第二章 土地经营管理
学习目的：本章介绍土地及其利用结构，土地的产权和管理制度；简述了城市土地市场、地产经营和地租、地价理论。通过本章学习，读者可以深入了解土地和土地产权制度以及土地市场运作；了解地租、地价理论形成的历史轨迹，为进一步深入学习打下良好基础。
土地利用的基本概念
一．土地
1．土地的含义
“地者，政之本也”。土地问题一直是社会发展的基本问题之一，在各种不同的社会历史条件下都有土地问题。因为土地是人类生存之本，是社会物质财富的最基本源泉之一。各学科对土地的定义有着不同的理解，与房地产行业密切相关的经济学、法学、工程建设学科分别认为：
英国经济学家马歇尔(1842—1924)认为：“土地是指大自然为了帮助人类而自由赋予的陆、水、空气和光、热等各种物质与能力。”美国经济学家伊利(1854—1943)认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质。”
从法学观点来看，凡占有某块土地者，其所有权可能管辖的范围应当包括地表、地下及地上所附着的一切自然物和自然力。正如伊利指出的那样，使用一块土地的权力就是对一定空间、一定地面的某一部分的支配权。
工程建设学科常把土地理解为基地、场所。对工程建设来说，土地主要起着承载作用，各项建设都要附着于土地，所以工程技术人员更关心土地的抗压强度和稳定性。
2．马克思的土地物质与土地资本
原生土地是指未经人的协助而自然存在的土地。如马克思在《资本论》中所说：“经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一种劳动对象”。人工化的土地就是指人的劳动与自然土地结合后的已利用土地，无论性质和内涵实质上都与原生自然土地发生了程度不同的变化。人工化的土地具有自然生态和社会经济及资源和资产的双重特性，具备了新的生态和经济价值。
马克思在分析土地问题时曾明确指出，作为未经人的协助而自然存在的未利用土地是土地物质；而经过劳动成为生产资料的已利用土地是土地物质与土地资本的结合。可见土地物质与土地资本既是两个不同的概念，又是相互结合的概念。
土地物质是自然界赋予的自然物和自然力，其实体固定在地球表层的一定深度。土地物质是原始自然资源，是人类赖于生存和发展的基础，是具有重要使用价值的宝贵资源。土地资本则是人类利用土地凝结在土地物质中的劳动和资本，是劳动转化的产物，具有价值和使用价值，并能创造新的价值。
3．土地资源的特性
（1）稀缺性。天然形成的土地物质是人类不能用劳动创造的任何其它东西不能取代的自然资源，其所特有的承载功能、养育功能、资源功能都是人类劳动和资本所无法取代的，由此便决定了土地资源供给的有限性和稀缺性。随着人口的不断增加，社会经济文化的日益发展，土地的需求逐渐增加，土地的稀缺性将日趋显著。充分认识土地物质的有限性和土地资源供应的稀缺性，“保护基本农田”等政策才会有共同的认识。
（2）恒久性。土地物质是自然界物质和能量源泉的载体。物质不灭，土地自然生态系统中的物质循环、能量转换和信息传递也永无休止。所以土地资源具有恒久性。对它只要处理得当，就不会磨损、报废，而且还会得到改良。只要合理利用土地资源，它就可以持续利用，反复利用。从这个角度而言，土地资源具有耐用性的特点，其生产潜力是无限的。
（3）不动性和区际差异性。土地资源的位置是不动的，它不能位移，也不能被搬动。任何一部分土地和其它部分土地的区位关系都是固定的，这是土地资源成为不动产的基础。由于其区位固定，而地球上各处的光、热、大气、水分、植被等条件又有差别，因而各区域的土地资源质量和特性便存在着差异，这就成了确定土地利用方向和各类土地等级及其价值的客观依据。
二．土地利用
1．土地利用的概念
土地利用是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象，利用土地的特征，来满足自身需要的过程。土地利用可以是一项生产性活动，如种植作物、栽培树木、养殖牲畜，也可以是一项非生产性活动，如建筑住宅、修建公园等。
土地利用是人类最基本的经济活动。远古时期，人类利用土地的方式十分简单，是直接采取土地上自然生长的果实和猎取野兽，以满足生存需要。时至今日，人类利用土地的方式不应当是向土地简单的索取，而应当成为集土地开发、利用、整治与保护为一体的综合性行为。
土地利用作为人类最基本的经济活动，它一方面需要有科学技术的推动，另一方面又具有促进科技和社会进步的功能。土地利用对于社会经济发展的重要性要求我们必须认真考察影响土地利用的社会的、经济的、技术的条件，研究土地利用的基本规律，总结土地利用的成功经验，为国家制定并推行适宜的土地利用法律和政府的政策提供理论依据。
2．土地的平面利用与立体利用
简单来说，土地是指地球的表面，作为一个平面的概念去理解。农业用地，尤其是种植业用地，一般也是平面利用。农业用地向地下和空中利用的幅度都是很有限的。然而，土地又是立体的，下至地壳，上至大气层，都可以作为土地的范畴。城市土地日益趋向立体利用方向发展。在现代城市中，地下停车场、地下管线网、地下商场、隧道、地下铁路比比皆是。有些城市地下作三四层空间使用。城镇的高空利用也越来越多，现代城市中高楼大厦、摩天大楼、高架铁路与公路、人行天桥、高空管线也到处可见。
3．土地开发利用程度的评价和比较指标
不同行业有不同的指标体系反映土地的利用程度，例如：土地利用率（已利用的土地与土地总面积之比）、垦殖指数（即土地垦殖率，指耕地面积与土地总面积之比）、水面利用率（反映水面开发利用程度，是水域分析的重要指标，它指已利用水面占水面总面积的百分比）、耕地复种指数（又称耕地利用率，指每年实际播种使用的面积与已开发为耕地面积总量的百分比。在人均耕地面积多、气温条件制约严重的地方，耕地复种指数较低，往往小于100％；而在人均耕地占有量少、水热条件好的地方，耕地复种指数较高，往往接近或超过100％。我国的耕地复种指数约为150％，而华南地区的复种指数超过200％）。土地利用集约度（指单位土地面积上投放劳动力、资金、技术等的数量，是反映土地利用水平的重要指标之一）。
与房地产行业密切相关的城市规划指标体系中采用的建筑密度和容积率指标也是土地利用指标。这两个概念在第一章已经做了介绍。
第二节 城市土地利用模式
一．均质性和均质地域
均质性是指城市地域在职能分化中表现出来的一种保持等质、排斥异质的特性。均质性是动态的和相对的，并非地域本身所固有的职能特征。例如，处在商业街热闹场所的居民住宅，随时都可能被征购者买去辟为商店。居民区中的工厂，常常遭到居民的反对和法令政策的限制，而被迫搬迁到郊区去发展业务。
均质地域是指在均质性能作用下，城市地域中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段。城市中成片的工厂区、住宅区、商业区、文教区，都是均质性能造就出来的均质地域。均质地域以某项特定城市职能为衡量中心，讨论地域表现出来的相对同一性。换句话说，均质地域是由以某项职能为主构成的地域(其它职能或为这一主要职能服务，或被这一主要职能排斥)，研究各类职能地域的共性—职能均衡现象的生成和布局。
城市系统在内部均质性的作用下，各种职能表现出了区域差异。差异的显著之处在各自区域的中央部位，从中心向边缘，差异的显著程度渐次递减。这样，在两个质地不同的区域之间必然存在着一个过渡带。各种区域划分在地图上标出的边界线，都是这个过渡带的抽象表示。
在城市规划中的不同土地利用类型既均质地域。对于不同土地利用类型的分布和发展趋势的研究对于房地产开发具有决定性的经济意义，对于城市及其土地利用的发展方向的判断往往决定了项目投资的成败
大规模开发项目往往具有引导改变城市建设布局的作用，对城市结构、布局的分析研判决定各类投资者能否在市场上取得主动或主导地位。
二．城市土地利用类型
城市土地利用类型一般划分为：
1．商业用地。按其性质又可分为零售商业、批发商业和专业性服务业。零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地颇多，其付租能力又不如前两者，可位于非市中心区。
2．工业用地。可分为小型工场和大型工业。后者往往占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。小型工场生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。小型工场的付租能力有很大的弹性，主要视其产品的档次而定。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。
3．政府机关用地。政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。
4．住宅用地。几乎每一个城市超过一半的土地是作为住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出也受到一定的限制，其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费。假设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小，但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却大得多。因此，从市民总收人中扣除生活费用，决定可付租金和交通费的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度，就可决定个人居住的地点。
必须说明，这里仅从市场经济角度分析了个人经济条件如何决定住宅用地区位。此外，许多非市场经济因素也是不可忽略的。例如，居住区域的邻里关系，住宅是否由工作单位或其它房屋管理机构统一提供等，也影响住宅用地的区位。
5．休憩用地及绿化地带。随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其区位因素不是通过付租能力或市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存在。
