本报告是严格保密的。
致：
淮南惠利花园城商业项目营销顾问报告
惠利房地产开发有限公司
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规划布局建议
项目分析
项目定位
规划建议
项目总体定位
项目分区定位
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
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概况分析
规划布局建议
市场研究
项目分析
项目定位
规划建议
项目解析
淮南概况
宏观经济状况
消费者分析
市场分析
项目总体定位
项目分区定位
规划概况
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
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淮南市位于中国华东腹地，淮河之滨，是安徽省中北部重要城市。淮南处在中国承东启西、南北对接的过渡带上，区位优越，交通便捷。东连京沪线（北京—上海），西接京九线（北京—九龙），淮南线和206国道穿境而过。
淮南1952年建市，面积2121平方公里，人口248万。1984年淮南市和重庆、大连、青岛、无锡等城市一起被国务院批准为“较大城市”；1985年被国务院批准为对外开放城市 。淮南市辖5区和凤台县。
淮南概况
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
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淮南宏观经济状况
安徽省部分城市GDP比较
淮南市GDP与增长率比较
淮南市主要人均经济指标
淮南市居民储蓄变化情况
淮南市人均可支配收入变化情况
淮南市社会消费品零售总额的变化情况
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
01-05年淮南市GDP与增长率
2007年安徽省各大中城市的GDP及增长比较
（亿元）
资料来源：淮南统计年鉴
煤炭行业的恢复性增长使淮南经济进入高速发展期，带动居民收入增加,淮南市2004年的GDP增长速度超过10%，而2005年和2006年更超过16%；
淮南经济的快速发展得益于03年开始的煤炭行业迸发式发展，但2005年增长趋于稳定;
在安徽17个地级城市中，淮南市经济总量处于中下游，但增速处于前列。
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
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合肥 安庆 芜湖 马鞍山 阜阳 巢湖 淮南 淮北
GDP（亿） 1300 600 580 540 450 410 355 258
排名 1 2 3 4 5 10 11 15
增长率 % ％ ％ ％ ％ ％ 13％ ％
排名 2 5 3 1 8 7 4 6
居民储蓄额和人均可支配收入均保持较快增速，收入相关指标增速均超过10% ，购买能力和消费潜力显著增长
淮南居民储蓄变化情况
淮南主要人均经济指标
资料来源：淮南统计年鉴
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
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指标 数据 增速
人均GDP 16905 %
在岗工资 22094 %
城镇人均可支收入 12000 %
农民收入 3600 %
2007年淮南社会商品零售总额109亿元，增长17%，人均3455元。其中城区比重占90%。
淮南社会消费品零售总额的变化情况
数据来源：淮南统计年鉴
人均可支配收入变化情况
2002年以来，淮南人均可支配收入一直保持两位数的快速增长，增速最高的2004年较上年增长%。
2007年末，淮南年人均可支配收入达到12000元。
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
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居民收入增长高于支出，消费挖掘潜力大能源需求的快速增长为城市培养了一批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入2000元以上，总人数近13万
城市具有数量可观的高收入人群
2007年，城镇居民消费支出的增速仅为18%，低于同期收入的增长，导致储蓄增长快，购买能力增强，消费可挖掘潜力大
综合看目前淮南的商业发展动力充足
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
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随着城市建设向北向南延伸，主城区商业也由北向南发展；
淮南商业的演变趋势：整体格局经历由北向南发展过程；
此类城市一般只支撑单核商业发展，竞争落后的一个终将没落；
城区西南板块居住区中心,政务文化新区；
周边约300万平米的超大规模住宅小区，将为该商业发展提供强大消费支撑；
淮南概况
宏观经济状况
规划概况
未来发展的核心，西南的商业中心
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概况分析
规划布局建议
市场研究
项目分析
项目定位
规划建议
项目解析
淮南概况
宏观经济状况
消费者分析
市场分析
项目总体定位
项目分区定位
规划概况
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
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淮南商业市场分析
市场分析
市场研究
东城商圈
两大核心商圈分析
主要百货商业分析
主要行业市场分析
商业市场研究小结
项目解析
消费者分析
龙湖路商圈
家居建材
电脑市场
服饰市场
写字楼市场
宾馆餐饮
休闲娱乐
在建在售项目分析
参考案例解析
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核心
东城
商圈
龙湖路
商圈
本 案
次核心
火车站
距离3km
市政府
★
东城市场
金湾名街＊红府超市
金太阳广场
大润发
商贸文化广场
淮南核心商业区
白马国美购物商厦
米兰婚纱
KFC
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东城商圈是淮南商业圈的发源地，市场形成时间长，为淮南市民日常主要消费地。
老城区商圈主要经营业态为中低档服装等日常消费品和以永安建材大市场和东安家居大市场为主的建材家具等 ，经营档次必较低。
老城区目前大都商业街和商业市场等设施比较陈旧。
东城商圈
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东城商圈由东城市场、金太阳市场、金湾名街组成，营业面积约6万㎡，档低价廉
东城商圈整体形象为档低价廉，完全由老东城市场的历史定位所决定，辐射城市中、低层及周边村镇。
规模 业态 经营状况 租金
东城市场 总面积约5000㎡，20㎡左右小铺为主 服饰 良好 约40元/㎡·月
金太阳市场 总面积2万㎡，共五栋，每栋3层，分割成商铺 服饰 进驻很少 很低，约10元/㎡·月
金湾名街 总面积3万余㎡，包括世纪广场、数码广场、美食广场、时代广场 超市、玩具、装饰、服装、数码、餐饮 外街经营好，内街人气差，难于维持 30-50元/㎡·月
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龙湖路商圈
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龙湖路商圈集中了全市主要的商场、专卖店以及目前最繁荣的步行街区，总面积超过15万㎡，以服饰专卖为主要业态，经营较好。
规模 业态 经营状况
商贸广场 万㎡ 服饰、餐饮、娱乐、数码等 由东向西渐差
龙湖路专卖店 100余家，1万㎡ 服饰 很好，单位租金100以上
华联商厦 9000㎡ 服饰、家电，档次定位乱，一层有KFC进驻 年营业额约1亿元，是经营最好的商场
百货大楼 共2层，经营面积约2000㎡ 一层家电、手机，二层服饰（低于200元/件） 人流少，勉强维持
新百商厦 共5层
约6000㎡ 服饰、餐饮麦当劳入驻 刚营业,档次最高
四海大厦 共3层
约8000㎡ 转给国生做电器 经营较好
国生电器 4000㎡ 电器零售 经营较好，单位营业额3500元/㎡·月
五星电器 4600㎡ 电器零售 开业最高销售额800万，目前一般
白马服装城 1-3层万㎡ 服装，部分为品牌 一般，消费者形容“地摊货、商场价”
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宏观是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级的需要；
微观方面是商业开发和管理水平、商品档次和业态聚积三大因素。
龙湖商贸 东城
地位 核心商业 次核心商业
区域背景 城市建设南移 依托历史商脉形成
核心设施 龙湖路、商贸文化广场 东城市场
规模 15万㎡ 6万㎡
经营形式 街铺专卖店、步行街、卖场 街铺、超市
业态 服装、家电、通讯、餐饮、休闲 服装、饰品、通讯
档次 中档以上 偏低挡
辐射 全市 中、低层次及周边镇乡
经营 入住率高，租金高，一层一般100-200元/㎡·月 空置多，租金低，一般不超过50元/㎡·月，多低于30元/㎡·月
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龙湖路商圈的总体租金与东城商圈相差2-5倍，商业总量相差3倍以上
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核心商圈百货业并没有真正意义上的 现代商业，还是以传统商业模式为主，目前档次最高的新百购物中心仅有24000平米，不能满足当地消费的需要，当地高档购物基本到合肥、南京等更大城市。
较大的规模商业建筑面积一般在万-3万平方米之间，属中等规模，目前基本上处于同质经营的状态，竞争较为激烈；
现有的惠利花园城、银鹭万树城、周边约300万平米的超大规模住宅小区奠定了周边核心商业区的地位的基本格局；
淮南城市建设由北向南延伸，主城区商业也由北向南发展，城区西南板块居住区中心,政务文化新区；
从传统商业到新型商业的升级正在进行换代中，新型商业的 整体经营状况租金回报和增值空间都相对传统商业较强；
新城区核心区将是淮南市多中心体系的重要组成部分，其功能构成以行政办公、金融商务、文化娱乐、体育休闲为主。
整体的商业聚集还没有真正形成，没有形成商业相互利用的局面
核心商业中心
完善
形成
核心商业中心的未来
?
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田家庵区档次最高的百货商场， 其他的百货大楼规模相对较小，以服饰为主，业态传统、功能单一。
新百购物中心
楼层 业态 品牌
1F 化妆品
珠宝、数码产品、鞋类 资生堂、玉兰油、欧珀莱、明牌、老凤祥、四福珠宝、皮尔卡丹、老人头
2F 男装、箱包 花花公子、沙驰、皮尔卡丹、鳄鱼恤、金利来
3F 女装 贵妇人、简、雪中飞、海之蓝
4F 床上用品、家居用品、礼品 梦特娇、紫罗兰家纺、多样屋、鹿王
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大 润 发
面积：17000平米
开业时间：2007年2月14日
楼层：共两层
一层经营：KFC、服饰、生鲜食品
二层经营：服饰 、图书、音像制品、日用百货
面积：11500平米
楼层：四层
主要经营：家电、音像品
经营情况：良好
幸福树电器
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国美电器
面积：2500平米
开业时间：2007年2月
楼层：部分两层
一层经营：3C专区
二层经营：家电
经营情况：一般
面积：2700平米
楼层：两层
一层经营：手机、小家电类
二层经营：电视、冰洗类
经营情况：一般
五星电器
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淮南市主要百货商业一览表
商场名称 规模 档次 面积 ㎡ 业态 经营状况
大润发 二层 中高档 约17000 1F KFC、服饰、生鲜食品 2F服饰 、图书、音像制品、日用百货 开业 良好
苏果(陈洞路) 三层 中档 约7000 1F 手机、酒水、报刊、生鲜食品 2F 食品、保健品、日用品 3F服装、鞋类、化妆品、日用品 良好
苏果(龙湖路) 二层 中档 约15000 1F手机、干货、生鲜食品 2F服饰 、图书、音像制品、日用百货 良好
红府超市 二层 低档 约3500 1珠宝、服装、鞋类、茶叶2F食品、保健品、日用品、化妆品 一般
华联商厦 五层 中低 约27000 1F麦当劳、化妆品、珠宝、手表2F休闲服饰、针织品3F精品女装、男式正装4F家电、厨具、文教用品5F儿童游乐场、超市 良好
新百购物中心 四层 中高档 约24000 1FKFC、化妆品、珠宝、服装 、鞋2F男装服3F女装4F床上用品、服装、家居用品、礼品 一般
金色巴黎购物中心 四层 中档 约10000 －1F 目前停业 1F鞋类、化妆品、2F女装 3F男装 4F羽绒服专卖 一般
国美 一层 中高 约2500 家电 一般
幸福树 四层 中档 约11500 家电、音像品 良好
五星电器 二层 中档 约2700 1F手机、小家电类 2F电视、冰洗类 一般
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位于大通北路、淮舜北路之间，香港街上；
占地面积10多万平米，有经营商户近两百家；
经营品牌较多，多数产品属于中低档，高档品牌较少；
家居/建材
永安建材大市场
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灯具商户比较集中；
以阿超、三叶、金三角为主的商户规模多相对较大。
灯具品种较多，新颖款式较少；
商铺单体面积大，如阿超灯饰城两层有近五千平米；
家居/建材
永安灯具城
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位于淮舜北路，永安建材大市场斜对面；
占地8万平米，营业面积6万平米，是皖北最大的家具批发销售中心；
入驻率达百分之百；
产品和品牌以中低档为主，高档、新颖产品不多。
