*
福星惠誉·团结村K1—K4地块
前期定位思路汇报
*
全国视野，本土智慧
*
导 言
幸为服务，谨慎至微。
15天时间六轮修改，不单是考虑一个智力服务机构的专业能力、大局顾念与实际操
作能力，同时也是延伸了对企业服务更高层次的战略陪同，所谓幸运；同时项目所代
表的意义，大家顾问认为，不简单是一个简单的地产或者产业上的局限，更是一次对
开发企业面临未来发展的一次敲门，综合体项目，有太多精彩，也有太多失败，所
以，我们谨慎至微。
大家顾问认为：不论从宏观形式，或者新经济趋向，或者到城市的需求， 都
可以界定成一个变局的时代，而无数商业经典告诉我们，在变局中，只有战略眼光
深远的领袖，才能引导企业走向胜利！
今天的提报，是以切实与负责的原则展开！
*
一切研究都必须以现实条件为基础，以企业的目标为导向
客户显性目标
为K1-K4地块定位，并提出物业运营的指标财务可行性；
为K1-K4地块设计市场效率的物业发展规划；
客户隐性目标
符合企业需求的开发盈利模式与持续发展之道
实现地块最大化价值，综合体开发的战略思路
合理的物业搭配，有效的提升市场运作概念
*
第一章 定位前提依据
K1-K4 单体物业优化建议
K1—K2 整合综合体优化建议
项目研究工作步骤
第三章 企业发展策略
第二章 物业定位建议
K3—K4 整合综合体优化建议
市场概况与观点推导
规划指标的属性界定
企业需求与财务导向的依据
企业转折期开发战略建议
物业形态财务指标的验证
国际城K1—K6 整合发展概况
*
1.市场导向的定位依据
第一章 K1 – K4 定位前提依据
2.规划指标的定位依据
3.财务指标的定位依据
*
综合体开发的核心三要素
3、财务导向： 决定项目开发的安全线
随着房地产市场的不断金融化，对企业而言，一个综合体项目的开发已经由单纯的地产命题上升到更为核心的财务命题。
1、市场指标：决定项目中物业的价值结构
简而言之，市场的数据对于项目来说，是决定不同物业的价值区间与市场取向，直接影响规划与财务目标。
2、规划指标：决定项目利润天花板
对于城心项目，高商业配比的指标给予，是对企业开发规划实施的市场化考验。可以说，实施贴近指标的市场与财务通常最有利润率的。
项目定位
三要素
*
1、市场导向的定位依据
铁机村
徐家棚
团结村
沙湖沿线
本案
*
已知中
推导
搜集城市发展规划的趋势
搜集政府资料所得的信息
采集区域各项目开发数据
深访终端消费者需求类型
K1-K4 数据分析平台建设非常成熟
数据筛子
关键数据放过与导出
无效数据的剔除过滤
时间效应的重点分析
系统思考的全面视野
从经验中
从案例中
从深访中
城市观 徐东观 商业观
住宅观 商务观 项目观
针对性
注：
1. 本案的核心已不在市研，而在分析观点；
2. 本案将09年动态市场数据已进行调整；
3. 本案根据需求，在徐东区域做1000份问卷深访
（涵盖终端消费者、住宅需求、商户、投资商）
大家顾问发现：为了调查而调查，过多无效数据采集与分析工具的不匹配，导致很多时候导出的观点偏失准心。
*
城市观： 武汉 —— 我们的城市，将以什么模式向前发展
九省通衢：
华南华东华北“5小时都市圈”
中部支点
城际枢纽
“1+8”城市圈的中心
湖北城际铁路在建，打造武汉城市圈“半小时同城美景”
华中经济圈
武汉城市圈
1000 km5小时都市圈
关于武汉城市进程的规划思路
——“都市内核，国际中枢”，建设整合武汉三镇的中央都市核心空间（UC，即Urban Core），引导武汉快速建立起华中金融、贸易、产业服务和现代物流的区域精密控制内核
*
城市观1： 武汉将进入城市更新（URBAN VENWAL ）的序曲阶段
人口
数据筛子
企业使命
案例
产业
数 据
趋势
观点１：重视１＋８城市圈
专家预测８年后的武汉的人口量：１７００万
消费趋向性研究中显示外来者通常首先占领稀缺资源
观点２：高容积率的城市中心观
从纽约到上海到武汉，任何城市进展不可避免的
其中，高层趋向＼交通组织与地下空间可关注
观点３：武汉政府城市化进展明显增加意味着不简单是现有的综合体，而是更多层面的竞争开始阶段
近阶段政府城市中心批地原则，高商业指标，凡临街
的城市规划审核力度等
观点４：福星企业以城市中心住宅开发为竞争力，但对于综合体物业开发尚缺核心优势
*
城市观2： “城中村”集中改造，城市化进程进入高速发展期
二环内56个城中村分别为：
江岸区10个：竹叶山、新荣、胜华、二七、中胜、花桥、连城、黄浦、红桥、永红 江汉区5个：航侧、贺家墩、鲩子湖、唐家墩、姑嫂树 硚口3个：汉西、罗家墩、长青 汉阳区16个：十里铺、前进、五里墩、汉桥、铁桥、龙阳、汉城、陶家岭、邓甲、渔业、鹦鹉、向阳、红卫、江堤、丰收、汉江
武昌区2个：沙湖、紫阳 洪山区19个：团结、徐东、洪山、井冈山、柴林头、三角路、余家头、和平、铁机、向阳、余家湖、北港、姚家岭、红旗、东亭、南湖、烽火、光霞、幸福 东湖风景区1个：东湖
三角村
余家头
铁机村
团结村
徐东村
姚家岭
东亭村
沙湖村
二环线内56个城中村中目前已有25个已得到批复，涉及土地总面积平方公里、人口万。
仅项目周边即有徐东村、东亭村、姚家岭、沙湖等多个城中村面临改造，未来将面临较大同业态竞争风险。
对此，本项目若要保持竞争优势，在产品规划、物业组合、业态定位等方面必需具备创新及领先优势。
已知出让
未知出让
*
徐东观1：没有那么多疑惑，徐东区域刚进入第二阶段发展
人口
数据筛子
企业使命
案例
产业
数 据
趋势
观点１：徐东发展还远远没有成熟
徐东的兴起，从根源上是二桥的修建，不到10年的发展，徐东
甚至无法呈现城市二环内某些典型商圈成熟度。
观点２：徐东开发空间大，综合体形态多
从国外国内案例，徐东所在城市区位，必须承担功能高开发强度
同时，由于区域改造及延伸空白的开发区块较多，所以竞争存在。
观点３：徐东，理想是成为汉口、武昌与青山的重要枢纽
城市规划、区域功能、交通组织与空间联系的城市资料显示。
观点４：福星企业在区域及辐射地三角路的拿地，可以
影响区域的产业构成，但无法决定，周边开发量已然决定。
*
徐东观2：金边银角，唯一处于内环线上的市级商业副中心
在当前的武汉商业格局中，徐东板块将成为内环线上最后一个仍在崛起的商圈。与已经形成的武广商圈、钟家村商圈、中南商圈一起形成内环线上的金边银角，接近60万方的商业体量及仍在不断增长的商业潜力，远远超过同为城市副中心的鲁巷与王家湾两大商圈。从而成为内环线上潜力最大的市级商业副中心。
徐东
商圈
汉口
商圈
中南
商圈
钟家村商圈
鲁巷商业中心
王家湾商业中心
*
商业观1：不饱和城心、不正常结构、不以现在为标准的研究导向
消费结构
数据筛子
企业使命
案 例
经营能力
数 据
饱和度
观点１：徐东的商圈，城心的规模潜力，区域的中心
商圈不饱和，凯夫理论测算区域饱和度远没达到不能简单用人均商业面积，而是对区域功能的展望。住宅人口结构变化会提升消费结构，但考验区域商业经营
观点２： 不正常的业态结构，还没接收市场调整期—— 任何层面的新型商业形态均可进入
大型现代化城市，只有次区域才有专业市场占据10%以上，休闲娱乐不足，区域主题商业没有，仅有一个待调整的MALL。
观点３： 人流导向的经济力转化，是重要课题
留不住客户，成为不了消费终端，徐东商圈的核心问题。
观点４：福星企业在商业上的开发，以企业的复合能力
为基础上充分获得价值，领先半步的策略。
*
金地国际花园
友谊国际
华润凤凰城
东龙世纪花园
金都汉宫
中南路88号
中南龙庭
凯乐花园
宏城金都
奥山星座
美林青城
爱家国际华城
兴华嘉天下
都市经典
东湖春树里
世纪彩城
爱尚东亭
统建锦绣江南
水岸星城
融侨华府
安顺家园
复地东湖国际
新安金沙豪庭
万豪联邦中心
福星国际城
区域内高端消费群汇聚，中高端市场消费需求旺盛
商业观点2：徐东，武汉中高端社区聚集地
2009上半年
全市TOP10
上榜单
水岸星城
成交套数、成交金额、成交面积
锦绣江南
成交套数、成交金额、成交面积
融侨华府
成交套数、成交金额、成交面积
金地国际花园
成交套数
*
住宅观1： 多导向因素的分析，但核心风险在政策
产 品
数据筛子
企业使命
人 口
竞 争
数 据
趋 势
观点１：城中村改造释放的显性消费力
上海城中村改造释放消费面积是改造面积的2倍。
基于武汉消费模式，地缘式购买占最大比例。
观点２： 住宅产品需求呈多样化，并无明确区间显现
大、中、小户，改善与刚性在区域内均存在，但从长远来说，
区域地租效应，决定是高价区间，
观点３： 徐东，逐渐有向外吸引住宅消费力的趋势
水岸星城、爱家国际、春树里等区域典型楼盘的客户分析。
吸引客群以武昌、汉口、青山与1+8为主。
观点４： 福星企业拥有多年开发运营住宅物业的能力与
经验背景与优势，需要注意的是，对宏观政策的时刻关注与预见性。
*
商务观1：区域内现有商务氛围不足，商务重心北移将成趋势
徐东片
中 北
片
本案
滨
江
片
中南片
中南片商务供应饱和，而徐东片区和中北路写字楼较为稀疏；商务重心北移将成趋势
中低端写字楼供应较多而高端写字楼供应缺乏，高端存在较大市场空间；
项目所在徐东片区商业氛围浓郁而商务氛围不足，商务有待挖掘。
*
商务观2： 功能上有需求，如果新建，必须有新意！
区域功能
数据筛子
企业使命
企 业
产 业
数 据
趋 势
观点１：标志型商务对于徐东核心圈，是缺乏的！
除了商住楼，在徐东大道，并没有一个标志性写字楼，这在上海深圳
等城市内核区是决不可能的。
观点２： 徐东3KM向中北中南商务多，但绝不是饱和
