导致房屋损坏的原因
1、自然损坏
2、人为损坏
气候因素
生物因素
地理因素
灾害因素
使用不当
设计、施工质量差
预防保养不善
房屋维修质量管理
是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损登记，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法
基本操作
一、房屋质量等级鉴定
二、房屋安全检查
三、危险房屋的管理
房屋安全与质量管理的基本组成部分
1、制定危房鉴定标准
2、建立健全危房鉴定机构
3、危房处理措施
观察使用
处理使用
停止使用
（一）房屋结构分类
钢筋混凝土一等
钢筋混凝土二等
砖木一等
砖木二等
砖木三等
砖混一等
砖混二等
（二）房屋完损等级的分类及标准
1、完好房
2、基本完好房
3、一般损坏房
4、严重损坏房
5、危险房
（三）房屋完好率、危房率计算
以建筑面积（M2）为计量单位，以幢为评定单位
房屋完好率：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比
危房率：整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比
注意事项
评定房屋等级做法一般分：定期、不定期
定期平定房屋完损等级
不定期平定房屋完损等级
根据气候特征
经维修后重新进行评定完损等级
接管验收新建房屋后
房屋日常养护分为：
1）零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修；其特点是：修理范围广，项目零星分散，时间要求及时，具有经常性的服务性质
2）计划养护：大、中、小修3级修缮制度
房屋日常养护“四原则”
“经济、合理、安全、实用”原则
“区别对待”原则
“服务”原则（基本原则）
“有偿服务”原则
房屋维修日常服务一般程序
2、任务落实
开维修单
凭单领料
现场施工
每日跟进
1、项目收集
走访查房
住户报修
维修责任的划分（保修期内）
新建房屋（竣工验收之日起）
施工单位负责保修
新建房屋（竣工验收与业主入伙之间）
建设单位负责保修
房屋保修期计算
民用与公共建筑的土建工程
室外的上下水
小区道路
建筑物的照明电气
建筑物上下水管线安装工程
建筑物的供热、供冷系统
一个采暖、供冷期
6个月（半年）
12个月（一年）
维修责任的划分（保修期满）
公用部位、公用设施等
业主委托物业公司负责房屋修缮
凡属使用不当、或人为造成房屋损坏的
行为人负责房屋修缮或给予赔偿
业主自用部位、自用设备等
业主自己、委托物业公司、委托他人负责
物业公司负责
房屋建筑公用部位、公用设施设备、物业规划红线内的市政公共设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任
维修费用由业主按业权比例分担，建立物业维修基金，专款专用
维修责任及费用应在物业管理委托合同中写明
房屋建筑公用部位
楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、基础
外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、车库
房屋建筑公用设施
公用上下水管、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱
供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线
供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施、电梯
市政公用设施及附属建筑
道路、室外上下水管、化粪池、沟、渠、池、井
绿化、室外泵房、自行车棚、停车场
附属配套服务设施
会所、网球场、游泳池、商业网点
房屋维修日常服务考核指标
（一）定额指标
劳动效率要100%完全达到或超过人工定额
材料消耗要不超过或低于材料消耗定额
通过合理组织生产，发挥劳动潜力和充分回收利用， 努力降低小修养护成本
达到日常养护工程定额的指标，是完成小修房屋维修工程量、搞好日常服务的必要保证
（二）经费指标
可通过各种方式筹集：
房屋租金
按规定提取的维修费
小修养护经费
服务指标
走访查房率：50%以上 [ 分母：辖区内住（用）户总户数 ]
养护计划率：80%以上 [分母：当月养护计划安排的户次数 ]
养护及时率： [ 分母：当月全部报修中应修的户次数 ]
（四）安全指标
是房屋维修日常服务的主要
指标，须十分注意的三个方
面是：
严格遵守操作规程
注意工具、用具的安全检查
按施工规定选用结构部件的材料
房屋（物业）维修技术管理
就是指物业管理企业对房屋查勘、鉴定、维修、使用等各个环节的技术活动或技术工作的各种要素进行科学管理的总称
基本操作
一、修缮设计或方案的制定
二、工程质量的管理
三、技术档案资料的管理
