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［收稿日期］2008-08-25
［作者简介］李志学，男，西安石油大学经济管理学院教授，硕士
生导师，会计学博士，主要研究方向：石油天然气会计学、石油天然气
资源评价与管理等。
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房地产企业税负水平的衡量与评价
李志学，李红敏
（西安石油大学 经济管理学院，西安 710065）
［摘 要］本文主要从 3个方面分析了我国目前上市房地产企业的税负状况。 首先，在采用实际税率法的基础上，分
别衡量了我国房地产企业的实际所得税税率和实际营业税税率；并着重建立一个总税负变量，从整体上衡量房地产
企业的总税负水平。然后，将房地产行业的税负水平与钢铁、汽车等行业进行比较，并检验行业因素是否显著。最后，
分析了房地产价格构成中税负、费用和成本的占有比例，从利益分割的角度分析到底是哪部分构成直接导致了房地
产的高价格。 本文最后得出的结论是:不管是从本行业的实际情况来看，还是与其他行业对比，房地产行业的税负水
平其实并不高；税费关系不清和费用的繁杂是造成“高税负”的主要原因。
［关键词］房地产；税负水平；实际税率法（ETR）；利益分割
［中图分类号］ F275 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673-0194（2009）04-0039-04
中 国 管 理 信 息 化
China Management Informationization
2009年 2月
第 12卷第 4期
Feb.，2009
Vol．12，No．4
管理再造的目标应使二者趋于协调统一， 减少矛盾冲突。
在实务工作中牺牲偿债能力换取盈利水平提高的事时有
发生，这无疑将给企业带来较大的风险，最终影响企业的
长期盈利能力。 目前，一些上市公司通过配股、增发股票等
方式取得股本后却没有好的投资项目，从而影响企业的发
展，也导致股东的每股净利下降。
总之，财务管理的战略地位转移应符合企业管理的历
史发展规律。 企业财务管理工作只有不断创新，才能与生
产战略、营销战略共同支撑企业经营战略。
主要参考文献
［1］ 陈传明. 管理学原理［M］. 南京：南京大学出版社，2000.
［2］ 王庆成，王化成. 西方财务管理［M］. 北京：中国人民大学出版社，
1993.
［3］ 王化成. 企业财务学［M］. 北京：中国人民大学出版社，1994.
［4］ 陈国庆. 论企业财务管理的平台建设［J］. 上海企业，2002（10）.
近些年房地产业快速发展。房地产业作为国民经济的
支柱产业，由于其关联度高、带动力强的特点，在扩大内需
和促进消费方面发挥了巨大的作用；但同时房地产价格也
水涨船高，造成老百姓买不起房的局面。 相关人士分析认
为，由于我国房地产行业税制的特殊性———房地产开发流
通环节的税费负担重而保有环节负担轻，对于开发流通环
节的税负， 开发商很容易通过提高价格转嫁给消费者，所
以认为高税负是高房价的直接原因。于是房地产税负合理
性的问题被越来越多的学者所关注。本文将选择合理的税
负评价方法从多个角度对我国房地产企业的税负问题进
行分析，目的在于求证我国房地产行业的高税负是否普遍
存在以及它是否真的构成了我国高房价的直接原因。
一、房地产企业税负水平衡量方法选择和指标
确定
（一）衡量方法———实际税率法
就目前来看， 关于企业税负的评价主要有 3种方法，
即：实际税率法、波士顿咨询集团矩阵法和税负评价指标
体系。 实际税率法是最早提出和最常用的方法，它克服了
理论上评价税负应税所得额难以获取的困难。国内外很多
学者曾用这种方法分析影响企业税负水平的因素以及各
影响因素之间的相关关系。 在衡量企业税负水平时，学者
们多用这种方法衡量企业的所得税税负，将企业的实际所
得税税率和名义所得税税率相比较。
实际税率法（Effective Tax Rate，ETR）可以分为平均
实际税率法（Average Effective Tax Rate）和边际实际税率
法（Marginal Effective Tax Rate)两大类。平均实际税率法将
ETR定义为税费和所得之间的比率，主要被用于对税制公
平性的验证， 即通过平均 ETR的比较来衡量相关税收负
担的轻重。 而边际实际税率法将 ETR定义为某项投资活
动或项目的税前投资回报率和税后投资汇报率之差异与
税前投资回报率的比率， 主要被用于对税制效率的检验，
即通过边际 ETR来对不同投资活动或项目相关的税收成
本进行比较。