6．交通用地和其它公用事业用地。没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。不过它们又具有生产性质，有的可自负盈亏或稍有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。
7．农业用地和水面。由上可见，各种用地的区位因素是有差异的，差异愈大，各种用地之间的分化趋向愈强，这种倾向叫功能的分化，由于这种功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能区。不过，要注意的是，以区域化的术语来说，它们是属于功能区域，而不是枢纽区域，两者不可混淆。
但在非欧美地区的城市，各种用地的区位因素差异不大，分化倾向不强，故工业、商业、住宅功能往往混杂在一起，一般称为混合土地利用。过去认为，这种混合土地利用是一种落后的土地利用模式。但是近年来，土地利用功能分区的模式遭到了不少批评，认为这种土地利用功能区过于分化，牺牲了城市的有机组织，忽视了城市中人与人之间的多方面的联系，耗用能源太多。因此，人们提出了多功能综合区的概念，并认为这是解决上述问题的重要途径。 1978年12月，一批建筑师在秘鲁利马集会，会后发表的“马丘比丘宣言”指出，为适应城市的急剧发展，更有效地使用人力、土地和资源，更好地协调生活环境与自然环境，为此，要努力去创造一种综合的多功能的生活环境，而不是把各功能区机械分离。
我国城市土地利用类型也大体一致。但由于长期单一计划经济体制的作用，城市各种土地利用类型的区位因素有所不同。当前，由于我国正式确立了建立社会主义市场经济体制，上述区位因素正开始发挥作用。
三．伯吉斯的同心环模式
研究上述各功能区的布局和功能之间的入侵和继承的创始人是从人文生态学角度研究城市的伯吉斯。他于1923年创立了同心环模式，他说，城市的中心是商业会聚之地，农民初进城市时，为了找工作方便，便居住在中心商业区附近，后来以零售和服务为主的商业中心区向外膨胀，市民也向外迁移。环绕商业中心的外围是早期建造的旧房子，其中一部分被零售商业所侵占，一部分为低级住宅、小型工厂、批发商业及一些货仓的过渡地带，这一带也是新来移民居住地区。再外围的第三带，是原来较大工厂的工人住宅区。再向外第四带是较富有的中产阶级住宅区。最外围地带是富人居住区，散布着高级住宅，密度低，房舍宽敞。由于他们需要驾车入市工作，故又称通勤人员住宅区。
伯吉斯从人文生态学角度得出的同心环模式，忽略了人类除了生物属性之外尚有文化属性，所以把人类的竞争行为比作生物群落的竞争，后来城市研究学者虽仍沿用伯吉斯所提出的同心环模式，但却赋予土地经济学的新解释。
根据赫德、黑格和李嘉图等的地租理论，土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以 其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间。
由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的。一般来说，零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地租却为各功能之冠。服务业、轻工业和批发业的经济地租曲线的梯度较零售业为小。在住宅用地方面，多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生的价值较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线的斜度也较平房大。农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中最小的一种，因其在市中心和较偏远的市郊所产生的价值的差别极为有限。
若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠，各曲线相交，可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。在完全竞争的社会，所有产生的经济地租均为土地拥有者以租金的形式收取，各土地使用者按其产生的经济地租决定其自身的付租能力，向土地拥有者租用土地，而土地拥有者则把土地租给出价最高的使用者，这样城市中心为零售业所租赁，然后为专业性服务业、工业及批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是农业。假设城市所在地区为一均质的平地，各种土地利用将呈同心环布局。这就是同心环模式的新解释。
伯吉斯的同心环乃基于均质性的平面而推论的，对现代交通运输的影响鲜有顾及。而后者不仅影响城市内的易达性，更会影响土地价值及土地利用形式。假定城市内的交通运输线呈放射式，则同心环式的土地利用形式亦将变形。
四．霍伊特的扇形模式
霍伊特认为，均质性平面的假设太不现实，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式。在他的模式中，保留了同心环模式的经济地租机制，加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性和定向惯性的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。他把中心的易达性称为基本的易达性，把沿着辐射运输路线所增加的易达性称为附加的易达性。轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。至于住宅区，贫民住在环绕工商业土地利用的地段，而中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形。
五．哈里斯和厄尔曼多核心模式
基于伯吉斯、霍伊特等的城市内部结构模式均为单中心，而忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等等，哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式。模式假设城市内部结构除主要经济胞体—即中心商业区(CBD)外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前，中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其它成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业中心和重工业区。哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工业或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。
这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻工业所占有。由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。
六．城市土地利用三模式的发展
要特别注意的是，上述在城市地理学中占有重要地位的三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，连霍伊特本人也指出其不一定适用，必须加以修改。在英国，曼提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合，只是加上了位于城外可驾车人的村落。由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫于此。
如果曼的模式是上述三个美国模式在欧洲城市的应用，那末，麦基的模式就是在殖民地和发展中国家城市的应用。由于这些地区存在着二元经济，所以在麦基的模式里，有两组不同的商业中心。
其一为西式商业中心，其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际贸易 为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。另一类为外来移民的商业中心，从事当地的货品买卖为主。介于其间的是混合性土地利用，工商业住宅兼有，互相混杂。在外来移民的商业中心的前面为港口区，后为住宅区，而住宅区的发展呈楔形或扇形。在西式商业中心后面的是高级住宅，而在混合性土地利用后面是当地居民居住区，不过密度不如前者，也无工商业。部分混合土地利用地区由于商业中心的扩展而改为商业用途。再后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫穷的木屋居民区。两者可能距离颇远，但亦可能近在咫尺，而生活水平悬殊。再后为城郊农业带。新建的工业村则多位于旧城以外的空间。
最后，还要指出的是，所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。除了酒店(商业住宅)外，其间尚有不少富人的豪华公寓。在不少的欧洲城市里，富人往往不一定住在远离城市的市郊，而喜欢住在商业区及其邻近地区。
而在美国，由于重建过渡性地带，新的豪华公寓陆续在中心商业区边缘落成，吸引了不少喜欢城市中心生活的中产阶层人士，所以，在中心商业区边缘也不一定是破落的贫民窟、小工业和批发业地区。这是美国城市土地利用功能区的新发展。
我国的情况比较特殊，各地发展严重不均衡，上述各类模式都可以在一定程度上得到实证支持，我们可以根据具体城市和城市地域的发展情况，适用适当的基本模式并根据具体情况加以修订得出适当的土地利用布局，据以进行房地产投资。
第三节 城市土地产权制度
一．我国城市土地利用中的问题与对策
1．城市土地利用中的问题
（1）从整体来说浪费严重。在征地方面全国各类城市都不同程度地存在先征后用、征多少用、征而不用的现象。同时在我国城市，每个机关单位差不多都留有大院，而实际有效利用的面积比较小，这样我国市地利用中就呈现出一种极为不协调的现象，即一方面喊城市用地紧张，另一方面又有不少市地空闲未用。