所谓饱和，是不同需求结构的商务产品按正常比例进行，我们在承接徐东—中南片的中北路发现的是商住楼，对于市场而言，很多中高端商务需求在空置。
观点３： 区域功能中有明显商务导向
无论总部区规划的实施时间，不可否认，在枢纽徐东中有着中大型企业的商务门户的需求。
观点４：既然承接了城市中心的综合体项目，福星企业应该尊重区域功能，进行相应市场化运作的准备。
*
项目观1：徐东物业价值逐渐放大，新型物业创造溢价
区域市场
数据筛子
企业需求
企 业
竞争与参考产品
数 据
趋 势
观点１： 城市内环决定地块的基本价格区间
武汉内环极差地租的价值分配决定了地块价值的稀缺性
观点２： 区域功能导向，形成不同物业的价值体现
徐东区域分为核心商圈、辐射商圈与功能商圈，其区域功能即是
物业形态的推导基础，也是市场价值的取决。
观点３： 价格的体现形式，会因为物业不同产生差异
我们将物业形态分为住宅、公寓、写字楼、公寓、酒店及其他等几
个范畴，其市场价格受不同变现方式与物业特征影响。
住宅： 基于竞争的权重比较为主的定价
商务： 基于物业档次、租金水平与配套，进行定价
商业： 基于商业形态、经营业态的租金惯例、投资回报与市场变
现进行定价
公寓： 基于使用年限、功能产生的租金与投资回报决定价格
酒店： 基于整体出售或定制性、房费与档次决定价格。
*
项目观2： 一个大区块，两个功能体，四个分散地，多种物业共存
赢利
数据筛子
企业使命
项目指标
功 能
数 据
战略
观点１： K1K2 处于商业功能较大区
毋庸置疑，所有数据与理论显示在核心商圈的功能指向
观点２： K3K4 处于徐东边缘与中北进入区，模糊功能
商业、商务与住宅功能均有，所以必须新意才能跳出市场竞争
观点３： 综合体，意味着不同物业形态的化学反映
不是几个功能的简单相加，而是促进内部客流与经济效益的有效循环。
观点４：对于福星而言，综合体项目必然会让企业面临三个核心问题：
1、复合型物业操作经验；
2、地块开发实现项目区域功能性；
3、满足高于市场价格的价值实现，并且处于安全的财务区间。
*
2、 规划层面的定位依据
规划指标的理解
基于目标下的企业判断
综合体项目的界定与介绍
*
1、对三块分散割裂的高商业指标用地的整体解决方案，是福星企业开发的核心问题！
2、K1-K6 （国际城整体） 的分期开发延续性与分期开发模式的整合思路，是对企业的重要命题！
K1-K2
K3-K4
K5-K6
指标理解1：地块的理解——分散的融合 & 分期的整合
*
地块
编号
占地
（万方）
容积率
商业规模（万方）
住宅规模（万方）
合计
（万方）
K1
K2
K3
K4
合计
指标理解2：数据解读——“3高”限制下的命题开发
数据解读1：高容积率（综合容积率达）
数据解读2：高商业占比（整体商业占比达40%）
数据解读3：高开发使命（城市的、企业的）
K1-K4综合指标
*
指标理解3：数据透视
武汉市城中村改造的思路 : 城市化进程的最大化
近年城中村改造项目的商业指标均非常高，这种
信号反应武汉市政府对城市形象与功能的要求。
企业所将承担的社会背景 ： 城市中心现在的改造者
福星企业的战略是以城市高价值土地开发思路为
基础，近年来开发项目主要集中在城中村改造。
土地指标所承担的角色 ： 复合的物业形态，崭新的企业命题
住宅+底商是不可能实现项目的利润与目标，故
而多种商业性质的物业形态将为企业提出命题。
*
城中改造的分散地块
改造项目的运营
分散与集成的地块概念 ： 合而不同的物业发展规划
克服地块形态规划思路 ： 商业市场化复合企业目标
地块功能的价值最大化 ： 价值实现与企业需求一致
44万平方米建筑面积
18万方商业
高容积率下的价值体现 ： 必须满足指标的利润实现
商业配比的价值市场化 ： 商业市场化符合企业目标
多种物业城市功能协调： 物业功能的协调与导向性
本章小结：地块（K1—K4）基于指标理解下的前期开发思路整理
*
从对项目规划指标的理解与分析可知：
对城市而言：政府需要企业将地块建成为综合体；
对于企业而言，在指标下，只有综合体才能符合企业最高效益的实现。
1、城市发展的必然：
单体商业由开发规模及效益上都达不到综合体的高标准开发模式及协同效应，城市综合体的出
现是城市发展的必然。
2、土地集约性的必然：
尤其在尺土寸金的市区位置，土地价值更高及资源希缺，加上城市化进程的加快带来了人口的
加速增长并扩散，在城市规模不断扩大的情况下，综合体的建筑形态的出现很好地协
调了城市发展中的一系列矛盾和问题。
3、功能互补性的必然：
它具有多功能以及相互协作的关系，综合体建筑的设计开发往往是从地上到地下，然后尽
可能丰富内部功能和丰富度，高效节约地利用土地，提高土地的使用率。同时，项目三维
空间所构筑的立体交通体系，可以很好地完善区域交通网络及还是配套。
4、利益最大化的必然：
综合体建筑将几种不同功能的空间加以优化组合，可以起到聚集规模的效应，各功能部分
间相互依存，带来机会成本，降低投资风险，使得人与人、活动与活动之间的互动需求为
彼此提供利益，达到高效统一、互惠互利。
基于指标下的初步开发方向判断——综合体开发的必然要求
*
理由：
1、相近的物业承担类似的区域功能，同时避免单独分析，自我攻击
2、在大层面，我们可以K1-4的宏观研究，但小层面的融合只有分为两块。
综合体开发前提下项目各地块的界定与介绍：
K1-K2
K3-K4
K5-K6
K1-K2作为一个设定的综合体项目
K3-K4作为另一单独的综合体项目
K5-K6，在区域界定上也是联合考虑
结论：
K1 - K4地块将成为城市核心区域的综合体集群，
由几个承担不同区域功能的地块，形成徐东区内近年最大综合体集群平台
*
3、财务导向下的定位依据
财务导入式定位思考模型
财务导入式定位思考方向
财务导入定位下的物业模拟配比
*
财务导入式的定位思考模型：
财务角度的综合体分类：
1、出售型住宅：保证收回投资成本
2、出售型商业：保证投资利润的取得
3、持有型商业：零负担持有，实现收益最大化。
在项目的投资成本及投资利润均实现已后，
剩下的持有型商业对于开发商而言就是零负担（
没有投资负担和利润负担）持有，取得的回报就
是超额利润。
同时，开发商也可以用更加长远的眼光审视
持有项目，追求长期收益的最大化实现。
*
成功运作综合体的定律
卖的方式
具体案例
直接散售
此种方式也并非没有成功案例，
SOHO就是靠散售发展至今
整体销售
此种方式基北京、
上海等一线城市比较常见
带租约销售
相对于售后包租、售后回购等
高风险销售方式，带租约销售
算是比较规范的销售方式
发行房地产信托
基金（REITS）
实际上，发行房地产信托基金是
国际上最主要的商业地产退出方式
商业地产公司IPO
上市或重组上市
在国内，商业地产公司上市是
重要的商业地产退出方式，目前
武汉的南国置业通过IPO上市，
世茂房地产通过借壳上市变相将
所持有的商业地产进行销售
不论持有型商业还是出售型商业，成功定律
无外乎以下3点：
1、when:在合适的时间卖
2、how:用合适的方式卖
3、who:卖给合适的对象
所有失败的商业案例，其根本性原因就是缺
少上述三定律中的一个或者多个。实际上商业地
产不存在持有与出售区别，而是怎么卖、何时卖
、卖给谁的问题。其方式右图所示：
*
从财务角度看，项目整体59万方的体量，按照6000元/平（含土地成本）
计算，项目总投资约36亿元，按照平均33%的营业利润，项目整体利润为12亿
元。以此财务目标来推导项目
财务导向式 综合体复合项目的策略基础为
1、出售型住宅（包括公寓）的销售收入要达到36亿元，以满足收回项目投资的需要；
2、出售型商业（以街铺为主）的销售收入要达到12亿元，以取得项目平均营业利润；
3、剩下的持有型商业物业即可实现零负担持有，为项目贡献超额利润。
财务导入式定位思考一：租售策略的财务安全导向
*
根据上述整体租售策略，以财务目标来推导项目所需配置的产品形态有：
1、按照项目住宅平均8000元的单价计算，要实现36亿元的销售收入，需配置可销售住宅规模45万方；
2、按照项目街铺平均20000元的单价计算，要实现12亿元的销售收入，需配置可销售商业规模6万方；
3、按照项目计容积率的总建面积，减去上述出售部分的建筑面积，企业可以零负担持有的商业规模可达8万方。
财务导入式定位思考二：财务导向物业形态的定位思考
*
财务导入定位模式下各类型产品配置
项目产品组合配置建议表
总规模
（万方）
单位成本
（元/平米）
总投入
（亿元）
总利润
（亿元）
59万方
6000
36
12
需配置产品
预期售价
（元/平米）
拟建规模
（万方）
总收入
（亿元）
出售型住宅
整体
8000
45
36
K5-k6
K1-K4
出售型商业
整体
20000
6
12
K5-k6
K1-K4
持有型商业
整体
——
8
——
K5-K6
1
K1-K4
7
*
财务导入定位模式下K1-K4安全物业形态及配比
*
综合结论：
从本质上说，本章的三个方向是从不同角度推导定位范围。
市场的研究层面，决定了地块 功能属性 与 市场环境与价值参照
规划指标层面： 决定了地块 属性介定 与 最大利润的实现
做什么？ 什么价格？
综合体 高商业指标
财务导向层面： 决定了地块 营销导向 与 风险区间
安全开发底线构成 商业开发面积
*
第二章 K1 – K4 地块发展的物业形态设定
1、K1 —K2地块物业单体发展与定位建议
2、K3—K4 地块物业综合发展与定位建议
*
地块理解
物业选择策略
典型物业综合建议
1、 K1 地块物业建议与定位方案
