Q1 2026
ESR威瑟尔工业园区
点击此处订阅本报告提供了悉尼工业市场按区划分的季度更新。
悉尼工业
市场状况
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200 - 250 1,383 1,300 –
200 - 250 1,155 1,160 –
220 - 300 1,538 1,425 –
350 - 475 4,050 3,000 –
Vacancy continues to rise
• Prime industrial net face rents held flat across all precincts in Q3. Across the Western Sydney
precincts rents range between $180-240/sqm, with incentives now averaging over 20%.
• Whilst vacancy has risen there has still been a large amount of lease deal transactions, totalling over
million sqm YTD.
• Vacant space increased by 21% over the quarter to 740,761 sqm, its highest level since in a decade
with the Outer West and South West accounting for 80% of the total availability.
• New development in 2025 is anticipated to reach 647,644 sqm, a slow down on the previous two
years.
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2020 2021 2022 2023 2024 2025
悉尼工业空置
租金压力随着空置率和激励措施的增加而上升
来源：基恩信实研究
按类型划分，'000平方米，完工时间2020-2026（f）
来源：基恩信实研究
工业市场指标 - 2026年第一季度
悉尼地区租赁成交
悉尼工业市场状况——2026年第一季度
来源：基恩信实研究
悉尼工业供应
来源：基恩信实研究
按选区，面积（000平方米），5000平方米以上
来源：基恩信实研究
租赁概述
Outer West 西南 内部西部 南 首要激励措施 二级激励
prime净面租金 二级网点租金
4月
17
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4月
17
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4月
16
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按季度，'000 平方米
Outer West 西南 内部西部 南 投机性质业主自住 预婚 批准/拟议
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2026（f）12
-2
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12
月
25
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街道辖区 季度同比增长百分比 空缺率（%） 核心市场收益率
Prime net face
租金范围（美元/平方米）
土地价值
5,000平方米（每平方米美元）
土地价值
1-5公顷（每平方米美元）
Outer West
西南
内部西部
南
西方悉尼网络面租金和补贴
每平方米（左侧），百分比（右侧）
• 2026年第一季度空置率攀升至新高，达到808,488平方米，其中转租空间占总可用空间的20%。
租赁量强劲，同比增长36%，2025年总量达到130万平方米，受一些大型预承诺的推动。外西区和西南区占租赁面积的89%。
激励措施持续上升，达到历史最高点22%，导致过去12个月西悉尼的净有效租金下降了%。
西悉尼主要工业租金在2026年第一季度保持稳定，不同区域间的租金在每平方米200至300美元之间。
3
(%)
22,492 4,802
10,900 3,651
20,059 3,864
7,585 3,922
Property Precinct $/sqm Purchaser Vendor
Yield
(%)
Outer West 11,725 3,471 Stockland
Britton St, Smithfield * Outer West 17,073 4,217 BGO JV Centuria Goodman
Outer West 12,937 4,174 BGO JV Centuria Goodman N/A
Outer West 15,828 4,739 BGO JV Centuria Goodman
Yields remain unchanged
Property Precinct $/sqm Purchaser Vendor WALE
Orchard Rd, Chester Hill Inner West 24,050 5,042 Link REIT Dexus VP
-50 South St & 2 -4 Park Rd,
Inner West 40,045 3,798 Westworth Capital Dexus
Outer West 11,189 3,485 U/D Greenline
Outer West 6,183 6,308 Premiair FIFE Capital
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5%
6%
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9%
• Investment activity totalled $4billion in 2025, marking a slight uplift from 2024. Cross -border
investors were the most active buyer group, contributing around half of total transaction volume.
• Notable transactions in late 2025 included BGO, in partnership with Centuria, acquiring three
warehouses in the Outer West from Goodman for $201 million. PGIM Real Estate and Cadence
Property purchasing the St Mary’s Intermodal Facility from Pacific National for $145 million;
Wentworth Capital acquiring Rydalmere Metro Centre from Dexus for $152 million.
• Prime yields compressed by 13bps over the year, averaging % across Western Sydney.