（二）指标的确定和计量
对税负的研究， 学者们多选择衡量所得税税负的状
况。 所得税作为我国的主体税种，与增值税相比，有不转嫁
等特点；并且所得税对于企业来说同样具有举足轻重的作
用，所得税负担直接与企业的生存和发展相关。 所以研究
者在微观层次上多对所得税税负进行衡量，而对整体税负
的衡量较少涉及。 对所得税实际税负的衡量，Fullerton
（1984）提供了一个简单的 ETR的定义：上年的税费与上
年所得之比； 从经济学的角度，ETR则被定义为：ETR=所
负担的所得税/税前经济收益。
本文利用平均实际税率法作为衡量税负的基本指标，
39
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期间平均所得税税负区间公司个数公司所占百分比累计百分比
0%以下 9 % %
0%~10% 3 % %
10%~20% 8 % %
20%~30% 11 % %
30%~40% 19 % %
40%~50% 6 % %
50%以上 2 % 100%
所在区域 上市房地产企业数 样本分布省份
西部地区 5 新疆、重庆、广西、成都、昆明各1 家
中部地区 3 湖北 1 家、吉林 2 家
上海市 15
深圳市 11
北京市 6
其他东部
地区
18 除了上海、深圳、北京三市以外
的其他东部地区
财务管理
即用所得税和利润总额的比率作为所得税税负水平的衡
量指标；用主营业务税金及附加和主营业务收入的比率作
为营业税负的衡量指标。 对于总税负的衡量，本文建立一
个总税负指标。企业的实际所得税税负是所得税费用和企
业的利润总额的比值，而实际营业税税负是营业税及附加
与主营业务收入的比值，这两个税负的税基不同，本文尝
试使企业的总体税负在同一个税基上衡量， 故建立新变
量：修正的所得税费用，它等于企业所得税费用除以当期
销售利润率，实质上就是将企业所得税调整为以主营业务
收入为税基来衡量。 同时为了避免时间性差异的影响，用
2003-2006年 4年间的平均数作为最终衡量指标。
具体计量方法为：
1.所得税税负衡量指标计算公式
当期实际所得税税负=企业当期所得税费用/当期利
润总额；
期间内平均所得税税负=期间内平均所得税费用/期
间平均利润；
期间平均所得税费用= 14
4
i = 1
ΣYi。
式中，Yi表示第 i年的所得税费用。
2.营业税税负衡量指标计算公式
当期实际营业税税负=本年度主营业务税金及附加/
主营业务收入；
期间内平均营业税税负=期间内平均主营业务税金及
附加/期间平均主营业务收入；
期间内平均主营业务税金及附加= 14
4
i = 1
ΣMi。
式中，Mi表示第 i年的主营业务税金及附加。
3.总税负衡量指标计算公式
目前我国房地产企业涉及的税种有 12项， 但本文主
要考察房地产经营开发企业在流通阶段主要涉及的税种，
包括企业所得税、营业税、印花税、土地增值税、城市维护
建设税、教育费附加等。 由于城市维护建设税、教育费附加
等已包含在主营业务税金及附加里，故本文将房地产企业
的总税负界定为企业所得税和主营业务税金及附加的总
和。 具体公式为:
当期总税负=（修正的所得税费用+主营业务税金及附
加）/当期主营业务收入
=（企业当期所得税费用/当期销售利润率+主营业务
税金及附加）/当期主营业务收入；
期间内平均总税负= 14
4
i = 1
ΣTi。
式中，Ti表示第 i年的总税负。
二、房地产企业税负水平的统计调查与结果分
析
（一）数据来源
本文选取了在上海证券交易所和深圳证券交易所上
市的 65家房地产企业， 其中 7家企业的详细数据难以获
得，所以最终的样本数量为 58家。 研究中使用的数据均来
自深证交易所和上证交易所网站中的上市公告书、上市公
司年度报告等权威的公开资料。 具体包括样本公司 2003-
2006年 4个会计年度的主营业务税金及附加、 所得税费
用、主营业务收入及盈余数据等。
（二）统计分析
按照 2007年企业的注册地所在省市，本文统计了 58
家房地产企业的分布状况，具体见表 1。
从表 1中可以看出，我国目前的上市房地产企业主要
集中在东部沿海地区，在 58家房地产企业中，仅上海和深
圳两市就占据了近一半（26家）。 这与我国改革开放近 30
年来，沿海地区的飞速发展是分不开的；另外由于房地产
企业资金需求量大的特点，也会导致这些企业选择在资金
密集度高的城市发展。
1.实际所得税税负统计分析
按照以上公式计算出 2003-2006年间上市房地产企
业的实际所得税税负，其中 9家企业的平均所得税税负小
于 0，说明这 9家企业的平均利润小于 0，期间内企业发生