家居/建材
东安家居大市场
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东安家居大市场三期
紧靠一期，近人民路；
基础施工还没有开始；
规划面积2-3万平米，三层楼；
目前招商价格定位为14元/平米/每月。
效果图
现场
家居/建材
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面积约为6000平方；
处于淮舜路，东安家居大市场对面，经营成熟商区；
租金一般在70、45、30元/每月。
出租经营，分前、中、后三个片区；
家居/建材
白云家俬城
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自己经营，不对外招商，内部环境较好，产品多为中档品牌，客户定位中、高端。目前经营状况不理想。
2005年12月开业。
经营者访谈显示，本地人高档消费还是比较注重品牌，有喜欢到省会或大城市消费的习惯，玉龙这种本地自营品牌对高端消费者不具有吸引力。
家居/建材
玉龙国际家俬城
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淮南建材、家居市场现状一览
家居/建材
商场名称 面积 商户数量 租金（元/平方米） 出租率
永安建材大市场 10万平米 200多户 30-12元 100%
永安灯具城 2万平米 12户 14-20 100%
东安家居大市场 8万平米 60多户 20-40元 100%
东安办公家居 一万多平米 14户 一楼：30元
二楼：15元 70%
白云家俬城 1万多万平米 15户 前排：70元
中间：45元
后排：30元 100%
玉龙国际家俬城 1万多平米 自营 自营 自营
东安家居大市场三期 2-3万平米 30户（预计） 14元（招商期间） 规划中
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淮南建材家居研究小结
淮南的建材、家居商户集中，市场成熟；
位于淮舜北路，以永安建材大市场和东安家居市场为核心；
该两大市场周遍聚集着近500家商户，经营情况都比较好；
皖北最大的家居、建材市场；
整个的销售市场体量较大；
匮乏高档、精品的家具、建材；部分多消费者还是要到省会或其他城市购买。
缺乏统一管理的新型建材、家居卖场。
家居/建材
本报告是严格保密的。
经营店面小，品种少，没有品牌规模。
电脑经营商户相对集中，约五六十家,基本聚集在陈洞路(教院)一带。
陈洞路电脑市场
电脑市场
本报告是严格保密的。
现有商户，经营联想品牌居多，其他品牌匮乏。
周边没有空置的商铺。
一间20多平米的商铺月租金在两千左右。
陈洞路电脑市场
电脑市场
本报告是严格保密的。
电脑经营商户相对集中，约五六十家,基本聚集在陈洞路一带；
没有统一经营管理的电脑市场，
电脑商户经营规模都比较小，品种型号少，品牌主要以联想为主；
电脑市场消费需求量大；
电脑商户经营情况都比较好，周边没有空余的商铺。
目前的电脑商户都是自发成市，租金一般在30-50元/平米/月
陈洞路电脑市场小结
电脑市场
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它是淮南商业起源地，淮南市民认可的老市场，有二十多年的历史，面积3万多方，商户有四百多家；
它是个集服饰市场、童装市场、日常批发市场为一体的大型综合市场，靠金太阳广场这里主要是经营服饰为主。
东城市场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
东城市场规模大，人流量大，商铺经营情况都比较好；
市场业态定位明确，规划清晰，主要包括服饰、童装和日用品批发市场；
市场自发形成，由工商部分统一管理，无专业商业管理公司经营管理；
市场上基本没有空余的可供租借的商铺；
平均一间30平米的商铺一年租金为四万元左右；
市场整体购物环境较差，基础设施落后，建筑略显陈旧，比较拥挤；
为配合淮南市整体的战略发展，东城老市场的改造应迫在眉睫。
服饰、休闲市场
东城市场
本报告是严格保密的。
位于金太阳广场对面，总建筑面积30000平方米，市场定位为休闲、购物、娱乐为主的综合性市场，业态基本以红府超市、移动通信公司为主力店，带动其他休闲服饰商户；
整体基本都入住，二楼为古玩市场，也基本入住，但经营情况不理想；
金湾名街
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
位于田家庵区淮滨路、淮舜路和青年路之间，金太阳广场对面 ；
定位是一条多元化的主题概念街，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体；
目前市场一楼基本售完，平均售价为8000左右，二楼销售均价在3800左右，可返租金三年，年租金为8％。一楼租金根据位置不同，一般在800至3000元不等；
二楼针对古玩市场，统一招租，也基本租完，二楼租金基本在每月200至300元左右。二楼古玩市场较多空关，仅做无人展厅或仓库使用；
虽然市场商铺都已全部入驻，但市场经营业态规划比较混乱，没有达到既定的规划要求和宣传情况，对日后整体的市场发展和商户的经营都会带来一定的危机。
金湾名街
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
整个市场分沿街（淮滨路）商户和商场内四个街区；
该市场建筑基本为三层；
沿淮滨路上经营的商户有18家，经营情况良好；东城市场沿线的商户也都开业经营中，靠一、二街的商户经营情况较好，靠三、四街区的经营情况稍差；
内街的商户经营情况极为惨淡；
金太阳广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
一街区商户有约30家商户，基本入驻，经营情况一般；
沿淮滨路上商铺约18家，经营状况良好；
面对东城市场的商铺经营状况相对略差；
金太阳广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
二街区仅有经营商户8家，人流量不多，经营情况惨淡；
三、四街区基本没有营业的商户，仅有的明超鞋城和百佳服饰也是经营惨淡，基本没有顾客；
整个二层及三层基本空置，没有经营商户；
金太阳广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
地 址：龙湖南路
开 发 商： 安徽新潮投资发展(集团)有限公司
开盘时间： 2005-11-18
建筑用途： 商业楼
建筑类别： 多层
竣工日期： 2006-3-30
目前进度： 地上主体
均 价： 9000元/㎡
建筑面积： 81639㎡
销售速度：17套/月
商贸广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
商业街及住宅区沿街商铺是淮南目前商铺开发的主要形式。
商贸广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
位于龙湖南路上，总建筑面积80000多平方米，市场定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性广场；
所有商户全部入驻，整个广场分区明确，品牌商户经营情况都比较良好；
商贸广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
位于龙湖南路，为淮南市中心高档商业区；
商贸广场定位明确，业态规划合理，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，商贸广场以品牌专卖店居多，商铺租金价格明显高于其他几处商业街；
所有商铺全部售完，当时平均售价为8000左右，部分商铺售价已升值到二万五左右；
商贸广场内商铺基本租满，没有空余的商铺，该区位目前商铺租金根据不同位置可高达4至8元每平米每天；
地理环境的优势为商贸广场提供了明确的定位，主力店和较多品牌店的入驻为人流量的吸引打下良好的基础，对市场的形成提供了强有力的保障。
商贸广场
服饰、休闲市场
本报告是严格保密的。
位 置：国庆中路、人民南路口
总建筑面积：65000平方米
容 积 率：
总 层 数：28层
单 套面 积：100平方米左右
得 房 率：63%
结 构：框剪结构
电 梯 ：二部上海三菱
装 修：毛坯
效果图
项目现状
商办综合楼
金大陆财富中心
写字楼市场
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位 置：龙湖南路
总建筑面积：平方米
总 层 数：25层
单 套面积：平方米
得 房 率：63%
结 构：框剪结构
电 梯 ：四部上海三菱
装 修：毛坯
入口处
标准层走廊
电梯厅
写字楼市场
金色大地
本报告是严格保密的。
位 置：国庆中路
总建筑面积：平方米
总 层 数：15层
单 套 面 积：1平方米左右
得 房 率：75%
结 构：框剪结构
电 梯 ：二部上海三菱
装 修：毛坯
写字楼市场
锦绣广场
本报告是严格保密的。
位 置：朝阳中路、陈洞北路口
总 层 数：18层 1-4苏果超市
结 构：框剪结构
电 梯 ：二部上海三菱
租 金：元/㎡
主 要 商 户：科技局、知识产权局、 九盛会计师事务所、普华工程造价咨询事务所、淮南好之旅旅游公司、安徽光淮律师事务所、淮南荣胜置业有限公司、淮南信达房地产开发公司
入口处
写字楼市场
科技广场
本报告是严格保密的。
写字楼市场小结
目前市场上没有纯写字楼项目，均是商住综合楼，整体品质较差；
商住楼多集中在市中心区域－田家庵区；
商办综合楼，租金水平都不高，在 元/平方米－元/平方米之间；
淮南目前第三产业不够发达，写字楼需求量小；
结论：写字楼销售市场容量小，专业的写字楼项目也没有，现有的写字楼在管理上也是不近人意，也制约了写字楼的发展，整体的写字楼市场发展还没有实现，，随着目前淮南的经济迅速发展，第三产业也处于高速发展中，写字楼市场在未来还是有一定的发展空间。
写字楼市场
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四星级宾馆
三星级宾馆
经济型宾馆
宾馆、餐饮
酒店分布示意图
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田家庵区目前共有四星级宾馆四家，客房共668间；
四星酒店内多含：会议室、餐厅、桑拿、健身、美容、棋牌室等配套设施；
淮南宾馆旺季为每年4到11月，淡季为3、12月；
四星级宾馆入住率旺季均在80%左右，黄金月可达100%，淡季一般在65%左右。
四星级酒店概况
宾馆、餐饮
宾馆名称 地址 客房数（间） 标间门市价（元/天） 套间折扣价（元/天） 客房率
新锦江大酒店 洞山中路12号 350 248 378 85%
金茂国际酒店 国庆西路8号 142 238 488 70%
古阳大酒店 国庆中路281号 88 268 588 80%
金满楼大酒店 朝阳中路18号 88 244 458 85%
本报告是严格保密的。
经济型酒店因地段和品质因素，标间折后价在100-240元之间；
经济型酒店内多含：餐厅、桑拿、棋牌室等配套设施；
没有连锁品牌酒店公司，目前酒店内软服务及卫生条件较差；
淮南宾馆旺季为每年4到11月，淡季为3、12月；
入住率旺季均在66%左右，黄金月可达90%，淡季一般在60%左右。
经济型酒店概况
宾馆、餐饮
酒店名称 百兴宾馆 隆博宾馆 金富豪大酒店 新华苑宾馆 香格里拉 99HOTEL 百盛假日酒店 百丽假日旅馆
位 置 龙湖南路24-3号 龙湖南路7号 朝阳中路61号 龙湖南路 国庆中路 朝阳中路41号 国庆中路朝阳中路 舜根中路
客 房 数 33 98 20 42 70 47 58 78
标间价格（折后） 140 108 138 128 108 118 128 118
套间价格（折后） 160 268 331 320 140 158
客房 率 60% 70% 75% 65% 65% 60% 80% 76%
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位置：洞山路12号
星级：四星
入住率：85%
总层数：22
酒店管理公司：上海锦江集团
客房：350间
配套设施：中西餐厅＼会议室＼
美容美发＼健身＼
商务中心
新锦江大酒店
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
位 置：田家庵国庆中路281号
休闲配套：网球、棋牌、桑拿、健身、
美 容、会议室、餐厅
酒店管理公司：合肥和平国际大酒店
建筑面积：15000平方米
入 住 率：75%
星级：准四星
设 施：宽带、室内保险箱、
卫星接口、迷你吧
古阳国际大酒店
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
位置：国庆西路8号
资质：四星
标间价格：238元
套间价格：488元
总层数：18
入住率：70%
客房：142间
配套设施：商务中心、商场、
中西餐厅、茶吧、
多功能厅、台球厅、桑拿。
淮南金茂国际酒店
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
金满楼竣发国际大酒店
宾馆、餐饮
位置：淮南市朝阳中路18号
资质：准四星
标间价格：248元
套间价格：458元
入住率：85%
客房：88间
总层数：12层
管理公司：安徽金满楼饮食集团
配套设施：中西餐厅、多功能厅、
会议室、商场
本报告是严格保密的。
百盛假日酒店
位置：淮南市国庆中路朝阳中路
资质：经济型酒店
标间价格：128元
入住率80%
客房：58间
总层数：4层
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
位置：淮南市舜根中路
资质：经济型酒店
标间价格：118元
入住率：76%
客房：78间
总层数：5层
百丽假日旅馆
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
淮南金满楼骏发国际大酒店：
酒店地处淮南商业中心繁荣地带，地理位置优越，交通极为便利；
是集餐饮、客房、娱乐、商务、会议为一体新型大酒店；
其主楼高达层，地下两层，建筑外型独特，是淮南市标志性建筑之一；
酒店餐饮设有中餐、西餐、自助餐、风味各异，装饰高雅，有贵宾包厢、风味包厢、普通包厢间，四楼特大餐厅，是举办大型会议、婚宴最佳场所，可同时容纳人以上用餐。
餐厅以粤菜，潮菜、徽菜为主，兼营各种流派风味菜肴，并提供送餐服务。
淮南蓝宝大酒店：
位于淮南市政治、经济、文化和商贸中心的田家庵区；
营业面积6000多平方，共有65个风格各异的包厢，一个多功能厅和一个阳光厅，具有1000多人同时用餐的接待能力；
