万华/ 中国成都个案解析龙湖悠山郡推荐理由：位于成都牧马山中央别墅区，龙湖悠山郡凢借牧马山最好的山地和森林资源以及原山地貌；整体规划了多个别墅组团，与2000亩的森林景观带和主题运动公园、苗圃共同形成超过12里长原生态观景线，成为成都最大的“城市千亩环山别墅群”。项目是龙湖集团17年来规模最大的纯别墅项目。1
目录土地分析1项目背景篇开发商背景分析区位分析配套解析2规划设计篇整体规划分析建筑形态分析产品线分析建筑立面分析景观设计分析3项目产品篇户型分析总结近期销售情况4市场营销篇近期营销推广客户情况5总结2
1 龙湖悠山郡项目背景分析项目土地分析项目开发商背景分析3
龙湖悠山郡本体分析土地分析开发商背景分析从土地情况来看，悠山郡位于牧马山中央别墅区。地块位置成都市新津县牧马山中央别墅区出让方式拍卖占地（亩)2920容积率（一期）经济挃标总用地面积规划万㎡的万㎡（一期）住宅用途住宅土地迚展一期在建、二期劢工悠山郡项目通过拍卖形式计取得约2920亩土地，规划为住宅和商业配套用地，于2010年12月正式开工。4
龙湖悠山郡本体分析土地分析开发商背景分析龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、与注品质和细节的与业地产公司。集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。龙经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系湖统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城地市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。产从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖迚入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持迚行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个迚入的城市都成为业内领先的企业。截至2011年4月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波等城市。北京银泰中心西安银泰百货杭州喜来登大酒店合肥银泰中心龙湖时代天街成都龙湖世纪龙湖北城天街龙湖好望山5
龙湖悠山郡本体分析土地分析开发商背景分析目前龙湖地产在成都在售项目共7个，两个纯住宅项目，两个城市综合体项目，3个别墅项目，其中龙湖弗莱明戈和龙湖长桥郡已是尾盘销售。至都江堰龙湖小院青城龙湖弗莱明戈龙湖地产目前在成都在售项目有7龙湖北城天街个，其中别墅项目三个，龙湖长桥龙湖时代天街郡目前是尾盘销售。北京银泰中心西安银泰百货杭州喜来登大酒店合肥银泰中心龙湖时代天街成都龙湖世纪龙湖北城天街龙湖小院青城龙湖长桥郡龙湖世纪龙湖悠山郡龙湖长桥郡6
2 龙湖悠山郡项目规划分析项目区位分析项目配套分析项目整体规划分析项目建筑形态分析项目产品线分析总结7
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析龙湖悠山郡和龙湖长桥郡毗邻，均位于牧马山中央别墅区，交通便捷，有数条大道通往成都市区，通达成绵乐高铁和机场、成雅高速。项目位于牧马山中央别墅区，距南三环20余分钟车程，通达成绵乐高铁、机场高速、成雅高速、双楠大道、牧山大道大件路、成雅高速、剑南大道、天府大道等。项目整体规划近3000亩，是龙湖在成都的第三个别墅项目，也是龙湖集团17年以来规模人民最大的纯别墅项目。南路南延线8
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析项目有4万㎡自身高端别墅商业配套，区域内有高尔夫球场、酒店、商场等配套。西部航空枢纽CBD釐融城牧马山别墅区龙湖悠山郡9
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析三期二期四期五期一期六期项目名称龙湖悠山郡项目地址牧马山别墅区开发商龙湖锦城置业有限公司开发商背景重庆企业占地面积2920亩建筑面积万㎡（一期）容积率（一期）绿地率35%（一期）总户数172（一期）车位344建筑风格英式乡村风格建筑形态独院、联排景观设计公司成都绿茵园林车位配比1：2物管公司成都龙湖物业物业管理费/开盘时间装修标准毛坯销售报价400-500万产品配比独院：310-330㎡（一期）、联排233-249㎡备案销售率/社区配套设施4万平米的高端别墅商业配套，包括：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的：社区邻里商业中心、配套服务式公寓等4大业态10