亏损。其余 49家企业的所得税税负水平在 7~ 6
之间，具体分布见表 2。
从表 2中可以看出，我国房地产企业的实际所得税税
负水平主要分布在 20%~40%之间， 实际所得税负在 40%
以下的企业占 %，在 33%以下的企业占 %，其中
%的企业所得税税负为负值， 这 9家企业在 2003-
2006年期间平均利润小于零，企业发生亏损。 除去利润为
负的 9 家企业， 实际所得税税负在 40%以下的企业占
%，在 33%以下的企业占 %；总体税负的平均均
表 1 上市房地产企业分布统计表
表 2 期间平均所得税税负统计表
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房地产行业样本 钢铁行业样本 汽车行业样本
平均数 标准差 平均数 标准差 平均数 标准差
平均所得税税负 0 9 1 3 2 0
平均总税负 1 1 9 4 9 4
财务管理
实际所得税税率为 0。由此可见，自2003年以来，我国
房地产企业的实际所得税税率低于名义所得税税率
（33%），而且相对于 2003年以前有下降的趋势。根据统计，
企业所得税税负在 2000-2003年期间分别为 5，
，，。
2.实际营业税税负统计分析
按照以上公式计算出 58家上市房地产企业在 2003-
2006年间的平均营业税税负，其分布在 0~ 5之
间，具体分布见表 3。
从以上统计看来， 我国营业税税负总体上比较合理。
与名义税率 5%相比，平均实际税率 5略大于名义税
率，但此统计结果受统计方法的影响。 本文在营业税的统
计中采用的是利润表中主营业务税金及附加的数值，它在
核算中不仅包括企业主营业务的营业税，而且包含了土地
增值税、城市维护建设税、教育费附加等税种，所以这一数
值大于单一的营业税的数值，从而导致统计结果偏大。 不
过综合考虑房地产开发企业不仅仅是房地产开发销售，还
包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业，而他们适用
的是建筑业的税率 3%。所以，从总体说我国房地产企业营
业税税负基本合理。 根据统计，几乎所有（%）企业的
营业税税负在 以下， 其中 %的企业低于 6%，
%的企业低于 4%。
3.总税负统计分析
根据以上公式计算，可得到上市房地产企业的各年度
总税负状况和期间平均总税负水平。这个指标可以反映以
主营业务收入为税基的总税负率，可以直观了解一个企业
的总税负与主营业务收入的关系，即每 1元的主营业务收
入要承担多少税负。 具体的统计结果如图 1和图 2所示。
图 1表示的是 2003-2006年各年 58个企业各自的总
税负状况，可以看出，4年间我国房地产企业的整体税负状
况基本稳定，但企业间存在差异。 造成这种差异的原因主
要与企业的规模、经营状况、盈利能力、资本构成等自身原
因和其他享受的税收优惠政策有关。具体某个因素对企业
税负的影响状况需要作进一步的分析研究。
将各年的税负加和求平均值得到企业在 2003-2006
年间的平均总税负水平，如图 2所示，每个点表示一个企
业在 4年间的平均总税负。 从图 2中可以看到，房地产企
业的税负大体在 0~之间，个别企业超过 ，70%的企业
税负低于 。 这 58家企业的总体平均数为 ， 由此看
来，我国房地产企业的总体税负水平为：大约每 1元的销
售收入有 元要拿出来承担纳税义务。
（三）我国房地产企业的税负统计结果
通过以上分析，可以得出以下主要结论：①我国上市
房地产企业实际所得税税负低于名义所得税税率，并且与
前几年相比有下降的趋势。②我国上市房地产企业的实际
营业税税率基本上等于名义所得税税率。③按照本文定义
的总税负指标统计，我国上市房地产企业每 1元的营业收
入有 元承担纳税义务。
三、房地产企业税负水平的跨行业比较
（一）跨行业税负差异的计算
本文从全国上市企业中随机选取了 20家钢铁行业和
汽车行业的企业，按照相同的方法对企业税负水平进行统
计，并将其结果分别和房地产行业进行差异检验。 统计结
果见表 4。
以上统计显示，房地产行业的税负略高于钢铁行业和
汽车行业，其中房地产行业的标准差值最小，说明房地产
行业税负差异最大，税负公平性较低。 3个行业中，房地产
表 3 期间平均营业税税负统计表
期间平均所得税税负区间公司个数公司所占百分比累计百分比
2%以下 5 % %
2%~3% 3 % %
3%~4% 4 % %
4%~5% 8 % %
5%~6% 13 % %
10%以上 5 % 100%
6%~7% 9 % %
9%~10% 2 % %
7%~8% 6 % %
8%~9% 3 % %
图 1 2003-2006年总税负状况统计
