**市汽车产业开发区第八、第九批次土
地收储项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ........................................................................................1
项目名称及建设单位 ....................................................................1
编制依据及范围 ............................................................................1
土地收储、基础设施建设规模 ....................................................2
项目总投资及资金筹措 ................................................................3
结论 ................................................................................................4
第二章 项目的背景及建设的必要性 ......................................................5
项目的背景 ....................................................................................5
项目建设的必要性 ........................................................................7
第三章 土地开发现状及土地需求分析 ..............................................10
**市汽车产业开发区土地使用现状 ...........................................10
**市汽车产业开发区土地需求分析 ...........................................14
项目拟收储土地现状 ..................................................................14
第四章 土地收购储备及出让计划 ......................................................16
土地储备运作模式 ......................................................................16
土地收购储备规模的确定 ..........................................................18
土地出让计划 ..............................................................................18
第五章 建设方案 ..................................................................................20
设计原则及设计标准 ..................................................................20
城市道路工程 ..............................................................................23
市政公用工程 ..............................................................................31
第六章 环境影响分析 ..........................................................................35
全区环保规划与目标 ..................................................................35
建设期的环境保护影响与措施 ..................................................36
第七章 项目实施进度 ..........................................................................39
建设工期 ......................................................................................39
项目实施进度安排 ......................................................................39
项目实施进度表（横线图） ......................................................39
第八章 项目管理与工程招标 ................................................................41
项目管理 ......................................................................................41
招标工作依据 ..............................................................................41
招标工作原则 ..............................................................................42
招标工作的组织管理 ..................................................................43
招标范围 ......................................................................................43
招标方式及组织形式 ..................................................................43
第九章 投资估算与资金筹措 ..............................................................45
编制依据 ......................................................................................45
土地出让成本费用分析 .............................................................45
土地出让价格的确定 ..................................................................47
投资估算说明 ..............................................................................47
编制基数 ......................................................................................47
项目总投资的估算 ......................................................................48
融资方案 ......................................................................................48
第十章 经济效益分析 ..........................................................................49
编制依据及说明 .......................................................................49
收入预测及效益分析 ...............................................................49
第十一章 风险分析 ..............................................................................51
项目主要存在的风险 ................................................................51
防范和降低风险措施 ................................................................51
第十二章 结论与建议 ..........................................................................53
研究结论 ....................................................................................53
建议 ............................................................................................53
附件 ..........................................................................................................55
第一章 总 论
项目名称及建设单位
项目名称
**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目
项目建设单位
**汽车产业开发区管委会
可行性研究报告编制单位
**市工程咨询服务中心
承办单位概况
**汽车产业开发区是**市与一汽集团合作共建的省级开发
区，于 2005 年 9 月 29 日正式成立。开发区承担建立一汽综合服
务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部新城区的任务，
是建设**国际汽车城的主要载体。
而**汽车产业开发区管委会正是**汽车产业开发区的管理
部门，担负**汽车产业开发区的发展、建设任务。
编制依据及范围
编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《**市国民经济和社会发展“十一五”计划和 2010 年远景
目标纲要》
3、《**市城市总体规划》
4、《**市汽车产业开发区总体规划》
5、吉政发[2000]27 号《省政府关于建立政府土地收购储备
制度和实行土地使用权招标拍卖的意见》；
6、国家相关政策、法规、文件
7、项目建设单位提供的有关资料、数据
8、**市汽车产业开发区管委会与**市工程咨询服务中心签
订的咨询合同书
编制范围
1、项目建设的必要性；
2、土地需求分析；
3、土地收购、储备及出让计划；
4、投资估算及效益分析；
5、风险分析。
土地收储、基础设施建设规模
土地收储规模
