在中国的财富分层中，居于另一个极端的是贫困人口。2003年贫困人口总数为 2900万
人，比 2002年甚至还增加了 80万人。而且，这里测算的标准是人均年收入人民币 637元以
下，每天不足两元人民币，这在中国也是很低的标准。
有专家测算，我国最贫穷的 1/5家庭收入仅占全国总收入的 %，次贫穷的 1/5占
%，中间的 1/5占 %，次富有的 1/5占 %，最富有的 1/5占 %。根据美
国 1990年的数据，美国最贫穷的 1/5家庭收入占全部收入的 %，而最富有的 1/5占
%。
一位经济学家说过：“中国的富豪们在短时间内积累数亿元的财富，在世界资本史上都
是不多见的，资本主义国家早期的原始积累大都经历了 100多年的努力，而他们只需十几年
甚至几年便可完成！”
新一届政府已经敏锐地看到了这一点，“要使大多数人享受改革成果”的思路会使目前
中国社会的贫富差距问题得到改善。
中国超级豪宅排行引发关注 上海豪宅最高 亿
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http://.cn 2004-10-15 08:18
专题：透视排行榜经济——2004年经济排行汇总
英国惊爆 7000万英镑豪宅交易 创世界房价新高
《福布斯》评出美十大豪宅 平均标价 4905万美元
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世界地产研究院评选的 2004年《中国超级豪宅排行榜》近日将公布。本报昨天的相关
报道引发读者关注，业内也对风险重重的高档房地产市场表示担心。
在日前公布的《中国超级豪宅排行榜》十座提名豪宅中，北京的豪宅占了五席，其次是
来自上海的两座豪宅，然后是武汉、广州以及深圳的各一座豪宅。
虽然北京的豪宅被提名最多，但最顶级的两座豪宅却都来自上海，位居榜首的上海的紫
园单套最高售价竟高达 亿元人民币。即使与北京最贵的豪宅——碧海方舟相比，两者之
间的差距也将近 1亿元人民币。
近年来，北京的房地产经历了一个快速攀升的多元化阶段，这也为豪宅的诞生创造了便
利条件。究竟什么样的人才是这些豪宅的猎取对象？紫玉山庄的董事长黄紫玉称这些业主
“都属于金字塔塔尖上的人”。其中大多是来自全国各地的成功商人、企业家，也有一些扎
根北京的娱乐圈人士。
北京真的需要这么多的豪宅吗？
据业内人士粗略估算，未来一至两年内，北京单套总价 500万元以上的别墅，供应量在
5000套至 7000套，总市值不下 300亿元人民币。北京去年的住宅销售总额是 亿元，
和市场能够消化的总量相比，这些豪宅所占有的资金比例明显偏高。
毕竟“金字塔塔尖上的人”是人群中的极少数，尽管一些高档住宅项目取得了良好的销
售业绩，但是越来越多的空置现象还是给一些开发商敲起了警钟。
业内人士指出，市场风险已经在逐渐积累，这在北京的高档住宅市场尤其明显。
中国超级豪宅排行榜 十大豪宅北京占五席
由国际权威房地产研究机构之一的“世界地产研究院”推出的 2004年《世界超级豪宅
排行榜》及《中国超级豪宅排行榜》即将于本月发布。
从其公布的排行榜部分提名名单看，在《中国超级豪宅排行榜》的十所提名豪宅中，北
京的豪宅占了五席，其他分别是来自上海(两席)、武汉(一席)和广州(一席)等地的豪宅。
北京的五所提名豪宅分别为：碧海方舟、爵士.玫瑰园三期、亚澜湾、紫玉山庄和碧水
庄园三期。
虽然北京的豪宅被提名最多，但顶级的两所豪宅却都来自上海——紫园与檀宫分别以
单套最高售价 亿元人民币和 8000万元人民币位居榜首，均比北京最贵的豪宅——碧海
方舟的单套最高售价(3800万元人民币)高出许多。
四大城市“富人区”：隐秘富贵的四种生态
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http://.cn 2003-11-04 12:58
有人说，豪宅，就是要营造出一种空间的奢侈感和私密性。豪宅是有钱人的居所，毕竟
上千万元一套的别墅只能成为少数人的消费品。业主们甘愿每月交付上千元的管理费，就为
了换取一种高度的尊贵感。社会分层化的趋势促进了富人们向豪宅的聚集，及至富人区的独
立营造。都市豪宅成为富人们“大隐于市”的乐土，郊区别墅则是他们悠游闲聚的秘地。
然而，豪宅开发动辄得咎，举凡房地产市场治理整顿总爱拿它说事。央行 121文件严控
房地产贷款的矛头，率先指向的就是豪宅。继年初决定停止审批别墅用地后，国土资源部在
9月份下发的一份通知中再次重申，今后将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅
用地。从这个角度说，“阳光上东”公开打出“富人区”的旗号来，是要有一点勇气的。
俗话说，禁果分外香。豪宅、别墅越被禁，却越显出其豪华、尊贵和稀缺的价值来。不
过，北京豪宅遍地，但富人区似乎没有明确的定义，早期的温榆河沿岸别墅群、现在的光彩
国际公寓也并未给“富人区”概念一锤定音；上海佘山一带的山景豪宅已然成为所谓超级富
豪竞奢之所；广州二沙岛早先以其独立岛屿景观和人文氛围成就了富人们“隐居”的生活追
求，但这一富人区新近有被南湖板块和汇景新城抢去若干光彩的趋势；深圳依山傍海的天然
优势，使得这个城市的富人区也“随波逐流”，从银湖别墅区到半山别墅，再到小梅沙别墅
区，印证的仍然是少数人占据多数人山水资源的传说。
也许仅仅是一种氛围，一缕光影，一角山景，直令富人们揽袂而往，欣然忘返？但是，
倘若要真正知晓富人区的秘密与快乐，唯有自己成为其中的一员。
□北京：只有豪宅没有富人区？
晚秋的阳光颇为刺眼，而在北京，比阳光更为扎眼的是“富人区”几个字。
10月 18日，“阳光上东”方街 1号开始对外销售。“阳光上东”最近在京城房地产界响
起声名，不仅是因为它属“首创”概念(项目开发公司北京星泰房地产开发有限公司属广西
阳光股份公司，后者由首创置地控股)，也许主要还因为它首次在北京公开打出了“富人区”
的旗号。
“豪宅”满京城
富人区的形成离不开豪宅的发展。豪宅是通向富人区的主要路径。但对于豪宅的含义，
似乎从来没有确定过。
北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚说，作为一种产品形式的住宅，有 5个层次：安
全、经济、舒适、豪华、尊贵，豪宅至少应该满足前 4个条件。豪宅在户型面积、建筑用材、
装修标准等硬件设施上有自己的标准。虽然此前在一个有关豪宅的小型研讨会上，有多位项
目营销总监声称，北京还没有真正意义上的豪宅，因为北京还找不到真正能满足个性化需求、
环境和人文景观、建筑设计、服务水准与之相称的住宅产品，但多数开发商和业内人士都认
为，从普遍意义上说，北京早已有了大批豪宅。
北京是一个缺乏规划的都市，城市建设是这样，房地产开发亦是如此。直到今天，也没
有一个规划明确指出，北京哪个区域要用于建设高级住宅或豪宅。于是房地产商们就各逞所
能，圈地为牢，豪宅也就零乱不堪地散布于京东北、京北、京西地区，而未能自然连成完整
的片区。
北京的豪宅开发始于 1990年代初，别墅为其主要产品形态，租住者多为外国驻华外交
人员、外企高层等。早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园
别墅等。
1999年后，来自于 IT、金融、证券期货、房地产行业和权力寻租的获利者、港澳台新
富商及其他创业老板等纷纷成为别墅的主人，如丽高王府花园别墅、优山美地、西山美墅等。
从区域格局看，以别墅为主的北京豪宅，早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开，
近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云、怀柔摆放。近年甚至在亦庄经济技术
开发区也连连排出了好几个别墅项目。
据北京某房地产顾问机构调查的数字，2000年，全市约有别墅项目 122个，总建筑面
积约 900多万平方米。2001年新增别墅项目 13个、面积约 65万平方米。2002年入市别墅
较少，但今年又有所增加。目前全市别墅项目 150多个，总建筑面积超过 1000万平方米。
但是，并非所有别墅都能称得上是豪宅。譬如，2000年新增供应的 13个别墅项目，有
11个项目售价在每平方米 7000元以下，其中甚至还有 8个项目没有合法产权。这如何称得
上是豪宅？
但市区里的高级公寓一加入，北京豪宅大军就浩浩荡荡了。如 CBD就是一个豪宅项目较
多的区域，财富中心、建外 SOHO、世纪财富中心、华贸中心、旺座中心、金地国际花园、
尚都中心等，构成了该区域浓郁的高级商务公寓氛围。如果将市区里那些面积稍大、售价在
每平方米 1万元以上的住宅纳入，北京豪宅就可谓遍京城了———这固然符合普通老百姓
的心理定位，“但那只能算是成本高、价格贵的住宅而已，算不得豪宅”，一位开发商对本报
记者说。
豪宅还是富人区？
几乎每一位接受采访的房地产业内人士和专家都表示，豪宅与富人区是两个不同的概念。
北京星泰房地产开发有限公司总经理万林义对本报记者强调说，虽然构成富人区建筑主体的
当然是豪宅，但豪宅组成的小区并不就是富人区。北京德邦筑城房地产经纪有限公司总经理
张桥说，豪宅只是一种产品形式，而富人区自有其独特内涵。
有些项目一出来，人们很自然就称之为“豪宅”。譬如，优山美地别墅，从区位、环境、
绿化、项目规划和产品设计、社区规模等方面来衡量，都可以称得上是豪宅。再如，铂宫国
际中心内有一处只有 36户的所谓“集合式 House”，每户客厅达 108平方米之巨。而该项目
居然还要建设两栋占地三亩、销售面积达 800平方米以上的独栋别墅，在繁华的朝外大街一
侧，这样的豪宅不知是用来作商务还是居住为好。开发商告诉本报记者说，他们将对两栋别
墅实行公开竞价拍卖。再如，和乔丽晶二期“东方之子”，总建筑面积不过 万余平方米，
单套面积 300平方米以上，均价超过 3000美元，据说该项目的拱门和大厅空间的石材全用
意大利洞石雕刻而成，瓷砖是专门在日本打磨了 10多遍才订制的，户门和门套是用黑檀木，
细节精微到令人觉得不胜繁复，高楼还带私人庭院。据说 77套房子还未开盘就被预订了一
半。
但远在密云的亚澜湾别墅，就很难定义了。开发商既不愿意称其为豪宅，又自认算不上
富人区，因为周边没有其他同类项目，不成规模，因此拣了个中间词叫“名宅”。亚澜湾总
占地面积 110万平方米，其中建筑面积只有 9万多平方米，水面倒有 65万平方米，最大的
一栋湖岛别墅占地 26亩，可销售面积 2000平方米，据说要卖 8000多万元。
吴若刚说，光彩国际公寓其实应该算是富人区，只不过没有明确对外打上“富人区”的
旗号。光彩国际公寓总建筑面积 16万平方米，守着工体 11万平方米的绿地和湖面，是北京
第一个整栋用花岗岩做外挂石材的大型项目。它 7套 1000平方米的大房子。已出售 4套、
预订 2套，这样的房子一套就得 200万美元，不过，住进去以后楼上楼下也许得打电话才能
听见了。吴若刚说，朝外到东三环一带是北京传统的富人居住区，光彩国际公寓的软硬环境
完全符合做朝外乃至 CBD富人区的条件。
有房地产界人士认为，“阳光上东”称自己为北京第一个“富人区”很勉强，更多是一
种市场炒作手段。万林义在向本报记者解释时说，富人区是多种因素作用的结果，从区位、
环境、社区配套和项目规划设计来看，“阳光上东”完全具备了富人区的条件。“72万平方
米的社区，单价至少在 200万以上，这样进来的门槛就比较高，”万林义说，“位置、绿化不
用说了，你再看看我们的规划设计，每一个组团都是由国际上不同风格的建筑设计大师主持，
我们建筑面积 万平方米的房子有 80多种户型”。
富人区就在前方
与深圳等城市较自然形成了所在城市的富人区不同，北京对富人区缺乏认同感。但万林
义认为，不管承认不承认，富人群体其实已经开始在出现，他们对居住地有自己独特的需求，
北京也具备了发展富人区的市场。经过近 10年的发展，北京已形成了富人区的雏形，主要
是在温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线。首创只是顺势而为，而不是逆势去做。而
且北京购房人群的塔尖部分是在不断放大的，不少高档住宅的购房者中外埠人口占了 40%以
上，完全不是以前所说的塔尖只有 5%的概念。
吴若刚也认为，北京富人区处于正在形成的过程之中，早期的温榆河沿岸别墅群就是北
京最早的富人区。光彩国际公寓也是市中心事实上的富人区。
张桥认为，富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年
的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。北京的富人区远未形成，温
榆河别墅群只是价格高一些的豪宅罢了。要形成所谓的富人区，需看 5年以后中国经济是否
还能保持目前的稳定发展态势。
北京点石房地产经纪有限公司总经理、东方之子的销售总监杨震宇先生从几方面给富人
区下定义说，富人区里的每个楼盘的单价都应有一定的高度，比如 2000美金之上。这是一
个富人区的价格门槛。其次，这片区域应该有形成一定数量和规模的项目，但规模又不能过
于庞大。同时，富人区绝对要求体现稀有、高贵和私密，这是富人对自己住宅的基本要求。
而像现代城这样的项目，尽管房价也不低，但因为打出的是 SOHO的概念，绝不可能呈现纯
粹的富人区的本质。富人区的房地产项目的品质要整齐且达到一定水准，要有国际学校等比
较完善、高级的配套设施，保安措施也应该科学而完善。他认为，目前北京还没有形成真正
意义上的富人区，也不具备形成富人区的条件，“香江花园别墅”及周围几个项目构成的别
墅区至多可说是接近于富人区罢了。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授对本报记者说，从十六届三中全会对发展民营
经济、保护私有财产权的强调，从市场经济发展和个人的需求等方面来看，富人区的形成将
是一种趋势。社会氛围和国家政策都有助于富人阶层的形成，而社会分层的日趋明显，使得
该阶层对住房的独特需求也须有相应的出口，富人区早晚会出现，但北京暂时还没有出现真
正的富人区。
□深圳：富人区的山水情结
身着牛仔白衫，头发利索地扎在脑后的吴贞，看起来更像是写字楼里的文职女性，给人
的感觉充其量不过是个都市小白领。然而这个弱女子在京、沪、深有 7家大型服装店，个人
资产接近 9位数。像大多数的深圳富人一样，吴对于自己的财富从不张扬。深圳的富人没有
将自己囿于少数人的圈子，他们的工作通常很繁忙，他们更像硅谷里的富豪，不张扬，但“心
里很踏实”。
