第一章
法是由国家制定或认可的、以权利义务为调整机制并通过国家强制力保证的调整人的行为关系的社会规范。
法的基本特征：(一)法是调整人的行为的社会规范(二)法是国家制定或认可的社会规范(三)法是规定人的权利和义务的社会规范(四)法是由国家强制力保证实施的、具有普通约束力的社会规范
法的效力，即法律的约束力，指人们应当按照法律规定的那样行为。
（一）法的对象效力（对人的效力）(1)属人主义(2)属地主义 (3)保护主义 (4)以属地主义为主，与属人主义、保护主义相结合。
（二）法律的空间效力是指法律在哪些地域有效力，适用于哪些地区。
（三）法律的时间效力，指法律何时生效、何时终止效力以及法律对其生效以前的事件和行为有无溯及力。
法律规范是指国家制定或认可的，并以国家强制力保证实施的行为规则。
法律规范的构成1、假定条件。在什么时间、空间、对什么人适用的问题。2、行为模式，指法律规则中规定人们具体行为之方式。3、法律后果，指法律规则中规定人们在作出符合或不好合行为模式的要求时应承担相应的结果的部分。
法律规范的类型1、授权性规范2、命令性规范3、禁止性规范
房地产是土地、房屋财产的总称。 房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物（狭义上讲）
房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。
房地产的特点(产业)1.高风险（高收益） 投机性 泡沫经济2.基础性 土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础性物质条件3.先导性 房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的物质条件。
房地产法的基本原则1.土地公有原则（国有土地有偿、有期限使用）2.房地产商品化原则（经济、社会和环境效益相统一）3.房产和地产权利主体同一原则（保护房地产权利人合法权益）
房地产法律关系指的是房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体间的权利义务关系。
房地产法律关系的特征 (1)主体的广泛性 (2)客体的特殊性 (3)性质的多重性和综合性 (4)严格的程序性
第二章
物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利。第一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利；而债权是一种请求权。第二，物权是一种排他性的“对世权”；债权是“对人权”。 第三，物权具有优先权；而债权具有平等性。第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。第五，物权和债权的保护方法不同
所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。1．所有权的完整性2．所有权的永久性3．所有权的社会性
房地产产权的保护1．请求确认房地产产权2．请求排除妨碍3．请求恢复原状4.请求返还原房地产5．请求赔偿损失
房地产所有权的类型：一、国家所有权二、劳动群众集体所有权三、私人所有权
国家土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的特点：一是主体的唯一性和统一性，尽管我国政府对土地实行分级管理，但绝不是土地所有权的“分级所有”，地方各级人民政府不是国有土地的所有权主体；二是客体的广泛性
国家土地所有权的范围：(1)城市市区范围内的土地(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；或者国家依法征用的土地。 (3)国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。县级以上(含县级)公路线路用地属于国家所有。 (4)国有电力、通讯设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有。
农民集体土地所有权范围：1、村农民集体所有，由农村生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理；2、乡(镇)农民集体所有；3、村内两个以上农业集体经济组织所有。
集体土地所有权的确定原则 (1)村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。(2)农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，应视为现使用者所有；连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。(3)乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡(镇)或村农民集体所有
房地产所有权的限制（一）来自相邻关系的限制（二）国家的征收、征用
第三章
土地使用权是以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，由受让人支付土地使用权出让金的行为。(1)国家作为土地所有者的地位不变。(2)土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。(3)土地使用权出让是有偿的。(4)土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。
土地使用权出让的年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
土地使用权出让方式有三种：拍卖、招标和协议。
土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人 与 土地使用权受让人 之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的 协议。法律特征：（1是一种民事合同（2合同标的的特殊性 （3 是一种要式合同。订立的原则（1）遵守国家法律、法规和政策的原则（2）符合城市规划的原则（3）坚持平等、自愿、有偿的原则。
出让人的主要权利：1）解除合同权2 ）要求违约赔偿权3）请求行政处分权4）收取土地使用权出让金的权利
5）收回土地使用权的权利
出让人的主要义务1）依照出让合同的规定，提供土地使用权2）向土地使用者提供有关资料和文件 3）保证土地使用权人取得的权利的义务
土地使用者的权利：1）享有占有、使用出让的土地2）有依法转让、出租的权利3）有权设置抵押权.义务：1）交纳土地使用金的义务 2）按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务3）不得擅自变更土地用途4、期满返回土地使用权的义务.