*
K1地块
由老城区直接步入商圈
绿化带
区隔了地块与干道的联系
沿街面长，
但目前经营凌乱而低档次
*
K1地块指标与特征
土地
编号
占地
（平米）
容积率
商业（万方）
住宅（万方）
合计（万方）
K1
7698
地块特征：
1. 地块较小，且狭长，最窄处可用进深8米左右；
2. 地块不完整，现右侧端头还未定性；
核心价值：
1. 商业价值集中在地块的两个端头
2. 建筑密度不大，可形成小型广场式的社交场所
形态范围：
高层住宅 中心用地，满足低建筑密度与高容积率
单体商业 满足辐射性中型零售体，满足主要商业功能
临街商铺 进行小广场小商铺的最大化销售单价的体现。
*
28层塔楼服务式公寓15200平方
3层零售式综合型配套3370平方
单体2层主题商业2970平方米
建立在规划指标下的物业形态与配比模拟
规划指标 单位：万方
住宅
商业
合计
定位指标 单位：万方
1、酒店式公寓
2、主题商业街
3、公寓裙楼
合计
地块特征：
K1地块的形态使之无法直接从优越的标识性出发，而是适地开发、特点鲜明。
地块功能：
地块规划以住宅为核心利基，同时满足部分商务功能丰富K1地块的物业构成，而商业则做为项目的高附加值产品。
*
公寓定位：
70年产权的多功能服务型公寓
描述：
在K1右端点，将建成一座徐东商圈的新产品，它
有较高的服务配套，即有类似酒店的基本功能服务，又
有SOHO体的基本配套。
对于终端购买者而言，它承载了
住宅、 SOHO 与 投资品三种购买功能。
元素 服务式公寓 城市新锐的宠物
K1 端点
15200平方米
*
70年产权的服务型公寓目标客户定位
主力消费群
1. 城市新锐，对都市生活、交通便利与繁华商业有需求；
2. 小型事务所或SOHO功能，购买项目以满足商务功能；
项目60平米的单位格型单品，非常适合作为投资品。
投资客，购买本产品，满足租赁或升值的投资型需求
隐形消费者
*
服务式公寓 的产品建议 —— Folded street
以60㎡（6×10）为一个基本单元
从传统的menu plan模式 —— 大空间平面
（free plan）模式
*
+
=
+
=
利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积
弹性大小 自由变化
SOHU 事务所选择
*
70年产权的服务式公寓的配套 （客户需求与实现）
全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全；
提供家政服务、钟点工服务
优质物业管理，HBO电视，宽带上网；
停车方便，有会所、酒吧等休闲娱乐场所，服务高档完善
装修最好简单而有品质居住区域安全有保证
能和一群志趣相投的朋友一起，不会孤单
1、 业主人流入口厅堂设酒店式服务台，保安及物业管理人员可在此轮值；
2、 家居清洁及家务助理服务；
3、 干湿洗熨服务；
4、 安排电召的士服务；
5、 租车服务；
6、 筹办宴会及到会服务；
7、 提拿物件，关开车门；
8、 定时唤醒服务；
9、 代为订餐、送餐服务；
10、代租、代管服务；
*
70年产权的服务式公寓的裙楼功能 社交型商业体
业态选择：
区域性商业 银行网点 、 中西快餐、 中小超市、运动专卖等
配套性商业 商务会议厅、娱乐KTV、咖啡酒吧、健身娱乐等
市场模式： 1层划分商业销售 、2-3层整体销售
价格预估： 20000 元/平方米
社交型商业：服务类似人群的社交、生活、商务、娱乐需求
服务型公寓的裙楼的商业功能首要在于满足塔楼人群的需求基础上，在其
一层等核心商业位置，同时满足区域功能的补充。
*
第一种方式测算：
以70年产权商务租金与投资品回报率结合
租金 60元/月.平方米 年回报率 8%
导出销售价格 ： 9400 元/平方米
70年产权的MINI 服务式公寓 市场价值实现
第二种方式测算 以高标准小户住宅公寓）
以高服务、高配套型套入住宅
选取内环“创世纪公寓”等指标进行权重计算
导出销售价格 ： 8650 元 /平方米
根据物业功能参数定性
写字楼参数40% 公寓参数60%，
得出现时价值估算： 9070 元 / 平方米 (毛坯)
*
元素 : 个性 享受 —— 品牌美食概念店
主题商业街铺定位：
美食餐饮 概念店
描述：
1. K1 左端地块狭窄2层商铺
2. 根据研究、零售业态核心需求已
被销品茂占据。
3. 选择高租金与销售价值的高端餐
饮的形象店，引导客流的导向性
K1 右端 面积2970平米
*
其商业价值预估值为 ：
25000—30000元/平方米
物业属性导向： 定制性单体概念性商业 物业所在K1的位置，意味着其在整体项目内处于商业价值最为薄弱的点状分布。 但是基于吸引外部人流的昭示性街铺形态，并且在区域内业态补充原则，我们建议以中高端的专属物业形态，对外可以吸引高端客群，对内，则是餐饮等业态的补充，承接徐东商圈高端消费缺失的现状。
*
地块理解
物业选择策略
典型物业综合建议
2、 K2 地块物业建议方案
*
K2地块
流连忘返的销品茂与地块呼应……
围合地块的干道、自然路均是繁华所在，
形成了自然的消费圈
*
K2 地块特征
紧邻销品茂,商业氛围浓；
三面环路，原居民较多；
地块较为方正，规划方式多；
K2 核心价值
商业价值最大化；
满足容积率下的规划创新；
K2 物业范围
高层住宅区
中型商业体量的集群体
土地编号
占地（平米）
容积率
商业（万方）
住宅（万方）
合计（万方）
K2
24201
K2指标与地块
*
显性 动线商业经济价值
两横： 友谊大道横临街及项目内街
二纵： 项目地块纵向动线
两点： 横轴靠徐东点
横轴K1远端点
隐形动线商业经济价值
经过研究，处于项目K2与销品茂夹街日常人流量较大，同时销品茂的主力店中商百货的大门处，
会在逐步成熟过程中呈现人流集散点的功能作用，故而，我们建议
由中商百货与K2地块中可延伸成为开发式的街道，形成引导人流走向，提升项目地块商业价值。
*
增加与销品茂的沟通，创造道路经济
商业街区 :
（ 29800平方）
年轻态主题 逆向引导式定制
精英住宅区 ：
55320 平方
住宅区底商 ： 7100平方
规划指标
单位：万方
住宅
商业
合计
定位指标
单位：万方
1、住宅
2、minmall
3、内街底商
合计
客流转化为经济效益的创新： 规划上突出动线，市场中突出创新
地块特征：
K2地块平整，规划想象力高，对于价值的可期待更高，核心思路为承接人气 创造独特
地块功能：
K2地块核心在于商业价值，在于对销品茂与商圈的人流承接力，其住宅开发也是都市主义的集中表现。
*
定位
MINI 体验式商业街区
描述：
建筑上呈现概念式的整体商业体的概念，是由内部不同形态的结构商业单体构成元素，营造内部动线比较合理，消费感
受体验感较强。
同时，商业街与住宅区的内部形成夹街，正对中商百货导入销品茂人流，形成多向的动线汇聚，扩大商业价值。
经营层面而言，MINIMALL承担徐东商圈最时尚的潮流选择，最新的IT产品概念店、休闲娱乐中心、时尚服装、名品专
区、新锐文艺产品、咖啡酒吧、中西餐、美容美发概念店等。
元素 ： 创新商业街区 绚烂娱乐 极尽繁华
29820平方，集中式商业
K2临街面，体现最大化效益
*
商业街区的产品概念模型 —— Folded street 让建筑体现精神
Folded street——与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼
观景平台——体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台
*
商业街区 的建筑形式示意
直通街概念
——建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店
与环境亲和、融合的街区代表
对环境作出贡献的同时也得到环境的回报
*
商业街区的创新建筑
建筑结构示意
概念上： 形成区域内首个概念性物业
功能上： 增加公共交通组织与活动空间
营销上： 买首层，送地下底商
下沉式广场与双首层 商业街区概念
*
商业街区的商铺销售：
1）垂直性：单体商业楼体的销售
2) 平面性：单一平面的平层整售
商业单体的垂直衔接，利于销售
内廊外设楼体，可以上二层的商铺，方便销售的同时，提升项目内街商业动线规划。
*
青年主题商业街区 经营业态
业态定位：
以新锐人群关注的时代特点构建，概念、美食、时尚、娱乐、影音及服务
等诸多全新业态组合，打破了以往逛街、购物的传统观念。
业态构成元素比例：
体验购物 ： 服饰、饰品、小家居、个性店等
餐饮休闲 ： 咖啡、餐饮概念店、快餐、小吃店等
娱乐创意 ： 桌游、游艺、酒吧、表演、花店等
*
中型青年主题商业街区 的市场化模式建议
统一概念 统一管理 分类经营
主力店招商 —— 商业散铺销售
管理形式
营销形式
市值估算 ： 三层商业体现值均价
25000—30000元/平方米
实现方式：
主力店持有，非主力店散铺销售 主力店部分可暂经管公司持有，商业价值最大化时进行销售。
定价依据：
核心商圈的核心单体的市场定位法，是基于商圈内无竞争商业形
态，及对未来商圈人气、经营等价值的预估
*
住宅区形象：
城心风尚 繁华深处
描述：
稀缺都市 青年生存方式。
70平方米两房为主，110平米三房的经典
户型，罕见城心花园与外部休闲广场格局
K1—K2 整体集中城市新锐人居高层社区
K2 住宅组团 都市中心的居住方式
K2 城市精英生活样板
面积: 55320