（2）市政设施不配套，影响市地的有效利用。市地利用的一个重要经济特性就是要有相关的市政配套设施，否则就直接影响其使用和使用效果。我国城市人均市地面积并不太少，但是经济效益很低，一个重要原因就是城市基础设施跟不上，几乎所有城市都不同程度地存在市内交通拥挤、对外交通不畅、邮电通讯缓慢、工程管线质量差、服务设施不足等问题。这就是说，市地的利用和利用效果的提高，需要有大量的配套设施投资。
（3）城市土地利用中，绿地面积太少，城市生态环境条件差。我国大城市人均绿地面积水平大大低于国外一些城市。
（4）各城市人均占地面积不平衡，大体情况是：一般城市高于大城市，经济发达的城市低于经济发展较慢的城市。
（5）市地管理体制不健全。从全国来说各类土地管理都存在不少问题，但由于市地利用对管理要求更高，所以问题也显得更为突出。这主要表现在管理混乱，没有统一归口管理，不少城市土地是市规划局管规划、市房地产管理局管地政，有的市农委也管，多家管理实际上常常是谁家也没有认真管。在管理方法上，基本是单一的行政管理。由于市地无偿使用，缺乏或没有必要的法律手段，经济手段基本被取消。管理机构不够完善，长期以来从中央到地方没有一个精干的有权威的管理机构体系。后来国家成立了土地局，地方也相应地建立了土地管理机构，但房地产分开管理的体制弊端依然存在。
市地利用存在上述问题的历史原因是什么呢? 我们认为原因是多方面的，但最基本的或关键的一条，是对土地的经济属性认识不清。一方面在所有制结构上否认所有权和经营使用权应适当分离的必要性：另一方面不承认土地有商品经济属性。其结果必然导致土地的无偿使用。由于无偿使用，国家就既不能用经济杠杆——地租来调节或抑制土地的需求，从而造成浪费，同时也不可能通过收取地租来搞城市配套设施建设，从而影响了市地的有效利用。正由于理论认识不清，指导思想不够明确，当然反映到管理上也不可能科学合理。管理不健全反过来又加剧了问题的复杂性。上述原因的分析虽然是就城市土地利用来说的，但是对全国各类土地也基本适用。
2．城市土地利用的基本对策
（1）在提高理论认识的基础上，坚持土地所有权和经营使用权适当分离，实行有偿使用，尊重市场经济的基本规律，按市场经济原则经营使用土地，积极创造条件开放城市土地市场，通过市场机制调节土地的合理分配与使用。这是最基本的对策。
（2）在实行市地有偿使用的基础上，建立和形成市政建设基金，使市政建设有较稳定的资金来源和渠道，以保证城市配套设施的建设能持久地进行下去。这样城市综合功能才能不断增强，也才有可能不断提高市地利用的社会经济效益。
（3）改革和完善城市土地管理法律体系，加强政府控制机构的执行能力。这主要包括建立和健全组织管理机构，从中央到地方要形成一个管理体系，层层有土地专业管理机构。
（4）合理理解城市用地规模，尊重城市发展的客观规律。由于我国在城市发展政策上仍然处于探索阶段，实践中一些地区出现了土地大量浪费的现象。这些问题必须引起我们高度重视，有必要重新审视城市发展政策，尊重城市发展的客观规律，提高土地使用效益。
二．土地产权理论
产权理论是房地产经济学理论体系中的一个核心部分。产权理论十分复杂，涉及面很广，很多问题长期以来争论不休。这也是上述土地利用问题产生的根源之一。
对产权的定义目前国内外仍然没有统一看法。我国经济学界对产权概念的讨论基本上是沿着马克思的所有制理论，借鉴西方经济学的理论观点来展开的。代表性的观点大致有以下两类：
1．“损益排他论”。这种观点认为产权是一种能给经济主体带来损益的、可以作为市场交易标的物的排他性权利。这基本上是德姆塞茨的“所谓产权，意指使自己或他人受益或受损的权利”，和诺思关于“产权本质上是一种排他性权利”两种观点的综合。前者强调产权得利性，即收益权，后者强调产权的排他性，亦即强调所有权的惟一性和排他性。这些基本上包含在下面的定义中。
2．我国学术界的普遍倾向——“广义所有权论”。即产权就是广义的所有权。但是广义所有权中包含哪些权能即权能结构如何，各种观点各有不同的认识和表述。广义所有权包括哪些权能并不一致。这种状况导致的问题是：不仅在理论上对产权内涵不好把握，更重要的是在实践中无法操作。因此，有必要先对广义所有权的权能结构进行界定，然后再来对产权内涵进行分析判定。
所谓广义所有权内部权能结构的界定，是指上述涉及的权能哪些是独立的、平行的权力关系。只有所有权和使用权是独立的经济权力关系，从而构成主要权能，其他权能，包括占有权、支配权、收益权、处置权均是所有权和使用权的从属权能。
所有权和使用权是独立的经济权力关系。在这里，所谓独立的经济权力关系应同时具备两个条件：一是有独立的经济利益主体；二是有实现其经济利益的具体形式。总之，是要具备独立的经济机制。
其他权能不是独立的经济权利关系，从属于所有权或使用权，它们没有独立的经济利益主体，即在所有者和使用者之外不存在具有独立经济利益的占有者、支配者、收益者和处置者。既然没有独立的经济利益主体，当然也就不存在实现其经济利益的具体形式。所以，这类权能只能从属于所有权和使用权。
所有权内部结构不是“多权平行结构”，即各种权能都具有同等的地位和功能，而是一种“多权主从结构”，即在所有权的多种权能中，只有所有权和使用权是基本的、主要的权能，其他权能是从属权能。
根据“多权主从结构”原理，产权是指财产的所有权和使用权。这一产权定义，既不同于广义所有权产权定义，又不同于将所有权和使用权分别定义为两种涵义产权的观点。同时根据“多权主从结构”的产权关系，在实际工作中明晰产权，只要明晰和确定所有权和使用权、所有者和使用者即可，无须在所有权和使用权之间、所有者和使用者之间，再去创立和寻找其他的独立产权权能和产权主体，否则，会由于在上述关系之间找不到占有权、支配权、收益权和处置权以及独立的占有者、支配者、收益者、处置者等，致使产权关系和产权主体更加模糊不清。模糊不清的产权理论体系指导下制定的法律和制度往往缺乏严肃、精确的描述，而一旦法律和制度模糊就会造成执行当局的权力过大，从而违背立法原意，侵害公共利益。
三．土地产权与土地产权制度
土地产权即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。土地产权除了具有一般产权的特点以外，还具有以下几个特点：
第一，土地产权是典型的实物财产权。这与对有价证券拥有的虚拟资产产权有明显不同。
第二，土地产权权能的可分离和可分割性以及土地产权主体的多元性。如土地所有权与土地使用权的分离；土地收益权在土地所有者和土地使用者之间的分割；土地处置权(比如抵押权)在所有者与使用者之间的分割等。土地产权权能的可分离、可分割性导致了土地产权主体的多元性，如土地所有权主体与土地使用权主体的非一致性和土地收益权主体的非单一性。
第三，土地产权权能结构的“多权主从性”。在土地产权的权能结构中，土地所有权和土地使用权是两个主要的、基本的权能，其他权能如土地占有权、土地收益权、土地处置权等均是土地所有权和土地使用权的派生权能，因而是从属权能。
第四，可交易的土地产权的二元性。土地产权交易的形式很多，但土地产权交易的内容主要有两类：一类是土地所有权的交易，就土地实体本身的交易；一类是土地使用权的交易，即土地服务的交易。
所谓土地产权制度，是指因对土地的所有、使用、交易所发生的各种经济行为所应遵循的社会、法律规范的总称。它是由社会强制力量和市场强制力量对土地产权及其交易的保护、约束和规范的结果。土地产权制度是一个抽象的社会经济存在，是土地产权的规范和提升的结果；土地产权是一种现实的经济法律存在，是土地产权制度的具体表现形式和具体内容。因此，讨论土地产权制度必须从土地产权的性质、内容、权能结构以及产生和存在的原因等方面开始。
尽管土地产权制度的内涵十分丰富，但其核心的内容却是土地所有权和土地使用权以及两种主要的产权权能之间的关系。讨论土地产权制度就应当抓住这两个主要的制度要素。
四．土地所有制与土地所有权
1．土地所有制。它是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制土地的形式。在不同的社会制度下，占主导地位的生产方式决定着该社会的土地所有制形式。迄今为止，伴随着生产方式的演进，人类社会共经历了原始土地公有制、奴隶主和封建主土地所有制、资本主义国家所有与私人所有制、社会主义土地公有制等几种土地所有制形式。一个国家或地区的全部土地所有制形式及其数量关系便构成了其土地所有制结构。
中国的土地所有制结构为：城市土地的国家所有制与城市郊区和农村地区除法律规定为国有以外的土地集体所有制并存；美国的土地所有制结构可描述为：联邦政府土地所有制、地方政府土地所有制以及土地的私人所有制并存。
2．土地所有权。土地所有权首先是指法律对于一种财产或生产要素在归属上的一种强制性的规定，是一个法学范畴；其次，换个角度考虑，是指土地的所有者对土地拥有的完全权利，包括占有、使用(自用或他人用)、收益、处置等诸项权利，其中最能体现所有者权利特征的是土地的收益权和土地处置权，因而它又是一个经济学范畴。简言之，狭义的土地所有权是指土地的法律归属；广义的土地所有权是指土地所有者拥有的关于土地的产权，它包括土地所有者为达到一定社会经济目的而分离、分割和回归上述诸项派生权能的权利。为更好地理解土地所有权概念，此处指出土地所有权的几个典型特征：
第一，土地所有权主体的确定性和单一性。作为一种法律范畴的产权，即土地的归属，必须具体、明确，且是单一的人格化代表，否则会引起法律上的混乱，不利于土地产权的析分和交易，进而不利于所有权在经济上的实现。无论是国有土地、集体共有土地还是私人所有土地，其所有权主体，即所有者必须有确定的且惟一的人格代表，它们分别是政府、集体组织和自然人。后两者的惟一性问题不大，此处存而不论。关键是国有土地，在一些国家(比如中国)没有明确是哪一级别的政府作为国有土地的人格代表，因而产生了土地使用过程中缺乏科学的激励和监督机制，导致土地利用效率低下、土地收益机制扭曲等严重问题。