本项目为**汽车产业开发区 2006 年第八、九批次土地储备，
共收储土地 5 宗，收储面积 776389m2。其中第八批次土地 3 宗，
面积 313161m2。第九批次土地 2 宗，面积 463228 m2。
基础设施建设规模
本项目共建设城市道路工程 4502m，其中主干路 776m，次
干路 1009m，支路 2717m；给水工程 4502m，其中 DN600 管径
管线 1785m ，DN300 管径管线 2717m ；排水（雨水）工程
6753m ，其中 DN1000 管径管线 1164m ，DN600 管径管线
，DN300 管径管线 ；排水（污水）工程 4502m，
其中 DN1500 管径管线 776m，DN1000 管径管线 1009m，DN500
管 径 管 线 2717m ； 10KV 电 力 线 路 1785 ； DN800 供 热 管 线
1785m，DN300 燃气管线 1785m，通信线路 1785m。
项目总投资及资金筹措
项目总投资
项目总投资 万元，其中:
工程费用 万元；（建筑工程费 万元，安装
工程费 万元）
土地费用 万元；
其它费用 万元；
预备费 万元。
建设期利息 万元
资金筹措
本项目总投资 万元，其中：拟申请银行贷款
万元，其余 万元，由**汽车产业开发区管委会
自筹解决。
结论
**市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需
要提出**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目
的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，
具有较强还贷能力。项目的建设将极大的促进**市汽车产业开发
区甚至带动整个**市的经济发展，加快**市优势产业的形成，具
有较好的经济效益和社会效益。
第二章 项目的背景及建设的必要性
项目的背景
**市汽车产业开发区基本情况
**市汽车产业开发区位于**市南部，东起普阳街、长沈铁路，
南至公主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁
路，幅员面积 平方公里，其中建成区面积 23km2。开发区
管辖一个街道办事处（8 个社区），11 个行政村。总人口 万
人，其中非农人口 19 万人。区域内属地纳税企业 1191 户，其中
制造业 194 户，建筑业 29 户，批零贸易业 704 户，交通运输仓
储业 83 户，住宿餐饮业 25 户，金融业 11 户，服务业 108 户，
房地产业 12 户，其它 25 户。2005 年，区域内属地纳税企业 GDP
总量 亿元，工业总产量 亿元，农业总产值 亿元，
全口径财政收入 亿元，可支配财力 4900 万元。
开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、
燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要。正在规划
建设的**市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的
建设提供了基础设施保障。
开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路
穿境而过，**铁路货运、**公路枢纽分布其间。
开发区空间广阔， km2 范围内，可以开发利用的土地
有 80 多 km2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续
发展的基础条件。
**市汽车产业开发区发展目标
整体发展目标是：两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年
具备国际竞争力。把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、
分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完
善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优
美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新
城区。
1、经济发展目标。到 2010 年，GDP 达到 300 亿元，前两
年年均增长速度在 38%以上。全口径财政收入达到 15 亿元，年
均增长 25%；五年累计完成固定资产投资 900 亿元，年均增长
35%。
2、社会发展目标。到 2010 年，开发区总人口达到 30 万人
以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限 12 年以上；农
村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设
施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率
控制在 %以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡
居民收入较快增长，生活水平显著提高。
3、对外开放目标。到 2010 年，招商引资到位金额 50 亿元，
“十一五”累计完成 200 亿元，年均增长 20%，每年引进 3 个以上
投资额 10 亿元的项目。汽车整车出口 6 万辆；汽车及零部件出
口总额达到 35 亿元。
4、空间开发目标。平均每年增加建成区面积 2 km2 以上，
到 2010 年，完成起步区 17 km2 的开发建设，初步形成辖区内空
间布局的总体框架。
5、土地利用目标。坚持用地向工业集中，进一步加大工业
用地集约开发力度，每公顷投资强度达到 2700 万元。到 2010 年，
工业用地规划面积增加 10 km2。到 2010 年工业用地规划面积在
增加 10 km2。
6、生态建设和节能节水目标。到 2010 年，起步区建设公共
绿地面积 3 km2，绿地率达到 30%以上。工业生产消耗进一步降
低，万元工业增加值综合能耗达到 标准左右；工业用水利用
率进一步提高，工业用水重复使用率达到 75%以上；工业废水排
放得到有效控制，工业废水处理率达到 95%以上。
项目建设的必要性
1、项目的建设是**市汽车产业开发区经济发展的需要
**市汽车产业开发区是**市委市政府与一汽集团合作共建
的省级开发区，2005 年 9 月 29 日正式成立。开发区承担建立一
汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的
任务，是建设**市国际汽车城的主要载体。**市汽车产业开发区
已征用土地面积为 3160446m2 ，05、06 年已经使用土地达
2319002 m2，剩余土地面积为 841444 m2，去除城市基础设施的
土地占用面积。剩余的土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的
需求。故开发区管委会决定对第五、六、七批土地进行收储，以
保证 2007 年新开工项目的土地需求。对第五、六、七批土地进
行国有收储，是开发区新引进项目进入园区的一个最基本的保障，
也是开发区经济发展的一项最基本的保障。
2、项目的建设**市汽车产业开发区园区规划的基本保障
**市汽车产业开发区的远景规划就是要打造中国的“汽车
城”，而要实现上述远景规划，拥有大量的实力雄厚的汽车零部
件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件，而拥有充足的土
地就是其中最基础的一个条件。项目的建设将保证汽车产业开发
区近期项目的引入有充足的土地供应。
3、项目的建设是**市汽车产业开发区指导建设思想的集中
体现
根据当前形势和自身实际情况，“十一五”期间，开发区社会
经济的发展知道思想是：坚持科学发展观，全面贯彻落实市委市
政府《关于成立**市汽车产业开发区的决定》等政策精神，以建
设**国际汽车城为目标，以提升综合竞争实力为核心，全面推进
项目建设，迅速扩大汽车产业集群，努力打造国内最强的汽车产
业基地；坚持改革创新，整合资源要素，全力打造最优秀的一汽
综合服务平台；坚持以工业化推进城市化，统筹经济社会协调发
展，努力建设以汽车为特色的新型工业区和现代化新城区。而要
完成上述思想的最基本体现就是开发区的基础设施建设，只有种
下梧桐树，才能引来金凤凰。
4、项目的建设是规范土地市场，实现土地效益最大化的需
要
以往的土地出让，由土地使用者和需求者协议解决，具有许
多弊端。造成土地资源浪费，甚至国有土地资产流失。本项目的
建设，将使土地收购储备出让制度进一步完善，实现土地资源的
最大化，避免腐败现象的产生，使土地转让更加规范、合理。
5、项目的建设是加速发展汽车产业的需要
一汽坐落在**，**是新中国汽车工业的摇篮和起始点，多年
来一汽在国内汽车工业发展中始终处于领军的地位。尽管目前汽
车产业竞争激烈，但就**来说，汽车工业的基础，包括人才和技
术的优势在国内还是比较雄厚的。而项目的建设是进一步推进**
汽车产业发展，支持一汽，服务一汽，把汽车产业做大、做强。
在集中收储的土地上，重点发展汽车工业，将**汽车产业开发区
建成新的汽车产业核心区和城市副中心区。
综上所述，本项目的建设，符合国家和**省有关土地管理的
政策，符合**市城市总体规划，对发挥区域优势，发展特色经济，
培育支柱产业，促进**市经济发展具有十分重要意义，项目建设
是必要的。
第三章 土地开发现状及土地需求分析
**市汽车产业开发区土地使用现状
**市汽车产业开发区共征用土地面积为 3160446m2，其中在
2005 年 使 用 土 地 达 1315400 m2 ， 2006 年 使 用 土 地 面 积 为
1003602 m2。2006 年共引进项目总数为 31 个，总投资额达到
285081 万元年产值为 403200 万元。随着**市汽车产业开发区的
发展，入驻企业数量将不断增加。至 2006 年底，**市汽车产业
开发区土地剩余面积仅剩 841444 平方米，难以满足开发区即将
入驻企业的土地需求，土地收储已经迫在眉睫。
**汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）
序号 项目名称
占地面积
(m2)
投资规模
(万元)
产 值
(万元) 情况说明
年底建
设情况
1 一汽东机工减振器扩产项目 97673 28000 40000
由于目前产能无法满足需要,一汽东
机工欲另购买 10 万米土地用于建设
新的生产基地.
暖封闭
2 一汽四环发动机项目 103150 12000 25000 主要为一汽轿车、一汽哈轻厂、吉轻
厂配套生产汽车发动机。
冷封闭
3 香港博超汽车内饰件项目(佳林） 66853 15000 10000 主要为一汽大众、一汽轿车、一汽解
放配套生产汽车内饰产品。
投产
4 台湾上富倒车雷达项目 22330 5000 35000 主要为一汽大众、一汽轿车配套生产
倒车雷达。
基础
5 天跞园汽车管件连接系统项目（阿
文美弛汽车玻璃升降器项目）
9572 4000 20000 主要为一汽大众帕萨特 B6 及其他
后续车型配套。
投产
6 铭泰汽车空调器项目 12594 4000 2500 该项目主要为一汽吉轻、一汽夏利配
套生产小排量轿车的汽车空调器。
冷封闭
7 天津华舜汽车冲压件项目 24083 4500 4000 主要为一汽东机工配套生产汽车减
振器的冲压件. 冷封闭
8 宁波均胜汽车塑料件项目 22686 10000 5000 主要为一汽大众、一汽轿车配套生产
汽车塑料制品。
基础
9 京滨汽车弹簧项目 15000 3500 4500 主要为一汽大众、一汽解放、一汽轿
车配套生产汽车弹簧制品。
基础
10 宝迪汽车助力转向泵项目 10941 3000 3000
**省宝迪汽车零部件制造有限公司
为一汽集团配套生产助力转向泵,欲
在我区购地设厂.