土地使用权的划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征：（1）是一种具体行政行为（2）是一种无偿的行为（3）可以有期限，也可无期限（4）不可以自由转让、出租、抵押
土地使有权划拨的范围 （1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律行政法规规定的其他用地.
土地承包经营权是承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的土地所享有的一种支配权。
权利内容:占有、使用、收益、转让、获得补偿.
宅基地是无偿地分配给农民使用，其标准是根据住宅用地和人口情况制定相应的标淮，基本上形成的是“一户一宅”的用地制度。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第四章
房地产共有权: 共有权是指一物由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。
按份共有权是指两个或两个以上的共有权人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有权关系。共同共有是指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。
共同共有权的特征是(1)共同共有权根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。(2)在共同共有权中，共有财产不分份额。 (3)在共同共有权中，各共有权人平等地享受权利和承担义务。
共有财产的处分包括转让、赠与共有财产，以及在共有财产之上设定抵押权。共有财产处分必须取得全体共有权人的同意。
共有财产的分割一、分割原则1、合法2、合作二、分割方式1、实物分割2、作价分割3、变价分割
第五章
建筑物区分所有权是指包含多个单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。
特点(1)建筑物区分所有权权利主体身份的多重性，其具有三种不同的身份，既是专有所有权人，也是共有权持分权人和成员权人。 (2)建筑物区分所有权中专有所有权是主导性的，取得了专有所有权，就意味着取得了共同部分持分权及成员权。(3)建筑物区分所有权的各项权利的一体性，即专有部分的所有权、共有权部分的持分权和住宅所有人的成员权三者的权利不可分离。
专有部分的所有权具备的条件是：有关建筑物的维持、管理等内部关系上，专有部分的范围包含至壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分的最后粉刷表层部分；在外部关系上如对第三者的买卖、保险、税金等，专有部分的范围则应包含至壁、柱、梁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。
专有所有权人对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的权能。对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等民事请求。
共有权部分的持分权内容：第一，共有权部分与专有部分不可分离。第二，区分所有人对共有权部分所享有的权利主要是法定的。第三，各区分所有人对共有权部分享有的共有权利既可以是按份共有权，也可以是共同共有权。
第六章
房地产的相邻各方因行使所有权或使用权而互相之间产生一定的权利义务关系，这种相邻关系可以称相邻权。
特征：1．相邻权来自于不动产的相连性2．相邻权的主体是相邻不动产的所有权人或使用人3．相邻法律关系的内容较为复杂.
调整相邻关系的规则一、有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理二、相邻房地产的使用或利用关系三、相邻房地产的采光、通风、音响震动等关系四、相邻房地产的环境关系五、相邻房地产使用危险防止的关系
第七章
抵押是指债务人或者第三人将法律允许抵押的财产以不转移占有的形式，作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
特点：1 抵押是一种担保债权实现的方式；2 抵押物是由债务人提供的，法律允许抵押的财产。3 抵押物不转移占有。4 抵押权为优先受偿权
房地产抵押中的土地使用权与建筑物的关系1、同一原则，即它们要一同抵押。这一原则包含两种情况：1）地随房走原则2）房随地走原则2、房地产抵押与地上新增建筑物的关系1）土地上新增的房屋不属于抵押物 2）需要拍卖该抵押的房地产时，可将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖3）对于拍卖新增的房屋所得款项，抵押权人无权优先受偿。
房地产抵押合同的内容1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；2、主债权的种类、数额；3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；4、抵押房地产的价值；5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；6、债务人履行债务的期限；7、抵押权灭失的条件；8、违约责任；9、争议解决方式；10、抵押合同订立的时间与地点；11、双方约定的其他事项。
以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容： 1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期；5、已完成的工作量和工程量
房地产抵押应当办理登记，取得公示效力。登记是房地产抵押生效的必备要件之一。
房地产抵押登记的机关： 房地产所在地的房地产管理部门
房地产抵押登记的程序（1）申请办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；2）抵押登记申请书；3）抵押合同；4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；6）可以证明抵押房地产价值的资料：7）登记机关认为必要的其他文件（2）审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。（3）登记。依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》
房地产抵押效力一、内部效力1、优先受偿效力2、债权范围效力 抵押权对所担保的债权范围应包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。有约定的依约定。3、作为抵押物的房地产范围效力（房地产本身、抵押物所生孳息。二、外部效力1、对租赁的影响1）先出租后抵押2）先抵押后出租