悉尼工业资本价值
悉尼工业收益率
来源：基恩信实研究
投资概览
悉尼工业用地价值
来源：基恩信实研究
最近的重要销售
悉尼工业投资规模
来源：基恩信实研究
来源：基恩信实研究
第一季度的收益保持稳定
西悉尼的基准收益率在%%之间波动。
悉尼工业市场状况——2026年第一季度
每平方米
5,000平方米 1-5 公顷 10公顷以上
混合平均，每平方米美元
Prime 次要的
4月
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4月
17
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一百万澳元（销售额，A$100万以上）
季度卷 交易资产数量（右侧）
按年级，平均百分比
超级优质 Prime 次要的
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9月
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来源：基恩信实研究
财产 街道辖区 价格（百万美元）面积（平方米）每平方米 买方 供应商 WALE
63 Jedda路 Pres턴 西南 艾利罗集团 布莱克斯通
产量
5-9 兰开斯特街，英格尔伯恩 西南 Realterm Oakvell Property橡维尔物业
32 名士官 Rd, Minchinbury Outer West 公交系统 德克斯
6 阿什路 Pres턴 西南 百年纪念 伊达拉布有限公司
目前有多个物业正在进行市场上和场下的推广活动，预计将在全年内增加投资活动。
• 随着第四季度强劲表现，2025年全年交易量达到40亿美元，投资活动今年开局较慢。
• 最近的一笔交易包括阿里罗集团以亿美元收购了格林艾克和佩穆卢威两处资产。
23 %
%
4
Vacancy highest level in over five years
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1,200
1,400
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2
5
KEY TRENDS
• Leasing activity in Outer West totalled 641,000 sqm in 2025, sitting
14% above the 2025 volume. This is supported by 63% existing space
and 30% pre-commitments.
• Transport/logistics (29%), retailers (22%) and manufacturers (21%)
led the annual take-up. Major commitments include Aldi’s prelease
of ,000 sqm in Bradfield, Kimberly Clark securing ,000 sqm
in Horsley Park and IVE Group taking ,000 sqm in Kemps Creek.
• Vacancy remains high in the Outer West precinct, 60% higher than
the same time last year.
• Net face rents remained stable since Q4 2023, prime rents held
between $200-$250/sqm.
• A total of 442,000 sqm of new space was delivered in 2025. New
developments are forecast to be lower in 2026 with 331,611sqm.
• The average prime yield tightened 30 bps over the year to average
% as at Q1 2026.
347千
空缺率仍然很高
来源：基恩信实研究
来源：基恩信实研究
存在A 存在B 已完成 施工中
来源：基恩信实研究
331千
悉尼工业市场状况——2026年第一季度
来源：基恩信实研究
220元/平方米
万
关键趋势
2025年承租的平方米
Outer West
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十
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Prime 次要的
4月
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5,000平方米 1-5 公顷 10公顷以上
4月
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4月
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（
f）
西郊工业空置
000平方米可用空间
外西地产价值
每平方米
Outer West industrial supply
平方公里，2016-2026年完成（
预测）
2026年新增供应量
预测
60% 总新增供应
• 自2023年第四季度以来，净租金保持稳定，核心租金保持在每平方米200-2
50美元之间。
• 外西区的空置率仍然很高，比去年同期高出60%。
• 运输/物流（29%）、零售商（22%）和制造商（21%）在2025年的年度租赁中
占据领先。主要承诺包括阿尔迪在布拉德菲尔德的约万平方米的预租赁，金佰
利·克拉克（Kimberly Clark）确保了……
,000 平方米位于霍斯利公园。
prime净面租金
稳定的 q/q 稳定的 y/y
2025年外围西部租赁活动总计705,000平方米，比2024年增长44%，这得益于65%
的现有空间和27%的预承诺。
Outer West net face rents
西郊网络界面租赁
每平方米
• 过去一年，平均利率收益率紧缩了19个基点，截至2026年第一季度平均为
%%。
首要收益率
稳定的q/q 紧缩19个基
点 y/y
首要激励
上升160 bps q/q，
上升390 bps y/y
Q1季度空置面积
60%同比增长
2025年交付了总共442,000平方米的新空间。预计2026年新开发项目将减少，
达到331,611平方米。
23%
%
5
KEY TRENDS
• Leasing activity in Q3 recorded at 297,174 sqm, supported by Kmart
pre-committing c. 104,000 sqm at Moorebank Intermodal and
Medlog taking ,000 sqm at 9 Stonny Batter Rd, Minto.