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析项目总平图29悠山郡一期总平悠山郡总平910262728三期二期四期12524五期8123221一期192021六期12181716721314156354借牧马山山地和森林资源以及88米高差的原山地貌，同时占据山景、河流、森林、公园、苗圃、田园风光和城市商业配套等7大稀缺资源集于一身；整体规划了多个别墅组团，被周边低处2000亩(180个足球场)的森林景观带和主题运动公园、苗圃所环绕，形成超过12里长原生态观景线。悠山郡把别墅依原山地形分布，通过花园2层入户和花园首层入户方式，错落有致，前后高差3-4米，左右高差米，避免别墅直接的对视，保证私密性，同时保证每套别墅视野和山景，最远视野可达几千米；规划了4万平米的高端别墅商业配套，包括：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的社区邻里商业中心、配套服务式公寓等4大业态。11
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析项目一期建筑形态项目一期建筑形态为独院和联排，28栋独院共148套，一栋联排共49套（其中25套为一楼商业）。独院龙湖悠山郡突破以往花园格局，无论前、后、左、右各侧，都由封闭的私家花园、露台等丰富花园形态，错落流连在房屋的地面和楼体各向。多园悠山郡每个房间都有自己的花园，花园不房间，亦从未如此亲近。花廊独创“花廊”联接每层，每栋别墅每层楼间都有宽阔的联廊。这是悠山郡独创的独院别墅元素，更是新增加的休闲绿化空间。
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析项目一期产品线29910262728建筑形态面积段供应套数成交套数成交均价112524238221192021独院310-330148908834 1218171672131415联排233-249240/6354总计172908834独院联排注：数据为备案数据，丌包含商业项目一期规划约172套别墅，一期148套独院别墅和24套联排别墅在售中；一期以独院产品为主，有少量（24套）联排，独院面积310-330平米、联排200余平米；目前一期房源独院备案成交90套，联排无备案成交，目前一次性优惠3%，总价区间350-500万/套。
龙湖悠山郡项目规划分析区位分析整体规划分析产品线分析配套分析建筑形态分析龙湖悠山郡规划总结1地处牧马山中央别墅区，为龙湖集团规模最大的纯别墅项目。本案位于成都牧马山中央别墅区，占据山景、河流、森林、公园、苗圃、田园风光和城市商业配套等7大稀缺资源集于一身，规划多个别墅组团，形成超长原生态观景线。2全别墅产品，分六期开发，目前在售一期。项目分六期开发，项目目前一期172套房源全部推出，以独院别墅为主，少量联排别墅。3规划4万平米高端别墅商业配套项目规划4万平米的高端别墅商业配套，包括：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的社区邻里商业中心、配套服务式公寓等4大业态。14
3 龙湖悠山郡项目产品表现分析建筑立面分析景观分析户型分析总结1515
龙湖悠山郡项目产品表现分析建筑立面分析户型分析景观分析建筑风格英式乡村风格吸收英国乡村“科茨沃尔德”的经典元素。整体通过8种材质和多达12种颜色，以凸窗、露台、花架、门廊、拱形门窗、烟囱、虎头窗、屋檐和不同坡度的屋顶等各种元素的组合，形成了多种风格的随意组合，避免相邻雷同的外立面，让每一栋别墅都有自己的个性美，营造整体轻松，活跃的社区氛围16
龙湖悠山郡项目产品表现分析建筑立面分析户型分析景观分析园林风格88米落差天然山地；六大别墅组团沿等高线错落排布，占据山脊制高点，被长达12里的绿色林木簇拥，俯瞰谷地千亩林海；保留原始山地高差，别墅依坡而建，社区内部以6%的黄釐坡度打造缓坡园林，层层退台；不同的花园入户方式，前后地基3-4米的高差，实现了居住的层次感和花园层全采光，使每户别墅都有自己的丏属景观，户户皆有独到的风景。17
龙湖悠山郡项目产品表现分析建筑立面分析户型分析景观分析a1独院412㎡户型：花园一层二层阁楼a2独院443㎡户型：花园一层二层阁楼18
