今年以来，上海工业地产市场出现明显的升温迹象。
特别是2006年9月．国家规定工业用地出让必须走市场
化道路 2007年上海工业用地实施 招、拍 挂 方式，
并全面进入公开、公正 公平的市场化运作阶段之后，越
来越多的海内外投资客看好并进入上海工业房地产市场，
由此可能引发上海工业房地产市场新～轮震荡。
一
、 外资热衷工业地产 “三件套”
近几年，海外投资客对上海工业地产市场的需求十分
强劲。
据有关统计．2002～2004年期间．海外投资客对上海
工业地产投资总额达到6．5亿美金．占房地产总投资量约
6O％。2005年海外投资客加快进军步伐 在新加坡上市的
丰树物流房地产投资基金投入1．2亿元人民币，收购位于
上海浦东空港的欧罗物流园项目。国际著名工业地产巨头
AMB宣布，未来五年向中国的工业地产领域投资5亿美
元，重点将是北京 上海及珠三角等地区 2006年AMB
很快完成在中国的首笔收购业务，即从爪哇控股有限公司
手上购得上海一个大型工业地产项目 AMB的动向具有一
定的代表性．从一个侧面反映海内外资金对上海工业地产
的强烈关注度。
2006年是外资进入上海工业地产领域的 规模年 ，海
内外一批跨国公司纷纷在上海开建工业地产项目。其中有
强生 (中国)有限公司消费品研发创新中心 美国通用电
器公司扩展项目 敦豪国际航空快递公司物流工业设施、
临港新城重装备产业区 诺华公司新工业项目和西门子医
疗亚洲科技公司等著名的工业物业。他们主要投资方向
是，自用厂房、物流中心以及研发中心 三件套 上。
值得关注的是，上海洋山港建成投产以及外高桥工业
园区的迅速发展，正在吸引更多的海外资金进入上海工业
房地产市场。外资基金已经抓住这个契机．加快物流配套
特别是仓储物业的交易进程 随着上海建立航运中心目标
的逐步实现．未来五年．上海工业地产市场对优质物流和
仓储物业的需求将大大增加，由此进一步吸引大量海外资
金。可以预计．上述地产物业将成为上海工业地产市场未
来时期的一大新亮点。
2007年海外资金对上海工业地产领域的投资正在出现
两个新的动向。
一 是．原来一批国际地产代理机构主要开展中外房地
产中介业务 (包括工业房地产)．如今这些机构干脆 赤
膊上阵”．亲自投资工业房地产领域。如普洛斯 仲量联
行 世邦魏理仕等，相继在扩大自身业务的基础上．部分
转向工业地产领域进行投资。
上海房也
工业 地 产走势
二是．由于上海中央商务区高品质办公楼租金连续上
涨．一些跨国公司为了降低成本正在把后勤 研发和培训
等非一线部门撤出这些商务区．转向地段和配套并不逊
色 但租金却相对便宜的创意工业园区 在这种形势下．
一 大批由老工业厂房改造而成的创意工业园区很快应运而
生．越来越成为海外资金的追逐目标。
Mamh 2007 31
工海房地嗣豳
高力国际机构认为，随着上海发展现代服务业中心进
程的加快，未来将有更多的海外资金投向工业房地产领
域。他们重点在中国内地建立工业物业投资组合，对上海
几乎所有从小到大的工业房地产项目都抱有很大的兴趣。
甚至包括上海临港新城、上海国际汽车城等那些城镇型
超级”项目，他们也给予强烈的关注并寄于厚望。
二 高需求促进工业地产价格上涨
需求增长是促使工业地产市场快速发展和价格上涨的
基本动因。
据高力国际机构统计．2006年前三季度，上海工业园
区物业设施增长较快，相比2005年同期，增加约210万
平方米建筑面积。2006年上海工业地产市场全年总供应
量估计达到 1 958万平方米，同比将增加71万平方米。
2006年5月，浦东康桥工业区兴建规模达7万平方米
的 上海康桥先进制造技术创业园孵化基地 7月，原国
家级 上海高新技术产业开发区 更名为 上海张江高新
技术产业开发区 ，规模从原来21平方公里扩展至42平
方公里，这是今年以来上海工业地产开发和拓展规模最大
的两个项目。
2006年第三季度．外资对上海工业设施物业的需求达
到高潮．吸纳量为1 76万平方米．同时促使上海主要工业
区的空置率逐步降低。在此形势下．上海工业物业平均售
价 租金和收益率都有一定幅度的提升。