图 2 2003-2006年平均总税负
表 4 房地产行业税负水平的跨行业比较
41
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项 目 地 价
建筑安
装成本
配套
费用
期间
费用
财务
费用
税 金 利 润
绝对数
(元/平方米) 1
占房价的
比重
27% 32% 10% % % % 18%
常数和解释变量
（Variable）
参数估计值
（Coefficient）
参数标准差
t 统计量
(t-Statistic)
双侧概率
（Prob.）
C 933 180 566 0
I 282 339 860 0
财务管理
行业的所得税税负和总税负的差异较明显，这与房地产行
业征收 5%的营业税有关。 房地产行业所得税税负的标准
差大大小于平均总税负的标准差，这个差异的原因可能与
房地产企业的盈利水平、销售收入等有关，需要作进一步
的分析。
（二）跨行业税负差异的显著性检验
本文引入一个虚拟变量 I， 采用 t检验法进一步检验
行业税负的差异是否显著，如果虚拟变量的回归系数显著
不为零，则说明该虚拟变量可以作为自变量指标较好地解
释因变量税负指标 Y。
回归模型如下：
Y= c+
3
m = 1
ΣaIm+ ε。
式中，当 m=1时，Im=1；当 m=2或 3时，Im=0；m=1时为
房地产行业，m=2为钢铁行业，m=3为汽车行业。
建立假设H:a=0，即虚拟变量 I的回归系数显著为零。
回归结果见表 5。
从表 5中可以看到，该回归模型虚拟变量 I的回归系
数为 282，t检验值为 860。 查 t分布表可知，
（30）= 3，（60）= 0，（38）介于二者之间（38
为该样本的自由度：40-2），那么 （38）> 860，所以
接受假设 H:a=0，行业因素对企业税负水平的影响并不显
著。
由以上分析可知，虽然房地产行业的税负略高于其他
行业，但是整体而言仍相对较低，原因是房地产行业的所
得税税负（ 0）仍低于法定税率 33%，全部税金占主营
业务收入的比例也仅为 7；而且行业因素并不显著影
响企业税负水平，所以说房地产行业并不存在“高税负”，
它更不可能成为高房价的原因。
四、房地产企业税负与房价结构分析
笔者从税费和房价构成的角度调查了一家房地产企
业某楼盘的成本和盈利情况（见表 6）。可以看出，该项目中
税金占整个房价（也就是主营业务收入）的比例仅为 %，
地价和建筑安装成本构成了项目成本的主要部分。但根据
调查，建筑安装成本在最近几年并没有异常增长，增长较
快的是地价和配套费用，地价增长较快也是政府为了防止
土地资源闲置等而采取的措施。配套费用在调查的项目中
占 10%的比例，它和税金构成企业 20%左右的负担。
此外，据有关部门调查统计，我国现阶段涉及房地产
的税种有 14种之多， 涉及房地产的收费达 80~200项，大
约占建设成本的 41%。 物价部门调查的结果表明，房地产
业内合规的行政事业性收费为 72项， 经营服务性收费 28
项，各类保证金、押金 10项，而更多的则是一些巧立名目
的乱收费。 在 72项行政事业收费中， 企业开办时收费 18
项，征地 8项，设计报建 l项，建设施工 17项，销售 18项。
另据统计，商品房价格构成中土地费用及市政配套费用占
60％左右；建筑安装费占 30％左右；税金占 10％左右。 从表
6中可以看出， 楼盘价格构成中地价及配套费用占 37％左
右；建筑安装费占 30％左右；税金占 10%左右。 可见，房地
产企业税收负担并不算重，真正抬高房价，制约房地产业
发展的因素是各类收费。
五、结 论
通过本文的研究，得出两个主要结论：①房地产企业
的税负水平虽然相对高于某些行业，但其并没有绝对构成
该行业的高税负；同时，行业因素对企业税负水平的影响
也并不显著。②国家税收并没有显著地导致该行业商品价
格（房价）的攀升，费用因素可以理解为导致“高房价”的原
因之一；同时，为了解释这种市场行为，应该广泛考虑市场
供求的因素、 流动资金过剩以及该行业的特殊性等问题。
另外，通过本文的统计分析可知：首先，我国上市房地产企
业实际所得税税负低于名义所得税税率，并且与前几年相
比有下降的趋势；其次，我国上市房地产企业的实际营业
税税率基本上等于名义所得税税率；第三，按照本文定义
的总税负指标统计，我国上市房地产企业每 1元的营业收
入中有 元承担纳税义务。
主要参考文献
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表 5 回归结果
表 6 某公司 2006年 3月完工的楼盘房价构成表
42