*
. 业主专属会所
. 港式生活样板
. 完善生活、商业配套
坐享物质与精神的双重城市标杆
荣域
. 精致两房 时尚三房
. 入户花园 观景阳台
. 方正实用 使用率高
城市URC区域生活的写照：
1.首先是都市的，交通，商业与繁华的；
2.精神感召，这里充满同类与智慧的；
3.年青的，在这里享受着所有的热度与激情
K2住宅组团产品定位 新锐风尚社区
*
新中产阶级定义 —— 年龄未到传统中产，但智慧让他们颇有资本
外企的管理人员，上市公司、国企、民企的中级主管、自由职业者；
科研人员，刚入行的演艺人员，律师、医生、讲师、会计师等专业人士；
自由度相对较高的记者、编辑、知名艺术家类；
年收入在20万以上的群体
终端客户写真——新中产阶级
项目消费群定位
不可忽视的是 —— 在购买群中，会出现一下集中并不属于定位中的显著客户
由区域拆迁引发的地缘性原居民产生的购买力;
2. “1 + 8”城市圈购买者对城市中心地段产品的需求
3. 如果地产行业继续稳定,投资客对城心物业的需求.
*
住宅的现时市值估算
选取可参照典型楼盘
权重定价
现时住宅销售价格： 8800元/平方米
现时住宅底商销售价格： 25000元/平方米
对于城市新锐而言，住宅遇到缤纷商业，遇到中心城市，遇到群居
一切妙不可言！
*
商业内街的四大功能
1.联动销品贸中中商百货
的开口，承接人流
2.将人流导向内部商业的
一个项目内部纵轴
3.从规划形态上，将住宅
与商业分开
4.同时承担将K2人流输出
K1,同时也导向K1和车行
道人流。
K2 商业内街
面积:7100平米
*
元素 商业内街 引导人流 创造需求
商业内街 定位
都市风情廊
描述：
从实质来说，商业内街是不存在，但
是从项目内部主路与商业形态而言，它又有
单独存在与研究的意义。
商业内街是以由住宅裙楼与MINIMALL的内
街面形成的。
经营业态主要以休闲娱乐、美食餐饮以及
部分满足中高档以上的社区商业需求。
*
K1/K2 综合体物业发展规划建议
*
整合K1 -- K2地块特征与价值分析 ： 可视为 “销品茂”的商业延伸性物业
无论从商业体量、区域标识性与功能性
分析，销品茂均是徐东商圈的关键商业
集散地。
K1K2地块紧依销品茂，形成向友谊大道
商业弱侧形成辐射形态。
核心零售商圈的高价值辅助地段
K1K2的综合体开发竞争策略：
补缺式定位: 在商业业态选择上，尽量进行销品茂的经营补缺，避免直接竞争；
区隔式形象： 针对销品茂大型业态的中平调性，进行终端客户群圈层、主题式定位和建筑
规划上的创新。
*
实施上，我们在规划时，已经注重了一个定位，我们客户是谁？
新锐人群的都市化体验
酒店式公寓
美食概念店
中小户型住宅
开放式街区
*
徐东商圈 主题青年体验式MINI综合体
K1-K2 整合地块物业定位
MINI专列 新锐符号
*
K1—K2 整合地块功能布局的概念性建议
MINI 新锐人群的都市化体验
思路方向 —— 地块价值的主题性转化
地块的限制因素决定物业形态 终端消费客户逆向推测决定物业形态
销品茂的分散客流的物业形态 未来徐东区域都市化适应的物业形态
*
概念精神
都市
年轻
自由
集约功能
体验感觉
高附加值
MINI COOPER
K1-K2 地块物业形态的概念推导
MINI
地产运用
概念 引导规划功能
建筑个性，尺度人性
概念 引发市场需求
客户年轻，消费体验
概念 引领经营范畴
时尚 休闲 个性 魅力
*
公园 —— 公建的精神氛围引导与营造
神户市中心 MINI公园
K1K2 公共符号的建设思路
MALL 内庭
创意广场
迷你花园
体验中心
一个可能被忽视，但是能供给项目不一样的精神内涵的特征
绿化广场
咖啡广场
标志广场
促销广场
创意广场
休闲广场
*
我们的客户、终端消费者、租赁者、SOHO、居住者具有一致性的属性界
定，对于综合体而言，是天然的圈层……
文化，品位——————————自由，人文、独立，纯粹与自我
关注公共交通—————————板块最理想，视野要国际
他们迷恋繁华都市———————尽享都市生活的繁华
经济能力——————————— 较高的收入层级，年收入均在10万以上
追求事业成功，但不为金钱所累；
热衷享受，但不会为了名牌省吃俭用。
不是叛逆者，但坚持自己的生活准则；
不是腰缠万贯，但注重享受，及时行乐；
不是夜夜笙歌，但喜欢社交、约会、呼朋唤友。
*
CoCo Park，位于深圳市福田中心区，毗邻深圳会展中心，拥有地铁购物公园站三地铁口和未来的公交总站。项目占地面积约31000平方米，建筑面积约万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层。停车位600个，联动星河国际花园停车场，共约2300个停车位
案例 CoCo Park
CoCo Park要打造集一个餐饮、购物、娱乐、休闲、广场秀、街头文化艺术等多功能
于一体的购物中心，并首先提出园林情景式的“自由版购物中心”概念。
从功能定位上
*
案例：上海青年城
项目位于花桥国际商务
城核心区的C-25地块，其功能
承载小型城市综合体功能，主
要客群为75-85后的知识型青
年，人口规模约为8000-10000
人。项目占地面积34223平方
米，总建筑体量约为14万平方
米，定位于打造一座“年轻态”的
城市综合体，所服务的对象为
70后的现代都市消费者，为
其提供包括LOFT办公、SOHO办
公、酒店公寓、高尚精致住宅
时尚商业、主题运动场所等业
态功能。
从主题消费导向上
*
MINI
MINI 公寓
MINI 住宅
MINI 公园
MINI MALL
MINI 商业内街
MINI 概念店
一个城市新锐层的意识符号的诞生
SO , K1K2创造了
*
地块理解
物业选择策略
典型物业综合建议
3、 K3 地块物业建议方案
*
地块自然形成与闹市之间的天然区隔屏障
从容生活于繁华与宁静之间……
K3地块
*
地块理解
K3地块基本分析
1.地块方正，开发可能性较多；
2.临街面两面均宽阔
3.地块端点容易形成视觉标识感
4.由道路引申的价值涵盖商业、商务
与高尚住宅区。
2公里
500米
中北商务区
徐东商圈
850米
沙湖住宅区
核心价值点
K3
峰值
交汇点
*
前期策划，是将地块的规划指标，与市场进行有效结合的价值功能导向
对于K3，在指标与市场的基础上，我们面临的首要策略，是确定地块的
核心气质和价值取向，如同人一样。
土地编号
占地（平米）
容积率
商业（万方）
住宅（万方）
合计（万方）
K3
44610
*
K3 地块价值最大化发展思路
建立区域商务功能标识为主导的综合体
标识性写字楼
商务酒店公寓
中型购物中心
标准多 价值高 销售租赁均可 受地段、区域功能与政府规划影响
住宅产品
价值虽高 运营复杂 市场方式难 品牌店与建筑形态影响
价值稳定，市场手段固定，受社会经济形态与区域需求为主。
标准少 变现型物业 投资市场 受经管公司与市场回报影响
*
酒店式商务公寓
万方
标志型写字楼
万方
沿街商业
万方
住宅组团
万方
中型购物中心
万方
定位方向及物业配比
规划指标
单位：万方
住宅
商业
合计
定位指标
单位：万方
1、住宅
2、写字楼
3、服务式公寓
4、购物中心
5、写字楼裙楼
6、公寓裙楼
7、住宅裙楼
合计
K3规划特征：尽力发挥 臻于上品
以住宅为核心利基，商业、商务做为项目高附加值配套产品，集中区域门户商务、高端商业与高尚住宅的多元化组合需求。
*
供应主力集中在中南片，徐东中北片供应较为稀疏
在整体供应档次上以中低端的乙级写字楼为主，目前仅中商广场、新时代商务中心等少数；
项目所在徐东片区商业市场成熟度高于商务市场。
中高端商务市场存在较大挖
掘空间。
中南片区
徐东片区
中北片区
本案
1
万利广场A座
2
凯旋门广场
3
龙潭SOMO
4
中力企业
5
长源大厦
6
东沙大厦
7
龙源A、B
8
津津花园
9
楚天B、C、D
10
华银大厦
11
洪广宝座
12
建设厅B座
13
中建工行
14
中南国际城
15
新时代
16
江天大厦
17
亚贸A、B
18
新长江广场
19
中铁大厦
1
中商广场
K3地块商务物业定位的市场依据1：供应短缺，高端需求存在一定空白
*
片区
序号
写字楼
租金
物管费
入驻率
建成年份
单层面积
总建筑面积
层数
徐东
片区
1
万利广场A座
30
40%
2007年
1000
20
2
凯旋门广场
30
83%
2004年
2000
23
3
龙潭SOMO
25-30
90%
2007年
1700
11
4
中力企业大厦
25-30
3
80%
2005年
823
16
中北
片区
5
长源大厦
45-55
90%
2000年
1100
28
6
东沙大厦
25-32
3
85%
2004年
1000
27
7
龙源A
25-35
95%
2003年
1155
25
8
龙源B
25-35
70%
2003年
1155
25
9
津津花园
21-25
95%
2002年
1000
29
中南
片区
10
楚天B
35
70%
2003年
1155
25
11
楚天C
35
31%
2003年
1036
28
12
楚天D
35
53%
2003年
1036
28
13
华银大厦
40-50
80%
2002年
1300
28
14
洪广宝座
45
4
45%
2005年
1500
30
15
建设厅B座
22
2
80%
2003年
1500
26
16
中建工行广场
40
70%
2007年
2500
25
17
中南国际城
21
60%
