凯德中国经营模式分析 目 录 一、概况 ................................................ 1 1、凯德中国背景.............................................. 1 2、发展沿革.................................................. 2 3、发展战略.................................................. 3 二、市场拓展的三种方式 ................................... 4 1、收购已有项目.............................................. 4 2、参股当地成熟公司.......................................... 5 3、招拍挂获取土地............................................ 5 三、地产业务结构分析 .................................... 6 1、市场开拓模式资金占比...................................... 6 2、土地获取情况.............................................. 7 3、物业类型.................................................. 8 4、项目区域分布............................................. 10 四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 ................. 11 1、资金链条................................................. 11 2、项目运作流程............................................. 11 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析......................... 12 4、集团的资产配置作用....................................... 13
一、概况 1、凯德中国背景 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。 新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。 凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。 凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。 雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。 嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。 1
图1：凯德中国业务结构图 2、发展沿革 从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形成了“3＋2”的战略布局。 图2：凯德中国重要发展事项 2
图3：凯德中国业务分布 “3”： 指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广州为核心的珠三角区域。这3个区域市场目前均为100%独家投资； “2”：河南市场和四川市场。这2个市场均为与当地成熟企业合作 3、发展战略 凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大）。 “集中”意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。 “平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。凯德置地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的业务格局。凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路——以门户城市为核心、辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。 “规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。凯德置地与深国投和北京华联集团的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是这样通过与国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。 3
2009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统筹工作。此举标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。凯德中国预计在2013-2015年间，资产额达到100亿新元(合人民币近500亿元)。 二、市场拓展的三种方式 1、收购已有项目 2003年凯德置地斥资亿收购北京的上元项目。 2004年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）签署了合作框架协议，通过投资亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。 2005年1月4日，嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置地斥资亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。 2005年3月，凯德置地以亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。 2005年7月8日，嘉德商用产业有限公司与深国投商置和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以亿元人民币接手深国投另外15家商场65％的股权。 2006年5月17日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta）有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以亿人民币的价格收购了北京西环广场的商业部分。 2006年10月30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。 2009年9月27日，深国投商置与嘉德置地集团就资产置换达成协议。就其共同投资的33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。资产置换后，深国投商置将获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。 2010年1月18日，凯德置地与东方海外签署协议，以150亿元人民币价格，整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的100%股权。 以上收购共涉及金额超过亿元。 4
