苏州住宅需求市场区域需求转向分析
一、苏州住宅市场历史吸纳能力探析
1、时间序列图分析
通过对苏州住宅市场历史吸纳能力的分析，利用时间序列图，察看曲线的运
行趋势并预测未来某时间点的估计值。在此，通过对苏州住宅市场 2005 年 7 月
到 2006 年 8 月的月成交套数和周成交套数时间序列图，分析并预测未来走势以
及特定时间点的成交套数预测值。
1413121110987654321
t
6000
5000
4000
3000
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1000
x
4150
3787
3123
5589
4525
3138
1560
1857
4028
3364
2645
2469
1670
1422
2005年7月——2006年8月住宅月去化套数时间序列图
从上面的两个时间序列图可以看出，该曲线整体呈现螺旋上升的态势，虽
然曲线中途有一时间段的下滑，但整体曲线上升态势明显。
★★★结合地产市场的具体事件对月成交套数时间序列图进行说明如下：
分析：
○经过两次深度政策调控，以及两次加息，尤其是对二手房征收营业税的颁
布，需求市场从最初的投资需求和刚性需求“并驾齐驱”到目前的“刚性需求”一
支独秀”，在这个过程中，需求市场的变化是非常明显的。
○调控对投资需求尤其是投机需求的影响是深度的，国八条后，二手房市场
6
0
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0
987654321
t
1500
1200
900
600
300
0
x
05年7月-06年8月期间内60周的周成交套数时间序列图
1413121110987654321
t
6000
5000
4000
3000
2000
1000
x
2005 年 3 月 26 日 国八条
2005 年 4 月 27 日 新国八条
国家对房产市场宏观调控的
开始，带来的影响是苏州住
宅市场在短短 3 个月内成交
量下降到 3 月的 1/3 左右。
部分嗅觉灵敏的
投资（投机）者的
撤离
政策影响
逐渐弱化，
需求市场
经过 4 个
月的观望
又陆续进
入市场，小
户型“推波
助澜”
大量小户
型集中上
市，有效拉
动了刚性
需求，连
续 3 月刷
新纪录 6 月 1
日 国六
条颁布
投资
（投机）
者基本
被清理
市场
政策对
刚性需
求者的
影响快
速弱化，
成交量
再次呈
现上升
态势
出现大量的期房和次新房的房源，一度被市场认为是恐慌性抛房的开始，在这
个时间段，嗅觉敏锐的置业炒家完成了出仓，而刚性需求和长期投资需求经
过 4 个月的观望期后，又陆续进入市场，当然这和供应市场顺应市场需求投放
大量小户型住宅有着必然的联系。国六条后，市场和国八条反映相差很大，并
没有对市场造成预计的影响深度，短短的 1 个月后，市场又开始复苏，而国八
条给需求市场带来了整整 4 个多月的观望。
○经过两次高频度的调控，需求市场的“抗政策影响”能力增强，调整期大
大缩短。
2、未来几月成交量预测
通过对数据进行 ARIMA 模型、多元线性回归法和灰色系统模型分析比
较，用 ARIMA 模型的二阶滑动平均模型效果比较理想（过程略），得到 2006
年 9 月、10 月、11 月、12 月的成交预测值如下表：
9 月 10 月 11 月 12 月
ARIMA 模
型
预测值
二、需求市场购买力时间序列变化探析
时间序列图
87654321
t
x
2006年苏州住宅市场1-8月单套平均成交面积时间序列图
87654321
t
x
2006年1-8月成交单套总价时间序列图
单套成交总价自相关图
单套成交总价偏相关图
分析：
○从上面统计分析的结果来看，两个时间序列（单套成交面积和单套成交总价）
具有稳定性（部分 SPSS 执行数据和表格以及图表太多，略）
○随着国六条的颁布实施，需求市场的结构进一步纯净，投资者和投机者基本
撤离出市场，从两个指标的运行来看，单套成交面积稳定在 120 平米/套左
右，单套成交总价稳定在 60 万/套左右，剔除别墅类的高档住宅的成交拉
动影响，目前普通住宅的单套成交面积应该浮动在 90-100 平米/套之间，单
套成交总价应该浮动在 40-50 万/套之间，进一步验证了刚性需求是目前需
求市场的主导力量的假设。
654321
Lag Number
A
C
F
Lower Confidence
Limit
Upper Confidence Limit
Coefficient
x
654321
Lag Number
P
ar
tia
l A
C
F
Lower Confidence
Limit
Upper Confidence Limit
Coefficient
x
三、中心城区需求市场和边缘地带（城乡结合部）需求市场吸纳能力对比
PS：数据为 2006 年 1-8 月周成交套数时间序列，分析方法为时间序列图运行
对比。
分析：
○ 从上面的吸纳能力对比可以看出，新区和吴中区的吸纳能力不断增强，
中心城区呈现不断衰减的态势
○ 结合市场实际情况：
★ 中心城区可供于住宅开发的土地基本消耗了，目前在售房源主要为
别墅和大套型高档住宅，针对改善型居住需求而设计的，而针对目
前市场主力——首次置业需求和部分改善性需求的住宅基本形成
“真空”状态，故该区域对需求市场的吸纳能力逐渐减弱。
★ 边缘地带从今年开始向市场投放了大量的小面积、低总价针对首次
置业需求的小户型住宅，推出后得到了市场的追捧，无论是年前的
山水华庭还是最近推出的新创理想城都被需求市场一抢而空。
○ 我们可以断定，中心城区的客源在中心城区已经形成“供应真空”的状态
下，不得不把目光转向城市边缘地带，而城市边缘地带例如新区和吴
中区接壤区域、沧浪新城、新区北部和浒关接壤的区域正好承接了这
部分需求。
四、需求市场变化总结
通过上面的分析可以得出一下观点：
1、目前需求市场形成刚性需求（首次置业为主、改善型需求为辅）支撑
的局面，这个局势在未来 2-3 年内（剔除重大利好政策的拉动），市场
将持续刚性需求一支独秀的态势。
2、日益发达的交通道路网线无形中拉长了需求市场的触角，同时也扩大了
边缘楼盘的影响半径。
3、中心城区针对刚性需求房源的“真空状态”，使得该区域内需求不得不转
向边缘地带，从而拉动边缘地带的兴起和地产的蓬勃发展。
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97531
时间
500
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0
吴中区
新区
中心城区
对需求市场的吸纳能力对比
4、边缘地带大量的中小户型产品承接了中心城区客源的需求，“蚕食”了中心城区客源