设有大型停车场、配有中央空调及先进的软硬件设施；
以“新鲜就是美味”为经营宗旨，将做出适合本地口味的杭帮菜为目标，取得了良好的经济效益和社会效益，为淮南餐饮业注入了新鲜血液。
蓝宝大酒店本着“以情服务、用心做事”的服务理念，以高档优雅的环境、细腻周到的服务、美味可口的菜肴，在淮南餐饮业享有盛誉，占据了淮南餐饮业的“半壁江山”；
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
森都国际大酒店：
位于淮南市田家庵国庆中路；
是一座集食宿、娱乐、休闲、购物于一体的三星级酒店，酒店总建筑面积万平方米；
1999年开业，被海内外华侨誉为“家乡第一店”；
森都国际大酒店，为中央天井式结构，内部环境别致、典雅，富丽堂皇的宴会大厅，可同时容纳700多人就餐，至真至美的粤菜、杭菜、徽菜、何独具一格的森都特色菜，使森都成为市民和商旅人士宴请、聚会的首选。70多件各种访熊的客房，装饰别致、设施齐全，充分体现了家庭化、个性化的理念，使宾客的商旅生活更加安全、快捷、舒适，真正个人一种温馨世家的感觉；
酒店设有：棋牌室，夜总会；桑拿、足疗、美容美发中心。
淮南金地海顿酒店：
隶属于安徽海顿集团酒店企业管理公司；
淮南金地海顿酒店坐落于淮南市人民南路19号，地处市区繁华商业地段，南邻火车站，北毗汽车站，交通便利，闹中取静；
淮南金地海顿酒店主楼七层，地下一层，附楼四层。主楼建筑面积8000平方米。主楼一层为前厅，二、三层为餐饮，五、六、七层为客房、棋牌室。一楼设总台、商务中心、餐饮预订台、精品屋、海顿吧。二楼设“海系列”餐饮包厢12间及多功能厅。三楼设“水系列”餐饮包厢6间及能容纳300人的“海之客”餐饮大厅，并设有海鲜池、餐饮明档、鲍翅房、冷菜间。四楼设“山系列”餐饮包厢18间。五楼、六楼、七楼共有客房58间、棋牌室10间。主楼设电梯2部，步行楼梯2个。
附楼建筑面积1060平方米。设有洗衣房、仓库、员工餐厅、员工浴室、办公区、员工更衣室、厨房等配套设施。
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
安徽信谊宾馆座落于淮南市广场北路2号,东邻淮南市体育中心,与市委市政府毗邻交通十分便利。拥有客房88间，房型多样，设施、设备齐全，温馨舒适；有可提供500同时就餐；并有桑拿浴、棋牌室、会议服务等。
西湖花园大酒店位于国庆中路229号，长途汽车占西侧300米处，是一家集餐饮、客房、让娜、娱乐于一体的大型综合性酒店。餐饮部总营业面积8000平方米，拥有风格迥异的大小豪华包间60个，宽敞舒适、设施齐全的宴会大厅2个，可一次性容纳1600人同时就餐。
子元家酒店位于舜耕西路，交通便利，环境优雅，装饰考究，拥有营业面积8000平方米，各种风格包厢80余间和一个多功能大厅，可以同时接纳2000位宾客同时用餐；酒店经营以徽菜为主，礼聘国内名厨，博采众家之长，发掘各流派经典，引领特色菜肴新潮，形成子元家酒店独特的经营品牌”。
淮南市古阳国际大酒店是一个集客房、餐饮、商务会议、休闲娱乐、购物于一体的四星级酒店。酒店位于淮南市市中心的国庆路281号，总建筑面积近2万平方米，主楼18层，高度近百米，拥有1000平方米的院内停车场。
酒店建筑风格独特，造型美观，装饰典雅，环境优美。酒店设备先进，设施完善，拥有国际上先进的通信设施，使旅游观光、公务活动及召开各种会议的理想场所
淮南金茂国际酒店是我市及皖北地区首家四星级酒店。酒店设有中西餐厅、金茂人家全天资助特色餐厅、宴会包厢，科同时容纳900人就餐。金茂茶园、咖啡厅、演艺吧娱乐设施配套齐全。酒店可提供客房145间（套）,其中，有自然环保的绿色楼层，温馨典雅的女士楼层，突出淮南人文历史的文化楼层和现代便捷的商务楼层。
宾馆、餐饮
本报告是严格保密的。
休闲娱乐分布示意图
休闲娱乐行业
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分散
规模不大
功能传统、单一
营业面积偏小
缺乏高档服务场所
淮南唯酒吧
地址：火车站红府超市北金色大地2-3唯酒吧
欲望城市演艺酒吧
地址：位于淮南市繁华的人民路与香港街交叉口300m2
经营项目：各种中高档洋酒、红酒、啤酒、各类咖啡、
各类小吃、豪华KTV包房、嗨吧
星光灿烂KTV娱乐广场
地址：淮南市陈洞路润丰宾馆南侧
淮南市明珠城KTV
地址：陈家岗转盘南30米
淮南避风塘茶楼
地址:淮南市田家庵区人民南路,气象局北侧
淮南休闲娱乐特点
休闲娱乐行业
淮南主要娱乐场所
英皇俱乐部：淮南目前档次较高的KTV，位于国庆中路160
春风毕打奥：位于国庆西路陈洞路，2008年10月份正式营业
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项目位置：龙湖路朝阳路
物业形态：商住房高层底商
1-3层为商业用房
销售价格：临街1层60000元/㎡
2-3层7000—30000元/㎡
销售状态：预计月底开盘.主体完工，
09年10月交房
在建在售商业
龙湖路一号
1栋1层 品牌服饰，高档数码，电器，通讯等
2栋1层 高档时装，精品专卖，黄金珠宝等
1栋2层 高档西式餐饮，电器，数码
2栋2层 高档西餐饮，简餐，健身，休闲时尚等
1栋3层 高档西式餐饮，水疗SPA，美容健身
2栋3层 咖啡，生活体验馆等
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项目位置：龙湖路朝阳路
物业形态：商住高层底商
1-3层为商业用房
销售价格：不对外出售
商之都统一招商
租金水平：元/ ㎡/天
项目状况：在建，主体1/2，
招商进行中
经营业态：服装服饰
在建在售商业
双子星座-商之都
本报告是严格保密的。
项目位置：龙湖路朝阳路
物业形态：高层底商1-5层为商业用房
销售价格：不对外出售，家乐福进驻，
一层部分对外招租，目前
基本租满
租金水平：元/ ㎡/天
项目状况：在建，基础部分
交房时间：未定
业态：大型超市，
服装服饰，
电信数码等
家乐福时代广场
在建在售商业
本报告是严格保密的。
项目位置：朝阳路龙湖路
物业形态：高层底商-1-5层为商铺
销售价格：临街30000元/㎡,2-3层万
4-5层不对外销售6年返租
项目状况：在建，基础部分
交房时间：09年底
新天地购物中心
在建在售商业
-1层都市名品馆 名牌服饰，钻石珠宝，皮鞋皮具，化妆品，品牌餐饮
2-3层女人新世界 时尚女装，运动休闲服饰，毛衫内衣，牛仔皮具，餐饮咖啡
4-5层浪漫新天地 家居用品，美甲美容，休闲美食，健身瑜珈，台球，电玩
本报告是严格保密的。
项目位置：国庆中路人民路
物业形态：高层底商1-4层为商业用房
商业面积6万方
销售价格：1-2层15000-18000元/㎡
项目状况：在建，主体基本完工
云景华城
在建在售商业
本报告是严格保密的。
项目位置：朝阳中路学院路
物业形态：高层底商1-5层为
商业用房商业面积约2万方
销售价格：临街1层50000元/㎡，
预计年底开盘
项目状况：在建，09年底交房
业态：精品服装，休闲时尚等
北京名都
在建在售商业
本报告是严格保密的。
项目位置：洞山中路
物业形态：临街底商1-2层 为商业
销售价格：12000元左右
项目现状：在售，目前剩余房源不多，现房
业态：临街散铺，日用百货，餐饮，服装干洗等
泉大居仁村
在建在售商业
本报告是严格保密的。
项目位置：人民南路朝阳路
物业形态:高层沿街底商
1-2层为商业
销售价格：20000元/㎡
项目状况：售罄，已交房
业态：建材家装等。
阳光365
在建在售商业
本报告是严格保密的。
项目位置：国庆中路人民路
销售价格：售罄
项目状况：已交房
业态： 大中型购物商场，服装服饰鞋帽等
百大购物中心
在建在售商业
本报告是严格保密的。
商业物业租金分析
龙湖南路和商贸广场为淮南新的商业中心，业态以中高档服饰为主，其中品牌专卖店居多。商铺租金价格明显高于其他几处商业街和商业市场。
东城市场是淮南的商业发源地，但目前市场经营多为中低档的服饰，租金相对要比商贸广场低。
舜耕路，朝阳东路商业较分散，以日用百货等为主，租金最低
单位：元/㎡
本报告是严格保密的。
目前淮南市场商业在建项目较多，商业物业的销售竞争较大。商业物业的单价一般在8000--50000元/ ㎡右；
金太阳广场处于淮南商业老城区商圈，其附近就是东城市场，但由于开发商的商业定位和市场运作的失败，导致该项目的售价目前只有5000元/㎡左右
金湾名街目前处于销售尾期，其大部分商业物业均已售出，目前的售价为8000元 / ㎡
商贸广场基本售罄，其最初售价约8000元/ ㎡ ，目前其商业物业的市场价约为15000－30000 元/ ㎡,商业物业的增值较大。
单位：元/㎡
商业物业售价分析
解析
本报告是严格保密的。
目前淮南在建商业项目主要为高层底商，如龙湖路一号，家乐福广场，云锦华亭等，一般一至三层为商业用房3层以上为住宅或商住结合。
目前在建在售商业项目规划一般皆为大中型综合性购物广场为主，主要业态为服装，服饰，家用电器，珠宝等。
在售商业项目中沿街住宅底商较少，目前只要阳光365，泉大居仁村等项目尚有很少商铺对外出售。沿街底商销售速度较快，价格一般在12000元/㎡
商业项目价格较去年价格上涨，部分商业项目因为运作较少，价格上涨速度较快，如商贸广场，龙湖路一号。
商业物业售价分析
本报告是严格保密的。
贫富分化大顶端需求外溢，资源性财富决定了城市贫富差距较大，多数钱集中在少数人手中，顶端需求一般在合肥消化；
现有商业营业面积接近饱和；
商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制市区人口45万，人均商业营业面积接近，接近饱和，但考虑到其城市总人口量，仍有延展空间。
继2004年商贸文化广场8万㎡、金太阳广场2万㎡、金湾名街3万㎡、科技大厦2万㎡等大量入市导致商业物业供应急剧增加后，商贸二期以及财富中心等集中商业的完工再次使市场供应激增。
未来供应以核心区为主，街铺和集中商业量均较大
主城区商业物业保有量约40万㎡，空置量约10万㎡，主要是街铺和内街，占存量的25%。
商业供应量加大
商业物业市场发展
城市 深圳 东莞 南京 杭州 上海 昆山 苏州 连云港 全国 发达国家
面积（㎡）
（万㎡） 03年 04年 05年 06年 07年
商业 8万 2万 3万 3－4万 约4－5万
本报告是严格保密的。
参考案例解析
我司根据本案目前基本情况，以同等级地段、高档定位成功商业项目为标准，考察了上海、武汉、南京等地多处商业项目，以期为本项目准确的商业定位提供参考。
本报告是严格保密的。
合肥近几年商业形态从单一百货业态向综合体验式的购物中心方向发展
近年多个新建商业项目为大型综合商业项目，打破传统单一购物模式。
元一时代广场
新都会环球广场
安徽国际购物广场（家乐福）
桐山国际购物广场(易初莲花)
金色巴黎（旺城国际）
参考案例解析
本报告是严格保密的。
元一·时代广场
B区
A区
B区将完工
楼层分布
参考案例解析
基本信息
总建面 16万平方米
商业面积 8万平方米
层数 4层（裙房）
主力店 百货、超市、电器、电影院
定位
安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园
经营业态 大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。
出售方式 无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭
点 评 中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色，对面5万平米裙楼商业在建。
首层 华洋名品百货馆 、华联
二层 流行时尚仕女馆 、国美
三层 绅仕儿童文教馆
四层 影城、欢乐美食广场 、KTV
本报告是严格保密的。
安徽国际购物广场
地块有高差，从东西两个入口可以到不同的平层
参考案例解析
基本信息
总建面 万平方米
商业面积 万平方米
层数 4层，地上二层半，地下一层半
主力店 家乐福、家福特
定位
集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场
出售方式 一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年％，10年后交公司管理或回购
点评 单层面积大，内街多
楼层分布
负一层 家福特建材超市及出租车站
一层 男女装、饰品、鞋
二层 家乐福及商铺（万平）
三层 美食、娱乐
楼顶 停车场
本报告是严格保密的。
欧洲风情街
桐山国际购物广场
参考案例解析
基本信息
总建面 8万坪（含二期4万坪酒店）
商业建面 4万平方米
层数 2层，局部4层
主力店 易初莲花万
出售状况 一、二层复式铺销售，均价10000。购买人群中85％以上是投资客。
物业 商铺一层高米
点评 中档偏低，但人气较旺，靠大卖场吸引到大学城学生。周边娱乐、餐饮设施并不满足开发区白领要求，商务活动大都还是到市区消费
定位
国际化大型生活购物广场
周边配套
国际会展中心 建面10万，安徽会展活动均在此举行
明珠
酒店 五星级
欧洲风情街 钱柜、外国风味美食城、婚礼堂
居住区 东海花园、丽景碧雅等
楼层分布
南商铺1、2层 异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、品牌服饰、化妆品、饰品店、音响店
北商铺1、2层 电信、金融、药店、礼品、装潢建材、电器、安徽特产等综合服务区
南北商铺3、4层 休闲、美容、保健等
本报告是严格保密的。
旺城国际·金色巴黎
参考案例解析
基本信息
总建面 万（含公寓）
商业面积 万平方米
层数 4层
塔楼 共14层，总高97米
推广语
一间好铺，一生摇钱树
楼层分布
首层 国际品牌街区、珠宝、美容专柜 均价30000，铺面45～85平米
二层 休闲淑女区 均价15000
三层 男装及休闲服饰 均价12000
四层 儿童街区、家饰品、婚庆礼品、文体学生用品 均价9500
出售方式 总价返租8％，可经营、出租、代租，投资者居多
点评 项目成功主要依托家乐福及其地段
本报告是严格保密的。
新都会·环球广场
参考案例解析
基本信息
总建面 9万平方米
商业面积 4万平方米
层数 4层（一夹层）
主力店 家乐福
定位
合肥首个国际化现代购物中心
楼层分布
首层 A区规划生活名店街，精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及休闲娱乐餐饮设施；B区（夹层）规划时尚休闲品，体验式休闲运动系列精品名品汇粹；
二层 家乐福
三层
四层 城市先锋，经营工艺饰品，玩具精品等
经营业态 男女潮流服饰，时尚鞋包；美容、美甲、美体、个人潮流饰品、休闲茶座、水吧、时尚书屋、电脑画像、贴纸照、形象设计工作室等。
本报告是严格保密的。
