深圳华润中心二期维保总结
（土建篇）
某著名企业
2012年4月13日
一. 土建
二. 精装修
三. 园林
四. 幕墙
五. 门窗
目录
一. 土建
一.土建
1. 渗漏
结构孔洞未封堵严密导致漏水
卫生间顶板结构裂缝漏水
下沉结构未设置二次排水导致渗水
酒店设备层无防水设计导致渗水
室外地面高于室内地面引起渗水
车道地面冒水
2. 空鼓、开裂
3. 外墙砖脱落
目录
拆除被水浸泡的天花
结构孔洞未封堵严密导致漏水
现象：
大雨天气时，雨水从幕墙与
结构之间的缝隙处流出浸泡
天花。
原因：
屋面防水施工前女儿墙上螺
杆洞未封堵。
措施：
凿开屋面重新施工防水，
效果：较好。
建议：
采用便于封堵的新型对拉螺
杆，并在隐蔽前100%筛查，
确保不遗漏。
① 女儿墙上的螺杆洞未封堵
拆除被水浸泡的天花
现象：
生活阳台上的穿板排污管花
油漆霉变发黄。
原因：
穿板管的预留洞口后浇筑混
凝土时未严格按方案进行施
工，未分两次浇筑并试水，
防水施工时未做细部处理。
措施：
凿开立管新封堵后注浆。
效果：较好。
建议：安排专人对预留洞口
进行封堵和试水，100%检查
② 生活阳台上的穿板污水管水
生活阳台天花立管及地漏水
结构孔洞未封堵严密导致漏水
卫生间顶板结构裂缝漏水
现象：
10%左右的卫生间沉箱底板
板渗水，天花损坏。
原因：
结构板裂缝。
措施：
用聚氨酯发泡剂注浆封闭。
效果：较好。
建议：施工过程中混凝土浇
筑完后蓄水养护到位，沉箱
防水前先做好结构闭水试验，
100%筛查不渗漏，再进入下
一工序。
卫生间顶板结构裂缝渗水
下沉结构未设置二次排水导致渗水
现象：
生活阳台的墙面流水，室内
墙面及木门、踢脚线发霉。
原因：
上一层卫生间的沉箱内未设
计二次排水。
措施：
上一层卫生间的沉箱内加设
地漏，凿开阳台墙面对排水
支管新封堵。
效果：较好。
建议：
卫生间的沉箱内设计二次排
水。
①住宅卫生间的沉箱内未设计二次排水
卫生间渗漏部位重做防水
电梯大堂冒水部位增加地漏和防水
现象：
酒店2层货梯大堂地面冒水并
漏至负一层天花。
原因：
酒店2层的卫生间渗到大堂；
厨房回填层里积水和冲洗地
面水渗入。
措施：
曾在卫生间凿开地面重做防
水，但效果不佳，后采取凿
开冒水部位的地砖，在2层结
构板上施工防水并钻孔接排
水地漏。
效果：问题基本解决。
建议：电梯大堂冒水部位增
加地漏和防水
②酒店2层货梯大堂卫生间回填层无二次排水，
结构未设置二次排水导致渗水
现象：
所有的厨房部分天花漏水。
原因：
厨房每天冲洗地面的水渗入
回填层，回填陶粒层里无二
次排水，长期积水的高度高
于厨房地面防水标高后渗出
并长期浸泡钢梁。
措施：
曾采用在漏水的部位施工接
水盘，前期效果较好，但流
水浸泡钢象并未得到解决，
后期漏水部位增多，部分位
置空间狭小无法施工接水盘，
现采取凿开厨房回填层，楼
板上钻孔施工地漏排出陶粒
层里的积水。
厨房地面回填陶粒层里增加排水地漏
厨房回填层里的地漏排水管
建议：厨房地面回填层增加排水
地漏。
效果：问题基本解决。
④酒店厨房冲洗地面的水渗入回填层，回填陶粒层里无二次排水
结构未设置二次排水导致渗水
现象：
煤气管井长期漏水损坏煤气
表。
原因：
夹层设备房里冷凝水和屋面
陶粒层积水。
措施：
在煤气管井夹层处楼板钻孔