四、建立技术责任制
（一）修缮设计或方案的制定
设计的要求
方案内容
方案必须具备的有关资料
（二）工程质量的管理
工程质量的检查
工程质量的验收
土建部分
电气部分
暖卫部分
两个等级
合格
优良
八种检查方法
看、摸、敲、照
靠、吊、量、大
（三）技术档案资料的管理
房屋建筑的技术档案资料的管理工作是对房屋进行经营管理，制订房屋维修计划，确定对房屋维修、改善、扩建等各方面工作不可缺少的重要依据
房屋新建竣工验收的竣工图及有关房屋技术的原始资料
现有的有关房屋及附属设备的技术资料
房屋维修的技术档案
（四）建立技术责任制
《房屋修缮技术管理规定》
《房屋修缮工程管理规定》
房屋日常养护包括
一 地基基础养护
二 楼地面工程的养护
三 墙台面及吊顶工程的养护
四 门窗工程的养护
五 屋面工程维修养护
六 通风道的养护管理
七 垃圾道的养护管理
（一）地基
属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施很困难，应给予足够的重视
地基基础的养护
坚决杜绝不合理荷载的产生
防止地基浸水
保证勒脚完好无损（重点）
防止地基冻害（北方）
（二）楼地面工程
楼地面工程常见的材料多种多样
空鼓、起壳、裂缝、腐蚀、蛀蚀
水泥砂浆
大理石
水磨石
地砖
塑料
木材
马赛克
缸砖
楼地面工程的养护
保证经常用水房间的有效防水
避免室内受潮与虫害
加强对二次装修的科学管理
控制与消除装饰材料的副作用
（三）墙台面及吊顶工程
抹灰工程
油漆工程
刷（喷）浆工程
裱糊工程
块材饰面工程
罩面板及龙骨安装工程
是房屋装修工作的主要部分
施工复杂、耗资比重大、维修工序烦琐
牵一发动全局
墙台面及吊顶工程的养护
定期检查，及时处理
加强保护与其他工程相接处
注意清洁与清洁方法
注意日常工作中的防护
注意材料的工作环境
定期更换部件，保证整体协调性
（四）门窗工程
门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径
常见问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等
钢门窗则有：翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露风透风、断裂损坏等
铝合金门窗则易受到酸雨及建材中的氢氧化钙的侵蚀
门窗工程的养护
严格遵守使用常识与操作规范
经常清洁检查，发现问题及时处理
定期更换易损部件，保持整体状况良好
北方地区外门窗冬季使用管理
加强窗台与暖气的使用管理
（五）屋面工程
屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温（南方为隔热），还包括：采光、绿化、各种活动、太阳能采集利用等
最容易受到破坏的是防水层，防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容
屋面工程 维修养护
定期清扫，保证各种设施处于有效状态
定期检查、记录，并对发现的问题及时处理
建立大修、中修、小修制度
加强屋面使用的管理
建议建立专业维修保养队伍
（六）通风道——烟囱
作为单项格外加以重视
设计时就应尽量选用比较坚 固耐用的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥沙浆风道，淘汰老式砖砌、胶合板风道
防止串味
接管验收时要认真细致，确保通风畅通、安装牢固、不留隐患
通风道的养护管理
住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致操作，不要乱打乱凿，以免对通风道造成伤害
不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道
物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查
检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入风道检查是否畅通
发现小裂缝应及时用水泥沙浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换
（七）垃圾道
一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道
主要由四部分组成
藏污纳垢
通道
垃圾斗
底屋垃圾间
垃圾门
垃圾道的养护管理
指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通
搬运重物时要注意防护，避免碰撞
不要往垃圾道倾倒体积较大或长度较长垃圾
垃圾道出现堵塞时要及时疏通，否则越堵越严，疏通一起来更加费时费力
垃圾斗、门每两年刷一次油漆，防止锈蚀
出现小破损要及时修补，防止扩大
The End
房屋维护与管理