第二，在排除土地所有权交易的前提下，土地所有者必然拥有土地的归属权；可以拥有收益权、占有权等土地权能，换言之，土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权，如土地所有者可以将土地占有权和使用权用契约方式分离出去，自己保留对土地的归属权(狭义所有权)、收益权以及监督土地使用和到期收回土地占有权(两者构成对土地的控制权)。这个过程同时又是一个土地产权分割的过程，即土地收益权按契约规定在土地所有者和土地的使用者之间进行分割。因此，土地所有权还可以定义为：土地所有者在拥有土地归属权的前提下，根据法律规范和市场规范，自由处置土地使用权和收益权的权利。
第三，完善意义上的土地所有权要求以地租形式在经济上得到体现，而一般意义上的土地所有权并不总是要求必须以地租形式在经济上体现。比如，在存在土地国有制的国家或地区，用作公益事业的土地使用者不必向土地所有者交纳使用费或地租，但所有权并不因此而受到侵蚀。
第四，土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺性。有用性是所有权产生的必要但不充分条件，如空气有用但不稀缺，因而不会产生所有权。土地资源具有多种社会经济用途，满足所有权产生的必要条件；土地资源无论是总体数量还是分类数量都是有限的，具有稀缺性，从而满足了所有权产生的充分条件。
3．土地所有制与土地所有权的关系
土地所有制是一种关于土地财产或生产要素的占有、使用及其相关的土地经济关系的经济制度。而所有权是在一定的土地所有制形式的基础上的具体的、可操作的产权形态，它既是—种经济范畴又是一种法律范畴。所有制是一种对土地所有权的抽象的存在，而所有权则是一种对所有制的具体化的存在。
从社会历史的观点来看，土地所有制作为经济制度的一个元素，是在一定的社会制度条件下产生和发展起来的，而社会制度的产生往往是一定的政治集团的政治选择的结果。因此，可以认为，一定的土地所有制是由政治力量在社会变迁过程中对社会制度选择的大背景下，对土地要素的占有形式的亚选择；土地所有权则是这种亚选择在法律上的表现。
4．土地使用制与土地使用权
所谓土地使用制是指在一定的土地所有制条件下，关于土地使用的程序、条件和形式等方面的社会规范的总称，是土地产权制度的另一个重要元素。土地使用权是指经济主体依法对一定土地进行占有、使用、管理并取得经济的或非经济的利益的权利。所以，土地使用权的客体是土地使用权，土地使用权的主体既可以是土地所有者本身，也可以是土地所有者以外的另一方。土地使用权是土地使用制在法律和经济上的具体表现形式。
土地使用权产生并与土地所有权分离的经济原因是土地资源的稀缺性和人类对土地服务需求的逐步扩大，后者更加剧了土地的稀缺性。如果土地资源数量上足够多，质量无差异，同时抽象掉土地位置对资源配置效率的影响，则不仅土地所有权不会产生，土地使用权亦不会产生并从所有者权利中分离出来。正是因为土地数量的有限性、质量和位置等土地自然经济特征的非均质性才导致了土地所有权垄断的产生，而这又成为土地所有权产生、分离的直接的制度原因。
在土地私有制下，排除了土地作为资产性投资品而必须作所有权交易的情况以后，土地作为生产要素必然通过土地市场，利用价格机制将土地服务配置于最有效的用途之上。在土地公有制下，土地的所有者与土地的利用者并不常常一致，而土地的公有制又为土地所有权的自由交易设置了不可逾越的制度障碍。在这种土地制度安排下，土地使用权的产生及其与土地所有权的分离又多了一个制度诱因。
在土地所有权可以自由买卖的经济里，人们为了取得土地的使用权，虽然可以通过购买土地所有权的办法来完成，但是，土地所有权和使用权分离(简称“两权分离”)从而土地使用权作为独立的交易对象则是更为常见的制度安排。在土地“两权分离”的制度安排下，土地使用权或土地服务可以作为一种经济要素进入市场参与交易，在价格信号的引导下，流入出价最高的使用者手中。在经济理性原则的指导下，该使用者会尽力将其配置于最有利的用途上。然而，在现实中，土地资源配置的有效性不仅受到土地市场自身特点的影响，而且还受到政府对土地使用权交易的管理方式、土地使用权法规、土地税收、土地利用规划和管制等制度因素的影响。只有关于土地使用权配置的一系列制度安排得当，土地资源的配置才可能有效。
制度安排至少应做到以下几点：第一，科学界定有力保护土地所有者和使用者的土地产权内容和产权边界，以有效避免土地利用中的外部性对资源配置效率的干扰。第二，在土地所有者和使用者之间建立起一种有效的激励和约束机制。比如，农地的产权安排中，可以利用分成租佃制来达到农地有效利用的目的。第三，有一个完善的土地交易市场和成熟的且简明的规范市场交易行为的法规。
第四节 土地产权制度的国际比较
本节就土地产权制度的两个基本方面：土地所有制和土地使用制进行国际比较。在比较之前，我们试图对不同的土地产权制度进行简单的分类。由于土地所有制始终是决定一国或地区土地制度的主要方面，因此，我们考察土地产权制度的类型也就以土地所有制作为主要分类依据。
世界范围内的土地所有制形式很多，但目前存在的土地所有制类型当中，比较典型的主要有以下四种：
第一，土地国有制。规定一定类型或一定范围内的土地归国家所有。但不同的国家或地区对国有的含义理解不同，有把“国王所有”理解为国有的，如英国；也有把“全民所有”理解为国有的，如中国；也有把“中央政府所有”理解为“国有”的，如日本、新西兰等国。我们认为，无论对“国有”的含义作何种理解，这类所有制下的土地都有一个共同的特点：由中央政府代表国家行使所有者的土地权利或由中央政府通过行使土地权利来完成国家职能。因此，我们把“全民所有”和“中央政府所有”统称为广义的“国有”。这样，在中国、日本、英国和美国等国家均存在着这种意义上的土地国有制。
第二，土地公有制。此处的“土地公有制”不同于中国的“土地国有制和土地集体所有制统称为土地公有制”，特别限定为属于中央政府所有以外的各级政府土地所有制。因为，各级地方政府代表公众利益，行使为辖区内公众提供公共服务的职能。美国、日本都存在此类土地所有制。
第三，土地集体所有制。土地集体所有制一般是指为某一集体合作组织的全体成员共同拥有某一土地的所有权。例如，在中国，法律规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”此类土地所有制也存在于其他一些发展中国家，如叙利亚、坦桑尼亚等国。
第四，土地私有制。这种土地所有制形式是指土地归私人(自然人)或法人所有。美国和日本的土地所有制结构中，土地私有制占了主导地位。
下面就以上四种土地所有制形式分布比较典型的四个国家的土地产权制度进行简单介绍：
一．中国的土地产权制度
中国目前的土地所有制结构为典型的“二元结构”：土地国有制与土地集体所有制并存。新的《土地管理法》与《城市房地产管理法》对全国土地的所有权进行了明确的界定。
这一界定基本上是根据土地的地理分布和利用类型进行的。根据上述法律，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地主要分布在城市地区，我们称之为市地；集体所有制土地几乎全部分布于农村地区，利用类型多属农村产业类，因此我们称之为集体农地。市地的所有权主体为国家，中央政府，即国务院代表国家行使所有者权利；市地的所有权禁止任何形式的买卖。在实际当中，市地所有权的行使是通过中央政府委托各级地方政府来完成的。由于各级地方政府存在各自相对独立的地方利益倾向，城市土地收益大部分为地方政府和土地使用者获得，中央政府获得的份额相对很少，所以，地方政府部门是实际的土地所有者。另外，同一级地方政府中又有多个具体部门在行使国家委托的土地所有者职能，这又产生了事实上的“土地所有者”，即土地收益的实际占有者不止一个的产权矛盾。城市土地的实际所有权主体的不确定性和多元性是导致我国城市土地低度利用、国有土地收益流失和土地所有权虚置的一个重要的制度原因。从市地的使用制度来看，实行土地无偿划拨与有偿使用并存的“双轨制”。我国市地使用的双轨制的存在是导致市地隐性土地市场存在、国有土地收益严重流失的又一个重大制度缺陷。
集体农地的所有权主体为农民集体。但由于历史的原因，这种农民集体又有三种不同的具体表现形式。一是村农民集体所有(村相当于过去的“大队”)；二是村内各集体经济组织的农民集体所有(相当于过去的“生产小队”或现在的“生产小组”或行政村以内的其他形式的集体经济组织)：三是乡(镇)农民集体所有。这三种农民集体所有形式只是集体经济组织的规模和农民集体的范围不同，但它们没有实质性差别，都是农民集体所有制。农地可以由国家依法征用为市地，即变为城市国有土地，但这种土地所有权交易的买方只能由国家垄断。从这个意义上说，农地所有权主体的地位相对于市地所有者的地位处于弱势，中国的集体土地所有权是一种不完备的所有权，或称作“有限土地所有权”。中国农地使用制规定为“有期承包经营制”，即集体经济组织成员可以根据契约规定承包经营其所在的集体经济组织所有的土地，经营期限由法律规定为30年。在这种基本的农地产权制度安排下，中国农村的一些地区又创新和试行了其他的土地使用制度的具体实现形式，如在发达地区的农村试行的“农村集体农场制”、“农村车间制”和以家庭承包制为基础并与农业社会化服务相结合的“双层农地经营制”；在经济欠发达但农地资源相对富足地区的农村试行的“两田制”(即“口粮田”和“承包田”)等。
二．美国的土地产权制度
美国是—个典型的发达市场经济国家。其土地所有制结构具有三种土地所有制形式并存，而以土地私人所有制为主体的混合所有制特点。在全部国土中，私人所有土地占国土面积的58％；联邦政府所有，即国有土地占32％；地方政府(州政府)所有，即所谓的公有土地占10％。在美国，无论何种土地所有制形式，其所有者均拥有该土地的地上及地下矿藏的所有权。因此，美国的土地所有制下的土地所有权是一种比较完备的所有权。另外，美国的土地所有权还具有可分割性，即土地所有者可以把其土地的地上所有权或地下所有权(比如矿藏的所有权)单独出售。这一点在世界各国当中算是比较特殊的。
就土地使用制而言，美国土地实行有偿使用制。无论是使用权还是所有权均可以依法上市自由交易，这不仅是指私人所有土地，也包括国有(联邦政府所有)土地和公有(地方政府所有)土地。与土地所有权的可分割性相对应，美国的土地使用权具有可分割性，即土地所有者可以把其拥有的土地的地上权和地下权的某一项单独出租，或将二者同时分别租予不同的使用者。
