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（房地产管理）房地产业的政府管制.doc

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（房地产管理）房地产业的政府管制中文摘要近年来，房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，成为社会各界关注的热点;房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。这些问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决，政府如何运用经济手段来规范房地产市场，加强政府管制研究成为一个重要课题。本论文运用产业经济理论、制度经济学和政府管制理论，采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析等方法，并运用博弈理论，结合其它国家的经验教训，对我国房地产市场中政府管制与市场竞争机制进行剖析，研究在市场失灵的情况下，政府应如何在保持充分竞争的同时又要发挥政府管制的作用，避免政府寻租和市场失灵等现象，达到稳定市场防止房地产泡沫的目的，最后对我国房地产市场的政府管制政策提供思路和建议。本文认为，土地资源的有限性和房地产不可移动构成了房地产市场的垄断性特征，信息不对称性、房地产市场价格自主定价政策是造成房地产暴利、房地产价格居高不下、投机炒楼与投资热潮的原因。中央政府对房地产市场实行的行政、财税、金融、土地等手段，一方面是这些间接手段影响具有较长的滞后性，另一方面是房地产既得利益方可以轻易转嫁成本，推动价格的进一步上升，造成价格的严重扭曲。削弱卖方主导的市场势力和利益合谋，实现利益均衡是政府制定政策导向、实现政府管制的关键。现阶段基于房地产市场的掠夺性定价，政府应当采取一系列综合性经济手段实施管制。但随着廉租房、廉价房和商品房市场结构的完善，政府应该放松对房地产市场的管制。本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对我国房地产业的现状进行分析，更清晰地把握房地产市场的脉络特征，为进一步规范房地产市场的发展提供思路和依据。 2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析，针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体，提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段，为我国房地产政策的制定和实施提供参考。关键词:房地产业;政府管制;价格构成;博弈与合谋 AbstfaCt Inreeentyears， theoverheatedinvestlnent， highPrieesandstrueturalimbalancesandother issueshavebeeomeinereasinglyProminenttoPicintherealestatemarket， therealestatebubble whiehcausedbythesefaetorssuchasinformationas丫 mmetry， disorderlyskyroeketingPrice， illegaloPerationsandsPeeulation， marketmonitoringfailure， andregulationslaggingwill et mechanism’5sPontaneousadjustmenttodealwiththeseProblems，ItwillbecomeanimPortant toPie· tostrengthengovenunentregulationresearchandforgovern幻 Qenttobalaneetherealestate mafket. InthisPaPer，industrialeeonomiestheory，institutionaleeonomiestheoryandgovenunent regulationtheory，andnormativeanalysis，emPiriealanalysis，eomParativeanalysis， quantitative analysisandothermethodswereusedbyusinggametheory，eombiningtheexPerieneesand lessonsofothereountries， studythegovenunentregulateandmarketeomPetitionmeehanismof China，5realestatemarket，andontheeonditionofmarketfailure，thegovern们 nenthowto maintaineomPetitionandPlaytheroleofgovernrnentregulationinthesametime，avoiding governrnentrent· seekingandmarketfailure， tostabilizethemarketandPreventtherealestate bubble;atlast，weProvideideasandsuggestionstothePolicyofoureountry，5govenunent regulationontherealestatemarket. InthisPaPer， 1suggestedthatthelandresourcesscarceandi幻口 rnovableProPertyofthereal estatemarketformtheeharaeteristiesofmonoPoly;theinformationas卿 metry， themonoPolyof thelandmarketandtheeommoninterestsmaketheloealgovernmentsandrealestatedeveloPer s beeomeaninterestgrouPstoPromotePrieeinerease;theindePendentPrieingPolieyofthere al estatemarketandmonoPolyeauserealestateProfits， whieharethereasonofthehighPrieeand ProPertysPeeulationandinvestontherealestate;thecentralgovemment，5administration， finanee，taxation，landandothermeansontherealestatemarketeannoteffeetivelycurbthe risingPrice:ononehandtheimPaetofthesemeasureshavelongerhysteretie，ontheother hand，therealestateProfiteerseantransferthecostseasily，PushingPricesuPfurther， and eausingseriousPrieedistortions;researchshowsthatPrieeregulate15moredireetandeff eetive thanlandregulation，一 ledmarketforeesand aehievingbalaneeofinterests15thekeyofthegover川 rnentformulatethePolieydireetionand II ervision ， atthisstage， basedontherealestatemarket， 5PredatoryPrieing， thegovenunent， 5Prieeregnlation15themost 一 eostHousing， cheaPhousing， low一 costhousingandeornrnercialhousing， theGovernrnentshouldrelaxeontrols ontherealestatemarket. ThemaininnovationPointsofthisPaPerarebelow:1，analizedtheeurrentsituationof China，5realestatefromthePersPeetiveofindustrialeconomies，itmakesusunderstandthe eharacteristicsoftherealestatemarketmoreelearly， Providestheideaandevideneeforfurther ， ProPosingthatgovernlnentshould imPlementPrieeregulationontherealestatemarket， andintegratinglandregulation， finaneial regulationandthetaxregulationPoliey， thiswillProvidingtherefereneeforChina， 5realestate Poliey，5formulationandimPlementation. Keywords:RealEstateIndustrial;Regulation:PrieeeomPonents:Gameandcollusion目录中文摘要..........................................................................…… ，.......……，...……，.......……，二，................……，……I Abstract.......……，....................……，.................................. .............……，...................……，.................……、.……!I 目录.............................……，......................................……， ..................……，二，........……，..........……，.，...……IV 1导论..................……，...........................……，...................... ...............……，...……，.…，..............................……1 问题的提出及选题意义.............……，........................................···..·············· ··············，···········……1 文献综述.........……，................................……，.，.，…，................ ............……，……，.......................……2 研究思路与理论框架二，................................……，.，…，.，.........……，.............. .·......·..···········，，···……11 内容安排..……，..........……，..............……，..…，...............……，.…，... ...……，..........……，..........……，..…14 2政府管制理论基础.....……，.，..............……，.......……，............................... ……，......................············一 16 政府管制的内涵及其历史渊源……，...……，............................……，.…，....……，............... ....……，…16 政府管制理论综述.............................................................……，......……， ...·....······················……18 3房地产市场管制条件与途径.......................……，...........·..·.·····，··························· ··········，·····，··········……29 房地产市场 scP分析..........................……，…，，...................·..········，··········· ······，，················一 29 房地产业管制现状与问题...……，，...........................................························· ····················……37 政府管制的基本条件与途径 .… … ，二，.................……，.................···································· ·······……39 4房地产市场价格与政府管制，.......................................................··.....········，····· ··········，···············一 46 房地产价格与成本构成..................................................……，二，......····································……46 房地产价格形成机制....................................................................，········· ····························……50 房地产价格管制.........……，............……，，.......................……，................ .......................·········……53 5房地产土地市场与政府管制...............……，.........……，........·.····，··························· ··························……60 土地供应方式与结构...........……，..……，....................................................· ···...·..··，···············……60 土地利用规划与控制.，...............……，..…，................................................. .···.....···················……65 土地政策管制效果............................................................................... ....……，...············，····……68 6房地产金融税收与政府管制...................................................····.······················ ·········，···············一 74 房地产市场金融问题，……，..............................................................········ ··························一 74 金融政策效果..............................................……，......................... ……，...............................··……77 税收管制效果分析，.....……，……，............................................................ ....·········.················……85 7房地产市场博弈分析....……，，...................................……，........................... ..................·.··.··············……95 利益相关者分析.....……，......……，.，...................................……，，.…，...... ...……，...........···········一 95 房地产市场博弈分析二，...……，…，........................................……，...·············· ，··················，·····……97 房地产市场博弈结果与建议…，.....................……，，......................··.·········，··········· ·············……106 8结论..................................................................……，.…，.. ........................................................……，，、…108 主要研究结论 ...............… … ， ....… … ， .，二，，，.……，.................................................................... ……108 不足之处与进一步研究的设想，...............................……，...........·······，···················· ·········一 110 参考文献....……，.........……，.......................................……，.，，..... ...........……，...……，.，..................……，……，.…111 附录.，.........................……，............................................. ....................……，...............................……，二，二，127 在校期间发表论文清单，..............……，.，..............................……，.................. ..........···························……129 致谢 ............................… … ， .........… … ， ..............… … ，二，.……，...........................................................……，.13 01导论问题的提出及选题意义近年来，北京、上海、广州等地房地产开发热潮此起彼伏，引起全国各大中城市房价飘升、地价暴涨，出现房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题;另一方面，豪华住宅空置率高，银行大量不良贷款与房地产企业有关，而不断涌现的房地产富豪高居榜首，所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。在当前市场机制尚不健全的计划经济转型期，政府应如何运用经济手段调控和规范房地产市场，保持房地产市场健康平稳的发展，从产业经济学角度，对房地产业进行剖析，加强政府政策与对策研究成为一个重要课题。 1990年以来，随着住房制度的改革，房地产业市场化和规模化快速扩大，房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年上升，直接拉动了 GDP经济增长。房地产业也同时带动了建筑、装演、家电、汽车等 20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长做出了积极贡献。但随着市场经济和各项改革的深入，房地产市场问题日益突出:商品房价格在各种因素推动下持续暴涨，大大超过了普通居民的承受能力，引起社会各界关注;房地产开发企业热衷于高档商品房的开发，造成了结构性供需矛盾加剧，供过于求，而低价位经济适用房屋的开发量不足;开发商大量囤积土地和房源，房地产市场存在过度投机问题;房地产开发资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大，开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险加大;从整个市场来看，房地产市场秩序比较混乱，房地产市场信息不对称，房屋价格构成和交易过程不透明;房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违规行为;加上市场监控力度不够，法规建设远远滞后于市场发展速度，住房保障力度不足与政府缺位等等，导致今天的房价无序上涨和市场炒作现象等种种问题，这些问题仅仅依靠市场机制自发调节是根本无法解决的。2003年以来，尽管国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段，加大了对房地产市场的宏观调控力度，但效果不尽人意(程建胜，姜超，2007)，特别是进入 2007 年以来，从东部沿海的浙江、上海到后来的北京、广东等地出现此起彼伏的价格暴涨，并向中西部新兴城市和中心城市迅速扩展，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势飘升，偏离消费者实际购买力越来越远(肖元真，益涵，王晓著，2007)。倘若任由继续发展，势必带来严重的国计民生问题，成为建设和谐社会的重大障碍。因此，中央政府如何 1介入房地产市场，进行科学有效的管制，防止投机现象、避免经济泡沫出现，是当前房地产市场重大而迫切的研究课题。目前，房地产市场政府管制理论研究在国内还比较欠缺，一些学者开始对房地产市场的宏观调控进行探讨，但针对房地产业的政府管制与竞争理论问题研究文献还比较少，相对分散而缺乏系统化。本论文试图在综合国内外最新研究成果基础上，针对目前我国房地产市场的结构特征，从产业经济学角度研究政府管制的途径和效果，为政府部门有效管理房地产市场提供参考。本文运用的理论包括产业经济学、政府管制与制度经济学，分析方法主要有规范分析、实证分析、比较分析和定量统计分析等方法，探讨的内容主要为房地产市场结构、房地产价格与成本构成、政府管制的经济手段以及相关利益者的利益均衡分析等。结合国际上其它国家的经验教训，最后提出对房地产市场管制的政策建议。选题的意义与创新之处房地产业在国民经济中占有重要地位，其市场容量大、产业关联度强，在很多城市被列为支柱产业。但目前我国房地产市场发育不完善，城市人多地少，房价上涨过快，市场利润空间不合理，政策漏洞多，市场投机行为与寻租行为频繁发生，政府有必要对房地产市场加强管制，以保证国民经济的健康运行。目前我国对房地产市场的管制主要是以行政手段为主，条例繁多，政出多门，缺乏一套完整的管理体系，不利于我国房地产市场的健康发展。政府需要一套基于经济学的管制理论支持，在市场经济条件下，政府对市场的干预往往是间接性的，而我国房地产市场中政府应用经济手段来管制房地产市场的做法单一且效果不明显，需要进行深入研究。本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对房地产业的结构与现状进行分析，把握房地产市场的脉络特征，为进一步规范房地产市场提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析，针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体，提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段，为我国房地产政策的制定和实施提供参考。文献综述国外对房地产的研究最早可以追溯到 17世纪末，配第第一次提出级差地租的概念和土地价格问题，此后一百多年，斯密、李嘉图和马克思等人分别对土地经济和住房问题进行研究，形成现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论，这些理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要理论依据。20世纪初伊利()和莫尔豪斯( 2 Morehouse)合著的((土地经济学原理》(ElementsofLandEeonomies)，标志着土地经济学成为一门独立学科并开始系统研究土地及房地产业的发展问题。伊利(Yeny)通过分析城市土地供需状况，研究了土地市场均衡模型和不动产市场结构。20世纪 60年代，阿伦索 (Alonso)、温哥(Wingo)等人从城市经济学角度对城市居住区位模式，住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究。20世纪 80年代以来，经济学家歌德伯格 (M·Goldberg)和伊文思(Evans)等人分别从土地经济学、城市经济学两大领域研究了房地产市场的发展问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、房地产市场调控住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论‘。 70年代以前，经济学对管制的研究集中在公用事业、通讯、交通与金融等行业的价格和进入管制方面，主要是探讨规模经济条件下的定价和费率结构问题，即所谓的经济性管制。贝恩(Bain)的《产业组织》(1959)从产业组织角度分析了反垄断政策和直接管制政策，施蒂格勒 1962年发表的((管制者能管制什么一电力部门实例》指出:“未能发现对电力公用事业的管制有任何显著效果”，对后来的管制经济学的产生和形成具有重要影响。 1980年马歇尔提出的外部效应理论为市场失灵的研究奠定了基础。庇古在 1920年出版的《福利经济学》一书中明确提出市场存在缺陷，并认为市场失灵的主要原因有垄断、外部性、公共品、信息不对称等。为了克服市场失灵，就需要政府进行干预和纠正市场，提高资源配置效率(Kahn，1970;Breyer，1982;植草益，1992)，增加社会福利(Feldstein， 1972;Peltzman，1976)。在自然垄断行业，为避免垄断者提高价格而损害消费者利益，政府就应该实行价格管制。有一些是针对具有公共品性质的公共部门和公共事业的管制 (Kahn，1970;shepherd和 Wileox，1979;Joskow和 Noll，195一)，这些行业包括电力、管道运输、通讯、交通(公路货运、铁路、航空)等;还有一些是针对外部性的管制，如有关环境污染的管制，以及针对信息不完全或不对称的管制，如对产品质量和作业场所的管制(Viscusi，1979、1983)等，这一系列以市场失灵中的政府管制为研究内容的理论可以统称为社会利益论(Thepublicinteresttheory)。但社会利益论难以解析实证分析的问题，经济学家和政治家提出了俘获理论(CaPtureTheory)，该理论认为，政府管制是为满足产业对管制的需要而产生的，即立法者被产业部门疏通和利用;而管制机构最终会被产业所控制，即执法者被产业所俘虏(布砍南，1989)。