2、参股当地成熟公司 2005年11月，凯德置地以亿港元的价格收购丽丰控股旗下子公司丽运发展50％股权，双方合作开发广州白云区金沙洲住宅新城项目；2007年3月，又以亿港元购买丽丰控股配送的亿股的新股，持股比例达到20%。拥有了丽丰控股达100万平方米的土地储备。 2006年5月30日，凯德置地以50:50的比例与成都置信实业（集团）有限公司合作成立了一家房地产公司——四川置信凯德实业有限公司。该合资公司注册资本为7亿元人民币，凯德置地注资亿元人民币，置信方以40万平方米土地入股。 2006年12月，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，成功控股河南建业％的股份。2007年8月，凯德置地再次投资5亿元人民币，使其股份从％上升到％。拥有了河南建业达450万平方米的土地储备。 2007年4月，凯德置地出资3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95％的股份，获得该公司在青浦区徐泾别墅区内141,932平方米的土地。 2007年7月10日，嘉德置地通过其全资子公司凯德商用产业有限公司，与万科企业股份有限公司签署合作协议。该合作协议的主要内容包括,凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发,并且在未来合适的时间进行收购。 以上参股涉及金额超过亿元。 3、招拍挂获取土地 2005年2月，凯德置地以亿元拍得北京市东直门附近一块占地14686平方米综合性开发用地。 2005年4月13日，凯德置地以人民币亿元（合新币亿元）的总价在宁波市江北区成功竞得一块98,413平方米的土地。这一行动标志着凯德正式开始登陆国内二线城市。 2006年5月16日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司联手以亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地59,622平方米的住宅地块。这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场。 2006年7月17日，凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目。两个项目共占5
地5万平方米。 2006年10月10日，凯德置地以亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一占地40,142平方米的综合地块（居住用地兼容商业）这意味着凯德置地在该年上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场。 2006年11月1日，凯德置地以亿元的价格成功竞得佛山市一占地约万平方米的住宅地块 2006年11月29日，凯德置地通过旗下公司以近亿元的价格首次竞得成都市一面积32,平方米的商用地块，将其建成一个大型地标性综合性项目——成都“来福士” 2006年12月15日，凯德置地以9320万元的价格成功竞得佛山市一占地25,189平方米的住宅地块 2007年5月25日，凯德置地以人民币亿元的价格成功拍得位于四川省成都市一占地面积110,389平方米的住宅用地。 2007年8月23日，凯德置地通过旗下全资子公司以亿元的价格竞得上海市闸北区一占地面积20,310平方米的商业地块， 2007年10月19日，凯德置地以10亿2125万元的价格，一举拿下杭州市江干区钱江新城一占地面积40,355平方米的商用地块，将在此建造其全球地标性品牌综合项目——“来福士”，预计在2011年建成包括办公楼、商场、五星级酒店以及服务公寓在内的综合性项目。 2007年10月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以亿人民币成功获得成都市温江区三个综合地块，面积922707平方米。 2009年6月11日，凯德置地以7876万元成功拍下杭州拱墅区和睦A19-B地块，与之前拿下的A19-A地块一起开发，开发面积约9万平方米。 以上购地金额超过亿元。 三、地产业务结构分析 1、市场开拓模式资金占比 在以上3种市场拓展模式中，收购已有项目占据绝对主力，涉及金额超过亿元；其次是招拍挂获取土地，涉及金额超过亿元；最后是参股当地成熟公司，涉及金额超过亿元。市场开拓模式资金占比如下图所示： 6
图4：凯德中国市场开拓模式资金占比 2、土地获取情况 通过招拍挂获得土地情况见下表： 表1：招拍挂获得土地明细 时间 城市 金额（亿） 土地面积（平方米） 用途 北京 14686 综合 宁波 98413 住宅 杭州 59622 住宅 北京 不详 50000 住宅 佛山 40142 综合 佛山 116000 住宅 成都 商业 佛山 25189 住宅 成都 110389 住宅 上海 20310 商业 杭州 40355 商业 成都 922707 综合 杭州 90000 住宅 总计 7
参股当地成熟公司获得土地情况见表2。 表2：参股当地成熟公司获得土地情况 参股金额 土地面积 时间 合作方 凯德持股比例 （亿） （平方米） 成都置信实业 400000 50% 河南建业 10 4500000 % 丽丰控股 1000000 20% 上海广南房地产开发 141932 95% 有限公司 总计 6041932 从表1和表2可以看出，凯德置地通过拍挂获得土地约162万平方米，通过参股当地成熟公司获得土地约604万平方米，后者是前者的3倍多。凯德置地主要通过资本运作的方式获得土地开发资格，这得益于其有充足的资金。 3、物业类型 凯德置地已建、在建和潜在建设项目共计32个，总建筑面积达到412万平方米。其中住宅占绝对主力，建筑面积为2,85万平方米；商业房产次之，建筑面积为78万平方米；综合地产建筑面积为49万平方米。不同物业建筑面积占比见下图。 图5：三种不同物业建筑面积占比 凯德置地已建、在建和潜在建设的27个住宅项目，全部为中高档或者高档项目。其中2个为纯别墅产品，4个为别墅产品与普通住宅的组合。 8
表3：住宅地产列表 总建筑面积 总单元数 序号 项目名称 项目地点 项目完工日期 （平方米） （户） 1 上海新家坡 上海市卢湾区 1999年4月 121,470 1,001 2 新家坡美树馆 上海市徐汇区 2000年6月 149,415 805 3 菊 园 上海市浦东区 2001年6月 153,455 1,109 4 曼克顿豪庭 上海市静安区 2002年10月 35,827 247 5 江临天下 上海市浦东区 2003年1月 155,183 939 6 汇豪天下 上海市浦东区 2005年10月 129,462 909 7 莱诗邸 上海市徐汇区 2005年6月 101,962 712 8 天山河畔花园 上海市长宁区 2007年 275,200 1,960 9 上元 北京市朝阳区 2007年 271,950 1,670 10 西郊·林茵湖畔 上海市闵行区 2007年 108,700 429 11 柏丽华庭 上海市宝山区 2007年 84,680 700 12 卓锦·万代 北京市朝阳区 2006年10月 65,500 247 13 金沙洲项目 广州市白云区 2010年 450,000 约3000 14 凯德泊宫 佛山市禅城区 2009年 54,178 208 15 凯德·天伦世嘉 佛山市禅城区 2009年 46,454 648 16 凯德·城脉 佛山市禅城区 2010年 79,996 720 17 凯德·视界 杭州市拱墅区 2009年 53,642 578 18 上海广南项目 上海青浦区 2009年 63,643 待定 19 皇城77 北京城内东城区 待定 待定 待定 20 北京·华玺 北京东城区朝阳门 待定 约68,000 约300 21 凯德·汇豪天下 宁波市江北区 2010 约144，409 约870 22 成都·鹭湖宫 成都•国色天乡 待定 238,485 1485 总计 2,851,611 18,537 7个商业房产中3个为凯德置地旗下的“来福士广场”系列产品，2个为纯写字楼项目，分别是北京的凯德大厦和厦门的汇腾大厦。 表4：商业房产列表： 总建筑面积 序号 项目名称 项目地点 完工日期 （平方米） 88,000(办公楼) 1 来福士广场 上海市黄浦区 2003年12月 45,000(商场) 2 凯德大厦 北京市朝阳区 2006年 106,300 9