施工排水管。
效果：问题基本解决。
建议：夹层、回填层增加排
水地漏
煤气管井里施工排水管
把水引出后排入室外
A户型衣柜发黑
⑤酒店夹层设备房里冷凝水和屋面陶粒层无二次排水，
结构未设置二次排水导致渗水
二层天花里接水盘
三层陶粒层积水从钢柱边渗漏
现象：
酒店2层扶梯旁天花，君府5
会议室天花，高速电梯旁天
花漏水。
原因：
三层每天用水从地面渗入回
填层，回填陶粒层里无二次
排水，长期积水后的高度高
于厨房地面防水标高后渗出
并长期浸泡钢梁；水幕墙的
混凝土结构外墙3层与4层的
接头处渗水。
措施：
由于3层装修地面石材拆除后
不能找到同样花纹的材料，
所以不能采取凿开地面施工
地漏的措施。现采取在二层
天花里施工接水盘，在亚锌
钢板上钻孔引水入接水盘。
效果：问题基本解决。
建议：回填陶粒层里增
设二次排水设计。
⑥酒店三层的水幕墙和水景桑拿房回填层无二次排水，
结构未设置二次排水导致渗水
陶粒层里增加排水地漏
降低屋面地漏排除陶粒层积水
现象：
利苑酒家，机房、IB1735、
君悦会、星美乐商铺等的天
花漏水。
原因：
屋面回填陶粒层无二次排水，
长期积水后漏水，多次用封
堵的方式处理效果不佳。
措施：
①不能施工排水管的位置采
用在漏水的部位施工接水盘；
降低屋面地漏，屋面水沟边
改用碎石回填等措施。
②找到准确漏水点的部位采
用凿开屋面重做防水封堵。
⑦商业屋面回填陶粒层里无二次排水
结构未设置二次排水导致渗水
屋面水沟边改用碎石回填
能找到准确漏水点的
部位凿开屋面进行封堵
③能施工排水管的位置采取
凿开屋面回填层，楼板上钻
孔施工地漏排出陶粒层里的
积水。
效果：问题基本解决
建议：屋面回填陶粒层必须
设计二次排水。
结构未设置二次排水导致渗水
酒店设备层无防水设计引起漏水
客房墙布及背板被水浸泡
客房天花发黄
现象：
酒店客房的天花和墙布发黄；
夹层下面的办公室天花漏水。
原因：
设备夹层的结构板上大部分
没有防水设计。
措施：
在现有的瓷砖地面施工防水
卷材。
效果：问题基本解决
建议：夹层地面设计图纸须
设计防水层。
室外地面高于室内地面引起渗水
室内外交界处
现象：
酒店1881中餐厅外围玻璃墙根
部下雨即漏水，浸泡木地板。
原因：
室外地面回填后高于餐厅混凝
土结构挡墙，地下室顶板上面
的挡墙未浇筑混凝土而用加气
块砌筑，且未施工防水层，漏
水严重。
措施：
根据室外地势浇筑混凝土逐级
加高，与原有混凝土面连接紧
密，并施工防水。
效果：效果较好
建议：室外地面高于室内地
面的工程部位，外墙采用混
凝土结构，且必须高于室外
地面。
① 酒店1881中餐厅维护结构漏水
室外地面高于室内地面引起渗水
打开石膏板墙浇筑砼增加
外墙混凝土高度并施工防水
室内墙上开洞进入结构与石材幕墙
间缝隙浇筑混凝土和施工防水
现象：
首层店铺室内的库房墙面渗水，
首层至负一层的楼梯间墙面渗
水多次在室内封堵，效果不佳。
原因：
室外装修完成面高于室内地坪
标高，外墙的混凝土结构低于
室外装修完成面标高；地下室
负一层梯间部位的外墙楼未浇
筑混凝土而用加气块砌筑。
措施：
在首层加气块外墙与幕墙之间
的缝隙里浇筑100mm厚300mm高
的混凝土，与原有混凝土面连
接紧密，并施工防水。
效果：效果较好。
②商业首层店铺室内的库房墙面渗水