暖封闭
**汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）
序号 项目名称
占地面积
(m2)
投资规模
(万元)
产 值
(万元) 情况说明
年底建
设情况
11 博宇轿车变速器项目 20147 4000 5000 主要为一汽大众配套生产轿车手动
变速器，年产 20 万套。 投产
12 华翼汽车驻车加热器项目 20403 6000 10000 主要为一汽集团配套生产汽车驻车
加热器、天窗、塑料件等产品。
暖封闭
13 山东水星汽车橡塑制品项目 29090 5000 5000 主要为一汽大众、一汽轿车配套生产
汽车橡胶塑料制品。
冷封闭
14 湖北双龙汽车改装项目 34850 12000 30000 湖北双龙汽车改装有限公司欲在我
区建立汽车改装基地。
冷封闭
15 腾跃汽车零部件项目 69504 19000 10000 主要生产汽车 GPS 导航系统，并为
开发区开发建设标准工业厂房。
基础及主
体框架
16 三鑫工贸汽车塑料制品项目 7010 2363 4000 主要为一汽大众、一汽轿车配套生产
汽车塑料制品。
冷封闭
17 华北汽车车厢项目 36428 10616 18000 **华北汽车车厢制造有限公司欲在
我区建立汽车改装基地。
冷封闭
18 **汽车轴承项目 25913 17800 6500 主要为一汽伊顿变速箱、一汽哈尔滨
齿轮厂配套生产汽车轴承。
基础
19 恒石机械项目 9000 3440 3500 主要为一汽集团配套生产汽车工装、
模具及零部件。
冷封闭
20 一汽光洋转向器项目 72283 28000 50000 一汽光洋转向机公司欲购买 7-8 万
米土地用于建设新的生产基地. --
21 佳宝制罐项目 7080 2000 2000 主要为一汽集团配套生产铁制品包
装及汽车备件。
基础及主
体框架
**汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）
序号 项目名称
占地面积
(m2)
投资规模
(万元)
产 值
(万元) 情况说明
年底建
设情况
22 繁荣汽车底盘项目 44035 12000 20000 主要为一汽客车、一汽哈尔滨轻型车
厂配套生产汽车底盘。
冷封闭
23 一汽实业汽车塑料件项目 14000 4000 3500 主要为一汽解放、一汽大众配套生产
汽车塑料件及车用篷布。
基础及主
体框架
24 香港凯利汽车电子项目 42184 13845 30000
年产汽车倒车可视系统及摄像镜头
10 万套/只、手机摄像模组 50 万只、
电脑摄像镜头 500 万只以及数码相
机镜头 100 万只。
2007 年
开工建设
25 金和采煤机电控装置项目 19950 8600 11200 主要生产采煤机专用交流变频调速
电控装置。
2007 年
开工建设
26 一汽四环汽车暖风机项目 19950 5417 10000 主要为一汽解放、一汽轻型车配套生
产汽车暖风机产品。
2007 年
开工建设
27 市利杰汽车改装项目 40000 11000 11500 年产 10000 台套专用车车架总成 2007 年
开工建设
28 宁波神通汽车塑料件项目 88893 25000 20000 主要为一汽大众、一汽轿车配套生产
汽车塑料制品。
2007 年
开工建设
29 伊曼斯顿汽车零部件项目 9000 3000 2000 主要组装生产汽车变速箱总成,年生
产能力 5 万台。
2007 年
开工建设
30 省利杰机械制造项目 9000 3000 2000 主要进行非标设备的设计制造。 2007 年
开工建设
31 **华伊变速箱有限责任公司 27000 8100 13000 主要为一汽联合改装厂、南京春兰汽
车厂生产重型卡车变速箱
2007 年
开工建设
总 计 1003602 285081 403200
**市汽车产业开发区土地需求分析
06 年末，来**市汽车产业开发区签约入驻的项目共九个，
总占地面积为 万 m2，加上配套的道路等基础设施建设的占
地。现**市汽车产业开发区的土地已不能满足这些项目的需要。
拟建项目情况
项目名称
占地面积
(㎡)