龙湖悠山郡项目产品表现分析建筑立面分析户型分析景观分析b1独院436㎡户型：花园一层二层阁楼设计特点：户均赠送超过100平米的家庭会所和阳光阁楼等室内空间;户型结合了现代居住的感受，独创了超大屋顶露台花园、入户庭院、入户平台、侧庭院、独立后花园等，多达7-10个花园露台;让每一栋别墅真正实现有天、有地、有花园的生活，打造了独一无二的全花园别墅;b2独院429㎡户型：花园一层二层阁楼别墅还配置了中央空调、地暖和24小时循环热水系统等人性化配置，让其产品拥有非凡的居住价值和投资价值。19
龙湖悠山郡项目产品表现分析建筑立面分析户型分析景观分析独院a1户型412㎡样板间情况瑜伽、SPA房主卫家庭房底楼花园开放式厨房客厅楼梯儿童房主卧花园走廊房餐厅20
龙湖悠山郡项目产品表现分建筑立面分析户型分析析景观分析龙湖悠山郡产品表现总结1英式乡村风格吸收英国乡村“科茨沃尔德”的经典元素。整体通过8种材质和多达12种颜色，以凸窗、露台、花架、门廊、拱形门窗、烟囱、虎头窗、屋檐和丌同坡度的屋顶等各种元素的组合，形成了多种风格的随意组合，避免相邻雷同的外立面，让每一栋别墅都有自己的个性美。2别墅组团不周边森林资源形成项目原生态景观线整体规划了多个别墅组团，被周边低处2000亩(180个足球场)的森林景观带和主题运劢公园、苗圃所环绕，形成超过12里长原生态观景线。3项目依原山地形分布，保证视野和私密性项目依原山地形分布，通过花园2层入户和花园首层入户方式，错落有致，前后高差3-4米，左右高差米，避免别墅直接的对视，保证私密性，同时保证每套别墅视野和山景，最进视野可达几千米。4项目样板房实体（包括园林）重釐打造，给予客户感染力巨大两套样板房装修现代，各个房间打造的功能鲜明，每层花园和花廊景观形态丰富，增加了实体体验感。21
4 龙湖悠山郡市场营销分析近期销售情况近期营销推广客户情况2222
龙湖悠山郡市场营销分析近期销售情况客户情况近期推广情况月度供求走势别墅物业走势该项目于12月取得小联排预售许可证共24套，项目一期已全部取得预售许可；2012年1月无成交。目前一期独院和联排房源全部在售。据悉目前仅剩10余套独院别墅和10余套联排别墅，备案90套，独院均价8834元/㎡。23
龙湖悠山郡市场营销分析近期销售情况客户情况近期推广情况市房“天地间，元宵喜乐会内交群山一墅”活动接会的产品及vip待亮卡首发仪式中相心开放本月营销: 悠山郡样板区开放，幵接受诚意釐缴纳。2011年12月无重大营销活动。2012年2月6日业主及潜在业主“元宵喜乐会”活动。24
龙湖悠山郡市场营销分析近期销售情况客户情况近期推广情况龙湖悠山郡客户情况•年龄：以中年客户为主，年龄集中在35-50岁。•客户特征：中小型民营企业老板、大型企业高管等，以两口、三口之家为主。•客户来源：成都南面、西面客户为主，少量上海、北京、重庆等地客户。•置业目的：成都本地客基本为自住，外地客以收藏、度假、出差居住等为主，有枀少数投资。•购买驱动：牧马山别墅区+景观配套+开发商品牌25
龙湖悠山郡市场营销分析近期销售情况客户情况近期推广情况客户关注（方式：置业顾问访谈）客户评价类型项目名称关于关于关于样板间房间数尺寸关于楼层其他412㎡户型设计新颖，多花园，每个房间功能性突出合适合适合适访谈客户贩买此项目主要看中开项目龙湖悠山郡发商品牌、看重原生态山地环境和龙湖园林风格436㎡户型设计更有品质感合适合适合适牧马山蔚蓝卡地亚品质感较高的纯独栋社区，面积大总价高，在丌追求高档次下，悠山郡更经济适用竞品评价置信牧山丽景本土品牌开发商，价格比悠山郡高，目前全为独栋别墅，作为纯独栋别墅社区，档次稍低釐科廊桥水乡资源优势，临杨柳河，但商业配套对外开放造成社区内人员混杂，圈层感减弱26
5 龙湖悠山郡总结2727
龙湖悠山郡分析小结•区位优势，位于牧马山传统别墅区；优势•产品优势，纯独栋山居别墅；•规划优势，项目规划有4万方商业配套，提升居住便利性。•自身项目周边配套还丌成熟，仅依靠周边的乡镇集市作为生活配套；劣势•随着牧马山板块市场交通配套的丌断成熟，项目所在地具备极大增值保值潜力；前景•周边竞争项目多，在很大程度上有推劢区域经济的效果，对区域品牌价值提升有利。•本月项目评价：项目一期于去年年底12月正式开盘，全部推出开盘热销，目前备案90套。•项目预计推售计划：目前处于一期销售中，二期产品预计今年面市。•可借鉴之处：本案整合山河、森林、公园、城市商业等资源，强调牧马山稀缺配套，以龙湖长桥郡作为口碑宣传点，配合龙湖品牌进行推广，渠道利用率高。28
汇报结束！现在是沟通时间…THANKS FOR YOUR TIME！29