吴 1980年代中期来到深圳，属于深圳的第一批创业者，其父在云南也是当地有名的富
商。吴 90年代中期在炙手可热的银湖买了一套 400多平方米的别墅，68万美金(约合人民
币 565万)。吴前年搬出了银湖别墅，她说这里的别墅“太大，太安静，一个人呆着可以听
得见自己的心跳，有些可怕”。
银湖别墅的成功为深圳带来了第二轮别墅开发热潮，之后大小南山、梅沙等倚山傍海的
区域出现了成片的别墅群。银湖别墅价格因此有走低的趋势，吴贞说她的别墅目前大概只值
200万，虽然如此，银湖别墅区仍然是深圳最著名的富人区。
早期富人钟情山景别墅
银湖别墅区是深圳最早的富人区，银湖别墅的价位按照地段、朝向等因素，价格每平方
米 8000～15000元。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批创业热潮中靠贸易、建材发家的
潮州人，出没于银湖的车子通常是宝马、奔驰，这些车往往挂着深港两地的牌照，穿梭两地
是这一区域富人生活的一部分。银湖还有中国脑库等智力机构，不少商界名流、高级知识分
子也选择在银湖安家。
银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后
有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集
中的地区。最贵的两个别墅区是田园居和国际会议中心。深圳最昂贵的别墅和最神秘的业主，
使银湖成为深圳当之无愧的富人区，至今仍旧以其独特魅力吸引着各路富豪。
银湖别墅总体来说属于商务别墅，驻有许多公司和商务会所，商业氛围浓郁。银湖别墅
容积率偏高，空间比较狭小，配套也不够齐全，且其入口处环境较差，但由于其属于早期开
发，并填补了深圳早期别墅开发的空白，因此市场反应良好。银湖经过 90年代初的开发，
目前可供利用的土地已所剩无几，加之政策限制，该区域发展空间已很狭小。
蛇口别墅是银湖别墅之后最成功的富人区，蛇口的别墅基本属于家居型别墅，此片区别
墅的显著特点是有相对独立的地理位置，适合居住。
西靠大小南山、东望深圳湾，蛇口的地理位置一流，整个区域配套齐全，形成了自身独
特的氛围。1985年至 1996年，分 10年 10期开发的 188栋鲸山别墅，是深圳规模最大、开
发周期最长、环境及配套优越的外籍人士聚居地，鲸山别墅的出现，使蛇口逐渐成为新兴富
人集结地，但是只租不卖的政策局限了其影响力。
蛇口的半山别墅购买主体为外籍人士和企业主。招商地产在开发半山别墅之前，本没有
想到半山会有今天的地位，半山别墅业已成为深圳最有名的新兴富人区。半山别墅占地
万平方米，建成之初，最便宜的一套别墅价格只卖到 300多万。令招商地产意外的是，半山
别墅推出市场一段时间后异常火爆，之后的情况是供不应求，此别墅区高峰期一套别墅的价
格竟然卖到 1800万。本报记者一位深圳朋友前不久还略带遗憾地说，当初一犹豫没有买这
里的别墅，否则现在至少也已翻番。
除半山别墅之外，月亮湾别墅、龟山别墅、齐明别墅都在此区域，掩映于苍翠的山色中，
蛇口的别墅集群效应已经使蛇口富人区的概念深入人心。
新兴富人追逐水景别墅
深圳关内可开发的山景资源已经不多，而关外别墅市场由于二线关的存在构成无法逾越
的瓶颈，撤关之前不可能有太好的作为，在这种背景之下，海景、湖景别墅豪宅逐渐成为深
圳新兴富人的首选。
综观世界富人区，除了有唯美的建筑群、优雅的环境、富裕的人群之外，大多都是沿水
岸的带状居住区。几个世界著名的富人区都与海岸相连，而且几乎都是一个呈带状蜿蜒起伏
的海湾，如日本的东京湾、香港浅水湾、悉尼玫瑰湾等。
如果按照这个标准，深圳的盐田完全符合开发条件。盐田有深圳真正的海景和山景的组
合，小梅沙别墅区已经是深圳的顶级富人区，深圳几大地产商乃至香港地产商目前在这里都
有投资。该区域已成为新兴富人们钟情的旅游渡假休闲别墅群落。
盐田第一个倚山海景别墅是由新世界开发的翠林别墅，中海也开始进驻这一片区。有消
息人士透露，新世界已经在和政府接触，计划联合建立医院、学校等配套设施，实力地产商
的进驻，将加快完善这一带的配套设施。
如果环淡水景观不亚于海湾景观，则淡水湾会成为富人区的首选。随着深圳市政府对土
地资源的限制性开发，深圳楼市可供利用的景观资源也在逐渐减少，加之政府对海湾物业的
保护性开发策略，海景概念相对于湖景略显弱势，开发商不约而同看中了湖景这一都市中的
碧玉，形成了楼市由东到西环湖开发的市场格局，湖景继山景海景之后，逐渐浮出水面，成
为新兴富人们又一绝佳的选择。
香蜜湖就是这样的地区。香蜜湖地带现在是深圳的中心区，由于交通便捷，各项设施齐
备，新兴的富人有很大一部分都在这一区域购置物业，东海花园是这个地区有名的豪宅，当
初借香港回归的有利时机脱颖而出，成为该片区第一个豪宅项目，售价达到 14000～20000
港币/平方米。
深圳豪宅的价格与北京、上海相比，还没有达到与深圳人均 GDP相对应的高度，这与深
圳本身具有的特性相关。深圳是一个新兴移民城市，文化积淀还不够浓重，同时，深圳的流
动人口远大于固定人口，归属感较淡，追逐湖景物业体现了一部分打算在深圳踏实做事的富
人们试图建立某种归属感。
“湖景物业成为市场热点从一个侧面反映了居住文化对置业者根深蒂固的影响，也体现
了一部分深圳富人的归属感，湖景之所以大受市场追捧，源于人们的亲水本性、湖景的稀缺
以及环境景观的实际需要。”地产界资深人士半求对本报记者说。
除了以上提到的几个地区之外，深圳最为外界看好的新的富人区是红树湾填海区。由于
集规划优势、海景资源优势、华侨城旅游区优势和深港西部通道优势于一身，这一地区将是
近五年内深圳最具潜力的地区。业内人士估计，在未来 10年，深圳东部海岸线会成为富人
扎堆的地区，将是深圳最大的国际豪宅区。
富人区空间巨大
世界上一些著名富人区的形成过程，可以一窥富人区相似的发展轨迹：通常在城市里区
位最好的地方，拥有绝佳的自然环境，一批当时上流社会的人士入住其中，他们的财富与修
养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟，接着越来越多的上流社会富人被吸引过来，
他们带来新的财富和文化，这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。
每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的、文化的
内涵值得推敲：即富人区既要个性化，又要有人文内涵。
占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是富人区共同的特点。如北京的温榆湖
别墅区，就有莱蒙湖等一批别墅豪宅坐落在此。富人区大多依山傍水而建，有些则直接建在
城市公园，旅游区和景观带、高尔夫球场旁，有的城市甚至把国家风景区和景观带承包给发
展商和投资商来开发住宅，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有
多数人的资源，构成富人区的本质之一。
半求先生认为，富人区的历史就是人居文化变迁的历史。在深圳这个只有 20多年的年
轻城市里，富人区缺少人文的积淀，其豪宅内涵确实肤浅，深圳要产生真正现代意义上的豪
宅还需要时间和文化的积淀。按照西方发达国家成熟的住房市场比例，别墅的数量应该占总
的住宅存量的 5%～10%。就国内的别墅豪宅市场言，每套 200万元以上的城市公寓和 300万
元以上的别墅作为大致的价值界限比较合适。如果按这个标准来看，深圳的别墅还非常稀缺，
供应量约占增量住宅的 5%以内，占存量的比例则更小。从发展方向看，深圳富人居住产品
与国外还有较大差距，若与深圳撤关乃至更大的概念等来观察，深圳的富人区就有更大的想
像空间。
□上海：富人区的张狂迷梦
在戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司总经理张国正的眼里，上海的富人区有新旧之分。
张把虹桥古北区称为“旧富人区”，把佘山称为“新富人区”。但对于新旧富人区的划分，他
并没有偏袒或歧视于哪一方的意思。“这两块富人区只是形成的过程和时间不同而已。”
“富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象与成就，是上海的城市名片。”张国正这
样认为。
“旧富人区”等待升级
他向本报记者解释，现在来看，古北富人区基本上已经成熟，因为它的形成时间比较长。
由于邻近虹桥国际机场，对“外”交通方便，港台的一些地产商在上世纪 90年代初有关土
地批租政策出台后便建造了第一批外销房。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足
够富人的标准。境外人士首先看中了这一块地方，尤其是境外的一些跨国公司的高级管理人
员。这逐渐使得古北具有了国际化生活氛围。后来一些名流如影视明星林忆莲、赵薇、胡慧
中、江珊等也纷纷在此定居。另外，国内的一些有钱的企业主也大量涌来购房置业。
因此，古北富人区是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后有市政、环境、人
文等多种综合因素，而不是规划的结果。但这里的豪宅并不仅仅是上千万元的别墅，还有一
些豪华公寓，住宅结构相当多元化。
总结虹桥古北富人区的形成轨迹，张国正的看法是，不是造一幢两幢豪宅就能形成富人
区，每个富人区都有自己的品质和标准。它不是简单的地域分隔，还有许多社会、文化内涵
的长期积累。
另外，舒适的居住环境、高档齐全的社区配套设施以及便捷顺畅的交通条件也是成就富
人区所必不可少的要求。有了这些硬件条件，再加上完善的物业管理服务，才能建设出具有
个性和代表城市特征的富人区。很长时间以来，虹桥古北一直演绎着上海富人区的角色。
在古北，尽管有关“富人区”的话题显得更加谨慎而敏感，不过，精明的地产商们却日
益看好这一地块，纷纷倾注巨资。目前，和记黄埔、中华企业、强生集团、虹康房产、古北
集团等知名开发商一并进入该区域进行大规模的豪宅开发。
不过，有上海本地的开发商认为，如今的古北商业开发过多，档次太低，豪宅之间已经
被宽阔的道路分割，缺少一个富人区必需的“私密性”。
张国正还认为，“富人区”首先必须具备优越的地理位置，拥有绝佳的自然景观，这从
所有富人区的名称中就不难理解。如商贾富豪云集的日本东京湾、香港浅水湾，美国纽约长
岛、比弗利山、西雅图华盛顿湖、悉尼玫瑰湾等。从这个方面来说，作为上海的富人区，古
北还有待进一步升级。
上海速度制造“新富人区”
日前，一则轰动沪上的消息在业内广为流传。被张国正称为“新富人区”的佘山脚下的
两幢占据独特地理位置的别墅“皇家花园”和“天邻别墅”将要被推倒重建。
据记者了解，这两幢别墅与大名鼎鼎的“上海紫园”相邻。“上海紫园”曾于 2002年 4
月份以单栋售价 亿元响彻大江南北。
据了解，“皇家花园”是佘山脚下第一个高档别墅开发项目，开发于 1992年。2000年
因某种原因，“皇家花园”被另外一个开发商接手。可靠消息称，在被拆掉之前，“皇家花园”
项目已经建成了 16栋别墅，外加 3栋公寓楼和一个会所。每栋别墅售价均在 200万到 300
万左右，在本地颇有名气。
而“天邻别墅”项目规划总共建造近 100栋别墅，已经销售和预订的就达 50多栋。据
该项目的一位销售人员说，一个多月前，他正在与客户商谈购房事宜时，上级就来电通知，
让他们停止一切购房洽谈。后来他才知道，“天邻别墅”项目的开发商上海众优置业有限公
司已经把该地块转让给了中凯置业集团。
现在，“皇家花园”整个基地上只剩下 2栋原来的别墅，一栋做现场办公用，一栋已废
弃。其它的别墅则已经被拆得荡然无存；“天邻别墅”也难逃被拆除的命运。该别墅的一位
现场销售人员说：“我们的别墅马上要全部拆掉了，现在不再销售了。”
一般情况下，除非严重的质量问题被责令拆除，开发商是不会轻易主动拆除新建楼盘的，
况且是“皇家花园”和“天邻别墅”这样的高档别墅呢？
本报记者在采访中得到的准确答案是，开发商拆除这两幢好端端的别墅的原因是“它们
档次太低，和佘山的地理位置及‘高级富人区’的定位不太匹配”，所以要“拆了后准备参
照‘上海紫园’建造更豪华的顶级别墅”。而且，它们将来的价格都不会低于上千万元。
佘山有“何德何能”值得这么多开发商趋之若鹜呢？有资料表明，佘山是上海唯一的山
林地区，为浙江天目山的余脉，以风光秀丽著称。早在 8年前，国务院就批准成立了上海佘
山国家旅游度假区。规划总面积达 公里，首期开发的核心面积达 平方公里。
据悉，位于佘山核心区的地块已全面开发，土地一级市场已无地可供，只能高价转手而
得。“天邻别墅”地块就是中凯置业集团从上海众优置业有限公司手中高价收购而来的。
按照以往的经验，富人区的形成都是经过几十年甚至上百年才逐步发展完美起来的。但
佘山富人区的开发却形成了少有的“上海速度”。“佘山的富人区是从零开始打造出来的，尽
管还只是一个概念性的富人区，但它具有打造世界级富人区的潜力。”张国正说。
“中国首个世界级富人区”
上海争创第一的心态并不比其他城市弱，比如建“中国首个世界级富人区”。
“上海要吸引全世界的投资，就必须有像美国长岛这样的豪华居住区，只有向外来投资
者提供好的生活品质，上海才更有吸引力。”说这话的就是记者上面提到的“上海紫园”的
开发商、立誓要打造“中国首个世界级富人区”的嘉城兆业房地产有限公司董事局主席、总
裁高家仁。自去年“上海紫园”一炮打响后，高把全部的精力放在了这个项目的开发上。
据了解，高倾心打造的“上海紫园”项目目前已经建成了 11栋别墅，首批 20栋将于今
年年底竣工。而这 20栋别墅中，根据客户要求量身定做的超亿元别墅已经卖出了 2栋。
高家仁向外界宣称，超豪华别墅在上海还非常稀少，而建造超豪华别墅，打造真正的富
人区有助于提高上海城市的总体形象，有助于提高上海城市本身的品质。从根本上说，城市
“富人区”的出现是一个城市走向发达和成熟的标志。
打造超级豪华别墅，高还有一个听起来很冠冕的理由：要真正成为一个现代化的大都市，
长期居住的外籍人士比例应该超过 15%，相对于这个标准来说，在上海长期居住的外籍人士
的比例还很低，目前只有 50万人左右。因此，上海要达到这个标准还需要一个过程。从房
地产业的角度来说，上海要吸引外籍人士居住，首先要跟上国外先进的房地产建造，有真正
的世界级豪宅。
据透露，专为国内外富豪、超级富豪建造的大型豪宅区“上海紫园”占地面积近 4000
亩，分两期建成，其中一期占地 1300亩，二期占地 2500亩，平均每户占地 8亩左右，最大
的则达到 20亩。这些款式各异的独立别墅大概要建成 160多栋，每栋售价在 1500多万元至