2005年
1200
31
18
新时代商务广场
50
18
85%
2005年
1800
45
19
江天大厦
25-27
95%
2001年
1400
24
20
亚贸A
25-30
90%
1998年
1400
31
21
亚贸B
25-30
92%
1998年
1600
24
22
新长江广场
45-55
55%
2006年
1350
30
23
中铁大厦
35-45
75%
2007年
1100
26
24
中商广场
50
14
90%
--
--
--
以中低端写字楼为主，租金水平集中在20-35/元.平米.月之间，
入住率基本保持在70%以上，整体商务市场供应相对稀缺
以中高端写字楼为主，租金水平集中在30-50/元.平米.月之间
入住率基本保持在50%以上，整体商务市场供应相对饱和
档次
租金
入住率
徐东-中北片
中南片
中高
中低
25
35
70%
50%
与中南与中北相比，项目所在徐东片区商务供应偏少；
同时在综合入住率与租金水平上处于中等，整体高端商务的需求存在一定市场空白。
*
写字楼
甲级写字楼
乙级和商住楼
行业特征
制造业企业约占四成，其次是社会服务业和房地产业
从事制造业、社会服务业和批发和零售贸易、餐饮业三类行业的租户数目最多，可占6到7成；
地域特征
跨国企业最多，占比接近四层，全国性企业约占1/3，本地企业不到三成
本地企业最多，占比约四成，全国性企业占比约1/4，跨国企业最少
租金
40～70元/平方米·月
10～50元/平方米（多数在20～40之间）
物业管理费
12～23元/平方米·月
2～8元/平方米·月（多数在2～4之间）
租赁面积
接近半数的企业租赁面积在101～150平方米之间，其次是201～300平米之间企业占比接近两成
接近七层客户租赁面积在200平方米以下，其中租赁面积在101～150平方米之间占比接近一半
客户关注点
最看重地段和交通，其次是档次形象、物业管理、硬件设备和车位等，再次是租金、配套和其它公司知名度等
最看重地段和交通，其次是租金、车位和硬件设备，再次是档次形象和配套等
重点
总结
客户对于地段和交通的关注度最高，本案具备发展写字楼的先天优势，同时对商务环境的要求不断提高
区域商务需求特征分析表
K3地块商务定位的市场依据2：具备地段与区位的先天商务优势，需求旺盛
*
K3地块商务定位的市场依据3：政府规划助力，商务需求巨大
武汉大道走向示意图
项目所在徐东大街成为承接武昌总部区商务扩散功能的首选之地。
拟于2011年通车的武汉大道已经开建，跟机场车程仅在45分钟左右，将使区域成为大量城际商务人士的目标。
政府规划利好制造了大量商务需求，是本项目物业规划建议中必需思考的前提。
繁华新徐东
*
商务定位核心元素1： 封面商务体 —— 徐东商务、中北商务的汇聚点
形象： 区域内标识性写字楼
描述：
K3 黄金交叉点上的标志型塔楼，承载区
域内核心商务功能，其主力产品在200平
米以上，拥有辐射武昌、青山与汉口中大
型企业需求的功能集群。
关键点：
建筑标识性
功能超前性
理念领先性
K3地块 黄金标识点
写字楼物业 32420 平米
*
封面商务体 KPI体系（关键绩效指标体系）
KPI体系
外因
内因
客户（产业）支撑 —— 已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心交汇区
强制性的视觉冲击
写字楼大堂昭示性
功能化体系
写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次
配套完善—— 名品购物、商务公寓
*
标识商务体产品 —— 智慧型产业基地
建筑物的生态设计
建筑的空间灵活力
百平米个性办公空间，灵活多变，可自由分割组合。更配备独立洗手间等设施，大尺度公共空间、由里至外的自由通畅。
架空层花园
呼吸式玻璃幕墙
利用自然光实现照明
减少空调的使用
通过开启窗实现自然通风
通过遮阳百叶防止日晒
室内无眩光
*
国际电梯：国际品牌迅达电梯，性能最高为5米/秒，
应急、保安、电视监控、对讲、报警系统，增强安全放心系数。
空调、照明系统，国际先进技术指标。
多媒体信息显示系统，即时播报全球信息。
VRV空调：环保办公，24小时分户运行，独立计量。
新风系统：特有国际标准的新风量——30立方米/小时/人。
无线网络：信息化基础设施齐备，无线网络覆盖大堂等公共区域
行车大堂：下车直达电梯厅，并实现与综合体其他功能的联系。
商务大堂：唯有顶级配套方可与顶级企业相衬。
标志商务体综合配套建议
*
我们的客户将是：关注徐东区域、关注产口形象标志、价格承受力强、有较强购买意向
标识商务体客户定位建议：
客户划分
交易方式
对价格的承受能力
对物业的核心要求
面积需求
对项目形象的影响
本地大型企业
自建、购买或租赁
较高
形象、地段、价格
中大
提升
本地中小公司
购买或租赁
不明显
使用率、位置
较小
降低
外地公司分公司
租赁或购买
不明显
设施、服务、标志性
不明显
无
外地公司办事处
租赁
较低
不明显
较小
降低
外资企业分公司 （总部）
租赁或 购买
较高
形象、设施、服务
较大
提升
外资企业办事处
租赁
较高
形象、设施、服务
较小
无
*
从上述写字楼市场的整体特征可知，高端定位的甲级写字楼存在较大市场空间，与基本符合本项目的整体定位目标。同时鉴于写字楼市场历年价格超前增幅缓慢的特征，可以基本预计，本项目写字楼价格的可实现价水平约为：13000元/平方米以上。
一、整体市场以中低档写字楼为主，甲级写字楼供应缺乏决定稀缺性；
二、写字楼整体市场价格增速缓慢，但逐渐呈现上升趋势；
三、甲级写字楼基本以持有为主，部分可出售产品价格约在11000元左右；乙级写字楼价格水平则基本与住宅相当。
四、随着武汉经济以及战略地位的提升，高端写字楼将面临向上重估空间；
五、项目新型写字楼配置甲级、但同时也考虑的销售变现。
标识商务体预期价格建议：
*
公寓核心定位元素： 配套商务公寓 —— 服务式商务公寓
定位： CEO级 商务定制公馆
描述：
K3地块塔楼，体量与规模小于商务楼。
商务式酒店公寓，是服务于商务人士的居住
、投资、SOHO、与酒店住宿于一体的新型物业形态
商务定制化，是与国际城一期公寓比较，具
备更清晰地客户定位与更加强的商务配套与酒店功能。
K3 临路端：万方
*
产品设计与说明
服务式商务公寓是从酒店式
公寓中派生出来的一个细枝
它既吸收了星级酒店式服务公寓
的服务功能和管理模式，又吸收
了e时代写字楼的某些特点：拥
有良好的通讯条件，针对性地提
供秘书、信息、翻译等商务特色
服务，即可居住，又可室内办
公，而且价格较低，是一种综合
性很强的物业概念，同时对开发
商的开发和经营管理水平也提出
了更高要求。
*
K3 地块服务式公寓 预期价格定位
第一种方式测算：
以四星酒店租金，与投资品回报结合
租金 80元/月.平方米 年回报率 8%
导出销售价格 ： 10065 元 /平方米
（含装修）
8200 元 /平方米
第二种方式测算 （以更高标准公寓）
以高服务、高配套型套入住宅
选取内环“创世纪公寓”等指标进行权重
导出销售价格 8800 元 /平方米
最后根据物业功能参数定性
同时注意要，本物业开发是使用商业用地指标，40年权限
酒店参数 40% 公寓参数40%， 投资20%
现时价格估值约： 10000—12000 元 / 平方米（装修）
*
K3商业定位元素： 购物中心 —— 名品购物城
荟萃名优 尚品体验
描述：
都市体验中心，包括购物、餐饮、商务休闲等
名品购物城是联系封面写字楼与商务公寓的商
业形态。
K3 写字楼承接商业体
面积： 14480 平方米
写字楼裙楼 3000
商务公寓 2000 结合思考
品牌定位： 中高档，局部高档
项目各专业店、专卖店、便利店以中高档偏上为主，各品类均设置个别
高档商家，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中高档性消费，
来满足徐东区域更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来
提升整个项目的品质。
*
商业经营业态定位： 以高端购物与商务休闲为主，配以餐饮业态
5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主，配以该区域
补充式功能。
业态组合：3万平小购物中心的商业适配
零售物业 45% ： 中小超市、高端服饰、珠宝手表
时尚运动、品牌概念店等
餐饮娱乐 25% ： 美食广场、中西简餐等
商务休闲 30% ： 休闲会所、水会桑拿等
市值估算： 15000—18000元/平方米
*
K3 商业街铺初步定位 —— 高尚生活元素
定位： 少数人阶层享乐主义
业态范围:
餐饮娱乐 50% 中式餐饮为主\咖啡\茶楼等辅助
社区配套 30% 烟酒、美容、影音、邮政、宠物等
名品购物 20% 服装箱包、烟酒副食等
现时估价 ： 20000元/平方米
K3 商业底商 6000多平方，但不可忽视的，它可以
形成与综合体的名品购物中心形成贯通。
所以，这里的社区商业是住宅业主享受得、是商业
人群享受得，同时，也是区域主义的。
*
K3住宅组团综合定位思路 —— 奢华城市生活典范
定位： 城市豪宅
最高城市生活价值的范本！
理由： 地块整合，面积较大，能形成围合，成为城市中心难得的高尚生活社区的基础
城市内环 + 综合体配套 + 高尚商业品牌原色 + 中心园林 + 企业品牌 + …….