3 汇腾大厦 厦门市 待定 52,000 4 上海闸北大宁项目 上海市闸北区 2010年5月 71,086 5 杭州来福士广场 钱江新城核心位置 2011 283, 6 成都来福士广场 成都市人民南路四段 2010、2011 32, 7 宁波凯德广场 宁波市江北区 2010 102,000 总计 780,525 综合地产涉及住宅、写字楼、零售商场多种业态。目前凯德置地有3个综合地产项目。 表5：综合地产列表 总建筑面积 序号 项目名称 项目地点 完工日期 业态 （平方米） 约386套住宅和1921 天河新作 广州市天河区 2007年 105,047 套服务公寓 高档公寓、商务写2 北京来福士广场 北京市东城区 2008年 145,928 字楼、零售商场 约1000套公寓、约3 江北项目 宁波市江北区 2006年 242,350 75,000平方米的写字楼和商铺 总计 493,325 4、项目区域分布 在凯德置地的项目中，上海的项目有13个、北京的项目有6个。两地项目占据了总比例的60%。其余的项目分布在杭州、宁波、厦门、广州、佛山、成都等地，每个城市有1-3个项目不等。 图6：项目区域分布 10
四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 1、资金链条 凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。 嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。其与深圳国际信托投资有限公司(深国投)的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。 嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以亿美元购入的北京西环广场。 图7：凯德中国项目开发资金来源 2、项目运作流程 凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为公众投资。 因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后11
盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于2006年12月在新加坡挂牌交易，嘉茂零售中国信托（CRCT）设立的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合。嘉茂零售中国信托（CRCT）最初的资产包由布局于中国5个城市的7所零售商场组成。该资产包价值约亿新元，总可出租面积约为万平方米。其中7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。2008年2月嘉茂零售中国信托收购了西直门嘉茂购物中心，完成了上市后的首笔并购交易。截至2010年3月31日，嘉茂零售中国信托（CRCT）的总资产规模大约12亿新元，其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。 嘉茂零售中国信托（CRCT）是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购SPV股权实现上市。此双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条可行的海外上市之路。 凯德置地计划长期在中国发展，故而在2004年购入或开发物业的时候，都是通过在境内注册的外商独资企业（WOFE）或者合资企业操作。注入CRCT的七个物业中，有六个都是凯德100％持有，因此有六个WOFEs；另外一个（新芜商场）凯德仅持有51％，深国投持有49％，凯德只是将外方的部分放入CRCT。这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。 12
图8：嘉茂零售中国信托结构图 4、集团的资产配置作用 在私募基金与REITs的相互支持中，集团公司作为资产配置的中心和中转枢纽推动着基金平台的打造；在项目运作过程中，集团公司作为组织者和管理者推动着项目的成熟。 集团公司从旗下投资和资产管理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下REITs（嘉茂零售中国信托CRCT），通过增发为收购融资。集团公司在整个基金平台的构建中充当着资产配置的核心。 综上，从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德置地地产经营模式的核心。下图全面地表现了凯德置地的运营流程。 13
现金投资 资产置入稳定分红 资金链条：私募投资人REITs 私募基金 公众投资人 增发融资 资产升值收益 资金支持 参股 注入成熟物 收益 业 实现公众投参与收购零 资 售物业 项目管理团 投资和资产管队投资和资产管 理团队 理团队 项目运作流程：收购商用物业 开发\运营 转化为公众投资 图9：凯德置地营运模式 14
表6：凯德旗下用于中国的主要基金 序成立时基金名称 规模 资产状况 用途 性质 备注 号 间 北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天山河凯德置地中国住宅基亿以股权方式参与中国主要城市2003年1 畔花园%的股权，上海闵西郊林茵湖畔项目私募 金 美元 的中高档住宅房产项目开发 10月 20%的股权，广州天河项目20%权益 投资定位于人口密度高、增长快2005年以 亿美元的价格，完成了购买浙江宁凯德置地中国发展基亿且人均ＧＤＰ稳步提升地区内2005年凯德拥有%股2 波市一处综合性房地产项目的交易，2007年收购私募 金 美元 的大规模住宅、写字楼、综合性10月 权 了中国35家购物中心，资产总值达35亿美元 房地产开发以及服务公寓项目。 嘉德商用产业中国发以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租2006年63 6亿美元 商业项目 私募 凯德拥有45%股权 展基金 户的一系列商场开发项目 月 嘉德商用产业中国发2007年94 6亿美元 商业项目 投资开发中国境内的购物商场 私募 展基金 II 月 嘉德商用产业中国孵亿收购重新定位或资产来提升在2006年65 商业项目 私募 凯德拥有30%股权 化基金 美元 优质收益的商用产业 月 凯德除芜湖嘉信西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物中心、安贞嘉茂零售中国信托 12亿新2006年新加坡茂广场持股51%6 华联商厦、七宝购物中心、郑州购物中心、呼和浩长期投资于中国的零售商场 （CRCT） 元 12月 上市 外，其它均100%特的金宇购物中心、芜湖嘉信茂广场 持有 2008年上海、北京、成都、杭州来福士注入来福亿以保证项目的持久稳定运营和7 来福士中国基金 士中国基金，2010年宁波来福士城注入来福士中2008年 私募 美元 资产再升级的可行性 国基金 嘉德认购50%股5亿人民投资于北京、上海等重点城市的8 中信凯德科技园基金 工业地产 2008年 私募 份，国内投资者认币 科技园区内的商务房地产项目 购50%股份 15
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