备注
山东水星汽车橡塑制品项目 29000 工业
**华伊变速箱 27000 工业
万荣汽车改装基地 200000 工业
杭萧钢构钢结构住宅示范小区项目 200000 商品房
杭萧钢构四星级国际酒店项目 20000 商品房
海洋大厦 52000 商品房
恒昌物流扩建项目 50000 工业
中德汽车技术学院项目 300000 教育
**汽车产业开发区教育培训基地项目 330000 教育
合计 1208000
项目拟收储土地现状
本项目拟收储第八批土地总面积为 万 m2，全部为集
体所有土地。其中菜地面积为旱田面积为 万 m2、林地面
积为 m2、其它面积为 万 m2。
本项目拟收储第九批土地总面积为 万 m2，土地属性
为国有、集体所有。其中菜地面积为 万 m2、水田面积为
万 m2、旱田面积为 万 m2、其它面积为
万 m2（其中国有土地 万 m2，集体土地 万 m2）。
第八、九批次土地共计 776389 m2。
。
第四章 土地收购储备及出让计划
土地储备运作模式
土地收购储备范围
1、应收回的国有土地，包括：因用地单位搬迁、解散、撤
销、破产及其它原因调整的原划拨的国有土地；未经原批准机关
同意，连续两年未使用的；依法收回的闲置土地；依法没收的土
地；城市规划区范围内未确定土地使用权的土地；土地使用者违
反出让合同规定，依法解除出让合同的土地。
2、可收购的国有土地主要包括：因实施城市规划，政府指
令收购的土地；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规
划调整中可置换的土地；
3、所有用于房地产开发（经济适用住房等除外）的土地，
一律进入政府土地储备库，不允许企业私自进行土地招商；
4、经依法批准转用、征用后的土地和其它应进行储备的国
有土地。
土地收购储备原则
1、依法等价原则；
2、土地效益最大化原则；
3、公平公正原则；
4、主动公开供地原则。
土地储备的管理
土地进入储备库后，如在短期内不能出让，可依法将土地使
用权抵押，或连同地上建筑物出租、临时改变用途。
储备土地招标拍卖前，要完成储备土地的地上建筑物及附属物
的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作。
土地市场化运作模式
对开发区范围内商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性
项目用地，由政府进行规划用地的土地收储工作，统一纳入政府
土地储备库，在进行土地综合开发整理后，采取招标、拍卖、挂
牌等方式公开出让。
运作程序
1、收购储备程序
（1）对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况
现场调查和勘测；
（2）与市规划部门会签规划意见；
（3）对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算；
（4）依据规划和测算结果制定收购方案，报市政府批准后，
组织实施；
（5）根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商
收购补偿，并在支付补偿费用时，接收土地权属证书和房屋权属
证书；
（6）依据土地使用权收回公告，依法办理相应的权属变更
登记手续。
2、招标、拍卖、挂牌出让手续：
（1）至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布出让公
告，公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点；
（2）在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式，
确定中标人和竞得人；
（3）与中标人、竞得人签订中标通知书和成交确认书；
（4）签订《国有土地使用权出让合同》；
（5）公证处公证。
土地收购储备规模的确定
根据《**汽车产业开发区规划》，结合城市现状用地具体情
况，确定本次土地收购储备总面积为 776389m2，其中菜田
34062m2，水田 18302 m2，旱田 1348945m2，林地 514m2，其它
364566 m2。
土地出让计划
根据《**汽车产业开发区规划》及《**市总体规划》，本次
出让土地按规划用途分，均为工业用地，2006 年～2007 年进行
收购储备，2007 年～2008 年出让。
详见**汽车产业开发区土地出让计划一览表。
**汽车产业开发区土地出让计划一览表
序
号
宗地名称
规划
用途
土地面积
（m2）
收购成本
（万元）
收购单价
（元）
预计出让收
入（万元）
出让单价
（元）
预计
出让时间
出让
方式
1 中德汽车技术学院项目 教育 300000 3900 130 9000 300 2007
2
**汽车产业开发区.
教育培训基地项目
教育 330000 4290 130 9900 300 2007
合计 630000 8190 18900
招
标
、
拍
卖
、
挂
牌
第五章 建设方案
本项目主要建设内容：道路工程、给水工程、排水工程、供
电工程、通讯工程、供热工程、燃气工程等。
设计原则及设计标准
设计原则
1、建立健全的城市支撑体系，切实保障城市安全。按照适
度超前，优先发展的原则，构筑高效、便捷的绿色综合交通体系，
建设高效、安全的现代化市政基础设施体系。
2、为保证整个路网的运行效果，充分发挥主干路的快速通
行作用，必须建立“系统分明、功能分明”的道路交通网，做到主
干路与次干路联接、次干路与支路联接合理有序的路网结构布局。
3、由于交通建设具有长期性、超前性的特点，要保留一定
的弹性，为城市今后的发展留有余地。促进城市地上和地下、交
通设施建设与土地开发、城市与区域、城市与村镇发展建设的和
谐有序。
4、结合**市经济实力情况，考虑近期、远期结合的原则，
减少近期拆迁量、工程量，局部段落做到先通后畅。
设计规范
《城市道路设计规范》（CJJ 37-90）
《公路路面基层施工及验收规范》(JTJ034-2000)
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)
《城市道路交通规划设计规范》（G B 50220-95）
《室外排水设计规范》（GBJ14-87）。
《工程建设强制性标准条文》建设部
技术标准
1、设计速度
城市主干路（I 级），设计速度 50km／h。
城市次干路（I 级），设计速度 40km／h。
城市支路（I 级），设计速度 30km／h。
2、平面线型
（1）城市主干路（I 级）
圆曲线最小半径 150m,不设超高最小半径 600m。
缓和曲线采用回旋曲线,缓和曲线最小长度>50m。
最大超高值<_4％。
（2）城市次干路（I 级）
圆曲线最小半径 100m,不设超高最小半径 400m。
缓和曲线采用回旋曲线，缓和曲线最小长度>45m。
最大超高值<_4％
（3）城市支路（I 级）
圆曲线最小半径 70m,不设超高最小半径 300m。
缓和曲线采用回旋曲线，缓和曲线最小长度>35m。
最大超高值<_2％
3、纵断面线型
城市主干路（I 级）
（1）最大纵坡度：%
（1）最小纵坡度： >%
（2）最小凸曲线半径：1800m。
（3）最小凹曲线半径：1500m。