• After a brief dip in Q2, vacancy rose again in Q3 to 240,168 sqm, with
35% vacant space being speculative developments.
• Average net rents remained flat at $205/sqm for prime and $155/sqm
for secondary. Incentives across both prime and secondary averaged
at 22%.
• While mooted in other submarkets, development activity in the
South West is expected to increase by 50% in 2025.
• Yield unchanged over the quarter at % for prime and % for
secondary.
Solid leasing activity over Q3, despite high vacancy
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5
来源：基恩信实研究
来源：基恩信实研究
220元/平方米
来源：基恩信实研究
232千
悉尼工业市场状况——2026年第一季度
西南
430千
以下是2026年的趋势发展活动
87 k
关键趋势
存在的A 现有的B
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Prime 次要的
4月
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4月
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5,000平方米 1-5 公顷 10公顷以上
4月
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f）
西南工业空置
000平方米可用空间
2026年新增供应量
预测
Q1季度空置面积
29%的空缺份额
西南土地价值
每平方米
2025年，西南地区的占用活动加强，租赁面积达到420,370平方米，占悉尼总租赁
量的33%。
2025年sqm租赁成交
• 一年期国债收益率年同比下降23个基点，区间在%%之间。
首要收益率
稳定的q/q 紧缩23 bps
y/y
• 2026年第一季度空置面积增至232,624平方米，其中投机性发展项目占可
用空间的30%。
西南工业供应
平方公里，2016-2026年完成（
预测）
平均净租金保持稳定，优质物业租金在每平方米200-250美元之间，次级物业为每平
方米176美元。优惠措施的平均比例为23%，适用于优质和次级资产。
西南网面租金
每平方米
2025年新开发项目总面积为17万平方米，而2026年的预测值显著降低，不到10
万平方米。
prime净面租金
稳定的 q/q 稳定的 y/y
首要激励
上涨130个基点，环
比；上涨330个基点
，同比增长。
2025年，运输/物流业需求领先（33%），其次是制造商（30%）和零售商（27%）
。重要交易包括Kmart在Moorebank预租约万平方米，以及Jennmar。
在Smeaton Grange投入约31,000平方米。
20%
%
6
KEY TRENDS
• The only precinct to record a fall in vacancy over the quarter to now
measure 55,946sqm, this is also the lowest amount of vacancy across
the Sydney precincts.
• Occupier demand has been led by retail and logistic / logistics
operators, contributing 61% of activity 2025YTD. This is supported
by K. & S. Freighters taking ,200 sqm in Strathfield South and 23
Logistics occupying 7,000 sqm in Lidcombe.
• Following the trends in Western precincts, the net face rents
remained steady over the quarter to average $224/sqm for prime and
$179/sqm for secondary. Incentives held firm over the quarter at
18%.
• Construction is well underway for major developments in Hale
Capital’s Central Lidcombe (35,000sqm) and Goodman’s Chullora
Industrial Hub (26,600sqm).
• Prime yields were stable over the quarter to average %.
Lowest vacancy amongst all precincts
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5
来源：基恩信实研究
内部西部
143千
来源：基恩信实研究
245元/平方米
来源：基恩信实研究
悉尼工业市场状况——2026年第一季度
关键趋势
2026年稳健的发展管线
来源：基恩信实研究
建设中现有 A 现有 B 规格 完成Spec Completed
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5,000平方米 1-5 公顷
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20
26
（
f）
首要收益率
稳定 q/q 收紧 13 bps y
/y
产量稳定，优质品为%%，次品为%%。
2026年完成的开发量预计将超过10万平方米，这主要得益于Hale Capital在R
osehill和Lidcombe的开发项目。
内西工业供应
000平方米，2016-2026年完成（f）
Q1季度空置面积
总空缺份额的18%
• 顶级净面租金稳定，平均每平方米220-300美元，同时对于顶级和次级空间，
激励措施提高至20%。
内陆西区土地价值
每平方米
• 2025年，内西区租赁需求下降23%，总面积为118,184平方米。
2025年sqm租赁成交
2026年新增供应量
预测
20% 总新供应
内西工业空置
000平方米可用空间
空地面积增加到2025年第一季度143,857平方米，占总面积的18%。
悉尼全市空缺职位总数
prime净面租金
稳定的 q/q 稳定的 y/y
首要激励
平稳的 q/q，同比增
长 个百分点
内西网面租金
每平方米
零售商占租赁活动的31%，其次是交通/物流用户（21%）。值得注意的是，卡
特运动在利杜姆租赁了约5,000平方米。
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Despite a rise in vacancy the precinct remains tight
KEY TRENDS
• Take-up volumes totalled 27,557 sqm so far in 2025, with 57% of
leasing activity in speculative developments and 43% in existing
space.
