5、市场分析
、土地分析
闲林是近几年新盘供应的主力区块，据统计，整个闲林板块开发土地面积达万亩，开发土地储备量更是高达3万余亩。仅闲林镇镇区内，02省道沿线已经出让的土地总量便达6000余亩。从这几年的供应情况来看，板块已经成为了杭州新盘主要供应区块。
城西区块的历年土地供应情况：
2006年闲林板块土地出让成交情况（数据来源杭州国土资源局）：
窗体顶端
宗地名称
土地坐落
出让面积（M2）
土地用途
总成交价（万元）
竞得人
成交日期
窗体底端
余政挂出（2005）64号
余杭区闲林镇华丰村
8391
居住
950
嘉州置业
2006-01-17
余政挂出（2005）53号
余杭区闲林镇和睦路东侧
7681
居住
873
余杭南渠房产
2006-01-17
余政挂出（2005）66号
闲林镇友谊村
8415
住宅
3168
富城余杭公司
2006-03-29
余政挂出（2005）65号
闲林镇荆山村
6309
住宅
1041
广源房产
2006-03-28
窗体底端
余政挂出（2006）12号地块
仓前镇宋家山村
360929
住宅
35281
新洲集团
2006-05-26
窗体底端
余政挂出（2006）39号
闲林镇横板桥村
6094
住宅
801
弘洋天基置业、杭州汤臣置业、吴征、王伟
2006-09-15
余政挂出（2006）38号
闲林镇横板桥村
22996
住宅
3251
2006-09-15
窗体底端
余政挂出（2006）42
闲林镇何母桥村
48461
住宅
3108
杭州宏程房产
2006-11-03
余政挂出（2006）41
闲林镇何母桥村
48538
住宅
3188
2006-11-03
余政挂出（2006）40号
闲林镇五常绕城公路西侧
127633
住宅
16777
浙江百家乐房产
2006-11-02
窗体底端
余政挂出（2006）50号
中泰乡桃源社区规划中东西大道西北侧
14871
住宅
1400
绿城房产、浙江银城置业
2007-01-18
余政挂出（2006）22号
中泰乡南湖农场
49701
旅游
2970
杭州新西湖实业
2007-01-12 窗体底端
06年挂牌未成交的地块
块编号
地块坐落
出让面积
(平方米)
用途
容积率
建筑 密度
建筑限高(米)
绿化率
宗地起始价及保证金 （万元）
余政挂出（2006）62号
中泰乡石鸽社区
9220
文化娱乐用地（50年）
≤
≤35%
≤60
≥30%
起始价608
保证金61
根据上面06年数据统计，闲林板块总共出让成交有12宗土地，总面积有685532㎡，总成交额达到71558万元，其中住宅土地出让面积就有63万方，整个闲林板块供应依然庞大。值得注意的是，从06年9月30日余政挂出（2006）41号挂牌出让以来（并非成交时间），闲林所有挂牌出让住宅地块开始了房型面积90㎡百分的硬性要求，并都有70％－80％高额比例规定，根据目前的数据统计，此类地块的推出量已经达到近30万方，随着时间的推移，这一类型地块势必还将成直线递加，这必然会造成未来市场整个板块产品高度的集中化、目标消费者争夺的激烈化，未来本项目遭遇 “短兵相见”的竞争局面在所难免。
、商品房分析
、供应分析
整个余杭地区供应量依然庞大，是杭州主要的商品房供应区块，截至日，4个组团的网上可销售套数总计达到7423套，合计面积为1066575㎡，具体剩余量如下：
区域组团
存量套数（套）
存量面积（㎡）
临平副城
2387
352171
余杭组团
3259
476088
良渚组团
1046
143821
塘栖组团
731
94495
从上面的数据统计可知，闲林板块即余杭组团的市场存量依然是余杭4大组团中最大的区域，3259存量套数、476088㎡存量面积均分布占整个余杭区总量的％和％，跟整个大杭州板块对比，两项数据跟目前整个西湖区持平。
以上数据还未算新上市的楼盘开发，如果加上占地1200亩东海·闲湖城、占地870亩和家园等07年新上市推出量，整个市场未来预计将超过一百万方，形成历史供应量新标高。