但麦克肯斯(McChesney，1987)、蒂索托(Desoto，1990)和施莱佛与维仕尼(shleiforandVis恤 y，1993)则分析了政治家和官员为了自己的利益也希望管制。因为政府可以动用他们手中的权力来实施严格的准入限，葛小风，刘秀华，2007，房地产市场研究综述[J1，西南农业大学学报(社会科学版)2007， 4，。 3 制，繁琐的审批程序和各种各样的收费手段，他们运用这些权力受贿，产业集团通过给政治家和官员行贿以得到更多的有利可图的项目。蒂建科夫等(Djar水 Ov，Simeon，RafaelLa Porta，Florenei。Lopez一 de一 silanes，and劫 dreishleifer，ZooZ)通过收集 85个国家有关申请开办企业时管制程序的数据发现，严格的准入限制并没有展示政府良好的服务，反而伴随着更大规模的腐败和地下交易。政治家利用他们的权力找到了寻租和腐败的机会，这好比高速公路上的收费站，不缴费就不让通过，因此这一理论也被称作为“管制的过桥收费理论”。实际上，管制的俘虏理论和“管制的过桥收费理论”分别解释了管制产出的两个极端的结果。一个认为管制为产业集团谋利，政治家和行政官员被动地成为俘虏，而另一个认为管制为政治家和行政官员谋利，产业集团成为宰割的对象。这两种理论仅仅揭示了管制的一个侧面，表现为主动的一方牵制着被动的一方，都不够完善。威尔(Will，1951)和麦克库宾斯(M。eubbins，1999)认为，管制为政治家、官员和产业集团都带来了好处，他们形成了一个操纵政府法规政策倾向或政府偏好的稳定的“铁三角”联盟，铁三角给产业集团、政治家、行政官员都带来了利益，管制也只给他们这些少数人带来了利益。乔治·施蒂格勒()在 1971年提出的经济管制论(Economic TheoryofRegulation)则分析说明了谁是管制的受益者，谁是管制的受害者，管制会采取什么样的形式，以及管制对资源分配的影响等问题。萨姆·佩尔兹曼(SamPeltzlnan，1976) 又在施蒂格勒的研究成果上进行了深入分析，他把管制的作用形象地比喻成一个支点，而各竞争的利益主体都在寻求在这个支点上使用杠杆，以实现自身财富的最大化，认为管制并不总是有利于生产者，它也会有利于消费者。盖瑞·贝克尔(，1983)则从被管制者人手，提出了利益集团为获得有利管制而展开竞争的理论，研究各利益集团是如何通过施加政治影响来形成政治均衡。20世纪 70年代末以后，管制失灵论和要求放松管制的呼声中，诞生了可竞争市场理论(仆 e仆 eoryofeontest汕 leMarkets)，鲍莫尔 ()、威利格 ()以及帕恩查 ()在 1982年 COntestableMarkets andtheTheo尽了众 dustrystrUcture一书中，通过引入“沉没成本”和“完全可竞争市场” 等概念，说明了如何形成一个高效率分配资源、有利于社会福利提高的产业结构。该理论指出在可竞争市场中，自由放任政策比通过行政手段或反托拉斯手段进行主动管制，更能有效地保护一般公众利益。20世纪 90年代以后在西方发达国家出现的一种新的激励管制理论(TheIneentiveTheo尽 ofRe即 lation)，它运用了博弈论、信息经济学等前沿理论和分析方法。该理论主要解决如何向以利润最大化为目标的企业提供适当的激励，从而促使它做出有利于提高社会福利的行为。上述理论既然认为政府管制可以为公共利益服务，也可以为特殊利益集团服务，说明了政府管制也同样存在失灵问题，因此也有人专门研究了政府管制的替代方式。布雷耶(1982)考察了管制的替代方法，这些方式包括反垄断法、排污收费以及许可证竞争等。布雷耶还提出了在决策分散化的情况下，利用利益集团之间的讨价还价作为管制的替代方法。对于处理政府与市场的关系上，新制度经济学也提供了理论支持。科斯(R。naldC。ase 1960)是新制度经济学派的重要代表人物，他试图在制度、交易成本和新古典理论之间找到平衡。制度学派认为新古典经济理论的有效市场只有在没有交易成本的情况下才能出现，而正是这种交易成本才是制度经济学所要掌握的，而且正因为国民收入中的相当大部分要专门用于交易，因此制度尤其是产权，对市场有效性有极其重要的决定作用。市场信息的不完全以及处理信息的有限思维能力(在我国房地产市场是典型之一)决定着交易成本，而这形成了制度的组成基础。由于交易各方所掌握的信息需要成本而且信息不对称，所以产生交易成本，而交易成本取决于对复杂的价值尺度进行测度的成本、代理人绩效的估算成本以及执行合同的成本。因此，新制度经济学派认为实施有效政策的核心是要建立一个会制定和执行有效产权的政府，以保证房地产市场的运行效率。此外，在房地产市场中，政府也需要制定合理的土地利用政策，包括区划、建筑图则、租金控制法则等，通过健全房地产市场游戏规则来规范房地产秩序。在房地产价格理论研究方面，Bartik(1991)通过实证研究揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对住宅价格影响程度是不同的。Hendershott(1996)通过开发一个考虑滞后过程在内的住宅变化模型，提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。。(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等 2。GcoffMeen和 MarkAndrew(1998)通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究发现，居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素，同时税收结构、信用可靠性也起着重要作用。GeoffKenny(1999) 认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均由于供给和需求均衡的结果。按照这种观点，长期住宅供给和需求的相互作用决定住宅价格的原理和决定其它商品或服务价格的原理应是一致的。然而，住宅市场实际上存在严重的违背长期市场均衡的价格。在房地产市场调控方面，whiteM.(1975)、(1982)、wheaton和 william C.(1993)运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等，。 Ball(1991)、Angel(2000)的研究证明管制环境、住宅供给和房地产价格之间的密切关系，其中 Malpezzi的研究证明管制越严格，房地产市场波动越剧烈。迪帕斯奎尔和惠顿(1996)研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产业干预和管制的必要性。(1997)通过对土地利用管制和城市郊区住宅供给的分析，认为土地利用管制通常会增加住宅供给的成本，但也可能会因限制住宅商品的供应量而使其价格上升。Malpezzi(1996)与Green(1998)等学者也证实了这一结论。 oavin^dlington、BseMsenipEdF五 es、形 eh耐 orover、MarkHe州 ood等人(2000)指出，首先政府应该承担有限的义务确保透明的市场繁荣 4。(1999)指出，土地使用管制通常会增加住宅供给的成本，会限制住宅商品的供应量并因此增加其价格。在房地产周期方面，Bums(1935)率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。HomerHoyt(1960)以及 AfredRing、JeromrDasso(1977) 先后根据需求与供给矛盾下关于不动产经济周期的作用表现，对资本主义市场经济环境下房地产经济周期进行了研究。AlanRabinowitz(1950)与 (1974)利用房地产市场中交易发生量对于美国 1795年·1973年的房地产经济长周期进行研究，发现美国在此期间的房地产周期的统计平均量约为 18年 5。此外，YoonD。饮。ete.(1999)构建了房地产价值的周期模型。(1999)通过对几种主流的房地产周期解释模型进行综合检验，认为基本经济条件和预期对房地产周期的影响在统计意义上是存在的。野口悠纪雄(1989)对日本泡沫经济及地产泡沫进行研究，系统地总结了日本在土地方面所遇到的问题及基本的机制，并用现代经济学方法分析了解决土地问题的税收、证券化等方面的政策手段。JohnM. Qulgley(2001)从房地产市场的均衡角度出发，研究了房地产市场失衡与亚洲金融危机的关系，从而提出宏观调控对房地产市场健康发展的重要性。SauKimLum(2004)利用 VARX 模型研究了新加坡房地产价格、财富效应以及社会消费之间的关系。和 (2005)运用 VAR模型研究包括货币政策、实际产出、市场风险以及通货膨胀等宏观经济变量对房地产投资回报波动的影响。国内对于政府管制的研究是 20世纪 80年代经济体制改革后基于中国社会主义市场经济的前提条件之上的。经济体制改革前对资本主义工商业社会主义改造后的一段时期内，中国属于高度计划经济时期，某种程度上可以说是政府完全管制时期。总体上说，中国关于政府管制的研究始于 90年代，主要是国内学者对西方管制理论和经验的研究。1989年潘振民翻译的乔治.J.施蒂格勒的《产业组织和政府管制》;胡绍文、胡欣欣(1992)翻译的植益草的《微观规制经济学》等，促进了政府管制研究的开始。张维迎的《企业理论与中国企业改革》(1999，北京大学出版社)，《产权、政府与信誉》(2001，三联书店)从产业组织理论和企业理论出发研究了管制的原因、限度、效果以及政府管制改革的原则和方向等问题，并在分析中国政府管制的特殊成因时提出“政府要像戒毒一样戒除政府管制”的观点。郭志斌(2002)在《论政府激励性管制》中首次以重构政企关系的行政法视角系统的探讨了政府管制问题。张听竹(2000)的《中国规制与竞争:理论和政策》研究了中国自然垄断行业的管制，并结合中国自身经济发展的特点进行了理论总结。陈富良(2000)的《我国经济转型时期的政府规制》运用规制理论的一般原理，探讨政府规制企业行为的有效途径和方法，对我国转型时期的企业垄断行为、并购行为、竞争行为、价格行为、质量行为等方面进行了系统的研究和论述。陈富良(2001)《放松规制与强化规制:论转型经济中的政府规制改革》，通过对比中国与美国等国的政府管制，结合中国转型阶段的特点。论述了中国政府管制的特殊路径、目标、动力、成因和体制。王俊豪(1999)的《中国政府管制体制改革研究))和余晖也在自己的著作中论述了中国政府管制的特殊性。王宁宁(2005) 通过分析自然垄断行业的动态演变，指出政府管制者应根据产业自然垄断特征的变化，制定不同的进入管制和价格管制政策。章立军(2006)研究了卖方垄断市场信息不对称下的价格管制，提出政府应根据垄断厂商的定价策略进行价格管制的思想。王立成(2007)分析了我国目前自然垄断行业价格管制存在的问题，并提出了相关对策。在房地产市场研究方面，国内起步比较晚，而提出对房地产市场进行管制的研究则更为滞后。1979年以来，围绕土地有偿使用和房屋商品化的理论研究成为重点，毕宝德 (1987)指出通过对抚顺开征城市土地使用费的分析，指出城市土地有偿使用势在必行，周治平(1988)分析了城市地租的实现形式、城市土地的开发、经营方式、城市地产市场的建立和开放、城市土地管理体制的改革等问题。进入 21世纪以后，国内学者的研究大多数都集中在对房地产市场内部运行规律及外部影响因素等方面。梁运斌(1996)等人对房地产业发展与宏观调控、房地产业发展目标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。在其发展目标选择中，提出了房地产业适度消费、调整用地结构、增加土地利用强度、调整城市发展目标等城市房地产业可持续发展的战略方针。在其调控手段研究中，提出了对房地产业总量与结构、供给与需求、宏观与微观等方面所采取的经济调控、法律调控、行政调控等调控手段，分析了 2000一 2003年间我国房地产市场现状: 房地产投资规模在不断扩大，商品房屋销售率也在稳步增长。翟纯红等(2005)认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措，取得了显着成效，但在某种程度上看，又存在着误区和盲点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策的时效性与方向性的误区等，又影响了房地产业发展及宏观调控的效应。李鹏(2005)认为影响我国房地产发展最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，房地产价格的起伏也主要受这三方面因素的影响。因此，政府要做好这三方面的制度安排与制度建设，并提出了政策建议。孙凯(2005)提出要大力推进房地产市场建设的系统工程，加强房地产市场的管理;钟京淘(2005)认为要优化土地配置的市场取向，使土地价值得到充分实现，从客观上规范房地产市场的发展。近年来由于房地产价格问题比较严峻，对影响房地产价格方面的研究受到重视。伍戈、俞志海、刘波(2000)分析了利息税对房地产市场运行的影响。张鸿铭指出“土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅供给有正相关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系”。姚先国和黄炜华(2001)进行了“地价与房价的关系”研究，认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。张红，李文诞(2001)和王吓忠(2002)认为房地产建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素。吴建峰(2002)认为城市居民人均工资水平的提高及对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素。张大亮，周丽梅(2004)探讨了顾客需求的变化对房地产价格的影响。楼江(2004)阐述了城市地产理论和实践，并对房价和地价的相关性进行了专题研究。赵海成(2004)认为许多城市房价收入到或超过警戒线的原因:一是人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场，储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，房价暴涨。二是开发商囤积土地，合谋抬高房价，牟取暴利。三是各地炒房族借机投资房地产，同时土地出让制度政策的变化，也使房地产迅展。四是经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。贺巍和李小朋(2004)从消费者的心理方面研究了影响建筑物心理价位的因素，房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、配套设施、交通方便与物业管理水平、建筑开发商的知名度、广告力度是影响建筑物心理价位的主素。金晓斌等(2004) 采用系统动力学方法，对其进行结构和因果关系分析，将城市住宅系统划分为土地供应、住宅供应、住宅需求和住宅价格四个子系统，通过各层次要素的反馈关系，建立城市住宅产业发展系统动力学模型，并以南京市为例进行实证研究。崔新明(2005)对城市住宅价格动力因素进行了系统研究，并分别对各种影响因素进行了建模分析。李龙(2006)认为房地产价格是由于中国的城市化过程中，由于城市人口的增加，需求旺盛，以及 GDP的增长，生活水平的提高，人均居住面积的增加所致;另外刺激内需的政策也为房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。肖翠鸿(2007)论述了近年来我国房价疯涨的不合理性并进行了原因分析，最后预测由于土地升值，国家宏观调控等综合因素作用，2007年房价仍会上涨，但涨幅略有回落，平稳上涨将成为主要基调。房地产周期方面，薛敬孝(1987)对建筑周期的研究，被认为是国内较早讨论房地产业周期的文章。他认为影响建筑周期的原因总体来说是供求问题，并指出建筑周期是二重的，在 50年左右的大周期中包含着较短的 20年左右的周期。宁建华(2001)认为自 1979年中国房地产业态形成至今，其发展过程大致经历了两个阶段、五个周期。刘学成(2001)认为房地产业存在与国民经济相似的周期波动。另外，刘学成(2001)还对国内房地产业周期研究的特点作了归纳认为:(l)理论基础弱，基本上都是套用国民经济周期原理、研究方法研究房地产周期;(2)研究条件差，这里主要指在中国由于特定的历史条件和特殊的体制条件下，收集数据、实践调研难度大。这就造成在指标体系的设置探讨方面往往由于资料的采集困难而失败;(3)工具手段落后，研究方法不如国外。国内的研究对于数学计量的分析用得不够，同时对于计算机的应用几乎未能涉及;(4)对房地产业周期特点的分析以及政策构想构成国内研究房地产周期的一大特色。这种与实践和政策结合的研究方法，很能适应中国的需要。沈建(2002)认为房地产市场周期，虽有其自身大致的时间规律，但可以通过政策等外部因素影响房地产周期。盛松成、李安定(2004)对上海市房地产周期和金融经济关系进行了分析，利用房地产综合指数来反映宏观经济因素与房地产发展的关系。李南成、马萍、徐舒(2005)比较土地政策和金融政策对我国房地产价格的影响，相对于土地政策而言，金融政策的政策效果更加快速，但持续时间不长，适合用于对房地产市场的短期调控。由于土地政策的作用效果慢，时间长，国家在制定土地政策的时候更应该从长期规划出发，谨慎对待。另一方面，从整体的宏观政策上来说，应该加强金融信贷渠道的调控效率，使宏观货币政策导向能有效传导。此外，金融信贷政策起作用的时间短，但持续时间也短，需要积极探索更加有效的调控手段，建立更加有效的机制。在房地产市场调控方面，邓学(l995)提出了城市房地产开发宏观调控的灰色模型，他认为房地产开发系统实际上是一个灰色系统，用灰色系统理论的五步建模法来建立房地产开发宏观调控的灰色棋型，不仅能较好地将定性描述与定性分析结合起来，还能运用现代控制理论的数学模型对系统进行优化控制，从而较好地解决房地产开发系统难以量化和控制的难题。梁运斌(1997)提出应以经济、法律、行政手段为主，并辅之以教育手段或舆论导向对房地产进行宏观调控。罗龙昌(1999)研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题。宋春华(2000)设计了房地产业宏观调控体系理论框架，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益。谭刚(2001)提出了转轨时期中国房地产调控体系的总体构思。曹振良(2003)等从房地产的可持续发展、预警系统、法律规范、政策体制等角度研究了房地产业的宏观调控问题。林增杰(2003)、王文群(2003)认为在房地产宏观调控中，应以政府为主体，经济、法律手段为主，计划和行政手段为辅。张涨铭(2003)研究了房地产宏观调控的必要性和目的，调控的内容、特点、途径及手段，在对房地产宏观调控初步实践进行总结的基础上，提出了对未来房地产宏观调控的基本设想。李宏瑾(2005)针对近年来我国房地产市场价格持续攀升，但市场需求不降反升、银行信贷资金迅速向房地产业集中以及房地产市场发展与经济增长的作用等情况，以全国和各省、市、自治区的面板数据，进行了实证分析。得出:银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求，对信贷的调控能有效抑制房地产市场的需求;房地产市场的发展也拉动了经济的增长，但这一作用是有限的。陈伯庚(2005)认为，当前房地产宏观调控应该在控制投资性需求、打击投机性需求的同时，鼓励自住性住房消费，并提出“以人为本”的宏观调控建议。董藩(2006)提出房地产宏观调控的必要性，主张主要利用经济手段(土地供应、税收、利率、个人住房贷款首付等)，或增加供给，或抑制需求，最好两方面同时调控。况伟大(2002)就北京的房地产市场结构进行了研究，对房改和国有企业垄断进行了分析，认为北京房地产市场结构为垄断性的，需要政府限制垄断、引入竞争，建议政府进一步放松管制，让市场发挥更大的作用;刘俊(2004)从我国住房金融和金融监管角度出发，就政府放松金融管制、改革住房金融的监管方式方面来研究房地产市场。董大敏(2006)通过分析美国的投资回报率价格管制模型和英国的 RP工一 x价格管制模型，认为应该以经济学的原理制订自然垄断企业的管制价格，到底是进行价格管制还是放松管制，要根据该行业的状况和市场的成熟程度而定。陈结春、王吓忠、彭建林(2006)通过对影响房地产业市场结构的因素分析，得出我国房地产业的市场结构是区域性寡头垄断结构，并设计出一种基于公平报酬率的价格上限管制方法。朱亚兵(2006)通过对经济适用房价格管制的两种管制方法一回报率管制和最高限价管制的分析，认为在不完全信息或者不对称信息条件下，政府对经济适用房价格的不同管制方法，会对开发商的行为产生不同的影响。直接价格管制将导致开发行为的低效率，应在管制过程中引入市场机制的作用。施建刚、黄晓峰(2007)对经济适用房现行政府价格管制的办法一投资回报率管制和价格上限管制，进行了分析，并对经济适用房的价格管制提出了建议。吕萍(2003)以产权入手，介绍了西方主要国家的房地产管理制度，重点分析了我国不动产管理制度的构建与运作;韦公远(2003)指出，市场经济是法制经济，地产市场因其特殊性，更需要法律来规范、引导和保障。陈学会(2004)研究了土地、资金要素供给在经济转轨时期“预算软约束”的制度安排对房地产业发展的影响，提出了对房地产业的管制及对政府管制的对策建议;李建华、郭晓玲(2003)分析了房地产市场的信息不对称所带来的逆向选择和道德风险对市场效率的影响，并探讨了市场机制和政府管制在缓解信息不对称方面的作用;苗天青(2004)对政府管制房地产广告市场做了研究; 另外，他对房地产开发企业通过垄断定价、价格歧视和搭配销售等行为进行分析，认为对房地产开发企业价格行为规制的重点是其对物业管理服务的搭配销售。骆小春(2。。0)从法律的角度分析了如何规范房地产市场。研究思路与理论框架研究目标针对我国房地产业“市场失灵”所造成的投资过热、结构失衡和房价持续上升等问题，运用产业经济学、制度经济学和政府管制理论分析房地产市场问题的深层次原因，在房地产价格构成及其影响因素基础上，探讨政府管制的途径及其效果，通过政府管制达到弥补市场失灵、实现社会福利最大化的目的，为政府管制政策提供建议和参考。政府管制的基本理念是:住房保障是世界各国在法律上所明确的、政府不可推卸的责任 6。尤其在我国，土地属于国家(即全民所有)和集体所有，政府作为最大的土地资源的托管者，，对于打破房地产业的垄断、促进竞争、实现“居者有其屋”的社会公共利益、弥补市场失灵、实现社会福利最大化具有重要作用和现实意义。研究方法与研究思路 1研究方法本研究采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析和深度访谈等方法。 (1)规范分析和实证分析法。综合国内外最新研究成果，运用产业经济学、政府管制理论、制度经济学等进行理论分析，运用归纳法和演绎法，通过大量统计数据与资料分析，对房地产市场进行分析。 (2)比较分析法。通过国内外研究成果比较，总结发达国家的经验教训，剖析国外进行管制的效果，为解决我国房地产市场问题提供解决思路。 (3)定量分析法。运用实际数据和调查资料进行回归统计和检验分析，对房地产市场失灵及其根源进行分析。 (4)深度访谈方法。为获得真实可靠的数据，使研究更加接近实际，本论文采用了深度访谈方式，对房地产企业进行调查，为揭示房地产的价格构成提供依据。 2研究思路 (1)研究对象与研究范围: 本论文研究的目标对象是房地产产业，研究的范围是房地产业的住宅市场。其中，房地产是指土地和土地所承载的房屋及其附属物，以及它们所衍生的各种权利。在我国城市房地产市场，按产权的不同可分为商品房、经济适用房、房改房。其中商品房是按市场价出售，其价格是由市场自行调节的，具有完全产权，可继承、抵押、出租和转让。而经济适用房和房改房则受到限制。房地产市场包括了土地市场(进行土地交易的市场，一级市场)、商品房市场(房地产开发商新开发的商品房交易的市场，二级市场)和存量房市场(进行旧房或往年空置房交易的市场，三级市场)。其中，商品房市场又可细分为商业用房市场、住宅市场等，而住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场。从 1997一 2005年房地产投资构成来看，我国住宅市场的投资占房地产总投资的比例由不足 50%逐年上升到近 70%，住宅市场作为投资的主要对象，对市场具有决定性影响，而商业用房和办公楼投资比例比较小，市场影响比较小，而且近些年一直比较稳定。另外，住宅市场涉及国计民生，容易引发通货膨胀和两极分化现象，不利于社会稳定，是政府主要的管制对象。 (2)研究思路论文研究的基本思路是:在当前市场机制不健全的经济转型期，通过政府管制弥补市场失灵问题，避免金融风险和社会风险，保持房地产市场健康平稳的发展(见图卜 2)。针对房地产市场失灵问题，提出房地产市场实行政府管制的理论依据、政府管制具备的基本条件与管制途径;在政府管制的基本途径中(价格、数量、进入退出和其它途径)，选择价格作为管制问题的核心(价格是房地产市场引起所有问题的焦点，也是房地产市场关注的核心。价格持续高涨，高额垄断利润导致资本向房地产市场集中、投资及投机过热、追逐豪宅与高档商品房的高额利润引起市场结构失衡等);围绕价格管制问题，将房地产的政府管制分为直接途径与间接途径进行探讨。其中，直接管制途径围绕价格水平管制，分别探讨“加成定价法”和最高限价法的利弊;间接管制方面分别从影响价格的成本构成 (如土地、信贷利率和税收)等方面进行分析，评价这些途径对价格的影响效果。从博弈论角度对房地产市场进行分析，探讨各利益主体在房地产市场的博弈与合谋，研究市场主体之间的格局和利益均衡机制。内容安排各章节的主要内容安排: 本论文从房地产面临的价格上涨、投资过热和结构失衡等问题出发，指出这些问题存在的与当前政府调控手段不成熟，缺乏有效的管制机制有关，运用产业经济理论、制度经济学、政府管制和博弈等理论，对房地产市场中政府管制的条件和途径以及管制效果进行剖析，并对政府管制政策提供思路和建议。论文第一章主要在房地产市场问题的基础上，提出政府管制的理念、管制目的以及论文的研究思路和理论框架;第二章在政府管制的内涵及其历史渊源分析基础上，阐述政府管制的经济学理论，为政府管制提供理论基础;第三章分析了房地产市场的结构一行为一绩效，房地产市场的特征，政府管制的历史现状与问题，探讨房地产市场实行政府管制的基本条件与途径;第四章重点分析房地产市场价格问题及其管制;通过调查数据分析房地产市场的利润及成本构成，提出政府管制的价格直接管制和间接管制因素(土地、利率和税收);第五章运用回归分析和 T检验方法，剖析土地管制及其效果，从土地供需特征和土地出让方式等方面出发，对土地的政府管制效果利用自回归方程进行分析评价，探索土地价格指数和房地产价格指数与政府管制的内在联系;第六章从金融税收政策方面探讨对房地产的影响与管制效果进行检验分析，提出政府管制的财政政策、利率政策、信贷政策及税收政策的建议;第七章为博弈分析，通过对房地产市场相关利益者的分析，运用博弈论探讨了房地产市场中开发商与地方政府、开发商与消费者、地方政府与中央政府之间的利益博弈;第八章提出本文的研究结论与建议。2政府管制理论基础在当前房地产市场不成熟、政府管理体系不完善的条件下，房地产价格持续上涨、银行信贷资金、外来资本向房地产业的集中所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险，影响国民经济的健康发展。作为制度供给者的政府，当市场失灵出现时，需要从社会利益出发，根据经济学原理，利用管制手段进行干预使房地产市场达到资源的有效配置和保证社会福利的公平性。本章探讨政府管制的经济学理论基础，为政府管制房地产市场提供合理的理论解析。政府管制的内涵及其历史渊源管制(regulati。n)又被称为“规制”，是指政府根据一定的法规对市场活动所进行的某种直接的、行政性的规定和限制。政府是实施管制的主体，管制的对象主要是微观经济活动以及参与这些活动的企业、个人或组织机构。从管制的性质看，管制可分为经济性管制(如反托拉斯，对某些部门的价格管制)和社会性管制(如环境保护)。