2009·4
总第 383期
目前， 房地产市场低迷已经对我国经济稳定增长构成
严重威胁，房地产业该怎样发展已成为政府与学者共同关
注重点。 2008年 12月 2日，中国社科院发布 2009年《经济
蓝皮书》， 蓝皮书指出：“2009 年房地产市场将步入较长时
间的调整期。 部分改善型需求和投资型需求的购买行为将
向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市
场，首次购房的自住性需求将更为谨慎。 另外，供给方资金
紧张，部分自有资金不充裕的中小房地产商将面临退市的
风险。 ”在此情况下，国家应该怎样调控房地产市场来推动
我国经济的稳定增长？在 2008年末，政府调控组合拳频出，
各种利好陆续出台，这些政策的效力如何？ 要回答这些问
题，需要先对我国房地产市场，特别是住宅市场房价的决
定因素进行分析，以此对现有政策进行评价，进而提出政
策建议。
一、房价收入比的合理性
由于房地产业在经济中的地位日趋重要，西方经济学
家逐渐将房地产作为一种重要资产纳入宏观经济模型，研
究发现房地产价格与一些宏观经济变量密切关联，如人均
收入（或 GDP）、就业、实际利率等 [1]，其中人均收入是决定
房价最重要的因素，因此，房价收入比是国际上普遍公认
的衡量房价合理性的权威指标。 国际上房价收入比的合理
区间是 3倍～6倍，这是依据很长一段时间内发达国家稳定
的房地产市场数据统计得到的。 也就是说，从长期来看，平
均房价应当在个人年平均收入的 3至 6倍的范围内。 当房
价收入比超过这一区间， 说明房价超过了居民的承受能
力，房价就会下跌，直至趋于合理水平。
为什么不同国家间在长期内的房价收入比存在差别
呢？ 这要从房价收入比的定义谈起。 无论是对于一个国家
还是一个地区，通常采用的是平均房价与平均收入比。 在
剔除了房屋品质、外部基础设施等因素后，区域内部的房
价差别应该不大，用平均房价能够较好地反映一个地区的
房价水平 [2]。 但是，个体之间的收入差距是非常大的，用平
均收入有时并不能很好地反映居民的收入分布状况。 而居
民收入分布状况与居民整体的承受能力密切相关。 如果收
入分布比较集中，用平均收入就能较好地反应在房价一定
的条件下居民的承受能力，此时房价收入比这一指标就能
比较客观地反映居民的承受能力。 如果收入分布比较分
散，即收入不平等程度较大，用平均收入就会高估居民的
承受能力，此时合理的房价收入比应当要更低一些。 因此，
在长期内各国房价收入比的差异实际上反映的是各国居
民收入分布的差异。
国内一些学者认为，不能简单套用房价收入比的国际
标准衡量我国房价的合理性，原因是在我国估计得到的房
价收入比偏高。 我国个人收入统计普遍存在低估，许多收
入，如奖金、福利和灰色收入并没有纳入统计范围，这会低
估国内居民平均收入水平，造成房价收入比偏高 [3]。 因此，
考虑收入统计中存在的问题，不但要考虑其对平均收入造
成的影响，还应考虑其对合理房价收入比的影响。 例如，假
设某一地区房价收入比是 10，如果所有居民收入中平均有
20%的收入未纳入统计，则实际的房价收入比为 8。 但是，
房价的决定因素及其调控的政策建议
王春雷 黄素心
【摘 要】房价收入比在长期内能够衡量房价的合理性，但在短期内房价由房地产商控制，这主要是银行与房地产
商的利益牵涉以及政府的现行政策造成的。 当前我国住宅调控政策主要从刺激需求方面着手，对住宅市场形成的影响
有限。 解决房价过高的关键，要将所有居民家庭纳入保障性住房对象增加购房者的选择。
【关键词】房价收入比 需求 土地政策 保障性住房
【中图分类号】 【文献标识码】A 【文章编号】1006-2025(2009)04-0023-03
【作者简介】王春雷，广西大学商学院讲师，经济学博士，主要研究方向为房地产市场(广西南宁 530004)；黄素心，
广西民族大学商学院讲师，经济学博士，主要研究方向为金融市场(广西南宁 530006)。
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考虑到个体收入越高其未统计收入越大，其房价收入比的