近年多个定位为一站式购物中心的商业综合体的均由于区位、规划等缺陷，目前经营不佳，甚至关门改业．
经营状况一般，人气不旺，百货、超市、家电大卖场间没有实现很好的互动与客户资源共享．
元一时代广场由于区位因素，虽然引进了品牌主力商家，但仍然不能够城市的核心商业构成，不能成为真正一站式购物休闲广场．
元一时代广场的经营现状
国购广场虽然引进了家乐福、家福特、国美，但最终也没能形成真正的一站式购物广场．
一楼服饰广场毫无特色，只能够依赖几大主力店带来的人流惨淡的经营．
安徽国际购物广场经营现状
参考案例解析
本报告是严格保密的。
桐山国际购物广场更加谈不上形成一站式购物中心，充其量只是易初莲花的底商和街铺的结合体，完全依赖于易初莲花带来客流生存．
桐山国际购物
近年多个定位为一站式购物中心的商业综合体的均由于区位、规划等缺陷，目前经营不佳，甚至关门改业．
旺城国际经营不善，改业整顿，引进金苹果家居体验馆重新招商．
旺城国际购物广场
参考案例解析
本报告是严格保密的。
现有大型购物中心区位欠佳
合肥城市虽然规划了多个城市副中心，但以合肥目前GDP水平、消费能力和商业发展现状，合肥短时间内还不能形成真正的城市商业中心与区域商业中心并存共荣的格局，而单一的购物中心也难以改变合肥的商业格局
定位无特色
目前购物中心全部采用主力店带动的模式，但忽略了整体定位和主力店以外的商业部分的业态定位，没有形成特色，很难吸引人流
缺乏良好的交通组织
主力店与其他商业部分之间缺少很好的交通规划，主力店与其他商业部分之间没有形成的人流共享
人流缺乏纵向引导，底层与其上层经营状况明显不同
参考案例解析
本报告是严格保密的。
项目占据中国光谷核心，具有得天独厚的地理优势和交通优势，占地万平方米，总建面积约150万平方米，由一条1300米纯步行街串起九大组团。
项目用地性质为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。其中约40万平方米商业、约80万平方米住宅。商业经营功能定位为集主题式定向购物、一站式步行街区消费，是集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质服务的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。
武汉光谷世纪城
参考案例解析
本报告是严格保密的。
各层业态
-1F：大洋百货、工贸家电、生活精品走廊、家居饰品区、户外运动区、海澜之家、中国移动、麦当劳、停车场
1F：大洋百货、LEVI’S、必胜客、兴业银行、学生街、星巴克咖啡、新世界珠宝、流行炫风购物城、美美新概念时尚广场、农业银行、建设银行、家乐福超市、豪客来、杰之行体育商城
2F：大洋百货、宝岛眼镜、卡西欧、太和女装、学生街、星巴克咖啡、标榜美发、流行炫风购物城、美美新概念时尚广场、家乐福超市、中国联通
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
三大特色
之一：世界风情建筑体验
项目汇集全球各国标志风情，分别由四大建筑群落组成，由西到东是美式的现代——西班牙的热烈——北欧的天真，和英伦的古典构成。在建筑设计中充分汲取各国建筑的精华，成为具有代表性的建筑博览，包括广告、柱饰、店招都浑然一休，给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完”的消费体验。
本报告是严格保密的。
三大特色
之二：建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色
项目以全世界最大规模的炫彩激光群落，打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果，将是整个武汉都可以看见的高度，通过整条街的灯光规划设计，形成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应，在整条街形成有趣的光影体验，使夜晚的趣味更加动人。
本报告是严格保密的。
三大特色
之三：空间尺度趣味宜人化
项目作为一条专为步行设计的商业街，在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则，以形成“两步之间的欢乐，一条街的开心”。
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景观
本报告是严格保密的。
上海•新天地
上海新天地——开创了一个历史、展示了一种生活方式
石库门，是上海历史流金岁月的见证，代表上海独特风貌的住宅建筑。
1997年，作为国际大都市的上海尚没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等全部集在一起的场所。
上海新天地的出现，改变了一个城市人的生活方式；
上海新天地的出现，开创了传统历史文化与现代都市生活的融合方式；
上海新天地的出现，凸显并代表了上海时尚风情的城市气质
综合的时尚休闲场所
上海具有历史文化特色的都市旅游景点
一个国际交流和聚会的地点
参考案例解析
本报告是严格保密的。
新天地北里的改造保留了大量原有房屋富有特色的石门建筑元素，对上海20年代建筑文化进行了最大化的传承；
那青砖步行道，那红青相间的清水砖墙，那厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣,人们漫步在这里，仿佛回到了20年代的大上海，尽情体会属于那个年代的历史流金岁月。。。。。。
原风貌的石库门建筑形态与格局
国际时尚文化
本报告是严格保密的。
功能作用——
包含一站式的休闲文化消费，各功能融合互动，成为最具活力的城市一极
提供了一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所，成为最有活力的城市一极。充分融入了上海历史文化，构成了上海名副其实的中央文化休闲区。
以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡室、酒吧、精品商店等，充分展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑，是时尚青年一族的休闲娱乐场所。
本报告是严格保密的。
吸引的人群——
是城市的客厅与旅游休闲目的地，吸引了城市的时尚年轻人和外地游客
上海新天地
它已经成为外地游客来上海旅游的必到之地；
它是上海的白领一族体验小资生活的专属地；
它是居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；
在这里，不同年龄、不同身份、不同国家的汇集到一起，成为上海大都市生活中跳动的音符，演奏着一曲曲动感之歌。。。
本报告是严格保密的。
玫瑰坊
地 址：长宁路890号
开 发 商：上海利雄置业发展有限公司
建筑面积：万平方
(商铺7800平方米，商铺250余间)
层 数：地下2层，地上2层
开业时间：2004年5月
租金标准：15~30元/平方米/天
客户定位：以年轻、时尚的人群为主
经营定位：中高档为主的特色商业
玫瑰坊地下一层可直通轨道2、3、4号线中山公园站
－上海首条室内敞开回廊式商业街
参考案例解析
本报告是严格保密的。
设计时刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，使消费者在游逛中无疲惫感；
在导购标志上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。
建筑规划
本报告是严格保密的。
玫瑰坊在建筑设计中提倡“坊”的文化，把那些只能在街头看到、感受到的文化带到玫瑰坊中，如民间艺人的表演、DIY等元素都是玫瑰坊所看重的
坊文化
建筑规划
本报告是严格保密的。
建筑特点
玻璃、金属相结合 时尚现代、简洁明快的风格
观光电梯
与街名很相符的走廊花篮
本报告是严格保密的。
南京金鹰国际购物中心，位于最繁华的新街口商业区——金鹰国际商城1～6层，营业面积近45000平米，依照现代化国际商业理念设计、规划和布局，集购物、休闲、餐饮等诸多服务功能于一体。
作为金鹰国际购物集团的旗舰店，南京金鹰国际购物中心以其豪华大气的购物环境、琳琅满目的国际名品、优越完善的服务功能，成为精品百货的领导型企业。
南京金鹰国际购物中心
参考案例解析
本报告是严格保密的。
1F：“炫彩”主营国际化妆品、名表馆、黄金珠宝、名品女鞋等；
2F：“灵韵”主营职业女装、时尚女装、皮装皮裘及女仕饰品、精品皮具 等；
3F：“律动”主营时尚休闲、牛仔服饰、女士内衣、运动手表、针织羊绒、饰品配件等；
4F：“深邃”主营西服正装、商务休闲及领带饰品、男鞋、男士内衣、衬衫西裤、皮具箱包等；
5F：“辉煌”主营运动休闲、儿童用品、名品眼镜等
6F：“博雅”主营金鹰超市、滋补药堂、家用小电器、电子照材、生活床用、主题餐厅、音像图书、办公通讯等。
参考案例解析
业态组合
本报告是严格保密的。
南京金鹰国际购物中心目前已拥有近10万人的VIP卡顾客规模，恪守“比承诺做得更好”的服务理念，为顾客提供“价格”“品质”“满意退换”三大承诺、顾客退换一站通等数十项便利、维修服务。服务设施随顾客需求的提升而不断完善，确保领先同业标准。通过内部时尚杂志《GE MODE》和国内一流的“时尚金鹰网”平台，为顾客提供最新资讯搜索、个性电子邮件订阅、专家咨询、顾客交流、VIP消费查询、网上订购、快速投诉等全方位的互动服务。
经营管理
本报告是严格保密的。
经营品牌
本报告是严格保密的。
市场分析
市场研究
项目解析
消费者分析
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
淮南商业市场分析
本报告是严格保密的。
数据来源：淮南统计年鉴
2006年淮南城镇消费支出情况
食品餐饮消费占据首位，45％。
衣着消费居于第二位，且增速高于整体；
居住方面的支出增长29%，反映出居民住房购买力释放迅速。
服装、电器等日用品（70%以上）
其它业态未有效、大量聚积和发展
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
类比 合计 食品 衣着 家庭设备及用品 医疗保健 交通通讯工具 娱乐教育文化 居住 杂项
人均消费支出
增长速度 % % % % % % % % %
恩格尔系数
04年
05年
本报告是严格保密的。
2、业态种类单一而聚积
3、商业规模要求都在5万㎡以上，商业地块相对集中
1、处于核心商圈，占据市场先机
5、容积率均较低（低于)
6、商业和住宅相对独立
4、有一定商业资源和专业销售管理
本项目启示
本项目突出的差异在于地块分散，容积率过高
空间矛盾
发展方向
主题商业中心定位,形成一定规模效应
其它启示
目前交通不便，最好尽早设立公交站点通车
整体规模大,需要准确的分区和定位
商业资源和专业销售管理
以大型商业中心带动人气,与其他商业配套服务形成良好的整体, 确定核心商业地位.
三四线城市商业街启示：成功关键在于地段、占据市场先机、业态聚积、规模适当、有一定资源和专业管理
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
本报告是严格保密的。
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
问卷调查 消费者访谈 本地经营者随机访谈 集中式商业市场调查 专业市场
消费者调查问卷100份，分别在龙湖南路、国庆中路、舜耕西路和项目周边道路进行随机拦访.
淮南商业经营者问卷调查10份，分别针对投资者投资主要因素，意向投资物业大小和获取信息来源等. 消费者随机访谈50位
消费者访谈有龙湖南路，
国庆西路
舜耕路，
陈洞中路
朝阳中路进行随机拦访。 经营者随机访谈42位
访谈商家包括：大润发；
苏果超市；
华联商厦；
新百购物中心；
国美电器；
幸福树电器；
五星电器等. 商贸文化广场；
金太阳广场；
金湾名街；
金色大地；
东城市场：
金大陆财富中心
等。
东安家具市场；
永安建材大市场；
白云家私城；
玉龙家私城；
陈洞路电脑街等。
本报告是严格保密的。
访谈1：某品牌店主:已在同一商圈开2间铺，经营情况良好；
访谈2：东城市场商户，虽然经营一般，但看好商贸广场的发展，托人购买了新铺；
认识很多人买了商贸广场，大家对情况很了解；
认为有购买力的70%已通过商贸消化；
大部分为经营者购买，泛公务员收入投资不起；
访谈3：太阳城某铺业主，原失业购铺,但商业未成功经营,现仍还贷款,没有能力再次购铺；
访谈4：金湾名街某铺主，有关系拿的铺，仅为生存，没有能力购铺
……
客户两极分化：原占据较好位置的中大商家积累良好，而原下岗者购买的商家多亏本
关系网密切，信息网畅通
经多年经商积累了一批购买能力较强，有意愿的商家
较为现实：追旺避淡
经营者对项目的一些限制条件较为清楚
很多经营者会就近购铺，核心区的铺能吸引外围商圈购买
访谈发现：淮南市场积累了一定数量的经营者，但部分已被消化，中高阶层经营者和煤炭经营者投资，富有经验，相对理性和现实，信息渠道畅通。
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
本报告是严格保密的。
顶级专卖老板：访谈显示，70-80万是淮南专卖代理的基本门槛，这些人大部分已经在商贸广场购铺，能够继续付的投资额度4成首付，为100万左右，这样还有流动资金进行正常的运营，商铺总售价接受200-250万，不超过300万，再高就租房了，能承受的年租金为20-25万。
一般的经营者：包括大量的二三线品牌经营者，买铺的较多，一般接受的投资首付额度为50万左右。
低端的经营者：涵盖各类业态，多是租铺经营，有“搏一把”的心态，预计投资首付额度为10万，多者20-30万。
经营者是市场上商铺的主要消化群体，对总价敏感
淮南“顶级”专卖老板：法派、报喜鸟、依纯等
一般经营者
低端经营者
各类经营者购买商铺的可能
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
本报告是严格保密的。
大部分都在蔡家岗发家，有的已成公司化运作，某老板甚至办成粉煤加工厂，拉长产业链，获取更高的利润。
财富增长很快，某老板很勤奋，2年内资产达到1000万，今年可能突破2000万了。
早先起家的秦老板资产已经过亿，可能不下10亿。
总人数就不好说了，估计1千万的不下500-600人，100万资产以上的更能达到1万人。
做煤炭生意的，虽然有钱，但闲钱都不多，一般会拿去“投资”，不动产、买地是首选，其次去做生意，如酒店，但买铺的比例低。
淮南一次性能拿出100万的多得去了，只要本项目设计好，买的人肯定很多。
无论是现有的经营者、还是煤炭老板，以及媒体的记者，都提到政府官员收入增加很快，通过亲属购置物业是主要的投资渠道,
投资商铺最主要的是担心整个商业中心是否形成.