产品结构： 130平方米 三房为主体 配以适量舒适四房 、两房
现时估价 ： 8500-9000元/平方米
*
地块理解
物业选择策略
典型物业综合建议
4、 K4 地块物业建议方案
*
内部居住氛围浓郁
地块内已形成好美家的成熟消费体系
K4地块理解
生活便捷
*
K4地块的基本分析
交通格局层面与K3相同
1.地块狭长，临徐东面原好美家
2.地块不完整，有2栋居住楼未包括
3.隐性铁路规划线通过地块南侧
（但考虑其不可实施性，不做考虑）
中北路
商务区
沙湖住宅区
徐东
商圈
K4 地块形态分析
土地编号
占地（平米）
容积率
商业（万方）
住宅 （万方）
合计（万方）
K4
*
价值影响因素出现：
地块整合性规划受影响
铁路规划形成负面因素
K3更能承载的核心标识作用
避
避免受形象影响因素的高档商业住宅等物业
补
形成在商业氛围上对区域改善性配套的补充
承
K4的开发思路，承接K3的物业进行相应补充
K4地块理解
*
一站式体验购物 30320
盈利能力高、改善需求大、可利用返租等形式达成销售
住宅社区
82420
配套商业街
12960
规划指标
单位：万方
住宅
商业
合计
定位指标
1、住宅
2、购物中心
3、沿街底商
合计
概念性规划建议及物业配比
地块特征：
K4的开发，是基于K3开发基础上延续，是以补充性商业功能与高消化率的住宅为思路；
地块功能：
K4地块根据形态与K3形成呼应，兼顾功能突出补充效应
*
商业定位核心元素1 ： 专业市场 —— 一站式体验购物
定位： 品牌展示与体验升级版
描述：
K4地块中原是好美家，具备家居中心的直
观印象，但同时，城市干道用以建材物流型的销售
有所浪费，同时，不建议以专业商街形态出现，对
容积率与其他物业形象影响。
家居体验店，是以终端的概念体验感为主
题，汇聚不同名牌的概念店，并贯穿产业上下游，
涉及家具、装饰、窗帘、居家服饰、小家居
用品等，形成高端需求整合。
K4原好美家处，形成大卖场概念。并利用
卖场上，进行相应小户住宅的排列。
*
家装品牌、艺术装饰等
一站式体验家居
内部划分建材装饰品牌
家居体验与展示广场
美食（独立店铺）休闲广场
个性定制、家居用品等
家居概念主力店（独立门面5家）
主力店家居卖场1家
（例好美家、宜家）
一站式体验家居的经营格局建议
*
案例 —— 星河·第3空间
定位为 ： 华南地区首家“一站式奢华家居主题购物中心
项目特色：
1、地段优越：地处深圳核心商圈，周边环绕有三大购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、政府机关等；
2、规模适中：整体共3万平米高标准商业空间，以“一站式奢华家居购物中心”为主题，涵盖顶级厨卫产品、高档家具及饰品、高档家居生活用品、高档餐饮配套设施等多种营销模式的创新业态。
3、整体档次较高：目前已有美克美家（Markor Furnishings）华南旗舰店、法国写意空间、席梦思睡眠中心Simmons、德国LEICHT橱柜华南首家店、德国RWK橱柜中国首家店、德国V&B顶级生活馆、KOHLER华南首家旗舰生活馆、英国居佳伴生活馆、美林家居世博园等近百家国际及国内知名家居品牌的主力店进驻。
*
专业市场的变现模式思考
模式一： 自己成为运营商，或者与运营商合作联营
优：家居产业利润大 劣：专业壁垒、资源繁琐 综合： 不建议
模式三： 低价长租引入知名运营商，返租进行销售，快速回笼资金
优：销售变现 运营转嫁 劣： 低租引发返租的财务剪刀差 综合： 可操作，但谨慎
预期价格： 18000元/平方米 企业可能承担部分年回报的补差。
模式二： 只租不售，形成运营持有，包装资产，或租到年限，再统一销售
优： 价值较大、上市资产包 劣： 运营能力、企业资金回首 综合： 不建议
*
商业定位元素2 ： STREE MALL 底商 —— 生活方式中心升级版
定位： 休闲、美食与社区配套
描述：
K3、K4住宅社区入口与底商形成的商铺街，
其核心功能是满足社区需求的同时，进行经营格调
的补充与完善。
经营业态： 中小超市、中西美食、休闲娱
乐、邮政银行、茶楼咖啡。
价格预期： 20000-25000元/平方米
*
住宅定位元素 ： 都市典藏住宅 —— 尺度、享受
定位： 城市中心风尚社区
描述：
K4 中住宅部分不规整，无法形成高尚元素。
基于区域的需求，与对未来住宅市场的产品
结构的判断，我们认为在K4中需要满足的对区域观
念较重的需求。
即： 两房、三房、四房按不同的比例分散
在K4塔楼上层、社区高层中。
*
产品价值估算： 延续国际城1期住宅的市场价值水准线
产品价值的标准线
现时价格 7500 - 8000 （权重预估）
K3住宅区 产品价值将 高于一期
中大户型增加10%，商业公建配套更完善
预期价格 8500元/平方米
K4住宅区 产品价值将 低于一期
小户型增加15%，地块形态与开发格局
预期价格： 8000元/平方米
*
K3/K4 综合体物业发展规划建议
*
整合K3 – K4地块特征与价值分析 ： 大道经济综合体
团结大道
徐东大街
所谓大道经济是城市形成中心之后的最典型现象。而K3、K4地块所在位置则正处于大道经济最为活跃的街道眼所在，是整个徐东板块商业机会密集、生活资源丰富、街道休闲与便利消费方便的生活商务复合街区。
基于K4商业体量大，同时又受K3同项目内在价值分配中的较差因素，故而策略上是以K4作为K3在功能上补缺。
同时，根据领先市场半步的原则，选择匹配性物业进行大综合体的整合，形成都市中心的改善需求的集聚点。
地块
物业类型
规模
（万方）
合计
（万方）
K3
住宅
写字楼
酒店式公寓
购物中心
住宅底商
K4
住宅
一站式购物中心
住宅底商
*
K3—K4 整合地块功能布局的概念性建议
WEO WISDOM ECONOMIC MEDIX（智慧经济商服综合体）
思路方向 —— 地块价值的标志化突出
地块的核心因素决定物业形态 商务需求的预见前瞻决定的产品形态
商务—住宅—商业的相互补充 满足提升性功能与主题性的物业特征
*
住宅
各业态之间折互动关系图
住
宅
商务
商业
公寓
公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。
公寓在面积、服务功能上要和住宅形成分工和差异（重视短期居住者需求）。
K3 K4地块 WEO型 综合体主要功能的相互关系
相互支持关系
相互要求
承担某种社会职能
形成完善配套、信息平台
商务档次的配合与补充
利用其它功能价值最大化
补充其它功能
现金流来源
商业的档次要求
不影响办公大堂和昭示性
家居卖场作为区域的沿袭性功能，为整体住宅提供档次提升的功能。
为商业和公寓带来潜在客户
*
案例 —— 广州中信广场 以写字楼为核心功能导向的典型复合项目
中信广场
位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。
占地面积：23,000平方米
总建筑面积：320,000平方米
广场组成：
由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。
*
案例 —— 广州中信广场
定位为
天河区最顶级的超高层写字楼
超高层写字楼+公寓+小型购物商场
关键驱动因素
外因：
优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；
受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；
IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。
内因：
利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；