建议：室外地面高于室内地面的工
程部位，外墙采用混凝土结构，且
必须高于室外地面。
车道地面冒水
现象：
商业万象城二期的车道底板
多数都冒水。
原因：
车道出口段地下水从回填土
与结构接缝处渗出。
措施：
车道两边加排水沟，漏水部
位凿开混凝土加卵石盲沟。
效果：较好。
建议：
车道顶部设截水沟，并且截
水沟的设计要能有效截排水
车道地面冒水
2. 空鼓裂缝
现象：
墙面空鼓后裂缝。
原因：
1、墙面抹灰质量差；
2、装修腻子过厚。
措施：
凿除空鼓的抹灰层，抹灰时
混凝土墙面拉毛甩浆，提前
浇水湿润，墙面除尘处理，
抹灰层满铺一层镀锌钢丝网，
钢丝网的直径网眼尺寸要求
为φ1 @10。
效果：较好。
① 墙面抹灰层空鼓裂缝
客厅墙面空鼓凿出后重新抹灰
建议：加强过程控制，并在业主进住前处理完所有的抹灰空鼓，
如业主入住后再处理损失会较大（让住户住酒店，赔偿，家具搬
移，成品保护等）。
2.空鼓裂缝
现象：
地下停车场金刚砂地面有裂
缝。
原因：
金刚砂地面养护强度不够，
过早地施加施工荷载。
措施：
返工处理。
效果：良好
建议：
保证足够的混凝土养护期。
金刚砂地面裂缝
② 地下室金刚砂地面裂缝
3.外墙砖脱落
现象：
住宅外墙砖脱落。
原因：
1、超高层结构变形大；
2、已施工的外墙防水铲除不
彻底，造成瓷砖与抹灰层粘
接不牢固；
3、抹灰层空鼓。
措施：
取除空鼓的瓷砖，重新打磨
防水层后再粘贴；凿除空鼓
的抹灰层，抹灰时混凝土墙
面拉毛甩浆，提前浇水湿润，
墙面除尘处理。
效果：问题基本解决。
防水清理不彻底导致瓷砖粘接不牢固
外墙砖抹灰层空鼓
建议：超高层建筑结构变形较大，
故不宜采用湿贴面砖外墙，应改用
有适应变形能力的外墙材料。
二. 精装修
二.精装修
二次装修时打破屋面防水层导致漏水
精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水
吊顶开裂
大理石门边掉角、破损多
大理石接缝返潮
目录
二次装修时打破屋面防水层导致漏水
现象：
49层采光棚处墙上的装饰板
渗水。
原因：
二次装修在墙面钉膨胀螺栓
时未限位,钻穿采光棚处的混
凝土挡水坎。
措施：
凿开对应的屋面重新施工防
水。
效果：较好。
建议：在“住宅使用说明书
”中，需要详细列举不可破
坏的结构层防水层的位置和
厚度。物业单位必须向小业
主交底。
膨胀螺栓孔处流水
凿开屋面重新施工防水
精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水
现象：
顶板吊杆水，天花损坏。
原因：
卫生间顶板吊顶在结构板上
钻孔时未限位，钻穿楼板破
坏防水。
措施：
取出吊杆，封堵孔洞，再用
聚氨酯发泡剂注浆封闭。
效果：较好。
建议：钻孔前技术交底到位，
钻孔深度交代清楚。
② 精装修吊顶时卫生间顶板被钻穿渗水
卫生间天花吊杆水
吊顶开裂
现象：
吊顶开裂。
原因：
未设置伸缩缝。
措施：
先刮上腻子，然后用乳白胶
沾上嵌缝带，在刮上腻子，
干了之后打磨，然后刷乳胶
漆。
效果：问题基本解决。
建议：不大于3m*3m范围应留
置变形缝。
较长的吊顶
砂岩石材门边掉角、破损多
现象：
消防栓、管井等砂岩石材门
边掉角、破损多。
原因：
砂岩比较脆，门在开关时用