三．英国的土地产权制度
在英国，从法律意义上讲，实行的是单一的土地英王或国家所有制形式，不存在其他土地所有制。但是，私人和公共部门可以根据英国法律规定，通过租借程序而长期地占有和(或)使用国有土地。在由私人或公共部门占有的土地当中，凡是可以依法无条件继承或限定继承或可以终身保有土地产业权的，称作租赁者获得了土地的永业权。这类土地的保有者通过完全拥有土地权益的方式而事实上成为土地的真正所有者。从这个意义上来分析土地所有制结构，英国的土地所有制结构也是一个三种所有制形式并存，而以土地私人所有制为主的混合式结构。并且，英国私有制土地的份额约占2/3。
四．日本的土地产权制度
类似于美国，日本的土地所有制结构表现为土地国有制、土地公有制和土地私人所有制三种土地所有制的组合。其中，国有土地是指中央政府负责经营管理、作为国家资产的土地；公有土地是指日本各级地方政府，包括都、道、府县和市町村等地方政府拥有的土地；私人所有制土地是指个人和法人拥有的土地。从三种所有制土地所占的份额来看，私有制土地约占2/3。
日本的土地所有权和使用权均可依照政府土地法规进行交易，无论政府部门还是私人部门使用非自己所有的土地，均须通过购买土地所有权或租赁方式实现。但是，比较而言，日本政府对土地的具体使用方向、方式实行了比较严格的管制和调控措施，比如，通过征收土地固定资产税来调节土地的使用方向和使用程度；通过道义劝告形式来促进私人空闲地的有效开发等等。
第五节 土地产权管理制度
一．土地产权管理制度的定义
狭义的土地产权管理制度是指政府针对土地产权实施管理的一系列成熟的管理法规、管理体制和管理手段。广义的土地产权管理制度是指国家通过各级政府对特定区域或特定类型土地的产权的保护、产权交易的规范、调节和引导所形成的政策和法规，所采用的手段以及实施具体管理的组织机构的综合。由此可见，广义的土地产权管理制度既包括通常意义上的系统化的、规范化的，因而相对稳定的土地产权管理政策及体制，即狭义的土地管理制度，又包括那些未经系统和规范的土地管理政策和措施。本书分析中采用的是广义概念。
二．土地产权管理手段
政府实施土地管理的手段多种多样，不仅因土地所有制的不同而不同，而且同一种土地所有制下的不同国家或地区，采取的具体手段也不相同。大体看来，可将这些手段归纳为以下四类：
1．行政手段
地政部门对土地权属的调查、地籍测量、土地登记以及土地权属和利用分类统计等日常管理手段，均属于行政手段。
2．道义劝告手段
在一些国家(如日本)，对申报交易的土地面积、用途进行审查，如果不符合政府规定，则进行停止交易或改变交易土地面积或(和)用途的劝告。
3．经济手段
（1）价格手段
这是一个兼有行政性和经济性的手段。政府通过规定区域最高交易地价或公布指导地价(又称公示地价)的办法，引导土地交易价格的形成。这可以在一定程度上限制地价的过剧上涨。
（2）供求手段
政府可以建立起一套土地“吞吐”制度，通过土地的收购储备和相机出售，从供给和需求两个方面调节土地市场，使土地的总供给与总需求实现大致的动态平衡，抑制地价的非正常波动。
（3）税收手段
是政府强制手段的一种。适宜的土地税制既可调节土地保护和土地的利用，也可有效抑制土地投机、重新分配土地财富。
（4）金融手段
通过控制土地信用贷款，限制土地投机融资或非政府鼓励的土地利用方向的土地交易和土地投资开发融资；鼓励用于配置政府鼓励发展项目的土地开发融资。
4．法律手段
国家或政府对侵害土地产权、不公平土地交易以及不合理土地利用等行为的惩处，最常用也是最有效的手段便是法律手段。相应地，国家立法机关制定了一系列的土地法规，如交易法、土地计划法、土地规划法等等。另外，政府对特殊用途的非公有土地的强制性征收，也是一种法律手段。法律手段较之于其他三类手段更具有规范性、稳定性和强制性等特点。一切行政的、经济的、道义劝告的手段，如果没有法律手段的配合和保障，很难达到调控和规范土地经济行为的政策目标。例如，对土地交易中的不规范行为的惩处手段和机制不外以下两类。一是政府惩罚。这是土地交易主体与政府之间的地位不平等的博弈，博弈规则是政府法规和政策。这种机制对违规的惩罚是一种独立的和强制性的。博弈的均衡取决于政府部门执法的强度，土地交易主体对收益的预期等因素。另一类惩罚机制是土地交易主体间的惩罚。这种惩罚带有非强制性，其实质是交易主体间的地位相对平等的博弈。博弈规则是市场规则。如果考虑无穷多次情况，这种机制会使博弈达到一种促使理性交易者自动遵守市场规范和契约规定，进而使土地市场有序运行的均衡状态。实际当中，规范土地交易行为的既有法律强制力量，又有市场强制力量，即有两套博弈机制在起作用。但是，从单个交易来看，法律的威慑力最大，其作用也最普遍。正因为如此，许多国家都制定了有关土地的法规，并且这些法律思想在宪法、民法、财产法、经济法、行政法等法律中有所体现。
三．中国土地产权管理的制度模式
土地产权交易即土地市场是住宅和房地产市场的源头，而规范和强化土地产权管理又是基础。在中国当前的整个房地产市场体系中，土地市场发展滞后、运动无序、管理乏力，呈现政出多门、多家“卖地”、多种形式“成交”、隐形市场“活跃”、国有土地收益严重流失的局面，直接影响了住宅建设和居民入市进行住宅交易，制约了房地产市场机制的形成和房地产业的发展。造成这种局面的根源在于土地产权制度的缺陷和土地产权交易及其管理不规范。具体表现在：
首先，由于土地“出让”政出多门、多家“卖地”，不利于政府运用土地供应总量控制来调节、激活住宅和房地产市场。据有关城市统计资料显示，近年来，在住宅建设用地总面积中，由政府土地主管部门直接经管，作为商品住宅用地、实行有偿出让的只占不足10％。国内外实践经验表明，政府运用土地供应总量控制，是调节和激活住宅和房地产市场，合理配置土地资源的有效手段。显然，我国当前这种全部住宅用地中由政府直接控制不到10％的状况，就很难达到上述目的。
其次，由于土地“供应”分散，住宅零星插建，难于成片，不利于居住区达到一定规模，提高整体功能和环境质量。这既影响城市规划的实现和景观环境效益，也影响居民的购房兴趣，无形中影响了住宅业的发展。目前能够形成规模的大型房地产项目却都有“违规”嫌疑（化整为零的项目审批，实际上绕过了行政管理关卡，其中有些盲目发展项目造成了大量土地浪费）。
再次，由于土地产权交易和管理不规范，容易造成价格错位，增加居民负担，影响住宅市场的发展。前面提到在全部住宅建设用地中，由政府土地主管部门直接经营有偿出让的商品住宅用地只占不足10％，而以市场价出售的商品房约占全部合法上市住宅总量的2/3以上。这一反差说明，不少以划拨方式取得土地使用权并享受减免税费优惠政策的开发项目，以市场价出售商品房，其土地收益必然流入开发者手里。这一事实产生双重悖论：一是国有土地收益流失；二是给部分居民的土地优惠变成了开发者的收益，结果这部分居民非但没有享受到国家的土地优惠，反而以市场价购买商品房增加支出，其中包括应由国家土地收益开支的市政大配套费(约400—500元／平方米)。
第四，由于土地交易产权不清晰及土地使用权与房屋产权如何衔接不明确，既不利于居民入市进行住宅交易，从而影响他们入市的积极性，同时也抑制了住宅和房地产次级市场的发育和拓展。上述问题的存在都直接或间接影响住宅业成为“两点”。要消除这些不利影响，势必要强化土地供应总量控制，规范土地产权交易和管理。
为解决以上问题，应在完善相关法律法规的同时，依法完善土地使用和产权管理的规划、政策、确认、调整、变更(五个环节)动态统一管理机制(模型)，实现房和地产权管理一条龙，变土地产权交易市场中堵漏似的无序被动管理，为法规型有序主动管理，为政府运用土地供应总量控制，调节房地产市场，促进住宅业成为“两点”，扩大内需创造基础性条件，下面就五个环节作简要论述。
1．规划
这里的规划是指用地规划。用地规划是土地供应总量控制和房地产发展宏观调控的基本内容，是日常用地和产权管理的依据和基础，也是直接科学合理配置土地资源的重要手段。主要内容有：(1)土地供应总量控制规划，包括中长期规划；(2)土地用途规划，即各类用地规划；(3)各类用地使用年限的具体规定等。
2．政策
这里的政策是指土地使用权实现(出让)形式的具体政策规定。是实现用地规划、构建土地一级市场的基础，是与用户确定产权关系进行产权管理的依据，是实现土地供应总量控制管理的有力杠杆。主要内容有：(1)无偿划拨用地的控制原则，即在什么条件下无偿划拨用地，对此要严格控制；(2)土地补贴使用的适用范围，即在什么情况下实行土地使用费补贴，一般是明补；(3)全价有偿出让土地付费形式的规定，比如是全价一次性付款，还是年地租制等。所谓年地租制，就是一次成交按年分期付款，主要是对那些一次性付款有困难的用地者。该办法已经在我国深圳市开始实行，我们认为加上必要的保险或担保配套措施，可以推广；(4)有偿出让土地基本成交方式的设计，即协议、招标、拍卖等成交方式各自适用的范围，当前应扩大拍卖成交方式；(5)房和地使用年限不一致如何衔接的原则规定，如土地使用年限到期，房屋完好继续使用如何确立新的土地产权关系，怎样补交土地延期使用费等；(6)测定基准地价；(7)土地产权管理的其他有关规定，如房地产交易中的申报制度，公示地价制度等。
3．确认
这里的确认就是根据用地性质和用地者的具体情况落实上述有关规划和政策规定，明确用地产权关系。在当前具体运作可按不同用地分新增用地和存量用地落实。关于新增用地形式和产权关系的确认，按照土地用途和用地单位与居民家庭收入具体经济条件，有两种情况，一是无偿划拨用地，如公益事业用地，低收入家庭享受的廉租或廉价房用地等；二是有偿交易用地，一般为土地一级市场交易行为，具体形式有有：（1）全价一次性付款形式。如商品房用地、生产经营用地等；（2）年地租制形式。如商品房用地，房价和地价分开，以照顾一次性清付地价有困难的用户；（3）补贴出售形式。如经济适应房用地等。以上各种用地形式，绝大部分已经实行。
从“确认”的角度来说，以下几点应强调：
(1)不论是有偿使用还是无偿划拨一律都要明确规定使用年限，即在新增用地中不再有无限期使用的情况。
(2)用地补贴一般应由暗补改为明补，增加用地补贴的透明度。
