青岛中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：价：：中格0测5国32指评-—8数58研—0伟2究50院0 场测C评栋编201号、青2：岛05市2 0南京路东 幸12福2 之号城中 联创意广 11-12-WDXFZC﹟01 【测评伟东幸福之城三基通过结市果场】期 调 典于型中投国资房项收益地法产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目目基名本称信息 地所理位置 伟李东沧幸金福水之路城81 7号 12、结、市合典场当型比较法测评项目价格为：7924 元/平方米 前投市资场收现益状法，测综算合项确目定价项格目为：7437元/平方米 制条件下的 12 月测评价格为7700 元/平在方价米值。定 义和测评假设限 开属发区企域业 李沧区 占地面积 青岛金茂嘉业 限60公万司 房地产开发有 建物筑业规模 140万平平方交方米米 【项目要点】 l 地开线入房盘类住标时型时准间 普通住宅（70年产权） 间 毛20坯11 年12月 十理，余位南条抵公置环交：线城项路北目环路位侍于，左青东岛右起，市青出李银行沧高通速区达东，便部西利虎侧。山紧 片邻区三，零北八临国六道号， l 户南台型北。 特通点透：，主全力明户设型计为，面干积湿 分60区9，0 布㎡局地合铁全理能，小客户厅型有。宽户大型阳 周边配套项目紧邻李沧区最繁华的 村—院商百、圈通教，馨育靠苑资近。 源大周等型边配成银套熟行成社、李熟区医 。 主主力力户户型型信息 l 企分市业别场实为销力工售：程部青 ，管岛理主金部要茂、经嘉综营业合房房管地地理产产部开开、发发合、邮同经箱预营公算、司部销下、售辖财等 务5业 个管务部理。门部 ，、 单使 60-90l 周周书边作边小馆配社三学、套、大、青六大：公岛十型园三成项市（目中第熟李紧学八社村邻、人区公李五民—园沧十—医、百区虎八院通最山繁馨公苑华园中、学沧等口成、的火、熟中李车沧村市国站口商公圈园，）直、接李地沧享区受图 贷贷首套用付总率款价 平米的一至三居 万元（ 按90平米计算） 月款款均年方还限式款 万元（首付30%） 3商0业年 3243/ .公7元积/金25 元 政银、及行汽商车、业东农配村站套、信。王用埠合 了话解:0更本5次测评结果有效期为2011年12月，如 3详2-细8报98告02，5请00与中国指数研究院联系，需电 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
、市中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——伟东幸福之城 一根据场选项比取目较可所法比 期成1交、的 3个项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价条于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对 象及对比案例 伟测东评幸福对之象城 对比案件例说A 明 销售均价 春和72景00明 对青比山案绿例水B 对比7蓝山案湾例 C 区交域交易易地日情理期况位 置2011年12月 2011年8001 2月 20118年300 未李开沧盘区 李正沧常区 李正沧常区 正常1 2月 因素 交周区通土边域便地环配捷用境套度途 较较便好捷 较较便好捷 一般 李较沧便区捷 建 容 较住完善 较完善 较一好般 较较完好善 个别因素 户开装绿筑积化形率率态 高层宅板 楼 高住层塔宅楼 小高住层宅板 楼 高住层宅板 楼 % % %5 社型发修区设企情配计业况套 0% 品 牌 青岛金茂较毛嘉完坯业善 房 地产 青岛金较毛实完坯房善 地 较毛完坯善 较毛完坯善 评估（项1）素交修易情正况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同， 2、因产 青岛百通青特置业 青岛跃龙升置业 设 因素（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较及因对素比 案例 伟测东评幸福对之象城 比较修正对春条比和件案景指例明数A 对青比山案绿例水B 对蓝比山案湾例 C 交售区易易均域日情价因期况 素 100 7120000 7180000 8300 110000 110000 100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数7。99096 100 7经 2 过7180148 7190841 说7818、7981元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的7比92准4 元价/格平分方别米为。7972、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
CR二项、典型投资中收国益房法地产E指I数S系统 新开盘价格测评——伟东幸福之城 个目月根的计据租算，当金同调前时查市考，场虑形确不定势 可项，预目选见用主费力典，户型型投租资金模为式 收14益00法 元进/行月项，目每市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 8%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根据报酬率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜典型投资者收益模式空有运在净置期效营毛运和末毛年持有费收营收转收份期用入收租N售入 入损8净% 1 5% 16800 2 测18144 3算 19596 4 21163 5 22856 15894600 17920377 收益 1277 1379 1891680 1058 1143 41869 201160058 211771337 PV(%) 5年后按1436%8净3 7131收0 益率出售，1转58售58税 期费末3%转 售17126 18497 19976 NPV(8%) 598057 645901 三、测评房地产总价V 669366 单价 7437 收年益 通过全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响12法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市7场70价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法项权目重价比值例各，项经 因过素详的细基准础确上的，测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