经济性管制是指对特定行业的价格、市场进入、投资和服务标准等方面的控制，它是政府对某个特定行业的纵向制约，或与自然垄断有关如电信、电力、天然气、供水等公用事业，或与信息不对称有关如银行、保险等金融产业，或产权难以明确界定的自然资源的使用问题如电视、广播等行业;社会性管制是指纠正在众多行业中同时存在的某类特定市场失灵问题为目的的管制，其管制的领域主要有三大类:存在严重外部性的环境保护领域、存在严重信息不对称的消费者安全与健康领域和职业安全与健康领域。世界上基于市场经济运行的政府管制始于 19世纪 70年代，以两件事件的发生为标志: 其一是美国最高法院为管制垄断提供了法律依据，其二是铁路业成为第一个被实施管制的行业。其后，在 1877年马恩对伊利诺伊州诉讼案()的判决中，促使伊利诺伊州政府着手管制粮仓和批发店制定的粮价，为政府采用管制来防止垄断企业对消费者剥削奠定了基础。政府对经济领域进行管制起源于 19世纪晚期。1887年出台的州际商业法案对铁路价格进行了管制，美国国会成立了州际商会以管理铁路费率。19世纪末以来，随着凯恩斯主义的兴起，美国及西欧工业国家纷纷放弃了完全自由放任的经济发展模式，而逐渐赋予政府更多的管制经济的职能一反垄断、征收所得税、加强社会保障体系建设等等;20世纪初，美国在运输、交通等基础部门以及证券等金融部门涌现大量的管制机构，例如联邦交通委员会以及证券交易委员会。反垄断是政府管制的一个重要方面，美国国会制定了很多法律条文来制止诸如通过合谋与操纵市场等手段去牟取不正当利益的行为，但经济管制并不完全反对市场集中，反而认为市场集中是市场经济发展的高级结构的表现，反垄断管制的目的是对市场中的企业加以限制，以便减少可能导致的外部性损失。 20世纪以来，政府管制所占比重有不断扩大的趋势，不仅在宏观经济层面，调控经济结构和社会收入分配结构，而且在微观经济层面，对企业结构和企业决策，居民消费与投资选择等也有一定的管制作用。1934年内伯亚对纽约州案的判决中，政府更是对非公共事业的牛奶零售价格进行管制，以保证公众利益。随后，政府实施管制的经济领域越来越多，几乎遍及到诸如电力、电话、城市运输等公共事业部门 8。 20世纪 40~60年代期间，政府管制持续增加，但立法活动以稳健且温和的态势扩张政府管制的权限，能源和通讯行业所受影响最为显著。而在 70~80年代期间，在发达国家中掀起了一次管制缓和浪潮。政府放宽对产业实行的种种限制措施，增强产业的开放度，给民间经济主体以更多的自由选择权。管制缓和的对象产业以建设、公益、运输、通信、广播、流通、金融、服务等非制造业的行业为主。一直延续到 90年代，在很多诸如天然气输送、发电、以及电力批发等基础部门逐渐放开管制，促进了市场竞争。由此可见，美国的政府管制在经济的不同发展时期有所偏颇，为了让市场机制更好的配置资源，国家对政府管制上经历了一个由自由到管制再放松管制的过程，而管制的政策一直在演变当中，其并不具备周期性特征，也没有特定的规律可寻，只是在不同年代管制的方向却很明确。政府管制在某种意义上仅仅是一种偏好的表述，力求沿着市场经济最优功能的方向，而不是朝第二优或第三优的集权社会方向前进。但从美国的政府管制实施经验看来，有着这几个方面的特点:第一，管制发生在公共事业部门居多;第二，管制是政府对市场失灵领域施加调节;第三，管制以最大限度保护公众利益为原则;第四，政府在实施经济管制时并不排斥市场，而是为了让市场机制更合理的配置资源;第五，管制一般通过经济立法来实施而不是行政手段。维斯卡斯(Viscusi)认为，政府管制是政府以制裁手段，对个人或组织的自由决策的一种强制性限制，政府的主要资源是强制力，政府管制就是以限制经济主体的决策为目的而运用这种强制力;政府管制是行政机构制定并执行的直接干预市场机制或间接改变企业和消费者供需决策的一般规则或特殊行为;而日本学者植草益认为，政府管制是社会公共机构依照一定的规则对企业的活动进行限制的行为;金泽良雄则认为，政府管制是在以市场机制为基础的经济体制下，以矫正、改善市场机制内在的问题为目的，政府千预和千涉经济主体活动的行为。虽然对政府管制的概念表述不一，但里面都包含了三个最基本的要素，即政府是实施管制的主体，市场经济的参与者(以企业为主体)是政府管制的对象，政府管制以各种法规或制度作为依托。综合新制度经济学、寻租理论等当时较具前卫性的有关方法和观点，佩尔兹曼(Peltzman)从三个方面阐释了对管制活动本质的认识:(l)政府管制的实质，是将垄断利润最终归属的决定权授予政府管制当局。(2)政府管制条件下，受管制者往往能够对管制结果作出较为准确的预测，致使一个理性的产业显然会花光所有的垄断利润而只保留政府认可的利润。(3)在政府管制条件下，真正发生明显变化的不是受管制产业的产量和价格，而是收入在各相关利益集团之间的分配。从本质上讲，政府对微观经济领域的管制活动是一种政治行为，作为行为主体的政府对这一问题的性质的认识、制度的设计、方法的选择都会从根本上决定这一经济职能能否真正实现合理使用。作为制度供给者的政府本身也是一种制度，是能够决定一般制度的特殊制度，因而也是最重要、首先需要建设的制度。政府管制理论综述西方管制理论的发展同西方发达国家的政府在处理各种市场问题时所持的态度与所采取的方法紧密联系，以不同学者站在政府管制的不同方法和侧重上，政府管制经济学主要有以下几大不同流派。社会利益论(Thepubli。interesttheory) 社会利益论又称为公共利益论。该理论认为，管制通常发生在市场失灵的领域，目的是为了保护公众的利益，因此被称为社会利益论。它不是以特定产业为研究对象，而是围绕任何达到一定的社会目标，实行跨产业、全方位的管制(王俊豪，2007)。根据西方经济学理论，在完全竞争状态时的市场“看不见的手”指引下，企业以等于边际成本的价格出售产品，这时社会利益达到最大化;当市场不能够在完全竞争状态下运转，或完全竞争机制不为社会所需时，就会发生市场失灵。理查德德.波斯纳(1974)指出，社会利益理论或明或暗地包含着这样一个前提，即市场是脆弱的，如果放任自流，就会导致不公正或低效率，而政府管制是对社会的公正和效率需求做出的无代价、有效和仁慈的反应，政府管制行为不考虑管制成本。如果市场在有效配置资源和满足消费者需求方面不能产生良好绩效，政府千预就有了潜在的理由。从理论上说，当市场失灵出现时，管制可以提高社会福利。管制是针对私人行为的公共行政政策，是从社会利益出发而制定的规则，目的是为了控制价格，确定服务条件和质量及规定在合理条件下服务所有客户时的应尽义务等，并假定在这一过程中，政府可以代表公众对市场做出这一理性的计算，使这一管制过程符合帕累托改进原则，不仅能在经济上富有成效，而且能够促进整个社会的福利提高。这暗示着政府是公众利益而不是某些特定部门利益的保护者，将对任何出现市场失灵的地方进行管制。社会利益理论是一种建立在规范分析框架基础上的理论，源于传统微观经济学，它主张政府管制是对纠正市场失灵或极端不公平行为的公共需要的回应，假定政府管制的目的是通过纠正市场失灵来提高提高资源配置效率，增进整个社会的福利水平，并且这是政府追求的唯一目标(李时敏、肖兴志、李健军，2004)。它认为政府代表的是公众利益，而不是某些特别利益集团。该理论以市场失灵和福利经济学为基础，在相当长的一段时间内，在管制理论方面占据了统治地位。但社会利益理论也存在自身难以克服的缺陷。其一，理论本身的不完整性，该理论只是提到公众为取得社会福利而产生管制的需求，但没有进一步论述公众对管制的潜在需求是如何转化为政府对管制的实际执行的，也即缺乏对立法行动以及管制的完成机制进行分析;其二，现实世界的大量被管制产业既不是自然垄断行业也不存在外部性，如保险业和汽车业。其三，社会利益理论缺乏事实的支持，经济学家们进行了大约十五年的理论和经验研究，结果表明管制与外部经济或外部不经济以及垄断的市场结构，并不呈正相关性。管制实际绩效与公共利益理论分析不相符合，即使对自然垄断行业进行管制，实际上对企业的定价行为的约束力较小(宁方勇，2007)。乔治·施蒂格勒和克莱尔·弗瑞兰德(Stigler &Friedland，1962)对 1912一 1937年期间对美国电力事业价格管制的效果研究表明:管制仅有微小的导致价格下降的效应，并不像管制公共利益理论所宣称的那样管制有较大的降低价格作用。克瑞(Crew)和克雷道佛(Kleindorfer)更是批判该理论中“社会利益”术语本身就是模糊的，通过管制来实现竞争的功能，只是一个虚无飘渺的幻想。俘获论或追逐论(CaptureTheory) 管制俘获理论认为促使政府管制的仅可能是社会的某一特殊利益集团，管制的整个过程最终将变为服务于被管制的行业，管制者被受管制者俘获。管制与其说是为了社会公共利益，不如说是特殊利益集团寻租的结果(宋君卿、王鉴忠，2007)。管制俘获理论是建立在三个假设基础上的:一是所有相关的利益各方都是纯粹的经济人，都是利益最大化的追求者;二是所有相关的利益各方都具有理性预期;三是管制是没有成本的。该理论认为，政府管制是为满足产业对管制的需要而产生的，即立法者被产业部门疏通和利用;而管制机构最终会被产业所控制，即执法者被产业所俘虏。因此管制有利于生产者，它提高的是生产者的利润水平而非公众的福利水平(杜传忠，2005)。管制俘虏理论的产生和发展，离不开对当时管制状况的经验观察。由于它能比较好地解释十九世纪以来管制总是有利于生产者这一现象，所以较管制公共利益理论是一种进步。但管制俘获理论同样受到与公共利益理论相似的各方面的质疑。其一:俘获理论同样没有理论基础，它没有解释管制机构如何被行业所控制。当存在受管制影响的多个利益集团方(包括消费者和工人集团以及企业)时，为什么管制是被生产者这个利益集团所俘获，而不是被消费者或其它的利益集团所俘获。其二:没有解释被管制产业既然有能力俘获现存的管制机构，那它为什么不能在最初的时候就阻止这个管制机构的产生等。第三:管制俘获理论也不能预测当一个管制机构对几个相互之间具有替代竞争关系的产业进行管制时，它会偏向于哪一产业。除此之外，也有一些实证研究与其不符，如交叉补贴，常见于铁路，航空和市内通讯业，其形式是对供应成本有极大差别的顾客收取统一价格。这与企业追求利益最大化的目标是不一致的，对被管制企业是不利的。还有一系列管制不是被行业所支持的，行业被管制之后反而造成低利润，如石油天然气价格管制，对于环境、产品安全、工人安全的社会管制(雷华，2003)。而且，俘获理论很难解释为什么很多产业被管制后来却又放松管制。经济管制论(EeonomieTheoryofRegulation) 管制历史表明，不同利益集团的福利因管制而改善，需要一种新理论来解释这种现象。而且，这种理论必须能同时解释管制实践过程中对产业管制及放松管制的原因。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格勒在((经济管制论》(Stigler，1971)中，首次尝试运用经济学的基本范畴和标准分析方法来分析管制的产生，开创了管制经济理论。管制经济理论从一套假设前提出发来论述，其假设符合逻辑推理，是管制目标理论的一个巨大进步，它解释了管制活动的实践过程。后来佩尔兹曼(Peltzman，1976)和贝克尔(Beeker，1983)等人在其研究的基础上，进一步发展和完善了管制经济理论，使其在解释和分析政府管制目标和方式方面有了长足的进步。 1施蒂格勒模型美国著名经济学家乔治·施蒂格勒()在 1971年其发表的论文《经济管制理论》(TheTheoryofEeonomiCRegulation)正式提出，从而创立 T管制经济理论。该理论是到目前为止较为确切的一种理论，它提出了可检验的假设和一系列合乎逻辑的推理。他认为该理论的中心任务是分析说明谁是管制的受益者，谁是管制的受害者，管制会采取什么样的形式，以及管制对资源分配的影响。施蒂格勒一改传统经济学将政府管制视为外生变量的分析方法，首次尝试用经济学的基本范畴和基本方法来分析政府管制的产生。施蒂格勒的分析有两个前提:一是国家是强制权的基本源泉，利益集团确信国家运用强制权能使该集团处境得以改善;二是当局选择使效用最大化的行为是理智的。这两个前提导致了一个假设，即管制的供给是为了满足利益集团收入最大化的需求。在此基础上，施蒂格勒结合了几个经济管制模型来预测哪些产业部门将被监管，以及进行监管所采取的形式，最后得出三点结论:(1)即使管制有利于生产者，政策(尤其是价格)也不会设定在使产业利润最大化的水平上，由于受消费集团的影响，价格将被置于达到利润最大化的水平之下;(2)管制最可能发生在相对竞争或相对垄断的部门，因为正是这些产业部门中，管制才好产生最大的影响;(3)市场失灵的存在使得管制更有可能，因为市场失灵领域的监管会增加社会福利，一些利益集团获取的收益相对比其它利益集团蒙受的损失要大。 2佩尔兹曼模型 1976年，斯蒂格勒在芝加哥大学的同事佩尔兹曼，进一步完善了斯蒂格勒理论，并将其进一步格式化、正式化，形成了斯蒂格勒理论的扩展形式一佩尔兹曼理论(Peltzman， 1976)。他把管制的作用形象地比喻成一个支点，而各竞争的利益主体都在寻求在这个支点上使用杠杆，以实现自身财富的最大化。佩尔兹曼认为，管制者不会只为单独的一个经济利益主体服务，即管制并不总是有利于生产者，它也会有利于消费者。但从研究的实质方法上分析，斯蒂格勒理论和佩尔兹曼理论所采用的分析方法都是建立在 M.奥尔森 (ManeurOlson，1965)的著作((集体行动的逻辑》基础之上。佩尔兹曼假定管制过程中最重要的是财富转移，管制的受益者通过选票和金钱两种形式来对他所需的管制进行“支付”。在市场利益均衡的条件下，一个利益集团福利的增加只能以另一利益集团福利的减少为代价，政府管制必须在不同利益集团中进行协调，在佩尔兹曼模型中，将利益集团分为两大派，生产者与消费者。管制机构获得的政治支持与这两个利益集团的关系是:价格高、利润高将导致消费者政治支持减少，生产者政治支持增加;价格低、利润低将导致消费者政治支持增加，生产者政治支持减少。以此为基础，佩尔兹曼绘制了关于政治支持的无差异曲线(如图 2一 1)。该曲线的斜率为正，处在上方的无差异曲线代表的政治支持程度要高于处在下方的。经过一系列推导，佩尔兹曼指出管制的均衡价格在无差异曲线和生产者利润曲线的切点处取得，它介于垄断价和竞争价之间。而且对于不同产业，在进行管制前，其价格越是接近垄断价或竞争价的，其对管制的要求也越强烈。因为与价格处在其它位置上的产业相比，它能从向管制均衡价格接近中得到更多的利益。其中:F表示生产者的利润，P表示商品或服务的价格。PC、P*、Pm分别表示竟争价、管制的均衡价、垄断价。M1 是生产者的利润函数，贝克尔模型、MZ、M3分别是表示不同政治支持程度的无差别曲线。F=f(P，其中 C表示成本。斯蒂格勒与佩尔兹曼管制理论分析都是以管制者或立法者选择实现政治支持最大化的管制政策为基础。而贝克尔(1983)关注的角度不同，他从管制的实质在于利益集团之间的竞争角度进行研究，认为管制活动是由每个集团的相对影响来决定的，管制主要是用来提高更有势力(更有影响)利益集团的福利。贝克尔理论认为，如果管制产生的边际净损失增加，管制活动的数量将减少。这种理论的重要内涵在于能改善福利的管制政策更有可能被执行，受市场失灵影响的产业(其管制的边际净损失相对较低甚至为负)更有可能被管制。获益集团有更大的获利潜力以至于它们会动用更多的压力，管制的受害集团则因较低的净损失而不会蒙受更大的损害，一般说来它们将动用较少压力来反对管制。与斯蒂格勒、佩尔兹曼理论相比，贝克尔理论对管制公共利益理论提供了解释，即容易出现市场失灵的产业会有相对较大的压力实施管制。然而与管制公共利益理论不同，贝克尔理论没有表明管制仅仅产生于市场失灵之时，他认为决定管制活动的仍然是利益集团的相对影响，这种影响不仅由管制的福利效应所决定，而且由利益集团向立法者和管制者 22动用压力的相对效率所决定。这种以利益集团所施加的相对压力决定政府管制政策的分析方法对理解政府其它公共政策同样有参考意义。除此之外，赫蒂克和万纳(HettiCh，Winer，1988)在斯蒂格勒一佩尔兹曼一贝克尔研究的基础上，还发展了管制的税收理论，以解释谋求选票最大化的立法者可能决定的各种税收结构。管制经济理论是西方管制理论影响较大的一个分支，它把经济学中最基本的“理性人” 假设应用于管制活动的分析中，并以此为前提，引入需求和供给、效用最大化、无差异曲线等经济学概念与方法，从而使对政府管制的理解变得更加深人、透彻。它所开创的经济学分析方法和思路为进一步开展对管制的研究提供了有用的工具。放松管制理论从 20世纪 70年代末起，传统政府管制的理论基础受到前所未有的置疑和批判。管制实践的变化促进了管制理论的发展，适应政府管制改革的需要，经济学家提出了一系列支持管制放松的理论主张。 1新自然垄断理论政府进行经济性管制的主要论据是自然垄断。由于存在着资源稀缺性和规模经济效益，使提供单一产品和服务的企业或联合起来提供多数产品和服务的企业形成一家公司 (垄断)或极少数企业的概率很高，这种由技术原因或特定经济原因而形成的垄断，被称为自然垄断，基础设施产业大都具有自然垄断的性质。传统管制经济学认为，从社会利益出发，政府必须对自然垄断产业进行管制，因为自然垄断企业的平均成本随产量的增加而持续下降，如果把某种产品的全部生产交给一家企业来生产，对全社会来说总成本最小。因此，需要政府对市场准入进行管制(吴绪亮，田明君，2005)。而且根据微观经济学的基本理论，只有当价格等于边际成本时社会的总福利才最大。但是在自然垄断产业，当价格等于边际成本时，企业会亏损。因为当平均成本下降时，边际成本低于平均成本，而市场定价原则是边际成本等于边际收入，如果按照这一原则定价，企业就会亏损，这称之为自然垄断企业定价的基本矛盾。这一矛盾要求，由政府对自然垄断产业的价格进行管制，在社会利益和企业利益之间进行取舍(于立、肖兴志，2001;于立，2005)。新管制经济学认为，传统自然垄断理论建立在单一产品假设基础上，而现实中企业的产品结构往往是多元的。因此，对于自然垄断的定义必须建立在成本的弱可加性 (subadditivity)的基础上(于立等，2004)。假设有 M家企业，N种产品，任何一个企业都可以生产任何一种或多种产品。如果一个企业生产所有产品的总成本小于多个企业分别生产这些产品的成本之和，企业的成本方程就具有弱可加性。如果在所有相关的生产上，企业的成本都具有弱可加性，该产业就可以看作是自然垄断产业。当一个企业的总成本与多个企业的成本之和相比较时，单一企业的平均成本可能下降，也可能上升。前者情况的自然垄断称为强自然垄断，后者情况的自然垄断称为弱自然垄断。在弱自然垄断条件下，边际成本价格使社会福利最大化的同时又使企业盈利，边际成本定价的矛盾不复存在。因为在弱自然垄断下，企业按边际成本定价，产量由需求曲线和边际成本曲线的交点决定。当平均成本处于弱可加性时，边际成本大于平均成本，企业盈利。新管制经济学认为，根据自然垄断的这种新理论，对自然垄断产业的管制，就需要视自然垄断的强弱、进入市场有无障碍和企业的承受力分别采取不同的对策。在强自然垄断下，如果进入无障碍，企业也有承受力，则不需要政府管制，承受力的存在保证垄断企业不致被挤出市场，潜在竞争者的威胁恰好代行管制的职能，迫使企业制定一个不高于盈亏相抵的价格。在弱自然垄断条件下，当进入无障碍，企业有承受力时，也不需要政府管制，因为潜在竞争者的威胁会迫使垄断企业制定边际成本价格，从而实现社会福利最大化，企业盈利。这表明，自然垄断与竞争之间存在着替代性，自然垄断产业的定价矛盾可以部分化解(史普博，1999)。因此，用成本的弱可加性定义自然垄断，在一定程度上拓展了自然垄断的范围—从而为 70年代以来世界各国对自然垄断产业的放松管制提供了理论依据(小贾尔斯.伯吉斯，2003)。 2可竞争市场理论 20世纪 70年代末以后，管制失灵论和要求放松管制的呼声，在以美国为代表的一系列发达国家中日益高涨，可竞争市场理论便在这样的背景下诞生了。可竟争市场是指来自潜在进入者的竞争压力，对己在市场上的供给者的行为施加了很强的约束的市场。这个概念的提出首先由美国著名经济学家鲍莫尔()在 1981年提出，在后来他和威利格()以及帕恩查()共同出版了《可竞争市场与产业结构理论》一书，这标志着可竞争市场理论的正式形成(Baum。，1982)。可竞争市场理论通过引人“沉没成本”和“完全可竞争市场”等概念，说明了如何形成一个高效率分配资源、有利于社会福利提高的产业结构。在可竞争市场理论看来，即使是自然垄断产业，只要市场是可竞争的，政府管制就没有存在的必要，管制机构所要做的不是限制进入，而应降低产业的进入壁垒，创造可竞争的市场环境。只要存在潜在进入者的压力，市场中的现有企业无须政府管制也不可能获得垄断超额利润，而只能将价格定在超额利润为零的水平，从而实现资源配置的优化。可竞争市场理论可以被看成是“完全竞争市场理论”的一种延伸。它与后者明显不同的是，它存在规模经济和垄断现象。只不过潜在的进人压力能迫使少数几个在位企业无法进行垄断性定价攫取超额利润，最终形成的是只能获得正常利润的竞争性价格。而且与后者相比，可竞争市场理论所描述的“完全可竞争市场”会更加接近现实经济中的市场状况。 3政府管制失灵理论政府管制的实践表明，由于政府行为目标的偏差和特殊利益集团对管制的寻求，在许多的管制结构下，管制部门在牺牲消费者利益的基础上获利不小。基于对政府管制公共利益论的反思与批判，新管制经济学主张政府管制的部门利益理论，认为政府的基本资源是权力，利益集团能够说服政府运用权力为集团利益服务，而且管制者是理性的，会选择能使其效用最大化的管制政策，因此，政府管制代表的是某一特殊利益集团的利益，利益集团能够通过说服政府实施利己的管制政策，而把社会其它成员的福利转移到集团中。政府管制的部门利益理论揭示出，管制是被利益集团和管制者所共同喜好的一种制度。部门利益理论的一个直接派生物是政府管制俘获理论。它认为，促使政府进行管制的，或是管制对象本身，或者是其它可能从中获益的人，政府管制与其说是为了社会公共利益的目的，毋宁说是特殊利益集团寻租的结果(王俊豪，2007)。新管制经济学分析了政府管制失灵的政治和经济原因。从经济上看，政府管制失灵导源于以下几个方面:(1)政府决策者受到信息不对称的困扰，难以准确地了解企业的成本和需求信息。(2)管制者通过审计等非市场手段了解信息的能力是有限的，没有精力审计所有的企业以掌握真实成本。更何况还可能被收买与企业合谋。(3)企业不会把它所知道的信息告知政府，甚至可能提供虚假信息。政企之间的博弈加重了政府的信息不完全性和决策失误的可能性。(4)由于缺乏有效的激励，管制者不一定有积极性去获取有关的信息。因此不完善信息和不完全市场问题作为市场失灵的一个来源在公共部门里是普遍存在的。从政治上看，管制失灵的原因有以下几个方面:(1)政府的公共性与政府行为目标之间的差异和矛盾。从理论上说，政府管制必须代表公共利益，然而现实中的政府是由具体的人和机构组成的，他们的利益和行为目标并不必然和社会公共利益相一致。当二者发生矛盾时，就有可能出现政府官员为追求自身利益而做出有害公共利益的决策。(2)政府的强制性和普遍同质性，使得管制可能引起再分配上的不公平和寻租的产生。而寻租的产生，使管制的实际效果与社会公共目标进一步产生偏差。(3)管制者是垄断者，其行为难以监督，没人能保证运用行政垄断权来纠正经济垄断就能代表社会利益、提高经济效率。(4)管制机构设置不合理，缺乏完善的、透明的管制程序。(5)政府管制行为具有内在扩张性，管制者会从供给一方推动管制的膨胀，这就进一步强化了政府的过度管制，导致管制失灵(刘小兵，2003)。 4X一非效率理论 X一非效率是莱宾斯坦于 1966年提出来用以反映企业内部效率低下状态的基本概念。罗杰.弗郎茨(1993)对 X一低效率作了全面阐述。就市场结构而言，垄断的存在，使企业免受竞争压力，垄断企业对价格、产出和成本的控制，是造成这种状况的原因。如果可接受的利润水平不必达到成本最小化就能实现，那么成本最小化就不是垄断企业的典型行为。另外，垄断企业的管理者和所有者的目标不尽一致，所有者追求利润最大化，而管理者追求销售收入规模最大化，使垄断企业难以形成利润最大化和成本最小化的共同行为，结果导致企业利润费用化，企业生产经营成本增加。换句话说，X一非效率意味着垄断企业在高于它的理论成本曲线上生产经营，垄断结构下的企业产量较低，价格较高，并由此造成社会福利的损失。新管制经济学在 X一非效率理论的基础上，阐明了政府管制增加企业 X一非效率的理由。其核心思想是:政府管制会通过报酬率管制(即政府管制允许受管制企业利用产品或服务收费回收总成本，并允许企业有一个合理的资本报酬率)使低效率的企业留在行业内，因为管制者允许低效率企业通过以较高的价格把低效率转嫁给消费者以取得利润，由此企业缺乏降低成本的激励。 5结构性竞争产业理论结构性竞争产业理论认为，随着现代技术的发展，促进了产业融合，使产业内或产业间出现了替代竞争的可能。替代竞争全部或部分地改变了这些行业的性质，使得一些传统上的自然垄断行业失去了自然垄断的特征。科技的发展使产业间的隔墙越来越矮，产业间的相互渗透、相互竞争越来越强，以往针对个别产业进行的管制将失去存在的理论根据。替代产品的存在使得垄断产业的市场力量不可能不受约束地发生的作用。即便是受管制的垄断产业，也存在与替代产品之间的竞争，需要及时做出投资、生产、价格、服务等新的、及时的决策和改变，但是政府管制的存在，所有重要的决策都要经过政府管制部门的批准，而这种批准过程延缓了受管制产业的反应时间，往往会使这些企业在竞争的过程中处于被动的地位。因而，为应对竞争，应该对其放松管制(w二吉帕·维斯库斯，2004)。激励管制理论无论是管制公益理论、管制俘获理论还是管制经济理论，它们存在的根本缺陷是:它们假定政府管制机构与被管制企业在管制方案的制定和实施过程中具有同样多的信息，双方是一种对称信息博弈。但实际上，管制者和被管制者间的信息是不对称的，如何在这种信息结构下考虑管制者与被管制者的对策性互动，此即是激励性管制理论。 20世纪 80年代激励性管制实践在英国开始产生，90年代在欧、美等西方国家得到了广泛应用。管制实践的变化促进了管制理论的发展。从 20世纪 80年代中期开始，随着巴仁和迈耶森(Baron，Myers。n，1982)将微观经济学理论中的新理论、新方法引入管制理论，管制经济学在委托一代理理论、机制设计理论和引入信息经济学等方面取得了明显进展。在拉丰和泰勒尔(1993，2004)将激励理论和博弈论应用于激励性管制理论分析后，管制经济学达到了一个新的发展高峰。日本著名的管制经济学家植草益(1992)认为，所谓激励性管制(incentive regulation)，就是在保持原有管制结构的条件下，激励受管制企业提高内部效率，也就是给予受管制企业以竞争压力和提高生产或经营效率的正面诱因。激励性管制给予受管制企业一定的价格制定权，让其利用信息优势和利润最大化动机，主动提高内部效率、降低成本，并获取由此带来的利润增额。激励性管制要想达到预期目的，关键是要在信息不对称条件下，设计一种既能够给予企业足够激励，又使企业不至于滥用相机抉择权的激励管制合同。即针对企业的类型空间，设计出在企业类型给定的情况下每一个参与者都是最优策略诚实执行者的机制，也叫做“诱使其说真话”的机制。现代西方国家实行的激励性管制种类较多，比较重要的类型有价格上限管制、特许投标管制、延期偿付率管制、利润分享管制、联合回报率管制、区域间竞争管制以及菜单管制等(雷华，2006)。激励管制理论的政策性很强，它在实际中的应用主要有特许投标制度 (FranehiseBidding)、区域间竞争(YardstiekCompetition)、价格上限管制(PrieeCap Regulatoin)以及社会契约制度(SoCialContra。t)。激励管制理论运用了博弈论、信息经济学等前沿理论和分析方法。该理论主要解决如何向以利润最大化为目标的企业提供适当的激励，从而促使它作出有利于提高社会福利的行为。激励管制理论认为管制问题实质上是一个委托—代理问题。管制者与被管制企业之间存在着信息不对称，双方进行的是非对称信息博弈。而解决问题的关键是设计出既能充分激励被管制企业，又能有效约束其利用特有的信息优势谋取不正当利益的激励管制合同或者机制。该理论还进一步指出，在设计高效的激励管制合同或机制时，要考虑被管制企业的成本类型、产品或服务的质量和种类、绩效评估的依据等重要因素。激励管制理论为人们对管制问题的思考提供了一种崭新的思维方式，尤其值得一提的是它所采用的各种经济学前沿分析方法。有理由相信，随着该理论的进一步完善，其在管制问题上所发挥的作用也会日益明显(张红凤，2005)。政府在实施经济管制时并不排斥市场，而是为了让市场机制更合理的配置资源。政府管制的目的是政府通过制定一定的规则、法规和制度并执行强制性手段，对市场经济参与者(企业和个体等)的经济活动行为进行直接和间接的干预，以减少市场可能导致的外部性损失，矫正市场机制存在的失灵问题，达到资源的有效配置和利益均衡。纵观西方发达国家政府管制历史过程，不难发现，政府管制的范围极其广泛且有不断扩大的趋势。