以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；
公寓为写字楼提供较好的配套；
舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。
*
必须打造写字楼的品牌与视觉的标志性！
WEO 商务功能 是K3K4综合体功能的核心点，由此形成区域的标识
*
恺撒大拇指
主轴线
新凯旋门
步行道
“封面化” 举措之一
有些功能产生经营回收，有些功能仅为区别于其它的标识。
借鉴全国性总部---拉德方斯（巴黎）中心化举措
WEO 商务体的标志性建设
*
建筑风格
建筑造型处理应考虑能从周边的物业中跃然而出，予人以
强烈的视觉冲击力，又要适合现代人的审美需要。
“封面化” 举措之二
WEO 商务体的标志性建设
*
K3综合体底部互联互通
形成 WEO综合体的建议
实现标志写字楼、购物中心与酒店式商务公寓的底部联动，合理的实现自我营造 客源与目标聚集效应。同时停车位的增加无疑会使项目吸引外来高端客流。
增加地下停车空间
*
商业提升商务 多功能商务休闲区 即都市商务体验中心
定位
条件
项目条件与契合度分析
娱乐、休闲中心
餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能
商业零售是重要商脉
消费群体支撑
具有较强的消费市场
一般规模较小
市级商圈
多功能
都市生活体验中心
休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能
具有商脉特征
以商业街，商铺为主的商业形态
符合销售目标
2－3家品牌主力店带动适当规模
区域性商圈
社区
商铺
位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺
不具有商脉特征
以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态
销售难度增加
规模很小，服务邻里
邻里型商圈
本项目 商业定位方向判定
形成WEO综合体的建议
*
品牌，作为将成为区域性标识的WEO综合体而言，是必须的相互映衬
引入领先区域或标志性的主力店和品牌店
形成WEO综合体的建议
*
第一 综合服务平台
规模效应、形象提升
与其它个体项目的区别效应
星级商务的统一物管 会所、配套设施的共享；
餐饮、书屋、购物、教育设施等等带来的便利性
人流资源共享，内部消费
形成WEO综合体的建议
第二、信息服务平台
信息发布展版、建立信息网络服务；提供咨询服务…
综合体配套 表面是简单组合的成果，实际上是内在协同性的发挥
第三、金融服务平台
工商、银行、保险、担保公司场内办理业务…
第四、教育平台
—EMBA、MBA的教室、举办各类（小语种、健身瑜伽等等）培训班
*
徐东商圈 WEO 时代视野
K3-K4 综合体物业定位
新智慧主义 超前精神力
*
本章小结:我们是否寻找到，规划指标与企业开发综合效率的适配性。
K1-K2:MINI型新锐全生活,商业、住宅、SOHU并重
K5-K6商务和商业价值大
公寓：中档写字楼
商业：步行街
K3-K4都市商务体验中心
商务：中高档写字楼
商业：体验购物中心
住宅：城心豪宅
K1、K2 地块 以客群为导向的小型青年主题综合体
K3、K4 地块 以标志商务体配置商业住宅，打造城市形象综合体
K5、K6 地块 以住宅+商业街+公寓的弱配置综合体，强调居住的人本观点、
*
（K1--K4）产品定位指标综合比较
地块编号
产品定位
规模配比（万方）
合计（万方）
K1
酒店式公寓
公寓裙楼
主题商业街
K2
住宅
minimall
内街底商
K3
住宅
写字楼
服务式公寓
购物中心
住宅裙楼
写字楼裙楼
公寓裙楼
K4
住宅
专业市场
沿街底商
合计
物业类型
地块
产品形态
规模
（万方）
合计
（万方）
住宅
K2
住宅
K3
住宅
K4
住宅
公寓（类住宅）
K1
酒店式公寓
K3
服务式公寓（商业用地）
商业街铺、底商
K1
公寓裙楼
主题商业街
K2
内街底商
K3
住宅裙楼
K4
沿街底商
购物中心
K2
minimall
K3
购物中心
写字楼
K3
专业市场
K4
合计
约44
*
第三章 企业发展战略
企业在发展转折期策略建议
项目定位与财务目标的验证
国际城项目的资源整合
*
1、项目定位与财务指标验证
产品财务安全配置模型
需配置产品
预期售价（元/平米）
拟建规模（万方）
总收入（亿元）
出售型住宅
整体
8000
45
36
K5-K6
K1-K4
出售型商业
整体
20000
6
12
K5-K6
K1-K4
持有型商业
整体
——
8
——
K5-k6
1
K1-K4
7
物业类型
地块
产品形态
规模
合计
出售型
住宅
K1
酒店式公寓
K2
住宅
K3
住宅
服务式公寓
K4
住宅
出售型
商业
K1
公寓裙楼
主题商业街
K2
内街底商
MINI 街铺
K3
住宅裙楼
K4
沿街底商
持有型
商业
K2
minimall
K3
写字楼
购物中心
K4
专业市场
K1-K4定位产品配置模型
*
K1-K6住宅预期收入测算(现时估价)
地块编号
可售住
宅类型
可售住宅
规模(万m2）
拟售价格（元/m2）
实现收入
（亿元）
K－1
酒店式公寓
9070
K－2
住宅
8800
K－3
住宅
8500
服务式公寓
10000
K－4
住宅
8000
K－5
住宅
8000
酒店式公寓
9000
K－6
住宅
8000
合计
44
8468
财务目标
45
8000
36
验证结论：当前定位下可售住宅规模为44万方，可实现开发收入亿元，超过财务成本预算36亿元。
K1
K2
K3
K4
K5
*
K1-K6可售商业预期收入 （现时估价）
结论：最终可售商业规模为万方，实现开发收入12亿元，达到财务利润目标要求。
地块编号
可售商业类型
可售商业
规模(万m2）
拟售价格（元/m2）
实现收入
（亿元）
K－1
主题商业街
25000
公寓裙楼
20000
K－2
MINI 街铺
25000
内街底商
25000
K-3
住宅裙楼
20000
K－4
沿街底商
20000
K－5
浮云商业街
20000
住宅底商
20000
合计
21671
利润目标
6
20000
12
K1
K2
K3
K4
K5
*
K1-K6持有商业测算
结论：最终可持有商业规模为万方，按照万单价测算，预期未来3年可持 有超额利润亿。
地块编号
持有商业类型
可售商业
规模(万m2）
K－2
MiniMall
K－3
写字楼
购物中心
K－4
专业市场
K－5
公寓裙楼
1
合计
K2
K3
K4
K5
*
财务验证分析小结：
通过上述财务分析可知，在本定位下：
1、项目规划住宅（包含类住宅）面积为44万方，按照现时价格8468元/平米测算，可实现收入37亿元，超额收回项目成本预算36亿;
2、项目规划可变现商业街和住宅裙楼底商面积为万方，按照现时价格21000元/平米测算。 可实现收入亿元，达到本项目预期33%的财务税前利润目标；
3、项目规划中长期溢价变现能力的商业物业万方面积，零负担持有，比预期多出3万方，大大降低项目面临的资金风险与市场风险，有效保证了项目开发的整体安全性；、
4、在武汉整体经济经济环境向好，内环线价值不断提升情况下，持有物业预期将为集团贡献约17亿的超额利润来源。
综合而言，本定位目标之下，项目开发具备较大合理性及增值效益，在增加项目可操作性的同时降低市场风险，促进项目整体商业价值最大化实现。
*
1. 项目成功是企业战略目标的第一动力;
2, 项目区位的核心价值在于商业
3, 商业形态的有效搭配决定了区域中心
智力产品中心\酒店公寓\全景商业中心
4, 这里是商圈内停留的终点是繁华的极致,是城市的某种意识中心
5. 这里逛街\上班\住宿都很舒服!
共赢局面
商户赚! 玩得爽! 投资也很好!
开发商也积累的资本与经验!