专业人士认为．2006年政府颁布的 土地新政”有可
能对上海工业用地以及物业设施价格产生一定的影响．有
统计说．当年第三季度．上海工业用地平均售价相比2005
年上升14．5％：物业设施平均季度租金同比上升 4 97％ 。
另有统计说．2006年前三季度．上海工业物业设施平
均售价和租金都有不同程度的上涨。工业物业设施售价同
比上涨2．2％．其中．张江园区最高．为每平方米206美元；
外高桥园区次之，为 1 97美元。
而前三季度，上海工业地产市场平均租金每天每平方
米为0．78元．同比上涨 10．24％。其中，张江工业园区多
层厂房租金每天每平方米1 1 8元 外高桥保税区为1．08
元 松江工业园区为0．49元。租金收益率平均为8％．同
比上涨 0．6％。
目前．上海工业用地平均土地批租价格约在 1 34美
元／平方米，(不同地区的工业地块价格高低有较大差距。
譬如．虹桥国际商务园土地价格约710美元／平方米，奉
浦工业区约35美元／平方米)。商务园区及科学园的物业
售价平均在1～1 2万元／平方米；生产型厂房的售价约
为2500-3000元／平方米。
32 March 2007
当然，其中高科技研发类物业价格要远远高于普通生
产厂房(如漕河泾开发区生产型厂房物业价格相对要高出
一 头)。
三 上海工业房地产市场前景看好
随着国家对房地产宏观调控的不断推进．作为幸免于
此次调控范围的工业用地，将迎来不可多得的发展机遇。
戴德梁行认为：从现在起到2010年期间，上海零星
工业用地可望减少50平方公里．淘汰劣势产业3000～
4000家，腾出土地20-30平方公里．工业开发区每平方
公里产出将提高到60亿元人民币。
今天 上海工业房地产项目遍地开花．但重点则集中
在闵行和浦东两大区域。
闵行拥有区域规模 交通位置、经济基础以及社区商
业配套四大优势。尤其是莘庄、漕河泾等老牌工业园区由
于开发时间较早，早已吸引大批中小型企业进驻，形成既
漫长又庞大的产业链。近年，闵行进一步实行 腾笼换乌
的招商手段，一方面．进行重新开发 另一方面．引进投
资密度高、产税值较大的高新优质企业，以此替代原有产
值较低的劳动密集型企业．从而进一步提升该区工业房地
产的结构和品质。
浦东作为国家级新兴工业园区，需求量长期保持旺
盛。相比规模有限的工业物业资源，浦东工业房地产市场
已处于供不应求的境地。目前．张江、金桥 康桥等一些
工业园区厂房供应量稀缺．基本处于饱和状态。
来自上海 招商网 一份对上海500个工业厂房需求
客户的采样报告说．目前．闵行和浦东分别以20％与1 9
％的需求比例处于全市领先地位。
该报告认为．面对上述两大区域现状：包括实施了优
惠的招商政策 有着日益成熟的产业链以及丰富的产业资
源。海内外投资客无论是出于降低劳动力成本，还是为了
拉近供货商及零部件生产商运输距离．或者为了尽早占领
国内巨大的消费市场，纷纷看好上述得天独厚的地区。尤
其是一批全球制造型企业，都已考虑进入这些地区建立生
产基地或扩大现有生产设施。
近期．上海一些其他地区的工业房地产亦出现后来居
上之势，如起步较晚的奉贤、南汇、宝山和嘉定等区域。
虽然目前市场需求量只占全市总量的20％左右．但由于
洋山港的崛起以及上海郊区城市化进程的不断加速，这些
区域隐藏着巨大的高附加值产业的投资潜力，在上海整个
经济发展中占据的地位越来越重要。
但值得注意的是．需求的扩大和土地的短缺，可能造
成上海工业地产价格的进一步上涨。
厂
例如2006年底，上海康桥和莘庄工业园区的土地要
价分别达到899元／平方米和750元／平方米，远高于邻
近无锡新区的449元／平方米、苏州工业园的18O元／平
方米和张家港的135元／平方米水平。
对于一批国家级和市级工业园区来说．土地价格更是
居高不下。因而使许多高科技、高附加值产业望而生畏，
于是．上述远郊地区的工业园区优势很快凸现出来。从发
展前景看．这些地区必将成为上海未来工业地产市场上一
匹 黑马”。
另外需要注意的是，上海目前现有的工业房产物业现
状不容乐观。有统计说，截止2006年底，上海工业物流