亿元之间。而嘉城兆业在“上海紫园”上的投资已经达到了 20多亿元。
张国正则表示，总体来说，上海高端房产市场占总量比重不大，而作为高端市场中的豪
宅极品，千万元以上的豪宅数量相对来说更是比较稀少。而随着经济的发展，商场上成功人
士在不断增多，普通的高档物业已经不能满足这些人群的要求，因此，顶端的高档房产市场
前景被看好。
据介绍，目前，佘山脚下的顶级豪宅开发已经风起云涌，并吸引了包括甲骨文公司在内
的美国顶级企业的注意，美国硅谷排位前 10名的成功人士、国内某著名网站 CEO、香港的
几个富豪都已经做了预定。
“佘山具有发展和形成富人区的条件，但现在还没有形成真正的富人区。”张国正说。
他同时认为，“皇家花园”和“天邻别墅”被推倒重建“完全在情理之中”，因为开发商“可
能看中的是顶级别墅的赢利前景，虽然拆掉了要付出很大的成本，甚至要赔偿给原来的订户
不少损失，但只要开发商认为值，认为有钱赚，他就会做出这样的选择。”
□广州：新豪宅挑战二沙岛富人区
在二沙岛上用于商业房地产开发的最后一块土地再次建起豪宅以后，最新的消息是，二
沙岛现存的一手货量将不会超过 50个单位。记者对二沙岛楼盘进行粗略调查，各个销售部
要么宣布“封盘”，要么宣称正在对余货进行“清盘”，要么“只租不售”。
与二沙岛一贯清淡的场面相比，广州城里城外四处开花的豪宅楼盘已经逐渐勾勒出一个
个新的富人区轮廓。“我如果不在豪宅里，就在去豪宅的路上……如果不在去豪宅的路上，
就在豪宅的销售现场……如果不在豪宅的销售现场，就在去另一个豪宅的路上……”一位地
产人士套用一句时髦的流行语来形容当前广州豪宅市场此起彼伏的热闹场面。
在二沙岛之后，广州还有下一个万人景仰的富人区吗？
富豪的二沙岛之梦
大名鼎鼎的广州二沙岛，不仅在地产界，更重要的是在整个华南地区乃至包括港澳台地
区在内，已经成为富人区的一个标签。造就二沙岛显赫声名的第一支力量是外籍人士
———早年于二沙岛开发初期，国外领事馆的外交人员和众多外资机构人员，纷纷选择了当
时还不被市场看好的这个位于珠江中心、被江水环绕的小岛。业界流传这样一个故事：某国
外交人员最初享受政府津贴租住二沙岛别墅，后来在这里买了一套自己的物业，在高额租金
回报的诱惑下，他又购买了一套并介绍更多的外国商人租赁或购买二沙岛物业……如此循环，
他一不小心竟将理财生意做大了，几乎成了二沙岛楼盘老板的销售经纪……
现居二沙岛的广州地产商人吴小姐，行事低调。她告诉记者：“住在二沙岛，有一种很
特别的感觉。”尽管现在二沙岛豪宅的房价比起高峰期下跌了不少，但是对于当初搬家的决
定没有丝毫的后悔。吴小姐是在新世界花园别墅的价格即将上升到每平方米 万元天价之
前购买的，经历了房价的一路飙升和长时间的逐步下滑。确如吴小姐所言，五年多来二沙岛
豪宅的每一次价格波动，就像浮动在天空中的云团，更多的是让房屋外面的人感觉到了阵阵
凉意，而在二沙岛的业主们却依然如故。“你要知道，住在二沙岛的人基本上不会太在意价
格，没有实力的人是不会来这里的。”
二沙岛富豪们的低调和内敛，与二沙岛豪宅显赫的声名相得益彰，映衬出一种令广州政、
商界人士向往的神秘感，造就了一代广州富豪的二沙岛之梦。
根据记者的调查，当前二沙岛在售的五个楼盘包括宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城
苑、金亚花园和“老牌贵族”新世界花园别墅，产品形态从“天人合一”的独立别墅，发展
到联排复式豪华单位，再发展到低密度的花园洋房，在
户型设计方面具有极大的差异性，室内外环境的营造同样差异极大而无不极尽奢华。经
过一番简单的比较发现，各个楼盘最统一的特征就是：售价不低于 300万元一套———这
是由最小单位超过 200平方米和最低 万元单价相乘而得出的最低价格，而最贵的一套独
立单位，价格超过 5000万元。根据广州市的城市规划，早在两年前二沙岛用于商品房开发
的土地就已经全部进入地产市场。一位业内人士预测，过了 2003年底到 2004年春节的这个
销售季节，最迟到 2004年秋季，二沙岛楼盘发展商的销售将全面退出一手市场。他进一步
判断，二沙岛豪宅的二手市场有很大潜力。
在二沙岛物业销售市场之外，另一个令人关注的豪宅项目岭南会只租不售，用实力和大
家一起扛住二沙岛豪宅高傲的身价。2003年 8月，操作岭南会“只租不售”的幕后人物，
家族企业老板景艺杰走到了地产界的前台，不过这次不是二沙岛项目，是另一个新的豪宅：
凯旋会。
广州豪宅的最新定价？
凯旋会是目前华南地区最高的纯住宅超高层建筑，由 52层、48层和 6层三个单体组合
而成。这个楼盘处于广州两个富人集中的区域珠江新城和二沙岛的中间地带，面临一线江景，
视野开阔，按照极其奢华的标准开发建设。毫无疑问，销售目标为广州富豪中的佼佼者。
2003年 8月凯旋会顺利封顶的消息传出以后，广州房地产界对于这个楼盘价格的猜测
就开始了。经过多方打探，记者终于从该楼盘销售总监邓运强口中证实，将于年底开盘销售
的凯旋会定价范围在 9000元/平方米到 35000元/平方米之间。按照这个定价标准，被邓运
强称为凯旋会“豪宅中的豪宅”的顶级单位，即顶层单位面积大约 600平方米的住宅，一套
单价将超过 2000万元！
邓运强称最终的定价要到开盘时再确定。由于将采取一对一的高级销售经理预约看房制
度，凯旋会最终的销售价格将可能成为永远的秘密。在谈到怎样为凯旋会的 248套单位寻找
买家时，邓运强再次爆出最新内幕：令原来以国际化销售为主要方向的发展商始料不及的是，
刚刚结束不久的广交会，期间来自广州之外的内地买家已经订购了数套豪华单位。
坐在在花园酒店的咖啡厅里，记者突然感到，二沙岛的豪宅时代可能正在面临挑战。凯
旋会以 192米华南住宅第一高楼再攀定价高峰的背后，一个挑战二沙岛富人区的大戏悄然揭
幕。
越过豪宅的战场
透过纷繁的竞争表面，是广州豪宅市场的山水之争。
市场分析人士认为，广州有四个类型的豪宅市场。第一类是处于天河北中心商务区的高
层豪宅，以最繁华最优越的城市中心地理位置取胜，称为地段豪宅；第二类是以景观为价值
取向的豪宅，包括二沙岛和滨江东被珠江两岸绚丽景观包围的豪宅群体；第三类是以美轮美
奂的住宅产品取胜的豪宅，最著名的是星河湾，在布局、结构、立面、造型方面做出了十分
考究的极致产品，称为产品豪宅；而在众多形态的豪宅中，有一种形态是因楼盘所拥有和营
造的生态环境所成，或者在生态景观环境方面也营造十分出色，称为第四类生态豪宅。在这
个类型中，广州东北部的汇景新城和南部番禺区的锦绣香江花园，与老牌豪宅白云堡一起形
成三大生态豪宅盘品牌项目。
广州豪宅的另一场豪华竞争，是集合了众多楼盘的区域板块之争。
自从星河湾“打响了华南板块的第一枪”后，处于同一个区域的南国奥园、丽江花园、
锦绣香江、华南碧桂园等项目集结成为最著名的华南板块豪华阵容。现在，一个与之对应的
南湖板块，同样集结了颐和山庄、江南世家、白云堡豪苑、雅居乐南湖半岛花园等楼盘。在
该板块中，桐林美墅馆别墅卖到 万元/平方米，似乎已经勾画出一个新富人区。
在山水之争和板块之争后，最新的竞争是广州豪宅市场的稀缺性资源之争。
今年下半年以来，住宅总量超过 2000套的凯旋新世界楼盘以 9000元到 万元每平方
米的价格开盘，将广州楼市的眼光重新聚焦在珠江新城板块的豪华团队上。广告语为“珠江
新城正中心”的凯旋新世界楼盘，强调的是“对众多稀缺性资源的占有。”营销经理何关培
认为，无论如何，城市中心是一个楼盘竞争的最强有力的优势，包括对城市自然资源和政府
行政资源、城市配套资源的占有。在广州，资源稀缺性楼盘主要分布在滨江路、二沙岛、南
湖周边及天河中心区，这些区域的楼盘无论开盘价还是公开销售价，均摆出“舍我其谁”的
架势。
看来，广州其它区域要重现二沙岛富人区的光芒，需要时间来印证
对广州豪宅市场观察良久的寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，广州豪宅过度细
分的市场定位，在推动楼盘质素提升的同时，已经不可能再出现如二沙岛一样的顶级巨富聚
居的“真正富人区”了。主张豪宅应采取“以租带售”策略的韩预测，在未来，广州富豪有
可能找不到自己最满意的豪宅。
北京玫瑰园
"之所在，便是素有"上风上水"之称的京城西北部，北面有燕山、太行山余脉环绕四周，远
远望之，蜿蜒起伏，连绵不绝，生机无限；周边风景胜地数不胜数，驰名中外的八达岭、十
三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等近在咫尺；京城北部绿化覆盖率
一直位于居京城首位，从园区中极目远眺，只见一片郁郁葱葱令人心旷神怡。"北京玫瑰园"
远离都市污染，空气异常清新，环保指数常处保持在二级以下。此外，园区地处小汤山温泉
地带，水质纯净，有益健康。
"北京玫瑰园"之自然环境得天独厚，给人诗意般的居住感受，实乃置业居家之首选。
紧邻八达岭高速路，园区占地面积 1001亩，总建筑面积 24万平方米，另征地 182亩，
用于兴建小型高尔夫球场、网球场、超市、学校等附属设施。目前，园区内已竣工并达到入
住标准的别墅有 208栋，建筑总面积 58000 平方米，分为日本区、美国区、欧陆区和太空
区，集世界著名建筑风格于一 统。其中 186栋已有北京市国土资源和房屋土地局颁发的房
屋产权证，2000 年 6月以前，有 125套取得了外销许可证，现已售出 80余套。二期 100栋
主 体已完工，建筑面积 27000平方米现已全部售出；三期工程，200栋别墅正 在规划设计
中。
玫瑰园
( 爵世(北京玫瑰园三期) )
★社区成员： 158人 ★访问人次： 40234 ★评论篇数： 196 ★当前得分： 6分 ★三大
排行榜
类型： 别墅
销售许可证： 京房市外证字第 319号
起价： 525万元/套 我来“揪”错
均价： 16000元/平方米 点评价格
最高价： 3750万元/套
项目位置： 昌平区 沙河镇北,八达岭高速路 11出口 点评位置
环线位置： 五环以外
80761857;80761858 我来“揪”错
销售状态： 新房 我来“揪”错
开发商： 北京玫瑰园别墅有限公司 点评开发商
开盘时间： 2000-6-18 我来“揪”错
入住时间： 2001-12-31 我来“揪”错 点评入住
设备装修： 结构： 砖混
外墙： 高级涂料
采暖： 集中供热
门窗： 金属门 塑钢窗
供电： 双路供电
卫生间： 日本 TOTO洁具
供水： 地下温泉洗浴水、进口热水炉
通讯： 电话线入户 每户两部 IDD电话线路
厨房： 德国柏丽橱具 意大利阿里斯顿家电
消防： 消防管道系统
点评装修
玫瑰园 最新户型图(点小图可看大图和点评)：
北美 C6户型 北美 B6户型 北美 A6户型 北美 C5户型 北美 A5户型
更多>>
建筑规模 占地面积：万平方米 建筑面积：万平方米 售楼处 ——
绿化率 % 容积率
交通状况 我来提供 施工进度 ——
物业公司 香港凯莱物业管理公司 点评物业 物业费用 元/平方米/月
车位 每户 1个至 2个 宽带 ——
热水 24小时 暖气 中央空调
建筑类型 独栋别墅,联排别墅 总套数 458
配套设施 中、小学、幼儿园、商场、邮局、医院
点评配套 我来提供
历史价格： 起价（元/平方米） 均价（元/平方米） 最高价（元/平方米） 时间
—— —— - 至今
第一高峰上海紫园顶级别墅（1号别墅）
http:// 房地产门户-搜房 2004-07-16 16:29:
2002年上海十大特色别墅之首，中国大陆最贵别墅
占地面积: ha
1号别墅占地面积: ha
1号别墅建筑面积: 1,461 m2
设计日期：2002年 2月
上海紫园位于上海松江佘山国家级旅游公园内，整个旅游公园占地 467公顷，包括各占
地约 70公顷的一个人工湖和一座高尔夫球场。目前开发的西区占地 公顷。用地中植被
繁茂的西佘山高一百米，为上海第一高峰。山顶上傲然伫立着雄伟壮观的远东第一大天主教
堂，是重点保护古迹。用地南侧为上海新开发的大学城和影视城。
万元月薪群英大召集！！
整个紫园西区共规划为 150块别墅用地，每户占地 ~公顷，每栋建筑面积 1
000M2左右。别墅设计按客户意愿量身定做，栋栋绝版。别墅组团间均有水系相隔，水道蜿
蜒相通，提供一条可以荡舟垂钓的水上休闲路径。每栋别墅售价在 1 500万~4 000万元之
间。有三栋顶级豪宅售价过亿。其中 1号别墅规模最大、档次最高，包括水面在内共占地
公顷，建筑面积 1461平方米，其售价创下了中国大陆单栋别墅的最高记录 亿元。
半岛形状的 1号别墅用地规划突出了别墅豪宅所应具有的“深宅大院”的特质。一条兼
具人流引导、区域划分及休闲功能的 S形花架走廊将用地分为南北二区。北部设计为社交区，
主要观景朝向西北，西佘山及天主教堂等重点景观一览无余。南部设计为生活区，充分满足
卧室等内部生活用房对日照、通风的要求。别墅院落唯一的主入口设在北区与南区中间。整
个用地被规划为多个功能不同、形态各异的院落，使人在任何一个院落都看不到整个用地的
全貌，增强空间的序列性和层次感。
正对主入口的圆形庭院为外向型，是以礼宾功能为主的公共空间。主入口分双车道以绿
化隔开，尽显尊贵气派。正对主入口处密植树木形成“影壁”，即使院门敞开，也能保证内
院有足够的私密性。院门右侧即来宾停车场，可停车 12辆。贵客可由停车场进入可以避风
遮雨的花廊通往建筑入口。社交部分的建筑主入口正对公共圆形庭院，凸显豪宅大院的宽敞
与气派。公共圆形庭院的南侧为私家车库和工人及设备等辅助用房。
社交区的北侧面向佘山部分为室外的社交活动场所，包括休息平台、餐饮平台、烧烤平
台、私家游艇码头。社交区与生活区之间是泳池区，兼顾住户家庭成员和来访宾客使用。南
部居住区的月牙形庭园是只为家庭成员休憩活动的场所，花架、凉亭的设计侧重于营造私密
与幽静安宁的气氛。
因为 1号别墅是整个紫园中唯一一户直接向小区外道路开设单独出入口的别墅，保护业
主生活的私密性也是规划的重要考虑因素。为免外人窥视，整个别墅建为一层，且被浓荫遮
蔽，在院外看不到该建筑。此外还以四道屏障进一步将别墅与道路隔离，最大限度地保障业
主生活的私密性。
社交区围绕一条从圆形庭院向佘山延伸的轴线对称展开。入口处是迎宾送客的室外平台，
罩在别具特色的雨罩之下。进入建筑外门是一条艺术气氛浓厚的门厅兼艺术展廊。宾客从水
池中一道玻璃桥走过，桥两侧水中展台上陈列珍贵的古董和艺术品，在特别设计的灯光照射
下，以高贵的阵容引领宾客前行。门厅的艺术设计构成社交区的序曲，给人不同凡响的印象。
居住区的主入口也面向公共的圆形庭院并偏于一隅，从院内车行道和花廊均可到达此处。
居住区的中心是家庭活动室，所有的卧室向四周伸展形成花瓣形四翼。男主人卧室呈八角形，
颇有阳刚之气。经由小的过厅相邻的即是女主人卧室，呈柔和的弧线形，因其驾临水上，更