力比较大，产生比较严重的
磕碰，局部掉角和破损。
措施：
修补或更换。
效果：问题基本解决。
建议：尽量不用石材，一定
要用的话，应选用质地较为
坚硬的石材。
管井、消火栓门石材断角
大理石接缝返潮
现象：
大理石接缝返潮
原因：
石材粘贴层水分蒸发。
措施：
打开勾缝，风干后再勾缝。
效果：问题基本解决
建议：
大理石粘贴层干透后，再
勾缝。
地面石材返潮整改完成
三. 园林
三.园林
空中花园的地漏返水
泳池赛克面砖起鼓
地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉
水景漏水
地下室顶板渗水
园林植物异味和毒害
目录
空中花园的地漏返水
现象：
下雨天气时，空中花园返水浸泡
室内木地板。
原因：
1、地漏堵塞；
2、花池土质粘性大，透水性差；
3、花池外侧墙身压顶铝扣板与墙
身之间无防水构造
措施：1、增加碎石滤水层
2、改用沙质种植土
效果：基本解决。
建议：花池里底层先铺8cm后碎石，
碎石上满铺双层安全网，然后再
回填沙质种植土；花池外侧压顶
应低于内侧压顶，并且压顶与墙
身应有密闭防水构造，以防窜水。
疏水板和无纺布组合的排水差花池地
漏被泥浆堵塞
被水浸泡的房间搬移家具拆除木地板及毛地
板重新装修并赔偿，损失巨大
泳池赛克面砖起鼓
现象：
泳池赛克面砖起鼓。
原因：
面砖未设置伸缩缝。
措施：
拆除墙面面砖，重新砌筑。
效果：正在实施。
建议：
面砖应按照不大于3m*3m设置
伸缩缝,不能只考虑装修效果，
尤其是室外工程。
游泳池
游泳池面砖起鼓后凿除
地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉
回填土不密实引起混凝土垫层裂缝
现象：
商业区C,D栋外侧（靠嘉宾路）地面出现约三十多米长裂口并有隆起，下沉，影响美观与行走；室外铺装
基层砼出现开裂，导致铺装裂缝，石材拉裂，部位多，范围广。
原因：
基层部分砼的厚度只有7cm，远没达到设计要求，气，而产生结构裂缝，大面铺装设计时，全部为密缝，
未设置伸缩缝。
2号门石材裂缝破损凹陷
地基砼开裂，下沉导致铺装错位，隆起，下沉
措施：
商业区C,D栋外侧（靠嘉宾路）地面采取经观察后确认不会继续加大后，现场进行围挡后取掉石材，凿出
基层砼后并清理干净，重新浇筑砼，在恢复铺装；室外铺装采取对拉裂，拉碎，石材进行更换，轻微的裂
缝进行重新勾缝并留设排气孔。
效果：较好
建议：改进混凝土结构施工措施，室外大面积铺装应按照不大于3m*3m设置伸缩缝和排气孔。
凿开隆起石材重新铺贴嘉宾路旁石材隆起
水景漏水
现象：
幸福里西大门边2号水景出现三次漏水，9号水景漏水，3号水景漏水，7号水景漏，商业1号水景漏水，君
悦酒店1号水景漏水。
原因：
2号水景漏水原因：①水池侧面墙体漏水；②水池壁，底部电缆沟盖板漏水；③水池底部排空管漏水；
9号水景漏水原因最下级水池排空阀门未关；
3号水景漏水原因溢水口高度设置过低；
7号水景漏水原因阀门井被绿化种植土完全覆盖后种上灌木后，导致找不到阀门井，阀门长期开启；
商业1号水景漏水原因密集的线管漏水；
君悦酒店1号水景漏水原因砖体未抹灰和施工防水。
水景漏水
措施：
2号水景漏水采取首先肉眼观察表面是否有裂缝，在进行闭水，当水位不在下降后，在水位以上找问题；
