日报（）：商业地产运营需控制租售比例 评论员/崔琳 12月14日，佳兆业集团一口气在辽宁省葫芦岛市及鞍山市拿下六幅地块，而就在近期短短一个月不到的时间内，该集团在二、三线具发展潜力的城市已增加了土地储备超过500万平方米，而其当前的土地储备总量为1500万平方米左右，比较之下可见佳兆业集团对二、三线城市的重视程度之高。 从近几年房地产行业的发展趋势来看，品牌房企逐渐将布局重心转移向二、三线已是不争的事实，而在今年新一轮的政府楼市调控背景下，这样的趋势更有进一步加快的迹象，从2010年1-11月份典型房企拿地的情况来看，虽然一线城市的竞争依然激烈，但二、三线城市正逐渐成为各家关注的焦点，如保利、绿城、恒大和招商等企业今年在二、三线城市的新增土地面积占比均超过了90%，其中招商地产今年更是有多达75%的新增土地储备来自于三线城市。是什么令这些大型房企不约而同地对二、三线城市加大投入？分析其中缘由其实不难得出结论。 首先，在政府打压房价的高峰期内，未来一线城市楼市将面临越来越大的政策风险，市场不确定性较大，而相比之下，广大二、三线城市显然具有更大的安全边际，由于其之前的房价涨幅相对京、沪、深等一线城市要小得多，所以受政策“关注”程度也较轻，不容易出现像一线城市市场那样的大起大落的状况。另外，从城镇化率的角度来看，目前我国如北京、上海这样的一线城市的平均城镇化水平已超过70%，而二、三线城市却仅有40%左右，说明当前二、三线城市中的自住需求依然会有一个相当漫长的释放过程，而庞大的刚性群体的存在将给企业带来稳定的销售预期。 其次，一线城市由于可供开发的土地日益稀少，企业之间的竞争日趋激烈，导致地价成本越抬越高，尤其对于需要更多考虑滚动开发的大型房企来说，在一线城市高价拿地存在一定的经营风险，而在二、三线城市则完全不同，无论是房地产市场，还是城市整体的硬件建设起步都相对较晚，故对于名声在外、且融资渠道通畅的大型房企而言，可以轻易地在这些城市里拿到地价非常便宜且发展前景良好的土地，既能减少未来开发风险又能获得丰厚的利润空间。 可以预见到的是，今后房地产企业合理的发展模式应当是：继续依靠一线城市有限的土地获得高利润，积极扩张在二、三线城市的土地储备加大市场占有率，伺机进入合适的四线城市为未来发展做好准备。而在当前这个时间点上，对于房企来说，在二、三线城市的市场占有规模有多高，很有可能将决定其未来相当一段时间内的发展空间。
附表： 2010年1-11月份典型房企新增土地储备面积在各线城市的分布情况 企业名称 一线城市 二线城市 三线城市 万科 12% 27% 49% 保利 7% 54% 40% 绿城 3% 39% 58% 恒大 % 59% 40% 富力 15% 51% 34% 金地 25% 57% 18% 华润 10% 86% 4% 远洋 22% 78% 0% 招商 6% 18% 75% 资料来源：CRIC 背景资料：12月15日，佳兆业()集团称，公司于12月14日以亿人民币竟得位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区及鞍山市共六幅地块，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示：“此次投得的地块，使佳兆业在辽宁省的据点增至四个，深化了集团在东北地区的战略布局。近期集团在二、三线具发展潜力的城市连番增购土地，短短一个月内已增加土地储备超过500万平方米，为集团未来的发展注入了庞大的增长动力”。 市场——重点城市成交指数环比上涨 12月15日，十大重点城市成交指数为，环比昨日上涨了点，其中成都成交涨幅最大，环比上涨了%，南京下跌幅度最大，跌幅为%；二十大典型城市成交指数为，环比昨日上涨了点，其中合肥涨幅最大，环比上涨了%，苏州涨幅其次，环比上涨了%。
土地——万达以亿元竟得李沧地块 12月15日，大连万达以亿元竞得青岛李沧三幅地块。该三幅地块规划总建筑面积为万平方米，容积率分别为、和。三幅地块楼板均价为3070元/平方米，仅相当于周边商业地产楼面地价的二分之一，未来利润空间巨大。大连万达正式入驻东李商圈，综上三幅地块将共同组成一个商业、金融、公共服务业与大型居住社区为一体的大型城市综合体。 重点地块列表 单位：万平方米、亿元、元/平方米 城市 地块名称 土地用途 建筑面积 成交价 楼板价 青岛 李沧东李商圈地块 商用，住宅 3070 政策——行政强制拆迁制度拟取消 国务院法制办15日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》全文，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。根据意见稿，行政强制拆迁将取消，须由政府申请法院强制执行。 