具风雅浪漫之情。
向南伸展的一翼是两间带独立卫生间的儿童房，儿童用房在最南端，可享受充分的光照。
家庭影院则位于儿童房和家庭活动室之间。向北伸展的一翼是二间客房，各配有独立的卫生
间，并经餐厅和厨房与家庭活动空间相连。
居住区的主人用房都集中在花架走廊的西侧。仆人和其他辅助用房则设在东侧。车库内
可容 4辆大型私家车停放。考虑到从佘山上俯瞰，和从其他别墅楼上眺望时的第五立面效果，
建筑的整体造型根据规划设计成二组花瓣并构成一柄玉如意的形状。建筑的屋顶以中央立桅
支撑的张拉膜结构形式，使花瓣造型更立体、更生动。膜材料的半透明效果，使在逆光处或
屋顶下仰视都能得到丰富的光影变化效果。
广州豪宅市场背景
二、星座重新定义豪宅
商品学界定产品要成为商品，在市场上流通，就必须形成价值。在深入剖析星座营销定
价策略之前，首先弄清豪宅的价值。星座以“重新定义豪宅”，填补市场空白点，创造了豪
宅营销神话。
1、广州楼盘没有豪宅？
（1）定义豪宅
国内房地产界对豪宅的定义没有统一的标准：
定义一:豪宅的概念不是自封的，首先是客户的认同。客户使用后的感受标准。另外一个标
准是，发展商自己认为的标准。豪宅必须与世界同步，豪宅的设计上应该是引领潮流，而不
是被潮流领导。豪宅比较注重创造典范，打造细节。豪宅无处不在遵循一种感受，享受别人
的妒忌，豪宅具备奢华感，尊贵感，豪宅不单单是景观，更要考虑建筑和文化的沉淀。
定义二: 豪华住宅不等于“豪宅”,真正的“豪宅”，决不是表现为诸如户型大小、层高
多少、装修有多高档等，如果这样理解豪宅肯定会陷入误区。真正的豪宅是基于对某种不可
复制稀缺资源的占有，这种资源可能是自然资源，比如自然的湖光山色、无敌海景等；也可
能是一种社会文化资源，比如北京的长安街、上海的外滩对于中国人会有特殊的意义。也可
能是二者的结合，比如杭州西湖周围的别墅。总之豪宅是稀有的，也是稀有的。
定义三: 豪宅一定是昂贵的，高价位的。豪宅有三个特征,一是项目稀缺性，或者说
有不可复制性。当然这个特征正在被突破。比如北京那帕溪谷原是复制美国的产品，但在国
内还有稀缺性。二是产品的功能系统到位。产品无论是从地段到交通条件，还是物业服务的
各个层面都应该是全优的。三是区域价值，即在同区域内超过其他项目的价值， 大限
以后，土地成本的追加，必须拔高产品的相对价值。四是体现尊严感，从社会学的角度讲，
豪宅能满足客户的尊严感和虚荣心。”
以上三个有关豪宅的定义分别从消费者认同、产品档次和资源稀不同角度定义豪宅的共
同之处就是，豪宅必需是昂贵的，价值高档的（见表一）。
表一:2004年《福布斯》中国十大豪宅，最高金额高达 亿。
序号 项目名称 豪宅价格 豪宅特征
1 上海
紫园
亿（套） 紫园 1号别墅占地 1200平方米，建筑面积 1481平方
米，是大陆目前定位最高、售价最贵的花园别墅
2 上海
檀宫
1000万美元（套）位于上海市中心，高达千万美元的 H型枫丹白露别墅
是一栋黄色外墙的三层法国宫廷式建筑，有一个约
1800平方米的私家花园
3 广州
锦绣香江
5000万元（套） 锦绣香江别墅位于广州东郊，占地几十亩，颇为大气
的私家花园，占地面积将达近万平方米，在国内也是
鲜有的。
4 北京
玫瑰园
3750万元（套） 258号别墅占地 1300多平方米，有能容纳 20人的地
下室客厅，还有私家电梯。
5 重庆
翡翠湖
3000万元（套） 位于湖中央占地 4000平方米岛屿上的独立别墅，建
筑面积 1300平方米，仅有两层，建有私人码头，别
墅其内部设施会完全依据买主的要求来度身定做，是
国内较为罕见的超级豪宅之一。
6 苏州
碧瀛谷
3000万元（套） 别墅建于烟波浩渺的太湖边，建筑面积为 1200平方
米，建有室内游泳池以及健身房等设施，加上超大面
积的私家花园，整处房产占地约 4800平方米。
7 深圳
半山别墅
2200万元（套） 一栋三面朝海，面积 1000多平方米的豪华别墅半山
别墅，创下深圳豪宅市场的最高价。
8 北京
紫玉山庄
2069万元（套） 别墅位于 6万平方米草坪中央的大型人工湖边，是一
栋三层，建筑面积约 946平方米的独立别墅，别墅外
带一个约 300平方米的花园。
9 杭州
九 溪 玫 瑰
园
1000多万元 别墅群正对钱塘江，毗邻西湖风景区，优越的地势能
以最佳视角一览钱塘江的潮起潮落，别墅建筑面积达
400平方米附带 1000平方米私家花园。
10 成都
草堂之春
850万元 地中海式独立别墅的门前蜿蜒流淌着一条经年的浣
花溪。别墅占地面积大约 1700平方米，包括 700多
平方米的别墅建筑和 900多平方米的私家花园。堪称
成都豪宅市场价格最高的别墅。
市场对豪宅的定义之所以没有统一的标准，首先，房地产是地域性强的商品，不同地域
对不同产品的档次定位不同，广州的经济别墅搬到一些二线城市可能变为豪宅；其次，豪宅
产品设计不可能有统一标注衡量；第三，消费者对豪宅的认知角度有偏差，一些顾客喜欢选
择市郊高档别墅，称之为豪宅，另一部顾客衷情市区繁华地段高档公寓，谓之豪宅。因此，
豪宅应该是五花百门的，每一个国内地产前沿城市都存在不同层面的豪宅。豪宅不一定就是
指别墅，豪宅可以是高档豪华公寓。
（2）挖掘豪宅市场空白点
星河湾 4期是开发别墅豪宅还是高档豪华公寓？市场说了算。
①从时间纵坐标扫描
从不同年代对广州豪宅进行追溯，广州早期的豪宅位于西关大屋、老别墅和小洋房大
多都是富豪和官吏栖居的宅院，以年代、身份和地位的不同分布在几个相对独立的区域，如
西关、沙面和东山；而广州现代豪宅的开发重点目标客户群倾向先富起来的成功人士或者社
会精英，这些豪宅大多数分布于东山、天河和白云区及郊外。
第一代豪宅，代表作：沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸
上个世纪 20-30年代，英、法强租了沙面，建起了由 150多幢欧式风格别墅组成的别墅
区。沙面别墅的建筑风格各异，展现了欧洲各国建筑风采和特色，形成独特的沙面景观和人
居环境；还有一些中西合璧的别墅和小洋楼坐落西关和东山，主要是西关商贾和东山官僚的
栖居地；而最具岭南建筑的特色和风采的早期豪宅建筑当属西关大屋；这些早期豪宅建筑是
广州私人别墅和官邸豪宅的起源。
第二代豪宅，代表作：东山新河浦、华侨新村
20世纪 40年代~60年代初，广州第二代豪宅开始出现东山新河浦和华侨新村。在东山
新河浦一带崛起了一个私人别墅群，绝大部分是海外回乡华侨买地自建而成，第二代豪宅比
不上第一代东山官邸豪宅豪华和气派。位于环市东路上的华侨新村，专门为归国华侨兴建，
占地约 70万平方米，拥有花园式独立别墅 170多座、公寓 200多座，小区内绿化、学校、
运动场等设施齐全，这在当时是全国城市中最大的华侨住宅区，也算是广州第一个带有商品
房属性的别墅群，其中 80%~90%为华侨购买。
第三代豪宅，代表作：二沙岛豪宅、白云堡豪宅、海珠区滨江路和珠江新城早期建设的豪宅
第三代豪宅起源于 20世纪 90年代，广州经济快速发展，商机涌现，吸引了不少港商
来穗投资，豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。豪宅市场的利润空间巨大，城建集团、新世
界集团、白云堡和侨鑫集团等广州本土大发展商，充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的
自然环境资源和优势，开发了新世界花园、金亚花园、白云堡和滨江东等豪宅和别墅社区，
为广州豪宅和别墅的现代化提供了样板、模式和经验。
第四代豪宅，代表作: 汇景新城、金碧华府和锦绣香江
进入新世纪，侨鑫、恒大和香江集团等发展商开发了汇景新城、金碧华府和锦绣香江等
有代表性的豪宅楼盘，更使广州的豪宅市场锦上添花。
不同时代广州豪宅特征比较
时代 代表项目 特 征
上个世纪 20-30年代 西关大屋、东山官邸
1、展现欧洲各国建筑风采和特色：
2、主要是西关商贾和东山官僚的栖居地；
3、历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。
20世纪 40年代~60年代初
东山新河浦
华侨新村
1、广州第一个带有商品房属性的别墅群
2、拥有花园式独立别墅,
3、当时是全国城市中最大的华侨住宅区，
80%—90%为华侨购买。
20世纪 90年代
二沙岛豪宅
1、主要由港商来穗投资开发，
2、主要目标客户定位外籍驻广州高层人士
3、广州现代豪宅的萌芽
2000年至今
汇景新城
1、客户群为先富一族，企事业单位高层管理
人士
2、社区配套服务相对完善
3、广州现代豪宅的代表
发现空白点：
以时代坐标扫描广州豪宅，发现广州豪宅供求不均衡，尽管广州市全国房地产市场最成
熟的地区，但是豪宅开发正处于发育期，存在大面积空白点。
从上表可以得出早期的广州豪宅市场由于历史的原因，买家大多数是香港和外籍人士，
广州本地买家比较少；广州的经济持续增长每年达到 13%以上随着经济的发展，广州豪宅买
家越来越多，已经逐步取代了香港客而成为豪宅购买群的主体，而且，广州豪宅买家的购买
力还具有较大的市场潜力。从广州居民的收入水平及可支配资金量来看，广州市居民储蓄额
已经连续三年列全国第一。豪宅的市场承受力、消费购买力还是有一定的拓展空间，在一定
程度上还是可以带动和支撑广州豪宅市场进一步发展的豪宅消费潜力比较大。广州作为省会
城市，对周边的经济辐射和吸引非常强，广州豪宅对珠三角地区处在人均收入“金字塔”顶
的成功人的吸引力没有显现出来，广州豪宅的消费群体正在扩大。
②从产品形态横坐标扫描
第一种形态——地段豪宅，代表作：早期的淘金路和天河北豪宅
早期广州豪宅首先成就于“地段”。例如淘金小区豪宅、天河北豪宅等。因地段繁华而
豪起来的产品只有中高档次小区，这些小区多数建成于 80年代末，只在 90年代初辉煌一时，
到现在其影响力已衰退。
第二种形态——景观豪宅，代表作：二沙岛豪宅群、滨江东豪宅群
选址处于区域内拥有独特自然景观而建成的景观豪宅，例如二沙岛和滨江东的楼盘。
二沙岛的代表楼盘有新世界花园、金亚花园等；滨江东的代表楼盘有海珠半岛花园、中海锦
苑和丽景湾等。景观豪宅起源于 20世纪 90年代，并几乎在同时迅速走红，如今其形态正随
着城市发展的步伐延伸、泛化。
第三种形态——产品豪宅，代表作：星河湾、宏城花园
产品豪宅是 2001年在广州迅速崛起的一种豪宅，其主要特征是凭据选用的高档建材、
完善的建筑管理而形成的极致产品。有“中国楼市劳斯莱斯”之称的星河湾崛起于 2001年，
带动了整个番禺华南楼市。但是，星河湾前三期的产品设计只属于高档公寓，距真正的豪宅
还有一定差距。
宏城花园的价格堪称广州楼市最高，可以说既是产品豪宅，也是地段豪宅和景观豪宅，
就此而论， 宏城花园可以称得上广州豪宅的“劳斯莱斯”，但是宏城花园充其量才 63套，
售价高达 20000-30000/平方米，产品珍稀，顾客定位在金字塔最顶端的客户，从某种意义
上来说，宏城花园超越豪宅是商品的范畴。
第四种形态——生态豪宅，代表作：白云堡、汇景新城、锦绣香江
在众多形态的豪宅中，生态豪宅顺应住宅需求而发展，生态豪宅追求的是健康环保的居
住环境，讲究建筑与自然和谐统一的结合，保持生态与环境的平衡。白云山脚下的白云堡、
广园东板块的汇景新城和华南板块的锦绣香江都是这类住宅的代表。白云堡三面环山一面临
湖，自然景观优美，植物生长茂密，空气质素堪称一流，汇景新城和锦绣香江在生态景观环
境方面也营造得十分出色，与白云堡一起形成三大生态豪宅盘鼎足而立的格局。生态住宅将
是广州楼盘开发的一个方向，当生态住宅不等于生态豪宅，拥有自然生态环境只是生态豪宅
成立的必要条件。
不同形态广州豪宅特征比较
地段豪宅
淘金小区豪宅、
天河北豪宅、
锦城花园等
因地而“豪”的豪宅，
豪宅的身份和地位已经明显弱化
景观豪宅
新世界花园、
金亚花园、
海珠半岛花园、
中海锦苑等
拥有独特自然景观
价格定位不高
售价只有 7000-8000元/平方米
产品豪宅
星河湾、
新大厦、
宏城花园 等
布局、结构、立面、造型都十分考究
楼盘价格较高
生态豪宅
白云堡、
汇景新城、
锦绣香江
追求的是健康环保的居住环境，讲究建筑与
自然和谐统一，保持生态与环境的平衡；
生态住宅不等于生态豪宅
发现空白点：
回顾广州豪宅楼市发展历程，不难发现：
地段豪宅容易因城市规划发展而发生变化，原先拥有的“珍贵”会因城市发展而丧失，
例如淘金区豪宅曾独领风骚于一时，但如今影响力迅速衰落；相反，一些原来廉贱的地段因
城市发展而变成“新贵”，例如珠江新城 10多年前还只是农田和村庄，如今却地位显赫；而
景观豪宅虽具有不可复制性和稀缺性，但大都因为地价昂贵，致使景观豪宅绝大多数都缺乏
生态园林配套；产品豪宅则因为建材建筑革命与不断创新而容易被后来者超越，导致产品豪
宅的生命周期难以长久维持；生态豪宅和山水豪宅这一类健康住宅都将是广州住宅今后发展
的主流方向，生态住宅不等同于生态豪宅，生态住宅离生态豪宅还有一定距离，生态住宅的
产品档次和服务质量有待提升。
广州豪宅市场的变迁与趋向原稿
创建时间：2003-7-25 0:00:00 作者：韩世同
广州豪宅的数量虽然并不多，但却代表着广州、甚至岭南的居住文化、建筑特色和建筑
水平。因此，研究和探讨广州豪宅市场的变迁，了解和掌握广州豪宅市场变化的特点，对于
把握广州豪宅市场的走向是很有助益的。研究和划分广州豪宅类别的方法有两种：一种是按
年代来划分和研究，一种是以形态来划分和研究。按年代划分可以将豪宅划分成为一代、第
二代和第三代豪宅；以形态划分可以将豪宅划分为地段、景观、产品和生态豪宅。这两种方
法都可以从不同的角度来观察和展现广州豪宅不同时期的不同特点，我们可以从这些分析和
研究中把握广州豪宅变迁的轨迹和今后发展的趋向。
一、按年代划分的广州豪宅
从不同年代对别墅的“根源”进行追溯，不难发现广州早期豪宅中的西关大屋、老别墅
和小洋房大多都是富豪和官吏栖居的宅院，且以年代、身份和地位的不同而分布在几个相对
独立的区域，如西关、沙面和东山；而现代豪宅的开发重点也是一直倾向于社会先富起来的
成功人士或者社会精英，大多是以形态和时间的不同而分布于东山、天河和白云区及郊外；
也正因为豪宅所具有的财富和地位的象征意义，才会引发人们如此强烈的关注。
第一代豪宅代表作：沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸
上个世纪 20-30年代，英、法强租了沙面，建起了由 150多幢欧式风格别墅组成的别墅区。
这些建筑风格各异，展现了欧洲各国建筑风采和特色，与沙面岛的江景和榕树融为一体，形
成独特的沙面景观和人居环境；还有一些中西合璧的别墅和小洋楼坐落西关和东山，主要是