不仅表现在调控经济结构和社会收入分配结构等宏观经济层面，而且表现在对企业结构、企业行为决策以及居民消费投资等微观经济领域;除了对电力、电话、石油、天然气、供水、运输、通信、铁路、银行、保险和环境等公共事业部门进行管制外，对非公共事业领域如牛奶、药品和医疗等涉及消费者安全与健康等特定行业的价格、市场进入、投资和服务标准进行控制，最终目的是制止合谋与操纵市场等手段牟取不正当利益的行为，最大限度的保护公众利益，实现社会稳定。其中，反垄断是政府管制的一个重要方面。政府管制作为纠正市场失灵的手段或工具，没有固定的模式可循，在不同国家、不同时期和不同环境条件需要因地制宜，西方的管制模式可以借鉴但不能完全照搬。首先，我国政治体系与西方国家有着根本不同，政府代表全体人民的根本利益，其根本任务是保证社会的公平、效率和维护社会稳定，这就决定了我国政府不能完全放任市场失灵问题，政府更有责任和义务实现“居者有其屋”:其次，我国土地的所有权属于全民和集体所有，全体人民应该共同享有土地的收益，房地产业更具有公共福利性质和保障性;最后，我国的基本国情是人多地少，土地资源稀缺，决定了房地产政策必须节约土地资源，严格控制建设用地，不能消耗和占用大量耕地。基于上述原因，房地产不适合作为投资性和投机性产业。从历史演化角度来看，我国对房地产业的管制经历了从计划经济的完全管制到市场经济转型的自由放松过程;当市场发生较严重的失灵问题时，政府必须进行再管制，只有在房地产业市场能够有效配置资源并达到一定的平稳发展阶段后，政府才会逐步放松管制。因此，政府管制需要在科学发展观指导下，对房地产市场进行管制一放松一再管制一再放松的循环过程。3房地产市场管制条件与途径我国房地产市场处于从计划到市场调整的转型期，随着房地产市场的快速发展，市场机制运行的一些弊端也日渐暴露。而我国对房地产市场调控的手段还不是很成熟，政府管制研究比较缺乏。近年一些房地产市场失灵问题引起学者对调控问题的关注，但针对房地产业政府管制问题研究文献不多。本章运用 SCP范式对房地产市场的结构特征进行剖析，探讨政府对房地产市场进行管制所具备的条件及其管制途径，为房地产市场管制提供依据。房地产市场 SCP分析 1959年美国经济学家贝恩的《产业组织》一书标志着现代产业组织理论体系的确立。贝恩提出并建立“市场结构(Marketstructure)一企业行为(Enierpriseconduct)一市场绩效 (MarketPerformance)”的产业组织理论体系框架，简称 scP范式。其中，分析市场结构包括行业规模、市场集中度、产品差别、进入壁垒等;企业的市场行为主要包括价格行为和非价格行为;市场绩效主要包括利润率、技术进步率、规模经济的实现程度等。房地产业的市场结构是指在特定的房地产市场上，各房地产企业的市场份额、产业规模等方面的关系，以及由此决定的竞争形式，它是反映市场中垄断与竞争的关系。 1房地产市场结构 (l)行业规模与发展速度。房地产行业投资持续快速发展，房地产开发投资额从 1990年的亿元增加到 2005 年的亿元，2005年占同期固定资产投资的 %，占当年 GDP的 %。表 3一 2 可以看到，从 1990年以来房地产市场投资经历了波浪形增长。1992一 93年房地产投资热引商品房竣工面积、销售面积均出现大幅度增长。随后逐年回落，到 1996年销售面积甚至出现负增长，1998年之后又开始出现加速增长趋势，商品房竣工、销售面积逐年增加， 005年销售面积增长 % 资料来源:2006年统计年鉴 (2)产业集中度统计数据显示，我国房地产业是发展迅速的行业，呈现出全国性市场日益集中的趋势。表 3一 3显示，2005年全行业共有 5万多家企业，是 1997年的近 3倍，从业人数也是 1997 年的 2倍以上。国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产 TOP10研究组发布《2006中国房地产百强研究报告》显示，我国房地业集中度进一步加强。百强企业在 2005年实现销售额亿元，占全国市场份额的 %，这一比例在 2004年为 %，而在 2003年为 %。房地产具有天然的垄断特性。与国民经济中某些具有完全竞争的市场比较，房地产市场由于房地产的区域性及房地产开发、经营具有规模经济性质，因而具有较大的垄断性，由于建筑位置和选址的固定性、投资区位的差异性、土地供给的有限性、建筑质量的多样性，使人们不可能对房屋的需求价格弹性做出令人信服的估价，住房的供给与需求不完全依赖于市场。每个地块都是惟一的，土地的有限性、不可再生性造成土地供给上一定程度的垄断，这是开发商获取垄断利润的经济条件。其次，由于房地产自身的固定性，在不同的领域之间难以形成统一的竞争，即房地产产品只能在特定的地域内展开竞争，并且它们在各自的空间下具有一定的垄断力量，形成各自的垄断性。并且由于土地资源的有限性，导致房地产市场具有极大的进入壁垒，极容易形成寡头垄断的市场结构(吴润琼，2007)。万浩华(2006)认为房地产市场是一个重要的寡头垄断市场，这是因为房地产市场本身是一个地区性市场，我们不能从全国范围角度而应该从一个地区、区域来分析房地产市场。 Sa1Op(1979)认为，房地产竟争主要局限于同一区位，因而房地产市场是一个环形竟争市场; 况伟大(2003)认为，住宅业的市场结构是环形竞争，其实质是寡头垄断，在这种市场结构下，开发商很容易进行合谋，从而形成垄断，房价居高不下在一定程度上是开发商合谋的结果。陈学会(2004)认为我国房地产开发商的垄断，首先是因为土地出让制度形成的进入壁垒使得市场中仅存在有限数量的企业;其次是环形竞争的特征是开发商在某一区域拥有较强的垄断力量来制定垄断高价;最后是产品差异使得开发商可以拥有提价的垄断力量。李宏瑾(2005)利用勒纳指数 9对我国房地产市场垄断程度进行测算，结果表明，我国房地产市场的竞争非常不充分，市场垄断度非常严重。无论是面板数据、各年截面数据、我国房地产市场的历史数据、以及我国各省(市、区)的勒纳指数测算都表明，房地产市场垄断程度相当高。实证结果证明我国房地产市场并非完全竞争市场，市场垄断是造成我国房地产市场失灵的重要原因之一。值得指出的是，我国房地产业本身就属于竞争不足和垄断过度，如果再过度强调提高市场集中度，扩大企业规模，只能是进一步强化垄断性，从而造成社会总福利的进一步损失(余凯，2007)。我国房地产的产业组织政策设计应立足于维护和提高房地产市场的竞争性。可是当前我国各级政府不仅对房地产市场的垄断重视不够，而且在土地出让制度、限制中小企业进入市场等方面却制订了很多反竞争的政策措施，这些都是房地产业进一步发展以及市场绩效进一步提高的主要障碍。 (3)产品差别化程度伴随我国经济的持续增长和人民可支配收入的不断增加，人们对居住要求的不断提高，居住环境除了为人们提供可以生存的空间外，还要求具有完善的商业、生活配套设施，环境优雅的休闲和娱乐设施，优秀的教育设施，清新翠绿的花园，便捷的功能设施等等。房地产商在产品样式、购买方式等方面的技巧都深入地应用到楼盘开发之中:商品房新楼盘 (房型、面积、使用功能、周边环境等)不断翻新变化，商品房的销售和购买方式(现房、成品房、期房、按揭、公积金贷款等)不尽相同，商品房的广告宣传也各有招式，预示着房地产企业之间的竞争己从早期的价格竞争、规模竞争、质量竞争、功能竞争，发展到今天的差异化竞争。 (4)行业进入壁垒我国房地产市场存在较高的进入障碍。土地、资金和行政管理壁垒是进入房地产市场的三大门槛。银行从信贷上提高门槛，政府则从土地上把住入口。土地资源是房地产开发的源头。房地产公司数量庞大的原因在于国内土地市场管理的不规范，各种公司无论大小，只要有一定的关系，就可以获得具有开发价值的土地。目前我国取得土地的使用权主要有两种方法，即协议出让和公开交易。2002年 7月 1日前，房地产开发用地主要是以协议方式取得的，由于国家是土地使用权市场唯一的供给者，极易导致低效运作或寻租(rent seeking)空间的存在。协议出让方式是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权，土地的协议出让价格不是通过市场决定，而是由供需双方“私下”协商确定。实际上只有个别拥有信息的开发商与出让方在“暗箱”中协商，其它的开发商由于不拥有信息而被排斥在竞争之外，这种寻租行为不仅不能增加社会财富，而且还会造成社会资源的浪费，同时也提高了更具资质的房地产企业进入市场的灰色门槛。基于以上种种弊端，国家在 2002年 7月 1日实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即规定: “商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 到了 2004年 10月，针对我国土地利用与管理面临的客观形势，国务院又出台了《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确提出要实行严而又严的土地政策。在今后，办理国有土地使用权出让时，须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。很显然，这也意味着开发商再也拿不到廉价土地了，也相应地提高了房地产市场的进入门槛。除了土地外，资金也是制约企业进入房地产的主要壁垒，在我国大多数房地产企业的资金来源中，银行信贷占了很大一块。因此，国家对信贷市场的政策调控就很容易触动房地产业的神经。由于房地产业属于资金高度密集型的产业，其生产环节、流通环节、消费环节都需要大量的资金投入，对于银行来说，房地产业的高利润、高收益对其有巨大的吸引力，也愿意对其融资。为了保证贷款质量，降低不良贷款率，可以适当提高首付款比例，调节个人住房贷款利率，影响房地产企业的资金来源。行政管理壁垒。成功开发一个项目，房地产商必须取得 5个证书:“建设用地规划许可证、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。而要取得这 5个证书就需要当地政府的 20多个部门。政府管理部门审批的繁杂和效率的低下，官员在审批中的寻租，形成了行政性进入壁垒。 2房地产企业行为企业行为是指企业为了赢得更大的利润和更高的市场占有率而适应市场并按照市场要求调整其行动的行为。在 SCP范式中，企业所采取的行为是由市场结构的状况和特征制约的，同时，企业行为又反作用于市场结构，影响市场结构的状况和特征。企业的市场行为主要包括价格行为和非价格行为。 (l)价格行为在我国房地产发展的过程中，房地产企业的定价方法主要有两种，即为成本分析法和市场比较法。成本分析法又称为原价法。它以房地产开发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估房地产的一种定价方法。其基本理论依据是生产费用价值论，是从房地产开发的各种投入的角度估算房地产价格的。对新建房地产的价格计算公式为: 新建房地产价格二土地购置成本十建筑费用+正常利润+应缴税金这种定价方法很容易操作，也较为符合情理，但如置于市场竞争当中也存在很多问题。因为在现实生活中，房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的，而不是由所支付的费用决定的，房地产成本的提高并不一定使房地产的价格增加，成本法得出的是生产价格，而不是交易价格。成本法存在的另一个问题是，计算成本时是以建造者的最高效率为计算依据的，如果其效率不高，但由于其估计值比最低平均成本高，就会使房地产价值估算过高，这种方法是在计划经济中经常用的方法。市场比较法需要收集多个买卖实例，选择比较接近且进行交易的房地产，根据必要情形进行情况修正和日前修正，同时需要就区域与个别因素加以比较，因此求得待估房地产的估算价格。该方法的理论依据是替代原则，从事房地产交易时，当事人将准备交易的房地产与类似的房地产进行价格比较，然后再决定行为。因此，这种方法求得的房地产市场价格符合当事人现实经济行为。对新建房地产的价格计算公式为: 新建房地产价格二买卖实力单价 X(l土房屋差异性调整率)X建筑面积 X(评估时物价指数/买卖之时物价指数) 这种定价方法存在的问题是，在缺乏房地产交易的地区或很少有买卖实例的特殊房地产很难应用此法。这种方法一定要在邻近地区或同一供需圈之内的类似地区中，有与待估房地产类似的房地产交易时，才较为合适。假如房地产开发商是市场先到者，需求率先决定房地产价格时，就会无从下手。另外，在应用这种方法时还需要进行情况修正、地区因素及个别因素的比较等，带有较强的主观性。此外，房地产开发商会根据不同的市场状况相应采取一些另外的灵活定价策略。例如，差别定价法，房地产企业为了合理安排生产，及时购买需要的各类生产要素，可以提前出售一部分“期货房屋”，收取全部或部分现款，并在价格上适度给予优惠，或者房地产企业为加速流动资金周转，如购房者一次付清全部款项或大部分款项，可给予一定优惠，也即价格二房屋售价 X优惠率。另外，还有诸如配套服务销售价格策略，即在房屋价格中除了房屋生产成本、平均利润和税金外，还加入了服务性劳务费和管理费;心理定价策略，即房地产销售商考虑到部分客户对安全、虚荣心等各方面的需求，对住房提供了相关的设施和服务，也相应地调整住房价格。房地产开发商往往采取市场比较法而非成本分析法确定房屋价格，从而导致市场价格偏离供求关系。房地产业的垄断性导致开发商采取掠夺性定价策略以获取超额垄断利润。周玉江等人(2007)认为，垄断性市场排斥了市场调节机制，使供求规律和政策都不起作用。体现在市场不以需求方为中心，价格的核心是开发商;单极市场垄断主体出现，开发商操控了价格的形成机制;权益不对称，房地产企业之间结成实质性的价格联盟，形成了事实上的价格垄断;交易过程中房地产企业利用信息的不对称，对消费者使用欺诈、诱导等手段，从房价、签合同、办抵押乃至于交接房等规则，买房人都无权与开发商平等。垄断导致了房价暴涨的同时，也导致炒房行为愈演愈烈，只要允许房地产行业的价格垄断存在，房地产行业的暴利就会存在，炒房就存在巨大的利润空间，就无法有效的抑制炒房行为。周玉江等人(2007)也提出，导致房价爆涨的主要原因是房地产行业的制度性垄断，其中起决定性作用的是价格垄断。对于垄断的市场，市场调节己经不起作用，国家应该通过反对垄断和限制不正当竞争的方法予以排除，以便让市场机制恢复其调节作用。 (2)非价格行为企业的非价格行为很多，就最基本的来说，主要有两类:一是产品的开发;二是销售活动，包括销售策略、销售网络、销售服务以及广告宣传等。这两方面的目的都是为了扩大产品差别以提高企业的竞争能力。房地产商把各种新理念融入到房地产开发中去，并追求户型灵活多样，以满足不同住户的偏好与需求，住房的标准化、生态化和人性化成为开发商主攻的方向。独具一格的营销策划是房地产企业提高自身的利润水平与竞争力的重要手段之一。很多房地产商在原有基础上对商品房进行修正和包装，制定周密的广告计划、销售计划，并予以强力贯彻执行。在新一轮经济周期中，房地产企业之间的竞争由价格竞争转为非价格竞争，利用规模化经营和物业管理的差别化开辟新的市场空间。余凯(2007)提出，房地产业是高度产品差异化产业，呈现出以非价格竞争为主，以产品差异化竞争为中心的竞争格局。其基本依据是: 由于房地产市场的不确定性，加剧了发生沉淀成本的可能性，而巨额的沉淀成本使得价格合谋十分必要;区域寡头垄断使得开发商价格合谋成为可能，房地产市场竞争的特点使区位市场集中度高，很容易集体行动，现阶段开发商采用价格合谋的定价机制，意味着开发商不打价格战，结果价格竞争手段基本被放弃，而非价格竞争成为主要的竞争形式并被强化(如产品创新和广告)。综上所述，房地产业的垄断性导致开发商采取掠夺性价格撇取垄断利润。房地产商之间的竞争不是价格竞争，而是集中于非价格竞争。巨大的利润空间也使房地产业成为炒楼投机或投资的对象。 3我国房地产业的市场绩效分析近几年来，我国房地产年销售收入一直呈高速上升趋势。在 1991年全国房地产业经营收入为 284亿元，到了 2005年达到 14769亿元，增长了 52倍多，年均增长 %;营业利润由亿元增长到亿元，增长了倍，年均增长 %。根据《2006中国房地产百强研究报告》显示，房地产百强企业 2003一 2005年连续 3年的平均销售额增长率为 %，年均主营业务收入增长率为 %，年均净利润增长率为 50%。对于竞争性市场而言，市场绩效是特定产业市场结构和企业行为的反映，资源配置效率可以从销售收入和利润率等指标上反映出来。但对于垄断性的房地产业而言，仅仅依靠销售收入和利润率指标还不能反映房地产业的市场绩效，因为房地产业经营收入与营业利润的高速增长与大量的商品房空置和土地闲置形成强烈的反差: (l)空置面积。根据国家统计局公布的数据显示，2006年全国商品房空置面积’”为亿平方米;2007年空置面积亿平方米;与 1994年的空置面积亿平方米相比，空置面积也增长了近 5倍。根据住宅与房地产信息网资料显示，空置住宅集中于广东、上海、浙江、江苏、福建和辽宁等沿海省份”。 (2)土地闲置面积。根据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》，2007上半年全国完成土地开发面积仅占待开发土地面积的 40%;北京师范大学金融研究中心《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测，到 2007年底房地产开发商囤地约 10亿平方米‘2。大量的房屋空置与土地囤积说明了房地产业资源配置的低效，同时也说明对于垄断性市场仅仅靠销售收入与利润指标还不能反映房地产市场的绩效，需要根据具体产业进行分析。此外，由于我国房地产市场规范的不完善，有大量的资源耗费在交易成本和寻租上面，也造成了市场竞争的低效率。周炯和陈为杰(2007)认为，依赖房地产拉动经济增长的财富模式将会消耗中国太多的资源，迫使资金大量流向房地产而非急需的高科技和工业化大生产行业，将会降低中国的竞争力。我国房地产业市场集中度普遍偏低，房地产企业数量多，规模小，诸侯分割性强等问题突出，行业竞争力不强，不利于房地产资源的有效配置，造成房地产市场运作的低效率，而这种非效率又往往通过价格转嫁给消费者。此外由于我国土地市场运作的特殊性，往往土地的取得成为进入房地产行业的最大壁垒，这也极为容易导致土地的寻租行为。综上所述，房地产市场具有典型的垄断性特征，这种特征使企业可以采取掠夺性定价和非价格竞争的合谋行为，获取超额垄断利润，由此造成一方面房地产开发商利润与收入不断增长，而另一方面市场资源配置效率低下，土地资源和社会资源不能有效利用，出现大量囤积土地、楼房空置、投机需求高于居住需求、供需结构失衡、资源向房地产集中等市场失灵现象。房地产业管制现状与问题在计划经济时代，我国房地产业基本处于完全管制阶段。房地产在社会再生产中的经济功能和作用被削弱，没有作为独立的产业。1978年改革开放以后，我国从计划经济逐渐向市场经济转轨，政府管制逐步放松，让位于市场竞争;1992年至 1993年，房地产业发展进入过热阶段，房地产投入增加，房地产价格飞速上涨(见表 3一 1)，从表中可以看出， 1992年房地产开发投资的增长速度达到 %，1993年又达到了 %，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了 %和 %。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，1995年房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1995年和 1996年，房地产业的开发投资增长率分别下降到 % 和 %，1997年，房地产业开发投资增长率更是下降到一 %，1998年停止住房实物分配之后，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，2005年房地产业开发投资增长率回升到 %，但这主要是由国家的住房制度改革引起的，而房地产业的其它指标如空置面积不降反升。自 1999年开始，房价逐年上涨，到 2004年大幅飘升，房价基本处于失控状态。2003年 8月，国务院颁布关于《促进房地产持续健康发展的通知》(共六条二十项内容)。2005年 3月，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》(共八条);5月，国务院七部委联合颁发《关于做好稳定住房价格工作的意见》(共八条);2006年 5月，国务院常务会议提出房地产调控的原则意见;紧接着九部委颁布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，开始了房地产的新一轮宏观调控。回顾改革开放以来我国房地产 37市场的发展历程不难看出，完全靠市场机制调节存在很多弊端，市场秩序比较混乱，其表现为:房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快、土地开发不规范、商品房产权混乱、房屋质量低下、商品房广告虚假、交易税费太多、房屋入市门槛高等。2003年以来，国家运用行政、财税、金融、土地等手段，逐步加大房地产宏观调控力度，但效果都不尽人意，房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出(程建胜，姜超，2007)。从管制角度来看，我国政府对房地产调控的手段不是很成熟，对房地产管制方面有以下几方面的主要缺陷: 1、行政工具使用过于频繁。在市场经济中政府应充分发挥市场在配置资源中的基础作用，减少对市场的行政性干预。而在我国当前房地产经济政府控管行为中，由于行政工具使用简单(往往以政府发文形式出现)，见效快(特别是行政命令)，使用的次数也最多。事实上，过多的使用政府命令等行政工具直接干预市场不利于房地产经济发展，反而造成很多的负面效果。例如，频繁使用导致政府的行政命令丧失权威性，运用不当影响企业正常运转，某些行政命令成为政府乱收费的依据，受决策者个人因素影响大，一旦出现决策判断失误，带来的后果比较严重。 2、经济工具使用不足。与行政工具运用相比，经济工具应用不足，原因可能在于:(l) 经济工具的使用在合理确定力度方面比较难。以税率工具为例，政府在采取减免税的优惠政策吸引房地产投资时，要确定合理的优惠幅度，才能达到调控目的同时又不减少总体税收，这就要求政府在调控之前进行调研，结合当地情况测算减免税的具体幅度。(2)经济工具如果运用不当，不但效果不好，甚至还可能带来负面效果。(3)经济工具有滞后性和惯性，也是运用难度较大的一个原因。 3、法律工具本身不完善。国外房地产市场经过多年发展，已经相当成熟，与之配套的房地产法也十分完善。如日本有关房地产开发和经营的法规多达 500多个。与国外比较，当前我国房地产经济政府控管的法律工具存在如下问题:(1)构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系逐步完善，有必要出台一部土地基本法，对各种土地关系做出具体规定。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律，如《住宅法》等也应尽快出台。(2)法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个机构在起草法律草案或制定法规、部门规章时由于未考虑与相关法律的关系也易造成重复立法，损害了法律公正和立法效果。例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。从标题上看，无法确定二者是从属关系还是并列关系，从内容上看，二者既有从属，又有并行，还有矛盾的部分，这两部重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了很大的影响。(3)房地产立法可操作性差。国外和我国香港特区房地产法律、法规条文的特点是针对性强，对房地产经济活动各个环节乃至细节问题都规定十分明确，因而落实起来比较具体，只须将不同情况按法律规定“对号入座”即可。而我国的房地产法一般仅对房地产经济活动的原则性问题进行规范，对细节规定得较少，导致在实践中常常出现因找不到具体法律依据而出现漏洞的情况。 4、创新工具缺乏。(1)在现有工具的使用上缺乏创新。根据宏观调控理论，几种调控工具合理协同使用，能形成最大合力。而在现实中，往往是某种工具单一使用，缺乏相互协调:往往针对某一房地产经济问题，采取“头痛医头，脚痛医脚”的对策。有时虽然运用了几种工具，但由于工具使用不协调，作用反而相互抵消。例如，政府在消化空置房的过程中，一方面采取金融工具(降低贷款利率)帮助居民通过住房抵押贷款提高消费能力，另一方面又没有采取措施制止本已不合理的房价继续上涨，使得居民面临巨大的购房阻力。(2)缺乏与市场经济要求一致的间接控管工具。现有控管工具缺乏创新，不能满足政府控管房地产经济，特别是间接控管房地产经济的需要。 5、政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。市场监管及法规建设远远滞后于市场发展速度，市场交易比较混乱，缺乏对开发商市场势力的有力约束。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，部分开发商为获取利益而误导市场、违规销售、“缺斤短两”的现象时有发生，严重影响了公众利益，房地产开发、交易行为不规范问题，商品住宅建设中的质量问题，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善等问题。政府管制的基本条件与途径政府管制是解决市场失灵的重要手段。政府管制并不排斥市场，同样认可市场机制和均衡价格在配置资源方面起着基础性作用。另一方面，市场也不能排斥政府管制的作用，尽管亚当.斯密古典经济学理论的经济自由主义思潮对市场机制具有“看不见的手”的功能，认为“当个体自私地追求个人利益时，他或他好像为一只看不见的手所引导去实现公众的最佳福利’3”认为政府应当尽可能少地干预经济，尽可能多地将经济决策留给市场供求机制去完成，但古典自由主义并没有全面否决政府在经济中的作用，他们承认了政府作为“守夜人”，有责任“设立一个严正的司法行政机构”，“建立并维持便利社会商业、促进人民教育的公共设施和工程。”’‘。政府不仅在宏观经济层面，调控经济结构和社会收入分配结构，而且在微观经济层面，对企业结构和企业决策，居民消费与投资选择等也有一定的管制作用，但与此同时，也保证市场调节在经济生活中的主导地位不变。所以，市场调节与政府管制并不矛盾，而是相辅相成，萨谬尔森认为，政府在市场经济中应该承担起三个主要职能，即政府通过促进竞争、控制诸如污染这类外部性问题以及提供公共品等来提高效率;政府通过税收和支出等手段，进行倾斜性的再分配，从而增进平等;政府通过财政政策和货币政策保证宏观经济的稳定和增长，同时减少失业、降低通货膨胀。值得指出的是，政府管制不是替代市场机制，而是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷或者称之为市场失灵的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种手段，政府管制需要具备一定的条件: 1垄断性如果在社会理想的产出水平下，只有一个或少数厂商生产时，该产业的生产成本最低，则这个产业所在的市场就是垄断市场。当成本组合中有很大一部分是固定成本时，容易产生自然垄断，如公共事业、电力分配系统和电话系统等。这种情况下，固定成本很大程度相当于边际成本。因此，产出越大，平均成本越低。垄断市场在分配效率和产出效率之间存在根本性的冲突。如果只有一个厂商生产时效率最高，该厂商为追求利润最大化，比将产品价格置于边际成本之上，分配效率就会丧失。为了取得分配效率，市场需要许多厂商，以便他们在竞争的压力下使边际价格等于边际成本，但产出效率就不会最高。所以，为协调二者的关系，垄断市场需要政府的干预。房地产市场的垄断性主要表现在以下几个方面:(1)土地市场具有垄断性。土地归全民所有，这就决定了我国的土地是国家垄断经营的，在区域市场上由地方政府垄断经营。 (2)房地产产品本身的垄断性。房地产本身的不可移动性和区位的异质性使得房地产业是一个垄断性行业。(3)房地产市场的垄断性。房地产的独一无二性，使得不可能出现相同房地产大量供给，房地产市场不能实现完全竞争。另外，在一个地区内，实力大的房地产商是有限的，而且市场占有率也比较高，所以房地产市场是一个区域性寡头垄断市场’5。 2外部性外部性是指未被市场交易包括在内的额外成本及受益，即“只要一个人或一家厂商实施了某种直接影响他人的行为，而且对此既不用赔偿、也不用得到赔偿的时候，就出现了外部性。‘6”当外部性存在时，社会成本和受益与私人成本和收益出现偏差，自由竞争不能实现资源的有效分配。也就是说，这种情况下，市场中看不见的手就失去了效用。一些情况下，人们可以自己解决外部性问题。科斯定理表明，在产权明晰的条件下，利益各方可以通过谈判达成一致来解决问题。然而，交易成本的存在以及利益各方人数太多而使谈判困难，从而达不到有效率的结果。当人们不能用私人方式解决外部性问题时，政府可以通过要求决策者承担他们行动的全部成本来解决这个问题。