此处水池和花池连在一起，最好采用在花池里浇水看水是否反流到水池，如有问题证明此处结构开裂。
问题①就是用此种方法找到漏水位置，打开石材后进行注浆水不漏封堵，得到解决；
问题②同样是此方法，打开石材发现池壁原本为砼的部分采用了砂砖代替，天冷变冷后产生开裂，后补
浇砼并进行新旧砼接口处“水不漏”封堵，池底为砼开裂进行“水不漏”封堵，得到解决；以上结构开裂问
题有一点需要注意，排除管线问题后，明知某个部位结构开裂但不能拆除所有花岗岩到结构进行检查，
如裂缝较小，粘贴石材还保持原位也不能及时发现问题，需要多次，反复闭水，仔细查看，根据经验才
能找到位置。
问题③出现时，进行闭水，当水位降到不能再降之后已到泵坑底部，结构、管线可能都有问题，此时，
仔细检查水底灯线的根部，线管是否封堵完好，与结构相接是否紧密，再检查涌泉喷头管与结构结合处
及循环的各个环节，值得提出的是，有水池也出现过废弃管一直未进行处理，还在池底时要及时封堵或
处理，以上问题全部检查后发现并无问题，最后检查排空管及相应阀门并无异常，最后推断为排空管穿
过水池结构后至排水井这段出现破裂，采取“水不漏”封住排空管口后进行闭水，发现已不漏水，拆除结
构重新布管费用太大，最后采用比排空管小一号水管，从原有管内穿过去，再固定后用“水不漏”封堵得
到解决；
水景漏水
措施：
9号水景采取外观检查并无发现问题后，进行闭水试验，最后经过检查漏水最主要原因乃为最下级水池排
空阀门未关（此阀门比较隐蔽，一般不会注意到）；
3号水景采取提高溢水口，得以解决；
7号水景采取找来当时施工人员进行回忆与分析，最后找到位置，关闭了此阀门；
商业1号水景采取从外观仔细检查后，把重点放在与水景相连的水沟内，经过几次试水后怀疑水底灯线管
问题，打开水景边铺装上临近的线井后，经观察发现密集的线管漏水，最后成功封堵；
君悦酒店1号水景采取检查管线无问题后，打开沟内石材，在检查水景沟与大石块相接触的沟洞内发现均
为砖砌，且部分砖体无抹灰，此处已不方便重新浇筑砼，后在经过加砖后保证稳定情况下重新抹灰，与
沟底成整体重新做防水，关键部位“水不漏”封堵后至今不再出现渗漏。
水景漏水
效果：基本解决问题。
建议：
1、水景深化设计图应
仔细研究防水构造；
2、协调好各个专业，
避免互相破环；
3、水池应制作成整体
混凝土箱体。
水景漏水维修
现象：
地下室顶板渗水。
原因：
回填层没有排水构造，积水。
措施：
注浆封堵。
效果：问题基本解决。
建议：地下室顶板上回填层
应设计暗沟或疏水管，以排
出回填土里的积水。 地面排水
地面
A户型衣柜发黑
室外地下室顶板回填层排水设计是导致渗漏的原因之一
地下室顶板渗水
园林植物异味
现象：
树木异味妨害商业经营和影
响居住环境。
原因：
住宅有一颗“毒芒果”树，
商业有一颗“五味子”树。
措施：
物业公司派专人及时摘净果
实和花朵。
效果：较好。
建议：设计过程中，选择树
木时避免采用有毒有异味的
植物。
五味子
毒芒果
四. 幕墙
四. 幕墙及外立面
48层顶棚玻璃与结构结合处漏水
铝合金压顶扣板与结构结合处未打胶
烟道顶盖漏水
48层栏杆玻璃脱落
2F-33F层浅色玻化砖脱落
踩踏金属屋面导致漏水
原设计拉力固定点被石材覆盖
目录