西关商贾和东山官僚的栖居地；而最具岭南建筑的特色和风采的早期豪宅建筑当属西关大屋；
这些早期豪宅建筑可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。
第二代豪宅的代表作：东山新河浦、华侨新村
到了 20世纪 40年代~60年代初，广州第二代豪宅开始出现东山新河浦和华侨新村。在
东山新河浦一带崛起了一个私人别墅群，绝大部分是海外回乡华侨买地自建而成，与东山农
林上路一带的官邸豪宅相比，要少一些豪华和气派，但独立的门户和庭院，则是一般的市井
民居所无以相比的；而位于环市东路上的华侨新村，占地约 70万平方米，拥有花园式独立
别墅 170多座、公寓 200多座。华侨新村的绿化、学校、运动场等设施齐全，是建国初期专
门为归国华侨兴建的，这在当时是全国城市中最大的华侨住宅区，也算是广州第一个带有商
品房属性的别墅群，其中 80%~90%为华侨购买。
第三代豪宅的代表作：二沙岛豪宅、白云堡豪宅、汇景及滨江、珠江新城和郊外豪宅
第三代豪宅起源于 20世纪 90年代，广州经济高速发展，处处商机涌现，吸引了不少港
商来穗投资，豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。正是看到了其巨大的利润空间，城建集团、
新世界、白云堡和侨鑫等大发展商，充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的自然环境资源
和优势，开发了新世界花园、金亚花园、白云堡和滨江东等豪宅和别墅社区，为广州豪宅和
别墅的现代化提供了样板、模式和经验；进入新世纪，侨鑫、恒大和香江集团等发展商又开
发了汇景花园、金碧华府和锦绣香江等有代表性的豪宅楼盘，更使广州的豪宅市场锦上添花。
二、按形态划分的广州豪宅
广州豪宅市场可以说是一直引领国内潮流的，从早期的淘金小区，到二沙岛，再到天河
北、珠江新城、滨江东，进而到华南板块和广园东的豪宅，都因应广州城市发展与潮流变化
而发展起来的，反映和折射出广州豪宅开发建设的历史与潮流。广州豪宅的发展至今业已历
经了四种形态：
第一种形态——地段豪宅的代表作：早期的淘金路和天河北豪宅
早期广州豪宅首先成就于“地段”。例如淘金小区豪宅、天河北豪宅和嘉和苑、锦城花园等。
因地而“豪”的豪宅，最早崛起于 80年代末，辉煌于 90年代初，如今其影响力虽日见衰退
却仍有一定的市场。地段豪宅变迁的原因，主要是由于人们对豪宅的认识发生变化而引起的，
例如淘金小区和天河北的早期楼盘地处繁华地段，当时所兴建的高层住宅也曾因地而“豪”，
但随着人们对豪宅的认识和要求提高，许多过去身价过万元/平方米的“豪宅”，现在的二手
楼价只有一半，已经不再拥有“豪宅”的品牌、名声和地位，逐渐蜕变为一般的高尚住宅和
普通住宅。不过，仍在售的地段豪宅虽然日见减少，但数量也还不小，但其豪宅的身份和地
位已经明显弱化，例如天河北的伊顿-18、中怡城市花园和珠江新城内的南国花园、星汇园
等，其售价虽无法像早期淘金区及天河北豪宅那样卖出每平方米上万元的价格，但仍高居七
八千元/平方米的价位。
第二种形态——景观豪宅的代表作：二沙岛豪宅群、滨江东豪宅群
除了因地而“豪”者外，在广州还有因所处区域拥有独特自然景观而形成的景观豪宅，
例如二沙岛和滨江东的楼盘。二沙岛的代表楼盘是新世界花园、金亚花园；滨江东的代表楼
盘是海珠半岛花园、中海锦苑和丽景湾。景观豪宅起源于 20世纪 90年代，并几乎在同时迅
速走红，如今其形态正随着城市发展的步伐延伸、泛化：一方面江景盘从滨江东不断向东挺
进，现在广州大桥以东的珠江帝景苑也加入了景观豪宅的行列，目前在推和待推的景观豪宅
还有珠江广场、汇美景台和金海湾等楼盘，售价依然维持在过万元的水平；另一方面山景盘
也异军突起，主要是集中在白云山风景区一带，如颐和山庄、体育花园和南湖一带的楼盘，
其售价有的也高达 7000-8000元/平方米，甚至过万元/平方米的也有。
第三种形态——产品豪宅的代表作：星河湾、新大厦、宏城花园
2001年在广州迅速崛起的一种豪宅是产品豪宅，其主要特征是凭据楼盘所选用的尊贵
建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品，其代表作是有“楼市劳斯莱
斯”之称的星河湾，该盘崛起于 2001年，并迅速在当年成就辉煌的顶峰，如今虽然“雄风
尤在”但已今不如昔。据悉，星河湾日前荣获了国家建设部颁发的“3A住宅”称号, 这是
目前国内建筑最高荣誉。由于星河湾的设计和建造只属于高档公寓，距真正的豪宅还有一定
差距，因此存在过度装修和定位偏高的问题。新大厦和宏城花园也是产品豪宅的代表作，新
大厦的户型不多，但布局、结构、立面、造型都十分考究；宏城花园可以说既是产品豪宅，
也是地段豪宅和景观豪宅，都有各方面的属性，但其产品豪宅的特点更为突出而已，目前宏
城花园的楼价是广州市最高的，依然可以达到 20000-30000元/平方米的水平。
第四种形态——生态豪宅的代表作：白云堡、汇景新城、锦绣香江
在众多形态的豪宅中，有一种形态是因应社会生活发展甚至形势发展而崛起，这就是生
态豪宅。因楼盘所拥有和营造的生态环境所成，其代表作是白云堡、汇景新城和锦绣香江。
生态豪宅追求的是健康环保的居住环境，讲究建筑与自然和谐统一的结合，保持生态与环境
的平衡。如白云堡三面环山一面临湖，自然景观优美，植物生长茂密，空气质素堪称一流，
经测评白云堡豪苑的山、林、水、建筑、道路布局合理，各种乔木、灌木、藤本、竹类和草
本植物达 120多种，经过 6年以上的生长而形成复合型、立体型植物分布结构，所产生的空
气负离子高于市区 倍，人均绿地植物覆盖面积超过城市人均所需标准的 倍。汇景
新城和锦绣香江在生态景观环境方面也营造得十分出色，与白云堡一起形成三大生态豪宅盘
鼎足而立的格局。
三、广州豪宅发展的趋向和特点
1、健康生态豪宅将引领广州豪宅市场的潮流
由于“非典”的影响，置业者居住的生态环境与居住感受越来越受到重视，健康生态豪
宅的崛起正是因应了广州社会与时代发展的潮流。回顾广州豪宅发展的历史，我们可以看到：
地段豪宅容易因城市规划发展而发生变化，原先拥有的“珍贵”会因城市发展而丧失，例如
淘金区豪宅曾独领风骚于一时，但如今影响力迅速衰落；相反，一些原来廉贱的地段却有可
能因城市发展而变成“新贵”，例如珠江新城 10多年前还只是农田和村庄，如今却地位显赫；
而景观豪宅虽具有不可复制性和稀缺性，但大都因为地价昂贵，致使景观豪宅绝大多数都缺
乏生态园林配套；产品豪宅则因为建材建筑革命与不断创新而容易被后来者超越，导致产品
豪宅的生命周期难以长久维持；只有生态豪宅由于受自然环境条件与投资开发理念的影响，
难以“复制”，也不容易被超越，其产品生命周期较长。目前多数生态豪宅不足之处主要是：
地处偏远区域以及生活设施配套不全，但随着近年广州城市的高速发展，尤其是道路交通网
的不断构建与完善，生态豪宅的竞争优势和核心竞争力将会更加凸显。
甚至可以断言，生态和健康的居住理念将引领豪宅潮流，生态豪宅和山水豪宅这一类健
康住宅都将是广州豪宅今后发展的主流方向。生态和健康的居住理念与主张不仅具有深刻的
现实意义，还具有长远的指导作用和影响，将引导广州未来豪宅建设的发展方向，使之更切
合人类居住习惯和要求。研究发现，现代豪宅的建造应当具有以下几方面的要求：
——现代豪宅必须要同时达到健康和安全居住环境的要求，要远离尘嚣、污染、混杂，要充
分体现现代人的生活追求，要充分展示现代的居住理念和生活方式，要能充分表达现代的建
筑艺术和科技水平，要能充分保障现代人居的生理和心理的健康和安全。
——现代豪宅的构成元素应当包括：优越的地理环境和自然环境，便利的交通环境，严格的
治安管理和治安条件，现代的、超前的居住和生活模式，颇具特色的住宅建筑风格和格局，
具有身份和地位的象征。
——现代豪宅的居住文化要体现与众不同的气质、风度、气派和格调，倡导崇尚自然、热爱
环保，喜欢清新的环境和悠闲的生活；体现一种不事张扬、不喜喧哗，讨厌铺排和浪费的生
活作风；形成一个喜欢自然山水宁静生活的高品位群体，使人与自然的关系达到最高的和谐
境界。
2、广州豪宅买家的购买行为更加理性化
豪宅和高档住宅从 20世纪 90年代初起，就一直成为广州房地产市场的关注点。发展商
往往为了迎合豪宅买家的虚荣心理，标新立异、讲究豪华和排场，追求表面的高贵和气派；
而买家的购买行为则是感性大于理性，投机多于投资，追求虚荣多过讲究实际；但随着市场
的不断发展，不管是开发商的经营理念还是买家心态，都在逐渐地发生着变化。
广州房地产市场、尤其是豪宅市场经过近 20年的发展，豪宅购买者的消费行为已逐渐
趋于成熟，这一方面是由于宏观经济环境不景气，致使买家的购房行为越来越审慎；另一方
面也因为现阶段豪宅的潜在买家多为二次置业者，已有购楼经验，因此其购买决策、购买行
为更为趋于理性。在形成购买决策时，消费者十分注重楼盘的规划设计、建设施工、环境质
量和全方位的综合素质。其中，尤为注重开发商的品牌价值及其物业管理质量，希望得到与
豪宅购买者身份相符的物业，和安全、舒适、便捷、私密性强的物业管理服务。开发商的品
牌及由此给购买者形成的物业管理预期在购买决策中起着越来越重要的地位，豪宅购买者的
消费心态已从以往几乎普遍张扬外露、“贪大求多”向理性内敛、追求实用与舒适转变。
而且，经过近几年广州豪宅市场的发展和变化，使越来越多的消费者与开发商认识到：
环境景观资源的稀缺性是豪宅的本质内涵所在，也是豪宅区别于一般住宅、籍以提升价格品
位、拓展升值空间的基本标志与保证，但环境景观的稀缺性与健康生态环境之间并没有必然
的联系。虽然这种环境景观的稀缺性是体现在豪宅所具有的唯一性、不可替代性，如市区范
围内的江景、山景、湖景以及大规模、高品味的人造景观，但就广州市区而言，即使是在景
观资源珍贵的白云山周边及珠江两岸，也并不是所有的豪宅楼盘都能拥有健康生态的居住环
境。然而，却由于这些豪宅拥有景观资源的稀缺性与不可替代性，因此造成产品的差异性和
占据市场的制高点，并拉开与一般高价楼盘的价格落差，这种状况其实并不全然合理。而且，
这些景观稀缺性定价的豪宅楼盘，往往只重视觉效果和心理效果，并不真正重视人居的生理
和精神健康，而后者显然对豪宅买家而言显得更为重要。
再就是，广州豪宅的购买者已经从以香港人为主逐渐向以国内买家为主转变。早期的广
州豪宅市场由于历史的原因，买家大多数是香港客，较多是炒楼客和投资客，国内买家一般
都买不起；但随着经济的发展，国内豪宅买家越来越多，已经逐步取代了香港客而成为豪宅
购买群的主体，而且豪宅国内购买力还具有较大的市场潜力。尽管要精确划分豪宅的消费者
及潜在消费者的数量十分困难，但从广州居民的的收入水平及可支配资金量来看，豪宅消费
潜力是比较大的，广州市居民储蓄额已经连续三年列全国第一。同时，从近年来豪宅成交量
保持放大以及从豪宅消费者、潜在消费者反馈的信息来分析，豪宅的市场承受力、消费购买
力还是有一定的拓展空间，在一定程度上还是可以带动和支撑广州豪宅市场进一步发展的；
但另一方面，广州豪宅市场供过于求的状况也十分严重，许多价高质次的豪宅楼盘有价无市，
长期处于滞销状态，这一状况也应当引起豪宅发展商的高度重视。
3、广州豪宅“滞销旺租”的市场状况将长期存在
据统计资料显示，截止 2000年底广州已经有一万多家外资公司，世界 500强的跨国公
司中已有 99家落户穗城；截止 2001年第一季度，驻穗外资机构达 2672家，常驻广州工作
的外籍人员已超过 3万人，加上其家属估计有近 10万人；近两年驻穗外籍人员又直线上升，
他们将成为广州豪宅市场上的消费主体之一。但外籍人士的住房消费有一个最大的特点，就
是“只租不买”，且消费量巨大，几乎占广州豪宅市场一半左右，象怡苑、金湖花园、金亚
花园、新大厦、岭南会、白云堡等都已经成为广州外籍人士的聚居地。而且这些外籍人士都
享有高额住房津贴和补助，据了解这些津贴、补助的标准因人而异，通常跨国公司的总裁和
外国领事每月高达 5000-8000美金的住房津贴，一般的中级管理人员也有 2000-3000美金，
这些租客对于豪宅盘开拓租赁业务是极为有利的目标客户群。
而目前，广州市豪宅市场可以说已经严重供过于求。据粗略统计，目前广州豪宅市场在
售的别墅和高档公寓就有几十个，推盘量达二、三千套，集中在二沙岛、滨江东、南湖、珠
江新城、天河北和华南干线、广园东干线，而目前广州豪宅的年成交量只有 1000套左右，
成交面积也只占总成交面积的 2-3%左右。因此，广州豪宅市场所承受的竞争压力是相当大
的。在这种情况下，如果豪宅发展商仍然以自住型买家为主要的市场目标，豪宅市场的竞争
程度就必然会更加十分激烈和白热化，针对目前广州豪宅市场已经形成、并且长期存在的这
种“滞销旺租”的情况，豪宅发展商应及时调整营销对策，比如白云堡去年采取的“以租带
售”策略，就收到了良好的租赁和销售效果。
此外，广州豪宅租赁和二手市场还有另外一个特点：就是市区的老别墅特别受买家和租
客青睐。比如新河浦的老别墅特别受海外侨胞的喜爱，尽管时隔半个多世纪，还是有一些归
国的海外老侨胞因对父辈的东山居住地有着深切的眷恋之情，并且十分钟情于新河浦老别墅
那清幽安静、亲切祥和的居住环境和氛围，希望置业于此落叶归根。针对这些买家，有投资
客通过购入翻新再转手的方法操作这些老别墅，例如前不久，一栋近 300平方米、2层半、
楼龄近 50年的老别墅被投资客以 150万元购入，再将全屋翻新后在二手市场放盘，最后被
一对华侨夫妇以 220万元的价钱买下。不过新河浦老别墅在租售市场上的需求虽然不少，但
供应量却有限。而华侨新村的别墅面积多在 400-600平方米之间，二手价格买入一般不低于
8000元/平方米，总价钱则达到 300-500万元之间。租赁方面的需求则相对更多，最近成交
资料显示：二层半、500平方米、带私家花园的别墅，月租金为 2．3万元；租客多为外企
公司、返穗投资经营的老板及一些酒吧经营者，由于环市路已经发展成商业写字楼集中的区
域，租用一座位于路边的别墅改成办公或商业用途倒是一种不错的选择，但华侨新村别墅在
二手市场上供应量同样也并不多。
4、广州豪宅楼价不断调整、买家层面不断扩大
统计数字显示，广州的楼价在过去几年总体出现下降的趋势，但并不影响市场上活跃着
的许多楼盘以“豪宅”为标榜。随着广州人均收入的提高，生活模式也逐渐发生变化，二次、
三次置业开始成为主要的购房消费；而且，二次、三次置业者一般会在原来居住条件的基础
上来一个显著的提升，选择豪宅的概率和机会增大，因此广州豪宅市场发展的前景还是应当
看好的。
近几年，广州豪宅的定位已逐渐发生了演变，最早那种一味求大、求奢华的作风逐渐被