城市次干路（I 级）
（1）最大纵坡度：%
（2）最小纵坡度： >%
（3）最小凸曲线半径：1050m。
（4）最小凹曲线半径：1350m。
城市支路（I 级）
（1）最大纵坡度：%
（2）最小纵坡度： >%
（3）最小凸曲线半径：600m。
（4）最小凹曲线半径：700m。
4、横断面
（1）每条车道宽 ，停车道宽 。
（2）路缘带宽 。
（3）路拱标准横坡度 %。
5、停车视距：
城市主干路（I 级） 70m。
城市次干路（I 级） 60m。
城市支路（I 级）> 45m。
6、设计使用年限：
城市主干路（I 级）≥15 年
城市次干路（I 级）≥15 年
城市支路（I 级）≥10 年
7、交通标志
按国标要求设置。
8、排水技术标准
根据规定采用雨水、污水分流体制设计。
9、雨水工程
设计排水重现期为 P=1～ 年
径流系数取 ～
汇水延时 15 分钟。
暴雨强度公式：q=1600*(1+)/(t+5)^ ; Q=qψf
管材确定为钢筋混凝土管，接口采用钢丝网抹
城市道路工程
内部交通规划
1、在规划上采用与**市一致的道路网格局
2、规划区内城市道路按主干路、次干路和支路三级组成
主干路：红线宽度 50m；采用四块板形式，设计行车速度
60km/h。
次干道：红线宽 45m；采用三块板形式，设计行车速度
40km/h。
支路：红线宽 20m；采用一块板形式，设计行车速度
30km/h。
3、道路规划指标
项目道路工程总长 4502m，总面积 138545m2。
道路纵断面设计
参照城市规划控制标高，以及开发区地形、地质、水文、气
候和排水等条件，综合考虑道路纵断面设计。考虑到在冬季冰雪
路面的条件下，车辆安全行驶的要求，道路最大纵坡为 %，
最小纵坡为 %。道路纵断面在满足要求的前提下，尽量减少
工程总土方量。
道路横断面设计
按照规划区总体规划的道路红线宽度进行横断面设计。断面
形式、各组成部分尺寸应按照道路类别、级别、计算行车速度、
设计年限，机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、
交通组织、交通设施等因素统一安排，以保障车辆和行人的交通
安全畅通。
考虑远、近期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，
并预留各种管线（上水、污水、电缆、热力）的平面及竖向位置。
路面宽度及标高等应留有发展余地。各段道路的横断面设计如下：
道路横断面形式一览表
序号 道路名称 单位 红线宽 机动车道 混行车道
中央
分割带
分割带 路侧带
1 主干路 m 50 ×2 6×2 3 ×2 ×2
2 次干路 m 45 7×2 6×2 ×2 8×2
3 支路 m 20 4×2 6×2
注：主干路路侧带为 绿化带，4m 人行道；次干路路侧带为 4m 绿化带，
4m 人行道；支路路侧带为 3m 绿化带，3m 人行道。
道路结构
1、路面工程
**市冻结深度为 ，路面设计需考虑最小防冻厚度要求。
本着因地制宜、就地取材、便于施工、节约资金的原则，选择路
面结构。
（1）路面类型的选择
目前我国城市道路路面结构通常采用两种类型，即沥青混凝
土路面和水泥混凝土路面。
沥青混凝土路面和水泥混凝土路面各有优缺点，沥青混凝土
路面具有造价相对较低，对超载不敏感，施工后至开放时间短，
易维修养护，行车舒适等优点；同时沥青混凝土路面的使用寿命
相对教短，稳定性也相对较差
水泥混凝土路面具有强度高，稳定性强，对化学物质迟钝，
养护的工作量和费用相对教低的优点；同时水泥混凝土路面存在
养生的问题，路面铺筑完成后至少需经过 28 天的养生期才可开
放交通，路面破损后的修复也教难，行车舒适性也教差。
沥青混凝土路面和水泥混凝土路面的优缺点比较，详见下表：
路面类型比较表
沥青混凝土路面 水泥混凝土路面
优点
①路面造价比水泥混凝土路面
造价低；
①沥青属于弹性材料对超载
不敏感；
①路面铺筑完面层后,即可开
放交通；
①路面容易维修和养护。
①路面行车舒适，噪音小。
①路面刚度大 ,强度高 ,板体
性好,具有较高的承载能力和
扩散荷载能力；
①水稳性和温度稳定性好，耐疲
劳性强,使用寿命长；
①对油及大多化学物质不敏
感,有较强的抗腐蚀性；
①在正常设计、施工、养护
条件下，水泥混凝土路面养
护工作量和养护费用均比沥
青路面小。
缺点
①承载能力和使用寿命没有
水泥混凝土路面长；
①水稳性和温度稳定性不如
水泥混凝土路面好。
①水泥混凝土路面接缝是一
薄弱环节，一方面增加了施
工难度，另一方面施工养护
不当，易导致唧泥，错台和
断裂，同时接缝容易引起跳
车，行驶条件不如沥青路面；
①水泥混凝土路面铺筑完后，
不 能 立 即 开 放 交 通 ， 需
14-28 天的养生期，路面破损
后修补不如沥青混凝土路面
方便；
①行车不如沥青路面舒适，
噪音大，路面对车辆磨损也
大。
意见 推荐 不推荐
综合上述比较，考虑本工程属于城市道路，地下管线较多及
已建道路均为沥青混凝土路面的实际情况，路面采用沥青混凝土
路面。
（2）路面结构设计：
根据当地筑路材料和近年工程建设经验，路面基层选用二灰
碎石和二灰土，这种半刚性基层温度收缩、干缩系数小，刚度比
较适当，抗拉强度高，水稳性与抗冻性好，而且可以就地取材，
施工方便。
路面结构厚度设计以双圆均布垂直和水平荷载作用下的三
层弹性体系理论为基础，采用路表容许回弹弯沉值、容许弯拉应
力及容许剪应力三项设计指标，进行结构厚度计算。同时考虑抗
冻要求,潮湿路段设天然砂砾或混合石隔离层，阻断路基毛细水
上升。
改造道路根据对现有道路的路面结构、病害、弯沉、排水等
进行详细调查研究的基础上，确定道路翻建或补强方案，每条路
的改造方案详见“改造道路现状调查表”，翻建道路路面结构与同
等级新建道路路面结构相同。各等级路面结构设计如下：
2、路基工程
工程区域内地势比较平坦，道路填挖方量不是很大。大部分
道路路基处于干燥状态。对个别不良地质地段，可根据土质情况
分别采用换填或掺入石灰等措施进行处理，换填可采用砂砾或翻
建道路挖除的混合石，并用重载碾压。换填厚度不宜小于 80cm。
土基必须保证密实、均匀，强度达到规范要求，路槽底面土基回
弹模量值应大于 25Mpa。
路基压实标准采用重型击实标准，压实度如下表：
路基压实度表
压实度（%）
填挖类型
深度范围
（cm）
快速路
主干路
次干路 支路
填方 0-80 96 95 94
>80 95 94 93
挖方 0-30 95 93 90
路基范围内管道沟槽回填土的压实度不应低于表中填方要
求。
新建道路或翻建道路与现有道路结合部位容易发生不均匀
沉降，导致路面开裂。为保证路基稳定，采用土工格栅进行处理。
具体做法是先将原路面基层挖成宽 、高 的台阶，
然后沿台阶宽度方向铺 1m 宽土工格栅（新旧路基各 ），填
基层混合料、碾压至基层顶面，再铺 1m 宽玻璃纤维布，然后浇
筑面层沥青混凝土。
3、机动车道路路面结构
根据城市道路交通的发展，欲采用如下结构：
主干路结构：4cm 沥青中粒式混凝土 AC-16I SBS
6cm 沥青中粒式混凝土 AC-25I
乳化沥青慢裂快凝型 120kg/100m2 撒钉子石
20cm 二灰碎石（8：17：75）
20cm 二灰碎石（8：17：75）
20cm 石灰旧粒料土（10：50：40）
20c 石灰土（12：88）