具体来说，政府可以用管制、庇古税、污染许可证等方法来解决外部性问题。房地产市场具有明显的外部性。房产消费领域的外部性体现在示范效应上。住宅作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或公款购房者购买高档别墅、高级公寓，成为收入稍低的阶层的效仿对象，这有两方面的影响:一方面开发商追逐超额利润大量开发高档物业造成畸形的住宅供给结构，有限的资源不能得到充分配置，中低档住宅相对需求人群数量过少，间接推动其价格上涨;另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随高档住宅涨价(史姗姗，2007)。 3公共物品和共有资源公共物品既无竞争性也无排他胜。由于不能对使用公共物品的人收费，所以在私人提供这种物品时，就存在搭便车的激励。这种情况下，只能由政府提供公共物品。以成本一收益分析为基础做出供给量的决策。共有资源有竞争性但无排他胜，出于不能向使用共有资源的人收费，他们往往会过度地使用共有资源。因此，由于私人提供公共品普遍不足，政府必须介入以鼓励公共品的生产，并限制公共资源的过度利用。城市公共物品通常表现为包括道路、交通、水、电等基础设施与配套等建设活动。这些公共物品的存在和发展，可以产生集聚效应和规模经济性，使房地产投资环境得到改善，加速房地产开发商的土地价值和房地产价值增值，并影响着房地产消费者的区位偏好及其消费或投入，居民愿意支付的房地产价格也随之上升。因此，城市公共物品的建设将提升城市土地的价值。 4信息不对称信息不对称是指市场活动的参与人对市场特定信息的拥有不相等，有些参与人比另一些参与人拥有更多的信息。市场机制会自动通过价格的形成和修正过程吸收各种信息，但在短期内市场机制无法识别发行人和中介机构的信息欺诈行为。例如，对于某些商品，消费者不可能轻易地对收集到的信息做出评价，生产者和消费者之间信息是不对称的。由于信息不对称，在市场交易发生的前后分别可能引发“逆向选择”和“道德风险”，致使市场机制运行的结果缺乏效率，因此管制的任务就是给说假话的人施加额外的成本，改变他们的行为激励。但管制的任务不可能是实现强制性的、完全的信息披露，管制的任务只是防止他们说假话，是否选择披露信息由发行人和中介机构自行决策。目前的房地产市场交易的存在严重的信息不对称问题，对开发商来说，对其自身房屋的质量非常清楚，信息拥有量较多。但对一般消费者来说，既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本，另一方面降低了市场的流动性。信息不对称使开发商对房地产产品形成和产品交易过程形成了垄断。信息不对称的根本原因在于交易对象的复杂性:无论是在土地市场中协议出让土地时，国有土地使用权的出让无法体现公开、公平、公正的原则;还是在住房市场中，商品房的成本和质量等信息在开发商与消费者之间的分布是不对称的，即开发商比消费者占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息，导致开发商对价格的垄断和绝对的信息优势，而消费者由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。在以期房销售为主的情况下，更加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。同时在住房二级市场，售房者、房地产中介机构以及购房者之间信息分布的不对称就极容易带来道德风险问题。 5房地产消费的公平性由于住房问题还涉及到一个重要的福利经济学问题一分配问题。城市住房问题是困扰世界各国城市问题的首要问题。住房市场的不完全竞争、不完全信息而导致市场失灵，会导致低收入、无收入家庭无法获得与整体社会经济发展状况相适应的基本居住条件。为保障社会分配的公平性，必然需要政府对房地产市场及房地产价格进行规制，促进住房市场竞争，提高住房供应能力，完善相关住房法规，保护消费者权益等。总之，房地产的位置差异、供应整体稀缺性和产品间异质性等特性导致房地产市场存在不完全竞争和不完全信息结构，从而导致房地产市场失效，这就需要政府对其进行规制。从房地产市场自身的特性看，房地产市场实行政府管制具备必要的管制条件。第一，在房地产市场，由于垄断的存在，阻碍了自由竞争和市场机制的正常作用，房地产企业可以利用其垄断力量将房价定在均衡价格之上，产量低于完全竞争市场的产量，不符合帕累托最优原则，降低了资源配置的经济效率。第二，由于买卖双方的信息不对称，卖方对信息的掌握程度远远高于买方，交易价格和交易信息多为不公开，因此信息是不充分的;第三，住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质;第四，土地资源的稀缺性以及房地产投资大和回收期长，限制了厂商的自由进入。理论和实践表明，房地产市场一方面能带动其它产业部门的发展;但同时房地产市场也可能成为泡沫经济的载体，进而导致全国性的金融危机。鉴于房地产业在国民经济中的特殊地位，政府必须对房地产市场加以调控与管制;房地产业作为国民经济中重要一个产业，必须和国民经济的发展保持相对一致性，这也要求政府发挥其调控作用，维护国民经济健康稳定发展。并优化房地产业结构，合理确定各种类型，不同档次商品房之间的供应数量，实现供给结构和需求结构的基本吻合，同时，兼顾社会多层次的住房需求。政府管制的基本途径 1对价格的控制价格控制是为企业指定一个特定的价格，或者是要求企业在一定的范围内定价。如果政府认为某一被管制的垄断企业定价过高，管制就会倾向于为其制定一个最高价格;倘若被管制企业有一些不受管制的竞争者，管制机构就会注意被管制企业有没有进行掠夺性定价，如果这种情形存在，管制就需要制定最低价格。实际上，对价格的控制只是一种手段，管制当局借此达到的最终目标是限制企业的利润，管制机构制定价格使得被管制企业获得正常的回报率，对公用事业的价格管制就是典型做法。对价格控制的具体做法有，制定服务费率的成本以及根据历史价格水平限价等。例如在制定电力业的价格就是政府根据服务费率的成本进行定价，管制机构根据企业在某个 “检验年”期间的会计成本决定其必要收益，其必要收益大致等于营运成本、税款、折旧和“允许的利润”之和，而“允许的利润”是以合理的利润率乘以费率基础来定义的，费率基础包括与受管制的企业运行有关且根据某一历史的支出基数估价的未折旧投资部分。一旦必要的收益得以确定，管制机构就会批准收费表中的费率。价格信息是市场这只“看不见的手”配置资源的主要依据。而价格的扭曲和信息的失真会造成市场调控的失效，这时，政府的价格调控就非常必要。房地产消费具有很强的福利性，其严重影响社会分配的公平性和社会的稳定性，因而，为了使房地产交易能够顺利进行，保证房地产市场的有序发展，许多国家或地区都对房地产的交易价格实行一定的规制措施。政府对房地产交易价格的规制从其约束力的角度大致可分为强制性的价格规制与指导性的价格规制两种。强制性的价格规制即由政府直接规定一个交易价格的上限，若价格超过这一上限，政府将停止交易或不予批准。指导性的价格规制则不具有强制性，没有相应的惩罚措施。强化房地产登记制度和交易申报制度，并定期公开，为长久的搜集和发布市场信息提供一个坚实的基础。真实而充分的信息不仅能够促进各市场主体的行为变得更加理性，也能使政府的干预和调控措施变得更加有效。 2对数量的控制即对产品和服务数量的控制，有的与价格控制同步使用。我国经济高涨时期，政府为了对过热的经济实行宏观调控，暂停了一系列大型的项目上马，甚至对一些钢铁厂下达停产整顿的通知以达到经济软着陆的目的。但由于数量控制直接影响到市场的供给与需求，有行政干预之嫌。房地产保有量的管制。保有量的概念包括土地与房产以及使用权与所有权两方面的内容。对房地产保有的规制可从权利主体与客体两个角度进行分析，具体包括对权利主体和客体的类型、取得房地产的面积、取得房地产的方式以及租佃的期限等方面做出限制。如许多国家都有禁止外国人购买本国土地的法律规定(苑韶峰，2007)。 3控制进入与退出管制者控制的两个关键性变量是价格和企业的数目，而后者通常通过控制企业的进入和退出实现。对市场进入的控制往往可以通过发放许可证来实施。这种制度授权管制机构负责审批企业进入某些特殊行业的申请，通常还限以配额，管制机构对进入特殊行业的企业制定有明确的标准和特别的要求，根据情况在相互竞争的申请者中进行选择，这种制度可以使实现任何管制目标的过程具体化，从而进行有效的管制，因此被广泛地采用，但也遭到一些批评，因为它可能人为造成垄断，并导致“寻租”活动。对市场退出进行管制的依据是管制比自由市场能够为消费者提供更大范围的服务，这要求受管制企业为无利可图的市场提供服务，不经管制机构的认可，受管制企业不得退出这一市场，例如铁路运输业。房地产市场的土地管制。房地产业是建立在土地基础上的，因而，土地便成为房地产业的最重要的进入壁垒，政府也就可以通过土地规制来达到对房地产业的调控目的。国家作为土地的惟一供给者实际上控制着房地产开发企业的进入。对房地产业而言，能否获得土地是房地产开发企业进行房地产开发的前提条件。因此，为了充分有效地使用有限的土地资源，国家以颁发土地许可证(土地出让合同和土地使用证)的形式来进行房地产开发。在本质上，许可证是政府制造的进入壁垒，房地产的开发也必须通过政府的许可才能进行。因此，房地产开发项目的批准、土地出让合同的签订以及土地使用证的颁发，实际上就是政府对开发商颁发许可证的过程，形成一个进入壁垒。但是由于许可证制度以及协议出让制度导致了房地产开发企业严重的“圈地运动”和寻租行为。使有效率的企业难以进入，无效率的企业则可能在市场中长期生存。这种硬性的规制越来越受到垢病，很多研究认为正是政府的土地规制影响房地产开发企业和房地产消费者的预期，从而造成房地产价格的不断攀升(Kim，2005;Evants，1957;徐艳，2002;杨慎，2003;包宗华，2004)。 4控制其它变量除了对上述变量进行控制以达到政府管制目的外，政府还可以运用其它一些技术的或非技术的措施来限制企业某些行为。例如投资控制，政府通过投资项目的审批制，避免重复建设和资源浪费。房地产市场的垄断性、交易的信息严重不对称及住房分配的社会公平与福利性为政府管制提供了介入房地产市场的基本条件，而房地产的价格调控、保有量的管制以及进入与退出的控制则构成政府管制的基本途径。为使研究目标更加明确和具有针对性，本文重点以价格调控为分析内容，对其它管制途径如保有量的控制、进入退出控制则不作为分析对象。小结:房地产市场 SCP范式分析表明，房地产业在区域市场有很高的市场集中度，竞争不足和垄断过度，土地、资金和行政管理壁垒等因素构成房地产业较高的进入壁垒，形成典型的区域垄断性市场。垄断导致开发商采取掠夺性价格，造成房地产市场资源配置的低效率和社会资源的浪费，出现大量房屋空置、房地产商囤积土地和房地产投机现象。房地产市场的垄断性、交易信息的不对称及住房分配的社会公平与福利性为政府管制提供了介入房地产市场的基本条件，而房地产的价格调控、保有量的管制以及进入与退出的控制则构成政府管制的基本途径。下文将重点围绕价格管制展开分析研究。 4房地产市场价格与政府管制成本是研究企业经济行为最有效的一个工具。这一方面是由于成本在某种程度上决定了价格，决定了企业的赢利能力和竞争能力;另一方面，通过成本分析还可以揭示企业所有与经济相关的信息和经济行为。房地产市场价格作为政府调控的基本途径之一，不仅与企业的经济行为密切相关，而且涉及广大消费者的切身利益，和定价方式的基础上制定相应政策，价格分析，目前国内文献还比较缺乏才能够进行有效的调控。政府只有在了解其成本构成对于房地产业的成本构成和。本章首先通过对房地产开发商进行问卷访谈，对房地产的价格及其成本构成进行剖析，揭示房地产行业的盈利能力，并探讨价格构成的主要因素、房地产业的关联产业等，为政府的价格管制提供基础依据;其次，对房地产的价格形成机制进行分析，研究价格形成的原因及其影响因素;最后探讨政府在价格方面进行直接管制和间接管制以达到稳定市场的目的。房地产价格与成本构成房地产利润分析由于房地产市场关于价格的公开信息极少，获取相关资料和数据存在许多困难。本文通过对房地产开发企业进行一些深度访谈，并对一些开发楼盘的实际状况进行调查，得出有关成本与利润数据如下: 从上表可以看出，房地产企业的开发成本占销售价格的 30一 40%左右，净利润率最低在 33%，最高在 93%，平均净利润率在 60%左右。房地产开发成本分析为科学合理地分析和掌握房地产开发市场的成本构成，本文将调查的房地产开发成本列表如下(见表 4一 2)由于本文考察的对象为住宅房地产，因而将住宅从总项目中剥离出来测算其成本和利润。首先，根据相关技术经验，假定住宅对各项成本的分摊测算的条件为:(l)土地成本:设定住宅部分系数为 1、商业部分的系数为 2;(2)建安成本:设定住宅部分系数为 1、商业部分的系数为、地下室的系数为、公建部分为 1;(3)其余各项成本按总建筑面积分摊。从表 4一 2不难看出，在房地产开发中主要成本为土地价格、勘等)、配套设施费用、管理费用、销售费用和利息等。其中，建安费用、前期费用(地土地成本(包括土地批租费和安置费)、建安费占到整个房地产开发成本的 75，85%，是直接影响房地产项目开发成本的最主要因素。此外，还有开发期税收占到房地产开发总成本的 %，配套设施费用占 %，房地产销售费用为 %。其它依次为:利息 %;管理费用 %;前期费用。房地产业的关联度和波及效应分析房地产业是产业关联度较高的产业，对其它产业有着重要影响并影响其它产业的发展。为清晰了解房地产产业的关联产业及其影响力，本文根据投入产出表进行了产业关联度分析和波及效应分析。 l、房地产业的产业关联度产业关联度分为前向关联和后向关联，一般地把某一产业的生产供应给其它产业部门作为中间投入的影响作为“前向关联”:而把产业每一单位产出所需各产业投入的影响定义为“后向关联。从表 4一中可以看出，房地产业与建筑业、住宿餐饮业、机械设备制造、房地产租赁及商业服务业、金融保险及其它服务业等具有较强的前向关联性，而建筑材料及其它非仅属矿物制品与建筑业、机械设备制造、金属产品制造业具有紧密的关联;建筑业与房地产业、租赁和商业服务、批发零售住宿餐饮、运输邮电业及其它服务业具有较强的关联性。从表 4-4中可以看出，房地产业与机械设备制造、金融保险业、批发零售贸易及住宿餐饮业及其它制造业有较强的后向联系;建筑业与金属产业制造、机械产品制造业、农业、运输邮电、批发零售住宿餐饮业有较强的后向联系;而建筑材料与采掘业、化学工业、电力热力和水生产供应业、运输邮电、批发零售贸易、金属产品制造、机械产品制造业等产业具有密切的关联度。 2、房地产产业的波及效应衡量产业的波及效应有两个指标，即产业感应度与产业影响力。其中，影响其它产业活动的程度称之为影响力，产业受影响的程度称为感应度。本文根据投入产出直接消耗系数矩阵和完全消耗系数矩阵，对房地产业的影响力和感应度分析如下(表 4一 5和表 4一 6): 从表 4一 5可以得出，房地产业影响力最大的是机械制造业，其次是金属产品制造业、批发零售贸易和住宿餐饮业、化学工业、金融保险及其它制造业;建筑业影响力最大的是金属产品制造业、机械设备制造业、化学工业、采掘业等产业;建筑材料业影响力最大的是采掘业、机械设备制造、化学工业等产业。表 4一 6房地产业的感应度表 4一 6显示出，房地产业受其它产业影响最大的依次是:金融保险业、建筑业、批发零售住宿餐饮业及其它服务业;建筑业受其它产业影响的依次是房地产业租赁商务服务业、金融保险业、运输邮电业、批发零售住宿餐饮业和其它服务业等;而建筑材料业受建筑业影响最大，其次为金属产品制造和机械设备制造业等。综上分析可以看出，房地产业与其它产业紧密关联，对其它产业产生较大影响并受其它产业的制约。其中，建安费用是房地产开发成本的主要因素(占总成本的 40%左右)，建筑业、建筑材料的批发零售、运输、金属产品制造和机械设备制造业等对建安成本都有较大影响。限于研究目标不同，本文重点针对金融服务和其它要素进行分析，未对建安因素进行深入研究。房地产价格形成机制房地产行业存在着高额利润已是不争的事实，但对于房地产业为何能得到高额利润众说纷纭。有学者认为供不应求导致房地产业获得巨额利润，土地资源的稀缺性是导致房地产价格上涨的根本原因;有学者认为是开发商之间的合谋联手提价所引起，也有学者认为地方政府盲目追求土地增值收益，为权力寻租制造巨大空间等等。余凯(2007)提出，垄断是我国房地产价格居高不下的一个根本原因。在默契合谋的定价机制作用下，房地产寡头垄断企业形成了垄断价格，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。房地产价格一般稳步走高，在高位运行，很少发生降价的变动。即便是供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用。而一旦需求高企，房地产企业会利用社会需求的增长迅速推高价格。在垄断价格体系下，社会需求增加，其结果是增加价格刚性，促使价格水平持续提高(刘涤源，1995)，因此，虽然需求高企是实现房地产高价的一个支撑条件，但房价高涨的根本原因在于房地产的垄断性。程建胜(2007)认为，房地产市场处于卖方垄断，一些地方政府与开发商成为土地和房屋的唯一供应者，形成利益共同体，决定了市场价格走向，共同推动价格上涨，导致房屋成典型的卖方市场，开发商决定了房屋价格。公共权力和开发商的联姻造成了地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计，目前我国商品房开发成本只占房价的 40%，开发商能够得到其中 30%的利润，剩余 30%的利润则全部被地方政府和相关部门层层消化和获取，外资不断注入助推我国楼市继续上涨(肖元真，益涵，王晓著，2007)。垄断或寡头垄断条件下信息严重不对称，使房价严重背离价值(房地产开发商的利润高达 60%一 70%，而上海北京等地房价畸高，利润率远远不止这些，甚至高出一两倍)，不仅缺乏效率而且损害社会公平。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格再高，这些负担很容易转嫁给消费者，任何利息调整、控制土地审批等都收效甚微(徐滇庆， 2007)。在其它条件不变的情况下，房地产土地成本上升不是房价上升的主要原因。在完全竞争性的理想市场结构中，当每一个开发商都没有足够的市场势力去定价而只是价格的接受者时，成本的提高不一定会导致售价提高。但对具有垄断性质的房地产市场而言，则不具有这样的市场竞争机制和淘汰机制，它可以通过价格合谋维持价格刚性。房地产企业往往会通过垄断把土地价格、建材价格上涨的因素转嫁给最终消费者。当房地产成本增加时，为了维持利润，房地产商就要以相同的幅度甚至更高的幅度提高价格。因此，房地产成本增加对房地产价格上涨起了刺激的作用，房地产企业以成本增加为提价借口，大幅提高房地产价格，以谋求更多的垄断利润(余凯，2007)。程建胜对 1998年以来房地产价格指数统计分析证实，房价涨幅变动是近几年地价涨幅变动的根本原因而不是相反，即房价上涨可以解释地价上涨而地价上涨不能解释房价上涨，基于垄断地位以及与地方政府的共同利益，开发商可以直接把地价上涨增加的成本部分转嫁给购房者，而且以此为由使房价推高获取更大的利益。房价上升导致地价上涨，土地的有限性、差异性和固定性等特征决定土地的自然供给不能改变，土地的经济供给受自然供给限制在短期内变动也很小。相对土地需求来说，土地供给变动也很小，这样，土地价格的变动趋势主要取决于土地需求。如英国经济学家李嘉图所说“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨，而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加”(孔煌，2006)。孔煌对 2001一 2005年期间中国东中西部地区大中城市的地价与房价关系进行的回归分析研究表明，在中国东部地区，地价与房价相互影响，房价上涨拉高了地价上涨，同时，地价上涨也影响了房价上升;在中部地区，地价上涨影响了房价上涨，但房价上涨却没有带动地价上涨;在西部地区，地价上涨不是影响房价上涨的原因，但房价上涨却是拉高地价上涨的原因;地价上涨虽然是影响东部和中部的地区房价上涨的原因，但是地价对房价的影响程度很小。周玉江等人(2007)认为，商品房“自主定价”政策形成了价格垄断。现在的商品房是市场自主定价，物价部门在房地产方面的职责只是核准土地的基准价，以及经济适用房、廉租房和物业管理的定价。由于我国采取了房地产企业实行自主定价、市场调节，商品房的价格不受任何法律的规范与制约。作为生活必需品的商品房的定价完全放开，完全由开发商自主定价，完全游离于政府的监管之外，导致了房地产市场垄断价格的形成。与此同时，房地产企业在利益极大化的驱使下，默契配合结成事实上的价格联盟。在“定价策略” 方面，新楼开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互攀比竞价。房地产企业在“自主定价”政策的掩护下，依靠价格联盟形成的垄断地位，操纵房价一路飘升。刘会洪(2007)认为，正是政府政策及其行为在很大程度上造就了房地产业的高利润。另外，市场监管及法规建设远远滞后于市场发展速度，市场交易比较混乱，缺乏对开发商市场势力的有力约束。部分开发商为获取利益而误导市场、违规销售“缺斤短两”的现象时有发生，严重影响了公众利益。区域市场的寡头垄断性使房地产开发企业拥有较强的市场势力，企业是“价格的制定者”，而不是“价格接受者”。在垄断条件下，如何制定价格使利润最大化，就成为开发商最重要的行为决策之一。企业自行定价的政策必然使企业收入(P·Q)减成本(C)后的利润(“)最大化。目标函数为: :=一 C 根据利润最大化条件，可以推导出利润最大化条件下的垄断定价原则: PL==MC/(l+l/e) 其中 e=P/QXdQ/dP，即需求的价格弹性;Mc为边际成本，PL为垄断价格。垄断产生了价格偏离边际成本的可能，其偏离程度的大小与产品的需求价格弹性(e) 成反比(刘小兵，2003)。房地产商品价格对消费者缺少弹性，使企业尽可能使定价超出边际成本，以最大化自己的利润，其直接后果是房地产商品价格呈逐年递增的趋势。新加坡等国外经验表明:廉租房或经济适用房的供给每增加 5%，就会迫使房价下降 3% 至 4%，反之则会同比推动房价上涨。肖元真等人(2007)认为，我国近年来房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房的供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。我国房地产调控至今未见明显效果，与不少省市和地方政府不作为或推卸自己在住房保障方面的责任有着直接的联系。实际表明:限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，倘若地方政府在廉租房与经济适用房建设方面不作为，单纯依靠限价房来调控房价是很难取得实际效果的。总之，目前我国房地产市场价格定价机制失衡、价格居高不下主要原因有:(l)房地产市场的垄断性;(2)开发商自主定价的政策;(3)政府政策及其行为;(4)市场监管及法规建设滞后;(5)缺乏有效的廉租房、廉价房的住房保障体系。房地产价格管制房地产价格与成本构成分析表明，房地产市场存在利润不合理的行为，如何对房地产市场进行有效的价格遏制，保持开发商合理的利润水平，使房地产市场回归理性，需要对价格实行管制。本文讨论的价格管制是指政府采取不同形式对房地产市场的生产要素及其产品价格水平、价格变化、价格结构和价格行为进行的规定或者限制，价格管制的主体是政府，管制对象是房地产开发企业。本文把价格管制分为直接管制和间接管制。直接管制是政府直接对价格水平的限制，间接管制主要是指通过土地、信贷与税收等间接对价格产生影响的途径进行管制，以达到控制价格的目的。 1价格直接管制房价问题直接影响国计民生，可以引发通货膨胀、财富转移效应和两极分化，不利于社会稳定，容易产生泡沫经济危机、威胁金融体系安全。过去我国政府采取行政、财税、金融、土地等手段，对房地产调控的效果都不明显，房价持续上涨，问题依旧突出。根本原因出在房地产开发商可以自主定价的政策问题上，加上房地产业的房价信息极不透明，开发商上涨的成本可以完全转嫁给消费者。国际经验表明，对价格进行管制能达到较好的管制效果。如台湾曾经出现三次暴涨，1972和 1973年上升幅度 %和 %，当局采取限价后把价格压下来，房价降低了 %(徐滇庆，2007)。新加坡、台湾、日本、香港等也采取过价格管制措施。余凯(2007)提出，房地产市场价格规制包括:一是推出限价房，政府根据开发商的平均成本，再加上一个平均利润得出一个管制价格;二是对房地产产品的平均成本进行测算，并向社会公开。随着经济发展房地产市场的需求虽然有一定上升，但房地产需求并不足以使房地产价格受到大幅度连续上升，房地产市场不是竞争性市场，脱离了市场供求关系和价值规律; 房地产之所以引起投资者的炒作热潮与投机行为，甚至受到外来资本的追捧，是由于政府监管不力导致房地产市场存在着暴利行为;土地、建材等成本增加不足以导致价格上涨。另外，廉租房建设资金匾乏而寻租费用巨大形成强烈反差，有关人士测算，要解决目前 988 万户住房困难，“十一五”期间每年需要资金近 500亿元。而 1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为亿元，500亿元建设资金数量几乎等于房地产业一年各种“好处 53费”的数额。如果再加上仅各地方政府自查发现的，2003年至 2004年，房地产市场各种应收未收的违规资金就有 300亿元，数额就高达 800亿元。即每年房地产市场的“寻租”和“流失”的资金数额规模远远超过了廉租房建设所需要的资金数额(王君超，2007)。2008年 4 月 3日，住房和城乡建设部领到新任务:严打炒地炒房等违法违规行为。并将此款项首次写进国务院年度工作要点，部长姜伟新表示”:“坚定不移地用经济手段抑制房价。” 政府需要采取有效措施，制定商品房价格管理办法，积极指导协助房地产企业建立健全价格行为和自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中乱摊费用、虚置成本或乱收费用等行为。例如，采取成本核算加上合理的利润，直接限制开发商的价格，保持开发商合理的利润率。另外，政府应调整房地产开发用地的供应结构，尤其要通过增加普通商品住宅和经济适用住房等建设用地的投放量，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房和经济适用住房的供应，提高其在市场供应中的比例，保障城镇中低收入家庭住房需求。同时，还要通过建立与住房供应体系相适应的住房价格体系:一是对限定销售对象的中低收入家庭购买的经济适用住房，严格实行政府指导价，限价销售;二是对大多数家庭购买的普通商品住房，采取由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度，放开销售价格的管理方式;三是对高收入家庭购买的高档商品住房实行市场调节价，由企业依开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格;此外，政府还要严格控制城市住房拆迁规模，减少被动性住房需求，使市场需求释放的节奏放慢，以缓解住房供需矛盾。价格管制的利弊分析。对于价格管制，学术界存在一定的分歧，一种观点认为价格管制无效，另一种观点认为在管制操作实践中虽然存在问题，但价格管制对垄断行业是必须的。其中，管制无效论的观点认为，价格管制同样引起资源浪费，例如，张五常在《价格管制理论》中提出价格管制下的产权稀释与租金耗散补偿问题:价格管制使卖方的产权遭到侵蚀，即出现产权稀释问题，为了减少损失(租金耗散)，卖方自然会不遗余力地寻找解决的办法，最后堤内损失堤外补，政府试图通过价格管制增进大众福利的意图落空。在对石油价格管制的研究中，巴泽尔提出了新制度经济学中的一个重要的概念:“公共领域”，政府通过削弱卖方的产权来维护消费者的利益时，在存在交易成本的情况下，那些从卖方拿走的权利，并不能自动地被消费者所享用，而是进入公共领域，被有关的各方所攫取。消费者可以获得一些好处，但必须要花费时间代价如排队等。在这一权利分割的过程中，大量的资源被无端地浪费了。当政府欲通过法令将某种权利由一方转向另一方的时候，这项权利并没有像政府简单以为的那样，理所当然地被另一方所拥有，相反，它进入了公共领域，并引发了一场无声的大战，信息上拥有优势的一方(通常是卖方)，在战争中获得更多的利益(郭艳茹，2006)。周其仁(2007)提出，价格管制靠“成本加合理收益”的准则来定价，但成本调查费时费力，等到算出来，又常常时过境迁;(2)价格管制不但要管比价的确定，而且对物价总水平的稳定负有责任。吴烯(2003)则提出，垄断使在市场上占据排他性地位的企业获得暴利的同时，却使消费者利益受损，妨碍了技术进步和经济效率。