有品位和个性化功能的豪宅替代；广州现在的豪宅在价格上也不再是高不可攀，有些豪宅的
单价也已从过去的动辄过万元/平方米调整至如今的 7000元~9000元／平方米，而且许多豪
宅已不再纯粹只做老板级人物的生意，也留下不小的空间给新生的豪宅消费群体，如企业高
层管理人员和职业经理人等白领层面的消费者。
5、广州豪宅注重社区文化的营造
所谓豪宅，准确地讲应该也包括高档住宅，要成其为豪宅，就必须要有许多内在和外围
的因素及条件支撑，比如独特的地理位置、景观和品质等。但广州市区的豪宅，有一个最大
的支撑点应该是文化层面的——广州两千年古老历史文化的魅力。 比如东山区东山洋房和
西关大屋一样，都代表了广州的建筑文化和居住文化，更因为多年的文化积淀，东山区的生
活、教育配套等方面在全市首屈一指，这些都是其他区域所无法在短期内超越的独特的地方，
因此豪宅和高档住宅在这里就有了坚实的支撑，不会因为楼市的升降而影响其价值和地位。
但广州市区的文化魅力也不是一层不变的，而是常变常新的。如海珠区滨江路沿线经过
“一年一小变”、“三年一中变”的改造，滨江中、滨江东路以崭新的面貌，优美的环境，对
于滨江路的豪宅楼盘来说是一个绝对的利好消息。因为，广州的豪宅市场在经历了十几年的
变迁后，如今已不再是单纯以动辄过万元的单价来显示“豪”的味道，相反更注重的是整体
素质以及环境景观资源的稀缺性和社区文化。像目前的滨江东板块，尽管有些二线楼盘的住
宅楼价低至 4000~5000元／平方米，价格上完全与大众化楼盘无异，但并不影响其豪宅一条
街形象和地位，关键就在于这里不仅有稀缺的江景资源，产品本身素质也具有或接近豪宅的
级数，而且更重要的豪宅社区文化氛围和环境的日渐形成。象蓝色康园最近组织的法国文化
艺术沙龙的活动与白云堡所组织的国际山水休闲系列活动“澳洲风情节”，都有异曲同工的
效用，既促进了中外文化艺术的交流，同时又营造出良好的社区文化氛围和环境，可谓一举
两得。
6、广州适宜建豪宅的地块资源越来越少
目前，广州楼市还未完全从“大盘化、郊区化和个性化”的误区中解脱出来，楼盘开发“过
大、过远、过贵”的状况还依然十分严重。象洛溪板块这一位于番禺和广州之间近郊的风水
宝地，本来是最适宜开发高档豪宅楼盘的。如果当初有先见之明，这里一定可以被规划和建
造成类似二沙岛的豪宅社区和住区，但现在这里到处都“堆满”了建筑，有许多还简直就是“房
屋垃圾”和“贫民窟”，真正好的社区和豪宅很少，即使有一些也是夹杂在大批中低档住宅
之中，难以彰显其高贵的本色和气质。如果华南板块的规划引导工作跟不上，也有可能重蹈
洛溪板块的旧辄。国外城市发展的规则是有钱人住郊外、没钱的住市区，因为有钱人又有钱、
又有闲，住郊外的主客观条件都具备，穷人又没钱、又没闲只好住在市区；而广州的住宅郊
区化却恰好相反，很多人是因为买不起市区的房子，不得已才到郊外购房。发展商在市区开
发住宅成本太高、无利可图，就跑到郊外大量圈地，将本应留作豪宅和别墅的用地建成大量
的中低档洋房，这种现象是十分反常的，是不符合城市发展和变化规律的，不仅没有达到农
村城市化的目的，反倒先把城市农村化了。现在广州开发区打算将罗岗一带建成象国外一样
自然环境与建筑和谐统一的生态住区，这是一个好的现象和开端。希望政府和发展商调整一
下住宅建设的开发思路：应当尽量在市区为中低收入的市民建造适销对路的商品房，而将郊
外的地块保留作低密度的豪宅用地，免得将来再作大面积的搬迁和调整，付出的代价和成本
会更大。
国最贵别墅紫园 1号探密
上海紫园
上海紫园位于西佘山南侧，沈砖公路北侧，辰山塘东侧，佘天昆公路西侧，总占地面积
1,380亩，其中水面积达 300亩。上海紫园由 13个岛和 1个半岛组成，岛与岛之间由欧式
彩色钢桥相连，规划建造别墅 150余栋，每户平均占地 8亩以上。
上海紫园邀请十家世界著名设计事务所，为客户提供个性化设计，真正实现度身定制。
目前，已开工建设的有 29栋（其中包括价值上亿的那 栋），2003年内有一半以上可以
结构封顶，有两栋可以完成全部装修。得到业主的同意，届时凭我公司发放的贵宾卡向客户
开放限量参观。
在东佘山月湖边上还有 2600亩土地，将作为上海紫园二期开发。其中 1,000亩用来建
造一个国际一流的超大型会所和一个双语国际学校，其余将建造高档别墅。会所正在规划设
计中。届时，西佘山上海紫园一期的客户将自动成为该会所的 VIP，享受包括游泳、健身、
专家医疗等所有一流服务。
(2004-10-22 09:19:11)
【金陵晚报报道】
1号别墅建筑面积：1461平方米
设计日期：2002年 2月
上海紫园位于上海松江佘山国家级旅游公园内。
整个紫园西区共规划为 150块别墅用地，每户占地 0．5－13．4公顷，每栋建筑面积 1000m2
左右。其中 1号别墅规模最大、档次最高，包括水面在内共占地 1．2公顷，建筑面积 1461
平方米，其售价创下了中国大陆单栋别墅的最高纪录 1．3亿元。
半岛形状的 1号别墅用地规划突出了别墅豪宅所应具有的“深宅大院”的特质。一条兼具人
流引导、区域划分及休闲功能的 S形花架走廊将用地分为南北二区。北部设计为社交区，主
要观景朝向西北，西佘山及天主教堂等重点景观一览无余。南部设计为生活区。别墅院落唯
一的主入口设在北区与南区中间。
居住区的主入口也面向公共的圆形庭院并偏于一隅，从院内车行道和花廊均可到达此处。居
住区的中心是家庭活动室，所有的卧室向四周伸展形成花瓣形四翼。男主人卧室呈八角形，
颇有阳刚之气。经由小的过厅相邻的即是女主人卧室，呈柔和的弧线形，因其驾临水上，更
具风雅浪漫之情。向南伸展的一翼是两间带独立卫生间的儿童房，儿童用房在最南端，可享
受充分的光照。家庭影院则位于儿童房和家庭活动室之间。向北伸展的一翼是二间客房，各
配有独立的卫生间，并经餐厅和厨房与家庭活动空间相连。
居住区的主人用房都集中在花架走廊的西侧。仆人和其他辅助用房则设在东侧。车库内可容
4辆大型私家车停放。刘欣 整理
(编辑 小诠)
京沪粤瓜分 2004中国十大超级豪宅
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金羊网 2004-12-07 15:14:32
2004中国 100豪宅排行出炉；作为奢侈品典型代表的超级豪宅在中国市场前景光明？
北京今天消息 一家名为世界地产研究院（World Real Estate Academy）的组织昨天发布了
“2004中国十大超级豪宅排行榜”。单栋售价最高达 亿元的上海紫园别墅被评为中国第
一豪宅，上海檀宫别墅、深圳观澜湖高尔夫大宅名列二、三位。
据今天《中国青年报》报道，此次共有 10个城市、30个项目入围最初的“中国十大超级豪
宅排行榜”提名。经过主办方对楼盘的投资回报率、品质价格比、房主满意度、豪宅知名度、
物业领先度五个指标的考核，以及在世界经理人网站（）进行了 1个月的公示和投
票之后，最终，北京、上海、广东瓜分了中国十大超级豪宅排行榜的所有席位。其中北京四
家，上海和广东各三家。这三个省市也恰恰是中国富人聚集最多的地方。
中国十大超级豪宅排行榜入选项目的单套最高价总和达到 46025万元人民币，平均为
万元，是“奢豪居所”。《世界经理人周刊》总编辑丁海森先生认为：“作为奢侈品典型代表
的超级豪宅在中国的市场前景光明，因为中国已经有一个相当规模的富有阶层：中国的百万
富翁（美元）有 30万人，而千万富豪（美元）超过 1万人。他们的钱总要有一个消费的路
径！”
世界地产研究院（WREA）还同时发布了 2004中国 100豪宅排行榜，入选项目的单套最高价
总和达到 116275万元人民币，平均为 万元。这意味着购买者至少是千万富翁等级。
据介绍，世界地产研究院作为世界经理人资讯有限公司的全资附属机构，专门从事地产行业、
地产公司和地产产品的研究。业内人士分析，这个排行榜虽然有商业性评选嫌疑，但还是反
映出目前中国豪宅市场的一些现状。（吴珊）
京沪粤瓜分 2004中国十大超级豪宅
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金羊网 2004-12-07 15:14:32
2004中国 100豪宅排行出炉；作为奢侈品典型代表的超级豪宅在中国市场前景光明？
北京今天消息 一家名为世界地产研究院（World Real Estate Academy）的组织昨天发布了
“2004中国十大超级豪宅排行榜”。单栋售价最高达 亿元的上海紫园别墅被评为中国第
一豪宅，上海檀宫别墅、深圳观澜湖高尔夫大宅名列二、三位。
据今天《中国青年报》报道，此次共有 10个城市、30个项目入围最初的“中国十大超级豪
宅排行榜”提名。经过主办方对楼盘的投资回报率、品质价格比、房主满意度、豪宅知名度、
物业领先度五个指标的考核，以及在世界经理人网站（）进行了 1个月的公示和投
票之后，最终，北京、上海、广东瓜分了中国十大超级豪宅排行榜的所有席位。其中北京四
家，上海和广东各三家。这三个省市也恰恰是中国富人聚集最多的地方。
中国十大超级豪宅排行榜入选项目的单套最高价总和达到 46025万元人民币，平均为
万元，是“奢豪居所”。《世界经理人周刊》总编辑丁海森先生认为：“作为奢侈品典型代表
的超级豪宅在中国的市场前景光明，因为中国已经有一个相当规模的富有阶层：中国的百万
富翁（美元）有 30万人，而千万富豪（美元）超过 1万人。他们的钱总要有一个消费的路
径！”
世界地产研究院（WREA）还同时发布了 2004中国 100豪宅排行榜，入选项目的单套最高价
总和达到 116275万元人民币，平均为 万元。这意味着购买者至少是千万富翁等级。
据介绍，世界地产研究院作为世界经理人资讯有限公司的全资附属机构，专门从事地产行业、
地产公司和地产产品的研究。业内人士分析，这个排行榜虽然有商业性评选嫌疑，但还是反
映出目前中国豪宅市场的一些现状。（吴珊）
什么是豪宅
随着国内房地产市场的发展，在住宅产品类型不断丰富的同时，也逐渐向高端和低端产
品两上方向延伸。
在高端住宅产品阵营中，别墅住宅无疑是典型代表。随着低密度住宅开发的持续升温，
大批别墅楼盘纷纷涌现。一时间“豪宅”成为众多此类项目进行宣传推广时见报率最高的词
汇。然而别墅并不等于豪宅，事实上大多数别墅都未必能称得上是豪宅。那么什么样的住宅
产品才算是豪宅呢？豪宅的标准是什么？
豪宅大致包括城市型的公寓豪宅和郊区型的别墅豪宅两大类，在这里主要说郊区型的别
墅豪宅。在这里有必要讨论一下别墅的含义。从学术角度上讲，别墅并不是一个很严谨的名
词，其更多的是对用来作为休闲、度假、避暑的第二居所的雅称，多位于风光秀美，气候宜
人的郊外，英文名称为“Villa”，而非纯用以居住的“House”。虽然其规模也有大有小，档
次也有高有低。如既有北欧常见的度假木屋，也有类似颐和园、承德避暑山庄这样的行宫式
别墅，本文中也就依此沿用。因而别墅是泛指市场上的高端低密度住宅类型，只有其中的顶
级产品才能称为豪宅。
豪宅之所以成为豪宅，自然是有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、
超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件，也就是说，豪宅肯定都具
备这样的包装，但可并不是这样包装了的别墅就都是豪宅。它还应具备其它一些必要条件和
充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外
的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体。只提供给
位于金字塔类的极少数人，要成为豪宅，其必备以下八个特征因素。
◆高昂的价格是门槛因素
豪宅作为少数人才能拥有的稀有产品，高昂的价格既是其在众多别墅类产品之中鹤立鸡
群的门槛，也是将绝大部分购房者拒之门外的门槛。不论其品质怎样，如果一栋别墅的价格
能被普通富人轻易接受，那么它就绝不可能成为豪宅。在豪宅的概念里没有性价比，至少不
会是一个主要指标。香港顶级豪宅“创世纪”最高价曾为 亿，上海紫园 1号别墅创下了
单栋 亿元人民币的国内最高价。另外上海檀宫也是价格不菲。而应有相应的高人一筹的
品质的支撑。
◆绝佳的自然景观资源及历史人文背景是外部环境因素
豪宅作为稀缺产品，必然占据稀缺的外部环境。最好是以上两者兼得，至少居其一。这
也是房地产开发中常提地段概念，不过相比其它普通高端住宅，豪宅更突出自然景观和历史
人文背景，而交通、市政、配套等方面则可以适当弱化。欧洲著名的庄园式豪宅无不兼具上
述两种资源，优美的自然景观不用说了，其建筑本身往往是经过数十年甚至上百年的历史积
淀，即便是新建的也都处于类似的环境当中。位于太湖长沙岛上的苏州宝岛花园也是国内少
有的占地绝佳的豪宅别墅楼盘之一。
◆规模宏大内外装饰豪华气派、功能设施齐备是外在形象因素
这一点也是最容易做到的，只要开发商有足够的经济实力，这种表面文章甚至可以做到
登峰造极。目前大多数住宅正是以此来标榜自己的“豪宅”身份，其中一些“豪宅”的选材
用料、装修装饰即便是西方的豪宅也难望其项背。如整张马驹皮的茶几、牛皮张贴的墙面、
天然水晶的水龙头、金、银、丝帛满目皆是。至于恒温泳池电控、雾化玻璃等高级设施也不
逞多让。不过，这里面更多的是炫耀摆阔、盲目攀比的暴富心态，豪华气度绰绰有余，文化
品味略显不足。
◆占地广阔、庭院轩敞是内部环境因素
室外庭院空间作为豪宅的一部分，二者是密不可分的整体，室外生活空间和室内生活空
间缺一不可，甚至前者更为人所看重，这也是郊外的别墅豪宅的最大优势。而且豪宅的建筑
与庭院面积也应有最起码的比例要求，而不仅仅是一所大房子。在瑞典，最普通的别墅（独
立住宅）至少占地 800平方米，档次稍高的都在 1500平方米以上，就算国内用地紧张，豪
宅也应有 3亩以上的占地，才能体现出其豪宅品质并保证其稀缺性。国内目前很多别墅的占
地也就 1亩左右，只是高档的独立住宅而已，与豪宅的要求相去甚远。
◆有突出的个性化特征及文化品味是内涵因素
豪宅的物质内涵和精神内涵同样重要。其建筑本身以及附属构件及装饰品等往往由名师
设计，是综合性的多种艺术的实物载体，并充分表现设计师或主人的个性、爱好或文化品味。
西方豪宅中的各种雕塑、绘画作品、家具等甚至价值高于建筑物本身。中国古代的苏州园林
既是豪宅，也是文人造园的杰作。山西晋商家族大院建筑上的砖雕、本雕、彩画等更是当时
高水平艺人的传世精品。同时这也是豪宅个性化的表现手段，甚至远在内陆的四川刘文采庄
园的宅门也是中西合壁的设计，在周围普通富家大宅卓尔不群。个性化还包括功能配置方面，
如根据主人的兴趣爱好，在豪宅设计中分别突出与游泳、健身、音乐、绘画、影视、园艺等，
有关的功能空间、设施设备。