煤炭经营者数量众多，财力雄厚，但投资还要看经营者认可与否
访谈煤炭老板
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
本报告是严格保密的。
商业客户定位：立足两极分化中向上走的经营者及高端经营者，在此基础上拉动私人投资
区域来源：煤电等高收入行业，煤炭相关的贸易、机械从业老板
职业特点：收入稳定、且随行业发展，水涨船高
置业目的：出租获利，资产保值
价值取向：关注地段
置业特征：资金充裕，有购买多个旺铺的动机
重要客户：煤炭经营者、煤电高收人群，投资占30%
区域来源：市区内现有经营者，惠利花园城业主
职业特点：在淮南经商多年，希望有自己的物业
置业目的：自营为主
价值取向：关注地段和开发商实力
置业特征：买商铺作为生活依靠
核心客户：现有商业经营业主，占60%
区域来源：周边地区，如合肥
职业特点：不固定
置业目的：投资
价值取向：关注地段
置业特征：住宅、商铺一起购买
游离客户：约10%
消费习惯分析
客户访谈
经营者定位
本报告是严格保密的。
淮南商业市场分析
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
市场分析
市场研究
项目解析
消费者分析
淮南商业市场分析
本报告是严格保密的。
本案所在区域商业氛围不成熟，而项目商业体量大，需要相当大的人流支撑，必须通过主题消费（主题卖场、专业市场）集聚人气；
餐饮业占市场份额较高，整体经营情况良好，且具有较强的集客能力，作为优先考虑的业态； 娱乐业与餐饮业有着良好的顾客互换性，一并优先考虑。
本项目属于中心城区，未来这一特征还会得到加强，不适宜做环境杂乱、承租能力差的业态如各种批发市场如建材市场等；
通常适宜城市中心区发展的主题卖场有服装百货、大型超市、家具家居、3C卖场（电脑通讯数码家电）、文化用品（书城、音像制品超市）
淮南专业市场整体分析及机会筛选
市场机会筛选将结合项目特征在上述可选主题中进行
前提
本报告是严格保密的。
近年来淮南餐饮业发展较快，档次迅速提升且结构开始多元化，行业经营状况稳定，市场前景看好；
全市上星级标准的酒店、宾馆乃至4星级的酒店、宾馆已达30余家，餐饮业年营业额亿元，同比增长%；其中，重点餐饮业实现营业额亿元，同比增长%；
高档餐饮以公款消费和商务活动为主，环境好、服务到位、经营内容有特色的企业将在市场竞争中胜出；
“淮南地方名小吃” ：“粗条馓子”、 “夏集宫圆”、“夏集金丝馓子”、“新天地小笼包”，“刘安点丹”、 “淮南牛肉汤”、“马店羊肉汤”、“芦集绿豆圆”、“周氏水晶御圆”、“德胜园猪蹄”、“焦岗湖牌红心咸鸭蛋”、 “马齿苋菜包”等１２味名小吃成为一个特色“大家族”。
本案周边分布着数个中高档居住社区，常住人口10万左右，社区消费支撑力强；
地块南北两端的公路均为淮南交通干道，交通非常便利；
缺乏规模大、档次高、餐饮娱乐一体的消费场所；
本案位于高档住宅中心和行政区位中心联接点上，商务活动也将为本案带来大量高端客户；
娱乐业和餐饮业在业态上互为补充，且有着良好的集客能力和顾客互换性；
本案商业规模近１０万方，在淮南中心区域属超级大盘，有条件创造集餐饮娱乐一体的攀枝花标志性餐饮娱乐中心
淮南餐饮娱乐业现状及机会
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
本报告是严格保密的。
淮南服装业现状及机会
服装业现有品牌整体档次不高；
品牌种类不丰富；品牌深度不够；
以中青年为主要的消费群体的高端品牌较多；
运动休闲品牌较少且档次不高；
中高档服装价格相对商品品质来说总体偏高；
东城服装市场经营状况良好，但档次较低，购物环境较差；
商贸广场商业街约有服饰店铺50家，虽然购物环境不错；
中年人消费力较强，对正装需求大；
年轻群体消费力较弱，但另一方面市场也存在空白点；
存在提升的空间，是本案发展服装零售的机会点；
市场有效供给不足，市场容量还有较大空间；
购物环境的提升有较大空间；
在淮南，缺乏高档服装，多家高档品牌服饰
形成现代精品街就可形成规模，产生集聚效应。
服装业存在整合提升的空间，本案可设置一定面积的以服装为主导的服饰购物街
现状
机会
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
本报告是严格保密的。
根据现有大卖场的问卷调查，整个田家庵区都是其辐射片区。占其购买人群的83-88%，其中一半左右来自龙湖路周遍片区；其余老成区约占12-17%（ 基本上都是城市人口）。
项目属于田家庵区，周边分布着惠利花园城、银鹭万树城等六个高档社区，目前常住人口约8万人，以各种国家单位和事业单位工作人员及其家属为主，有部分企业及个体工商从业者，消费力较强； 随着行政文化中心的南移，核心小区的形成；体育中心的建成，带动较多的人流量；
相对于65万城市人口，现有的大型综合超市总面积（营业面积万平方米）明显偏少。
本案适合设置大型综合超市，建议建筑面积为15000-25000平方米
大型综合超市现状与机会
现状
机会
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
本报告是严格保密的。
淮南的手机市场比较分散、电脑市场基本上集中在陈洞路教苑周遍等，并没有相对集中的集手机、电脑、电子产品为一体的专业化3C大卖场，幸福树、五星电器经营状况良好，国美的3C卖场经营尚未形成规模；
中心城区的幸福树、五星电器电器城兴起后，对百货行业原有的家用电器商场受到冲击，迅速没落；
经济的发展，人民生活水平的提高给3C产品带来巨大市场空间；
淮南缺乏专业的的3C大卖场, 3C产品经营者的运营管理理念和能力还有很大提升空间；
陈洞路教苑附近的电脑市场是自发形成的，目前经营状况多不错，但是都规模比较小，没有形成一个专业化的市场；
本案建议设考虑3C卖场
3C主题卖场现状与机会
现状
机会
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
本报告是严格保密的。
市区目前有永安家居市场、玉龙家俬城，都已成规模，经营状况良好，但是主要品牌还是集中在中高档，一线品牌不多，难以满足消费者的需求； 其余的家具卖场环境较差，档次较低；
另有永安家居市场三期在建，总建筑面积万平方米，包括建材、家具和装饰产品等，预计将于200７年年底开业；
随着住宅消费意识的提高，住宅市场开始了新一轮的产品升级换代，家具和家居装饰需求放大，市场将随之进入快速发展期；
近几年，由于淮南人均收入的大幅提升，人们对生活水平的要求也越来越高，同时对家居生活的需求也大幅提高；
周遍近２００万平米的高档住宅的兴建都将产生一定量的家具及家居用品需求，相对这部分需求本案具有位置优势；
本案的购物休闲餐饮娱乐一站式购物形式和统一规划设计的购物环境以及家具家居互为补充的业态使本案在竞争中具有自身的优势。
本案可设家居用品专区和家具卖场，二者相对独立又互为补充
家居建材卖场现状与机会
现状
机会
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
本报告是严格保密的。
文化用品卖场现状与机会
淮南目前没有文化类的大型主题卖场（如书城、影像制品城或文化用品卖场等）；
现有的书店、音像制品店规模小，经营内容单一；
项目地处淮南城西板块居住区中心，政务文化新区;
项目紧邻安徽理工大学、淮南师范学院、淮南工贸职业技术学院、淮南一中。
本案可设有大型书店、音像制品店、文化用品等
现状
机会
餐饮娱乐
服装业
大型综合超市
3C主题卖场
家居建材卖场
文化用品卖场
本报告是严格保密的。
对本项目的借鉴意义
公共空间、休闲广场能集聚人气，对商业发展有重要作用；
物业品质对消费环境的营造有重要影响；
充足的停车位是中高档消费必须解决的问题；
同类业态的聚集是产生规模效应的前提
品牌经营是商业成功的保证
商业氛围对消费感受有着重要影响
本报告是严格保密的。
概况分析
规划布局建议
市场研究
项目分析
项目定位
规划建议
项目解析
淮南概况
宏观经济状况
消费者分析
市场分析
项目总体定位
项目分区定位
规划概况
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
本报告是严格保密的。
位置：位于市中心城西区，广场北路西侧及朝阳西路两侧；
处于属于淮南城西板块居住区中心,政务文化新区，广场北路至二中路，朝阳路两侧；
商业总用地面积：六万多方
总建筑面积：整体项目总建筑面积10万平米；
辐射圈人群规模：项目周边聚集着多个规模较大的住宅小区， 为300多万平米的住宅社区的配套商业。
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
基本情况
本报告是严格保密的。
项目现场
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
地块特征
整个地块呈长条状；
商业地块比较分散，较难形成一个商业整体；
每个区位的地块大小不均，形状也各异；
本报告是严格保密的。
理工大学
师范学院
体育中心
二中
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
属于淮南城西板块居住区中心,政务文化新区，朝阳路两侧；
周边没有大型商业区,主要商业以临街住宅底层散铺为主；
项目周边聚集着大规模住宅小区，将为周边商业发展提供社区消费支撑；
广场路两侧集中分布着、工学院、工贸学院、淮南师范等数所高校，消费力较强；
商业市场区域格局和层次尚不清晰，区域发展尚未形成品牌基础和个性色彩；
缺乏大型的商业中心和统一管理的商业配套设施。
区位环境特征
本报告是严格保密的。
新建的体育中心，将使本案周边成为新的体育娱乐中心。
银鹭万树城和周边诸多高档住宅小区的建成，也将给本案带来更大的消费人群。
规划中的惠利小学，使本区域的教育文化配套等到充实。
朝阳西路向西延伸，惠利大道直达国庆路，使得本案的交通更加便利。
本商业项目，将形成西南板块的商业中心，为周边的高档住户提供了良好的购物环境和成熟的配套服务。
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
项目区域发展规划
本报告是严格保密的。
Strength（优势分析)
依托项目现有住宅，和周边将建其他高档住宅区，形成一定的集聚效应，整体商业项目规模可以有一定提升；
地理位置优越：地处淮南城西板块居住区中心，政务文化新区；
项目周边约300万平米的超大规模住宅小区，将为周边商业发展提供社区消费支撑；
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
SWOT分析
本报告是严格保密的。
Weakness（劣势分析）
商业项目地块分散，限制因素多；
整体商业市场区域格局和层次尚不清晰，区域发展不具有品牌基础和个性色彩。
该地段商业和商务氛围尚未形成；
所处商业区位处于新开发阶段，交通还不够方便；
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
SWOT分析
本报告是严格保密的。
周边没有大型商业区,主要商业以临街住宅底层散铺为主；
Opportunity（机会分析）
体验式消费成为未来商业发展的趋势；
符合高档住宅客户的消费阶层存在空白；
周边商业经营环境渐好。
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
SWOT分析
本报告是严格保密的。
Threat（风险分析）
随着淮南的商业发展，多家大型商场的开业对板块的客流消费形成分流。
由于当地消费特征导致的对品牌认知度和消费习惯上还有一定适应的过程。
本地高档消费者有喜好到省会城市或其他较大城市的消费习惯，接受当地消费需一定的过程。
项目基本情况
区域发展规划
区位与环境
地块特征分析
S W O T 分析
SWOT分析
本报告是严格保密的。
概况分析
规划布局建议
市场研究
项目分析
项目定位
规划建议
项目解析
淮南概况
宏观经济状况
消费者分析
市场分析
项目总体定位
项目分区定位
规划概况
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
本报告是严格保密的。
商业策划
Business plan
本报告是严格保密的。
针对购物休闲模式传统单一和商业购物环境普遍不佳的现状，引入现代商业“体验式购物”的运营理念，创导全新购物体验。
项目策略思考
项目规模大而偏离中心商业区，应通过主题特色及业态的综合，实现项目内部的互相带动互相支撑；
针对淮南缺乏公共休闲空间和一站式购物消费场所的现状，充分利用项目体量大、整体规划、全新建造的后发优势，打造空间开敞、环境优美，集购物休闲餐饮娱乐为一体的购物中心；
本报告是严格保密的。
我们用什么吸引消费者，使他们乐于在这里消费？
在与龙湖路商业区的竞争中我们的特色和优势何在？
项目商业的核心问题
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
运动休闲品牌较少且档次不高；
龙湖路商圈现有百货类购物场所购物环境普遍不佳，无论是百货商场还是商业街都没有景观可言，也缺乏休憩场所和相应设施；
现有百货类购物场所经营手法传统，仅仅具有单纯的购物功能；
服装业现有品牌整体档次不高，有少量一线、二线品牌；
同档次品牌种类不丰富；
高档服装市场供应不足；
购物
整体商业周遍配套服务不足。
本报告是严格保密的。
淮南餐饮业发展迅速，市场前景看好，餐饮业成长呈现出增长态势。餐饮服务业设施的改善，提升了餐饮服务业规格档次水平，
蓝宝、信谊、金满汉、金地海顿、状元楼、子元家等一批民营高档次酒店是本案的强力竞争对手；
高档餐饮都经营良好,但是集聚度不高，比较分散，总体量不大；
餐饮娱乐
桑拿洗浴、KTV、迪吧等娱乐场所相对分散，各自为战，功能单一。
本报告是严格保密的。
明确定位
细分市场
我们的应对之道
本报告是严格保密的。
商业地产开发商的转变
角色
获利模式
关注点
目标
发展阶段
销售
招商
营运
资产
铺位划分
单价/总价
商家布局
经营者
整体规划
消费者
变现出口
资产多样
销售一空
全部招满
利于销售
持续经营
整体升值
利益最大化
上市/基金
甲方
乙方
地产属性
地产/商业
商业属性
金融属性
本报告是严格保密的。
商业街的销售与出租
分零租赁
租售组合
整体出租
分散出租
本报告是严格保密的。
管理
商业的开发与运作管理
零售商业经营管理
开发商自行管理
国外的管理机构参与合作管理
专业的物业管理公司进行市场管理
主要承租者进行经营的同时开展管理
酒店物业经营管理
开发商自行管理
租赁经营管理
委托经营管理
连锁经营
本报告是严格保密的。
项目核心价值体系
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
（1） 求舒适心理。惠利商业街为消费者创造了一个优美的购物环境，和高水平的服务，使消费者宾至如归。
定位吻合度
（2）求名心理。这里可给你提供淮南市最高档的产品，不仅让你感觉购物的乐趣，更给你带去身份及品味的象征。
（3） 求全心理。淮南让您感觉在这里无限的满足，不论餐饮还是购物，在您消费的同时让您感觉享受的愉悦。
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
