旅游地产发展的几点体会2012年5月31日
目录>>>一、我国旅游地产业的产业现状二、旅游地产发展的几点机会
港中旅集团为总部设在香港的中资企业之一。旅游主业形成了香港、内地、海外的一体化产业布局，包括旅行社、酒店、景区、在线旅游、旅游客运、旅游演艺、高尔夫等行业，是中国旅游产业链最为完整、服务要素最为齐全、经营规模最大的旅游企业集团之一。旅游主业接待规模、经营规模在“中国旅游集团20强”排名第一。
港中旅·珠海海泉湾珠海海泉湾以海洋温泉为核心，由两座五星级大酒店、神秘岛主题乐园、集美食娱乐演艺于一体的渔人码头、高科技的现代剧院、设备一流星级服务的体检中心、等产品和项目组成，是中国目前功能最齐全、综合配套最完善的超大型旅游休闲度假胜地和国际会议中心，是国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”。港中旅·咸阳海泉湾咸阳海泉湾以温泉为核心，以酒店和地产为配套产品，以地中海风情、西班牙建筑展现精炼古典的欧式庄重与典雅，营造了世界温泉文化的华彩氛围，让您穿越时空隧道，领略不同文化背后的温泉沐浴风情。港中旅·青岛海泉湾占地面积约2800亩，总建筑面积约100万平方米，总投资额超过20亿元人民币，已于2011年11月30日对外试运营。度假区内云集了豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界和高档住宅社区等传统旅游度假元素。
第一部分我国旅游地产业的产业现状1、我国旅游地产的类别描述2、我国旅游地产的特征描述3、旅游地产发展前景概述
1、我国旅游地产的类别描述旅游地产类型按模式可以分为旅游住宅、旅游度假、旅游商务和旅游景区地产四类旅游地产的类型旅游住宅地产旅游度假地产旅游商务地产旅游景点地产与旅游区相连接的可提供为游客或度假者提供的、在旅游区内或旅游区旁边在风景（包括自然景观和出租及购买需要的各类住直接用于旅游休闲度假居提供旅游服务的商店、餐人造景观）旅游区内为游宅建筑，如度假第二居所住的各种类型的地产，如馆、娱乐城、会议中心等客的旅游活动营造的各种等，这类项目实际上是旅度假村、产权酒店、高尔建筑物及关联空间观光、休闲、娱乐、非住游休闲设施和住宅两大块夫、登山、滑雪运动度假宿型的建筑物及关联空间拼在一起村等纯地产纯旅游
1、我国旅游地产的类别描述旅游地产类型按依托资源可以分为依托自然资源、依托人造景观、依托历史文化和依托节庆活动四类旅游地产的类型依托自然资源依托节庆活动依托历史文化依托人造景观该类项目对自然资源依赖开发以旅游、商务、会展类项目以传统人文历史文该类项目以人造景观为主，程度高，借力自然资源，等功能为主的产业及其相化资源为主，基于民俗、对自然资源依赖程度低，景观塑造成本低，不可异关产业，带动地区的地产历史资源的深度开发，侧景观塑造成本高，可异地地复制，譬如依托湖泊、开发，辐射整个区域发展，重于发掘、梳理当地历史复制，通过不断开发大型海洋和温泉等资源。最大特点是产业驱动明显，与文化资源，塑造具有鲜游乐或运动项目，创造持典型的如各地温泉类度假对自然资源依赖程度较低，明个性的体验产品，如黄续吸引力，追求投资收益项目。可异地复制。海南博鳌镇山宏村、乌镇、上海新天最大化。如迪斯尼乐园、地、香港兰桂坊等中华恐龙园。资源要求投资强度
2、我国旅游地产的特征描述1）整体行业发展——旅游地产仅停留在概念阶段在目前的市场背景下，越来越多的企业投入旅游房地产领域，目前国内涉足旅游房地产领域的公司超过100 家，在这样庞大的开发数量面前，有的只注重了旅游地产的概念炒作，没有真正将旅游植入地产，仅停留在概念阶段。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，已成为一个“产业箩筐”，什么概念都可以往里放。
2、我国旅游地产的特征描述2）开发运营现状——经营模式单一，缺乏创新我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统，除了项目单纯照搬没有创新外，经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。
2、我国旅游地产的特征描述3）区域发展制约——我国各地旅游地产发展参差不齐旅游地产开发基本呈现“一级城市靠造园，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一线城市的旅游房地产基本上走“造园”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
2、我国旅游地产的特征描述4）市场现状——旅游地产投资市场潜力有待提高旅游房地产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，还可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。尽管如此，国内旅游地产投资的规模性和置业渠道发展却并不充分，这一方面与民众的旅游地产消费意识和消费能力较低有关，另一方面则在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。
2、我国旅游地产的特征描述旅游地产能否成功的关键是旅游盈利的一个重要特征是，能否让客户实现“旅游居住”。旅游度假地产实现“短期居住”，旅游住宅地产实现“长期居住”。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。就目前我国旅游地产业的发展来看，尚处于起步阶段，行业规范、发展模式等方面均有许多不足之处。但随着我国城镇化发展以及国民经济不断增长、人均收入不断提高，对于旅游地产业的需求量实则是潜力十足的。总体看，旅游地产前景广阔，但产业链不清晰，前段基于区域产业发展的总体规划不够，后面衔接市场需求，创新能力不强，造成产品生命力不够。