◆高度的私密性是心情因素
真正的豪宅就该是深宅大院，是不屑于在普通人前暴露的。这不仅是安全的需要，同时
更是私密性生活的保证。中国人更强调这一点，甚至将高度的私密性发展到外戒备森严的地
步。在动荡年代尤甚。山西阎锡山旧居在安全防护方面的设计可谓绞尽脑汁，近乎迷宫。对
私密的要求既在于建筑内部，也在于外部庭院。因此豪宅的设计在保证向外的景观视线的同
时，更要考虑外部视线的干扰。上海紫园 1号别墅临路就设计了四道屏障（分别是在砖砌基
座上宇航局植乔木的围墙、水系隔离带、密林保护带和有顶花架长廊）充分保证主体建筑的
私密性。
◆充分反映当时居住建筑最新的技术成就是技术保证因素
建筑既然是工程与艺术的综合体，那么当代最新的居住建造技术以及设备材料等就更应
该也有必要和有可能在豪宅中得到体现了。一方面豪宅需要高品质，另一方面豪宅也有足够
的预算额度。比尔•盖茨的上亿美金的豪宅中就应用了大量的电子自动控制设备并有
相应的软件系统。香港顶级豪宅“创世纪”在建设时就考虑了直升机停机坪。甚至山西姜家
大院建造时为本世纪初，即有了专供汽车的坡道设计。尤其是近年来，在生态、环保等方面
有很多高新技术在豪宅中的采用更应当仁不让。
◆应具备第一居所的特征是生活因素
豪宅首先就是“宅”，即是家庭生活的场所，它提供给主人一种普通人无法企及的生活
方式。只有里面长期住人，豪宅才有“家”的生活气息，因此强调其作为第一居所的特征。
这与其具有其它更多的功能并不矛盾。北京的大型四合院王府花园就是居住与办公的综合体。
即便有人将豪宅当作私人会所，但与纯粹的公共性建筑物还是不同。豪宅更注重私人空间气
氛的营造和家庭生活功能的设计。香港“创世纪”虽然拥有一套总统套间、30间卧室，但
仍然是一个定位于居住的顶级豪宅，而不是一个俱乐部。
当然，以上标准都是相对的，由于社会制度、经济体制、经济发展水平的不同，更由于
国内土地资源与人口问矛盾，豪宅总是与同地城、同时代的其它住宅产品横向对比的产物，
从历史的纵向对比仅具有一定的参考意义。如在香港，更多的是高层公寓，其面积在 300平
方米就算很大了。另外，在内陆偏远地区的天价，放在上海、北京也就毫不起眼。不过豪宅
的标准和定位万变不离其宗，那就是极少数人生活方式的体现，反映当时社会心态。
中国豪宅的历史变迁
《世界商业评论》 ( 日期：2004-07-16 17:35)
经典洋房：丁香花园 白公馆 汪公馆 杜美花园 嘉道理宅 蒋宋爱庐别墅 马勒花园
沙逊别墅 兴国宾馆 张学良旧居
中国的豪宅在地域的选择上与国外一样，一般集中在核心城市或风景名胜区，如：上海、
厦门、庐山、天津等地。其中以上海一批“租界经典洋房”最为叹为观止。其中以兴国宾馆
别墅群、丁香花园、马勒别墅为代表的十大经典最为珍贵（见左侧图片资料）。
中国传统豪宅产品的存在区域基于特定居住人群的中国传统豪宅，区域分布也别具一格：
行政中心———权力中心所在地，与工作地较近，形成权贵聚居区，同时便于互相之间的交
流；旅游胜地———通常在旅游胜地圈地造房，兴建行宫或住所，作为度假休闲使用；商业
中心———商贾通常选择距生意场所较近的区域购置住宅，同样形成商贾聚居区。这种区域
性的分布往往形成城市的“东富西贵、南贫北贱”（北京）“租界别墅高尚区（上海）”等特
色。上海的“经典洋房”是上海开埠历史、中西合璧外滩生活方式的真实写照，作为上海“海
派文化”的缩影这些经典建筑显得弥足珍贵。尽管受到历史原因以及法律政策方面的限制，
上海“经典洋房”在市场上的交易受到了一定程度的制约，但这些并不妨碍上海“经典洋房”
成为市场上极力追捧的对象。据业内知情人士透露：某些有实力的买家不惜重金求购，一些
经典建筑甚至成为无价之宝。
这些“经典洋房”经过一个多世纪的历史，它的居住功能已经极大的退化。由于历史的
局限性，这些“经典洋房”在采光、水电配套、消防安全等方面存在致命性的先天缺陷。它
们在市场上收藏价值显然大于使用价值。
在 21世纪今天的上海，能否有一批像“经典洋房”一样的经典豪宅建筑既具收藏价值
又具使用价值呢？
上海华丽家族房地产开发有限公司近日正式向外界推出其世界顶级豪宅———檀宫（见
右图）。专事打造高档公寓和别墅的上海华丽家族房地产开发有限公司，此次推出的世界顶
级豪宅———檀宫，是国内首个直接面向国内外福布斯富贾名流的高尚房产项目。檀宫建设
者的目标，是在上海打造一个世界级的尊贵名宅。
檀宫坐落于上海最具声望的高尚别墅圈———西郊虹桥，并与专事接待最高国家元首的
西郊国宾馆比邻。好比纽约有第五大道、洛杉矶有比佛利山、伦敦有 K n igh tsb r id
ge，每个国际大都会都需要有一个具有广泛认同度的著名住宅区。放眼上海，西郊虹桥无疑
是最为理想的豪宅地界。这里有中心城区无可比拟的绿地覆盖，古木参天。自然原生水域的
滋养，加上多年的人文积淀，使得西郊虹桥成为实质名归的荣耀居所。西郊宾馆 3000棵百
年参天古木，60000平方米的原生水域带来自然的滋养。方圆 3公里内 15－24米永恒建筑
限高，将此地辟为专属贵族地界，让富贾名流心神向往。没有哪一块土地比这里更为适合名
质实归的豪宅。
独到的选址与尊贵显赫的地位相得益彰，这里无疑是福布斯富贾名流又一块集智慧、财
富、品位与经典的尊贵领地。
没有什么建筑比豪宅更能令人神往，更能产生持久、浓厚的兴趣。在上海，曾经浓荫静
巷的西式老洋房由矜持与神秘而面临破败和功能篡改。与此同时，豪宅作为考量一个人社会
地位的重要标志，新一代的富豪，迫于寻找证明他们成功和身份的名宅名墅。出手一个代表
现代国际水平和具上海气质的名宅是华丽家族地产首脑的构想，一个集生活艺术和传世经典
于一体的项目，如同加州的比佛利山庄和纽约的第五大道那样，让这个项目，激发世界对上
海的认同。
檀宫的设计风格源自欧洲，并引入 P r iva te R e so r t生活方式。R e so r t代
表的是一种国际风尚，是一种度假休闲的建筑，其居住以外的功能已远远超越别墅的内涵。
檀宫每栋建筑面积为最小 1600平方米，大的接近 2000平方米，上下四层，每一层代表着休
闲和娱乐、社交、款待贵客和居住四大主题。每栋建筑室外都有广阔的私家花园，下沉式庭
院，室内拥有恒温泳池或室内外双泳池，家庭影院、健身房、sp a、Jaccu z z i，客厅、
正式餐厅、家庭厅，图书室、西式或中式厨房，至少 5套以上的卧室套房。在豪华的主卧套
房，分设了男女主人进入式衣帽间和豪华浴室。有的建筑设计了沙龙，英国风格的阳光房，
部分具备商务功能的会议室。
别墅内所有的房间一律朝南，阳光充足，宽阔、典雅的花园引人入胜。坐向合理性和巧
妙布局，使别墅区内的每扇窗都是一幅美不胜收的风景画。
檀宫的设计源自海派建筑的精神家园———欧洲，十八栋建筑风格涉及到英伦、意大利、
法国、西班牙最为经典的风格，具备鲜明的建筑特征。檀宫的外观采用全进口的石材、砂岩
和石板瓦。其魅力在于，从窗的造型，石质扶手的肌理，所有的内部结构与建筑本身，极尽
华美，处处散发出动人的优雅气质。更为重要的是它是一个历久弥新，持之以恒的建筑主题。
即便是上流社会最为挑剔的人，也能从檀宫感受难以逾越的经典之美。
檀宫古典美学韵味已与明朗实用的现代特征相结合。配备的门窗和电器已非老洋房所能
同日而语，仅属于名流显贵的世界一线品牌，也将檀宫作为他们进驻上海大市场的平台。充
分体现檀宫与一般别墅的本质区别，彰显国际化生活品质。
檀宫的设计者———美国 W AT＆G在豪华宅邸、超五星级酒店、度假胜地等设计领域为
世界顶尖的领袖企业。作品遍及全球 120个国家的主要城市，客户包括美国米高梅、香格里
拉、加拿大四季集团等众多国际知名的企业。伦敦克莱瑞基酒店、La s V ega s威尼斯人
大酒店均出自 W AT＆G之手。经大师设计的上海檀宫，十八幢别墅涉及英伦、意大利、法国、
西班牙的建筑风格，款款不同，座座经典（见图片）。
檀宫首次在国内引入 FF＆E（Fu rn itu re，F in ish in g，E q u ipm en t）设计
的创举，H irsch B edn e r A ssoc i－a te s和 W ilson＆A ssoc ia te s两家世界顶
尖 FF＆E设计企业带来一场豪宅运作理念的革命。在此阶段，专业设计师不仅完成单纯意义
的室内装潢设计，并将进行包括所有的家具、陈列品的设计、挑选和布置。这是国内房地产
实现国际化专业细分运作的开端，使得建筑内部与外部的风格、情调统一而和谐，令一切细
节臻于完美。
代表当代国际水平、兼具上海韵味、集生活艺术、商务功能与传世经典的世界顶级豪宅
———檀宫的应运而生，将以其历久弥新、华美辉煌的主题，为上海这座令人惊艳的城市再
添浓重一笔，激发世界对上海的认同，更重要的是檀宫让上海经典洋房豪宅有了辉煌的历史
延伸。
我们不讳言做豪宅
开发 18栋每栋售价达 8000万人民币的经典别墅，显然成为了舆论关注的焦点。但对此，
上海华丽家族房地产开发有限公司董事总经理曾志锋博士对记者说，“我们并不讳言做豪宅。
作为一家根植于上海的发展商，华丽家族自创立以来，一直致力于开发与中国上海传承
气质和国际地位相匹配的高端住宅。
曾志锋博士认为，中国上海正在成为远东地区的制造中心、商贸中心、航运中心和金融
中心。从全球经济格局来看，目前世界大致存在五大经济都市圈，即以纽约为核心的美国东
海岸都市圈、洛杉矶为核心的美国西海岸都市圈、多伦多为核心的加拿大都市圈、东京为核
心的日本都市圈和伦敦、巴黎为核心的欧洲都市圈。令人关注的是，以中国上海为核心的长
江三角洲正在显现出全球第六大都市圈的雏形。
就像纽约的第五大道和长岛、洛杉矶的比佛利山、多伦多的 Fo re s t H ill，每个国
际都市圈的核心城市都有自己引以为荣的尊贵名宅区域。而现在包括全球福布斯富贾名流和
世界 500家最大企业的 CEO在内，越来越多的世界级经济领袖正汇聚到中国上海。曾志锋博
士认为，上海有足够的理由建设世界一流的尊贵名宅，与日益提升的城市功能和地位相匹配，
与开埠后传承至今的西方经典建筑底蕴相呼应。
上海虹桥路西郊国宾馆、西郊公园、沙逊别墅一带拥有上海中心城区最大的自然森林和
原生水域，这里还有近百年的人文积淀和名宅传承。上个世纪初，已有沙逊别墅等名宅落户
于此，而近年来的西郊龙柏、温莎、海德等面向国际客户的别墅也陆续兴建，该地区无疑已
成为上海最具声望的尊贵住宅区。檀宫周边还是严格控制建筑高度的区域，附近约两公里范
围内建筑高度不容许超过 15米，而这里许多生长了近百年的树木都已超过了 20米。檀宫视
线所及是高大树冠组成的优美天际线，安全、宁静和便利在此得到最大的保障。事实上，檀
宫基地已是紧邻西郊国宾馆的仅存宝地。
与巴黎凡尔赛宫和香榭里舍大道两侧一样，檀宫的外墙主要采用产自法国中部的天然石
材。檀宫的建筑门窗及内部设备则采用美国 M a rv in、德国 Sub－Ze ro、M ie le、H oe
sch和日本三菱、大金等世界最好品牌。檀宫不仅是度身订造的尊贵名宅，更是值得鉴赏和
传承的建筑艺术珍品。
正如国内实业界期待的那样，檀宫定位于世界顶级的尊贵名宅，直接面向全球福布斯富
贾名流和福布斯世界 500家最大企业的领袖。
我们不讳言做豪宅
开发 18栋每栋售价达 8000万人民币的经典别墅，显然成为了舆论关注的焦点。但对此，
上海华丽家族房地产开发有限公司董事总经理曾志锋博士对记者说，“我们并不讳言做豪宅。
作为一家根植于上海的发展商，华丽家族自创立以来，一直致力于开发与中国上海传承
气质和国际地位相匹配的高端住宅。
曾志锋博士认为，中国上海正在成为远东地区的制造中心、商贸中心、航运中心和金融
中心。从全球经济格局来看，目前世界大致存在五大经济都市圈，即以纽约为核心的美国东
海岸都市圈、洛杉矶为核心的美国西海岸都市圈、多伦多为核心的加拿大都市圈、东京为核
心的日本都市圈和伦敦、巴黎为核心的欧洲都市圈。令人关注的是，以中国上海为核心的长
江三角洲正在显现出全球第六大都市圈的雏形。
就像纽约的第五大道和长岛、洛杉矶的比佛利山、多伦多的 Fo re s t H ill，每个国
际都市圈的核心城市都有自己引以为荣的尊贵名宅区域。而现在包括全球福布斯富贾名流和
世界 500家最大企业的 CEO在内，越来越多的世界级经济领袖正汇聚到中国上海。曾志锋博
士认为，上海有足够的理由建设世界一流的尊贵名宅，与日益提升的城市功能和地位相匹配，
与开埠后传承至今的西方经典建筑底蕴相呼应。
上海虹桥路西郊国宾馆、西郊公园、沙逊别墅一带拥有上海中心城区最大的自然森林和
原生水域，这里还有近百年的人文积淀和名宅传承。上个世纪初，已有沙逊别墅等名宅落户
于此，而近年来的西郊龙柏、温莎、海德等面向国际客户的别墅也陆续兴建，该地区无疑已
成为上海最具声望的尊贵住宅区。檀宫周边还是严格控制建筑高度的区域，附近约两公里范
围内建筑高度不容许超过 15米，而这里许多生长了近百年的树木都已超过了 20米。檀宫视
线所及是高大树冠组成的优美天际线，安全、宁静和便利在此得到最大的保障。事实上，檀
宫基地已是紧邻西郊国宾馆的仅存宝地。
与巴黎凡尔赛宫和香榭里舍大道两侧一样，檀宫的外墙主要采用产自法国中部的天然石
材。檀宫的建筑门窗及内部设备则采用美国 M a rv in、德国 Sub－Ze ro、M ie le、H oe
sch和日本三菱、大金等世界最好品牌。檀宫不仅是度身订造的尊贵名宅，更是值得鉴赏和
传承的建筑艺术珍品。
正如国内实业界期待的那样，檀宫定位于世界顶级的尊贵名宅，直接面向全球福布斯富
贾名流和福布斯世界 500家最大企业的领袖。（
豪宅的六大定律
对中国豪宅的关注，反映了整个社会对财富的极大关注。豪宅的价值是最能代表一个社
会，一个个人财富的殷实程度，也最能代表新生的中国私有资本的实力，也最能代表房地产
市场的结构和运行态势。
普通住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，而中档住宅
已逐渐过渡到追求生活空间的质量和住宅产品的品质，高档住宅（即豪宅）已开始着眼于环
境，追求生存空间的生态、文化环境，在满足人们物质生活的基础上更加关注人们的精神需
要。
英联对豪宅定义表达是：一个社会的少数富裕阶层通过市场方式过度占有社会稀缺资源
的一种居住状态。豪宅是为满足社会富裕阶层对稀缺资源的较多占有的一种欲望而定制的豪
华住宅，分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。豪宅现象不是单一的现象，它体
现着住宅投资的价值取向，有其内在的规律和存在的必然，就国内外目前豪宅市场中可以归
纳出豪宅的六大基本定律。
一、豪宅的城市定律。豪宅的区位定律豪宅不仅集中密布于大都市的中心区，即使非城
市中心的豪宅也拥有丰富的自然景观资源和绝佳的风景胜地。