合理比值要比国际标准还低一些。 因此，针对我国国情，在
没有考虑未统计收入的现实情况下，房价收入比的合理区
间应当扩大一些，但不应扩大太多，以 5倍～8倍为宜。从实
际情况来看，国内一些重点城市近两年房价收入比均在 10
以上，从长期来看显然是不合理的。
学者们还提及的另一个原因是我国房地产市场发展
时间较短，处于房地产市场发展的早期阶段。 确实，我国从
施行住房货币分配制度至今， 只不过经历了短短 10 余年，
因此很难利用成熟市场的标准来论证我国房价的合理性。
考虑到我国的现实情况，一些学者认为房价高是合理的，至
少暂时是合理的。 但是，要注意到的是，住宅服务是一种必
需品，“居者有其屋” 是老百姓的合理要求。 无论在房地产
市场的发展早期还是成熟期，房价都不能超出大部分普通
居民的承受能力范围。 既然在长期内房价收入比有一定合
理的范围，在短期内它就不应当偏离太多。 因此笔者认为，
采用国际通行的标准是可行的。
二、在短期内房价由房地产商控制
虽然说房价收入比在长期以及在短期内都应当处在
一合理区间内，但是从我国的现实情况来看，尽管我国政
府对房地产市场进行了范围较广、时间较长、参与部门较
多、力度很大的调控，很多城市房价仍然唯持在较高水平，
一些大中城市的房价收入比远远超过了国际上公认的合
理水平 [4]。 这也引起了学者们对我国住宅价格上涨原因的
探讨及争论。
许多学者和政府部门从刚性需求和投资性需求角度
入手，探讨房价高涨的合理性。 首先，社会中 25~35周岁人
口的第一个高峰到来，引致对房产的刚性需求增加；其次，
居民对未来高房价的预期， 导致居民提前购买需求的增
加；此外，国内外对中国宏观形势的看好，特别是人民币汇
率制度改革等因素促使国内社会资金、境外游资和“热钱”
涌入我国房地产市场， 也是导致房价上涨的重要原因。 总
的来说，需求快速增加是导致房价上涨的根本原因。 那么，
当房地产市场遭遇“寒冬”、购房者持币观望的局面下，刚性
需求和投资性需求不可避免地减少，房价为何没有下跌呢？
显然，这是因为房价可以被房地产商所控制。 那么，房地产
商为什么能控制房价，特别是控制房价下跌呢？ 笔者认为，
银行与房地产商的利益牵涉以及政府的现行政策是房地
产商在短期内能够防止房价下跌的主要原因：
（一）银行与房地产商的利益牵涉
在房地产开发投资中，最为保守的估计是银行资金至
少占房地产公司总资产的 70%。 银行业与房地产业的利益
牵涉造成了对房价飙升的共同要求。 银行业承担了信贷的
压力，房价下跌会导致开发商无法偿还贷款，所以它利用媒
体引导、宣传造势等手段鼓励百姓赶紧买房，制造房源紧张
的假象，导致房市的异常狂热 [5]。 在这种情况下，房地产商
贷款的风险更小，银行与房地产商的利益关系更加紧密。
因此，房地产商在不存在资金压力时，在短期内不会抛
售房屋， 也不会将销售价格降至合理水平。 这就是房地产
市场“拐点”迟迟未至的原因。 国内一些房地产商的降价行
为，纯粹是为了增加居民的购房需求，以期赚取更多的利
润。 所以，许多城市的房屋降价幅度非常有限，而且只是个
别房地产商的行为，大部分房地产商仍在高房价上支撑。
（二）政府现行政策
2008 年末，政府提出许多对购房者优惠的政策，实际
上是促使购房者去接受高房价，这也进一步刺激房地产商
不降价。 从这个角度看， 政府近期提出的政策实际上对购
房者是不利的。 因此，理性的购房者不会因为微小的利益
而承担过高的住房成本。 从结果来看， 政策效果一如既往
的不明显。 要想提出更好的政策，就必须先分析是什么政
策或制度造成房地产商不愿意降价。
首先是土地制度。 地方政府垄断着城镇住房建设用地
的全部供应。在获得土地财政收入和 GDP增加值的利益驱
动下，地方政府必然采取种种措施哄抬房屋价格，以带动地
价上涨[6]。 从某种程度上说，放纵开发商肆意提高商品房价
格， 不过是地方政府推动地价上涨的一个策略。 土地稀缺
造成了房地产商垄断地位的形成。 当房地产商具有垄断地
位时，就会剥削购房者的利益。 这种现象不会因为一、两家
房地产商的降价行为而改变。 当一些房地产商降价时，虽