因此，必须对垄断实施适当的价格管制，以消除垄断企业暴利，提高经济运行效率，避免整个社会收入分配不均，使社会资源达到有效的配置的目的。他提出价格管制是反垄断暴利的重要手段，价格管制并非简单的行政定价，而是在技术变化加速、分工体系日益复杂的条件下，建立各种合理的机制、制度、规则和方法，使价格反映市场经济的运行特征，由此引导资源配置，从而消除垄断的不良影响，调节供求、适应技术和市场变化的需要，保证经济运行的效率。传统的价格管制主要靠计划价格加数量配给来调节，实际操作中产生一些不良结果。例如，以实际成本为基础加上一定的利润率的“成本加成定价法”，不能有效激励企业提高效率。企业只有提高投资回报率水平或扩大投资基数才能取得更多的利润，企业没有降低成本的动力。而且，我国对成本与利润的核算都没有规范的方法，在制度上也缺乏价格法律保障与信息透明机制。由于成本信息的不对称，政府没有严格的监管机制对企业的成本进行约束和管制，因此对企业的报价无从核实。对价格审订基本上是以被管制企业上报的成本和其它主管部门提出的调价方案为依据。利润没有明确规定产业合理的利润标准。刘安萍(2007)指出，价格管制机构职能单一，除了对产品或劳务定价外，其它所有与价格形成有关的因素都无法控制。为此，一些学者建议采用最高限价法，在价格水平管制下受到最高限价的制约，使企业只有通过降低成本才能获得更多的利润;因此，最高价格管制政策会对企业产生提高生产效率的大刺激。例如，吴烯(2003)提出，政府实行最高或最低价限制，并对价格变动进行有效监控，使定价行为公开化，信息披露透明化。包括定价决策的科学依据、定价决策的详细范畴、多层面的定价决策评审、对价格管制机构的弹劫等。加强对价格管制本身程序的监督。章立军(2006)提出，价格管制会影响生产者和消费者之间的利益分配。价格管制只是调整社会中各利益主体的利益结构，并不影响整个社会福利。(1)对于垄断厂商而言，在价格自由和价格管制两种情况下，垄断厂商的最优销售量没有变化，即价格管制对垄断厂商的最优销售量和客户的选择没有影响。(2)对于消费者而言，价格管制对不同类型客户的消费者剩余具有不同的影响。在价格自由、信息不对称情况下，垄断厂商通过直接显示机制，设计最优销售合约，只能让高偏好消费者获得正收益，而偏好低的消费者或被垄断厂商排斥，或其获得的产品数量低于信息对称下的数量;当垄断厂商对商品高偏好的客户给出的价格大于对商品偏好低的客户的价格，而管制价格在两个价格之间，对商品高偏好的客户的消费者福利增加，而对商品偏好低的客户的消费者福利减少。当管制的价格均大于自由价格情况下的垄断厂商的出价，两类客户的消费者剩余减少，使得垄断厂商的利益增加。当管制的价格均小于自由价格情况下的垄断厂商的出价，两类客户的消费者剩余均增加，垄断厂商的利益下降。对房地产业而言，价格管制与价格自由对于房地产开发商的最优销售量没有影响。当价格由开发商自由定价而信息不对称的条件下，只能让房地产投机者和高收入者获得正收益;当房地产商对投机者或高收入消费者给出的价格大于对中低收入居住者的价格，而管制价格在两个价格之间，对投机者或高收入居住者的消费者福利增加，而对中低收入的消费者福利减少。当管制价格大于自由价格情况下的垄断厂商的出价，所有消费者剩余减少，房地产开发商的利益增加。当管制价格小于开发商自由定价的价格时，所有消费者的剩余增加，开发商的利益下降。因此，价格管制对价格水平的控制政策对于不同消费者而言具有不同的效果，政策制定者要进行科学定价。总之，在市场机制不能有效配置资源的条件下，政府对价格的管制不仅必要而且是必需的，但对价格管制的具体操作层面，采取何种定价机制值得探讨，成本加成定价法和最高限价法各有利弊，需要具体问题具体分析。但不管采取何种定价方法，实行定价公开化与透明化、公众参与监督的机制是不可或缺的，另外，价格管制除直接对价格实行限制外，还可以通过对生产要素的管制实行间接管制。 2价格间接调控 (1)土地管制。土地是房地产市场的构成要素，占房地产开发成本的 20~40%，因此，政府通过科学制定土地利用和城市发展规划，确定各类房产用地布局和比例，对于价格上涨过快的地区可以适当增加土地供应量以平息地价;各地价格、土地管理部门要以地价评估结果为依据，综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素，合理确定和定期更新调整基准地价，以公布的基准地价为依据调控和引导房地产市场价格水平。要把严禁囤积土地作为宏观调控的一个着力点;对目前征地补偿办法不合理和计算方法不科学造成的土地征用价格的不规范，国家要尽快予以修订，使征用农地补偿费标准的确定与拆迁城镇居民补偿费的标准一样逐步走向市场化，做到同地同价。(2)税收与信贷利率管制。税收规制主要是根据房地产业发展的状况，通过税率的调整、税种的废立等措施来影响房地产业的各种经济活动。房地产业的税收品种主要有消费税、财产税、营业税等形式，它们制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。如房地产交易税和房产税的降低可减轻消费者的经济负担，为低收入者进入房地产市场提供了可能。房地产业发展过热，同房地产业的利润水平过高密切相关。因此，国家财税部门可以通过运用税收杠杆，把过高的房地产利润水平降下来，抑制对房地产业的过度投机。对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。对外国投机资本进入炒高房地产价格，政府有关部门可在税收、投资期限上采取严格限制政策措施。此外，开征房地产级差利得税，即对售房利润征税，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润税课以高税率。这一税率将随持有房产年限的增加而递减。同时，为了保护真实的购房需求(居民自住)，可以设定相应的免税条件，如长期拥有的房地产(如 10年以上)与出售后一段时间内另外购置房产(例如 1年内，也就是说居民出于改善居住条件的目的为换房而卖房)。总之，政府还可通过设立或废止房地产的税种提高或降低与房地产开发、流通相关的税率抑制或刺激房地产的开发投资。同时政府还可通过税率和税种调整的方式来调控房地产的消费需求。税收规制有利于对于调控房地产业的投资和消费规模，从而对调整房地产业的供给结构和需求结构、供给总量和需求总量具有重要作用。房地产市场的融资管制。融资管制主要是通过信贷和利率调整，控制资金投放房地产业的数量和结构，从而影响房地产业的发展。国外的发展经验表明，通过融资来影响房地产的投资和消费，对促进房地产业的发展尤其重要。政府对房地产业融资的影响主要是通过两个渠道:从投资渠道和消费渠道。投资渠道来看，目前房地产企业投资资金主要来源于银行商业性贷款等，房地产开发项目的全部流程都离不开银行信贷资金的支持。金融业的参与对实现房地产业的健康发展起着重要作用。银行贷款利率和金融工具的丰富程度的提高或降低对房地产开发企业投资成本会重要的意义，从而能够起到抑制或刺激房地产的开发投资作用。此外，房地产投资信托法律体系、房地产信托投资的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方向的限制、投资比例的确认等以及完善证券场外交易市场和产权交易市场都有利于降低房地产开发企业的投资成本和确保房地产金融业的安全健康。从消费渠道来看，房地产消费者的资金来源除自有资金外，更主要的是依靠住房公积金贷款和银行商业性贷款。个人住房抵押贷款手续繁杂程度、还款方式的多种灵活性、抵押贷款的期限和首付比例等都将影响住房消费者的消费行为。 (3)政府自身行为的规制。政府规制的一个重要的原因是弥补市场失灵带来的市场效率下降而导致社会福利损失，但是政府作为规制的主体，在对市场的参与者、市场行为进行规制也会因而各种原因导致社会福利的损失，即所谓的“政府失灵”。因而在政府对市场进行干预规制的同时，也要对政府其自身行为进行相应的规制，建立一套透明、规范、科学的行政程序:设立一个制度框架，以便更好地遏制地方政府干预的冲动，减少过度千预或不当干预，把干预行为纳入一个更好的监督机制，减少干预中的腐败行为，使政府的干预行为可预期，使投资者和消费者对未来市场发展和变动的判断及相应决策更具理性。从而保障土地使用结构的合理性，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平，为城市和地区经济长远发展奠定基础。全面、准确地采集反映房地产供求结构价格的各类即时信息，能够为政府适时适度的实施宏观调控提供决策依据，防止市场大起大落。并且通过信息披露，及时向企业、消费者提供有价值的各类信息数据服务，有利于引导市场理性投资与消费，减缓居民对房地产价格的心理预期，防止盲目跟风消费，发挥市场的自我调节作用。在新经济条件下，实现房地产业同因特网的深度融合，用畅通的信息渠道提升物质流和资金流的运转效率，有效获取市场需求信息和控制房地产价格，应成为我国房地产业发展的重要途径。网络经济下的房地产交易，消费者发出需求信息，多个卖主在出价，最后成交的价格是性价比最符合消费者需求的商品提供者，也促使房屋价格能真正体现出市场供求关系。房地产预警预报体系的建立是通过积累数据、理论研究和实践这一过程而建立起来的房地产信息系统的基础上进行的。因此，应通过利用信息平台提供的各项房地产数据，并根据房地产市场的区域性特点，遵循全面性、简捷性、可操作性和时效性的原则，研究编制房地产市场预警预报指标体系，使之在房地产市场的管理和投资活动中实现动态监测和管理，以及便于实时采取针对性措施进行调控。小结:为揭示房地产市场的利润状况和成本构成，笔者进行了深度访谈调查，获取了一些重要的数据资料。通过对房地产市场的利润与成本构成进行分析，揭示了房地产市场存在高额垄断利润的行为。对房地产业的定价机制分析表明，房地产市场的垄断性、开发商自主定价的政策以及廉租房廉价房建设严重不足、信息不对称等因素，造成房地产市场的制约机制失衡。房地产开发企业在区域市场的寡头垄断性和较强的市场势力，产生了价格偏离边际成本的可能，企业尽可能使定价超出边际成本以达到利润最大化，其直接后果是房地产商品价格呈逐年递增的趋势。为有效控制价格上涨，除了直接对价格进行干预，开发商制定合理的利润率，或者采取最高限价方法，使开发商在一定的利润范围内进行效配置资源;另外，还可通过其它手段，包括土地管制、信贷利率、税收管制以及政府身行为的调整等，对房地产市场的价格产生进行间接干预。 5房地产土地市场与政府管制土地供应是影响房地产市场的关键因素，土地政策作为政府宏观调控的主要手段之一也受到越来越多的关注。国务院把土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对国民经济特别是房地产市场产生了深远的影响。本章在分析土地市场的供给方式及供应结构的基础上，探讨房地产市场土地利用的影响因素，对政府土地政策的调控效果进行评估。土地供应方式与结构我国土地供需状况目前，我国耕地面积有亿亩。“十一五”规划将 18亿亩耕地保有量确定为约束性指标，今后 5年我国耕地减少量必须控制在 3000万亩以内。我国拥有 13亿人口，人多地少，因此必须节约用地和集约用地，提高用地效率。通过科学的规划、计划和国家产业政策控制用地审批，严格控制建设用地、避免耕地减少。1998年《土地管理法》规定严格限制农用地转建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。但随着经济快速发展，建设用地没有得到很好控制并一直处于增长势态(见图 5一 1)。在城市化进程方面，自 1998 年以来，我国城镇化呈加速发展趋势，1998一 2004年城镇化率由 %迅速上升到 %， (孔煌，2006)。未来 20年内我国城镇化率将达到 60%左右，4一 5亿人口转移到城市，从而推动房地产市场需求进一步增加。从宏观上，土地的自然供给是不能改变的，在一定时期与一定空间条件下，土地作为生产要素，其自然供给量相对比较稳定。土地的经济供给在短期内变动也很小，因此，相对土地需求来说，土地供给的变动很小，土地市场的价格主要由土地需求决定的。在房地产市场，土地是作为生产要素出现，土地购买者将土地作为投资或投机对象，购买土地的目的是为了“囤积居奇”以谋取更大的利益。当土地作为投资或投机性产品时，土地需求与价格呈正相关关系”。杨重光’9表示，国家一再提出要把住两个闸门(土地、信贷)，但在现有整个国民经济运行状况中没有土地要素的反映，土地价格也没有一个系统的全国性反映。国土资源部部长徐绍史提出，在参与宏观调控中，国土部门将更加注重运用土地价格及租税费等经济手段，探索土地政策参与宏观调控的政策目标、调控工具、传导机制、政策措施和配套办法。将全面进行衡量土地参与调控的指标体系建设。其中，将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一，建立覆盖全国、工作统一的土地市场动态监测与监管系统。通过统一的数据采集平台和数据库对土地供应和开发利用情况等实施全程监管，包括土地交易额、数量和面积等。同时在适当的时机，国土部将准备推出城市地价指数，以通过信息公开来引导市场良性发展。我国土地供应方式土地不同的供应方式，决定了土地在房地产市场的价格形成机制。在土地行政划拨时期，土地交易价格按国家征地拆迁补偿付标准，与市场供求关系无关，土地的协议转让是政府和需求者私下协商确定，也不是由市场竞争来决定，因此，土地价格不能反映真正的土地价值。只有招牌挂通过竞争方式有偿转让土地，反映市场供求关系，才能体现土地的真正价值。我国城市土地归国家所有(即全民所有)，土地使用者只拥有土地使用权而不拥有土地所有权，中央政府制订相应的土地政策，而地方政府拥有土地供给的垄断权。土地政策通过调整房地产土地市场的供应方式、供应数量和供应结构对房地产土地供给产生直接影响。 1土地供应的历史演变我国土地政策从 1979一 1986年的土地无偿使用到有偿使用，1987一 2003年经营性土地从协议转让、招拍、挂出让，2003年至今从数量控制到结构控制(况伟大，2004)。1979年以前，土地所有权和使用权归国家所有，土地供应方式为无偿、无限期、无流动的行政划拨。1979年改革开放后，土地出让方式从无偿转为有偿，但土地使用者只有使用权，并不允许作为一项财产权流转，因此真正的土地市场并未形成，1988年七届人大第一次会议通过《宪法修正案》增加了土地使用权可以依法转让，为我国建立土地所有权与使用权相分离的土地制度奠定了基础。随后的土地政策明确土地使用权可以划拨、出让、转让、出租、抵押等。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2004年《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定所有经营性土地出让全部实行招拍挂制度。地方政府是城镇土地一级市场的唯一供应者，作为土地原始供应者的角色参与土地市场的运行，地方政府行为对于房地产市场的运行有着至关重要的作用。目前，中央政府运用土地政策参与国民经济宏观调控问题，主要是通过城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应等制度，使政府对土地市场有较强的调控能力。中央政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和强度，实现经济运行调控的目标。2004年国务院印发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004)28号)，严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，做出了全面系统的规定。2005年 4月 27日，国务院召开常务会议强调必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为加强宏观调控的一个突出任务，(1)严格管理土地和按规划、计划供应土地的原则。(2)根据不同地方房地产市场的运行情况，在符合土地利用总体规划和年度用地计划的前提下，合理确定和及时调整土地供应总量。(3)强化管理打击囤积土地以期牟利等行为。强调加大宏观政策调控力度，实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目 63标 20。2006年，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发(2006)31号)，进一步阐明了房地产业土供应要实行总量控制，明确土地管理和耕地保护的责任、规范土地出让收支管理、强化对土地管理行为的监督检查等。2008年 1月 7日国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)，强调要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。这些都表明了政府为协调国民经济与房地产业的长久可持续发展，在土地供应上的规制决心。 2土地供应方式我国土地资源在很长时期内都是行政划拨的，这种非市场形式供应的特征是无偿、无期限、无流动。划拨形式逐渐过渡到以协议方式出让为主，土地开始有偿使用。虽然政府在协议转让土地的政策性管制出台很多，但协议供地弊端是容易导致“暗箱操作”，低价出让国有土地，造成国有土地资产流失;并且容易造成政策性的进入壁垒，使得房地产业土地使用出于低效率状态，政府在国有土地转让方式上在 2000年前后开始逐步由协议转让向招标拍卖转变。2002年起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007 年 l月 l日之后，《全国工业用地出让最低价标准》规定了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，运用市场供需来调节土地市场。2007年 n月 1日起正式实行 39号令{《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部 39号令)}，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商拿地将不能进行“分期付款”，这实际也是间接的控制房地产开发土地的转让价格。土地的出让方式对房地产市场的影响是巨大的。随着土地资源配置指导思想的变化，土地供应方式的改变，地方政府影响土地价格的能力开始减弱。计划经济模式下土地完全由政府划拨供应，土地开发的房屋也是政府分配的，不存在房地产市场。随着供地方式的改变，土地资源配置的任务更多地交给了市场，房地产市场由萌芽状态逐步发展起来。协议出让是一种缺乏公开、公平竞争的非市场型交易行为，出让的价格不能反映市场的信息，土地市场总体存在严重失真与扭曲现象。招拍挂充分引入了市场竞争机制，不同需求者为获得土地展开激烈的竞争，地价在需求者之间的激烈竞争中形成，从而体现了市场经济等价交换和公正、公开、公平交易的基本准则。出让方式改变后，房地产企业的土地取得成本也发生变化。就整个房地产市场而言，杜绝了协议供地时期的不公平竞争，改变了通过金钱权力寻租取得土地进行房地产开发的现象。 3土地供应结构政府出让的土地根据所开发房地产性质不同划分为高档商品房用地、普通商品房用地、中低价商品房(包括经济适用房)用地，通常将这几种用地的构成和比例称为土地的供应结构。土地的供应结构决定了房地产市场各种比例商品房的构成，是政府调控的重点。如果由市场自发调节，由于高档房屋的利润高，而普通商品房和中低价商品房的利润低，开发商根据市场的信号抉择房屋开发的种类，会加大高档商品房的比例来获取更多收益，既削减普通商品房和中低价商品房的比重，又会造成高档住房的闲置。政府出于稳定房价和解决居民住房问题的目的进行调控，可以控制土地供应结构，限制高档住房用地，稳定普通商品房用地、大力发展中低价商品房(包括经济适用房)用地。政府采取多样化的土地供应方式希望通过土地供应结构来调控房地产供应结构。国土资源部规定自 2006年 6月 1日起，新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。在 2006年 5 月 30号国土资源部发布《关于进一步从严土地管理的紧急通知》强调，要充分发挥土地供应的调控作用，房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定用地面积。各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。正是通过这些土地供应结构调整来平抑总体房价水平，又为中低收入阶层提供更多的能够负担得起的住房。土地利用规划与控制政府在供应土地的同时，出于公共目的的需要，以及要符合城市规划、土地规划的要求，对土地的利用设置了不少限制，包括容积率、建筑密度、使用年限等，这些因素对房地产市场具有直接的影响。容积率，‘的控制就整个房地产市场而言，市场上的住宅供应量取决于土地供应面积与容积率的乘积。在土地供应数量一定的情况下，容积率越高，市场上的住宅面积总量越多，房屋供应越多，价格就越低，所以，适当提高容积率可以增加住房面积、有效地降低住房价格。对具体地块来说，容积率越高，单位面积房价里面分摊的土地成本越低，开发商愿意支付地价也越高，所以容积率与地价成正相关关系。容积率高了，楼面地价就低了，开发成本中的土地成本降低了，房屋开发总成本也随之降低。当然，容积率高于一定的限度，房屋施工技术要求提高，导致土建成本上升，可能总成本反而上升。各个地区对容积率的规定有所区别，但总的来说，一般都会规定房地产开发项目用地出让后，除两种情形外，一律不得变更容积率。这两种情形是指因区域或城市重大基础设施、公益性公共设施建设、文物保护需要，或因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规划设计条件客观上无法实施的。房地产项目开发用地出让后经批准变更容积率的，应以批准变更时日为土地评估基准日，按相同地段新容积率条件下的地价与原容积率条件下的地价的差额补缴土地出让金和有关税费。对签订《国有土地使用权出让合同》不满两年(含两年)的，新增加的建筑面积可以按原楼面地价补缴土地出让金和有关税费。另外，北京市和广东省等地规定享受优惠政策的普通住房标准必须满足的条件之一便有: 住宅小区建筑容积率在以上。凡不满足该条件的住房均为一般意义上说的“豪宅”，要对其征收较高的税收和手续费。政府希望通过容积率调控住房供应结构。建筑密度的限制建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念，建筑密度大，说明用地中房子盖得密集，反之则说明房子盖得稀疏。建筑密度二建筑首层面积/规划用地面积建筑密度一般大于零小于 1，即不可能超过 1，一般不会超过 40一 50%，因为用地中还需要留出很多面积作为公共配套设施如道路、绿化、广场等。土地使用年限政府出让土地的本质是提供一定年限的土地使用权，土地的价值就是限定使用年限内年收益的折现值之和，土地供应的年限越长，土地的使用价值越高，土地的价格也必然越高。房地产由土地和建筑物构成，理论上所讲的房地产具有保值增值性，主要针对土地而言，建筑物是存在折旧的，价值随着使用时间增加而降低，土地是不断增值的，但如果土地也是有使用年限限制的，则地产究竟是否增值要综合土地剩余使用年期考虑。目前，市场上不少新房和二手房各方面条件差不多，售价也看不出明显差别，但是考虑到二手房可能已经使用数年，除了房屋的折旧需考虑外，土地使用权的减少也应该对售价有影响，导致两者差别较大。例如，购买了一套十年前开发的商品房，由于住宅土地最高使用年限是 70年，则收益年限已经过了十年，再加上开发周期一至两年，房屋只能再用 60年不到，和新房相比价值就大大缩水。而目前的新房和二手房由年限因素导致的价格差别不显著，是因为居民对土地使用权年限的问题了解不多，导致双方的信息不对称，随着居民逐步了解相关土地政策，会对市场的需求产生很大影响，土地使用年期的重要性会凸显。国务院早在 1990年 5月 19日发布了第 55号令，《条例》中规定:住宅用地的出让最高年限为七十年、综合用地的出让最高年限为五十年;而根据最新的《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。土地面积和使用土地面积的大小不同也会对房地产市场造成不同的影响。土地面积小、形状不规则，进行开发的限制多，而且不能形成规模生产降低开发成本。实力雄厚的开发商对此接受度不高，中小房地产企业由于实力有限，更愿意取得这类土地。土地的面积大，土地总价也必然很高，由于地价是一次性支付，而且法律规定土地取得以后不允许闲置，开发商必须动工建设，对开发商的资金要求很高，往往是大的开发商取得。当一个较大地块被开发商购得以后，由于同期开发需要大量资金、人员、材料，而且经济上来说也不如分期开发施工划算，开发商必然会对土地分几期开发推出楼盘，土地转化成房地产产品的速度就比较慢，每年的转化率就低，对房地产市场的影响就比较迟缓。为此，2008年 1月 7日国务院办公厅发出《国务院关于促进节约集约用地的通知》，强调土地闲置两年、依法应无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。同时，还提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。土地政策管制效果目前，国内学术界对招标、拍卖和挂牌对房地产价格的影响已经进行了一定程度的研究，也形成了针锋相对的两种意见:一种认为，正是因为政府的土地管制政策造成房地产价格的上涨，他们认为地价是形成房价的重要因素之一，地价与房价的变动存在极大的相关性。房地产开发成本中土地价格上涨和新建住宅成本增加是推动房价上涨的重要因素。徐艳(2002)通过研究北京的房价后认为土地费用过高是北京房价过高的主要原因;而杨慎 (2003)、包宗华(2004)认为地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高，因此，要降低房价必须降低地价。况伟大(2005)通过建立数学模型，提出当土地市场供小于求时，房价是均衡地价的减函数，是闲置土地比重的增函数;在管制情形下房价和地价高于无规则情形下的房价和地价，因此，政府管制是造成高房价和高地价的一个原因。而后，其又采用 1999年第一季度到 2005年第一季度共 25个样本数据进行验证，通过 EG两步法，检验房价与地价之间的 Granger关系，研究结果也表明，长期来看地价是房价的 Granger原因，但长期房价并不一定是地价的 Granger诱因，因此，其研究结论是，要抑制房价的上涨关键在于抑制地价的过快上涨，而要抑制地价的过快上涨，政府则要放开对土地供应量的管制。而另一种观点则认为招标、拍卖和挂牌体现市场经济公正、公开、公平交易的基本原则，有利于充分发挥市场机制对土地资源优化配置的积极作用，而且也有利于规范土地市场，防止国家土地资产的大量流失，对推进我国土地使用制度改革的深化具有极其重要的意义。相对协议出让而言，实施土地“招拍挂”出让消除了寻租空间和压缩了开发商所获得的超额利润，对土地收益重新进行更加合理的分配，没有改变决定房价的价值基础，因而不会直接影响到房价。土地区位、社会、政治、经济环境与市政基础设施投入程度及土地用途与开发利用集约程度等因素是影响土地收益的主要因素。土地市场化程度越高，市场竟争越激烈，市场主体的行为越规范，市场地价水平越接近地块的收益水平;反之，则市场地价与收益水平相差越大。从表面上看土地招标拍卖出让能推动土地市场地价水平的大幅上升，但从城市地价形成机制和土地增值机制的理论分析上看，相对于协议出让而言，招标拍卖出让只是充分发挥了市场机制对地价形成的作用，而并没有提高城市土地的收益能力，实施土地招标拍卖出让不存在推动土地增值和地价上涨的内在机制(蔡兵备、欧阳安蛟、陈立定，200一)。把房价高的原因归为土地供应不足和市场供应方式，即所谓的“地荒论”和“招拍挂导致高地价、高地价导致高房价”其实与实际完全不符。根据 2005年一季度的地价、房价运行趋势，全国主要城市地价仅上升 %，同比增幅下降个百分点;全国商品房平均销售价格同比上升 %，涨幅同比提高个百分点。由此证明房价高决不能归因于现行的土地政策 22。 2007年地产商几乎都在大举借债高价拿地。据公开数据显示，恒大地产一年内储地暴增 8倍到 4580万平方米;而截至 2008年 1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过 In亿元，且不包括向机构投资者融得的 10亿美元资金。早在 2007年 9月，恒大地产资产负债率就高达 95%以上 23。雅居乐地产(3383)公布的 2007年报称，2007年营业额达亿元，同比增长约 %;截止 2008年 4月 18日，土地储备总面积 2843万平方米，平均成本 619元/平方米，可供开发 8年。