邳州市佳地雅居、中央佳地国际广场项目
全程策划及销售总代理合作协议书
一、协议订立双方
甲方：徐州佳地置业有限公司 （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）
就甲方开发建设的邳州市天山路 号地块、世纪大道 号
地块（以下简称项目）的策划及销售总代理服务事宜达成协议，双方特订立如下合作协
议书。
二、合作服务方式及内容
乙方以甲方企业内部项目小组的形式，在甲方授权和配合下完成本项目的全程策
划和销售代理工作，主要服务内容如下：
前期策划
1. 项目基础判断
A、项目可行性分析；
B、项目的优、劣势分析；
C、项目的机会和威胁是什么；
2. 项目总体市场研究及专题市场研究
本地房地产市场的宏观、微观形态分析；
3. 项目定位及策略总纲
A、产品定位
B、目标客户层定位；
4. 项目规划、建筑设计方案评价
研究市场对于现有方案的接受程度；
5. 相关专业公司推荐
6．项目竞争对手拟定
营销策划
1. 市场竞争分析
2. 营销策略及项目定位
3. 整合推广方案
4. 销售总结及策略调整
项目顾问：
1. 项目投资前景预测与经济效益评价
2. 物业产品市场定位
3. 物业设计建议
备注
甲方享有乙方所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其
他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
代理销售
1.名称： 佳地雅居 、 中央佳地国际广场（暂定名）
2.项目位置：
3.物业性质：
4.开发计划：详细项目工程进度由甲方提供相关资料
5.委托面积：佳地雅居 ㎡
中央佳地国际广场 ㎡
（实际面积以房管部门测绘为准）
6.委托代理销售保底价：
A、整个项目销售代理平均底价由附件另定。
B、乙方在拿到详细的设计方案后，根据每个单元面积，位置制定详细的一房/铺
一价表，经双方认可后，作为代理销售单元结算保底价（具体见附件代理销售
单元结算保底价表）。
三、合作期限
1. 两项目的代理销售合作期限分别为自本合同签订之日起，至本项目具备销售条件
（取得预售许可证）后 12 月内、 24 月内，乙方必须完成下列双方就项目所制
定的销售任务：
（佳地雅居项目 80%的资金回笼）
（中央佳地国际广场项目 80%的资金回笼）
如遇特殊原因，甲乙双方可协商延长合作期限。
２．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同，
否则违约方向守约方一次性支付违约金 人民币 50 万元。
３．在本合同有效期内，甲方不得指定其他代理商销售本项目。
四、前期策划及费用支付
1、项目市场调研及项目定位策划
2、营销策划方案及推广方案
在此期间，甲方在每月 15 日向乙方支付 2 万元人民币，作为乙方的前期策划费。
在第一个项目开始销售之日起（取得预售许可证），甲方在每月 15 日向乙方支付 1
万元人民币，作为乙方的第二个项目前期策划费；
在第二个项目开始销售之日起（取得预售许可证），甲方停止该笔费用的支付。
五、销售保底佣金的确认及支付方式
销售行为界定：购房人签订《商品房预售/买卖合同》并支付定金或首付款视为代
理销售成功。甲方向乙方支付保底佣金。
1. 销售保底佣金：
实际销售金额×1% = 保底销售佣金（净得）
（如：20000㎡×1300 元/㎡ = 2600 万 ； 2600 万×1% = 26 万）
乙方在每月最后一日和甲方共同确认当月的销售额度，甲方签字后于次月 5 日内提
取销售额的 1%（净得）作为保底佣金，以现金方式支付给乙方。
六、后期利润分红的确认及支付方式
双方按如下方式结算利润分红：
在出施工图后、开始向市场销售前，双方确定出甲方预期成本回收金额。超出该金额后，
乙方净得该超出部分的 10 %作为项目利润分红。（如：双方核算出总成本金额为 20000
㎡×1250 元/㎡ = 2500 万。 销售额达到 2500 万后，超出的部分，乙方拿利润分红。）
七、定金及违约金的收取
⒈定金、房款及购房票据由甲方财务人员负责收取、开据；同时甲方在乙方提供的业绩
确认单上签字/盖章，对乙方的销售业绩进行确认，并作为结算依据。
⒈在合同期间内甲方不得自行或委托第三方出售本项目的物业，发生甲方自行或委托第
三方出售本项目的物业时，均视为乙方销售业绩，并按合同的约定提取佣金；如果乙方
已经销售该物业而产生重复销售的现象并于客户协商无效，均以乙方销售为准，甲方销
售自行无效并向乙方正常结算佣金。
⒈因客户违约而被没收之定金和违约金，甲、乙双方各得一半。
八、销售费用的承担
1、甲方提供售楼处（包括沙盘、宣传资料、电脑、电话、办公家具等销售道具）。
2、甲方负责由必要的招商所产生的费用。
3、甲方负责本项目广告制作及发布费用。
4、乙方负责乙方招聘销售人员的薪资、提成、奖金。
九、甲方权利及责任
1、如实告知乙方欲开发项目的背景情况材料和基本情况。
包括：
（1）欲开发土地的位置
（2）欲开发土地的土地权属
（3）欲开发土地的土地权性质
（4）欲开发土地的权证面积
（5）政府主管部门的规划要点
（6）自筹资金规模与财务情况。
2、保证上述房屋作为商品房上市预（销）售的合法性，并在本协议签订后分阶段
向乙方提供下列证照、资料：
A、商品房预/销售许可证；
B、房屋土地使用权证、施工许可证、建设用地许可证、规划许可证；
C、发展商营业执照；
D、项目总平面图、各楼层平面图、房屋立面图（含效果图及电子文件）；
E、商品房预/销售合同、房屋订购书的盖章（甲方审核后）；
F、与银行签订的《按揭协议》。
3、保证按工程进度表全面完成项目建筑、安装、内外粉刷、配套、绿化景观工
程、办出商品房产权备案说明书和大产权证。
4、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并提出书面要求
甲方首先要向乙方说明具体的要求，它是乙方进行分析论证的出发点。