• Major tenant commitments include Glassons securing 7,700 sqm
speculative space in Stockland’s Momenta and Wetherden
occupying Goodman’s newly developed MCP28.
• Despite a rise in vacancy to 86,563 sqm in Q3, the vacancy rate
remain tight at %.
• Net face rents held steady over the quarter, averaging $405/sqm for
prime and $305/sqm for secondary. Incentives held flat at %.
• There are no new developments (>5,000 sqm) scheduled for delivery
in 2025.
• Yields have held tightly since Q3 2023 and averaged % for prime
and % for secondary.
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来源：基恩信实研究
南
来源：基恩信实研究
11k
来源：基恩信实研究
来源：基恩信实研究
悉尼工业市场状况——2026年第一季度
千。
Q1季度空置面积
关键趋势
租赁增长停滞，同时激励措施增加。
84千
405元/平方米
存在的A 现有的B
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次要的
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5,000平方米 1-5 公顷
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Prime 次要的
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首要收益率
稳定的 q/q 稳定的 y
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• 主要租户承诺包括Glasson在Banksmeadow租得约7,800平方米的投机性设施，以
及Avion Australia在Matraville租赁约5,000平方米。
• 过去一年中，净租金保持稳定，平均每平方米405美元。
顶级价格和每平方米318元，而激励措施增加至
%.
• Stockland在Banksmeadow的多层仓库（11,000平方米）现已完工。
2025年sqm租赁成交
南工业产量
%
2025年租赁需求低迷，记录活动量为29,937平方米，比三年平均水平低55
%。
南地价值
每平方米
南工业空缺
000平方米可用空间
自2023年第三季度以来，收益率一直保持紧张，平均值为顶级市场%，次级市
场%。
南网面租金
每平方米
Prime
prime净面租金
稳定的 q/q 稳定的 y/y
2026年新进展
首要激励
增长 250 bps 季度
环比 增长 750 bps
年度同比
:
Industrial Logistics, Investments
Angus Klem
+61 2 9028 1110
@
现代设计资产，良好状态与实用性，含10-30%办公组件。位于成熟的工业区。
近期研究
数据摘要
顶级级数
具备良好接入条件
空位法
领
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研究 & 咨询 贝恩·伯斯顿 +61 2 90
36 6756 @
初中年级 资产设计较旧，状况合理/较差，劣于优质股票，办公室组件占比在10-20%。
接管 承接代表现有资产吸收、投机性开发或预先承诺。
重要通知 © 澳大利亚凯信富利有限公司 2026 - 本报告仅用于一般信息发布，不得在任何情况下依赖。尽管在准备本报告中提供的信息、分析、观点和预测时采用了高标准，但不对任何责任或损失承担
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研究与咨询
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估值与咨询，新南威尔士州杰克·
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资本市场 郭伟 +61 2 9036 6620 mich
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我们喜欢问题，如果您对我们的研究有任何疑
问，或者需要一些房产建议，
我们期待您的回复。
这项分析收集并编制了悉尼工业物业市场所有工业物业中空置面积（5,000平方米以上）的数据。建筑物分为以下类别：1）现有建筑——可供租赁的现有建筑。2）投机建
筑——投机性建设的建筑，尽管已达到实际竣工状态，但仍然空置。3）在建投机建筑——正在建设的、12个月内可供使用的租赁建筑。
研究 & 咨询 马可·马西特利 +61 2 90
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工业物流，新南威尔士州奥兰多·马
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