站位高端、高层次
作为未来中心区商圈的鼎力之作，惠利商业街区即将成为淮南最有影响力的商业高地、消费者休闲生活的首选场所，其颠覆了当地的商业现状，对商业档次和格局进行全面提升，其商业影响的有效范围可达数公里。
它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对淮南的消费经济产生一定的创新性贡献。
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
主题鲜明
标新立异
将项目放眼到整个中心区来看，必须跨越目前的市场存在价值，成为中心区商业新的亮点。现今的商业设施不只讲究体积，商业中心不再是单纯的商品交易，生活的空间也被“移植”进来。于是新消费时代来临，惠利商业街区隆重登上人类的生活场景，成了一座城市的新的座标，也成了流行文化的指标。
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
商业格局不限于临街，将商业氛围和功能性放大，成为一个集中型商业体去领航中心区消费新高地，在市民心里达到购物休闲必去之地。商业街内外有序、整体统一、但又相对独立，各商业体由传统的静态价值向动态价值过度。
由外到内，由静到动
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
惠利商业街区使一般商业项目的目标消费发生了根本性转变，这种转变让市民日常消费从日常必要支出到休闲消费体验，生活从此变的多元化和休闲化。这是一种商业的升华，也是地区经济观的提升。
由目标消费到休闲消费
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
从一个商业品牌的构筑，到建立“五位一体”的运作模式，即投资开发商、专业运营商、承租商、终端消费者和政府五方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡。
项目终极目标
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
本报告是严格保密的。
项目区位
项目地块
商圈
（商业）模式
处于西城板块，新兴大型居住社区，
人口导入区，目前人口约2万人 ，预计五年内规划人口15万人，以服务周边社区人口为主，预计商业辐射人口规模约20万人次。
整体商业项目体量较大，地形呈长条状，地块分散，东西相间距离较长；
地块自然限制条件多，应整体规划，分不同区位配合操作。
目前该板块商圈基本上还未形成，商业分散，不具品牌形象。
不在核心商圈，消费模式单一，不具备成为大型综合商业中心的潜质。
突破区域价值
实现整体价值
创造新商圈
挖掘其他需求
实现高可达性、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现项目档次的提升，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。
创造新的商圈
商业模式单一，形式以住宅底商为主，业态以传统餐饮和五金装潢为主。
经营业态分散，没有统一的规划，不具一定市场效应，对消费群体吸引力较弱。
统一规划
分区操作
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
定位分析
形象定位
建设新区域商业中心
创造和引导新型消费
本报告是严格保密的。
高档居住社区，但各类配套服务设施严重不足。
建立邻里中心，完善配套设施，不出本区就能满足不同需求。
该区位商业和商务氛围尚未形成，周边没有大型商业区，经营业态分散，没有统一的规划，对消费群体吸引力较弱。
统一规划，以大卖场为核心，产生规模效应，形成西南板块的商业中心。
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
定位分析
本报告是严格保密的。
整体商业项目体量较大，地块自然限制条件多，东西相间距离较长，应整体规划，分区操作。
整体规划，分区操作，相互组合，互为影响，产生规模效应，扩张市场容量。
项目周边300万平米的超大规模住宅小区，将为周边商业发展提供社区消费支撑，社区商业中心的形成势在必行；
依托强大消费市场，拉动人气，加大辐射半径，提升商业品牌和凝聚力。
定位分析
业态定位
功能定位
整体开发构想
形象定位
定位分析
本报告是严格保密的。
整体开发构想
满足社区居民生活零售、餐饮、娱乐、学习等经常性消费的基本需要。
籍由首创引入品牌主力店，突破区域价值，创造新商圈。
创新商业模式，融购物、休闲、餐饮、娱乐、教育为一体，引导体验式消费，倡立新的消费生活形态。
价值
Value
Outlet
选择
Selection
Life Style
便利
Convenience
24hr
娱乐
Entertainment
Theme
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
西南区商业中心
性质：区域型商业中心
空间型态—复合性购物街区
(主力店结合街区专门店:室内结合户外:出租结合出售)
主力商圈:周边社区居住人口 约100000人(70%)
次级商圈:田家庵区(15%)
三级商圈:其它各区随机消费者及专门店吸引的目的消费者(15%)
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
特色餐饮街
休闲娱乐
车饰美容
辅以充足机动停车位。
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
功能业态组合
大卖场
专业卖场
时尚购物
邻里中心
本报告是严格保密的。
功能定位原则
满足区域居民生活消费需要。
符合城市商业发展态势，引导业态整合升级。
针对市场商业空白，结合地块容纳力。发挥主力店号召力，拓展商圈辐射半径。
社区商业、生活中心、邻里中心
高端家居馆、汽车美容中心
多业态整合，融生活服务、购物、餐饮休闲娱乐、教育为一体。
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
FURNITURE+BLOCK+SHOPPING MALL+LIFE STORE+LIVE MALL+EDUCATION
（家居）＋（商业街）+（购物中心）+（邻里中心）+(商贸城）＋（教育）
Ｆ．Ｂ．Ｓ．Ｌ．Ｅ（福布斯）
以南一（购物中心大卖场）、北一（专业卖场）两处为核心，拉动周边人气；以南二、南三、北二、北三以及惠利大道商铺为配合商业街，分别定位特色美食街、邻里中心、办公楼和其他社区补充业态，形成一个新的商业中心，
总体功能定位
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
南二
北一
北三
南一
专业家居卖场
休闲美食街
商业购物中心
汽车
美容城
惠利商贸城
邻里中心
南三
功能定位示意
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
3万8千万平方米家居世界、 3万8千万平方米商贸城 、 2万平方米的 汽车世界 。
2万5千平方米餐饮美食、2万5千平方米邻里中心，4万平米休闲、娱乐、大卖场
大型超市、购物中心 建筑面积40000平方左右米
餐饮美食 建筑面积20000平方米左右
邻里中心+文化生活广场 建筑面积25000平方米左右
家居世界 建筑面积38000平方米左右
惠利商贸城 建筑面积38000平方米左右
汽车美容城 建筑面积20000平方米左右
业态详细配比
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
项目总体定位
淮南首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的 购物中心
惠利福布斯
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
可信赖的品牌
商业底蕴生生不息
[形象定位原则]
可赢利的领地
品牌，再次凸显运作手笔
可推广的理念
惠利商业街区 ，全面升级都会生活
可预见的未来
商业王国、休闲商业、快乐生活新宠
可感受的活力
惠利商业街区是一个有生命的地方，它的活力，带来闲与逛的新天地。
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
本报告是严格保密的。
定位分析
形象定位
功能定位
整体开发构想
业态定位
项目形象定位
惠利福布斯
本报告是严格保密的。
概况分析
规划布局建议
市场研究
项目分析
项目定位
规划建议
项目解析
淮南概况
宏观经济状况
消费者分析
市场分析
项目总体定位
项目分区定位
规划概况
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
本报告是严格保密的。
广场北路西侧、朝阳西路南侧
位置：
面积：
长：217m
宽： 90m、 112m、 62m
商业楼层：三层+负一层
商业建筑面积约：40000㎡
特性：呈山字型，不规则，处于体育中心的对面，在整个项目中所处位置最具优势，也是最具带动人气的位置；
地形特征
由于该区位所处的地理位置具非常优势，建议此处物业长期持有，只租不卖。
南一
SHOPPING MALL
南一
南一：
商业购物中心
本报告是严格保密的。
现场图
南一
南一分为主楼和群楼两个组团；
主楼是以大型超市为主题，带动周遍的消费人气；
群楼主要是品牌服饰为主形成名店一条街。
本报告是严格保密的。
一、二、三层建筑面积２.５万方，针对大型的知名卖场招租。
大卖场群楼建筑面积万方，针对服饰及知名品牌进行招租。
负一层预留停车位。
大卖场层高：５.５米
南一
惠利购物广场
本报告是严格保密的。
经营定位（主楼）：
大型购物中心
（SHOPPING MALL）
南一
惠利购物广场
功能分区
南一
本报告是严格保密的。
经营定位（群楼）：
群楼作为整个购物中心的辅助部分，配合整个购物中心的定位，主要是以品牌服饰及相关品牌专卖店为主。
南一
惠利购物广场
功能分区
南一
本报告是严格保密的。
功能分区
南一
本报告是严格保密的。
功能分区
南一
本报告是严格保密的。
三层:大型超市
儿童天地
功能分区
南一
汤姆熊、电玩游戏间、直排轮广场
本报告是严格保密的。
功能分区
南一
群楼:惠利名店街
主 题：惠利名店街
业 态：港台、上海品牌服饰，外贸服饰
特 色：都市时尚
数 量：女装20家左右，少量男装
化妆品及配饰、品牌鞋店共10家左右
建筑面积：2500平方米
规划设计：注重建筑细节，注重景观营造
面积建议：租赁面积30-100平方米/铺位
销售面积30-40平方米/铺位
租售策略：全部销售
本报告是严格保密的。
功能分区
南一
群楼:惠利名店街
二线品牌约占10-15%，单品价格约300-400元。
品牌建议:
服装：
化妆品：
羽西、雅芳、郑明明、自然美、Kanebo、L‘OREAL、REVLON、MAYBELLINE、
其他品牌约占50-60%，单品价格100-250元左右。
三线品牌约占30-40%，单品价格200-300元左右。
例如： ONLY；蜜雪儿、第五街；G-STAR；箱子；拉夏贝尔；佛罗兰；箱子；RESERVED；春竹；江南布衣；伊织秀；斯尔丽；
例如：ESPRIT；贝拉维拉；VERO MODA
例如：SEEU、帝仙奥、细川；佐一；辛迪卡拉；梦兰蝶；法妮；博凡；织田；LETUTU；奥拉,BLACK-EYES
本报告是严格保密的。
地形特征
南二
南一
南二
南三
北一
北三
北二
朝阳西路南侧，
银鹭万树城对面；
位置：
面积：
A: 长 163m 宽 ２３m
B: 长 146m 宽 ２３m
商业楼层：二层
商业面积（预计）：A为８千方，Ｂ为８千方。
该区位所处的地理位置具一定优势，消费人气旺，但地块呈狭长形状，不适合日后物业统一改造，建议此处物业分割出售，也可暂时保留出租，边租边售，以获取最大收益。
南二：
惠利美食街
特色名吃小街
本报告是严格保密的。
现场图
南二
南而分为A楼和B楼两个组团；
A楼是以大型餐饮、娱乐为主题，以高档酒楼、海鲜城为主带动周遍的消费人气；
B楼位于小区住宅的核心，联通朝阳西路和舜耕西路之间，主要是淮南特色小吃和当地土菜馆为主，形成美食一条街。
本报告是严格保密的。
南二
二层层高：
一层层高:
B
A
Ａ楼紧临南一，配合南一大型超市，聚集人气，突出品牌形象， 建议以高档酒楼、海鲜城餐饮为主，辅以部分小面积休闲茶餐厅和西餐厅；
Ｂ楼位于小区住宅的核心，联通朝阳西路和舜耕西路之间，建议建成淮南名小吃一条街，以贴近平民化的名小吃、土菜馆为主要经营，形成美食一条街。
每间开间要求：4m，两间连售
高档酒楼、海鲜城
名小吃、土菜馆
定位：惠利美食街
功能分区
南二
本报告是严格保密的。
主 题：大型餐饮、娱乐
业 态：高档中餐馆、KTV、洗浴
建筑面积：5000平方米
物业类型: 2层、3层商铺
销售比例: 60%
店铺面积: 500-1000平方米
功能分区
南二
南二
定位：惠利美食街
经营定位（A楼）：
本报告是严格保密的。
主 题：休闲小坐
建筑面积：1000平方米
业 态：特色西餐、火锅、咖啡馆
店铺数量: 20-30家
面积建议：销售面积：30-50平方米/铺位
租赁面积： 30-100平方米/铺位
租售策略: 50%销售,50%租赁
功能分区
南二
南二
定位：惠利美食街
经营定位（A楼）：
本报告是严格保密的。
经营定位（B楼）：
主 题：特色小吃
建筑面积：3000平方米
业 态：特色小吃、火锅、土菜馆
店铺数量: 20-30家
面积建议：销售面积：100-200平方米/铺位
租售策略: 全部销售
功能分区
南二
南二
定位：惠利美食街
本报告是严格保密的。
朝阳西路南侧，
惠利大道东侧；
位置：
面积：
A: 长 162m 进深 45m
B: 长 163m 进深 45m
商业楼层：二层
商业面积（预计）：万平方米
特性：沿朝阳西路长，进深较南二深；东与南二惠利美食街相连，北是朝阳西路，西邻惠利大道，中间有小区的主要进出通道，是社区居民的主要活动场所。
该区位所处的地理位置具一定优势，是居民日常活动的主要场所，建议此处物业主要用于小区的配套服务，此处物业建议部分持有，部分出售。
地形特征
南三
南一
南二
南三
北一
北三
北二
南三：
邻里中心
本报告是严格保密的。
现场图
南三
南三也分为A楼和B楼两个组团；
该区位定位满足居民日常生活所需的各种配套设施；
同时作为整个商业中心的休闲、娱乐的中心区位；
本报告是严格保密的。
Ｂ区路靠惠利大道，位置更显优势，该区定位可以考虑成为整个商业中心的文化生活广场的中心区位，以文化休闲、娱乐、惠海书城、惠强健身房，惠乐鲜花港为补充，考虑到为社区居民服务的同时，也考虑到与北一的惠利家世界相互辉映。。
二层层高：
一层层高:
A
B
Ａ区紧挨南二，借助南二的人气，主要以主要定位惠明药房、惠净洗衣店，辅以柯达冲艺、银行、邮政服务网点、家用电器维修店，美容美发，既配合南一、南二的人气消费，也考虑社区居民的需求；
因为南二位于朝阳西路和惠利大道交叉的十字路口,地理位置优势较强,又是小区的一个主要出入通道，居民活动的主要场所，所以该区位应该定位满足居民日常生活所需的各种配套设施的邻里中心.