房地产抵押权的实现实现前提(1)债务履行期满，抵押权人末受清偿的，债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的。(2)作为公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的。或者抵押人的合法继承人、受遗蹭人拒绝履行到期债务的。(3)作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的。(4)抵押人违反规章的规定与合同的约定，擅自处分抵押房地产的。(5)作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的。
实现抵押权的方式有三种：折价、变卖、拍卖
抵押房地产处分时的注意事项(1)以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当以处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先受偿。 (2)处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增房屋所得的价款抵押权人无权优先受偿。(3)除以拍卖方式处分抵押物之外，已出租抵押房地产的承租人，以及按份共有权的抵押房地产的其他共有权人，或者与抵押物不宜分割或者共同配套使用设施的房地产共有权人，对处分的房地产拥有优先的购买权(4)尚在租赁期内的房地产处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。(5)抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产之财产范围。但处分抵押物所得款项清偿债务的剩余部分，属于破产财产。
第八章
交易市场的一般规定一、房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易二、房地产交易的价格评估和申报三、房地产交易的依法登记
房地产转让是指房地产权利人通过 买卖、赠与或其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为。
房地产转让的原则：由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：1 出让方地位不变原则 即土地所有权不变，无论房地产如何转让土地所有权不变。2 房地产一致原则 即土地使用权与地上建筑物产权一致。3 效益不可损原则
转让的条件（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件（三）房地产转让的限制性规定 我国《房地产法》对房地产转让作了限制性规定1、 以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的2、 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3、依法收回的土地使用权的 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的7、法律、行政法规禁止转让的其他情形
划拨土地上房地产的转让程序： 1、申请2、审批3、签订土地使用权出让合同4、签订转让合同 5、办理转让登记
第九章
房地产买卖程序 (一)房地产买卖台同的订立(二)房地产成交价格的申报(三)交纳税费
(四)办理房地产转移登记
房地产买卖合同1．房地产买卖的标的物 2．房地产的价格 3．合同履行的期限和履行方式4．保修责任条款5．解除合同退房的条件6．违约责任
商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经营企业 将正在建设中的房屋 预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期；
第十章
房屋租赁是指所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为
房屋租赁的种类（一）公房租赁与私房租赁（二）居住用房租赁与非居住用房租赁
房屋出租的条件 1、有房屋租赁的营业执照；2、土地是以出让方式取得；如果是划拨方式取得的，以营利为目的将房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家 3、有合法的房屋所有证书； 4、房屋能正常使用，符合安全条件。
不得出租的房屋根据《城市房屋租赁管理方法》第6条规定，有下列情况之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
房屋租赁合同的主要条款：1、租赁期限 期限内，合法使用，他人不得侵害；提前收回，赔偿损失。2、租赁用途。（居住、经营活动） 意义：（1）正确使用房屋；（2）改变用途时，重新协商租金3、租赁价格。 4、修缮责任。一般由出租人负责，可约定
合同的变更和解除1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；2、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；3、当事人协商一致的。
房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
条件：（1）承租人在租赁期限内，（2）征得出租人的同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。 出租人可以从转租中获得收益。
形式：房屋转租，（1）应当订立书面合同。转租合同必须（2）经原出租人书面同意。并（3）办理登记备案手续。
租赁合同的特殊效力一、买卖不破租赁二、承租人优先购买三、承租人换房权
第十一章
房地产中介服务是指为房地产开发、经营、交易活动的各个环节提供各种中介代理和相关服务的行为。
房地产中介服务特征1、投资小、风险底2、专业性、技术性强3、独立性、附属性并存
房地产中介职务的种类：(一)房地产咨询机构(二)房地产价格评估机构(三)房地产经纪机构
第十二章
房地产权属登记，是指法律规定的房地产管理机构，对房地产权属状况进行持续登记。
房地产权属登记的特点：1、土地管理机关和房产管理机关分别登记。2、房地产权属登记为房地产权利动态登记。 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人3、房地产权属登记采取实质审查主义。4、房地产权属登记具有公信力5、房地产权属登记实行强制登记
房地产权属登记的作用：1、房地产权属登记能够有效的保护当事人合法的房地产权利。经登记的房地产权利受法律保护，可以对抗权利人以外的其他单位和个人的侵害。2、房地产权属登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。房地产权属登记是一种强制登记。3、房地产权属登记有利于维护房地产交易的安全。避免交易中真实权利人与名义权利人分离的现象。