5、对于乙方提出的合理化建议积极配合调整，对乙方日常销售工作应定期了解
并交换意见。
6、接受乙方的工作成果：
接受乙方的工作成果既是甲方的义务，也是其权利。乙方完成咨询报告和意见
后，甲方要及时组织评价鉴定，予以验收。确认工作成果是否符合合同约定的
条件。
7、甲方享有乙方所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作
作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
8、甲方应依据本协议的约定及时向乙方支付销售佣金及溢价。
十、乙方权利及责任
依约完成策划方案
1、 完成房地产项目的市场调查工作；
2、 依据调查情况进行有科学依据的市场分析；
3、 进行有独创性的策划。
4、 按照房地产业的特点，乙方完成的策划方案应包含的基本项目如下：
（1） 市场调研
A 区域房地产市场调研
B 类比竞争楼盘调研
C 各类物业市场调研
D 目标客户定性调查
E 目标客户定量调查
F 市场定位分析和项目价格定位分析
G 项目可行性总评估分析报告
（2） 项目投资策划
A 宏观经济和本区域城市市场调研
B 项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C 项目开发方式和开发节奏建议
D 项目土地 SWTO 调查和项目规模定位、价值分析
E 项目投入产出分析及资金运作建议
（3） 项目规划策划
A 项目背景分析
B 项目名称和标志
C 项目整体平面规划布局概念提示
D 单体主力户型组合概念方案
E 整体建筑风格定位、色彩计划
F 环境规划及艺术风格提示
5、负责在现场组建售楼班子，负责项目的现场销售。设立项目专案组负责市场信息
调查及分析、销售策划、媒体广告设计、公关活动方案设计、促销活动计划、房
展会方案设计、销售跟踪、巡视及督导。
6、承担聘用销售人员的工资、提成、奖金。
7、负责策划 DM、现场 POP、横幅、直幅、户外广告牌、吊旗、道棋、迎风旗帜、
报纸、车身、项目 VI、售楼服装的设计；负责媒体广告等策划及创意、发包、
监制、推广实施、组织必要的异地促销活动及销售人员培训。
8、负责签订订购书、购房合同，协助客户办理银行按揭，并协助甲方收取定金及
房款。
9、全权负责销售管理及销售控制，避免重复销售单位。
10、采取有效措施对本项目销售资料（底价，进度等）严格保密，严禁泄露。
11、定期提供广告策略调整方案及广告效果分析。
12、定期与甲方进行例会沟通。
13、定期提交相关书面报告。
保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是甲方进行项目决策的主要依据。它要求乙方在咨询工作中，采取严肃
认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失
误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定
的要求。
配合甲方的回款计划制定适当的销售进度控制。
在项目销售过程中，乙方应根据甲方要求和实际情况对项目的销售节奏进行科学调
控。
配合和接受甲方的验收。
在项目验收过程中，乙方应按时参加由甲方组织召开的工作会议，对咨询报告中的
专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证甲方能够清楚明白的
知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。乙方进行的策划，需经甲方对策划方
案验收后方为履行完毕合同。对于甲方在验收过程中所指出的问题，乙方应依据合
同的约定予以修改、补作或对甲方予以解释。
依据以上义务，乙方要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术、资源等信息，
利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前
景，为甲方的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考
价值的咨询报告和意见。乙方所出具的策划方案不仅仅是一个结论性的方案，还应
包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
十一、合同的终止和变更
１．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合
同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同
关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定
向乙方支付应付费用的除外。
２．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
十二、违约责任
本合同主体违反合同约定的一方应向另一方支付 30 万元 的违约金。
十三、其他事项
1、甲方同意乙方在对外销售宣传上可以甲方名义，以利于该项目营销顺利开展。
2、本协议及本协议相应得附件中约定的销售代理平均底价、溢价支付方式等作为对
甲乙双方的强制性约定，除非出现不可抗力，否则不得调整。
3、甲乙双方均应严守涉及本案的商业机密。
4、甲乙双方在合作过程中如以书面形式向对方提出问询及要求，对方有义务及时做
出书面答复。
5、本协议所签订的补充协议及附件，均同具法律效应。
6、本协议经双方签字后生效。
7、本协议一式肆份，甲、乙双方各执两份。本协议附件同具法律效力。
本协议附件：
1、 附件一 项目工程进度计划
2、 附件二 项目销售代理平均保底价
3、 附件三 双方确认的一房（铺）一价表
甲方： 乙方：
地址： 地址：
电话： 电话：
代表人（签章）： 代表人（签章）：
二 OO 六年 月 日 二 OO 六年 月 日