二次征求意见稿规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估，组织有关部门和专家论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。意见稿明确规定征收房屋补偿金不得低于市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。此外，二次征求意见稿还对房屋征收实施机构、强制搬迁等问题予以了明确规定。 【土地】 合生创展（北京）： 合生系加码一线城市 7亿元中标通州地块 12月15日，合生创展旗下的北京龙顺臵业房地产开发有限公司联合北京珠江房地产开发有限公司，将通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块以亿元收入囊中。至此，合生系已在北京、上海等一线城市砸下近百亿元，获得多幅地块。对此，业内人士认为，在不少开发商纷纷转向二三线城市时候，合生创展却显示了坚守一线城市的决心。 今年年初，合生创展高调发布高端产品战略，宣布高端物业、高档住宅、高级商业将成为合生创展未来的发展三大支柱。业内人士分析认为，此次合生创展大举在北京、上海等一线城市购入住宅用地以及商业项目，正是此战略的体现。
佳兆业（葫芦岛、鞍山）：再次投得辽宁六幅地 12月15日，佳兆业()集团称，公司于12月14日以亿人民币竟得位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区及鞍山市共六幅地块，合共总建筑面积将达约178万平方米，楼面地价为502元/平方米人民币，计划打造为东北地区的商业地产新据点。 据了解，佳兆业投得的地块包括位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区的两幅旅游用地，作价合共约人民币亿元，合共占地约万平方米，预计总建筑面积将达约万平方米，折合楼面均价约每平方米约310元人民币。公司计划两幅地块将打造成度假型酒店项目。 另外，佳兆业以亿元人民币竟得辽宁省鞍山市四幅商住用地，该地块位于鞍山市万水河区域，总占地约万平方米，预计总建筑面积达约万万平方米，折合楼面均价约每平方米约562元人民币。预计该地块将分四期开发，其中一期为住宅物业将以高档洋房、小高层和高层为主。项目一期还将包含写字楼、精装公寓以及商业街等商业物业，预计商业物业总建筑面积将超过4万平方米。 信达股份：董事会决议公告计划购地 董事会审议通过以下事项：审议通过关于控股子公司丹阳信达房地产开发有限公司竞拍丹阳市开发区八纬路北侧地块土地使用权的议案。并授权公司经营班子参与竞拍的有关事宜，根据有关经济测算指标和现场竞拍情况确定竞买价格。 丹阳市开发区八纬路北侧地块公示条件：编号为G1022的国有土地使用权出让，土地面积为亩，土地用途为商住用地（其中，商业用地出让年限为40 年，住宅用地出让年限为70 年），≤容积率≤，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。该地块竞买报价时间：2010年12月22日到2010年12月23日17时止，起拍价29436万元，竞买保证金8831万元。 本次竞拍能否成功存在不确定性，公司将根据竞拍进展情况及时履行信息披露义务。根据《公司章程》规定，本次竞拍金额超过董事会权限，若该地块竞拍成功还需提交股东大会审议通过，方可进行后续交易事项。
万科（ 北京）：万科出手 亿元夺房山长阳地 12月15日招标的长阳镇居住地块招标底价为亿元，折合楼面价为每平方米4349元。开发商最高报价为亿。而万科再度与京投臵地组成联合体报出了亿元高价，排名第二。折合楼面价每平方米6312元。从去年到今年上半年，万科拿下长阳1号地、5号地和3号地南侧地块的楼面价分别是6443元/平方米、5726元/平方米和6223元/平方米。房山土地价格总体平稳。该地块需配建限价房，东至规划五十四路，西至兴良大街，南至规划五十七路，北至水碾屯回迁安臵房。土地面积为万平方米，建筑面积为万平方米。目前周边房价约12000-16000元/平方米。 【销售业绩】 绿城：销售已达505亿 绿城中国12月15日宣布，截至12月14日，集团已实现累计销售额505亿元人民币，其中归属于绿城的权益部分为316亿元。资料显示，绿城2010年全年销售金额为529亿元，归属于绿城的权益部分为345亿元。此前数据显示，绿城首11月销售金额约468亿元，总销售金额中归属于集团的权益金额为291亿元。换言之，绿城在12月的上半旬，就录得37亿元的收入。这与绿城的大力推盘有关，据了解，绿城计划12月推售项目的可售金额达到100-200亿元。根据公告显示，截至目前为止，绿城本年度505亿的销售金额中，公寓、别墅、商业及车库分别占75%、16%、6%和3%，项目整体销售率达到68%。 