(3)积极创造条件在住房交易中试行房价和地价分开，地价实行年地租制并争取逐步推开，这不仅可以减少国有土地无偿使用的弊端，缓解居民购房一次性支付地价有困难的矛盾，同时对扩大内需，活跃住宅市场使住宅成为新的经济增长点，解决居民住房问题也有重要意义。当前住宅市场不活跃一个重要的制约因素是居民家庭收入相对较低，房价相对较高，而房价中地价又占有相当大的比重，为达到启动和活跃住宅市场的目的，实行年地租制不失为一种现实的可行选择。
(4)针对当前各类用地出让以协议方式为主的状况，要增加招标、拍卖成交方式的比例。
(5)无论是哪种用地形式都要将土地使用权落实到用地单位和个人，并发给土地使用证(或随房发证)明确用地性质、使用年限和产权关系。其产权关系一般来说，全价一次性付款者，在土地使用期内有使用权，有转让(支配)权，有全部收益权；享受地价补贴者，在使用期内有使用权和转让权，有与个人所付费用相应的收益权；实行年地租制者，在使用期内有使用权和转租权，对预付年地租剩余有收益权，对所欠年地租有补交地租的责任；享受无偿划拨用地者，在使用期内有使用权，有转让权，无收益权。
关于存量用地产权关系的确认。这是确认环节的重要内容，是对长期以来国有土地使用中产权关系的一次性清理，是规范激活房地产市场特别是二级市场基础性工作，主要包括以下几方面的工作：
(1)对以往不论采取什么形式无偿划拨的土地一律按土地用途重新确定使用年限，变无期使用为有期使用，结束国有土地无期使用的历史。即可以有无偿使用形式，但不存在无期使用形式。这类用地的产权关系同样是在使用期限内有使用权，有转让权，无收益权。
(2)对居民在房改中随各种购房形式所获得的土地使用权的确认，并随住房证发给土地使用证，明确土地使用年限和产权关系。确定用地产权关系的具体操作方法是根据购房价格中是否包含地价和地价含量的多少，参照上述新增用地产权关系原则确定产权关系，即房价中不含地价者按无偿用地对待，在土地使用期限内有土地使用权，有权随房转让土地使用权，有与个人支付土地使用费相应的部分土地收益权；房价含全部地价者按全部地价一次性付款用地对待，在土地使用期限内，有土地使用权，有权随房转让土地使用权，有土地收益权。以上是居民存量用地遗留产权的确认，其基本原则也适应于其他存量用地遗留产权的确认。
4．调整
这里所说的调整就是根据土地资源供应状况，房地产市场的发展变化和用地者情况的变动依法对用地规划、用地政策和产权关系作相应的调整，这是实现用地产权关系动态统一管理的关键，具体内容有：(1)用地总供应计划和土地用途的调整；(2)土地使用权实现方式的调整；(3)随着用地者经济情况的变化，无偿划拨土地到期后是否继续无偿使用；(4)借鉴海外居民家庭收入与房价、地价挂钩，并随时调整的原则，调整居民用地的形式和产权关系，即根据家庭收入高低和变化情况，按无偿用地补贴用地、年地租制和全价一次性付款用地等调整用地形式和产权关系；(5)基准地价的补测调整；(6)增删修改有关用地产权管理政策；(7)随房屋的用地使用年限到期后继续使用产权关系和付费办法的调整等。
5．变更
这里的变更主要是土地使用权转让过程中产权关系的变更及相应产权的管理。多发生在房地产次级市场。这是当前土地产权管理中最复杂的方面，也是国有土地收益流失的主要环节，需要做的工作很多。有如：(1)照原出让形式(如无偿划拨、补贴出让、年地租制、全价一次性付款)转让，产权关系变更过户登记管理，这虽是经常性工作，但很重要；(2)无偿划拨土地有偿转让，补交土地出让金及相应产权关系变更过户登记管理；(3)补贴出让全价转让，补交补贴出让金及相应产权关系变更过户登记管理；(4)土地使用年限合同到期后继续使用续签使用合同，补交相应用地形式应付费用，确认变更后的产权关系；(5)拆迁重建产权变更登记管理；(6)公有住房置换土地产权变更管理等。
为了实现土地产权规划、确认、调整、变更动态统一管理，必须形成房和地统一协调管理机制，按城市建立类似香港土地注册处管理机构，以土地管理为龙头，坚持房地产一级市场和二级市场统一管理原则，协调居民家庭收入与房价、地价之间的关系，实现房和地产权产籍统一管理。
第六节 城市土地市场
一．土地市场的需求
1．作为生产要素的土地需求。对城市土地的需求来自于对各种产品或城市服务的需求，所以，与一般产品需求不同，土地需求是引致需求或派生需求。城市土地可以用作工业、商业和住宅业等多种用途。对某种用途土地的需求取决于其提供的产品或服务所能产生的净收益。在竞投地租模型中，城市土地租金梯度曲线表明了土地配置在各种用途上的均衡使用模式，从而确定了土地的需求。在房地产经济学中，家庭根据可支配收入并利用效用最大化原则来进行住房或非住房商品的购买决策，住房建筑物与土地的替代性就决定了住宅用地的需求量。总之，在竞争性市场上，城市土地是按照最有利的用途进行分配的。
2．作为资产的土地需求。以上讨论的实际上是对土地使用权的需求或简单地称作对土地服务的需求。这也是经济学理论上通常所指的土地需求概念。在土地所有权不允许自由买卖的经济体系中(如在我国城市经济中，土地为国家所有)，说土地需求即指土地服务需求，不会引起歧义。但是，在土地所有权可自由买卖的经济中，还有一种土地需求，不是为了土地本身的生产特性，而是以土地价值储存特性为目的。这种需求主要包括土地投机性需求和为了防止价格上涨而套购土地。这种土地需求，从产生的原因上来看，可能是由于税收制度的扭曲而产生，亦可能是由于通货膨胀的影响而产生。分析此类土地需求常常需要先作土地投资收益分析。
3．混合性土地需求。上面我们已经讨论了两类不同的土地需求。但是，在现实经济生活中，人们有时可能既把土地当作一种生产要素，把它投入到某种生产经营活动中，又把它看做是一种资产，期望获得预期的资本性收益，这种情况下产生的需求，我们称之为“混合性土地需求”。
影响土地服务需求和土地资产性需求的诸多因素，自然地也会影响混合性土地需求，只是这种影响的机制可能更加复杂而已。
4．影响土地需求的因素分析
现在，我们从一般意义上来考察影响土地需求的社会经济因素。大致来讲，影响城市土地需求的因素主要有以下几类：(1)城市人口。城市人口的增加不仅直接导致住宅用地需求的增加，而且也间接地导致交通用地、文化教育用地、休闲娱乐用地等城市土地需求的增加。(2)国民收入。国民收入，尤其是居民可支配收入的增加会提高居民对住宅、各种服务的需求量，进而提高对宅地和商业、服务业和公共设施用地的需求量。所以，同人口因素一样，国民收入也是影响土地需求的一个增长性因素。(3)景气预期。人们对经济形势的预期比较乐观，则地价趋升，土地需求增加；反之，则会抑制土地需求的增加。(4)投资渠道。当国民收入增加，市场上游资增加时，这类资金不会过度集中于房地产市场，土地需求不会骤然增大。如果此时投资渠道不畅，游资会大量涌入房地产投资市场，会使土地需求顿时放大，推动地价上涨。(5)土地制度和财产税制。以土地私有制为主体的国家，土地可以自由买卖，对土地的资产性需求会大于土地公有制国家的资产性土地需求；土地的财产税率如果过高，就会影响土地的资产性需求。(6)城市经济形势。城市产业，特别是城市工商业的迅速发展会刺激土地需求的迅速增加，如果城市经济不景气，则土地需求扩张的势头将会受到抑制。
二．土地市场的供给
短期内，城市土地，无论是土地服务供给还是土地所有权供给均为无弹性的；但在长期内，由于土地可以在不同的用途之间进行转换，某种用途的土地服务的供给就是有弹性的，对作为资产的土地由于受土地预期资产收益率、进而土地资产价格的影响，其供给也可能表现出一定的弹性特征。一般而言，影响城市土地供给的因素主要有：
1．土地使用者成本。持有土地需支付一定净费用，因此持有者愿意尽快转让土地，从而有可能增加土地的供给。但是，土地供给并不完全依赖于土地使用者成本的大小，它还取决于占有土地的机会成本。当通货膨胀和预期的通货膨胀上升时，若有一个扭曲的税收制度，则可能促使人们继续持有土地，甚至买入土地进行投机。
2．交易费用、信息、预期等因素。如果出售土地的手续费和法定费用很高，土地所有权的转让将会受到抑制，土地所有权的供给则相应减少；有关土地利用控制的信息及土地用途转换的可能性及其转换成本会影响土地的市场价值，进而影响土地持有者的供给决策。人们对于地价与土地利用变化趋势的预期也会影响土地供给，这在土地投机交易过程中表现得十分明显。
3．城市规划。城市土地利用，系根据城市发展所制定的土地使用分区与管制来实施。住宅用地、商业用地、工业用地、城市公共设施用地等等，均按城市发展规划的使用分区而划定。如果某类土地编定的面积大，则此类土地的供给量就可能增大。
4．政府。政府对各类土地利用的限制性规定、对建筑密度、容积率的规定及土地税制(如资产税、空地税、土地增值税)等也会影响土地的市场供给。将土地需求与土地供给联系起来就建立了土地市场。土地市场的供求关系决定了土地的价格。
第七节 城市土地经营
一．城市地产经营
城市土地一般可以称为“地产”，是土地的经济形态，体现了土地的产权关系。经过开发的城市土地，实际上也是一种商品，既具有价值，也具有使用价值。虽然我国宪法规定城市土地的所有权是永远属于国家，不能买卖，但是城市土地的使用权是可以有偿转让的，这就构成了城市土地经营的法律基础。在我国目前土地所有权制度下城市土地经营，实际上就是城市土地使用权的经营，经营者可以通过这种经营，使自己获得经济利益，这就是城市土地经营，也可以称为地产经营。
我国城市土地经营的主要形式有两种，即城市土地的租赁经营(具体包括城市土地的出让和转让、出租等方式)和城市土地的开发经营(也包括开发后的土地转让所有权)。
城市土地的出让，是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位(主要是房地产开发公司)，供其有限期使用，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金(一般也称为毛地价)。出让的方式，原来有协议出让、招标出让和拍卖出让3种形式。协议出让就是政府土地主管部门直接与某个用地单位通过协议方式达成土地出让；这种方式，没有体现市场公平竞争的法则，而且导致大量腐败现象的出现，现在已基本上不再使用了。招标出让，就是通过招标的方式，让用地单位进行投标，然后按照招标的规定条件，将土地出让给最符合条件的用地单位。拍卖出让，就是通过现场拍卖，将城市土地现场出让给既符合城市规划部门规定的土地用途和使用条件，又支付最高出让金的用地单位。拍卖方式和招标方式都是符合市场机制的出让方式，相比而言，拍卖由于现场进行，市场竞争激烈程度最高，出让金也最高。城市土地的出让市场，—般通称为土地一级市场。用地单位交纳出让金之后，在一定条件下，也可以转让自己获得的城市土地使用权给另—个用地单位。城市土地的转让市场也称为土地二级市场。