48层顶棚玻璃与结构结合处漏水
现象：
玻璃与结构间结合处漏水。
原因：
该处无防水设计，屋面采光
棚玻璃与结构的结合处封闭
不严渗漏。
措施：对结合处重新打胶并
淋水检验。
效果：较好。
建议：
在深化设计阶段，应考虑玻
璃与结构之间的防水节点设
计。 玻璃与结构间的结合处重新打胶
铝合金压顶扣板与结构结合处未打胶
现象：
女儿墙铝合金压顶扣板下与
结构间结合处未打胶处漏水
原因：
女儿墙铝合金压顶扣板无滴
水线。
措施：
女儿墙铝合金压顶扣板做挡
水结构。
效果：较好
建议：
女儿墙铝合金压顶扣板设计
滴水线。 女儿墙铝合金压顶扣板无滴水线
烟道顶盖漏水
现象：
屋面烟道口进水。
原因：
屋面烟道顶盖与烟道截面相
等，雨水斜着进入烟道。
措施：
加大烟道顶盖尺寸。
效果：很好。
建议：
设计时加大烟道顶盖尺寸
（每边扩大5cm ），改进形
式，防止雨水进入烟道。
加大的烟道顶盖
48层栏杆玻璃脱落
现象：
48层空中别墅私家游泳池外
部玻璃围栏玻璃脱落。
原因：
点式玻璃固定抓件螺帽面积
太小以致松脱。
措施：
更换了抓件，增大了螺帽。
效果：较好。
建议：
超高层靠外侧材料和物件，
设计时需加设围护，设计时
应充分考虑超高层点式玻璃
的安全系数。
爪件
增加围护
2F-33F层浅色玻化砖脱落
现象：
2F-33F层浅色玻化砖脱落。
原因：
背栓系统干挂石材，施工时
个别石材用胶粘贴，胶水老
化后脱落。
措施：
重新干挂。
效果：很好。
建议：
严格按照设计和施工规范要
求操作，加强工序检查。
外墙玻化砖
踩踏金属屋面导致漏水
现象：
君悦酒店33F层餐厅在雨天时
漏水。
原因：
酒店屋面擦窗机使用时，经
常有人踩踏金属屋面，引起
胶缝开裂；在金属屋面和擦
窗机施工时埋件螺栓破坏防
水层。
措施：
拆开金属屋面，修补防水层，
在漏水部位天花里施工接水
盘。
效果：问题基本解决。
建议：设计擦窗机操作人员
专用通道，树立警示牌。
斜屋面擦窗机轨道
原设计拉力固定点被石材覆盖
现象：
酒店33层以上转角位幕墙玻
璃维修困难。
原因：
原设计拉力固定点被石材覆
盖，维修吊篮接近墙体，必
须借助夹层钢梁。
措施：借助夹层钢梁。
效果：较好。
建议：
维持原设计拉力固定点，不
可一味追求美观，忽略使用
安全。
原设计拉力固定点被石材覆盖
拉力固定点示意图
擦窗机
维修
吊篮
此处为石材幕
墙，原设计中
的拉力固定点
五. 门窗
五.门窗
人流量大的走道防火门故障
窗边渗水
目录
人流量大的走道防火门故障
现象：
人流量大的走道防火门合
叶移位、门擦地、门不能
正常关闭、闭门器调节调
整、插销修复、门框门板
油漆修补等。
原因：
通道处防火门使用频率较
高，人员流量大。
措施：反复多次维修。
效果：良好。
建议：施工通道的防火门
在消防验收后应换成临时
门，正式防火门尽量延后
安装。安装防火门后，采
取妥善的成品保护方式，
同时采用主匙系统进行管
理。
防火门
防火门
错位阳台渗水
现象：
层间位排水管漏水窜到室内
原因：
1、层间位无排水；
2、侧面为砌砖或铝板结构，
不能防水
措施：
打开侧面，修复排水管。
效果：问题基本解决。
建议：阳台排水设计应便于
维修，层间位应设计地漏。 层间位
上一层阳台的地漏管破损雨水沿窗框进入室
内浸泡木地板
谢 谢 ！