绿城还透露，今年集团通过招拍挂等方式，分别取得位于浙江省内的杭州、舟山、德清、临安、宁波，以及上海、北京、新疆、江苏省、河北省、山东省等18幅优质土地，新增土地规划总建筑面积为511万平方米。据了解，按当前绿城在各项目所占权益计算，住宅用地平均楼面地价约2600元/平方米，商业用地平均楼面地价约万元/平方米。截至2010年11月底，绿城本年度新开工面积681万平方米，截至11月30日，绿城共有在建、待建项目108个。 远洋地产：远洋地产2010年协议销售额突破200亿元 截至2010年12月14日，远洋地产2010年累计协议销售额突破200亿元人民币，较2009年全年销售额亿元增长41%。在去年首次突破100亿元后的短短一年时间内，就再度超越200亿元大关，
创历史新高。公司自2007年上市后，协议销售额不断突破，年度复合增长率超过48%，实现了“为股东创造最大价值回报”的承诺。 随着全国战略布局的深入，海南和西南区域亦开始形成可观的销售额。预计2010年合约销售额将继续保持增长势头。核心城市实现领跑全国布局初步形成 销售额数据显示，包括北京、天津、东北地区在内的环渤海区域占比为76%，进一步巩固了远洋地产在环渤海区域的领先地位。杭州、中山、海南等环渤海以外地区在公司年度协议销售额中的占比为24%，较2009年全年增长218%，环渤海以外地区对公司业绩增长的贡献明显增强。 【融资】 华润臵地：从数家银行取得亿美元 贷款融资 华润臵地有限公司于12月15日发布公告称，公司与几间银行订立了亿美元过渡性贷款融资协议，及亿美元定期贷款融资协议。公告表示，过渡性融资协议自公告日期起计为期两年，定期融资协议自公告日期起计为期五年。 公告明确指，贷款协议订明华润集团有限公司须于华润臵地持有之最低股权百分比。根据该项协议，除事先获得有关银行书面同意外，倘若华润集团不再为华润臵地最少35%已发行股本之实益拥有人(不论直接或间接持有)及唯一大股东，将构成违反该融资协议。于公告日期，华润集团拥有华润臵地已发行股本中约%权益。 瑞安房地产：人债规模4亿 息率% 瑞安房地产三年期人债本金额4亿人民币，但以美元结算，指导息率7%%，最终敲定%。牵头经办人德银、渣打及瑞银。 瑞安房地产：发行30亿3年期人民币债券 收益率定在% 中国地产开发商瑞安房地产有限公司将拟发行的人民币30亿元3年期离岸人民币债券的收益率定在%。上述合成型离岸人民币债券将以美元结算，意味着债券的发行货币是人民币，但利息和本金均以美元支付。合约细则显示，结算汇率定为1美元兑人民币元。
【经营】 北京城建：2010年第三次临时股东大会 公司于2009年12月25日召开2009年第三次临时股东大会，审议通过了《关于公司2009年度非公开发行股票方案的议案》及其他相关议案。鉴于审议通过2009年度非公开发行股票方案的股东大会决议将于2010年12月25日到期，为保证2009年度非公开发行股票工作的顺利进行，拟将2009年度非公开发行股票方案股东大会决议的有效期延长十二个月，并调整2009年度非公开发行股票发行底价。 金科：2011年销售目标调至150亿元，年内还有拿地计划 金科集团副总裁李战洪表示，目前金科集团120亿元的战略目标已经基本完成，2011年的销售目标上调至150亿元。此外，年底前金科还计划拿地3-4块，在拿地上，金科青睐于带酒店等公建配套的综合地块，这样一方面可降低拿地成本；另一方面也便于集团开发金科五星级酒店，并持有管理。 凯德（成都）：凯德商用再发力 助推成都二三环商业配套升级 近日获悉，凯德商用旗下“巨舰”成都嘉信茂广场〃金牛2期即将动工修建，完成后总体量将达到22万平方米。超大的体量、超炫的建筑设计和国际化的运营背景，成都嘉信茂广场〃金牛有望成为成都城西新的地标，也将助推城西二三环商业配套提档升级。 首开：为扬州子公司贷款亿提供担保 12月15日，北京首都开发股份有限公司召开六届三十四次董事会，会议审议通过了两项议案。 第一，审议通过了《关于公司为全资子公司扬州首开衡泰臵业有限公司申请贷款提供担保的议案》。同意全资子公司扬州首开衡泰臵业有限公司向中国银行扬州国贸支行申请亿人民币房地产开发贷款授信额度，期限三年，用项目土地抵押及公司提供担保。其中扬州456号项目土地抵押额亿元，股公司担保额亿元。 第二，审议通过了《关于与沈阳蒲河房地产开发有限公司合资成立公司的议案》，目的是为继续拓展沈阳房地产市场，寻找新的土地储备。合资公司成立后，注册资本亿元，其中蒲河房地产开发有限公司出资亿元、出资比例为51%；北京首都开发股份有限公司出资3亿元、出资比例为49%。