然最先卖出的是他们降价的房产 (通常是条件最差的)，但
是只要有需求，其它的房产还是可以高价卖出。
不过，房地产商的垄断地位会造成高房价这一推断需
要一个前提，那就是需求一直存在，也就是老百姓缺乏选
择的权利。 我国的保障性住房制度是对中低收入家庭提供
廉租房和经济适用房。 但是，对大部分居民家庭而言，他们
是没有选择廉租房或者经济适用房的条件的，也就是说他
们是没有保障的，因此只能去购买商品房。 既然不得不进
入商品房市场， 那就不得不接受房地产商设定的过高房
价。 前两年，购房者出于房价上涨的预期，提前购买行为十
分严重，即使房价超过其承受能力太多，也只有承受。 而在
现在房市低迷的情况下，提前购买是不可能的，推迟购买成
了普遍现象。 如果大部分居民家庭仍然没有选择的权利，
最终的结果仍然是老百姓不得不为“居者有其屋”这一愿
望支付过高的价格。
还有一个原因是土地出让金的使用。出于政绩的需要，
地方政府的大部分土地出让金并没有用于解决房地产市
场的问题，而是用于城市设施建设。 而城市基础设施建设
会导致房屋价值更高， 房地产商就能够制定更高的房价。
因此， 城市设施建设实际上是对房地产商的一种补贴，即
使地方政府的本意并非如此。 尽管政府现在着手解决低收
入家庭的住房问题，运用一部分土地出让金建设廉租房和
经济适用房，但对大部分居民是没有实质性帮助的。
从上面的分析可以看出，在我国现行的房地产市场中，
需求推动是房价走高的决定性因素，这也是学者们一致接
受的结论。 但是，在需求减少的情况下，由于银行与房地产
商的利益牵涉以及政府现行的土地、保障性住房等政策，造
成普通居民家庭缺乏选择的权利，则是短期内房地产商能
够控制房价的根本原因。
三、政策建议
政府实际上也知道，降价才是刺激需求最有用的手段。
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王春雷，黄素心：房价的决定因素及其调控的政策建议
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（上接 22页）
6.调整贷款结构，变短期贷款为长期贷款，变商业性贷
款为政策性贷款
高校贷款具有金额较大、时间较长的特点。 一般情况
下，高校贷款的前期，贷款主要用来建设新校区、购置新设
备，高校的拨款和学费收入以及其他收入还不足以偿还当
年应承担的贷款本息，所以有些高校需要每年贷款，以新
的贷款来偿还旧的贷款， 此后随着贷款余额的逐渐减少，
高校的各种收入逐年增加，还贷能力逐步提高，这时高校
可以凭借自身收入还本付息。 但是随着高等教育已由精英
教育阶段进入大众教育阶段， 近几年高校已经不再扩招，
所以对于一些拟通过多招生增加学费收入来偿还贷款的
学校就面临新的压力，只能每年勉强偿还贷款利息，而本
金就很难偿还。 根据高校与银行签订的协议，目前大多数
高校都已进入还贷高峰期，在高校自有资金无法按规定期
限还本付息的情况下，为避免不良贷款的形成，有效方式
就是适当延长还贷期限，降低贷款的利率，可以通过一定
的程序将高校的贷款由商业银行转入国家政策性银行。
7.银行应加强对高校贷款的风险监控
银行作为发放高校贷款的主体，应完善信贷资金贷后
管理制度，进一步加强对高校贷款的风险监控。 第一，应对
有利于提高高校办学效益的项目加以支持， 对形象工程、
消费性建设项目严加限制。 第二，要根据项目投资的实际
需求，在保证一定比例项目资本金的前提下，控制项目贷
款规模，并按照项目实际进程发放贷款资金，绝不能以贷
促存，盲目扩大贷款规模，将贷款资金转变为存款规模。 第
三，金融机构要监管好每一笔贷款资金的使用，确保贷款
资金专款专用，并形成有效资产。 在贷款资金的贷后管理
中，尤其要防止贷款高校将贷款资金挪作生活消费、日常
消耗性开支。 最后，银行一旦向高校发放贷款，要随时取得
高校每个时期的各种会计报表，密切关注高校的资金流向。
【参考文献】
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业教育，2007，(1).
