（战略管理）加勒比海区
（F区）价格策略
我部已于 10月初完成《加勒比海区（F区）价格策略》初稿，经
过与招商部的多次沟通与洽谈，普遍反映商家认为加勒比海区（F区）
的租赁价格偏高。为此，我部对东莞主要餐饮食街的租赁价格及物业
管理费进行了市场调查，普遍集中在 50-100元/平方米.月，其中花
园新村租赁价格在 80元/平方米.月，但为数不少有 1年左右的免租
期。
结合华南 MALL的实际情况以及东莞餐饮市场现状，我们建议根
据放水养鱼的原则，降低进驻门槛，以吸引商家进驻，然后通过 2年
的市场培育，联合商家共同把加勒比海区（F区）发展起来，从第 3
年开始将以 8%的递增率递增（其它区域为 5%），从而保证调整前后公
司 10年内总收益不变或相近。
调整前 1~3层平均租赁均价分别为 80、53、44元/平方米.月，
整体实现均价为 63元/平方米.月。10年内按 5%递增率递增实现的平
均租赁价为 、、元/平方米.月（从第 3年开始递增）；
调整后 1~3层平均租赁均价分别为 71、47、39元/平方米.月，
整体实现均价为 56元/平方米.月。10年内按 8%递增率递增实现的平
均租赁价为 、、元/平方米.月（从第 3年开始递增）；
价格策略的制定仍从定量、定性、交易时间节点三方面综合的综
合考量，定量、定性考量指标仍按《加勒比海区（F区）价格策略》
初稿所确定的实施，交易时间节点的优惠将顺延。综合折扣率仍按
计。
另外，商家普遍反映物业管理费过高，而管理费高的主要原因是
因为中央空调费用大，商家对此认为可自行安装空调，从而降低管理
费用。我部认为在不影响整体经营管理的前提下，建议公司可考虑餐
饮商家要求，减少商家费用支出，降低商家经营成本，吸引商家进驻。
后附实收、帐面租赁单价表（面积有待工程部进一步核实）。（后
附铺位编号图 1F—3F）
加勒比海区租赁价格指导价
一层：
铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价
F1-001 62 74
F1-002 64 76
F1-003 64 76
F1-004 67 80
F1-005 67 80
F1-006 67 80
F1-007 67 80
F1-008 68 81
F1-009 75 89
F1-010 77 92
F1-011 75 89
F1-012 67 80
F1-013 67 80
F1-014 67 80
F1-015 70 83
F1-016 72 86
F1-017 75 89
小计 —— ——
F1-018 79 94
F1-019 79 94
F1-020 75 89
F1-021 77 92
F1-022 77 92
F1-023 77 92
F1-024 77 92
F1-025 77 92
F1-026 70 83
F1-027 67 80
F1-028 67 80
F1-029 70 83
小计 —— ——
F1-030 77 92
F1-031 77 92
4 区铺位
F1-032 77 92
F1-033 77 92
F1-034 77 92
F1-035 79 94
F1-036 72 86
F1-037 72 86
F1-038 72 86
F1-039 72 86
F1-040 74 88
小计 —— ——
合计 72 86
二层：
铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价
F2-001 44 52
F2-002 46 55
F2-003 46 55
F2-004 46 55
F2-005 4687 34 40
小计 —— ——
F2-006 62 74
F2-007 62 74
F2-008 57 68
F2-009 59 70
F2-010 59 70
F2-011 59 70
F2-012 59 70
F2-013 59 70
F2-014 52 62
F2-015 49 58
F2-016 49 58
F2-017 52 62
小计 —— ——
F2-018 59 70
F2-019 59 70
F2-020 59 70
F2-021 59 70
F2-022 59 70
F2-023 64 76
F2-024 54 64
F2-025 54 64
F2-026 54 64
F2-027 57 68
F2-028 61 73
小计 —— ——
合计 47 56
三层：
铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价
F3-001 40 48
F3-002 40 48
F3-003 40 48
F3-004 40 48
F3-005 40 48
F3-006 40 48
F3-007 40 48
F3-008 42 50
小计 —— ——
F3-009 42 50
F3-010 45 54
F3-011 30 36
小计 —— ——
F3-012 49 58
F3-013 49 58
F3-014 47 56
F3-015 47 56
F3-016 49 58
F3-017 42 50
F3-018 42 50
F3-019 42 50
小计 —— ——
合计
39
46
二层铺位编号图
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