次干路结构：4cm 沥青中粒式混凝土 AC-16I SBS
6cm 沥青中粒式混凝土 AC-25I
乳化沥青慢裂快凝型 120kg/100m2 撒钉子石
20cm 二灰碎石（8：17：75）
20cm 二灰碎石（8：17：75）
20cm 石灰旧粒料土（10：50：40）
支路结构： 4cm 沥青中粒式混凝土 AC-16I SBS
6cm 沥青中粒式混凝土 AC-25I
乳化沥青慢裂快凝型 120kg/100m2 撒钉子石
15cm 二灰碎石（8：17：75）
15cm 二灰碎石（8：17：75）
20cm 石灰旧粒料土（10：50：40）
道路个别路段会有潮湿或过湿路基，面积按新建面积的 30%
进行估算。处理方法，采用 30cm 山皮石进行处理。
4、人行步道结构
人行道采用方砖铺砌形式：
7cm 水泥砼方砖
2cm 水泥砂浆
10cm 水泥石屑（8%）
土基
路灯工程
道路照明工程以满足城市夜间交通要求为原则进行设计。项
目照明工程主要为道路两侧路灯，灯具选用 500w 高压钠灯，路
灯间隔为 40 米，主干路、次干路为两侧双臂路灯，支路为单侧
单臂路灯，共采用路灯 248 盏；设计总容量为 124w。
道路绿化工程
项目绿化工程以保护环境、改善城市面貌、防止工业污染等
为原则，对道路分隔带及人行道两侧等进行绿化。其中：在人行
道两侧种植柳树或白杨树。靠车行道一侧栽种低矮品种灌木、草
皮、花卉，这样即能防尘和隔音，又不影响视线。
道路绿化带总面积为 39041m2。
道路工程工程量
主要工程数量表
工程数量
项目名称 单位
主干路 次干路 支路 合计
备注
路线长度 m 776 1009 2171 4502
占用土地 M2 38800 45405 54340 138545
路面 m2 20952 26234 21736 68922 车行道
路面 m2 6208 8072 16302 30582 人行道
路灯 盏 78 102 68 248
绿化 M2 11640 11099 16302 39041
市政公用工程
给水工程
1、供水水源
供水水源来自**汽车产业开发区规划快一街供水管网。给水
量根据给水量预测及整个园区规划确定。本项目给水工程规模按
道路绿化 万 m3(km2·d)，教育 1 万 m3(km2·d)，日变化系数
计算，则本项目最大供水规模为
2、给水管网走向及敷设方式
本项目只涉及规划区域内的给水管线铺设，从规划快一街引
水至规划区给水管线工程由建设单位统一考虑。给水管线沿路网
敷设。
本工程供水管网主要采取直埋敷设方式。给水管线总长度
4502m，其中 DN600 管径给水管线 1164m，DN300 管径给水管
线 2717m。
排水工程
1、排水体制
按照环境保护要求和物流园区总体排水规划，本项目采用污、
雨水分流制。
2、排水管线布置及排放走向
（1）建设规模
污水工程规模按整个园区规划及给水的 80％设计，即
（2）污水管道布置
污水干管布置在地势较低的一边，污水管的污水汇入污水处
理厂。经过污水处理达标后，最终排至市政污水处理厂。
3、雨水管道布置
雨水管单侧布置在快车道下，沿路网敷设，最终排至伊通河。
4、工程量
铺 设 排 水 管 线 总 长 为 11255m ， 其 中 雨 水 管 线 6753m
（DN1000 管径雨水管线 1164m，DN600 管径管线 1513m，
DN300 管径管线 4076m），污水管线 4502m（DN1500 管径管线
776m，DN1000 管径管线 1009m，DN500 管径管线 2717m）。
供电工程
1、供电电源
从现有 66kv 架空电力线引入 66kv 电源。区内主要规划路上
均规划 10kv 电力线路。
2、供电线路
本工程沿敷设 10kv 供电线路，供电线路总长 1785m。
供热工程
1、热源
本项目的热源**市第三热电厂引出。
2、供热管线走向及铺设方式
管网布置主要根据热负荷的分布情况，结合规划热源与供热
管网的布置情况确定。
供热网干线自第三热电厂引出，沿路网敷设，供热管网采用
地下直埋铺设方式。
3、工程量
铺设供热管线总长 1785m，管径 DN800。
燃气工程
结合**市总体规划和**汽车产业开发区实际情况，参考国内
同等城市的资料，确定区内人均用气量为 98
％。
新区燃气管网采用中、低压二级系统，布置成环形。沿路网
敷设，铺设燃气管线总长 1785m，管径 DN300。
通讯工程
预计项目区内未来交换机总容量为 10 万门。在区内规划路
上均铺设地下通讯管道，与规划快一街通讯管道相连接。铺设通
信线路总长 1785m。
第六章 环境影响分析
全区环保规划与目标
根据规划，到 2030 年**市辖区内的松花江、伊通河流域水
体全部达到功能区水质标准，污水处理率、工业用水重复率和中
水回用率分别达到 90%、90%和 40%；城市空气质量保持在国家
一、二级标准，市区烟尘排放达标区达 100%，农村使用清洁燃
料区达 80%；工业固体废弃物综合利用率达到 98%，危险废物处
置率达 100%；全市绿色产业增加值占全市 GDP 的比重达 60%，
其中环保产业增加值占全市 GDP 的比重达 8%，成为**市主导产
业之一。
**汽车产业开发区城市发展目标是建成交通便捷、设施完善、
商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、
景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区；
产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的
新型工业区。
汽车产业开发区的生态环境是全面建设，重点凸现。结合全
市总体规划的西部生态林建设，围绕一湖（西湖）、一山（富峰
山）、两河（永春河、西新开河）、两路（绕城高速公路和长沈铁
路），重点建设生态林带和公共绿地，形成“两园四带”的生态环
境格局．到 2010 年，建设中心绿地面积 4 平方公里，公共绿地
面积 12 平方公里，绿化率在 30%以上。
到 2002 年末，全市园林绿地面积达 公顷，公共绿地
面积达 公顷，建成区绿化覆盖面积达 公顷，绿化
覆盖率达到 39%；在城市环境综合治理定量考核中，全国 46 个
重点城市“城考”排名，**市由 1998 年的 13 名前移至 2001 年的
第 5 名。
2002 年 9 月**市正式通过国家环保总局验收，成为继海口、
杭州之后第 3 个跨入国家环保模范城市行列的省会城市。
在城市化高速发展的同时，加快城市环境基础设施建设，完善城
市功能，美化城市环境，是解决城市区域环境问题以及点源环境
问题的根本途径。交通网络的建设，即解决了交通拥挤问题，减
轻了汽车尾气的污染，又加快了老城区的改造。建设快捷交通系
统，提高城市热化率、气化率，建设烟尘排放达标区。
建设期的环境保护影响与措施
城市道路、排水工程，在建设期对沿线社会环境、自然环境
会产生不良影响。在设计、施工中应采取必要的对策和措施，使
环境污染降低到最低程度。
防尘降尘措施：
1、道路两侧铺装人行步道，清除超高土，消灭裸露地面。
做好建筑工地灰堆、料堆的防尘封护管理，对易引起扬尘的土场
实行河（雨）水喷淋，防止风沙和扬尘污染。
2、运输车辆的尘源要实行封闭化管理。在运输、堆放易于
扬尘的筑路材料路段中，应采取可靠的遮盖措施禁止尘源扩散污