其实，在上世纪末，闲林板块还处于不为人知的状态，区间仅有桃花源等少数几个项目开发，整体供应量不多小。然而，2000年后闲林板块逐渐成为大牌云集之地，楼盘供应量飞速上升。区域板块内占地土地面积在1000亩以上的就有西溪山庄、金成江南春城、桃花源、西溪风情、翡翠城等总楼盘，而且总建筑面积较大，其楼盘量均达到了40万方以上。使得2003年以后，闲林板块平均年推出量基本达到百万方，而且从目前土地推出量，这一商品房的供应数据依然会保持在未来几年。
、需求分析
余杭区房地产区化表
名称
年限
商品房施工面积（万㎡）
与前一年对比率
竣工面积（万㎡）
与前一年对比率
商品房销售面积（万㎡）
与前一年对比率
2002年
％
％
％
2003年
372
40％
91
％
87
％
2004年
％
％
％
2005年
——
——
－％
％
从余杭区最新的透明售房网数据统计，2006年1－12月份期间，整个余杭区共成交9360套，成交面积达到了万㎡（交易均价5836元/㎡，其中住宅不包括别墅、排屋有5098元/㎡）,连续保持三年的130万方的成交面积。而作为余杭区主要供应区域——闲林板块的销售约占到历年总量百分之四十几，近年来几乎保持着近4000套的年度销售套数，55万方的销售面积。且从已售房源的价格区间看，4000－5000元/平方米的房源所占的比重最大，占所有销售房源的％；单价在5000－6000元/平方米的房源占％；价格在8000元/平方米以上的房源只有%。
杭州房地产市场的蓬勃发展和城市化进程的不断加快，在使得城市扩大的同时，也带来了一定的房屋需求量。同时，由于社会的进步，独立生活的要求逐渐明显，特别是2007－2010年左右时间，杭州每年将会有近两万对新人因结婚而释放的购房需求，由于经济能力的制约，这部分人群绝大部分将选择性格价比高的远郊地区，这一客观因素也会成为本项目未来发展契机。
在目前的市场形势下，自住需求占据了绝对的主流。以前，闲林区块由于其自身自然环境和价格的优越性，吸引了大批对生活环境有较高要求和一小部分迫切需要购房但是经济实力并不太强的购房者的目光。但是，由于余杭区和杭州市政府之间的交接还没有完全结束，同时城市规划晚于闲林开发等滞后的缺陷，导致目前闲林区域的配套和交通问题都没有得到有效解决。该区域的配套和与主城区的交通问题却影响很大部门的自住型消费，阻碍闲林区块楼盘销售去化和价格提升。当然，这样情况将在未来几年里等到改观。在2010年左右，又会有相当大量已经交付房源，生活配套建设逐步完成，将会使得区块的居住气氛逐渐维合，重新引起更多消费者的目光关注，加上区域板块大配套如休闲娱乐公园、商业娱乐中心等的建造，势必引发购房安家行为释放的扩大，预计未来三年内，闲林区域板块的商品房年销售面积将达65－70万方。
、价格分析
、别墅类价格稳定上升，公寓类有所回落
余杭区政府在余杭区并入杭州市之前，曾经在闲林板块出让了大约30000多亩的土地，价格相当低。因此，在 2004年以前，闲林区域的无论是高档物业还是普通公寓物业，其楼盘完全可以灵活的制定价格来获得最大的利益，即使板块房价相对十分低廉，其开发也有丰富的利润。
随着土地供应量的增加，整个闲林区域的住宅也在04年下半年至05年上半年逐渐火热起来，价格也迅速上升， 04年11月的均价比8月上升了%。2005年3月5 日“金成·闲林山水”和3月6 日“盛世嘉园”分别以5500元/平方米的均价开盘，又将闲林板块的公寓价格推到了新高，进而带动了整体板块的销售价格，使得04年闲林普通公寓的价格维持在4200元/元/平方米上升到05年3月的公寓住宅均值5000—6000元/平方米左右的高度，但随即而来的宏观调控，公寓均价持续下降，从而回落到4500元/平方米价格水平。当然，相对而言，排屋、别墅受到的冲击较少，这与低密度住宅的稀缺性、消费投资行为极少有关，使得其能保持每年14%左右的上涨价格幅度。
、板块内区域价格分布明显