惠明大药房
银行网点
邮政服务
柯达冲艺
惠净干洗 店
书城
健身房
功能分区
南三
南二
定位：邻里中心+文化生活广场
文化休闲、娱乐中心
本报告是严格保密的。
源于新加坡的一个社区服务概念，
指一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
邻里中心“的作用：
（1）为社区居民提供配套的生活服务；
（2）成为社区服务的载体；
（3）聚集人气，促进社区区域性繁荣。
南三
功能分区
本报告是严格保密的。
邻里中心以居住人群为中心，全部设施紧密人们在家居附件寻注生活，文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系：菜场，超市是厨房的延伸；浴室，洗衣房是卫生间的延伸；影院，茶座，歌舞厅是客厅的延伸；图书馆，阅览室是书房的延伸。
特色之一：
特色之二：
邻里中心把商业和服务设施集于其中，即缩短可这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样的需求；即便民，利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。
邻里中心的特色
功能分区
南三
本报告是严格保密的。
邻里中心是政府调控下的商业行为，在政府的支持下，邻里中心为社区居民提供教育，文化体育，生活福利等服务，这种不断完善的业态组合，取得了相当可观的经济利益，还提供了很多就业机会。
特色之三：
邻里中心的服务对象以本区居民为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者有互为交叉，共同构成城市人民活动中心的完整系统。
特色之四；
南三
功能分区
邻里中心的特色
本报告是严格保密的。
邻里中心以人为本，科学地设置了12项必备功能：
超市
药店
银行
书店
邮政
维修店
餐饮店
文体活动中心
洗衣房
邻里生鲜
美容美发店
卫生所
南三
功能分区
本报告是严格保密的。
主 题：邻里中心
业 态：婚纱影楼、美容美发、银行、药店、茶楼、特色餐饮、足浴按摩
规 模：10000平方米
租售策略：销售70%
分割面积：50-300平方米
功能分区
南三
南二
定位：邻里中心+文化生活广场
经营定位（A楼）：
本报告是严格保密的。
商业特征: 文化生活广场
业 态：酒吧、迪吧、书吧、网吧
大型书店、音像制品店、乐器行
服装店、小型餐饮、火锅店、药品店、礼品店
规 模：12，200平方米
租售策略：除单体外全部分割小面积销售
分割面积：30-60平方米
销售面积：8000平方米
功能分区
南三
南二
定位：邻里中心+文化生活广场
经营定位（B楼）：
本报告是严格保密的。
朝阳西路北侧，
惠利大道东侧；
位置：
面积
长 １９６m 宽 ６６m
商业楼层：三层+负一层
商业建筑面积(预计)：38000㎡
特性：处于朝阳西路和惠利大道的交叉路口，南是朝阳西路，东邻惠利大道，是惠利大道通向国庆路的主要通道之一，北面规划为惠利小学，东边对着银鹭万树城，周边是惠利花园城，是社区居民的主要活动消费的重要场所。
由于该区位所处的地理位置具有非常优势，周边是学校和高档社区，升值空间较大，建议此处物业长期持有。
地形特征
北一
南一
南二
南三
北一
北三
北二
北一：
惠利家世界
本报告是严格保密的。
南二
银鹭
万树城
１９６m
６６m
惠利小学
朝 阳 西 路
惠利大道
地块图
北一
该地块位于惠利大道和朝阳西路的十字路口；
位于整个商业中心的核心部位，是对带动整个东西商业的都起主要的作用；
地块面积大，平整，整个占地面积近20亩；
本报告是严格保密的。
随着近几年淮南经济的快速发展，人们的生活水平快速提高，对高档的家居产品需求日渐旺盛，高档的家居购物广场是现在淮南商业的空白点。
北一位于朝阳西路的北面和惠利大道的东面，处于十字交叉路口，地理位置极具优势，, 周边有多个正在开发的高档住宅小区，潜在消费者巨大。
北一的商业部分建筑面积单层可达1万平方，三层面积可达3万多方，具有满足大型购物中心的良好条件。
功能分区
北一
北一
定位：惠利家世界
本报告是严格保密的。
一、二、三层建筑面积万方，定位为大型的、高档家居广场。
家居广场可配套部分高档、品牌建材和水暖用品专卖店。
负一层预留停车位。
功能分区
北一
北一
定位：惠利家世界
本报告是严格保密的。
功能分区
北一
定位：惠利家世界
北一
经营定位（主楼）：
主 题：大型家居超市
业 态：品牌家居、部分高档品牌建材、灯饰用品
规 模：25000平方米
租售策略：出租为主
以大型的家居、建材购物广场为主力店，即满足高档家居客户的需求，同时也主要是与北一的购物中心相互呼应，带动整个朝阳西路的生活品位和商业人流的繁荣。
本报告是严格保密的。
国庆西路南侧，
惠利大道西侧；
位置：
面积
长 66--102 m 进深 86 m
商业楼层：三层
商业建筑面积(预计)：2万㎡
特性：处于国庆西路和惠利大道的路口，南面是惠利小学，北边是国庆西路，是淮南市车辆进出的主要通道之一。
北三区位占地面积不大,但所处的地理位置临靠国庆西路这一主要道路，东面是惠利大道,交通便利。
66m
86m
地形特征
南一
南二
南三
北一
北三
北二
北二
北二：
商业购物中心
本报告是严格保密的。
南二
随着人们日常生活水平的提高，有车族也日益增多，同时对车辆美容的要求越来越多，而目前淮南也缺乏高档的车辆美容的专营店。北三区位地理位置优越，也是车辆出入市区的主要路口。北三定位----惠利美车饰。
快修区
车饰百货 区
接待区
北二
经营定位：
功能分区
定位：惠利商贸城
本报告是严格保密的。
惠利快修※汽车百货
经营定位：
功能分区
南二
定位：惠利商贸城
北二
本报告是严格保密的。
朝阳西路北侧，
二中路东侧；
位置：
面积
长 388m 宽 ６６m
商业楼层：三层
商业建筑面积(预计)：38000㎡
特性：处于朝阳西路、二中路和国庆西路中间，南靠二中，东边是惠利花园城住宅，北边是国庆西路，也是淮南市车辆进出的主要通道之一，。
由于该区位所处的地理位置虽距居民集中区尚有一段距离，但其临靠国庆西路这一主要道路，升值前景较好，建议此处物业可整体规划成市场，再进行分割，边租边售，以求体现更大效益。
地形特征
北三
南一
南二
南三
北一
北三
北二
北三：
惠利商贸城
本报告是严格保密的。
该地块离整个商业中心距离较为偏远；
地块较大，地势较为平整，建议规划为地位中档的商贸城；
地形特征
北三
本报告是严格保密的。
整个西南区位没有一个规模较大的满足周遍近十万居民日常生活所需的，集零售和批发为一体的大型农贸商品市场， 我们定位北二为形成以摩托、五金、建材、服装、通讯器材、饲料、燃气具、农副土特产，饮食、日用百货等各专业经营区的大型商贸市场,形成辐射周边县市的皖北最大的商品交易市场----惠利商贸城。
功能分区
北三
南二
定位：惠利商贸城
经营定位：
本报告是严格保密的。
经营定位：
主 题：大型农贸商品市场
建筑面积：10000平方米
业 态：摩托、五金、建材、服装、通讯器材
店铺数量: 100-150家
租售策略: 暂时用于租赁
面积建议： 30-100平方米/铺位
功能分区
北三
南二
定位：惠利商贸城
本报告是严格保密的。
功能分区
北三
南二
定位：惠利商贸城
经营定位：
本报告是严格保密的。
定位总结
以南一惠利购物中心和北一惠利家世界为核心，调动和吸引周遍的人气和消费力，通过南二惠利美食街和南三惠利邻里中心的相互配合，既满足了周遍各大型消费社区的购物需求，同时也通过品牌效应吸引淮南其他区域的高档消费群体。而北二惠利美车饰和北三惠利商贸城，因其特殊的地理位置，将其定位明确细化，作为其它区位的补充，也是对整个富布斯商业中心的发展都将有极大的促进作用。
富布斯商业中心
本报告是严格保密的。
概况分析
规划布局建议
我们解决问题的技术思路
市场研究
项目分析
项目定位
规划建议
项目解析
淮南概况
宏观经济状况
消费者分析
市场分析
项目总体定位
项目分区定位
规划概况
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
招商执行
本报告是严格保密的。
为营造一个以休闲购物为主题的商业购物中心，集购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。惠利福布斯商业中心的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的6个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。
项目组团分割将按照5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。
业态规划布局
本报告是严格保密的。
外立面不仅是商业特至的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质的表现。切合经营主题，设计新颖、风格独特的外立面设计能使商场在消费者心中形成深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中。
商场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换。外立面对周围环境有一定的视觉影响，需要考虑新旧建筑的风格协调。既要在保持城市原有特色的情况下把步行街插入到地段中，又不能够失去步行街自身的现代特色，这是难点所在。为了保持街道整体景观的一致性，外立面设计需要考虑尺度和材料与周围关系，材料选择是体现建筑风格的重要因素。
建筑结构对外立面有直接的影响，选择适当的层高和柱距以及开窗方式和数量，可以获得虚实对比，取得较好的外立面效果。因为封闭的建筑会对外界造成不良的视觉影响，特别是大体量建筑尤其如此。同时，商场不可能脱离某个区域而存在，它必须依附于某个环境，所以商场外立面设计要考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。
外立面商业特质的表现
本报告是严格保密的。
中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中,流量大，最大可能鼓励层间运动。中庭周边通过适当的功能安排，可以将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力，购物者为观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。在每个主题区位建筑族群之间形成了大面积的公共庭院空间。从营销经营的角度来看，非常有利于后期开展促销活动时对人流的聚集场所要求。结合东购商圈几乎所有商业项目缺乏专用、大型的促销集会场所的情况，项目开发后，将成为商家进行促销宣传的首选之地.