二．城市土地经营的意义
1．土地经营是房地产经营的主要内容。房屋是离不开土地的，空中楼阁是不存在的，房产经营是离不开地产经营的，而且在相当多的条件下，地价是通过房价体现出来的。不进行地产经营，只进行住房商品化改革，实际上不可行的。只有推进城市土地经营，让市场合理调配土地资源，不断开发出适合开发建设地段，才能真正促进房地产业的快速发展，才能使房产与地产密切联系在一起。
2．土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动。我国目前土地利用效率不高，突出问题是城市的生产属性过强而交易属性薄弱，生产用地比重偏大，造成了城市整体土地效益低下。在传统计划经济管理模式下，无论是采用行政手段还是思想教育手段，都难以改变这种不合理的土地利用方式。而引进了城市土地经营之后，各单位都会从自身的利益出发，开始最大限度地挖掘土地潜在的经济效益，生产单位也会自觉地将生产基地迁往地价较低的郊区，而将市区的土地转变为商业用地，从而实现了城市土地的增值。而开发商，更是可以利用生产单位在解决自身发展中所出现的各种问题，通过购买或联营等方式，盘活闲置着的土地。
3．城市土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环。我国改革的目标模式是建立市场经济体制，这一方面是指市场机制的完善，另一方面是指市场体系的健全。土地市场是我国社会主义市场经济体系的重要一环，没有土地市场的市场体系是不健全的。土地市场是基础性的市场，是重要的生产要素市场。不实行城市土地经营，土地市场就没有办法建立起来，而允许进行城市土地市场经营，土地市场就会逐步成熟起来。
4．土地经营是城市第三产业健康发展的前提。城市土地是一切城市经济活动的基础条件，缺乏土地，任何行业都发展不起来。随着我国城市化进程的提高，城市的流通功能的发展，各种和城市生活密切联系的第三产业将会迅速发展起来，这都会造成对城市土地的需求，通过城市土地经营，可以为城市第三产业的发展提供一个市场化的土地市场，抑制这些行业对城市土地的盲目需求。
5．城市土地经营是城市财政收入的重要来源。城市土地是属于国家的，并由国家交由城市人民政府代为管理，实行城市土地经营，可以让国有土地实现其价值，除去—部分上缴国家财政之外，城市人民政府可以获得其余的大量资金，政府可以利用这些资金，建设城市、完善城市基础设施。
三．城市房地产综合开发经营
城市房地产综合开发经营，就是以成片集中开发为基础的经营活动，是规模最大、综合程度最高的房地产经营，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。国外一些实力雄厚的巨型房地产经营企业，往往就采用这种方式经营房地产。
这种经营方式，在资金充裕、企业管理水平先进的条件下，无论是对房地产经营企业还是对城市人民政府，都是综合效益最高的一种经营方式。
首先，这种经营方式无论是对房地产经营企业还是对城市政府来说，开发成本都是最低。
对房地产经营企业来说：（1）实行成片集中开发，可以缩短建设周期。由于综合规划、统筹施工，可以组织大的平行作业和立体交叉作业，从而加快了建设速度。（2）实行成片集中开发，还可以降低工程造价。由于统一征地、统一拆迁、并实行工程招标，房地产经营企业可以有效地控制工程造价，降低建设成本。（3）实行成片集中开发，有利于提高劳动生产率。在同一个地段进行大规模的建设，工程承包企业可以充分发挥现代化大生产的优势，大幅度提高机械化程度，提高劳动生产率。（4）实行成片集中开发，还可以保证整个工程质量的提高。由于统—规划，减少了各相关环节的不协调，整个工程在高质量的设计和施工条件下进行，从而保证了整个工程质量的提高。
对进行成片集中开发的城市人民政府来说，这种经营方式极大地缓解了它们进行城市基础设施建设的开发成本，因为相当多的基础设施的建设开发成本都因为通过纳入成片集中开发的区域而被开发商支付，使城市人民政府可以借助开发商的经营活动，在投入较少的条件下使整个城市的基础设施水平大为提高。
其次，这种经营方式也使开发商和城市人民政府都可以获得更大的经济效益。
对开发商来说，由于成片集中开发，可以迅速使城市某个区域形成基础设施配套、功能齐全的生活区域。相对于那些基础设施不配套、功能不全的区域来说，其市场竞争力大为提高。虽然支付了建设城市基础设施的成本，但仍可以通过开发的房地产项目的价值的大幅度提升获得更巨大的经济效益。而且，城市区域往往具有一定的聚集性，一旦整个区域形成了一种聚集性，就会吸引其他区域的人们来此居住、购物或办公，从而增加对该区域房地产市场的需求。
成片集中开发的经济效益体现出来之后，城市人民政府就会因为这—区域的经济效益的增加而获得更多经济利益。由于房价的上涨，城市人民政府可以收取更多的与房屋销售密切相关的有关税费；由于该区域商业活动的兴旺，城市人民政府可以获得更多的与商业经营密切相关的有关税费；由于聚集性的体现，各种房地产交易活动增加，城市人民政府可以获得更多的房地产交易税费；如果成片集中开发效益明显，在接下来的成片集中开发项目的招标中，城市人民政府又可以由于开发商的积极投标而获得更大的土地出让收入，可以将更多的城市基础设施纳入成片集中开发项目中而在财政上有了更大的节余。
最后，这种经营方式使城市的总体规划和各项事业可以协调发展。成片集中开发，便于实现城市规划的意图，也便于城市人们政府对开发商进行监督检查。通过成片集中开发，可以使基础设施的建设和其他设施的建设配套，避免了相互不配套所导致的各种城市问题。
第八节 土地价格理论概述
一．各种地租、地价理论的历史发展回顾
1．17世纪中叶到19世纪初的土地价格理论
（1）配第：提出级差地租的最初概念。
（2）魁奈：提出“纯产品学说”。认为农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品(纯产品)以地租的形式归土地所有者所有。
（3）杜尔阁：提出“纯产品”是由农业劳动者生产出来，并由于土地私有权的存在而使这部分“纯产品”归土地所有者所有的观点。
（4）斯密：系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。
（5）安德森：提出了土地相对肥沃的概念；地租来源于生产土地产品的劳动；土地产品的价格决定地租，而不是相反等观点。
（6）威斯特：提出级差地租以土地耕种的下降序列为前提；土地产品的边际收益是递减的等观点。
（7）李嘉图：在劳动价值论的基础上阐明地租理论；只承认级差地租，否认绝对地租的存在。
2．19世纪上半叶
（1）萨伊：提出“三位一体”的分配论，即工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿。
（2）马尔萨斯：认为地租是自然对人类的赐予。
（3）杜能：创建农业区位论。主要研究级差地租中由于位置的优劣不同而产生的地租。
3．19世纪下半叶
马克思、恩格斯：把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。认为资本主义地租是剩余价值的转化形式之一；地租分为3种形式，即绝对地租，级差地租和垄断地租；土地价格是地租的资本化等。
4．20世纪初到20世纪下半叶
（1）马歇尔：创立均衡价格论。认为地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。
（2）克拉克：认为地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献；地租是一种“经济盈余”。
（3）胡佛：建立了竞价曲线理论。这种理论能同时处理不同类型土地使用的竞标。
（4）阿兰索：解决了城市土地地租、地价的计算问题。
（5）丁伯根、康托洛维奇：提出土地的影子价格。
（6）萨缪尔森：提出地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度的观点。
（7）哥德伯戈、钦洛依：用制度经济学的方法对城市低价进行分析。
二．各种土地价格理论在我国的实践
我国理论界在土地经济关系上最初认为，社会主义制度建立以后，商品货币关系将消失，社会主义不存在任何形式的地租。随着社会经济实践的发展，才逐步认识到社会主义仍存在商品生产和交换关系。
国内学者一般认为，马克思主义地租理论是对古典经济学地租理论的继承和发展，它以坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度对农业地租进行了分析，揭示资本主义的剥削本质，界定了地租的概念、地租的来源，并侧重于定性分析。现代西方地租理论则秉承了19世纪上半叶资产阶级经济学家的思想，这种思想体系一般都不涉及地租存在的社会经济根源，也就是从不回答为什么一部分社会财富要作为地租归土地所有者所有，而是注重空间分析和定量分析，并且其研究范围从农业地租扩展到城市地租。马克思研究地租、价值、价格等经济范畴并不排斥供求的影响，不过不如现代西方经济学对供求研究的细致、深入。西方经济学在马克思以后又经过百年的发展，理论与实践的发展证明很多理论在市场经济条件下符合客观规律。
现代西方地租理论，对地租量的分析则引入了边际分析、均衡分析、弹性分析等一系列数学工具和制度经济学的一些分析方法，建立了各具特色的地租地价模型，实际上更具有可操作性。目前实践领域以阿兰索的竞标地价模型最具实用价值。
我国正从传统的计划经济体制向市场经济体制转变，马克思主义地租理论的精髓无疑对我们认识地租范畴、分析地租本质有着积极作用，但发达市场经济中土地市场的一般运动规律，特别是西方学者注重对地租进行定量分析，以及综合运用各种分析方法，对地租地价的运动规律进行剖析研究等，对我国目前土地使用制度改革及土地价格的确定都具有重要的借鉴意义。