染，以减少在运输堆放中对沿途农田、居民区的污染。
水土保持措施：
1、本项目路线及大型取土场占用了一定数量的耕地或荒地，
原有植被等自然生态环境受到局部破坏，有水土流失的可能。在
工程实施过程中对取土场位置应慎重选择，依地形规划取土。工
程结束后应立即对暴露的土体恢复原有植被进行绿化或制定综
合利用措施。
2、路面施工中，面层、基层均采用拌和站集中拌和，在拌
和中会产生有害气体和粉尘，对周围大气环境产生污染。所以本
项目在实施阶段，拌和站必须布设在距居民区 500m 以外的常年
下风位置，且距河流及饮用水源的距离不小于 200m，地下水位
的深度大于 以上处。拌和站建立时还应采取有效的消烟除
尘措施，减少有害气体的排放量，并在取得施工所在地环保部门
的测定允许后方可予以生产。
防止水污染措施：
废污水及生活垃圾的排放将破坏环境卫生，引发疾病，影响
工人及居民健康；施工机械作业时排放大量的废气产生污染公害。
防止降低噪音污染措施：
大量施工机械作业产生超过居民区噪音标准的噪声污染，特
别是夜间施工的噪声尤为影响居民的安宁及休息。
因此，在项目实施过程中，建设管理单位与现场工程监理应
认真检查各施工单位的环保措施，加强对施工驻地排污问题、施
工现场的设置堆放和施工机械作业的废气排放量检测，以及对施
工机械的噪声环境保护问题进行认真的不间断检查，力求将施工
期对环境的污染减少到最低限度。工程建设管理单位在对竣工的
各项工程初验同时，应按设计文件中对环境保护设计的实施情况
进行检查，特别是临时占地的复垦返田工作的执行情况，及时清
理施工现场，切实做到工程质量验收合格，环保工程实施的质量
也达到合格标准。
对树木的保护措施：
在有些路段，既有道路两侧成年行树较多，在方案设计中为
保护既有的树木在横断布局上充分考虑了这个因素，最大限度保
护既有树木。在下阶段设计和施工过程中，将提出更加具体可行
的防护措施。
第七章 项目实施进度
建设工期
本项目建设随园区发展而逐步建设，预计总的建设期为 1 年
左右，即 2006 年 12 月～2007 年 10 月。
项目实施进度安排
1、规划、编制、评估可行性研究报告等前期准备工作：2006
年 12 月～2007 年 1 月中旬；
2、勘察设计：2007 年 1 月中旬～2007 年 3 月中旬；
3、项目招标，并做好征地拆迁等施工前的准备工作：2007
年 3 月中旬～4 月中旬；
4、工程施工：2007 年 4 月中旬～2007 年 10 月末；
5、项目全部建成并投入使用：2007 年 10 月以后。
项目实施进度表（横线图）
项目实施进度计划表
2006 2007 时间
项目 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
…
1
编制、评估可行
性研究报告等前
期准备工作
2 勘察设计
3
招标，并做好施
工前的准备工作
4 工程施工
6
项目全部投入使
用
第八章 项目管理与工程招标
项目管理
为了保证工程的顺利实施，将由**汽车产业开发区管委会设
立专门的项目管理机构。
该公司负责招标、施工组织、监理、等建设全过程的管理。
1、项目建设过程监督控制
为确保项目建设期按期完成，并实现较高的质量，本项目将按照
国家要求聘请有国家资质的专业监理公司进行全过程的监理。
2、施工单位的选择
按照公开、公平、公正的市场竞争原则，本工程施工单位具
有资信好、实力强、经验丰富等特色，同时施工过程要实行项目
经理负责制。
招标工作依据
《中华人民共和国招标投标法》
国家发展和改革委员会令《工程建设项目招标范围和规模标
准规定》
国家发展和改革委员会《建设项目可行性研究报告增加招标
内容以及核准招标事项暂行规定》
国家发展和改革委员会等七部委《工程建设项目施工招标投
标办法》
招标工作原则
严格按照《中华人民共和国招标投标法》及**市的相关法律、
法规、条例：本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。
1、公开原则
要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程
序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个
投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。
2、公平原则
要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并
履行同等的义务，不歧视任何一方。
3、公正原则
要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。
4、诚实信用原则
招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，
以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平
衡。
5、独立原则
招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决
策，不受外界任何因素的干涉。
6、接受行政监督原则
招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争
的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关
规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施
的监督。
招标工作的组织管理
考虑到施工组织、工程管理、竣工验收等工作的要求，本项
目统一公开招标。
招标范围
本项目招标范围均为：土建施工、土地转让等。
由于工期紧张，前期工作尤其急。因此，尽快选定勘察设计
单位，尽快开展工作，及早上报设计文件，为征地、拆迁、施工
监理招标、手续办理等创造有利条件。
招标方式及组织形式
招标基本情况表
建设项目名称：**市汽车产业开发区第五、第六、第七批次土地收储项目
招标范围 招标组织形式 招标方式
全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标
不采用招标方式
招标估算金额
（万元）
备注
勘察设计 √ √ √
土地出让 √ √ √
建筑工程 √ √ √
安装工程 √ √ √
监 理 √ √ √
情况说明：
2006 年 月 日
注：情况说明在表内填写不下，可以另页。
第九章 投资估算与资金筹措
编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方
法与参数（第三版）》；
3、《城市基础设施投资估算指标》、《全国市政工程投资估
算指标定额》、《给水排水工程投资估算及经济评价手册》、《**
省建筑工程投资估算指标》等；
4、项目单位提供的有关数据、资料
土地收储成本费用分析
根据《**汽车产业开发区集体土地房屋及地上附着物拆迁补
偿方案（试行）》及其它相关规定，本项目土地收储成本费用包
括：土地收购成本、土地开发成本、土地储备成本等。
1、土地收购成本是指收购国有土地、征用集体土地、依法
收回土地过程中发生的各项成本费用。