前期我们的思维线索
规划完成后
市场营销与持续经营的思路更精彩
*
故而，在项目启动之初，就需站在企业战略的角度全局考虑，不仅仅着眼于项目，更需着眼于品牌与产品线的开发与复制。
基于此，本司认为，本案的目的绝不仅限于完成前期策略点的提出，更需为企业后期市场操作及战略行为提供有效的策略导向，为企业提供全程的定制式策略服务。
近60万方综合体项目的服务
必须有贯穿全局的控制能力与跨行业的整合能力！
2、K1-K6地块资源整合：
*
国际城 VS 综合体——福星惠誉的战略性跨越
借助销品茂的强大吸纳力及成熟商圈优势，结合自身业态，形成以销品茂为核心的成熟综合体。
K1
K2
K1/K2
K3/K4
K5/K6
先天优势缺乏，需后天投入更多财力物力培育综合体氛围，投入产出比相对较低。
K3
K4
借助光明万丽，省供电、麦德龙等综合体必备业态，加上项目自身复合型业态组合，能在较短时间内形成成熟综合体氛围。
*
综合体（complex）： 城市化进程中多功能性资源的标志
迥异于简单开发，而是系统化运作
定义
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
是一种城市设计缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，能够互相支撑；
一般位于城市中心区域；
能有效的解决城市中交通等方面的压力；
向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；
多种功能有机匹配，可以减少投资风险；
一般规模较大，投资较高，经济风险大；
对建筑设计要求较高。
综合体的物业
比非综合体物业价格高
10%--20%
*
观点一： 价值与价格
基于项目体量与不同物业形态
定价方法必然是多种方法的集合
1、不同物业的级差地租推算
2、 市场租金反退法
3、市场竞争权重法
4、租金换算售价
5、投资回报率回算法 等
价值点
归纳
基础价值
各商业物业价值（属性）
拓展点
区域规划发展确定基本价值
商业物业规划多元化
领先的项目定位
20多万㎡的商业规模
社会与人文的形象
外延点
主力店品牌的影响力
功能组团
专业物业管理公司服务
招商销售模式创新
*
观点2： 资源整合
现代商业社会，不在乎你拥有多少资源，而是能调用多少资源的能力！
区域中心的60万综合体项目要成功，不是单一性产业公司能完全解决
至少，主力店的谈判需要具备经验与良好关系的资源人士与单位
至少，银行等相关金融与服务机构的关系需要打理
至少，政府如果扶持，有税费减免的机会，对经营者与开发企业都有促进
至少，哪怕一个大型的公关活动，需要一些相关名流 ……
*
全程定制式贴身策略服务模型
可持续发展思路
营销模式的设计
产品形态的设计
市场与营销解决
推广与传播解决
难点突破方案
市场研究与规划定性
策略层面
执行层面
监控与持续服务
研究层面
定 位
前期顾问
把握市场 协助规划
提供整合 全面服务
战略层面
*
观点3： 创新能力
我们认为，创新是在系统中环节的加强效果，使之成为项目亮点的能力。
建筑的创新： 建议有公共空间与文艺气息
业态的创新： 是否能有武汉第一个“地中海餐厅”“艺术展览馆”等
这样的创新融合到规划，直接影响一个核心命题 —— 购物中心的主题规划
营销的创新： 对于营销这个复杂的命题，任何创新的可能性的存在
例如：价格促销的创新、视觉传播的创新、公关活动的创新等等
*
北京 世贸天阶的创新
“全北京向上看”
全石材建筑，风格现代而又蕴含古雅醇
厚的内涵，它的上空，亚洲首座、全球
第二大规模的电子梦幻天幕凌空而起。
天幕长250米，宽30米，总耗资亿元
，由曾获奥斯卡奖和四次艾美奖的好莱
坞舞台大师JeremyRailton担纲设计。
开发者与设计者
让所有人感觉到不一样的浪漫与体验！！
*
观点4： 市场策略的构造能力
整合产品
整合资源
化零为整，再造概念
短期年租
方案设计
融资平台建设
短期运营费用回收
爆破式
商业招商
可持续运营
带租约式销售
概念阶段
招商阶段
销售阶段
以上为我司操作其他商业项目的策略构造
*
观点5： 可持续发展之道
没有项目的可持续运营，项目的复制化标准的价值将会下降！
而商业地产的复杂点之一，就是必须同时处理好产权方、管理方与经营方三方的权
利义务，能有效的服务最终终端购买方的需求的博弈过程。
最终使用者要求的保障、保值与增值的需求永远不会改变，所以输入经营管理理念能
给购买经营与投资者信心，好的理念执行与落实下来，能为产权方撤场前、经营者进场后
进行合理的统筹，此方面国内外知名管理公司的有效专业经验也是值得借鉴。
*
从本案中知道，可销售商业，是企业未来一段时间发展综合体项目的关键。
如何形成 可销售商业的模块，以方便企业复制使用？
K1-K6 国际城地块的模块化策略
福星惠誉 建立可销售商业的组织模块
可售商业分类研究
《公寓 高价值销售系统解决方案》
《写字楼 可销售系统解决方案》
《商业街区 高体验零售物业价值解决方案》等
基于综合体项目中的
价值增值方式。
*
福星惠誉 可复制商业 模型解决
持有部分商业
成立管理公司
战略合作品牌整合
核心流程模块化
打 包
概 念
复制运用
K1-K6 国际城地块的 持有商业模块建立
福星惠誉 建立商业增值与项目增值的契机
持有商业的合理运营
最终使卖的价格更高
综合体其他项目收益
提升企业商业资源平台
可复制运用于其他项目
变现多方法的经验积累
（REITS，资产包等）
可售或二次销售区间此时由于商圈经营产生直观效应，销售价格更高
*
K1-K2：
先天综合体
K3-K4：后天综合体
K5-K6：先天综合体
三角路地块
水岸星城
由单综合、
由
由住宅到综合体的完美转身（项目品牌）
由单综合体到多综合体的跨越
（企业品牌）
由项目品牌到产品线的复制
（产品线）
占领三个不同功能点的标识、主题与品牌度；
承上启下，影响乃至于改变徐东的消费结构；
形成徐东区域内的规模性品牌开发商的战略格局；
三角路项目无先天优势、无后天氛围，
却担负着综合体的开发使命和指标限制，如何打造……
?
三、企业转折期的策略建议：产品线的复制势在必行
*
Question1
面对100万的商业开发体量，我们的下一个战略目标是什么？
在实现水岸星城项目品牌影响力以后，
福星惠誉相继在内环线上储备有300万方的土地资源；
同时，核心区商业拥有量超过100万方；
2008年企业品牌价值达亿，高居本土企业榜首，本土市场领袖企业品牌形象已然形成，接下来：
面对散布在城市中心地段，呈现不同的功能与形态的多个综合体项目，企业将面临转折期的巨大考验——
企业转折期所面临的问题和选择
*
可以想象，福星惠誉将要面对什么样的局势？
必然会介入商业地产的格局。 商业迥异于住宅，是考验企业对复杂的资源运用、战术手段与财务指标的综合平台，早一步意识商业，就多一成成功筹码。
必然会涉及到城市功能的标识。企业承担着城市更新的项目体，是位于城市不同功能区的不同物业形态的开发，从公众与市场效应上，企业开发不同的标识物业。
必然会使企业的盈利结构变化。 更复杂的商业业态、更标识的建筑，意味着企业未来的价值变现模式要更多样化，建议进行相关心态与资源的储备。
*
Question2
这种局面，造成战略转化，还是竞争力的转化？
从长远来看，不是企业改变拿地策略，就是要改变开发策略。
商业地产 （即将规模面对的）
综合体项目
住宅
（企业原竞争力）
产品模式
*
面对综合体，我们要做什么样的准备？
1. 观念的准备： 领袖的观念决定战略的深度。
2. 策略的准备： 产品、市场与资源层面三方结合的
组织的准备： 现有的组织结构能否运营不同形态，且具备专业壁垒的物业。。
最核心的准备，将是面对商业形态的全方位整合能力。
*
对于福星品牌而言，3-5年的起步，是不能接受在城市中心的项目有空置、争议与经营惨淡的商业项目。为此，我们必需做好准备：
1.资源体的稳定介入：现代商业社会，重要的不是拥有资源多少，是运用资源的多少1
2.创新能力的提升： 现代商业已步入体验阶段，更创新的商业终端，能获得最大回报！
3.智力机构的陪同： 综合体涉及到前期规划、销售招商与市场营销三大阶段，每个阶段
有涉及过多的专业环节，企业需要更贴身的针对市场的服务。
*
创造一种全新的商业模式，并以之为未
来发展的核心竞争优势，复制开发，最终达成
企业可持续发展愿景实现。
这种商业模式的基础是：
1、市场与规划结合： 对城市土地价值发掘的最优化规模模式
2、资源与物业对接： 同类项目开发前期定位与资源准备能力
3、营销与战略对接： 市场营销与持续化运营的整合性思路
4、财务导向模块化： 对长远企业运作的资本方案的孵化。
标准化
接下来我们需要为企业的战略构想实现什么？
Question3
*
我们可以看到，万科、金地、华润等战略扩张型企业均在做着相同的事——
标准化产品线的复制！
华润模式
*
K1-K6 国际城地块的模块化策略
是福星惠誉建立住宅产品体系的最佳契机
6幅地块规划指标、属性与本
质都存在差异——
K1与K2的商业与商务价值，
方正的K3地块具备发展都市
豪宅的条件，
K4具备发展精英住所的条件。
因此，团结村地块是福星惠誉
公司建立产品系列的最佳契机
，产品系列的形成，将使福星
惠誉的宣传效率、生产效率乃
至品牌效率都将大大提高。
福星惠誉发展至今已经十年，但是至今并没有形成自己的产品系列。
*
千里之行，始于足下！
在本案中，我们全面的展示了一个59万平方米城市级综合体的物业优化开发建议及企业开发
战略的策略梳理，并力图从诸多的可能性中找到最贴近本项目预期与目标的方向。虽然现在还不能莽撞
的断言未来，但是能从其中看到我们的诚意与能力范围。
无论开发企业构造多么宏伟的战略，首先是要不断的进行策略的分解，直到每一天每一个小环
节工作的策略落实与实施。
大家顾问，愿意始终与企业携手并进！
最后，希望由我们来将这些可能性化为唯一性，这也就是策略服务方的终级期望！
本次沟通完毕，望指正！