合生创展 2007年年报，2007年营业额亿港元，同比增长 61%，同期土地储备 2119万平方米。为评价土地政策对房地产市场地价与房价的影响，本文对地价指数和房价指数进行了分析。表 5一 2是从 1999年第一季度至 2007年第二季度期间，中国房价指数(HP)和地价指数(LP)，其中因为各个指数为环比数据，因此，要对其进行处理还原。按照通常的做法，本文首先假设以 1999年为基期，并假定 1999年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为 100，乘以当期价格指数，并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况。以调整后的房地产价格指数(AHP)和地价指数(ALP)为样本，采用软件对调整后的地价指数(ALP)和调整后的价格指数进行单位根检验，得到的结果如下表。从结果可知，LNALP和 LNAHP存在一个单位根。故先对其进行差分，再进行自回归处理。对调整后的地价做自回归处理，得到如下的结果: 对处理后的地价指数做自回归处理，得到如下的结果:(括号内为 t值) DLNALP。=+(DLNALPt一厂 ) ()()F二从该自回归方程式可以看出，地价本身存在一个 4期的滞后，即基期的价格要受到 4 期前的价格的影响，也就是说任何政府管制要在 4个季度后才能够体现到地价的变化上来。同样，对处理后的房价指数进行自回归处理，其结果如下所示: DLNAHPt二 +(DLNAHP卜;一 ) ()()F二从上式可以看出，与地价指数一样，房地产价格指数本身存在一个 4期的滞后，即基期的价格要受到 4期前的价格的影响，也就是说任何政府管制要在 4个季度后才能够从价格指数上体现出来。根据自回归结果可知道，政府管制有 4期的滞后期。而根据 2004年《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定 2004年 8月 31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。因此，本文将 2004年第三季度作为政府管制的转折点，即在此之前划分为管制之前，而 2004年第三季度后看成管制之后。数据分析上则是 2005年第三季度前均为管制前，之后则为管制效果产生后的价格指数和地价指数。由于数据的连续性，本文取从 2005年第四季度至 2007年第二季度的调整后的地价指数和房价指数共 7组数据，分别与 2005年第三季度之前的 7组数据进行配对比较，即是从 2003 年第四季度至 2005年第二季度期间的地价指数和房地产价格指数。其数据如下:由成组 t检验结果可以看出，管制后，调整地价指数(ALP)较管制前有所上升，上升幅度为，现有的数据表明二者在 5%水平下存在显著性差异，也就是说，土地管制政策使得土地价格有显著的上升，即“招拍挂”的政策效果推动了土地价格上升。再对管制前后调整房地产价格指数(AHP)进行成组 t检验，其结果如下: 同样，从结果来看，管制后房地产价格指数均值要高于管制前，管制使得房地产价格指数上升了，其 p值为。从现有的数据可以得出这样的结论:管制显著推高了房地产价格指数。即“招拍挂”政策后使得房地产价格指数显著上升。小结:本文认为，政府可以通过土地供应结构来调控房地产供应结构。招拍挂的方式有利于公正公平的房地产市场形成，保证土地出让的透明和高效;土地的供应结构比例是政府调控的重要手段，直接影响房地产市场的均衡价格、产品数量和种类，能够纠正房地产市场运行的偏差，引导持续发展;土地闲置是目前政府急需解决的问题，政府对土地规划设计要点的控制可以改变房地产市场的供应结构和格局，提高土地资源的利用率;应加强土地市场监管，建立城市地价指数，通过信息公开引导土地市场良胜发展。6房地产金融税收与政府管制房地产业属于资金密集型产业，房地产开发商主要依赖银行贷款和商品房预售款。银行业为取得房地产信贷市场份额，采取变通方式以流动资金贷款用于房地产开发项目。房地产市场大量积压商品房、空置率居高不下直接影响房地产正常经营，而且其经营风险很容易转嫁给银行，严重影响银行业的良性运行和信贷金融业的健康发展;另外，住房消费信贷周期长，未来经济状况的不确定性及行业风险的存在使银行信贷资金充满了风险。政府如何通过信贷和税收政策调控房地产业投资过热问题，降低金融风险，抑制投机性购房需求，需要进行深入研究。本文在分析房地产金融信贷风险基础上，分别对利率政策和税收政策及其效果进行评估，探讨利率及税收对房地产市场的影响。房地产市场金融问题房地产开发企业过分依赖银行，银行成为风险转嫁对象房地产业是典型的资金密集型产业，我国房地产发展的原动力主要来自银行房地产信贷的支撑，并形成了房地产业过分依赖银行的局面。房地产开发企业资本金过低，过度依赖银行贷款，一旦出现问题，房地产开发企业的风险就会殃及银行。以广东房地产为例，据中国宏观经济与行业景气预测课题组数据库显示，近几年来房地产开发资金来源结构中的自有资金比例不断下降，而北京、浙江等一些热点地区的自有资金水平则更低(杨大楷、吴西燕，2004)，广东省 2003年各项房地产贷款新增额占当年房地产完成投资的比重为 %。开发商自有资金普遍不足 30%，长期以来，主要靠银行信贷。据有关部门抽样调查，房地产企业资产负债率普遍在 70%以上，有的甚至达到 90%以上。融资渠道单一，过多依赖银行信贷(黄卫华，2003)。 2005年底，我国商业银行房地产贷款达万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额 %，与 GDP之比为 %;商业银行个人住房贷款余额万亿元，占金融机构人民币贷款余额的 %，与 GDP之比为 10%。而来自建设部等部委的调查表明，目前，房地产开发企业项目投入资金约有 20十 30%是银行贷款，30十 40%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分资金也多是源于银行贷款;此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中 61%的资金是来源于银行。房地产资金来源的过度集中，从银行的角度，表现为房地产信贷规模巨大，使银行对房地产信贷的依赖程度较高，从而增大了商业银行的信贷风险。目前真正有实力的品牌开发企业较少，大部分开发企业没有足够的自有资金，资产负债率高。另一方面，银行信贷风险加剧集中，2002年末，广东省房地产贷款余额占金融机构各项贷款的比重为 %，部分金融机构房地产贷款新增额已经超过各项贷款新增额的 60%以上，贷款加剧集中造成潜在的资产内爆、风险放大(常永胜、李新耀，2004)。一旦房地产泡沫破灭，最终承担的将是商业银行。为遏制金融业对房地产业的过度深入，2004年 9月，银监会公布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定商业银行应将每笔个人住宅贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下，所以债务支出与收入比控制在 55%以下。另外，商业银行房地产贷款余额与总房贷余额比不得超过 30%。但该金融管制的效果仍不够明显。同业之间无序竞争，违规贷款时有发生房地产信贷业务已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在简化手续，提高服务质量，增加信贷投入等方面均加大了力度，并不惜采取各种优惠措施，使同业间竞争日趋激烈，甚至表现出恶性竞争态势。有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层，不惜放宽贷款条件，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。例如，一些银行对“四证”不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款，或采取变通方式以流动资金贷款用于房地产开发项目，对土地储备机构过度授信。为此，2001年 6月 26日，央行发布《关于规范住宅金融业务的通知》 (195号文件)要求各商业银行严格审查住宅开发贷款发放条件，切实加强住宅开发贷款管理。住宅开发贷款对象应是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，开发项目必须具备“四证”(((国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》)。商业银行发放个人住宅抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续。贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过超过 80%;严禁对借款人发放“零首付”个人住宅贷款;借款人申请个人住宅贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的 2/3。存在大量的积压房产，空置率很高一般来说，商品房空置率在 5%一 14%之间为空置合理区，此时，商品房供需平衡，有利于调节房地产的市场供求，抑制房地产价格的不合理上涨，空置率在 14哈 20%之间为空置危险区，此时商品房供大于求，资金开始积压在房地产市场。1999一 2003年间全国商品房空置率年均为 %，其中住宅空置率年平均为 29%。从商品房空置面积来看，商品房空置绝对量一直居高不下。2000一 2004年间，商品房空置面积都在 1亿平方米以上，且空置时间达到一年以上的商品房面积呈逐年增长态势(吴润琼，2007)。商品房住宅的大量空置，不仅直接影响房地产开发商的正常的生产经营和银行信贷资产的质量，而且严重的影响了银行业的发展，给整个国民经济的良性运行和社会稳定发展带来许多负面的影可句。房地产信贷法律法规不健全长期以来，房地产信贷业务一直是西方发达国家商业银行的一项重点信贷品种，而西方国家之所以能使房地产信贷业务长期正常有序地运行，在于健全了相关法律法规，以立法形式来约束和规范房地产信贷行为。从我国目前的实际情况看，有关房地产信贷的立法工作明显滞后，赶不上房地产信贷业务迅速发展的需要，这使得房地产信贷业务在实践操作中法律依据不足，银行、开发商及个人的权利与义务不明确在一定程度上阻碍了银行信贷业务的健康发展。住房消费信贷风险在我国，房地产业的快速发展依赖于金融的强力支持。金融业深入房地产的另一个重要的渠道就是通过个人住房消费信贷，通过发放个人住房贷款，增加房屋销售和扩大房地产需求。我国个人购房按揭贷款迅猛增长，1998年至 2004年年均增长 %，2005年底达万亿元，增长 %。个人购房按揭贷款被认为是银行的一类优良资产甚至黄金资产，但事实上，这类资产的安全性严重依赖于房地产价格的稳定性。而且在个人住房信贷业务中，一些银行违反《个人住房贷款管理办法》，搞“零首付”、降低首付款比例，甚至对个人首付款提供一定比例的无息贷款等。这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来了诸多潜在风险。同时，由于个人资信体系尚未建立，银行在短期内对借款人的资信调查难以完成。目前，银行办理个人住房贷款过程中，对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据，难以对个人信用做出客观的判断，加之个人住房贷款期限长，借款人未来经济状况的不确定性及行业风险的存在，银行难以对借款人的财务状况持续监控，使银行信贷资金充满了信用风险。为保障银行贷款的安全以及整个金融系统的安全，2005年 3月 17日人行宣布调整商业银行自营性个人住宅贷款政策，主要是将现行的住宅贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款准利率的倍。同时，提高准入门槛，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住宅贷款最低首付款比例可由现行的 20% 提高到 30%。而后，又规定 2006年 6月 1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于 30% 考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定。在 2007年 9月 27日，中国人民银行、中国银监会再出联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于四成，而且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。金融政策效果我国住房消费信贷政策演变过程房地产住房信贷已经成为商业银行信贷业务的重要组成部分和主要利润来源，由于房地产住房信贷市场的激烈竞争和银行信贷资金在房地产资金结构中的天然风险，加强房地产住房信贷风险管理成为政府监管部门重要课题。中国住房信贷政策是伴随着中国经济体制改革和房地产业发展而不断地进行调整完善的，住房信贷政策可以简单分为两个阶段: 第一阶段:积极鼓励住房消费信贷阶段(1998年到 2003年)。1998年以前，房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，基本没有住房消费信贷。直到 1998年以后，个人住房消费信贷开始试点推进，在这期间，1998年住房体制改革的重大历史性突破，即全面停止福利分房，实行住房货币化、市场化。从而加速了整个房地产信贷重点历史性转变的步伐，这种转变完全改变了过去整个住房和房地产业资金运行机制，创造了新型房地产资金良性循环体系。如 1998年 4月，中国人民银行发出《关于加大住宅信贷投入支持住宅建设与消费的通知》，随即颁布了《个人住宅贷款管理办法》，允许所有商业银行在所在城市，对所有普通商品房开办了个人住宅担保贷款，放松了居民申请抵押贷款的条件，首期付款 30%，期限延至 20年，贷款利率减档执行。1999年人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住宅贷款与房价款比例从 70%提高到 80%，鼓励商业银行提供安全方便优质的金融服务。同年 9月，人民银行调整个人住宅贷款的期限和利率，将个人住宅贷款最长期限从 20年延长到 30年，将按法定利率减档执行的个人住宅贷款利率进一步下调 10%。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整。1998年以后，人民银行连续 5次降息，个人住房长期贷款利率、商业住房贷款利率都有很大下降。在低利率等因素的刺激下，中国的住宅消费信贷从无到有，迅速繁荣。2000年，住宅贷款增长进入了快速增长阶段，新增贷款的一半用于个人住宅贷款。住房消费信贷成为推动我国房地产业进而带动整个国家经济全 77 面振兴与复苏，起到了重要的作用。第二阶段:住房消费信贷政策逐步收缩阶段(2003年至今)。正是住房消费信贷的拉动作用，从而带来的房地产业的迅速发展，并成为带动国民经济的启动器，从而使我国经济承受住了亚洲金融风暴的考验，并从 2003年开始中国经济进入到了新的周期性增长阶段。此后，经济增长速度不断加快，投资规模不断扩大，并因此也引起了能源供应紧张，市场价格的持续高涨，尤其是住房价格的持续高涨和快速飘升。因此，从 2003年尤其是 2005年的下半年开始，我国逐步开始探索逐步收缩住房信贷政策的新办法和新途径。 2003年 6月 18日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)。除重申 195号文件的内容外，新增了两点:一是要求商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备;二是对购买第二套以上(含第二套)住宅的，首付款比例提高 30%一 50%，购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住宅的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。 2004年 4月 25日，人民银行开始提高存款准备金率个百分点，目的是防止货币信贷总量过快增长;4月 27日国务院下发通知规定房地产开发项目资本金比例，由 20%调高为 35%;6月 1日银监会发布《商业银行房地产贷款管理指引》要求严控房贷;10月 29 日中国人民银行决定，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的 % 提高到 %。一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的 %提高到 %。 2006年，对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式滚动授信。对空置 3年以上的商品房，商业银行不得接受作为贷款的抵押物。从 2006年 6月开始，各商业银行己不再向储备机构发放土地储备信用贷款，通过银行筹措土地储备资金的渠道受到严重影响。2007年央行一年内加息十次，普通存款类金融机构将执行 %的存款准备金率标准，该标准创 20余年历史新高。但随着 2007 年 12月的((土地储备管理办法》允许对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理土地登记手续，核发土地证书。银行贷款渠道再次打通。房地产信贷管制在房地产发展高度依赖银行间接融资的情况下，中央银行一方面为房地产业提供金融支持，另一方面又要采取有效措施，防范房地产转嫁给银行系统的风险。因此，(1)金融监管当局应加强对银行房地产信贷业务的监管，确保房贷资金的安全和金融业的稳定运行。制定一套对商业银行风险管理的检测指标，通过实行有差别的准备金制度，迫使商业银行完善风险管理机制，引导商业银行开发出一套能体现包括项目市场前景、营销能力、财务能力和资信状况等反映房地产企业综合实力的房贷评估体系和居民个人住房贷款评估体系;定期和不定期对银行房地产信贷业务进行现场和非现场检查，对于住房信贷违法违规行为从严处罚;加强银行同业合作与协调，避免银行间为争夺房地产信贷而恶性竞争，减少银行间的内耗，逐步形成有序竞争的局面。(2)建立健全房地产信贷的法律法规体系，尽快制定和完善房地产信贷的法律法规，统一业务流程，明确银行、开发商及个人的权利与义务，加重对弄虚作假、以假按揭或其他方式骗取银行房贷资金行为的惩罚，用法规的形式约束和规范有关当事人的金融行为。(3)加快建设个人诚信系统，促进我国信用环境的改善。根据居民身份证号码建立个人基本账户，通过计算机网络收集汇合并整理分散的基础性个人信息，统一开发和建立个人信用信息库，实现信息共享，并在此基础上形成个人信用登记和使用制度。(4)严格信贷准入，加强贷前调查，贷中审查和贷后检查，提高房贷业务风险控制能力。在贷前调查和贷中审查中，除了要重视开发商的财务状况、经营业绩及项目的可行性研究，也应密切关注开发商的资信状况和道德风险分析。(5)拓展房地产融资渠道，实现资金来源多元化，以分散房地产信贷风险。金融业及有关部门应积极拓展房地产融资渠道，逐步改变国内房地产开发和个人购房过度依赖银行的现状，以分散房地产信贷风险。利率调整的影响途径央行对房地产的贷款额度和利率是其管制的主要手段。由于贷款额度受到很多因素的影响，各个开发企业甚至各个开发项目都有不同，因而难以分析。而利率管制具有普遍意义，也是世界上主要发达国家进行产业宏观管制的主要手段。利率是经济和金融领域中最为重要的核心变量，它实质上是资金的价格，反映资金的供求情况。利率的变化通过影响货币市场的供给和需求，影响商品市场的供求，进而影响整个经济的运行。利率提高意味着国家实行紧缩的货币政策，商业银行将收紧银根，缩减信贷资金规模，增加供需双方的融资难度，从而进一步抑制投资和需求。利率对房地产价格的影响通过两个途径:利率的波动将引起住房开发贷款、个人住房贷款的变动，从而影响房地产市场的供给与需求，进而对房地产价格产生影响。 1、利率变动对房地产供给及价格的影响。住房开发贷款利率上涨，一方面将限制房地产开发商的生产能力，降低房地产供给，推动房地产价格的上涨，一方面将加大住房开发的融资成本，从而直接推动房地产价格。 2、利率对房地产需求及其价格的影响。由于目前购买房地产特别是商品住宅普遍采取房地产抵押贷款方式付款，个人住房贷款利率上升意味着购房住房的成本上升，导致个人住房贷款需求下降，从而降低房地产需求进而使得价格下降。此外，还有学者认为除了这两个主要影响途径外，利率调整还可以通过其它传导机制影响房地产。其中，许承明和王安兴(2006)认为加息对需求者的心理警示作用大于实际影响，一次的利率上调对投资者或投机者的最大影响并不在当前的投资收益的变动，而是在于心理上对房价走势的预期及对加息周期的到来担忧。若投资者或投机者预期利率会进一步上升，则利率上调对投资性或投机性购房需求的抑制作用会进一步放大。综合利率变动对房地产价格的影响，利率上升将收紧房地产的供给和需求，而最终房地产价格的变动取决于供给需求相对利率的变动，即供给与需求的利率弹性。利率调整对房地产市场影响分析对于利率能否对房地产业调控起到一定作用，学术界有一定争议。林建华和常新(2004) 对于中国人民银行的一系列货币政策调控措施对湖北房地产市场的实施效应进行了分析。陈淮和郑翔(2005)剖析了央行 2004年利率调整的政策效果，从房地产开发商、购房者、商业银行、房地产金融发展和房地产市场的影响等五个方面，分析利率调整对房地产市场发展的影响。许承明、王安兴(2006)研究外生情况下利率调整对房地产价格的影响。在这些研究中，一派学者认为我国近年来房地产价格的快速上涨与金融市场宽松的货币环境是分不开的，因而政府缩紧货币政策是能够起到调整房地产业的目的(孙力军、孙力彬，2006; 钟剑，2005)。许承明、王安兴(2006)认为，当利率外生时，利率变动反映了政府对房地产市场的宏观调控，提高利率一方面提高了投资者的机会成本，另一方面也向社会紧缩信贷的信号，改变投资者对房地产价格上升的预期，使他们减少对房地产的投资，从而使得房地产价格的上升减缓或价格下降;反之，其效果正好相反。因此，在房地产市场出现泡沫时候，政府采取提高利率政策或是控制房地产信贷总量，这对控制房地产价格、减少房地产价格泡沫从理论上讲是正确的。符森(2007)则提出房地产销量无论从长期讲还是从因果关系讲，都受利率的影响，利率的调整在相对短期能调整销量，却不能立即调整开发投资资金，因为房地产开发投资在短期有一定的沉淀性‘长期而言，利率的调整稳定地影响开发投资资金和销量。实践也证明利率政策能够有效地在短期和长期调节房地产销量。他认为利率作用还包括调整预期。贷款额与利率紧密相关，80%以上购房者靠住房贷款购房。调整信贷和利率政策不仅能调节开发投资，也能调节购房投资，具有双重效应。姜茜 (2005)认为利率政策对房地产市场的而言，(l)能够抑制炒作，平抑房价。贷款期限的缩短和贷款额度的下降，增加了炒房者的投资成本，降低了其的收益预期。(2)调整供给，缓解矛盾。(3)紧缩信贷，挤出泡沫。(4)吸收外资，提高资金质量。不过她也认为利息对于实际的购房者成本并没有太多显著的变化，更多的是减少对住房的即期消费，促进房价在短期内进一步回落。要想确保房地产市场持续健康发展，国家还应该运用其它政策予以配合，例如，进一步完善住房保障体系:发挥房地产市场的功能，规范中介服务机构的行为;深化金融体制的改革，完善住房金融体系;深化土地制度改革，建立房地产土地供应的长效机制等。还有的学者则通过数据来证明利率调整对房地产业的影响。宋玉娟(2005) 列举了经过财务专家计算过的数据:加息厘房地产公司净利润将下降 %;如果加息厘，房地产公司净利润将下降 %。而从购房成本看，加息厘，购房成本上涨 %;加息厘，购房成本上涨 %，并且房地产消费者对利率的敏感程度因人而异。另一些学者认为，利率的调整对于房地产业的影响是微小的，仅仅靠利率是难以得到管制房地产业的政策初衷的。在这些学者中以易宪容等为代表，他们坚持认为，传统的中央银行的信贷收缩货币政策无法从根源上解决投资过热问题;央行难以推动利息调整，以纠正房地产扭曲的资金价格，并且能够对快速增长的投资起到遏制作用(易宪容，2004)，因而，央行通过房地产金融从而调控房地产价格的作用是有限的，而且面临着调控效果不确定的问题(盛松成，2003)。Bernanke和 Gertler(1995)更认为房地产投资对短期利率冲击反应通常强烈而且持续，但是对于长期利率动态反应却不是这样，而长期利率实际上应该是促进房地产消费的主要因素。对长期利率的反应比对短期利率的反应小，而且恢复很快。央行加息从理论上讲可以使房地产需求价格下降，但实际上能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格目前还不能断定。在理论上利率对他们的住宅需求价格的影响是相当显著的，但由于其它因素的影响，估计他们的住宅需求价格下降的幅度不大。对于房地产的投资者和投机者，影响他们的需求价格的主要因素有投资者和投机者对未来的预期收益和资产市场的均衡收益率，由于这两个因素都与利率密切相关，所以央行加息在理论上可以使他们的需求价格下降，但由于对未来的预期对他们的需求影响很大，而影响他们预期的因素来自正反多个方面，所以央行加息能否使他们的需求价格下降在目前很难断定(李庚寅、张宗勇，2005)。还有学者认为利率杠杆理论是以利率市场化为前提的，而中国现行的利率是管制利率，违背了利率杠杆理论的前提条件，在这样一种非市场或者说非均衡的利率水平上，其资源配置是低效率的，利率政策的杠杆作用也无法显著的发挥。本文认为，利率调整的政策效果取决于房地产供给的利率弹性。首先，利率的调整对房地产供给的影响主要通过房地产投资反映出来。根据 2006中国统计年鉴 1990年到 2005年全国房地产投资额数据显示，从 2000年起，房地产投资增长率都在 20%以上，但从 2003年开始，投资增长率从 %逐步下降到 %和 2005年的 %，即从 2003年 121号文件后，房地产投资有下降趋势。也就是说利率调整降低房地产投资额度，降低了房地产供给，从而推高了房地产价格。另外，利率调整使得近年来建房成本的提高，首先是由各种材料费、人工费逐年上升引起的。从 2001年到 2004年上半年，钢材价格上涨了 50%左右，混凝土价格上涨了 60%左右，仅此两项就使得房屋建筑成本每平方米增加了 100元左右;其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量标准都有了大的提高，增加了开发成本，这些都会使得房地产的供给相对减弱，从而进一步促使房地产价格的上升。从房地产价格指数上来看，2003年 6月 18日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)之后房地产价格指数与之前出现显著的变化。由土地管制效果分析中，可以知道，调整后的价格指数(ALP)存在 4期的自相关性，故本文将 2003年第三季度之后顺延 4个季度即 2004年第三季度作为该金融管制政策的调整节点。在此之前，为管制前，而后即是金融管制之后。分别对前后的相应的各期去均值，并进行配对 t检验，得到其管制效果。分析结果如下: 从结果可以看出，规制前后，调整后房地产价格上升了，二者存在显著的差异(t二一，Pr(…T{>{tl)二 )，也就是说利率调高推高了房地产价格。利率调整对房地产消费影响分析房地产消费主要有两种:一种是基于房价上涨预测的投资行为，另一种是基于自身需求的消费行为。因而分析利率对房地产消费需求的影响也要分两种情况具体进行分析。 1对于投资而言，利率调整不能转变消费者的投资方向 83长期以来，我国的实际利率一直为负。尽管从 2003年以来，央行一直进行加息，但是，综合我国近年来的 GDP增长率和 CPI，可以知道实际利率仍为负。而在实际利率变为正值或起码等于零之前，加息对于消费的方向改变的影响将不是很显著。相对而言，近年来房地产价格呈现出不断上涨的趋势，从调整后的房地产价格指数来看，从 1999年第四季度开始，我国房地产价格指数均超过 100，也就是说房地产市场价格的普遍上涨，使得对房产投资的回报率相对较高，所以利息的微调还不足以吸引消费者改变投资方向，从而不足以降低房地产投资需求。 2就消费信贷而言，利率变动增加消费者购房还款负担贷款利率的提高，无疑会增加购房者的还款负担。以贷款额度 10万元计，如果申请的是公积金贷款，10年贷款期限每月要多还款元，累计多还款元:20年期限每月要多还款元，累计多还款 2292元，30年期限每月要多还款元，累计多还款元。