[5]万青 .高校贷款的风险及其控制［J］.浙江金融，2004，
(5).
中国政府部门明确表示， 目前各地房价出现一定回落，但
对于普通居民的支付能力来说仍然过高。 但是，国家不能
等待，因为在外部金融危机的冲击下，政府想通过房地产
市场来拉动我国经济的稳定增长，避免经济快速下滑。 政
府救市，并不是在救开发商，也不是在救房价，而是在救受
全球金融危机影响下的中国经济。 所以，必须尽快解决房
地产市场低迷这一问题。
一个最直接简单的办法就是通过限价来促进购买需
求。 但是，到底应该降多少呢？ 降的太少没人买，降得太多
又会造成排队抢房，甚至出现住宅黑市交易，计划经济时
代的产物又将重现。 在商品市场中，政府应尽可能地减少
干预，这是早已被证明的经济学原理。 因此，政府不应该干
预商品房价。 但是，要想老百姓买房，就必须刺激需求。 上
面的分析表明，房价被房地产商控制的本质在于购房者没
有选择的权利。 大部分购房者可以选择早买、也可以选择
等待，但最后不得不买。 如果在高房价下购房者能够选择
一直不买，房地产商就没有坚持高价的动力了。 而要想增
加购房者的选择，就必须改变现行的保障性住房制度。 也
就是说，廉租房与经济适用房不再以收入高低作为划分对
象，而是将所有居民家庭，无论收入高低，均可以进入住房
保障体系。 保障性住房并不依赖收入，而是按照个体主观
意愿选择。 在均衡的时候，收入高的人会选择商品房，收入
低的人选择廉租房和经济适用房。 房地产商虽然有决定房
价的权力，但如果他定的房价过高，高收入的人也会选择
住廉租房或经济适用房，这样就可以消除刚性需求的因素
了。
这一制度改变是否会导致房地产市场萧条呢？ 笔者认
为，在房价趋于理性时，供给需求都是正常的。 房地产市场
的回暖不是从价格高低来考虑的， 而应从房地产市场的供
求数量来考虑。 一个理想的情况是房地产竣工面积等于折
旧加上新增人口需要的住房面积， 房地产市场的结构合理
将保证房地产价格的合理。 在房价合理的情况下， 房地产
业的低效率企业被淘汰，高效率企业生存，房地产利润回归
正常水平，房地产投资也趋于合理。
因此，最有效的做法是改变现行的保障性住房制度，使
购房者具有选择的权利。 地方政府应该增加保障性住房的
比重，消除房地产商维持高房价的信心。一个做法是规定地
方政府应当用全部的土地出让金甚至其它一部分财政收入
进行廉租房建设和经济适用房建设。 虽然由于现期土地出
让金减少使得其在增加居民保障性住房数量上作用减少，
但这种政策能够对房地产市场产生一定刺激作用， 促使房
地产商降价销售房屋， 达到房地产市场回暖推动我国经济
稳定发展的目的。
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