按照楼盘聚集区域、物业类型跟自配套支撑等因素情况规分，目前闲林板块的楼盘正成“三点一线”组合，包括以绿城桃花源、金成江南春城为代表的02省道两侧区；以西溪风情、江南水乡为代表的五常地区；绿野春天、九月森林为代表的小和山别墅区；以南湖明筑、碧景园为主的老余杭公寓群。由于靠近02省道地理位置，物业配套需沿线楼盘支持等因素，构成了本案与02省道两侧楼盘目标消费者的重叠，因此02省道两侧楼盘亦是本项目重点竞争楼盘。
区域
项目名称
物业类型
销售价格
（元/㎡）
02省道两侧区
华立.爵士风情
多层
4600
华盛.星洲翠谷
多层
4020
新明半岛
多层,高层、排屋、别墅
5700
翡翠城
多层,小高层,高层
6500
集美.岸上蓝山
多层，高层，小高层，排层
4416
江南春城.庭院深深
中高层、高层
4200
江南春城.竹海水韵
多层、中高层、高层、电梯洋房、景观排屋
5000
江南春城.白云深处
独立别墅、双联别墅、排屋
5200
华安.西溪山庄
独立别墅、排屋
7300
华门.清水湾
别墅，排屋
5600
绿城.桃花源
精装别墅
19500
金都雅苑
联体排屋、复式排屋
4700
五常地区
大华西溪风情
排屋别墅
13500
碧水铭苑
别墅
9000
小和山别墅区
九月森林
别墅
12000
绿野春天
别墅、小高层公寓，排屋
400万元/套
老余杭公寓群
南湖明筑
多层,小高层
4250
碧景园
多层
4200
同城印象
多层、小高层
4680
从整体上来看，02省道两侧区的高档物业价格相对便宜，除了绿城.桃花源有17500元/㎡价格外，其他项目的别墅类物业基本维持6000-6500元/㎡这一价格水平，而小和山别墅区、五常地区则别墅类物业保持万元/㎡以上的价格高度，从而可以看出此物业类型价格的高低基本取决于项目周边的自然环境；普通公寓则受到配套成熟、楼盘品质的双重影响，形成老余杭公寓群4200元/㎡，02省道两侧区4600元/㎡的价格格局，如果闲林区域配套不能得到改善，未来几年房产价格还将保持在目前的这个水平上，不可能有太大幅度的震动，当然不排除极个别拿地较早、入市较晚的楼盘可能出现低价入市的情况。受到板块整体价格影响，本项目入市的合理均价基本应保持当前的价格基准，其上下浮沉幅度不会太大。
、消费者分析：
通过对金成·江南春城市场调查报告跟06年两次房博会的调查数据显示，可以归纳分析出闲林板块的客源状况：
、客源层面分析：
层面
比例
私营企业
30%
事业单位
28%
三资及外企
14%
国企
8%
公务员
12%
退休公布
8%
合计
100%
分析：小康阶层已成为该区块的购房主力，其比例高达50%以上，私有经济的发展促使私营业主的购买力不断增强。事业单位、三资及外企等人群约占据相当达的比重，其受教育程度较高，信息面较广，收入稳定，是各行业的中坚力量，懂得享受生活，但工作压力又大，希望有一个生态环境良好、价格又适中的家。该人群有车族比例较高，活动范围较大。而退休干部也有一定量的存在，一般是自身或子女经济状况良好，希望远离城市喧嚣，在一个相对清净的环境中生活。
、 客源年龄层分析：
年龄层
比例
30岁以下
14%
31-40岁
61%
41-50岁
19%
50岁以上
6%
合计
100%
分析：社会中坚力量已成为购房的主力群体，该群体的年龄特征明显，集中在31-40岁之间，占了61%的比例。
、附表三 客源面积需求分析：
需求面积
比例
100以下M2
16%
120-150M2
35%
150-180M2
25%
180-220M2
16%
220M2以上
8%
合计
100%
分析：相对来说，选择闲林板块的消费者，对居住面积的需求主要讲究舒适性，目前板块最青睐的主力面积在120－180㎡之间的左右。
、客源媒体分析：
媒体
比例
报纸（NP）
36%
熟人介绍
33%
户外媒体
19%
过路客
8%
网络
4%
合计
100%
分析：合理的广告推广和良好的口碑效应是闲林板块吸引客源主要手段。
、客源区域分布
区域
比例
城西片区
48％
武林片区
10％
其他主城区、镇区
17％
外来人口
25％
合计
100%
分析：从上述的列表数据上看，闲林板块的主力消费主要集中在城西片区，几乎占据着总数的一大半；而另一个庞大的消费群体则来源于外来人口的支持。