如果申请的是商业银行自营性个人住房贷款，10年贷款期限每月要多还款元，累计多还款巧元:20年期限每月要多还款 15元，累计多还款元;30年期限每月要多还款元，累计多还款元。下表是石岗(2005)列举的加息对消费者购房增加的成本，可以看出消费信贷政策的调整加大了消费者购房的成本，尤其是在可能持续加息的预测下，消费者对于房贷成本的预期会大幅增加，从而对房地产消费起到一定的抑制作用。从上述可以知道，利率变动在一定程度上会抑制普通住房消费需求，但对投资需求影响相对较小。利息的微调不足以降低房地产投资需求。 3就消费文化而言，房屋消费具有一定的刚性上述消费信贷成本的上升对购房成本的影响，以及房地产成本上涨对房价的影响，在消费价格弹性很低的前提下，对房屋消费的影响不会十分明显。尤其是对首次买房者而言，其消费行为具有一定的刚性。缓解了利率变动对消费的抑制作用(张燕、杨凤荣，2005)。尽管房地产是一种资金密集型产业，但是货币政策对房地产业的影响需要通过多种间接的方式传导到该产业上来，因此会产生时滞。而且一个大的房地产项目，会有一两年的周期，甚至更长的周期。宋玉娟(2005)提出，如果利率调整在项目后期发生，可能对该项目的影响不大。综上所述，房地产开发商离不开金融业信贷，住房消费也离不开信贷支持，因此房地产业的供需双方都受金融信贷政策的影响和依赖，政府管制通过金融政策对货币供应变动、利率变动水平和信贷管制可以对房地产价格产生积极影响。对利率而言，住房开发贷款利率上涨，增加了房地产开发商的信贷成本，限制房地产开发商的生产能力，降低房地产供给，但利率调高的同时也推动了房地产价格的上涨。对房地产现阶段消费市场而言，利率微调上升不足以抑制房地产投资(投机)需求，但对实际住房消费者加高了购房成本，降低消费需求。税收管制效果分析除土地成本和建安费用之外，政府税费是房地产开发商的主要成本之一。近年来，税收政策作为宏观调控的政策受到越来越多的关注，对房地产市场产生了深远的影响。房地产税收可以为国家增加财政收入和缩小贫富差距，稳定房地产市场、抑制过度投机并预防金融风险。房地产税种类及作用世界各国有关房地产税收分别体现在取得阶段、保有阶段和转让阶段。例如，日本在取得房地产阶段税收包括遗产继承税、登记许可税和不动产税;保有阶段有固定资产税、城市规划税和土地税;转让阶段有法人税、交易所得税和住民税。目前我国房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。与房地产有关的税种有 12个:营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税和契税等，它们制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。房地产税收贯穿房地产的生产开发，保有使用和转移处置等各个环节，且具有强制性、无偿性和固定性的特点。房地产税收规制则主要是根据房地产业发展的状况，通过税率的调整、税种的废立等措施来影响房地产业的各种经济活动。第一类是房地产保有税。房地产保有税收是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态一土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括:地价税、房产税、闲置土地税。从理论上讲，房地产保有税，通过以下三个途径影响房价:第一，具有使房价降低相当于保有税现值(资本还原值)部分的效果。第二，促进房地产有效利用所带来的效果。保有税负较低时，以等待升值为主要目的房地产低度利用或不利用，可能比房地产的有效利用更加有利。如果提高房地产保有税负，情况就会发生逆转，从而促使房地产有效利用。第三，有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本(主要是利息支出)消耗。保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求(李拯，2007)。第二类是房地产取得税收。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。如今房地产税种包括赠与税、印花税等。目前我国房地产取得税有农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府通过征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标。对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房价。国家利用税收手段参与价值的分配，通过征税，也可以影响房地产市场的供给和需求。第三类为房地产所得税。房地产所得税对经营、交易房地产的自然人或法人，就其所得或是增值收益课征。目前，该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。在房地产税种的三大征收体系，一般在实践中相互配合，才能较好地发挥税收对房地产业的调节作用，实现政府的规制初衷。从 2003年开始，我国房地产业进入一个快速发展的时期，房地产价格不断攀升，给整个国民经济的平稳运行，甚至是整个社会的和谐造成了一定的冲击。因此，政府便开始有意识的对房地产进行调控，税收方式是政府宏观调控的一个重要手段。与房地产税收作用途径相同，政府的宏观调控也正是基于此进行的，即是从开发和流通领域进行监管。 1对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。 2005年 7月旧，国家税务总局、财政部联合国土资源部下方关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税(或减免税) 凭证后，再办理土地登记手续;对于未出具完税(或减免税)凭证的，不予办理相关的手续。而后，2006年 1月旧，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收人的预计营业利润率作了适当调整;对转借款发生的利息支出税前扣除问题进行新规定;增加对开发产品成本、费用的扣除项目;明确合作建房的所得税税务处理问题;对新办房地产企业减免税作了限制;对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出了新规定;规定了开发产品的完工标准;规定了开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则;对房地产企业所得税征管方式提出了新的要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由 15%提高至 20%，而且，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并对以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年 5 月 1旧，在国务院常务会议上，提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求(简称“国六条”)，为了配合这六条措施，国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。 “一费二税”开启了 2007年房地产调控新局。2007年 1月旧，在《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》的通知中，规定将从 2007年 1月旧起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高 2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高 1倍。同时，将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从 2月起正式向房地产开发企业征收 30%~60%不等的土地增值税，自此，土地增值税由“预征制”走向“清算制”等等。 2008年 4月 16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于 20%的标准预缴企业所得税。《通知》同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定:位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于 20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于巧%;位于其他地区的，不得低于 10%。《通知》明确，房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。从这些房地产税收的调整，很显然，政府希望能够合理引导投资导向，限制更多资金进入到房地产市场;同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，即是收紧了对房地产的政策优惠。 2对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求第一，营业税。2005年 6月旧，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定:个人购买不足 2年的住房对外销售的应全额征收营业税。按实际缴纳营业税的 5%征收城市维护建设税;按实际缴纳营业税的 3%征收教育费附加。个人将购买超过 2年(含 2年)的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过 2年(含 2年)对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。一年后即 2006年 5月 30日，《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调 2006年 6月旧后，对转让购买不足 5 年的住房全额征税，而转让购买超过 5年(含 5年)的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。第二，个人所得税。2006年 8月旧，在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发【2006」108号)中，强调对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时，征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑起来一起办理。并对“转让个人自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”。这一规定体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。此外，2006年 9月 14日，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税; 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的金额与应纳税所得额，按 20%的适用税率计算缴纳个人所得税。我国税收管制的效果评估从 2005年开始的房地产税收调整，对房地产业的发展带来了一定的冲击。但是，纵观近年房地产价格指数来看，除 2007年的调整还不好做出判断外，政府的税收调整总的来说，收效并不显著。下图 6一 1是 2003年第一季度至 2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以 2003年为基期，并假定 2003 年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为 100乘以当期价格指数，并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况。原始数据和调整后的数据均见下图。从该图可以看出，房地产价格从 2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，虽然造成这种状况的原因很多，但是，总的来说，房地产税收规制的效果不明显。造成房地产税收规制效果的原因也是多方面的，主要表现在以下几个方面:第一、房地产税收占到房地产开发成本的比例相对较小，一般不到 10%，对于房地产开发超过 40% 的利润空间而言微不足道。正是房地产业超额的利润空间造成大量的资金进入房地产业，从而削弱了政府通过税收调整合理引导投资导向的初衷。第二、房地产业的垄断性给房地产开发商转移赋税的机会。房地产市场的环形竞争其实质就是寡头垄断(吴润琼，2007; 况伟大，2003)。而正是这种垄断性使房地产开发商将增加的税款转嫁给消费者，从而造成房价上涨。政府对房地产开发商的税收规制目的的实现必须以卖方完全承担所有的税负为前提，或者最起码承担绝大部分税负。但是，房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁给消费者。事实也证明，流转环节税负增加后，由于售房者的交易成本非常容易转嫁，而税负转嫁终将转向消费者，从而增加买房者的成本(主要是消费性需求者)，对卖房者却不会产生太大的影响。我国房地产市场价格持续上涨过快的起因很大程度上是由于“炒房者”的炒房行为和投机行为所致(在我国，房地产开发商本身也是主要的房地产投机者)(董鸿波、李倩，2007)。第三、房地产“利益联盟”对中央税收规制的“俘获”。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免的产生短期化思想，背离了中央政府规制的初衷;另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向。很明显，政府的规制被房地产“利益联盟”俘获，造成房地产税收规制效果的降低。从我国税种分布不难看出，现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁。因此，我国房地产税制的这种税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，在垄断市场结构下发生税负转嫁是自然而然的事情。在税种上，相对国外比重较大的房地产保有税，我国房地产保有环节税赋仅占市场价值估值的 %左右，这种房地产保有环节的低税、甚至无税的税收制度是导致现行税收调控政策起不到应有作用的重要原因。而目前出台的保有环节调控政策仅是增加城镇土地使用税税率，而现行城镇土地使用税是按占用城镇土地面积从量计征且税率严重偏低，因此税率即使提高一倍其调控效果也不会理想(唐明，2007)。此外，税收作为国家宏观调控体系中的一个重要调控工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定的作用。但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，这些时滞和税收规制的其它内在局限性也会造成其效果的不显著。纵观中国房地产业税收结构，总体呈现出“数量繁杂、功能重复”的特点。房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费，如对房屋出租的租金收入，既要征收营业税，又要征收房产税，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。除了以上这些因素外，我国现行的税制也存在一定的问题，而这也是造成政府税收规制失效的重要原因。谢国忠提出，目前中国房价偏高主要是由地方财税制度决定的 25。地方政府通过地价上涨获得税收。自从 1993年实施分税制以后，中央与地方的财政收入比例约是 7:3，中央财政收入占整个财政收入的 68%，地方政府的收入仅占 32%，但地方政府支出却占 60%，中央政府支出只占 30%左右。很多地方政府将土地出让金作为财政收入的救命稻草，如果国家税制不改革，地方和中央的矛盾将长期存在。巴曙松提出，在当前的税收结构下，地方政府的收入严重依赖土地收入，这种收入结构不改变，要地方政府坚定抑制地价上涨是有现实难度的 26。因此，应该借鉴美国的经验，允许地方政府发债，进而消除地方政府在地价上涨中的推动力作用。德国房地产市场的政府管制经验德国是欧洲人口最多的国家，在二战后和两德统一后也曾是全球房荒最严重的国家之一。但现在德国住房供应充沛、政策法律完善。当美国房地产市场次级抵押贷款危机波及全球的时候，德国房地产市场却相当稳定。德国实行的“政府主导、市场参与”的房地产发展模式，经受住了数十年的考验，其经验值得借鉴。与英美等国不同，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质，根据人口特征制定完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动。保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。有研究者通过对德国地产数据及管理研究发现 27:过去 10年，德国房价每年平均上涨 1%，而物价水平每年平均上涨 2%，房价实际上在以每年 1%的速度缩水。自 1977年以来，德国平均房价上涨 60%，而个人收入己增长了 3倍。目前，德国普通住宅每平方米均价在 1000到 2000欧元之间，房价实际水平不是很高，在人均收入大幅度增长的情况下，德国地产市场不仅保障了德国居民的住房问题，同时显示这种管理模式抵御金融市场动荡的有效性。 1、土地。德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家。所有房地产交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据“销售价格总汇”每年制订“地价图”，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制订的最普遍的标准价格主要包括以下几个区域:农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区以及学校和医院等公共区。“地价图”还可能提供商用、住宅用以及楼房层数等方面的信息。 2、房地产规划。通过严密而科学的房地产规划，保障市场供求平衡。德国的土地实行私有制，但是各级政府对土地的使用都有严格的规划。哪些土地只能用作住宅区，哪些土地只能用作商业区，甚至建筑与空地的面积比等，开发商都必须遵循政府的规划。德国土地规划的出发点是全国的人口特征:(1)德国有 8200万人口，家庭数量为 3800万左右，政府规划是为全国提供相应数量的住房。根据规划，每年新增住房为 25万到 30万套左右，完全能够满足居民的新增购房需求。有计划地增加住房总量能有效打压市场上炒作房价的因素，也成为稳定房价的重要因素。(2)考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，市场差价由政府向开发商提供补贴。 3、价格。德国房地产主要从房价与租价两方面进行管理:(1)房价管制。虽然政府不规定房地产价格，但市场上的房地产价格不是开发商定价，开发商没有定价权。而是取决于独立的房地产价格评估机构。德国的房地产评估独立于政府和企业之外，评估员不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。(2)房租管制。德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。德国政府对房屋出租价格进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。房租超过“合理房租”两成就构成违法行为，超过 50%就构成犯罪行为。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象。德国自有住房率为 42%，租赁住房率却达到 58%，特别是年轻人中 77%是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。 4、税收政策。税收成为政府调控房地产市场的有效手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应，还是在限制房地产投机方面，德国政府都积极运用税收手段，取得了明显效果。例如，两德统一后，原东德地区居民房破败，大量人口开始向西迁移，全国出现了巨大的房屋缺口。联邦政府并没有依靠政府财政修建新房，而是通过一项税收优惠措施，规定无论是公司还是个人，凡建房投资一律免缴所得税。激励了投资者的建房热情，短短数年内便弥补了房屋缺口，随后政府再宣布取消所得税减免政策。另一方面，为限制房地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。德国即将实行所得税改革计划，将对投资者的房租收入征收 25%的所得税，这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应，大大限制房地产投机的利润空间，对维护房地产市场稳定作用重大。由于德国低房价的吸引，近年来大量海外“炒房团”涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，去年德国吸引的境外房地产投资资金约占到全欧洲的三分之一。全国各地出现了大规模抗议活动，最后地方政府出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。 5、房贷政策。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式，约占房贷总额一半，另外 30%住房贷款来自商业贷款，其余来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率，期限平均为 n年半。这种长期房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场波动。 6、法律。用法律规范房地产市场的各个环节。法律同样是德国政府调控房地产市场的有效手段。德国南部地区早在 1886年便颁布了第一部”土地整理法”，随后在全国实，对全国范围的土地规划和土地整理提供了法律保障。另外，在房地产市场的各个方面，府也都有严密的法律规定。德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法工 1))。这项法规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力方面，满足不同阶层需求。 7、购房资助政策。大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。尽管《住宅建法工 I))确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。战后几十年里邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得政府的补贴。此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮这部分人群获得合适的住房。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家税后月收入的比例由 45%下降到 31%。小结:金融信贷对房地产的影响主要通过两个渠道来实现:房地产供给和房地产消。房地产业的供需双方都受金融信贷政策的影响，尤其是房地产开发企业的发展离不开有力的金融支持，这就为政府运用信贷利率政策调控房地产市场提供了基本途径。政府制通过货币供应、利率变动水平和信贷政策对房地产产生积极影响。住房开发贷款利率涨，增加了房地产开发商的信贷成本，限制了房地产开发商的生产能力，降低了房地产给，但货币政策对房地产业的影响需要通过多种间接的方式传导到该产业上来，因此其响会产生时滞。回归分析结果表明，利率调高的同时也推动了房地产价格的上涨。住房费也离不开信贷支持，而利率上升微调不足以抑制房地产投资(投机)需求，但对实际房消费者加高了购房成本，降低了消费需求。税收是国家宏观调控体系中的一个重要工具，房地产税收调整对房地产业具有一定的响。但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，效果不显著。主要原因是房地产税收相对于房地产利润较小，且房地产业的垄断性提供了转移赋税的机会，使房地产开发商可将增加的税款转嫁给消费者，从而造成房价上涨。另外，现行税制结构不合理，保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，这种税制结构极易产生税负转嫁。7房地产市场博弈分析政府管制及其政策对房地产市场不同的利益主体具有不同的影响和作用。从博弈理论角度，房地产价格问题的实质是多方利益相关者进行博弈的一个过程和结果。本章通过对房地产市场的利益相关者进行分析，探讨房地产市场参与者之间的博弈过程，为政府制定政策导向和实施政府管制提供依据。利益相关者分析房地产市场利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，是房地产市场的构成要素。概括而言，房地产市场的利益相关者主要有房地产开发商、消费者、政府以及其它利益相关者。 1房地产开发商开发商是房地产市场的主体之一，是房屋商品的供给者，也是该市场中利益的追求者。房地产商作为理性的经济人，他们的目标是尽可能地降低成本，以获得最大化的超额利润。房地产开发商是为了追逐利润而生的，为了获利，房地产商之间可以合谋，哄抬价格以扰乱市场经济秩序，引起房价非理性地疯狂上涨;为了获得超额利润，开发商可以向地方政府进行寻租活动，在土地出让等方面暗箱操作，垄断市场的结果是形成利益集团和强大的市场势力，推动房价不断上升。市场势力(marketpower)是一种使定价高于成本尤其是增量成本或边际成本的能力 (即多生产一单位产品所花的成本)。市场势力之所以重要是因为它可以转化为更高的利润。市场势力大的企业可以阻止竞争对手的进入，制定较高的价格。从企业角度建立和保持市场势力可以获得更高的利润和更高的企业价值，对消费者而言高价格意味着社会福利的降低，利益从消费者向企业的转移，产生社会负效应和资源分配的无效率，垄断者无需竞争便能产生高额利润，就没有动力来提高成本效率，由市场势力导致成本增加;当市场势力通过政府干预而人为的保持下来时，就会产生另外一种无效率一寻租，寻租是指企业为影响政策制定者而耗费的、没有用于生产的资源，寻租是市场势力的结果。因此，市场势力有利于企业而不利于社会，是以牺牲消费者利益为代价变得更为富有，其次市场势力降低了经济效率(分配和生产效率)，也导致企业通过浪费资源来获取和保持其市场势力。政府管制和反托拉斯政策的主要作用是避免市场势力的负面作用，阻止企业用有害的方法来增加市场势力。但也有学者认为，政府干预保护了企业而非消费者的利益，从而导致市场势力。只要每个行业都允许厂商自由进入，则市场势力的程度就很小了。 2消费者泛指房屋的购买方，包括居住购房者和炒卖投机者，居住购房者是住房的真正需求者，是以居住消费为目的，住房消费占家庭收入的一大部分，房价上涨直接影响他们的消费和生活;炒卖投机者是以获取利润为目的而进行的房屋消费，这一群体与前者有根本的不同，尽管他们都属于买方市场，但他们将资本投入房产购买房屋产权不是为了居住而是期望在将来获得收益，通过出租收取租金或者在房屋价格上升后进行炒卖转让，赚取差价以获取利润，他们在利益上与房地产开发商有共同趋向，在价格飘升时获取暴利，是影响房地产市场不可忽视的一个群体。 3政府政府在房地产市场中扮演着重要的角色。地方政府可以通过土地出让、规划和审批对房地产进行宏观调控，但地方政府拥有的这些权力又使其成为房地产市场的主体之一。本文把政府划分为中央政府和地方政府，是由于其利益诉求点有所不同。在房地产市场上，地方政府是土地资源的唯一供应者，同时，土地使用权的转让使政府增加了当地的财政收入，成为土地开发的受益者。中央政府代表全局利益，制定政策的出发点是全体人民的整体利益，以实现“居者有其屋”的社会和谐及可持续发展为目标，更关注全社会住房的公平和社会的稳定。地方政府代表局部利益，其执行政策的出发点是谋求本地区的最大利益。以当地经济发展为直接目标，更关注本地中短期内的发展问题。地方政府既要执行