（1）、国有土地收购成本包括：可行性研究费用；规划设计
费；土地收购补偿费；拆迁还建费用；拆迁管理费；勘查测量费；
土地变更登记费；其它费用及间接费用。
（2）、征用集体土地成本包括：可行性研究费用；规划设计
费；土地补偿费；劳动力安置补偿费；地上建筑物、附着物补偿
费和青苗补偿费；新增建设用地土地有偿使用费；耕地开垦费；
新菜田开发建设基金；耕地占用税；征地管理费；勘查测量费；
防洪基金；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
（3）、依法收回土地成本包括：勘查测量费；规划设计费；
拆迁还建费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。
2、土地开发成本是指对收购、征用、收回的土地进行开发
平整过程中发生的各项成本费用。包括：可行性研究费用；规划
设计费；勘查测量费；土地开发招标标底审查费；七通一平费用；
树木砍伐赔偿费；占用绿地补偿费；道路挖掘赔偿费；宗地外基
础设施建设费；其它费用及间接费用。
3、土地储备成本是指对储备的土地进行管理而发生的各项
费用，包括临时建筑建设费；储备期间现场管理费；其它费用及
间接费用。
4、土地供应费用是指把储备的宗地通过招标、拍卖、协议、
挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出，包括：文件编制印刷
费，公告费，公证费，拍卖会费用，委托拍卖佣金等。
本项目收购土地全部为国有、集体土地，其出让成本主要为
收购成本、储备成本和供应费，其中收购成本包括：拆迁补偿费、
拆迁管理费、拆迁委托费、土地变更费、土地测绘费、土地评估
费和其它费用。
土地收储价格的确定
收储价格确定依据
1、**省相关规定；
2、**市汽车产业开发区以往类似土地价格；
3、**市相应类别土地收储价格。
土地价格
本项目土地补偿费确定为 90 元/m2,地上建筑物、附着物补偿
费和青苗补偿费确定为 40 元/m2。综合考虑，本项目土地费用单
价为 130 元/m2，土地总费用为 万元。
投资估算说明
1、本项目土建工程为道路、给排水等工程。
2、项目建设期为 2006 年 12 月～2007 年 10 月。
编制基数
1、建筑工程费
根据《**省建筑工程投资估算指标》、《市政工程可行性研究
投资估算编制办法》及同类工程指标计算。
2、设备购置费
按项目建设单位提供的设备价格确定。
3、安装工程费
设备安装费根据设备类别按一定比例计取，排水管道、供水
管道、热力管道、供电线路、通讯工程的安装工程费按定额计取。
4、其他费用
（1）项目建设单位管理费根据国家财政部“关于印发《基本
建设财务管理规定》的通知”（财建[2002]394 号）文件执行
（2）根据国家有关规定，项目基本预备费按建设投资估算
表中第一、二部分费用合计的 8%计算；项目涨价预备费、固定
资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。
项目总投资的估算
项目总投资 万元，其中:
工程费用 万元；（建筑工程费 万元，安装
工程费 万元）
土地费用 万元；
其它费用 万元；
预备费 万元。
建设期利息 万元
融资方案
本项目总投资 万元，其中：拟申请银行贷款
万元，其余 万元，由**汽车产业开发区管委会
自筹解决。
第十章 经济效益分析
编制依据及说明
（1）国家建设部 2000 年 9 月发布的《房地产开发项目经济
评价方法》；
（2）根据融资成本并考虑一定的风险系数，项目基准收益
率确定为 8％；
（3）有关现行土地管理制度、法规、政策；
（4）本项目计算期 2 年，其中：建设期 1 年，经营期 1 年；
（5）根据有关规定，土地出让收入免缴营业税及所得税。
（6）本项目基准收益率 i＝12％。
收入预测及效益分析
土地收储成本
国有、集体土地收储成本包括土地补偿费,地上建筑物、附
着物补偿费和青苗补偿费等。
本项目效益分析
本项目总成本费用 万元，利润总额 万元，
投资利润率 ％，贷款偿还期 年，财务净现值
万元，财务内部收益率 ％。
敏感性分析
经计算，本项目的盈亏平衡点为 %，即达到设计的
%即可达到盈亏平衡。
从敏感性分析上看，对于投资增加、成本上升及售价下跌等
几个不利因素发生时，本项目有一定的经济效益，因此，本项目
具有一定的抗风险能力。
综合评价
通过以上分析和计算，本项目有较好的经济效益。
该项目经过上述各项指标分析，本项目的财务基准收益率和
投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行的。项目的实施，
将对**汽车产业开发区经济起到积极的推动作用。
第十一章 风险分析
项目主要存在的风险
项目的启动得到**市委市政府的大力支持，汽车产业开发区
管委会本身也高度重视
1、资金风险
本项目资金由**汽车产业开发区管委会和银行贷款解决，如
建设单位或对项目提供贷款的银行出现特殊情况，中断或延误资
金供应，将影响项目建设。
2、不可抗风险
战争、洪水、地震、国家相关政策的调整等不可抗拒的灾难
将对本项目构成威胁。
防范和降低风险措施
根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风
险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对
策。
加强项目施工管理，提高工程质量
在项目的建设上要注意以下几个问题：
1、协调好各方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；
2、注意关键工序的进度，注意每一影响工程进度的关键部
位；
3、认真做好广大失地农民的安抚工作和失地补偿工作；
加强项目的经营管理，提高经济效益
加强项目的经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量
减少项目运营的服务费用和管理费用，提高项目运营的社会效益，
防范和减低各种存在的风险。
第十二章 结论与建议
研究结论
项目的启动将对**市汽车产业开发区的发展起到巨大的推
动作用。有了充足的土地储备，汽车产业开发区必将引入更多、
更好的项目入住，一座东方“汽车城”必然的以全新的面貌，展现
的世人的面前。
建议
建议**市汽车产业开发区管委会在进行土地收储过程中，做
好广大失地农民的，土地补偿工作并对广大失地农民做出进一步
的安置工作。保证广大失地农民也能感受到开发区发展带来的实
惠。
对建设单位在下阶段工作的建议：
1、在项目安排方面充分考虑近期、远期相结合，合理安排
建设顺序，争取实现投资效益最大化。充分考虑总体规划中有关
区域经济发展计划，为经济的可持续发展奠定基础。
2、在初步设计及施工图设计阶段务必实现雨污分流规划；
合理预留各种公用管线位置，做到控制设计一次到位，具体工程
分期实施。防止将来实施时对路面造成损坏。
3、坚持科学态度，积极稳妥的采用新材料、新技术、新工
艺。
在比较和选择工程方案时力争做到优先考虑技术先进、安全
可靠、经济合理的方案，以提高施工质量、降低工程造价。
在技术、经济、效益等方面论证的基础上，提出工程项目总
评价和推荐方案的意见，以及相应的非工程性措施建议。
附件
投资估算表
经济评价表
项目位置示意图