在土地经济实践上，我国已从改革开放前的土地无偿无期行政划拨制度向土地有偿有期使用制度转变，土地市场已初步建立，土地出让采取批租和租赁两种形式，形成了土地批租市场和土地租赁市场。在土地市场上土地价格形成主要有三种途径：协议、招标、拍卖。其中协议价格是主要形式，其弊端已日益显现。土地价格的确定不仅关系到土地资源能否合理配置和有效利用，而且还关系到以土地为基础的下游产品价格的合理性问题。吸收和借鉴现代西方经济学的地租、地价理论中有关市场经济条件下地租、地价量的确定等科学成分，为我所用，无疑对向市场经济转轨中的中国具有重要的决策指导意义。
本章小结
土地问题一直是社会发展的基本问题之一，在各种不同的社会历史条件下都有土地问题。因为土地是人类生存之本，是社会物质财富的最基本源泉之一。
我国城市发展的情况比较特殊，各地发展严重不均衡，城市土地利用的经典理论模式都可以在一定程度上得到实证支持，我们可以根据具体城市和城市地域的发展情况，适用适当的基本模式并根据具体情况加以修订得出适当的土地利用布局，据以进行房地产投资。
我国学术界的普遍倾向的“广义所有权论”。即产权就是广义的所有权。但是广义所有权中包含哪些权能即权能结构如何，各种观点各有不同的认识和表述。广义所有权包括哪些权能并不一致。这种状况导致不仅在理论上对产权内涵不好把握，更重要的是在实践中无法操作。随着国家经济不断发展，土地产权制度的改革已经势在必行。本章简要介绍了产权制度及其国际比较，供读者学习思考。
城市土地经营是我国市场经济改革的必不可少的一环。我国改革的目标模式是市场经济体制，这一方面是指市场机制的完善，另一方面是指市场体系的健全。土地市场是我国社会主义市场经济体系的重要一环，没有土地市场的市场体系是不健全的。土地市场是基础性的市场，是重要的生产要素市场。不实行城市土地经营，土地市场就没有办法建立起来，而允许进行城市土地市场经营，土地市场就会逐步成熟起来。本章同时简要介绍了城市土地在目前体制下的经营方法和问题。
国内学者一般认为，马克思主义地租理论是对古典经济学地租理论的继承和发展，坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度对农业地租进行了分析，揭示资本主义的剥削本质，侧重于定性分析。现代西方地租理论则秉承了19世纪上半叶资产阶级经济学家的思想，注重空间分析和定量分析，并且其研究范围从农业地租扩展到城市地租。马克思研究地租、价值、价格等经济范畴虽然不排斥供求的影响，不过不如现代西方经济学对供求研究的细致、深入。西方经济学在马克思以后又经过百年的发展，理论与实践的发展证明很多理论在市场经济条件下符合客观规律更具实践意义。本章归纳了经济学中地租地价理论的发展脉络，供读者进一步学习参考。
思考题
1．试从公平贸易角度分析我国土地产权制度和土地市场发展的方向。
2．结合你对广州（或其他特大城市）的认识，试分析其城市发展模式和主要发展方向（地理方向），并找出适于长期土地投资的区域。
案例题
湖北武汉某项目的选址
投资要寻找一个落脚点，要找一块比较合适的地来做。选择过程是这样的，首先从分析自己的优势开始。
二汽集团在十堰、襄樊、武汉一年交的营业税大概五十亿左右。
大部分人从十堰搬到武汉之后形成很好的内部市场，同时因为在武汉这个比较好的地方，为R&D的人提供好的生活设施和居住条件，又能够吸引很多的高科技人才过来，所以内部的市场需求已经有比较好的基础。
作为汽车的生产商，是否能够选择一种物业类型使汽车和房子结合起来，一个是汽车，另一个是房地产，实现两个产品捆绑销售，不去市中心和大家竞争。这样选地的时候，可以选一些环境非常好，但是离城市稍远的地方，这需要车的结合。
当时他们生产的神龙富康大概要十二、三万元，两样东西放在一起来卖，对车来讲也好，对房子来讲也好，都有非常好的吸引力。而且这种方式以前有很多发展商也想过，但是自己并没有汽车市场这部分资源，做不了。
所以选择地的时候，要根据市场，根据公司大的背景，根据公司内部做研发的这些人对住房的需求。比如主力R&D的人年龄在25岁40岁之间，这些人年龄阶段是比较集中的，教育背景是比较好的，对住宅需求的典型性也比较好，这样的话产品定位可以非常明确和准确，汽车和房子这两样东西加起来，比其它发展商领先一大步。
基于这三大背景，就选择武汉西南、有水的、离经济技术开发区非常近的一块地。这块地有四个优势，第一因为离城市比较远，地价比较便宜。第二与城市的联系较好，正好在武汉外环的边上。第三环境非常好。第四有相当的规模，只有在城外的地方，才有做一期二期分期发展的潜力。最后还有一个比较重要的是靠近现在的R&D的中心，经济技术开发区。
这个选择非常有针对性，非常符合发展商自己的特点，这样就可以做成武汉的低密度产品，可能是类TOWN HOUSE的东西，因为地价比较低，而且低密度住宅成本比较低，车可以以比较好的价钱放在一起，对市场的影响冲击力是非常非常大的。
请你根据本章介绍的土地利用结构理论分析案例所处城市的可能发展模式。
阅读资料
1．《中华人民共和国土地管理法》简介
中华人民共和国土地管理法，共8章86条。
第一章是总则，共7条(即第l条到第7条)，规定了该法的制定意义、我国基本土地制度和执法机关。该法第2条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。该法第3条规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。该法第4条规定：国家实行土地用途管制制度。该法第5条规定：国务院土地行政管理部门负责全国土地的管理和监督工作。
第二章是土地的所有权和使用权，共9条(即第8条到第16条)，规定了土地所有权和使用权的法律原则。该法第8条规定：城市市区的土地属于国家所有。该法第12条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。该法第13条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三章是土地利用总体规划，共14条(即第17条到第30条)，规定了土地利用总体规划的法律原则。该法第17条规定：各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。该法第19条规定：土地利用总体规划按照下列原则编制：(1)严格保护基本农田、控制非农业建设占用农用地；(2)提高土地利用率；(3)统筹安排各类、各区域用地；(4)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；(5)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。该法第21条规定：土地利用总体规划实行分级审批。该法第27条规定：国家建立土地调查制度。该法第29条规定：国家建立土地统计制度。该法第30条规定：国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用情况进行动态监测。
第四章是耕地保护，共12条(即第31条到第42条)，规定了耕地保护的法律原则。该法第31条规定：国家保护耕地，严格控制耕地转化为非耕地。
第五章是建设用地，共23条(即第43条到第65条)，规定了建设用地的法律原则。该法第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。该法第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。该法第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。该法第56条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。该法第58条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(1)为公共利益需要使用土地的；(2)为实施城市规划进行旧城区改建、需要调整使用土地的；(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(1)项、第(2)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第六章是监督检查，共7条(即第66条到第72条)，规定了进行监督检查的法律原则。该法第66条规定：县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
第七章是法律责任，共12条(即第73条到第84条)。规定了违反该法的处罚原则和处罚力度。
第八章是附则，共2条(即第85条到第％条)。规定了外商投资企业使用土地的适用原则和该法的施行日期。该法第86条规定，该法自1999年1月1日起施行。在附则后面，还附有刑法有关土地犯罪的处罚条款。
2．其他相关法律、法规简介
和房地产开发与经营相关的重要法律还有《中华人民共和国城市规划法》，该法规定了城市规划的法律原则。在城市从事房地产开发与经营，都必须遵守城市规划法。
此外，《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国市政公用事业法》、《中华人民共和国地震法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国住宅法》、《中华人民共和国工程设计法》等法律也和房地产开发与经营有着密切的联系，从事房地产开发与经营时也必须同时遵守这些法律。
除去上述法律，还有一系列行政法规与房地产开发与经营相关。这些法规包括：土地管理法实施条例、房地产管理法实施条例、城市规划法实施条例、城市房屋拆迁管理条例、城市维护建设税暂行条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、城市住宅建设管理条例、城市公有房屋管理条例、城市私有房屋管理条例等。从事房地产开发与经营时也必须同时遵守这些行政法规。