3、旅游地产发展背景概述中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，人们对旅游休闲的需求主要是受两大因素的影响，一个是人们的可支配收入，第二是人们的休闲时间。城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展，中央经济工作会不久前提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势。购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高，随着我国经济的发展，越来越多的购房人开始关注区域景致对居住环境的影响，在这种需求的催生下，越来越多的楼盘开始借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点。
3、旅游地产发展背景概述交通工具和基础设施的发展助推旅游地产的发展。从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速。从人均汽车的拥有量来看，广州约10个人一辆车。开发商主力助推旅游导向型土地开发。房地产行业发展进入新时期，行业细分的广度及深度加大，从获取土地的前端以第三产业为导向进行综合开发，旅游地产满足中国城镇化率不断提升的生活需求政府促产业转型升级和土地集约化发展的必经之路。以旅游导向型的土地综合开发，包含了对一个区域进行旅游产业规划，通过培育以旅游为主要特色的第三产业来拉动区域经济的发展，追求的是可持续的长期利益，充分的劳动力就业，以及地方财政的可持续性增长。
第二部分旅游地产发展的几点体会
体会之一：重视项目的整体规划旅游地产是综合性规划，需要将旅游主题游乐项目和居住项目相得益彰，完美搭配。要求产品定位要充分适应市场需求；规划分区功能合理，流线顺畅；建筑设计要突出风格、注重细节。旅游地产主要依托于住宅销售、持有温泉物业、委托管理和主体性旅游产品的酒店商业营销，因而要选择一个综合开发的临娱乐界规模，搭配什么样的业态，满足什康体么样的功能，这些问题都需要有一个清晰深刻的判断。多种业态如何组合，如何实现他们的协同价值，使其互为价值链，就非常关键。
体会之二：旅游项目培育期要有长期化运营的计划旅游地产的发展周期收益增值期•需要依托良好的旅游资源（自然景点或人造景点）。有特色的自然环境将决定培育期丰富期•旅游地产开旅游地产项目的特征•旅游景区向社发的具体时•旅游景区的培育区转变期•地产项目与旅游项目的紧密结合，旅游业务先行提升价值，地产项目其后带来•单体旅游项目的•配套设施的逐•条件成熟、资金回报逐步建立渐完善最大化实现土地价值•旅游地产开发建成后能够持续创造价值，时间但是从投资建设到获得收益的过程会相为后期旅游地产提升价值实现旅游地产的价值对较长
体会之三：平衡的短住和常住客户结构合理的旅游地产模式可以平滑传统旅游模式下的波峰波谷1旅游景气度沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，传统模式以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷强调常年人口沉淀旅游季节2时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果
体会之四：综合性旅游地产项目构成要有合理的结构居住地产用地比重旅游用地比重10%——25%20%——30%国际度假模式用地结构商务/商业用地比重其他用地比重15%——25%20%——25%**用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Sentosa、法国Nice、法国Grimaud、香港愉景湾、美国Talega、法国Val d‘Europe、意大利的Amalfi、美国Ocean City的研究总结成果。
体会之四：要分析客户市场结构，创新产品，适应市场需求1环境：居住、工作、度假4运动、健康旅游休闲度假生活方式2特色SPA和酒店节事会议3
体会之五：旅游地产的发展是一个动态的过程
体会之六：合理搭配物业结构居住物业谱系周边环境空间形态复合功能主题营造第一一般产业配套•交通便利、社区商业•多层•社区商业家庭氛围，和居所高端居住物业及服务设施•小高层公寓•健身中心谐生活•中低密度别墅•主题公园•商业配套，家庭题材等主题乐园第二产权式物业•旅游景观资源好，宜•高层公寓•OUTLETS创意时尚生活居所服务式公寓居宜业•酒店式公寓•酒吧/DIY商业设施方式度假别墅•社区自我服务能力强，•自由分割空间•高尔夫球场LOFT/STUDIO商业配套能级高，融合游、购、娱第三私人岛屿•有闲阶段独享的景观•低密度别墅•星级酒店原生态景观资居所游艇别墅资源•跃层/花园式洋房•游艇码头源与建筑的互企业度假•私密性好，能够使业•高尔夫、赛马场融，稀缺性主从容应对居住、度假、商务应酬
体会之七：建立旅游+地产的联合项目小组模式旅游项目规划开始即考虑旅游区域、通过旅游概念的带动，在旅游项目商业区和居住区的协调开业前即已成功聚集相当一批关注强调区域整体开发人群，均价比周边高1000元左右•在项目规划时即考项目盈利•整体效果，在区域框架•内定位各个功能模式区域开发模式项目总投资20亿，在旅游项目开业前，地产项目就带来了6个亿回笼资旅游项目带动地价地产项目带来收益金•旅游项目带来人气•配套商业建筑和住•通过提高知名度打造品牌，•宅类建筑获取收益提高所在区域的土地价格•地产项目快速回笼资金旅游景区项目单独运作，进行内容开发与工程建设联合项目景区项目的地产项目的项目工程设供应商筛联合进行市小组整体规划整体规划计与市场营场营销及推销定位选与外包广活动地产项目单独运作，进行内容开发与工程建设24地产
体会之八：旅游地产最终要打造游居业融合的“大旅游度假观”全新的大旅游度假观可售性物业对总体开发收益的平滑作用•原生态的生活方式＋具有体验价值的旅游空间场所的再造经营性物业收益特征=居（业）与旅游度假相互融合•旅人之“情”（生活方式\审美情趣）＋天然而成的“景”=更高审美情趣的体验之“境”以往单纯的旅游度假》》居、业有机融合游，提升旅游度假能级可售性物业收益特征发展核心项目•酒店•休憩活动设施核心功能•旅游景区核心外延功能项目项目外延整体发展多元化物业开发平滑收益曲线资金平衡资金供给土地价值培育中远期收益项目提升重点发展资金回流项目住宅开发配套商务/商业设施
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