内部庭院设计技巧和垂直交通规划
商场楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合，以楼层作为业态及相关行业的大场。业态根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业态定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。如何让消费者在透过楼层名字与室内设计的联想来加强产品特色，是强调概念设计所应注意的地方。
楼层设计与业种组合
本报告是严格保密的。
科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商业项目中自然舒适、轻松愉快地消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障。
1、铺位分割要点
A、铺位分割实用、利润、形象的统一
铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。
B、尊重消费者行为
科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。
C、面积按定位和消费能力划分
根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分；
铺位分割和人流动线设计要点
本报告是严格保密的。
人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核心承租户放在步行街的尽端和步行街一侧通向停车场是组织人流的两个非常有效的手段。项目商场采用多层步行街能获得紧凑的平面，这对于有序地组织人流是有利的。
步行街平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱为好。同时，结合石家庄市气温冬冷夏热，室外步行街受环境影响很大的情况，美亚置业集团建议了“钩型人流组织”，具体规划建议见前面所附首层交通图规划。
A、注重内外沟通: 步行街的人流设计关注人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部街区人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅，平均分配关系。
B、避免盲区: 最大限度地避免商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。
商场人流动线设计要点
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购物中心的垂直电梯的设置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成为一个有趣的过程，也是鼓励购物者上行的有效手段。垂直电梯布局不仅满足了垂直交通功能，更重要的是它暗示了垂直运动是过程而不是目的。即使在扶梯另一端并没有特殊的功能吸引，而沿着扶梯上行的过程中却充满了激动和趣味，也会使购物者无法抗拒地被拉进这个动态舞台中来。有了垂直的上下行而变得生动活波，也能够通过有效布置垂直电梯上落口的装饰达到吸引上行的目标。购物中心内设置垂直交通工具的目的，还希望通过交通体系的构架，形成夜间交通的保障。
A、扶梯布局
购物中心电梯的基本功能是运载人流，电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时大型购物中心，人流量大，如何避免电梯口的人流堵塞，是电梯布局考虑因素之一。电梯与过道衔接处，一般会设比过道宽空间，或是过道交叉口。根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向电梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物。单向电梯设置：运用单向电梯设置，不仅可以保持购物中心内商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且还可以避免电梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛步行街的疲劳度，进行合理跨距分析。
B、垂直电梯布局
市场垂直电梯一般货梯与载人梯分开设置，实行有效货流与人流的分流。设置专用通道，商业物业垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是避免人流堵塞；二是商业项目以扶梯为主，垂直电梯为铺，顾客一般逛商店时，选用的多为扶梯。
购物中心垂直电梯布局规划要点
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1、走道设计要点
购物中心内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。不宜太长太直，应该适度曲折，增加人流的停留时间。
考虑商铺单位的使用率及发展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道宽度为3米（超过商场内米的规划要求）。
与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度。过道的作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等。
2、商场洗手间布局要点
A、“隐性”布局。商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。
B、确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。
C、本案定位为休闲购物主题的商业购物中心，洗手间的设立要考虑每层商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。
结合商业项目设置卫生间的标准，每1000平方米设置2个蹲位的卫生间，则项目有万平方米，需要配备60个蹲位的卫生间。按照每个卫生间15个蹲位的要求，整个商场只需要4个卫生间。
过道、洗手间布局设计要点
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淮南购物中心夜销市场不多，考虑到电费成本的问题，购物中心将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合步行街霓虹灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。
购物中心室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。
室内照明的关键在于处理购物中心的商店之间的照度关系。
一方面，无论白天还是晚上，都要保持购物中心的足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。另一方面，购物中心的照明不能对商店造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。商店需要提高亮度来增加吸引力，强化商品展示，因此，仅仅依靠店面照明者受商场的整体照明设计的影响很大，购物中心的吸引力在很大程度上取决于店面效果，因此，一般来说，店面照度比购物中心照度要高得多。
灯光的垂直吸引。动感强烈的三维空间景观对于促进垂直运动非常有效，闪烁绚丽的灯光设计、巨大的吊灯都有一种难以抗拒的吸引力。采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用购物中心大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和购物中心的景观互为交融，把人吸引上来。
商业中心室内外灯饰设计要点
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内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。
1、注重与灯饰、天花的协调
整个购物中心内墙、地面的色调、图案等要注重协调，达到风格统一的视觉效果。
2、材料正确选取
地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。
3、地、墙面的图案选择
购物中心地、墙面图案运用除了要给合购物中心不同区位经营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。
商业中心物业内墙、地面设计
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风格确立原则
步行街小品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等。
避免扎堆、重复
小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。
注重观赏性
小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。
大众化与艺术有机组合
小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，商场小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。
商业地产小品点睛设计
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房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4:3、5：4 为佳
房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙
开间朝向主要街道，开间不少于30米。
所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分。
进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为宜
柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上
层高以橫梁底算起，应不少于4米，以至米间为宜，最高不宜起过8米。
租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可租用负一层。
各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供3*30平方米的安装位置。
首层地面承重不低于500KG，各层楼面动荷载不低于350KG。
用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，应至少在两个方向上，至少50米开外能看到卖场。
大型商场中心规划及设计要求（一）
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电量可根据卖场大小和设备配置而定，但最少不能低于500KW，供电方式以市电双回路为佳。
高低压配电设备应齐全，或有可提供安装高低压配电设备的位置。
给水管应接入室内，并设有消防水池和消火栓。
有排污管和雨水管接至市政管网，排污应设有专用的隔油排污池，雨水、污水分开排放。
应有管道煤气接至室内。
空调设备，最好由业主提供中央空调，且空调制冷量应在120w-180w之间或免费提供安装中央空调主机的机房和冷却塔安装位置。
所选物业应由业主提供(或提供安装位置)载重量不少于2吨的货梯，货梯开门宽度不应小于米，且货梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不影响顾客动线。
载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过12度。
冷链机房：所选物业应有不少于12平米的冷链机房。
所选物业应有安装排烟井道的位置。
消防系统：报选物业应有按乙类以上设防设计的消防系统，或由业主安装至少应由业主提供基础消防。
大型商业中心规划及设计要求（二）
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大型综合超市簡配工程配套要点（一）
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
项次 专业 需求概述 完成方
1 总建筑面积 约20,000~ 25,000平方米 (不含停车场)
每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼层 甲方
2 层高 商店街:樓版到樓版5米; 樑下淨米 甲方
卖场层高: 樓版到樓版米; 樑下淨高米 甲方
停车场:樓版到樓版米; 樑下淨高米
3 柱距 * 甲方
4 屋面材料 按规范达到保温,防水及排水要求，屋面保温传热系数须< 甲方
停车时符合抗压耐磨的特殊要求
5 结构活荷载 卖场>800 kg/m2 仓库及室內卸貨區>1000 kg/m2 ,冷凍凍藏庫房及各準備室>800 kg/m2 甲方
商店街: >500 kg/m2
室外卸貨區及卸貨車道下方開挖區>1500 kg/m2
空调主机房….等各類機電设备區(含屋頂)>1000 kg/m2 (具体室外机组待最终确认)
停车場>400 kg/m2 , 屋頂(非停車場使用) >150 kg/m2
辦公區…等 其余承租范围> 300 kg/m2
6 預降版 冷凍冷藏庫房須預降版25cm ;廁所,廚房,準備室均需預降1/100排水坡度 甲方
7 电气 賣場專用,容量2*1600KVA=3200KVA(双回路)供電系統(如空调能源采用中压天然气时，总用电量可有所降低。) 甲方
低压柜第2次出线至乐购生活购物中心各楼层的配电箱、盘、柜(依乙方提供图纸要求)
消防、电梯、水泵、部分照明和营运设备必须双路供电
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大型综合超市簡配工程配套要点（二）
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
项次 专业 需求概述 完成方
8 给水 双路并用的市政生活供水，日供水量不低于200m3/天，配套到位至计量表和生活水泵。 甲方
变频恒压供水（底层及顶层须设置水箱、水塔）
不小于30m3的楼顶生活水塔及蓄水箱
按照消防管理部门的要求另设消防水池、消防水泵
承租區内部的生活给水管路 乙方
9 排水 全部各点的污水排水管接到墙内部，并于墙外部铺管联接入红线外的市政污水排水管网 甲方
符合环保管理部门要求的隔油池、化粪池、或生化处理池,并协助乙方取得排水、排污执照
承租區内部的排水管路 乙方
10 燃气 360m3/h流量的低压管道煤气或200m3/h的低压管道天然气至煤气表房，如空调能源采用天然气时，燃气量另行计算 甲方
承租區内部的煤气表房后的燃气管路和灶具 乙方
11 消防 配合乙方賣場規劃,提供包含消防通道、防火區劃卷帘分隔、防火墙分隔、消防水池、消防泵、向上型喷淋系统、烟感报警系统、消防监控中心，消防排烟系统及所有人防区的消防..等,及協助乙方消防二次报验 甲方
12 排油烟/气 通风/排烟井道至屋面及立面百頁開口 甲方
通风/排烟设备 乙方
13 空调 提供賣場專用空調主機室及電力預留(空間依乙方需求規劃） 甲方
提供井道間至屋面及立面百頁開口(依乙方需求規劃）
提供屋面冷卻水塔位置,冷凍冷藏室外機位置及噪音防治(依乙方需求規劃）
14 電梯及自动人行步道梯 提供賣場專用自动人行步道梯楼板开孔及中间支座及電力預留(數量依圖面規劃） 甲方
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大型综合超市簡配工程配套要点（三）
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
项次 专业 需求概述 完成方
15 监控/通信 协助向当地公安/电信部门申办安检/电话/申请开通DDN线等业务,提供150对直线电话线（其中包括1条DDN专线及一条ISDN线）至乙方UPC房 甲方
内部的保安监控和通信 乙方
16 临水/临电 630KVA以上的临时低压电源至施工配电柜 甲方
100m3/天以上的临时用水至指定的用水位置
17 交通与景观 入口前深度>15m的小型广场,铺花岗岩面积不少于1500平米 甲方
围绕建筑的4m宽消防环路
宽度>7m以上,长度>80m,淨高度>的双向货车通道及卸貨區半徑>25m之迴轉半徑
地面接駁公交车位停靠及回转区域
按相应部门（绿化、交通）验收要求完成室外景观
乙方特别標誌需求配合如 入口T-bar、店招、外牆广告位置等 甲方
18 停车位 不少于500个室内机动车车位及设施 甲方
不少于1000个室内外非机动车车位及设施
不少于10个室外接駁公交车位及设施
19 装饰 楼板完成至结构面后水泥砂浆粉平，不做面层装饰 甲方
墙面天花板砂浆粉平后按相关验收要求刷室内白色涂料。
商场、卫生间与办公室间的精装潢 乙方
20 外立面 按规划部门及土建竣工验收要求完成室外涂料、门(电动防盗卷廉门)窗及玻璃幕墙和主立面等 甲方
21 卸货码头 提供*6M*2位+3M*9M*4位+*15M*2位之卸货處（共8辆货车同时卸货并安装电动卷帘门）,高度90cm之卸貨平台,保護防撞, ,深度>3m之雨庇及排水设施 甲方
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各行业经营面积及配套设施之基本需求
注：以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气以及水管的管径等） 要根据个别 客户及现场情况再做决定。
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
业 种 使用面积（㎡） 技术需求 其他
餐 饮 特色餐饮 1000以上 上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位 营业时间较长，充足的停车位。
咖啡厅 80--200 上下水、电力、广告位 店铺外有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流。
西餐厅 300以上 上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位
酒吧 约200 上下水、电力 24小时营业。
服 务 配 套 行 业 美容美发 150以上 上下水（冷水、热水）、电力 营业时间到晚上10点。
美体 500以上 上下水（冷水、热水）、电力 营业时间到晚上10点，最好提供停车位。
洗衣店 50--100 上下水、电力、进深
便利店 150--500 电力 小储藏室，24小时营业
药店 100--200 电力，与同业相隔需超过300米 24小时营业
花店 10--30 上下水
银行 500-1000 电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上 租买并举，租赁年限需10年以上
彩扩店 60 上下水、电力 租买并举，租赁年限需10年以上
精品店 服装、服饰、鞋帽、钟表、化妆品等 100以上 电力
本报告是严格保密的。
商业环境景观建议
功 能：为购物消费者提供公园式户外休闲娱乐场所，增强商业区的人气聚集
力，突现商业区的独特竞争力。
环境景观
布 局：组团布局
背景音乐设备
功 能：播放背景音乐，营造温馨而充满活力的整体环境。
邻里中心、文化生活广场
现代简约
绿化、建筑小品、休闲娱乐
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
组团 风格 内容
南一、北一区广场、中庭 现代简约 主入口广场、绿化、休憩椅、水景
南一屋顶花园 欧式现代 绿化、建筑小品、休闲餐饮
北一广场 欧式古典 喷泉、水景
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商业景观设计建议
邻里中心、文化生活广场中庭意象
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
本报告是严格保密的。
南一、北一，屋顶花园意象
商业景观设计建议
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
本报告是严格保密的。
南一、北一，广场意象
商业景观设计建议
电子大屏幕
音乐喷泉
亲子园地
规划布局建议
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
本报告是严格保密的。
招商执行
本报告是严格保密的。
规划布局建议
项目分析
项目定位
规划建议
项目总体定位
项目分区定位
项目基本情况
区域发展规划
S W O T 分析
地块特征分析
区位与环境
业态定位
形象定位
功能定位
开发构想
定位分析
规划设计要求
工程配套要点
景观设计建议
我们解决问题的技术思路
招商执行
本报告是严格保密的。
团队组建
招商广推
招商实施及推广方案
人员配备
到岗时间
相关职能
各岗岗位描述
推广原则
招商主要措施
招商应用系统
招商推广阶段控制
总策略
招商策略
招商流程
招商执行
管理和运营建议
本报告是严格保密的。
招商准备期
招商预热期
招商期
4、招商推广阶段控制
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3、招商流程
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
Thanks
让我们一起期待成功!