二、豪宅稀缺资源的独占性。豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、
景观价值、建筑特色和城市的人文价值上，如特殊的海景资源、湖景资源、河景资源、山景
资源、森林资源、区域在城市中的不可替代的人文资源等等。豪宅的资源定律占用大量公共
资源，包括景观资源和人文资源，是豪宅共同的特点。
三、豪宅的低密度性和舒适性。这是检验豪宅的一个重要指标。豪宅的永恒之道在于其
建筑、人、自然、城市的和谐统一。豪宅产品就其产品本身而言，与普通住宅有实质性的差
别。首先体现在它的大面积。其次是豪宅的功能上更注重舒适性和享受性，要有足够的空间
和平面，灵活地配置符合各种生活需求的绝对空间。舒适性（追求舒适是豪宅的灵魂）。豪
宅溢彩流金的外表向外界传递的是地位、荣耀、大气……但就居住者而言，其内在的舒适才
是豪宅的灵魂。从建筑设计的舒适度方面，西方建筑的人性化设计体现了人文的细致关怀，
东方尤其是中式建筑艺术追求情景的交融，与自然的亲密关系。
四、豪宅装修和装饰的豪华性。豪宅一般建筑和装饰材料比较昂贵，装修和装饰价值是
豪宅的重要组成部分。很多豪宅的装修价值已经和房子本身的价值接近，其用料和细节的程
度足以超越目前市场标准的 10倍以上。
五、豪宅的物业管理的尊贵性。豪宅之所以卖得那么贵的原因，除了因为其本身的“先
天”优势之外，豪宅是身份的象征，发展商销售的是富豪的生活，是“尊享”六星级酒店式
的服务，固而其“后天”的物业管理服务亦成为了增加物业保值增值的砝码。
六、豪宅的适度超前与可持续性。豪宅产品都极具个性化，产品的设计大都出自世界级
大师的手笔。而设计的适度超前及区域在城市规划中的重要位置更是豪宅经得起时间的考验、
历久常新的源动力。
正是这豪宅的六大定律使豪宅成为买家荣耀的隐性标签。
来源:中华工商时报
中国十大超级豪宅 2004年中国超级豪宅排行榜正式揭晓
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2004-12-07 12:00
中国十大超级豪宅
《中国十大超级豪宅》 项目类型及地区分布
名次 项目名称 开发商 项目类型 地区
1 紫园 上海嘉城兆业房地产有限公司 别墅 上海
2 檀宫 上海华丽家族（集团）有限公司 别墅 上海
3 观澜湖高尔夫大宅 深圳观澜湖房地产开发有限公司 别墅 广东
4 玫瑰园 北京玫瑰园别墅有限公司 别墅 北京
5 汇景新城 广州侨鑫房地产开发有限公司 别墅 广东
6 亚澜湾 北京绿岛置业房地产开发有限公司 别墅 北京
7 西郊庄园 上海西郊庄园置业(集团)有限公司 别墅 上海
8 紫玉山庄 北京紫玉山庄房地产开发有限公司 别墅 北京
9 碧海方舟 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 别墅 北京
10 珠海高尔夫山庄 珠海国际高尔夫游乐公司 别墅 广东
关 于 豪 宅
经典洋房：
丁香花园 白公馆 汪公馆 杜美花园 嘉道理宅
蒋宋爱庐别墅 马勒花园 沙逊别墅 兴国宾馆 张学良旧居
中国豪宅的历史变迁
中国的豪宅在地域的选择上与国外一样，一般集中在核心城市或风景名胜区，如：上海、
厦门、庐山、天津等地。其中以上海一批“租界经典洋房”最为叹为观止。其中以兴国宾馆
别墅群、丁香花园、马勒别墅为代表的十大经典最为珍贵（见左侧图片资料）。
中国传统豪宅产品的存在区域基于特定居住人群的中国传统豪宅，区域分布也别具一格：
行政中心———权力中心所在地，与工作地较近，形成权贵聚居区，同时便于互相之间的交
流；旅游胜地———通常在旅游胜地圈地造房，兴建行宫或住所，作为度假休闲使用；商业
中心———商贾通常选择距生意场所较近的区域购置住宅，同样形成商贾聚居区。这种区域
性的分布往往形成城市的“东富西贵、南贫北贱”（北京）“租界别墅高尚区（上海）”等特
色。上海的“经典洋房”是上海开埠历史、中西合璧外滩生活方式的真实写照，作为上海“海
派文化”的缩影这些经典建筑显得弥足珍贵。尽管受到历史原因以及法律政策方面的限制，
上海“经典洋房”在市场上的交易受到了一定程度的制约，但这些并不妨碍上海“经典洋房”
成为市场上极力追捧的对象。据业内知情人士透露：某些有实力的买家不惜重金求购，一些
经典建筑甚至成为无价之宝。
这些“经典洋房”经过一个多世纪的历史，它的居住功能已经极大的退化。由于历史的
局限性，这些“经典洋房”在采光、水电配套、消防安全等方面存在致命性的先天缺陷。它
们在市场上收藏价值显然大于使用价值。
在 21世纪今天的上海，能否有一批像“经典洋房”一样的经典豪宅建筑既具收藏价值
又具使用价值呢？
上海华丽家族房地产开发有限公司近日正式向外界推出其世界顶级豪宅———檀宫（见
右图）。专事打造高档公寓和别墅的上海华丽家族房地产开发有限公司，此次推出的世界顶
级豪宅———檀宫，是国内首个直接面向国内外福布斯富贾名流的高尚房产项目。檀宫建设
者的目标，是在上海打造一个世界级的尊贵名宅。
檀宫坐落于上海最具声望的高尚别墅圈———西郊虹桥，并与专事接待最高国家元首的
西郊国宾馆比邻。好比纽约有第五大道、洛杉矶有比佛利山、伦敦有 K n igh tsb r id
ge，每个国际大都会都需要有一个具有广泛认同度的著名住宅区。放眼上海，西郊虹桥无疑
是最为理想的豪宅地界。这里有中心城区无可比拟的绿地覆盖，古木参天。自然原生水域的
滋养，加上多年的人文积淀，使得西郊虹桥成为实质名归的荣耀居所。西郊宾馆 3000棵百
年参天古木，60000平方米的原生水域带来自然的滋养。方圆 3公里内 15－24米永恒建筑
限高，将此地辟为专属贵族地界，让富贾名流心神向往。没有哪一块土地比这里更为适合名
质实归的豪宅。
独到的选址与尊贵显赫的地位相得益彰，这里无疑是福布斯富贾名流又一块集智慧、财
富、品位与经典的尊贵领地。
没有什么建筑比豪宅更能令人神往，更能产生持久、浓厚的兴趣。在上海，曾经浓荫静
巷的西式老洋房由矜持与神秘而面临破败和功能篡改。与此同时，豪宅作为考量一个人社会
地位的重要标志，新一代的富豪，迫于寻找证明他们成功和身份的名宅名墅。出手一个代表
现代国际水平和具上海气质的名宅是华丽家族地产首脑的构想，一个集生活艺术和传世经典
于一体的项目，如同加州的比佛利山庄和纽约的第五大道那样，让这个项目，激发世界对上
海的认同。
檀宫的设计风格源自欧洲，并引入 P r iva te R e so r t生活方式。R e so r t代
表的是一种国际风尚，是一种度假休闲的建筑，其居住以外的功能已远远超越别墅的内涵。
檀宫每栋建筑面积为最小 1600平方米，大的接近 2000平方米，上下四层，每一层代表着休
闲和娱乐、社交、款待贵客和居住四大主题。每栋建筑室外都有广阔的私家花园，下沉式庭
院，室内拥有恒温泳池或室内外双泳池，家庭影院、健身房、sp a、Jaccu z z i，客厅、
正式餐厅、家庭厅，图书室、西式或中式厨房，至少 5套以上的卧室套房。在豪华的主卧套
房，分设了男女主人进入式衣帽间和豪华浴室。有的建筑设计了沙龙，英国风格的阳光房，
部分具备商务功能的会议室。
别墅内所有的房间一律朝南，阳光充足，宽阔、典雅的花园引人入胜。坐向合理性和巧
妙布局，使别墅区内的每扇窗都是一幅美不胜收的风景画。
檀宫的设计源自海派建筑的精神家园———欧洲，十八栋建筑风格涉及到英伦、意大利、
法国、西班牙最为经典的风格，具备鲜明的建筑特征。檀宫的外观采用全进口的石材、砂岩
和石板瓦。其魅力在于，从窗的造型，石质扶手的肌理，所有的内部结构与建筑本身，极尽
华美，处处散发出动人的优雅气质。更为重要的是它是一个历久弥新，持之以恒的建筑主题。
即便是上流社会最为挑剔的人，也能从檀宫感受难以逾越的经典之美。
檀宫古典美学韵味已与明朗实用的现代特征相结合。配备的门窗和电器已非老洋房所能
同日而语，仅属于名流显贵的世界一线品牌，也将檀宫作为他们进驻上海大市场的平台。充
分体现檀宫与一般别墅的本质区别，彰显国际化生活品质。
檀宫的设计者———美国 W AT＆G在豪华宅邸、超五星级酒店、度假胜地等设计领域为
世界顶尖的领袖企业。作品遍及全球 120个国家的主要城市，客户包括美国米高梅、香格里
拉、加拿大四季集团等众多国际知名的企业。伦敦克莱瑞基酒店、La s V ega s威尼斯人
大酒店均出自 W AT＆G之手。经大师设计的上海檀宫，十八幢别墅涉及英伦、意大利、法国、
西班牙的建筑风格，款款不同，座座经典（见图片）。
檀宫首次在国内引入 FF＆E（Fu rn itu re，F in ish in g，E q u ipm en t）设计
的创举，H irsch B edn e r A ssoc i－a te s和 W ilson＆A ssoc ia te s两家世界顶
尖 FF＆E设计企业带来一场豪宅运作理念的革命。在此阶段，专业设计师不仅完成单纯意义
的室内装潢设计，并将进行包括所有的家具、陈列品的设计、挑选和布置。这是国内房地产
实现国际化专业细分运作的开端，使得建筑内部与外部的风格、情调统一而和谐，令一切细
节臻于完美。
代表当代国际水平、兼具上海韵味、集生活艺术、商务功能与传世经典的世界顶级豪宅
———檀宫的应运而生，将以其历久弥新、华美辉煌的主题，为上海这座令人惊艳的城市再
添浓重一笔，激发世界对上海的认同，更重要的是檀宫让上海经典洋房豪宅有了辉煌的历史
延伸。
（来源：中华工商时报）
中国超级豪宅排行榜 北京豪宅单套底价六千万
2004年中国超级豪宅排行榜将于今天下午 3时正式揭晓。今天上午有关人士透露说，
十大豪宅中北京占据了 4席，北京最贵的住宅标出了 6000万的底价。
该榜是由国际权威房地产研究机构之一的“世界地产研究院”推出的。根据“世界地产
研究院”此前公布的候选名单，共有 30家豪宅入围。其中上海 12家，北京 8家，武汉 1家，
深圳 3家，广州 2家，杭州、苏州、重庆、大连各 1家。
虽然该榜有很多指标，但最引人关注的还是其价格。据悉，上榜豪宅的均价已达到 4000
万元人民币，其中上海的紫园和檀宫甚至分别高达 亿元和 8000万元，有望夺得冠亚军。
而位于北京密云的亚澜湾因为在内湖中修建了一座占地 26亩的岛屿，据说已标出了 6000万
的底价，成为北京首屈一指的天价豪宅，因而极可能榜上有名。
据业内人士分析，由于水资源是京城房地产中最贵的元素之一，所以会成为北京豪宅上
榜的一项重要指标，因为只有最高档的别墅才可能拥有真正大面积的天然水域。入围排行榜
的北京紫玉山庄和碧水庄园尽管水面很大，但仍是人工挖成的湖泊。而号称真山真水的亚澜
湾虽然拥有 万平方米的潮白河水域，但与世界知名豪宅的水域面积相比，还是有些逊
色。
据了解，提名中的北京豪宅都离高速公路不远，像碧海方舟位于北四环与京承高速交会
处，碧水庄园与玫瑰园均位于八达岭高速路的出口。虽然亚澜湾离市区较远，但其南距建设
中的京承高速路只有 500米，一旦高速路修成，驱车半小时就可进入市区。
（来源：法制晚报）
三千万！中国十大豪宅之中安翡翠岛卖出天价
《福布斯》“中国十大豪宅”首次成交。在刚刚结束的春季房交会上，排行《福布斯》“中
国十大豪宅”第五名的中安翡翠岛大别墅以三千万元成交。
翡翠岛大别墅是西南地区惟一入选《福布斯》“中国十大豪宅”的别墅，排名第五，总
建筑面积１３００平方米。排名前四位的别墅目前都只有标价，没有成交例。翡翠岛大别墅
的成交实属其首次，同时也创下了重庆别墅总价最高和单价最高双纪录。
翡翠岛大别墅独处于一个面积为４０００平方米的岛上，四面环湖，仅一桥与外界相连。
２４小时温泉入户，室内装备了大量高新技术的设备，室外拥有恒温游泳池、私家码头和私
家网球场。由香港资深设计师余啸峰设计。
开发商表示，设计建筑此别墅的初衷，开始只是把它作为中国现代主义别墅的代表和中
安·翡翠湖的经典设计参加国际大赛，并无十分迫切的销售意向。
据开发商透露，买家来自广东一大型集团，该企业从事ＩＴ、金融等行业。买家对其用
途暂不透露，不过一千万的头款已付开发商。
（来源：重庆商报 记者 傅怡）
紫园 上海
物业地址：松江佘山山前路
最高价：亿元/套
绿化率：45%
檀宫 上海
物业地址：上海市虹桥路西郊
宾馆的西侧
点评：比邻西郊国宾馆的荣耀
之地，以福布斯名流为
客户的高端形象， 18
幢别墅的限量制作，一
流名师 WAT&G的设计风格，
臻于完美的细节考虑。
观澜湖高尔夫大宅 广东
物业地址：梅观、机荷、广深高速
路网的黄金交汇点
点评：拥有世界最大的高尔夫球会
三十亿巨资打造高尔夫大宅
成功对接高尔夫运动和生活
玫瑰园 北京
物业地址：昌平区沙河镇北
的昌平大学城内
点评：尽管数易其主，玫瑰
园在豪宅市场的步伐
非但没慢反而步步捷
高，在玫瑰园三期爵
士后，受其热买的极
大鼓舞，更是酝酿打
造中国另一价值
亿天价的豪宅。
汇景新城 广东
物业地址：广园东路高校区
点评：12家国际著名设计公
司强强连手，首创“以
8公里长中央步行景观风
情长廊作为规划轴线 ”
的国际规划思路，营造出
尊贵生活的人居环境。
亚澜湾 北京
物业地址：京东北部密云
县城西南 1公里
点评：作为北京少有的水景
别墅，亚澜湾独有的
价值突显无疑，凭借
丰富的山水资源， 尤
其是上游地带亚澜湾 ,
植被丰富 , 空气清新 ,
更是成为北京著名山水
别墅的代表。
西郊庄园 上海
物业地址：上海西郊闵行区新华漕镇
点评：以国际社区出发，靠国际品牌取胜，西郊庄园作为软硬件条件完善的高档涉外社区，
一直是地产业的尊贵之地，成为最具异域风情的国际化居住区，吸引了各国领事、大企业和
财团高级人员的青睐，并独占上海市高档租赁的顶级租金，一时声名鹊起。
紫玉山庄 北京
物业地址：亚运村正北一公里处
点评：紫玉山庄可谓是北京市区
内别墅少而价格较高的代
表。尤其是乘着奥运的东
风，亚奥地区成为北京楼
市最热的黄金地段，占尽
天时地利之势。从某种意
义上说，以紫玉山庄为首
的亚奥地区成为最被看好
的京城 “ 富人区 ” 。
碧海方舟 北京
物业地址：北京市朝阳区姜庄 88号
点评：在寸土寸金的北京黄金位置，在 公顷的占地上，只规划了 55栋单体别墅，这
55栋别墅又被 62万平方米，18洞国际标准高尔夫球场环绕，球场内拥有 万平方米的中
国湖，单从土地使用上足显豪宅的奢华。
珠海高尔夫山庄 广东
物业地址：珠海唐家
点评：珠海房地产和整个经
济形势为各界看好，
港珠澳大桥的建设将
极大提升珠海整个城
市的资源价值，提升
珠海房地产的潜力；内
地、港澳已形成购买珠
海住房的潮流，并且豪
宅阶层的购买力是比较
稳定的 。
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来源：大河网综合 作者：时文静