厂房规模为 1 O65万平方米．但符合现代化标准的仅占
1 3％。估计2007年，上海将新建71万平方米工业现代化
物流厂房，加起来总面积为206万平方米．约占总量的1 9％。
上海工业地产市场既存在升级改造的巨大空间，同时也孕
育着巨大的发展潜力。
四 今年将迎来一个 “工业地产年”
有消息说，今年3月，上海将举行 中国工业地产高层
峰会 ，此举无疑对上海工业地产市场带来极大的利好。
许多业内人士预测，2007年上海将迎来一个 工业地产
年”。
由于国家对土地供应控制日益严格，工业地产中的每
平方米土地越来越值钱了。目前上海投资厂房的年回报率
已经超过1 2％，远远高于海外市场类似工业地产项目。为
此．多数海内外投资客越来越感觉到上海工业地产市场是
一 个 金元宝”，他们的热情愈来愈高，因而促使上海工
业地产市场更上一个台阶。预计今年上海工业地产市场将
出现以下几个动向。
(一)迁移市区商务园区
随着市区甲级写字楼新增供应量越来越少，租金越来
越高 (2006年底创下7年来最高价1．O1美元／平方米／
天)，许多跨国公司感觉到需要降低运营成本，有的开始
将其后勤部门，诸如物流、研发以及培训部转移迁入商务
园区。如目前创智天地及漕河泾商务园区的租金分别为
0
．5美元／平方米／天及0．46美元／平方米／天．比甲级
办公楼的租金低5O％。差距如此之大．当然吸引了大批公
司乔迁而来。
他们认为，尽管中心城区的商务园区也有不便之处，
但是租金、交通和配套还是具有相当吸引力的。这类商务
园区，不仅可以给公司提供较大的扩张便利或者大楼命名
权，也可以为员工提供较好的工作环境。去年以来，相继
有陶氏化学、通用电气、可口可乐、泰科、爱立信、辉瑞
以及菲利普等一批跨国公司入驻市区的商务园区。
(二)定制用地开发物业
由于土地市场供需日趋偏紧，加上上海工业用地及物
业设施需求不断增长，为了节约土地成本提高投资回报率、
或者由于许多公司正在将运作过程细分进行营运功能整合
(如把扩展出来的研发和总部功能集中在同一块区域．把
生产和仓储集中在另一块区域)．海内外投资客正在一改
以往传统的大规模 圈地”模式，以定制合适的物业并在
建成后以回租的方式进行投资．即在选择土地前就开始考
虑地块的具体用途来定制物业类型。因此，利用现有物
业，并委托开发商为自身公司量身定做项目．或者由公司
自已建造合适的项目，已成为目前工业地产市场一大新动
向。
在度身定制过程中，许多国际企业已不是简单地搬入
现有的物业就算了，而是选择建造适合企业自身特点的特
色物业。有关人士认为，此种模式可能对城市的主要工业
区用地价格产生较大影响。因为，定制物业无论对用地还
是使用物业要求都要提高，因此，面对上海紧缺的土地资
源．此种模式必然推高该区域以及城市主要工业区的土地
价格。
(三)出现混合型工业物业
目前，不少跨国公司在原有的大型厂房和生产设备基
础上开始建立新的发展部门，包括地区总部、培训和研发
中心等。尤其是一批出口加工业，要求同时在一个区域拥
有厂房和办公物业。于是，一种融工业和办公等于一体的
混合型工业房产应运而生。此类物业正在成为近期投资和
租赁的 热门”，预计2007年，此类混合型物业需求量将
会增加。
一 份 中国仓储物流地产调查报告”显示，未来两年，
长三角区域是国内混合型物流仓储设施投资最活跃的区
域，其中有23％的新增供应分布在上海。由于多种需求
融为一体，至少三分之一的外资企业倾向于自行设计和投
资这类工业地产项目。
(四)青睐 二手”工业厂房
有些公司往往把目光投向那些新建工业房产物业，基
本没有 二手 工业地产市场的概念。殊不知，新建厂房
从开发到交房要经历很长的时间和曲折，为此，一些工业
发达国家近年流行 二手”工业房地产市场。因为这种物
业不但比新建工业房产价格便宜，而且区域和环境也比较
成熟。更重要的是，利用这些现有物业可使公司很清楚地
了解目前所选择物业的实际状况，然后根据具体需要立即
进行改造并投入使用。E
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