土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。是国家确认土地使用权和土地所有权的一项法律措施。一经登记即受法律保护。
土地登记的内容：1、土地登记单位2、土地位置3、土地权属性质4、用地面积、共有使用面积及分摊面积5、地类面积6、土地实际用途7、土地等级8、土地权属来源及依据9、土地使用期限
房屋产权登记是指房屋所有权和他项权利（租赁、抵押等）的登记。房屋产权登记是房地产产权管理的主要内容，是依法确认房屋所有权的法定形式之一。
第十三章
土地利用总体规划编制的原则是：(1)严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地。(2)提高土地利用率。(3)统筹安排各类、各区域用地。(4)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。(5)占用耕地与开发复垦耕地相平施。
耕地保护制度包括：(1)从规划上保证总量平衡。(2)实行土地用途管制制度，严格控制耕地转为建设用地，这是保护耕地的基本原则。(3)实行占用耕地补偿制度。(4)实行基本农田保护区制度，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。(5)禁止闲置和荒芜耕地。
土地征用是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
国家建设征用土地是指国家因建设需要运用行政权利把农村集体所有土地转为国家所有的土地。
国家建设征用土地法律特征（１）征地主体的唯一性（２）征地标的的特殊性（3）征地行为的强制性（4）征地条件的补偿性。
征用下列土地，由国务院批准：（１）基本农田（２）基本农田以外的耕地超过３５公顷的（折合５２５亩）３）其他土地超过70公顷的（折合1050亩）
土地征用补偿安置：国家征用土地，按照被征用土地的 原用途 给予补偿。原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低。计算标准： 照顾差异（地方）；区别对待；公平合理；灵活掌握。(1) 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6--10倍。(2) 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标难，为该耕地被征收前三年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。 (3)青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿。 (4)地上附着物补偿费，附着物的补偿标难，由省、自治区、直辖市规定。 (5)新菜地开发建设基金。(6)土地复垦费或耕地开垦费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被用前三年平均年产值的 30 倍。
第十四章
房地产开发：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
房地产开发的原则：（一）符合城市规划。1、土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。2、土地使用者按城市规划 的要求开发、利用土地。3、在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案，未经许可，不得随意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各项规定，若需改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门审批。4、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划主观部门报送有关竣工资料。（二） 坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。（三）鼓励和扶持建设居民住宅的原则。
规划的基本内容（1）城市总体规划（2）城市分区规划（3）城市详细规划
第十五章
房屋拆迁的原则:1．房屋拆迁必须符合城市规划要求的原则。2．房屋拆迁必须有利于城市旧区的改造的原则。
房屋拆迁的法定形式：一是组织统一拆迁；二是自行拆迁；三是委托拆迁。
拆迁补偿形式1、产权调换2、货币补偿
第十六章
建筑工程许可的条件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 (4)已经确定建筑施工企业。(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
建设工程竣工验收应当具备的条件是：(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容。(2)有完整的技术档案和施工管理资料。(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。(5)有施工单位签署的工程保修书。
第十七章
税收的特点1、强制性2、无偿性3、固定性
房地产流转税包括：1、契税（对国有土地使用权出让、转让(包括出售、赠与和交换)；房屋的买卖、赠与和交换，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例征收的税赋。（3%-5%））2、营业税（对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。（3%））3、印花税（对合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。（万分之三））
房地产所得税包括：1、土地增值税（对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋。）2、个人所得税(对个人就买卖房地产所得纳税)3、企业所得税（对企业经营房地产所得征收的税赋。）
财产包括：城镇土地使用税、房产税、耕地占用税
第十八章
物业管理是指业主通过选鸥物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修；养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理的特征：1、物业管理的契约化 2、物业管理组织的专业化和规范化3、物业管理过程市场化 4、物业管理的社会化
业主大会的职费：(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责
物业公司：以经营为手段，以效益为目的的经营服务型的企业法人。物业公司通过招投标竞争，获得物业管理执行权，依法与业主管理委员会签订物业服务合同，按照规定和合同约定对所辖物业区域进行管理”、服务和经营。物业管理公司是接受委托从事物业管理不是自己拥有的物业。
PAGE
PAGE 1