总结：
购买闲林板块楼盘的客户群受教育程度较高，绝大部分学历在大专以上，所以买房时能理性分析性价比，不太会盲从消费，且投资意识较浓，见多识广，较易理解且接受高品质的房产品，审美情趣较高，对于立面、小区整体景观要求以及布局、户型个性化、配套设施特色化等都有较高的要求。 客户群家庭结构多为三口之家，120--150平方米、总价控制在60万-70万左右户型功能完全能满足他们的居住梦想，经济上又可以承受，同时还能满足喜热闹的民族天性。但，该类客户对于小孩活动区域有特殊要求，希望配备户外的休闲运动场地，如篮球场、羽毛球场地等。 客户群年龄多集中在30岁-45岁，年收入10万-20万。此年龄层人士对房产品要求个性化、求异化。而排屋的出现满足了他们利用稍高于公寓的价格达到居住概念别墅的心理需求。该年龄层人士对新生事物能够较为理性地有选择地接受。 客户群二次置业居多。购房目的具有双重性。既考虑改善现有居住环境，提高生活品质，又有投资升值的想法，此两种购房目的界限较为含糊，易相互转换，但自己住的比例要明显偏高。
客户群分布也具有很强的区域性，来源主要集中在大城西范围，这一客观的事实预示者本项目未来的受众体将在城西片区产生，这就使得项目的推广有了区域针对性。
6、户型分析：
透过余杭透明售房网，我们对闲林板块的户型面积进行分析，相关数据如下：（统计数据截至时间）
物业类型
区域
项目名称
可售面积 (m2)
可售套数 (套)
可售套面积
(套/m2)
已售面积 (m2)
已售套数 (套)
已售套面积(套/m2)
公寓类
02省道
翡翠城
236
149
新明半岛
274
567
盛世嘉园
282
221
岸上南山
237
162
庭院深深
401
418
竹海水韵
455
261
星洲翠谷
49
63
老余杭
御景城
111
54
同城印象
176
130
小城之春
10
121
别墅类
小和山
浪漫和山
28
7
春天家园
64
64
02省道
西溪山庄
318
29
金都雅苑
12
6
从目前市场供应分析，别墅类套面积都在220㎡以上，160－180㎡这样的经济类别墅几乎没有；公寓类各个地区则表现不同，除了小城之春定位于小户型外，老余杭其他的楼盘基本是以120㎡为主力户型，而02省道则在04－05年以后供应发生改变，有改变一味以140－160㎡舒适户型，逐步形成主向舒服、经济两级并存的局面，一方面是以140－160㎡甚至180㎡为主要房源大量存在，如新明半岛，翡翠城推出的主力户型等，另一方面是90㎡左右经济房源的不断涌现，如岸上南山、星洲翠谷、竹海水韵等新推出的主力户型。当然，目前闲林板块的户型比例还是比较均衡，虽然小户型在悄然增加，但整体推出量并不大，基本都是老盘新房源整体，初步统计90㎡左右的房源占不到闲林板块总量25％。并且从的
从去化套面积分析，别墅类受到供应方面的制约，基本销售还是集中在220㎡以上房源；而公寓类的销售则跟供应比例发生变化，销售的房源90㎡左右占闲林板块总量40％－45％，这一数据跟供应量25％形成强烈的对比。因此，目前的闲林板块市场，小户型依然有相当大的竞争力，从的东海·闲湖城（舒适定位）、和家园(别墅类)等闲林板块新上市楼盘，这一局面还会将要在07年里继续保持局面。然而，《杭州市住宅建设规》已经明确提出，未来边郊地区将是推出90㎡土地的重点区域，并且结构比例必须达到70％，因此随便着时间的推移，此类土地必然会大量推出（这一点06年9月余杭推出的土地已经证实），未来市场竞争将是高度集中化，闲林板块的小户型销售压力也将会爆炸式增加。
当然，结合目前的销售情况，土地开发的周期上看（闲林最早的小户型地块是06月9月推出），08年前的闲林市场，小户型物业依然存在很大的去化契机，因此如何把握时机，率先推出是本项目考虑发展的重点。
总结，无论是整个杭州大市场，还是闲林板块市场，率先推出将给小户型楼盘带来很大的去化契机，因此我们建议本项目应该及时把握这时间节点，抢占市场，并通过配套先行等实际操作手段来弱化2010年以前闲林板块配套的不足，促使楼盘火爆销售。