万通：《路透峰会》中国万通地产预计明年利润增速续保持15-20% 万通地产董事长冯仑15日称，预计公司明年利润仍能保持一贯15-20%的增速，未来公司将更多转向商业地产开发，计划8-10年後公司商用不动产利润将占到总利润的一半。他在参加路透峰会时并预计，明年中国政府的地产调控还将延续，价格调控仍将是主要方向，房地产企业的资金环境将更加紧张，更多的小型房企将被挤出市场，为公司提供了并购机会。 中航（南昌）：12月13日 赣州九方购物中心招商推介会隆重举行 2010年12月13日在南昌市嘉莱特和平国际酒店四楼宴会厅，中航地产股份有限公司举办了以“携手九方，十全十美”为主题的项目招商推介会。主办方希望能借助九方购物中心这一平台，重塑赣州市商业格局，使其商业发展比肩国内一线城市，引导优质商户走进赣州，引领优秀品牌走进赣州。 【其他】 富力（海口）：“富力盈溪谷杯”摄影大赛 为了更好的让水岸西班牙风情美景再现，为了圆满的展示这座精致的原味西班牙庄园，为了回馈每一位用心去发掘美的人士，富力地产于11月17日起展开周期为一个月的“富力盈溪谷杯”摄影大赛活动，12月19日下午将在富力〃盈溪谷项目现场举办颁奖典礼活动，成功获奖的网友将在颁奖仪式上获得大赛精心准备的精美奖品，并在现场拍照留念。配合此次摄影大赛，在颁奖典礼当天将邀请有关领导和专家，举办一场“海南房地产与度假生活方式创新高峰论坛”。12月19日，一场开启生活的视觉盛宴，展示富力盈溪谷在建筑外观、绿化环境、样板房设计布臵中独到一面的同时，更是展示富力盈溪谷蕴涵精湛的建筑技艺和对海南新房市场的深刻影响力。 雅居乐（太原）：海南清水湾再次震撼出击 19日即将引爆太原 雅居乐海南清水湾全国联动推介会，将在12月19日登陆太原，这是继引爆北京、杭州、上海后的第4站。为西北的客户在家门口提供一种全新的产品体验盛宴，从而全面打响了“西北”战役。
雅居乐（成都）：圣诞迎新大型摇滚音乐会12月18日盛启 雅居乐“七零年代回想”圣诞迎新大型摇滚音乐会将于12月18日下午15：00雅居乐花园中心园景观泳池璀璨启幕。此外特备丰厚礼品幸运大抽奖，盛情回馈广大业主。一等奖为马尔代夫全家三人游。全家一起去到印度洋的世外桃源，享受蓝天白云、椰林树影、水清沙幼；二等奖为韩国济州岛双人游。体验“韩国夏威夷”，感受海滨生活。 招商（深圳）：兰溪谷举办佛学大讲堂 印顺畅谈人生智慧 12月12日上午，位于蛇口的山海大宅兰溪谷国际公寓萦绕在详和的梵音之中，二百多位佛学爱好者早早地就从深圳各个区域陆续赶来，共赴与弘法寺方丈印顺大和尚的心灵之约。本次活动由弘法寺和晶报主办，招商地产协办，旨在用佛教智慧启迪平常生活，帮助人们达到身心自我和谐，共享智慧人生。本次兰溪谷专场演讲的主题是《让一颗水永不干涸的智慧》，当天座无虚席。
典型城市12月15日成交情况表 单位：万平方米 12月累计成交 2010年至今累计成交 分类 城市 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 上海 290 270 3402 74326 南京 221 182 2956 44925 杭州（商品房） 214 245 3212 41113 十大北京 326 279 7471 103139 重天津 449 414 6333 88543 点城武汉（商品房） 610 524 7012 132380 市成都（商品房） / / / / 重庆（商品房） 853 774 9713 221822 深圳（商品房） 138 148 1833 36692 广州 179 / / 2610 76569 苏州（商品房） 158 217 3985 62344 宁波 74 86 1171 23254 无锡（商品房） 158 198 2925 57776 合肥（商品房） 140 345 2170 74706 泰州（商品房） 73 60 590 12733 扬州 51 57 288 10609 镇江（商品房） 105 108 1617 26012 二包头 113 99 672 21027 十长春 185 186 2922 58033 大典大连 254 91 1201 36299 型兰州 52 23 344 9246 城市青岛 360 387 4227 73607 银川（商品房） 338 222 2159 31726 长沙 700 792 8525 119898 贵阳 261 339 3513 30955 昆明（商品房） 288 296 3898 65143 海口（商品房） 57 42 485 23528 厦门 42 52 668 17708 三亚（商品房） / / / / 22 11293 福州 31 51 521 18280 注：每日成交数据均为初步统计数据，其累计结果与月度成交存在一定出入。 除杭州、苏州、无锡、合肥、泰州、镇江、银川、武汉、成都、重庆、昆明、深圳、海口、三亚为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。
